第一篇：開發項目流程及分工

開發項目流程及分工

類別:我的文章 評論(20)瀏覽(758)2010-08-12 22:00 標簽：開發流程

主要階段 主要工作內容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門 主辦部門工作內容 分項 主辦部門 完成時間 主辦崗位 完成時間 協辦部門 完成時間 土地獲取階段 現狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部 土地 規劃設計條件 落實規劃條件，了解限制性條件 拓展部

收集 現場踏勘 對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。拓展部

信息 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業、教育、交通等情況 拓展部

了解該區域未來規劃情況 了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。拓展部

了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。拓展部

土地 了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 總工辦 初判 了解當地的房地產市場狀況 產品形式、市場價格、市場格局、發展趨勢及前景、開發周期的安排 拓展部

對接董事局 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果 拓展部

可行性研究報告 區域內宏觀經濟、發展前景等的分析 拓展部 該項目在區域房地產市場中的位置、定位、發展。拓展部 土地 現狀圖（四至電子文件）拓展部

深判 市場深度調研 “銷售：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等

研發部：負責協助進行區域市場調研” 拓展部 銷售公司

項目最終定位 銷售 總工辦：根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議 拓展部 銷售公司 總工辦

成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 總工辦：協助進行方案設計和成本測算 拓展部 總工辦

開發周期及付款計劃 總工辦、銷售公司：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏。拓展部 總工辦 銷售公司 項目方案確定 拓展部 現金流測算 拓展部

對接董事局 深判結果 項目可行性報告及后續工作 拓展部

研究并確定融資方式 如信托基金、戰略合作、貸款平移等 財務公司、法務部：給予技術及資源上的支持 拓展部 財務公司法務部

項目招商報告（前期階段）區域宏微觀市場研究 拓展部 項目招商版盈利能力分析 拓展部

明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業策劃書 財務公司：制定項目財務數據 拓展部 財務公司

尋找 合作伙伴確定 財務公司、資產物資中心、法務部：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務公司資產物資中心

合作 合作方案確定 拓展部 財務公司資產物資中心 資金 合作細節確定 拓展部 財務公司資產物資中心

引資（商業計劃書）簽署戰略合作協議 “財務公司、資產物資中心：制定合作方式、投資回報

行政中心：協議蓋章，存檔” 拓展部 財務公司資產物資中心 行政中心

合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續辦理 “財務公司、資產物資中心、法務部：協助辦理股權、增資等相關財務問題

行政中心：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務公司資產物資中心 法務部 行政中心 投方案標 項目方案確定 總工辦：項目方案 拓展部 總工辦 投經濟標 確定土地上限 拓展部

投標、摘牌 拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰術 拓展部 掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰術 拓展部

簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務部：合同條款的草擬和完善

財務公司：提供資金” 拓展部 財務公司法務部

用地規劃許可證 土地出讓合同 法務部協同：提供土地出讓合同 項目公司 法務部 出讓金、交易費交費證明 財務公司：提供資金繳納出讓金、交易費 項目公司 財務公司 確權 企業投資項目備案 辦理房地產開發資質預審表 項目公司

委托工程咨詢資格機構編制申請報告 總工辦：協助提供相關項目資料 項目公司 總工辦 向項目備案機關提交申請報告 項目公司 建設用地規劃許可證 項目公司

原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）項目公司 土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）項目公司

土地出讓合同 資產物資中心：提供土地出讓合同 財務公司：提供付款憑證 總工辦：提供相關圖紙 項目公司 資產物資中心 財務公司 總工辦 核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖 項目公司 交費證明 繳納土地費用 項目公司

1：500現狀地形圖3份（反樓座）項目公司

詳規 總工辦：委托設計詳規，資產物資中心簽訂委托合同 項目公司 總工辦 資產物資中心

辦理土地證 土地出讓合同 項目公司 交費證明 繳納土地費用 項目公司 建設用地規劃許可證 項目公司 地籍圖4份（薄膜圖）項目公司 土地登記申請書 項目公司 土地確權來源證明文件 項目公司

申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 行政中心：提供相關證明資料 項目公司 行政中心

土地抵押貸款 積極與銀行聯系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 項目公司：提供當地政府同意的土地評估公司，協助辦理評估、抵押登記等手續提供土地證及出讓合同 財務公司 項目公司

