第一篇：房地產開發報批報建流程-3、開發項目投資計劃

二、開發項目投資計劃

（一）工作目的：

投資計劃是房地產開發項目立項的法律文件，是項目前期工作的要件之一。

（二）主管部門：

區建委投資計劃科（總投資3000萬以下）；市建委投資計劃處窗口（總投資3000萬以上）

（三）工作內容：

提出年度投資計劃書面報告；

填寫《房地產開發投資計劃申請表》。

（四）要件：

1、《國有土地使用合同》或《國有土地使用證》或《建設用地批準書》；

2、規劃主管部門批準的規劃方案和規劃成果通知書；

3、銀行出具的資金證明。總規模5萬平方米以下的項目存款額不得低于項目總投資的35%，總規模5萬平方米以上的項目存款額不得低于年度建設面積投資的35％；

4、現狀地形圖；

5、項目所在地屬城鄉結合部的，需提供配套管理部門出具的配套論證意見。

（五）時限：

呈報要件齊備，15個工作日可批復。

第二篇：房地產開發報批報建流程-7、工程項目報建

四、工程項目報建

（一）工作目的：

工程項目報建是房地產開發項目前期工作的要件，是辦理前期手續的必備文件。

（二）主管部門：

建交中心一樓服務大廳。

（三）工作內容：

到中心領取《天津市工程項目報建表》；按工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資、工程規模、工程籌建情況、計劃開竣工日期等如實填寫；加蓋單位公章。

〖注意〗工程規模及投資規模應按當年下達的計劃填寫。

（四）要件：

1、項目立項批準文件或投資計劃；

2、企業資質證書和營業執照。

（五）時限：

呈報文件齊備當日即批。

第三篇：房地產開發項目規劃報建流程

房地產開發項目規劃報建流程

1、項目前期立項。

規劃部門須參與項目前期立項，招商引資工作，就建設項目選址提出初步意見。

2、辦理《選址意見書》。

建設單位向規劃部門提出申請，經規劃審查會研究，按規定程序報批后，頒發《選址意見書》，同時提出規劃設計條件。

3、辦理《建設用地規劃許可證》。

建設單位依據規劃設計條件，利用招標、委托等方式，委托有資質的規劃設計單位做出修建性詳細規劃，報規劃審批會議研究，按規定程序報批后頒發《建設用地規劃許可證》。

4、辦理《土地證》。

建設單位依據《建設用地規劃許可證》，到土地部門辦理用地手續，同時規劃部門提出建筑設計要求。

5、審批建筑設計方案。

建設單位依據建筑設計要求委托有資質的建設設計單位做建筑設計方案。大型工程、沿主要干道、國道的工程需提報二個以上建筑工程方案，經規劃審批會研究，按規定程序報批后實施。

6、辦理《建設工程規劃許可證》。

建設單位依據經批準的建筑設計方案做建筑工程施工圖。施工圖經建設部門審圖中心審查后，報規劃分局申請辦理建設工程規劃許可證。辦證時，土地手續尚未辦理完畢但已同意使用的，應由土地部門出具證明。

7、辦理《建設施工許可證》。

建設單位依據建設工程規劃許可證，到建設部門辦理建設工程施工招投標手續和施工許可證。

8、批后管理。

開工前，建設單位須到規劃部門申請放線、驗線。開工后，應申請驗槽，否則視為違法建設。

9、竣工規劃驗收。

工程竣工后，建設單位應到規劃部門申報竣工規劃驗收，驗收合格的辦理建設工程竣工規劃驗收合格證；不合格的做為違法建設查處。

第四篇：房地產開發報建流程

房地產開發報建流程

1、規劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規劃方案送審表〉一份

2)小區主要配套公建項目一覽表一份

3)規劃設計方案的現狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區規劃）(配電子文件)4)規劃方案的總平面圖3份（設計單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規劃和豎向規劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規劃方案說明書一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各一份（配電子文件）

9)規劃建筑設計要點、用地紅線圖復印件一份。（已辦〈建設用地規劃許可證〉項目）

2、辦理選址意見書 需提交以下資料：

1)《選址意見書》2份，2)項目可行性報告或經批準的項目建議書復印件一份：“項目可行性報告”由策劃部前期請人做

3)1：500到1：1000現狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報市府項目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關環境保護、衛生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設項目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項審批

需提交以下資料：

1)營業執照復印件（需提交原件核對），合作開發的項目需提供合作協議：房地產資質開發證書復印件

2)立項的申請報告 3)開設項目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內資金情況）必須達到投資額的20% 4)項目的可行性報告

