第一篇：房地產開發項目開發流程

房地產開發項目開發流程

項目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協議及合同書

運用“房地產前景預測調研系統”“房地產投資專家系統”進行項目的初步可研評估

向規劃管理部門申領規劃要點,以獲取規劃要點通知書,編制項目建議書

向發改委申報立項報告

發改委函至規劃局

規劃局會簽返計委

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

運用“房地產前景預測調研系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

發改委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作

據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知

規劃局發征地意見函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批準書,評估項目建設用地地價

┃ ┃

申請確定規劃設計條件 凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

┃ ┃

按規劃設計條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區配套部門征求意見 安置房

┃ ┃

規劃局審查后下規劃條件通知單 發拆遷許可證

┃ ┃

委托進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

┃ ┃

到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平,領取房地產開發手冊

┃ ┃

規劃局審方案提出意見

1、到園林局申請伐樹許可證

┃

2、了解線路情況與供電局運行班協商改造、移線方案

修改后送首規委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業擴處申請用電報裝，做正式供電方案，首規委召開市政協調會 申請臨時施工用電，委托施工。

出市政會議紀要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

進行個體設計（大公共建筑首規委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領建筑工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

┃ ┃ ┃

運用“營銷策劃展示設計系統” 制作資料 到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務局取稅單

┃ ┃ ┃

報價小組審查,領取銷售 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、許可證 審批表 經委領投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證

建委、物價局下文批價

┃

運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產營銷管理系統” 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實

┃

四源費繳納

┃

到開發辦市政處核實任務

┃

開發辦工程處同意招標

┃

填招標申請書并到市招標辦登記

┃

招標辦看現場

┃

運用“投資項目概預算系統” 編制標底

┃

招標辦審查標底

┃

開標會

┃

定合同，寫評標報告，發中標通知書

┃

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任務 處登記

來源及一切手續

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小區內線

1、通知區園

1、按道路

1、到自來

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房）報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝

1、環保

2、到規劃科定

2、委托施工

2、交綠化費

2、市政辦 委托線

2、委托線 局同 線路方案

3、配電室土

3、綠化施工 事處養 路設計、路設計 意鍋

3、設計

建工程驗 路隊驗 施工及

3、施工及 爐房

4、看現場

收 收 驗收 驗收 規劃

5、施工

4、設備安裝

2、到市政 位置

6、業務科檢驗

及驗收 監理所

2、委托 同意接氣

5、送電 下水報 設計

7、憑通氣單到

裝

3、到勞 管網所辦固

3、規劃設 動局報裝 定資產轉移

計

4、環保 手續及通氣

4、竣工驗 局審查消音除塵設備 手續

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗收 液化氣公司

辦各戶通氣

手續

9、通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式

房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

辦理入住手續,辦理產權證

運用 “房地產物業管理系統”,進入物業管理階段

運用“房屋租賃管理系統”進行項目的二次開發

第二篇：《房地產開發項目開發流程》135191938課件

《房地產開發項目開發流程》

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書

向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

向計委申報立項報告

計委函至規劃局

規劃局會簽返計委

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

↓

運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

↓

↓

↓

↓

↓

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作

↓

據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知

↓

規劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所

舊城改造到區地政科

結果報市房地局

結果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院

規劃局辦理建設用地規劃

據此到地政部門辦理 釘樁，成果給設計人

許可證

用地批準書,評估項目建設用地地價

│

│

申請確定規劃設計條件

凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證

按規劃設計條件征詢意

│

見表到區配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房

│

│

規劃局審查后下規劃條件通知單

發拆遷許可證

│

│

委托進行規劃方案設計

動遷會及拆遷安置

│

│

到規劃局領設計方案送審書

場地三通一平，領取房地產開發手冊

│

│

規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運行班協商

修改后送首規委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要

供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

進行個體設計（大公共建筑首規委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領建筑工程規劃許可證

出施工圖

開節能證明

│

│

│ 運用“營銷策劃展示設計系統”

到計委申請，列入

到稅務局取稅單

制作資料

計劃（建委會簽）

│

│

│

報價小組審查，領取內外銷

到建委工程處領開工

持計劃、稅單到區計、經委領

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運用“營銷策劃展示設計系統”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產銷售管理系統”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發辦市政處核實任務