規劃設計階段 區域市場調研 “

1、項目所在地房地產市場總體供求現狀

2、項目周邊競爭性樓盤調查” 銷售公司：參與協助總工辦對區域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 總工辦 銷售部

3、項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）商圈主要商業業態分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發展方向 商業銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業人士進行專業論證 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

4、同期操作商業地產項目調查（商業部分）“競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期

提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息” 商業銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業銷售部市場組和招商組 商業銷售部

項目定位 公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定 通過行業發展狀況分析，消費需求分析確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況確定所選業態開發數量 商業銷售部：配合完成公建部分業態選擇與數量確定 商業銷售部 商業銷售部 市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位 “總工辦：依據控規指標提供產品類型建議，協助項目定位工作

商業招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 總工辦 商業招商組 經濟測算 “總工辦：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務公司：現金流測算” 總工辦 財務公司

項目發展報告 開發計劃 “銷售公司：根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協同研發部初步制定土地開發計劃和銷售計劃。

商業：結合市場現狀配合研發完成項目公建部分開發不同業態產品開發順序建議 項目公司：根據工程情況及銷售推廣方案排定工期” 總工辦 銷售公司項目公司 商業 項目考核指標初定 總工辦：提供初步的項目開發排期和總體經濟指標要求及各階段經濟指標要求 銷售公司

資金流 “項目公司：根據工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 總工辦：配套費及土地款支付計劃” 財務 項目公司總工辦

設計前期 明確產品設計思路 銷售公司：根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 總工辦 銷售公司 明確設計院選擇標準 總工辦 制定設計組織計劃 總工辦

方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核

總工辦、項目公司：成本審核 資產物資中心：簽訂合同” 資產物資中心 法務部 總工辦 項目公司

制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂 “總工辦：依據建筑規劃、景觀規劃及交工標準初步確定建安、環境等成本指標。商業：結合行業特點提供有關需求建議，配合研發完成相關設計

項目公司現場工程指揮部：參與制定交工標準，根據以往項目經驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 總工辦 項目公司 商業 規劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。“銷售、商業：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規劃設計提供合理性意見

項目公司工程指揮部：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見 開發：提供各項前期配套費用標準” 總工辦 銷售公司 商業 項目公司

彩色總平面圖（含經濟指標）送規劃預審 總工辦：負責提供圖紙 項目部 總工辦 修建性詳規成果 項目公司：提供參考意見 總工辦 項目公司

詳細性規劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）總工辦：負責提供圖紙 項目公司 項目部

建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。“銷售公司、商業：根據產品成本情況和結盤、在售項目銷售經驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議

項目公司：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 總工辦 銷售公司 項目公司 商業

彩色立面效果圖送規劃預審及審批（上報市政府）總工辦：負責提供圖紙 項目公司 總工辦

建筑方案報建圖 總工辦：提供報建圖紙 項目公司 總工辦

景觀概念方案設計及確定 “銷售公司、商業：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經驗總結，提供景觀需求、景觀規劃等建設性意見

項目公司：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 總工辦 銷售公司 項目公司 商業

指標確認階段 項目成本指標確定 “銷售公司：對銷售費用指標，進行討論確定 商業：結合不同業態經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議

總工辦 財務 項目公司：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 總工辦 項目公司銷售公司 財務 商業

項目考核指標確定 “銷售公司：結合公司戰略要求和項目自身狀況，協調其他各部門制定項目的考核指標體系

項目公司：根據項目方案及銷售推盤方案制定工期” 項目公司 銷售公司

年度考核指標調整 “銷管：根據集團及公司發展戰略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數量制定公司年度考核指標體系

項目公司：制定工期” 項目公司 銷售公司

施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “總工辦：配合資產物資中心進行設計招投標

并且對結構方案、設備選型進行評估

法務：合同的審核” 總工辦 總工辦 項目部 法務

制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業 ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規劃和交工標準的討論制定 項目公司：提供工程技術專業建議” 總工辦 資產物資中心 銷售 商業 項目公司 結構方案及設備選型研討及確定 “總工辦：針對不同結構方案進行經濟測算，方案優選 項目公司：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋總工辦” 總工辦 項目公司