5)項目選址意見書和選址紅線圖

6)立項申請表（一式一份，交給區計統辦）7)招標基本情況表（如果是集體企業）8)用地預審的意見（如果有調整用地）9)地名申請批復（交給區計統辦）10)總平面圖

4、辦理《國有土地使用證》

5、《建設用地規劃許可證》 需提交以下資料

1)規劃用地申請表一份：另加申請書一份 2)立項批準文件復印件一份（區提交2份）：需備原件查驗 3)選址紅線圖復印件一份（提交2份）：需備原件查驗

4)反映建設項目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個部門交界的用地，應加蓋多方單位界線確認章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設計單位加蓋圖章）6)調整的項目提交調整前后界線對比圖一份 7)已批規劃方案一份

6、設計方案申報 需提交以下資料

1)《建筑設計方案申報表》1份：獨立的每棟寫一張

2)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份：獨立的每棟寫一張

3)《建設用地規劃許可證》復印件1份：規劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國有土地使用證〉或國土局批復文件復印件1 份

4)建筑設計方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊后面）

6)屬房地產項目，須提交房地產立項文件

7)屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復文件

（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復印件加蓋銀行確認章）

7、驗收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設單位營業執照復印件

2)《建筑工程立項選址或初步設計消防審核意見書》

3)設計單位資質證書、營業執照復印件（加蓋設計單位公章、注冊建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設計院紅章）

5)詳細消防設計專篇一套（加蓋設計院紅章，包括每棟建筑詳細說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術指標及各棟建筑高度、層數）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業、加蓋設計院紅章）

7)設計人員資格證書復印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準的立項文件復印件（提交原件核對后退回）

3)按備注2規定應進行初步設計審查的項目，提交初步設計文件和初步設計審查意見書及批準文件復印件

4)按備注3規定的重要工程，提交工程建設場地地震安全性評價審核意見書復印件

5)工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告）

6)結構計算書、結構計算數據磁盤、計算軟件名稱及授權序號 7)工程設計質量保證書

8)勘察設計合同副本復印件(提交原件核對后退回)

8、建筑物命名申請 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報單位到鎮區社會事務辦或市名辦領取表格填報，并加蓋公章）

2)授權委托證明書一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內容、權限、期限）

3)建設用地批準書及附圖復印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設用地規劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設工程報建審核書復印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經規劃部門批準的四至圖或總平面圖復印件2份（應附經濟技術指標，需加蓋提供單位公章）

9、（準建項目開發手冊）申報 需提交以下資料:按順序裝訂成冊 1)建設用地規劃許可證復印件 2)建筑方案圖（圖冊）一份

3)總平面規劃圖（一式二份，需經規劃局審查蓋章）在規劃方案送審時規劃科確認的兩份原圖，房地產管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項目開發資金的銀行證明原件（資金不少天項目申辦準建部分投資的20%，時間不可以過長）

5)環評報告、子女教育及排污配套解決方案 6)國土證復印件

7)營業執照、資質證書復印件 8)立項批復原件及復印件

10、《建設工程規劃許可證》

需提交以下資料：所有復印件需提供原件核對后退回 1)〈報建表〉一份：一棟一份 2)〈建設報建項目附表一〉（房地產項目用）或〈建設報建項目附表二〉1份（工業建筑用）一棟一份

3)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設用地規劃許可證〉復印件，規劃用地紅線圖，〈國有土地使用證〉或國土局批復文件各一份

5)〈建設工程建筑設計方案審查意見書〉一份，獲批準的建筑設計方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結構施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設申請審核意見書〉〈防空地下室易地建設繳費證明書〉一份

8)（建筑面積達3000平方米以上的高層公共建筑手冊）消防審核意見書復印件一份

9)房地產立項文件復印件各一份

10)反映該項目用地現狀全貌的數碼相片及電子文件 11、建設工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設工程放線申請表》（建設單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設工程規劃許可證》復印件各一份 3)已批復總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質量監督辦理 需提交以下資料：

1)建設工程質量監督登記表 2)建設工程規劃許可證復印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準書復印件 4)工程地質勘察報告

5)施工合同復印件、招標工程還需提交中標通知書復印件 6)質量監督費和質量監督服務費繳費收據復印件 13安全監督辦理

申報材料：按順序裝訂成冊 1)建設工程安全監督登記表 2)建設工程施工合同復印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報材料：按順序裝訂成冊

1)建筑工程施工許可證申請表、申請建筑工程施工許可材料目錄 2)中標通知書復印件；建設單位營業執照副本復印件及章程復印件（加蓋公章）提交原件核對后退回

3)建設工程承發包合同復印件（加蓋建設單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術管理人員、設備表》

5)建筑工程施工圖設計文件審查批準書復印件（加蓋建設單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設計單位資質證書副本 復印件（加蓋設計單位公章）

7)建設工程地質勘查報告復印件（加蓋建設單位公章）

8)需繳交發展散裝水泥專項資金的，提交施工合同原件去開收費單進行繳費

9)需繳交使用新型墻體材料專項基金 10)繳交建設工程質量監督費

15、防雷設施設計審核 需提交以下資料： 1)設計資料：防雷設計說明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環設計圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規劃報建審核書，施工資質證，焊工證的復印件