│

開發辦工程處同意招標

│

填招標申請書并到市招標辦登記

│

招標辦看現場

│

運用“投資項目概預算系統”編制標底

│

招標辦審查標底

│

開標會

│

定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工單位

質量總站受理

市統計局

市審查局審核

市開發辦秘書

同意施工

質量監督

落實任務

資金來源，任

處登記

務來源及一切手續

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小區內線

1.通知區園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設

林局綠化

方案進

水業務

公司報

爐房）

報裝

計

辦

行施工

科報裝

裝

1.環保

2.到規劃科定 2.委托施工

2.交綠化費

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案 3.配電室土

3.綠化施工

事處養

路設計、路設計

意鍋

3.設計 建工程驗

路隊驗

施工及

3.施工及

爐房

4.看現場

收

收

驗收

驗收

規劃

5.施工

4.設備安裝

2.到市政

位置

6.業務科檢驗 及驗收

監理所

2.委托

同意接氣

5.送電

下水報

設計

7.憑通氣單到3.到勞動

管網所辦固

3.規劃設

局報裝

定資產轉移

計

4.環保局

手續及通氣

4.竣工驗

審查消

手續

收

音除塵

8.憑接氣單到

設備

液化氣公司

5.竣工驗收

辦各戶通氣

手續

9.通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

程竣工

裝

全部工

↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出庫分配及銷售、辦理產權證

↓

運用“房地產物業管理系統”，進入物業管理階段

房地產開發流程

房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是“指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為”。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂“商住兩用”的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的“五證”中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。預售條件： 《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

房地產開發的報批手續

房地產開發流程主要包括：1)向計劃委員會申請項目立項；2)向房屋土地管理部門辦理土地使用權出讓或轉讓手續；3)向規劃部門辦理規劃手續，領取規劃許可證；4)向建設委員會辦理開工手續，領取開工證；5)實施搬遷或拆遷；6)進行開發建設；7)竣工驗收；8)交付使用。

第三篇：房地產開發流程項目開發操作流程

房地產開發流程項目開發操作流程

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書 ↓

向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書 ↓

向計委申報立項報告 ↓

計委函至規劃局 ↓

規劃局會簽返計委 ↓

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽 ↓

運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告 ↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作 ↓

據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知 ↓

規劃局法征地意見函 ↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所

舊城改造到區地政科

結果報市房地局

結果報市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓

┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院

規劃局辦理建設用地規劃

據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人

許可證

用地批準書,評估項目建設用地地價

│

│

申請確定規劃設計條件

凍結戶口并抄戶 口,交納地價款,取得 │

土地使用證

按規劃設計條件征詢意

│

見表到區配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房 │

│ 規劃局審查后下規劃條件通知單

發拆遷許可證 │

│

委托進行規劃方案設計

動遷會及拆遷安置 │

│

到規劃局領設計方案送審書

場地三通一平，領取房地產開發手冊 │

│

規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運行班協商 修改后送首規委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式 出市政會議紀要

供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設計（大公共建筑首規委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領建筑工程規劃許可證

出施工圖

開節能證明

│

│

│

運用“營銷策劃展示設計系統

到計委申請，列入

到稅務局取稅單

制作資料

計劃（建委會簽）

│

│

│

報價小組審查，領取內外銷

到建委工程處領開工

持計劃、稅單到區計、經委領

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │

建委、物價局下文批價 │

運用“營銷策劃展示設計系統”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地產銷售管理系統”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實 │

四源費繳納 │

到開發辦市政處核實任務 │

開發辦工程處同意招標 │

填招標申請書并到市招標辦登記 │

招標辦看現場 │

運用“投資項目概預算系統”編制標底 │

招標辦審查標底 │ 開標會 │

定合同，寫評標報告，發中標通知書 │

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工單位

質量總站受理

市統計局

市審查局審核

市開發辦秘書

同意施工

質量監督

落實任務

資金來源，任

處登記

務來源及一切手續

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓

施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工 ↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小區內線