地質勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現場勘察，并通過研發向設計提供地質勘察報告 總工辦：負責提供規劃總平面圖 項目公司 總工辦 施工圖成果 總平面圖 總工辦 放線圖 總工辦 樁位圖 總工辦 施工圖報建圖 總工辦 消防、人防報建圖 總工辦 施工圖審查全圖及計算書 總工辦 編制典型樓座建安預算 總工辦

施工圖會審 “資產物資中心：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優化意見 項目公司：根據以往經驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發，進行調整變更” 總工辦 項目公司 施工圖全圖 結合以往客服反饋經驗，圖紙設計便于使用維修 總工辦 會

編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售公司：根據項目預期銷售均價和利潤率要求，根據不同施工方案的成本情況，討論并加以優化 總工辦：負責圖紙優化變更

項目公司：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，使方案優化” 總工辦 項目公司 銷售公司

綜合管網方案設計 項目公司：提供各專業局設計條件 總工辦 項目公司 景觀擴初及施工圖設計 總工辦：成本核算及費用控制 總工辦 項目公司

景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化 “銷售公司 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 總工辦：負責圖紙優化變更

項目公司：對選材、工藝做法提出專業性意見” 總工辦 項目公司 銷售公司

開工開盤 建設工程規劃許可證 規劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 總工辦：配合提供設計院蓋章確認 項目公司 總工辦

土地出讓合同 總工辦：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 項目公司 總工辦 修建性詳細規劃2份，電子文件1份（注：規劃方案審定前，提交10本規劃設計方案，電子文件1份）總工辦：提供所需圖紙 項目公司 總工辦 申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 項目公司

建筑方案送審 建筑設計方案申報表 總工辦：配合提供設計院蓋章確認 項目公司 總工辦 1/500現勢地形圖1份 項目公司

土地出讓合同 資產物資中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 項目公司 總工辦 投資計劃 項目公司

建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 項目公司

申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 項目公司 取得許可證 投資計劃(項目備案)項目公司

大配套 財務公司：提供資金保障 項目公司 財務公司 小配套 財務公司：提供資金保障 項目公司 財務公司 消防證明 總工辦：負責提供消防報建圖 項目公司 總工辦 綠化證明 總工辦：負責提供綠化報建圖 項目公司 總工辦

人防證明 總工辦：負責提供人防報建圖 項目公司 總工辦 地名證明 銷售公司：確定樓、棟眼號排布和地名意義 項目公司

現場工程放線 施工總、分包，監理及各專業分包等單位的聯系、考察、選擇 項目公司、總工辦、會協助提供隊伍信息，資產物資中心：通過招投標確定施工總、分包，監理及各專業分包等單位 資產物資中心 項目公司總工辦 會 建設工程規劃許可證 項目公司

規劃局批復的項目總平圖及電子文件 項目公司 首層平面圖 “總工辦：出圖及圖紙問題解決 現場工程指揮部：現場配合” 項目公司 總工辦

按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 組織勘測、清除現場障礙 項目公司

施工單位配合做記錄、現場保護 施工單位配合做記錄、現場保護 組織施工單位做好記錄及現場保護 項目公司

移交施工單位 “總工辦：現場發現問題，及時解決

現場工程指揮部：組織施工單位交接，做好交接記錄” 項目公司 總工辦 施工許可證 建設用地規劃許可證 項目公司 建設工程規劃許可證 項目公司

天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 項目公司 工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同 項目公司

建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）項目公司財務公司

建設項目年度投資計劃（當年計劃）項目公司

施工圖審查 總工辦：負責提供施工圖及計算書 項目公司 總工辦

質量監督登記表 項目公司前期部：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 項目公司 安全措施 項目公司工程指揮部：制定現場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現場圍墻及現場相關安全措施。項目公司

安全施工措施登記表 項目公司工程指揮部：配合現場安全，進行安全措施實施的監督及安全管理 項目公司

交費各專業會簽單 建委各內部相關部門及配套各專業局確認 項目公司 銷售許可證 營業執照 項目公司 資質證書 項目公司

《國有土地使用證》或《建設用地規劃許可證》 項目公司 年度投資計劃(項目備案)項目公司

《建設工程規劃許可證》 總工辦：負責提供所需的全部圖紙 項目公司 總工辦 《建設工程施工許可證》 項目公司 公用基礎設施配套證明 項目公司

獲取前期物業備案證明 “物業：簽訂物業合同、業主公約、普通住宅小區提供物價局核定的物業管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續完成）總工辦：負責提供所需的全部圖紙” 項目公司 總工辦 物業