3)采用非標防雷產品進行設計，必須附產品說明書及有關證件，設計方案

4)審核合格后，按規定交納驗收費，領取《防雷設施設計審核書》《防雷設施驗收手冊》憑《審核書》到建設行政主管部門辦理報建、施工手續

16、預售證申報

申報材料：按順序裝訂成冊 1)《商品房預售申報表》 2)預售許可材料目錄

3)預售樓款監管協議、預售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復印件 4)《國有土地使用證》原件及復印件

5)《建設工程規劃許可證》副本及其附件的復印件 6)《建設工程施工許可證》復印件 7)商品房預售方案（預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容）

8)經過規劃、建設部門同意的房地產項目總體規劃平面圖復印件并用彩筆畫出申報位置

9)房地產開發資質證書和鸏執照復印件

10)經房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準預售及商品房屋合同備案按揭登記申請表》（經建設局蓋章）

2)國有土地使用證

3)營業執照正本、資質證書

4)建設用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證 5)房地產開發項目手冊、預售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設施配套基金發票原件

18、房地產工程規劃驗收 需提交以下資料：

1)《建設工程規劃驗收申請表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設工程規劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗收意見書 5)工程報建跟蹤表

6)現狀地形實測四置圖

19、房地產工程竣工驗收備案

需提交以下資料：所有資料復印件均需加蓋建設單位公章 1)工程竣工驗收報告、工程竣工驗收備案表 2)工程竣工驗收申請有

3)建筑工程施工許可證復印件

4)質監機構出具的工程質量監督報告，施工單位出具的工程質量自評報告，監理公司出具的工程質量評估報告

5)勘察單位出具的勘察質量檢查報告設計單位出具的設計文件質量檢查報告

6)商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質量保修書》

7)施工安全評價書

8)規劃驗收許可文件、建筑工程消防驗收意見書、環保驗收文件或準許使用文件復印件

20、商品房確權

需提供資料：均需提交原件和復印件 1)開發證書和營業執照 2)《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《建設用地規劃許可證》

3)《商品房建設誰建證》、《商品房預售許可證》 4)《工程施工許可證》、項目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗收備案證》 6)《商品房產權權屬申請表》

第五篇：報批報建流程

商業地產操盤流程

請教大家商業地產操盤流程，越多越好，比如報批五證條件，消防報建流程、條件。國家限高和其它 限制等。還有 超市前中后期的策劃經營等。總之，商業流程的知識多多益善！多謝大家！

最佳答案

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

◆房地產項目可行性研究階段

房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定；(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發商獲取土地使用權的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； 5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。開發商獲取土地使用權的程序 土地使用權有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。

協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；

2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

（1）土地使用權出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。

區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。

（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。

（4）地價評估

市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。

(7)企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷 2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請

城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。

建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。

2）申辦建設用地規劃

城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規劃要點。

規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設用地申請；

2）房地產開發單位營業執照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：

a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；

b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料： 1）國有土地使用權證；

2）城市基礎設施配套費收據； 3）人防費收據；

4）《建設工程規劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。《建設工程規劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規劃許可通知書》

2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯系單。

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照； 3）開發商資質證明； 4）土地變更批復；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據； 7）原建設工程規劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

項目報建總流程：

實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位

建 設 單 位

建設項目報建登記

武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位

審核“一費制”收費認定費、核發繳款通知 各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人

建設單位招標申請 招標投標監督管理機構 招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查 招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件 招標投標監督管理機構

發布招標公告

武漢市建設工程交易中心

投標申請人

投標申請人投標報名 武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人

招標人對投標人資格預審 武漢市建設工程交易中心

招標人

招標咨詢及答疑會 招標投標監督管理機構

投標人投標人

投標人編制與遞交投標文件 招標投標監督管理機構

招標人

組織評標委員會

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人

開

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人

評

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心 評標委員會、招標人

定

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心 招 標 人

核準招標投標情況報告

招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心 招 標 人

中標公示，發出中標通知書

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

簽訂合同

合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

領取施工許可證

武漢市建設工程交易中心

中標單位

施工管理

武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。

工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。

3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記

凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。工作內容：

填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。

報建信息管理：

1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作

日內）；

2、在交易中心媒介上發布報建信息；

3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知

填報《武漢市建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款

通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為

計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標

情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，并事先（7個

工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易

中心，經驗證核實后輸入數據庫，作為投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名。網址 www.tmdps.cn

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審 工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應

按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審

（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資

預審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少

于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心采用

隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收 工作內容：

（一）招標文件編制

投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規

范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔

細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術

標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定

執行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交

投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前

，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以

前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改

或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工

作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的 規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會 工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招

投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易

中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一

費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；

（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及

通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人

和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開

標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/pre>