1.通知區園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設

林局綠化

方案進

水業務

公司報

爐房）

報裝

計

辦

行施工

科報裝

裝

1.環保

2.到規劃科定

2.委托施工

2.交綠化費

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案

3.配電室土

3.綠化施工

事處養

路設計、路設計

意鍋

3.設計

建工程驗

路隊驗

施工及

3.施工及

爐房

4.看現場

收

收

驗收

驗收

規劃

5.施工

4.設備安裝

2.到市政

位置

6.業務科檢驗

及驗收

監理所

2.委托

同意接氣

5.送電

下水報

設計

7.憑通氣單到

裝

3.到勞動

管網所辦固 3.規劃設

局報裝

定資產轉移 計

4.環保局

手續及通氣 4.竣工驗

審查消

手續

收

音除塵

8.憑接氣單到 設備

液化氣公司 5.竣工驗收

辦各戶通氣手續 9.通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產權證 ↓

運用“房地產物業管理系統”，進入物業管理階段

可參考下。

檢舉 提問人的追問 2011-02-19 17:54 有沒有各個環節的稅費問題

檢舉 團隊的補充 2011-02-19 17:57 房地產涉及的稅收主要有兩類,一類為財產稅性質(保有稅),即對房地產的存量狀態進行征稅,我國現在開征的房產稅(城市房地產稅)、城鎮土地使用稅,以及將來可能開征的遺產稅的有關房地產稅目,均屬此性質;第二類為流轉稅和所得稅性質,指在房地產的開發建設及流通管理環節開征的各種稅,主要包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。

從我國的稅制中可以看到,房地產運行不同階段和環節的稅費負擔很不公平。房地產開發四個環節納稅情況如下:(一)土地環節 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產開發企業占用大量資金。(二)建設環節

涉及營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加。(三)房地產建成轉讓環節

涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預征,個人所得稅只是針對個人轉手房產來征稅。

(四)房地產使用環節 涉及到房產稅、城鎮土地使用稅和城市房產稅。

以上可以看出,房地產的稅種主要集中在前三個開發投資環節,也就是流轉環節,即流轉稅種;而占有和交易環節相對輕,即保有稅輕。而流轉稅是間接稅,它具有可轉嫁性,房地產開發企業將這部分稅轉嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。

而不動產保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產保有征稅,目的在于合理調節政府與房地產的所有者或房地產的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據本地的經濟發展情況和房地產的發展情況確定。國際通用的做法是對經營性的房產按高檔稅率課征,非營業性的房產按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。不動產轉讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進的形式,以實現財富再分配或抑制投機的政策目標。

三、土地出讓金方式存在弊端

商品房開發成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達50%。而通常所說的地價,即房地產開發支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權,是租金的性質。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。首先是地方政府行為短期化。現在“賣地”現在收益,造成亂征地亂開發現象嚴重,大量農業用地被征用,失去土地的農民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩定。

其次,使得房地產開發前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據有關部門統計,全國房地產開發企業直接使用金融機構資金(含按揭貸款)占全部開發建設資金比例達50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔,對房價的提高起到了推波助瀾的作用。

因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。

房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。為充分發揮房地產稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產市場健康有序地運行,有必要借鑒先進的房地產稅費管理經驗對我國現行的房地產稅費制度進行改革,完善房地產稅收法規,規范房地產市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統一稅法。從而理順分配關系,規范分配格局,以適應社會主義市場經濟的要求。