基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件 項目公司工程指揮部：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明 項目公司 工程

獲取《面積計算成果表》 “項目公司：提供地名批復及附圖、圖審證等證件

總工辦：提供全套施工圖” 銷售公司 總工辦 項目總平面圖 總工辦：出圖 項目公司 總工辦

獲取商品房網上銷售數據錄入合格證明 銷售部：配合網上錄入 項目公司 企業投資項目備案 規劃成果 項目公司 大配套 項目公司

開工準備 移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現場 項目公司

臨水、臨電 “項目公司工程指揮部：根據現場情況確定臨水、臨電的位置、數量，協助臨時電送電、接入水接入，做好保護 財務：提供資金，總工辦：審核” 項目公司 總工辦 臨水、臨電 項目公司平整場地 項目公司

施工組織方案 “總工辦：負責提供所需的全部資料

資產物資中心：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。” 項目公司 總工辦 資產物資中心

招投標、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據）“總工辦：負責提供總規劃圖等所需的全部資料 資產物資中心：負責招標

法務部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部 樁基施工單位 資產物資中心負責招標、監事會：測算成本 項目公司 監理 “資產物資中心負責招標、監事會測算成本

法務部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部 土建施工單位 “資產物資中心負責招標、監事會測算成本

法務部：招投標文件的法務部審核、合同的審核” 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部 甲供材、分包商 “資產物資中心負責招標、測算成本

法務部：合同的審核” 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部

沉降觀測 資產物資中心配合招標、測算成本 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部 土建施工單位的公開招標及合同備案 “資產物資中心：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、項目部進行合同備案

總工辦：共同確定合同約定的各項條款” 項目公司 總工辦 資產物資中心 法務部 施工圖會審 組織監理、施工單位一起對圖紙會審 總工辦：配合會審 項目公司 總工辦 會同設計院進行會審，簽定會審記錄 總工辦：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審 項目公司 總工辦

設計交底 會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄 總工辦：負責組織設計單位交底和變更 項目公司 總工辦

質量監督手續 辦理質檢委托 項目公司前期：辦理相關手續 項目公司 辦理安全檢查委托 項目公司前期：辦理相關手續 項目公司

環衛、環保等相關手續 申辦項目臨時、永久路口的報建手續 項目公司前期：辦理相關手續 項目公司

申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續 項目公司前期：辦理相關手續 項目公司 辦理施工人員暫住手續 項目公司前期：辦理相關手續 項目公司

開工 施工放線 組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標

樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管 總工辦：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 項目公司 總工辦

規劃驗線 監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 總工辦：配合驗線 項目公司 總工辦 樁基施工 試樁施工，根據施工圖及有關施工規范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等 總工辦：配合確定樁基施工標準 項目公司 總工辦

樁基全面施工 總工辦：負責提供所需的全部圖紙和技術支持 項目公司 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 “資產物資中心負責招標 法務部：合同的審核” 項目公司 資產物資中心 法務部 進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告 項目公司

開槽（辦理各種手續，組織協調環衛、市容等政府部門）土方工程 項目公司 支護工程 項目公司 降水工程 項目公司

地基備案、材料報送監督站、聯系組織驗收人員準時參加 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦

基礎施工 地基處理 項目公司 混凝土墊層 項目公司 地下防水 項目公司

混凝土基礎 總工辦：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題 項目公司 總工辦 基礎驗收備案 承建單位自評 項目公司

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 項目公司

材料報送監督站，協調監理組織相關部門驗收 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦 簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表 項目公司

基礎處理竣工結算 核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。項目公司工程指揮部：申請結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 監事會 項目公司

項目亮相前準備 推盤策略確定 產品策略 “銷售公司：根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議

總工辦：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業設計人員支持、負責講解產品等” 銷售部 總工辦 銷售公司

價格策略 “銷售公司：協助現場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控

監事會：提供成本測算，確定銷售基本均價” 銷售部 監事會 銷售公司

推廣策略 “銷售公司：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現推廣效果的最大化 總工辦：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業設計人員的支持” 銷售公司 銷售部 總工辦

招商策略：整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業銷售部運營組及策略公司 商業運營組及策略公司

確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售部：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 銷售公司 銷售部

制作公司尋找及確定 銷售公司

策略公司尋找及確定 銷售部：策略公司的溝通，并進行相關的培訓 銷售公司 銷售部

媒介公司尋找及確定 銷售部：根據目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監控、反饋媒體實施的效果 銷售公司 銷售部

活動公司尋找及確定 銷售部：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活動營銷的內容 銷售公司 銷售部

項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “總工辦：根據對產品的理解提出合理建議。銷售部：根據對市場客戶的理解提出合理建議。” 銷售公司 總工辦 銷售部 項目核心推廣理念確定 銷售公司 總工辦 銷售部 SLOGON確定 銷售公司 銷售部

項目核心識別系統確定 logo確定 銷售部：參與項目核心識別系統的討論和確定 銷售公司 銷售部

VI系統及延展方案確定 銷售公司 銷售部

亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續，銷售技巧等方面的綜合系統培訓。“銷售公司：提供相關政策培訓 法務部：提供相關政策培訓及統一口徑的法律審查

總工辦：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等

項目公司：提供施工材料、施工工藝、重點節點、工程進度、入住時間、交工標準等資料” 銷售部 銷售公司 法務部 總工辦 項目公司

分賣場設立 為實現項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心 銷售公司：提供外賣場設計、包裝方案并協助完成包裝，賣場相關銷售道具制作 外賣場 銷售公司 銷售道具準備 現場房型手冊（亮相版）總工辦：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區擺位圖等 銷售公司 總工辦

售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）“銷售部：提出裝飾及指引系統的合理化建議

項目公司：組織招標確定施工單位，協助企劃部進行售樓處內部裝修和項目指引系統的施工 監事會：核算售樓處裝修成本后資產物資中心進行合同會簽最后履行付款工作

財務公司：提供裝修及包裝所需資金支持” 銷售公司 監事會 項目公司財務公司銷售部 樣板間及樣板環境指示說明系統 “銷售部：協商決定樣板間建造的具體戶型 總工辦：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸

項目公司工程指揮部：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節點支持 資產物資中心：樣板間裝修成本核算及合同審批工作

財務公司：提供裝修及包裝所需資金支持” 資產物資中心 監事會 項目公司財務公司銷售部

沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）“總工辦：提供項目整體規劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤

銷售部：與銷售公司協商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇” 銷售公司 研發、項目銷售

入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）“銷售部：各種印刷類銷售道具制作的確定

總工辦：項目研發設計方面資料的提供，如平面規劃圖、景觀規劃圖、房型圖、人行系統、車行系統等

項目公司：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料

法務部：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核” 銷售公司 監事會 項目公司財務公司銷售部

項目周邊主要道路設置醒目指示系統 銷售公司（意向）派籌卡及紀念禮品 銷售公司

聯動工作的準備 配備看房車及看房車的包裝 辦公室：提供看房車及司機 銷售公司 辦公室

進行聯動單位的培訓和包裝 銷售公司：提供重點聯動單位的包裝，相關銷售道具的制作 銷售部（客資組）銷售公司

意向商家簽約 進駐意向書 法務部：合同的談判以及審核 商業銷售部運營組 法務部 確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創意表現確定 銷售部：參與討論，提出建設性意見 銷售公司 銷售部

項目亮相細化方案確定 銷售公司 銷售部 項目亮相媒體確定 銷售公司 銷售部

項目亮相 項目亮相 項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務部：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核 銷售公司 法務部

新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息 銷售公司 品牌傳播中心 亮相慶典活動及產品推介會的宣傳和安排 “項目公司：項目研發設計資料、研發設計專業人士的支持

銷售部：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現場客戶接待，活動的協同組織等” 銷售部 項目公司