第四篇：房地產開發程序及開發流程

房地產開發程序及施工前手續辦理流程

一、房地產開發準備階段

1、房地產開發公司地開發前首先應進行實地現場踏勘、選址、了解項目附近一些相關資料。

2、市場調查，整理數據，委托有資質的勘察設計單位對待建項目進行可行性研究并編制可行性研究報告書。

3、對擬開發項目做總體經濟概算，編制詳細的修建性規劃設計，并附參數和效果圖，4、落實開發項目資金。

5、啟動實施計劃

二、房地產開發實施階段

（一）房地產開發行政審批工作

房地產建設項目的規劃行政審批程序：總體可按六個階段劃分：

1）項目選址定位；

2）依據控制性規劃編制修建性規劃，并出具規劃總平面圖報查、確定規劃設計條件；

3）政府立項審批。

4）初步設計及施工圖設計、審查；報建；

5）施工報建；五證相關手續辦理，施工放線定位，施工過程中跟蹤校驗檢查。

6）建設工程竣工綜合驗收備案。

（1）項目選址定位階段應組織和完善以下手續：

1）規劃選址定位：建設單位踏勘現場，組織項目策劃人員對項目進行市場調研和經濟指標分析。

2）所有數據齊備委托設計單位進行可行性報告編制，對項目進行可行性研究，編制項目投資概算。

3）概算指標符合要求后，申請規劃部門進行總體規劃和控制性規劃調整，調整后報政府立會審批，審批通過進行修建性詳細規劃編制。

4）建設行政部門和發改委審查可行性研究報告及修詳規劃，合格后進行項目立項審批，市政府出具發改委立項和政府批文，住建局辦理投資開發項目建設條件意見書。

5）國土資源局根據建設項目意見書進行土地利用總體規劃和土地供應方案的審查。

6）環保局對項目影響環境進行評價，辦理生產性項目環保意見書（表）。

7）消防部門對擬建設項目建設用地進行消防用地審批。

8）人防辦進行人防工程建設布局審查。

6）文化局、地震局、園林局、水利局、林政資源局對建設項目相關專業內容和范圍進行審查。

7）規劃部門辦理項目選址意見書（或規劃設計條件通知書）。（2）項目規劃設計階段應組織和完善以下手續：

1）依據規劃選址進行修詳編制，2）編制施工圖方案，根據施工圖和修詳圖進行建設方案設計（效果圖和鳥瞰圖），報規劃及政府主管部門審批。

3）規劃設計深化，編制總平面規劃圖、豎向圖、坐標圖、管線綜合圖，園林綠化設計、道路路網及高程設計。

4）建筑單體平、立、剖面圖，單體透視圖，整體鳥瞰圖。

5）報規劃審批（3）項目進行行政部門審批

1）國土資源局辦理土地預審。國土資源局對項目用地進行評估、測量、現地核實、收儲、供地、繳納土地也讓金及相關費用，簽訂土地使用權合同。

2）規劃部門對規劃總圖進行評審，確定建設工程規劃設計條件。

3）規劃部門核發《建設用地規劃許可證》。

4）啟動拆遷工作：辦理拆遷許可證，公告、拆遷、回遷安置、滅藉、繳納耕地占用稅金及相關費用等

5）啟動施工圖設計工作。

6）規劃部門依據規劃設計條件和用地批準書，提出財政局應收取的行政事業性收費和政府性基金相關配套12項費用。

8）在建設單位繳納相關規費后，規劃部門核發建設工程規劃許可證（4）建筑設計階段辦理以下手續：

1）施工圖設計，出圖、交底、會審。

2）市住建局對施工圖設計文件進行行政審查，施工圖紙報施工圖審查機構審核。

3）公安消防支隊對規劃總體設計和施工圖設計進行審查。4）施工圖審查機構對規劃總體設計和施工圖設計進行審查。5）氣象部門對規劃總體設計和施工圖設計進行審查。6）人防辦對規劃總體設計和施工圖設計進行審查。

7）市政部門、環保局、衛生局、地震局，人防辦等相關部門對施工圖設計的相關專業內容進行專項審查。并申請入網

8）住建局根據施工圖設計文件、審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查合格書》。10）規劃部門對規劃總體設計和施工圖設計進行審查。（5）施工前準備階段應辦理以下手續：

1）建設單位辦理建設工程項目報建登記。建設單位提供（由銀行擔保工

程項目啟動前）資本金證明（工程總造價的50%）

2）建設單位對工程進行發包，通過工程招標確定施工隊伍和施工監理，簽訂發承包合同（施工合同、勞務合同、監理合同）

3）建設安全主管部門對施工項目和施工承包單位進行資格審格。辦理農民工欠薪保證金、意外傷害保險、安全生產措施費，安全生產措施審批及相關安全應急救援措施審批。4）建設工程質量管理部門為建設單位簽定質量責任狀，確定質量標準，建設質量管理部門跟蹤進行質量督評定。5）建設主管部門核發建設工程施工許可證。

6）四證齊全報規劃部門審請開工放線，工程進入施工階段。

（二）房地開發項目實施階段（1）施工階段應跟蹤完善以下手續：

1）工程定位放線、驗線； 2）工程分部分項工程分段驗收； 3）監理部門出具質量評估報告；

4）建設工程竣工結算（竣工決算）申報、連同監理部門認可的施工技術檔案報建設質量監督站備案，組織五方主管部門聯合驗收； 5）聯檢合格后，由建設質量監督部門出具《建設工程竣工備案書》；（7）商品房預售許可階段辦理以下手續：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1）發改委立項，政府批文、土地使用權證書、施工圖審查合格書、建設工程規劃許可證和施工許可證；

2）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3）投入開發建設的資金達到工程建設總投資的80％以上的證明材料，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

4）監理單位出具工程量完成80%以上的施工進度證明材料。

5）提供預售的商品房計算面積，6）提交商品房預售方案，預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，6）施工圖準確的各層平面圖

7）小區配套設施及物業管理用房位置、面積、及與主管部門簽定的物業管理合同（8）建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1）建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2）財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3）規劃部門、土地部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。相關部門出具驗收合格證明文件。

4）申請產權處測繪主管部門進行房屋測繪； 5）申請綜合竣工驗收。

6）、市住建局綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。

（三）房地產項目權屬初始登記階段

1、由住建局產權處核準新建商品房所有權初始登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

房地產開發流程（詳細）

第一步 房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃選址

4、申報、審批項目建議書

5、編制、申報、審批項目可行性研究報告

6、編制開發項目成本概算

第二步 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關收費

1、可行性研究費

2、房地產開發產項目資本金保證

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托有資質單位做地形圖勘測規劃，出具地形圖，進行修詳設計、建筑方案設計。