項目開盤前準備 銷售內部資料 房型、房號及面積對照表 “項目公司：提供房型本冊、技術支持

銷管：提供房號及面積表” 銷售部 銷售公司項目公司

銷控 資產物資中心：確定考核均價； 銷售部：和銷售現場根據推盤節奏確定銷控 銷售公司 資產物資中心

客戶接待、客戶問題匯總及反饋 項目公司：配合解釋、解決客戶提出的工程問題 銷售部 項目公司

客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護 “銷售公司：意向卡銷售的組織工作

外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護” 銷售部 銷售公司外賣場 交工標準確定 “銷售公司、項目公司、總工辦：討論并確定項目交工標準 法務部：法律風險提示。

” 總工辦 法務部 項目公司銷售公司總工辦

價格體系確定 “監事會：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經濟指標要求

銷售部：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。” 銷售公司 監事會 銷售部

合同準備 房型附圖 項目公司：提供所有房型的房型附圖 銷售公司 項目公司 交工標準 “項目公司：提供已確定的交工標準 法務部：交工標準中法律風險的提示和規避。

總工辦：審核合同中的交樓時間及交工標準” 銷售公司 法務部 總工辦 項目公司 小區擺位 項目公司：負責提供最終版的總平面圖 銷售公司 項目公司

合同、附加協議等文本審查確定 法務部：商品房合同、附加協議、補充協議等文本的審查

確定 銷售公司 法務部

開盤前銷售道具準備 現場房型手冊深化版及最終版 項目公司：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 銷售公司 項目公司

樓書，宣傳海報、折頁，物業管理公約 “項目公司：協助制作樓書、折頁等，提供技術支持

物業公司：提供物業管理公約” 銷售公司 項目公司物業公司

購房須知，房型圖，詳細價格表 “總工辦：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售部：協助銷售公司制定項目樓房的價格體系

項目公司：提供工程進度及交工標準” 銷售公司 銷售部 項目公司 售樓處內外展示道具的統一更換（道旗、吊旗、背板等）銷售公司

沙盤（細化景觀及外檐）項目公司：提供項目總規劃平面圖，協助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持 資產物資中心 項目公司

樣板間、樣板環境的指示系統的數據更新 項目部：負責提供樣板環境圖紙和技術支持 銷售公司 項目公司

銷控表及銷控貼，認購書，合同袋 銷售部：協助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具 銷售公司 資產物資中心

項目形象的提升及深化 戶外媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司 報紙媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司

小眾媒體及創新媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）銷售公司

開盤信息告知 媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）銷售公司 銀行大協議的簽訂 財務公司：提供銀行 銷售公司 財務公司 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發布會）與會人員（演藝名人 專家學者）

告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售部：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶

物業：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 銷售公司 銷售部 物業

客戶轉化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉協議、轉合同工作 “財務公司：收取定金、購房款

銷售公司：簽訂購房協議，進行客戶關系維護，協助合同、文件的簽署” 銷售部 財務公司 銷售部

回款落實 銷售公司：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷售公司 銷售部

日常銷售 月度指標分解 根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整 銷售公司

產品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、、競爭項目動態關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整 “銷售公司：階段性項目推廣總結，根據庫存產品現狀，合理安排推廣節奏和推廣方向，根據庫存產品現狀和考核指標要求，和銷售協商調整價格體系，聚焦重點產品的銷售

外賣場：協助項目銷售進行產品、客戶分析，根據聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 銷售部 銷售公司

月度操作手冊制定 根據財務指標，產品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系

價格監控及調整 定期進行價格測算，與銷售溝通，根據庫存產品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調整項目價格，實現項目利潤最大化 “監事會：階段性考核指標調整；動態調整項目售價，實現項目利潤最大化

銷售公司：根據階段性產品銷售情況和庫存產品現狀，溝通協調銷管調整價格體系” 銷售部 監事會 銷售公司

月度推廣計劃執行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產品賣點 銷售部：協同企劃對于項目形象和階段性產品宣泄點進行溝通，確定報廣內容 銷售公司 銷售部

戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節點 銷售部：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節點的設置和媒體宣傳 銷售公司 銷售部

營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售部：協助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 銷售公司 銷售部

客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 銷售公司 銷售部

銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售部：協同銷售公司制作各種銷售道具 銷售公司 銷售部

客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區活動，置業推薦，物業推薦等工作帶來大批意向客戶 銷售公司：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 銷售部 銷售公司

外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售公司 銷售公司

項目銷售現場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 銷售部

通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。銷售部

月度付款計劃及支付 “銷售部：根據銷售費用發生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產集團

財務部：審核價款單及發票，按資金情況付款” 銷售公司 銷售公司 財務部 合作方合同簽訂 “銷售部：合同簽訂及審批工作 法務部：商品房合同、附加協議等文本抽查，風險提示

銷售公司：確認物業及置業聯動，送各部門存檔” 銷售公司 銷售公司法務部

回款 制定回款節點，協調銀行及房管局保證按期回款 財務部：為客戶創造便捷交款條件，快速收款 銷售部 財務部

月度指標考核 公司考核指標完成及調整 “銷售公司：按當月完成情況，逐步調整全年銷售回款指標

財務部：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數。” 監事會 “銷售公司財務部 ” 項目考核指標完成及調整 “銷售公司：按當月完成情況，調整次月及全年銷售指標 財務部：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發生數 項目公司：提供下月指標落實的政府相關證件支持

項目公司：提供下月指標落實的工程節點支持，統計匯報工程指標完成情況及指標調整，提供月度工程款計劃” 監事會 “銷售公司項目公司財務部

” 清盤 清盤后項目各種資料移交 行政中心：接收商品房合同、協議、優惠單并存檔 銷售部 行政中心

項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協調會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系

工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 項目公司 材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 項目公司

檢驗三證（材料出廠合格證、進入現場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）、監督現場取樣復試 項目公司

鋼筋混凝土工程（過程監控）模板分項工程 項目公司 鋼筋分項工程 項目公司 預應力分項工程 項目公司 混凝土分項工程 項目公司 現澆結構分項工程 項目公司 裝配式結構分項工程 項目公司 混凝土結構子分部工程 項目公司 配套管線預埋 項目公司

重要分項工程及隱蔽工程質量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 項目公司

“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。” 項目公司

圖紙問題解決 圖紙問題的發現及分析 總工辦：配合分析問題 項目公司 總工辦 設計變更 “總工辦：配合完成設計變更

監事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦 監事會

施工質量問題、事故處理 施工質量問題、事故的分析及調查 總工辦：配合分析問題 項目公司 總工辦 總工辦

處理方案的制定、審核、審批 “總工辦：配合制定方案

監事會：核定成本影響” 項目公司 總工辦 監事會 總工辦 監事會 處理方案的實施 項目公司

變更簽證 設計變更 與設計溝通，協調，收發相關變更文件 “總工辦：配合完成設計變更 監事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦

工程變更 工程變更技術經濟分析 總工辦：配合技術分析和進行經濟分析 項目公司 總工辦

工程變更申請 總工辦：協助現場進行變更簽證和測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。項目公司 總工辦

設計變更、現場核實 “總工辦：配合完成設計變更 監事會：核定變更成本影響” 項目公司 總工辦 工程款支付 工程進度的確認 項目公司

工程款申請表審批 建立完整，準確的資金合同臺帳 “總工辦和資產物資中心：按合同約定審核付款比例

財務部：審核工程款的支付” 項目公司 總工辦 資產物資中心 財務部

工程款支付 財務部：審核工程價款單及發票，按資金情況付款 項目公司 財務部 主體驗收備案 施工單位自評 項目公司

監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查 項目公司

監理組織相關部門驗收 參與單位：工程部、（研發）、設計、監理、施工，監督部門 總工辦：配合參與驗收 項目公司 總工辦

簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 項目公司

外檐裝修材料確定 總工辦和資產物資中心定板 考察相關單位及實際工程 總工辦和資產物資中心：分別從技術、經濟方面配合 項目公司 總工辦 資產物資中心 施工樣板制作 項目公司

材料確定 總工辦和資產物資中心：分別從技術、經濟方面配合選用材料 項目公司 總工辦 資產物資中心

甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）制定招標計劃 項目公司 編制招標文件 擬定投標單位 資產物資中心：制定招標方案，監事會審核招標方案 項目公司 資產物資中心 監事會

確定材料招標技術要求 資產物資中心：測算成本并且組織招標 項目公司 資產物資中心 確定定標原則 監事會：參與確定定標原則 項目公司 監事會 考察投標單位 資產物資中心：組織考察并提出考察意見 項目公司 招標、定標 資產物資中心：組織招標、定標 項目公司