4、辦理人防項目審批

5、辦理消防用地審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議

20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門

40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）

20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

第五篇：房地產開發流程(房地產企業開發必備)

房地產開發流程（詳細）

第一步 房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1、公司設立準備

2、申請資質等級審批

3、申請辦理企業名稱預先核準

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6、申請批準項目建議書

7、辦理企業名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領外商投資企業批準證書

10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費

2、企業法人變更登記費

3、企業法人檢驗費

4、補、換、領證照費

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環保“三廢”治理方案

9、委托環境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規劃許可證執照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費

9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區（縣）房地局立案

19、簽訂征地協議

20、簽訂補償安置協議

21、確定勞動力安置方案

22、區（縣）房地局審核各項協議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結戶口

27、調查戶口核實勞動力

28、辦理農轉工工作

29、辦理農轉居工作

30、辦理超轉人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調查、地籍測繪費

9、城鎮土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉人員安置費

18、新菜田開發建設基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉費）

5、清理費

6、停產停業綜合補助費

7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前準備工作

1、領取房地產開發項目手冊

2、項目轉入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發建設工程規劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發中標通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31、辦理質量監督注冊登記手續

32、建設工程監理

33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調節稅

37、領取固定資產投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協調街道環衛部門

40、協調交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42、領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續

48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發管理費

10、城建綜合開發項目管理費

11、建筑行業管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環衛設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質量管理監督費

24、竣工圖費

25、建材發展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產投資方向調節稅 第七步 房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序

一、中國境內外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續

11、辦理產權過戶手續

二、中國境內內銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議

14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記

21、辦理房地產抵押登記手續

22、樓宇交付入住

23、質量保證書和使用說明書

24、辦理產權立契過戶手續

三、中國境內房地產出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續

29、租賃房屋的轉租

30、房屋租賃關系的終止

四、中國境內房地產出租的專項（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續

五、中國境內房地產的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產抵押登記

39、抵押房地產的占管

40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業所得稅

8、個人所得稅

9、房產稅

10、城市房地產稅

11、房屋產權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產共有權執照費

14、房屋他項權利執照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續費

17、房屋租賃審核備案手續費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續費

22、房屋公證估價手續費

23、房地產價格評估費

24、房地產中介服務費 第八步 房地產開發項目的物業管理階段 房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批

2、簽署物業管理委托合同

3、居住小區的物業接管綜合驗收

4、物業使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質量保證書和使用說明書

7、物業管理服務基本要求

8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區物業管理費

4、高檔住宅物業管理費

5、經濟適用住房小區物業管理費

6、供暖費

房地產開發流程設計的涵義

房地產開發項目流程設計是針對具體房地產開發項目所作的用來指導項目開發經營全過程的綱領性文件，它根據房地產開發項目的特點、房地產綜合開發公司的內外條件，經過系統分析、統籌安排來完成，它需要在房地產項目開發運作之前制定，它是一個粗線條的概略規定。

房地產開發項目流程設計的主要依據有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發公司優勢條件，②房地產開發項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發公司習慣作法；⑥國家有關法規、規范、規程等。

房地產開發項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發經營程序；②充分挖掘潛力，發揮企業優勢；⑧從實際可能出發，積極穩妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規定，一般部分大致要求。房地產開發項目流程設計的作用有：①便于從全局出發對房地產開發企業做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協作配合工作的談判；④有利于對房地產開發經營過程中容易出現問題的協調。

房地產開發項目手續流程

一、開發合同。辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得土地使用權證，規劃申定后。

提交：

1、可行性研究報告;

2、資質證明文件;

3、房地產開發項目審批書;

4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業管理合同（協議）;

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證 辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《湖北省城市房地產開發經營管理條例》。時間：取得開發合同后。

由房管分局審批后報市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《湖北省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查后，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計劃書及投資計劃書;

4、開發合同、開發經營許可證。發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據 ：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《湖北省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；

3、土地使用權證或合法用地文件；

4、建設工程規劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；

10、商品房預售方案；

11、備案回執單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預售資金監管協議；

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請；

2、開發項目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；

5、物業管理落實情況報告。發放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收（分期綜合驗收）后。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件；

2、建設工程規劃許可證；

3、建設工程開工證明；

4、建設工程竣工驗收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調查表；

8、營業執照復印件；

9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。發放：房屋產權證。