內外檐裝修 地面 基層處理 從業主的裝修使用方面提出建議 項目公司 找平層 項目公司 面層 項目公司

防水 基層處理 施工工藝、施工順序、交叉作業時的成品保護 項目公司 防水層施工 項目公司 面層砂漿 項目公司

抹灰 基層處理 施工工藝、順序、外保溫施工操作、伸縮縫處理 項目公司 抹灰 項目公司

飾面板（磚）排磚 項目公司

面磚安裝 研發：參與施工樣板進行驗收 項目公司 勾縫 成品保護 項目公司 門窗 型材加工 項目公司

安裝窗框 從業主使用方面檢查安裝效果 項目公司 安裝窗扇 項目公司 封膠 項目公司

輕質隔墻 放線定位 項目公司

隔墻砌筑及安裝 會：從避免裂縫角度提出關于隔墻砌筑材料和施工工藝的建議 項目公司 會

幕墻 幕墻專業設計 總工辦：審核幕墻專業設計圖 項目公司 預埋件安裝 項目公司 龍骨加工及安裝 項目公司 幕墻面材安裝 項目公司

封膠 會：考慮外墻防水 項目公司 會

涂飾 基層處理 項目公司 底料施工 項目公司

面料施工 研發：參與施工樣板進行驗收 項目公司

各分部分項工程的方案審核，過程監督驗收，成品保護，工種及工序的協調 項目公司 水、暖、電安裝 室內給水系統 給水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 項目公司 室內消火栓系統安裝 項目公司

給水設備安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 項目公司 管道防腐，絕熱 項目公司

室內排水系統 排水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 項目公司

雨水管道及配件安裝 安裝完成后的打壓試驗、管線的標識、管線的成品保護 項目公司 室內熱水供應系統 管道及配件安裝 項目公司 輔助設備安裝 項目公司 防腐，絕熱 項目公司

衛生器具安裝 衛生器具安裝 總工辦：參與施工樣板進行驗收 項目公司 總工辦 衛生器具給水配件安裝 項目公司 衛生器具排水管道安裝 項目公司 室內采暖系統 管道及配件安裝 項目公司 輔助設備及散熱器安裝 項目公司 系統水壓試驗及調試 項目公司 防腐，絕熱 項目公司

變配電室 變壓器、箱式變電所安裝 項目公司

成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 項目公司 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 電纜溝內和電纜豎井內電纜敷設 項目公司 電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 項目公司 接地裝置安裝 項目公司

避雷引下線和變配電室接地干線敷設 項目公司

供電干線 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 橋架安裝和橋架內電纜敷設 項目公司 電纜溝內和電纜豎井電纜敷設 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷設 項目公司 電線、電纜穿管和線槽敷線 項目公司

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 項目公司

電氣動力 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝 項目公司 低壓電動機、電加熱器及電動執行機構檢查、接線 項目公司 低壓氣動力設備檢測、試驗和空載試運行 項目公司 橋架安裝和橋架內電纜敷設 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷設 項目公司 電線、電纜穿管和線槽敷線 項目公司

電纜頭制作、導線連接和線路電氣試驗 項目公司

插座、開關、風扇安裝 項目公司

電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷設 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷設 項目公司

電線、電纜導管和線槽敷線，槽板配線 項目公司 鋼索配線，電纜頭制作 項目公司 導線連接和線路氣試驗 項目公司 燈具、插座、開關、風扇安裝 項目公司 建筑照明通電試運行 項目公司

備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝 項目公司 柴油發電機安裝 項目公司

不間斷電源的其他功能單元安裝 項目公司 裸母線、封閉母線、插接式母線安裝 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷設 項目公司 電線、電纜導管和線槽敷線 項目公司 電纜頭制作 項目公司

導線連接和線路氣試驗 項目公司 接地裝置安裝 項目公司

防雷及接地安裝 接地裝置安裝 項目公司 避雷引下線和變配電室接地干線敷設 項目公司

建筑物等電位連接，接閃器安裝 總工辦：配合驗收 項目公司 總工辦

智能化 通信網絡系統 通信系統，衛星及有線電視系統，公共廣播系統 項目公司 辦公自動化系統 計算機網絡系統，信息平臺及辦公自化應用軟件，網絡安全系統 項目公司

建筑設備監控系統 空調與通風系統，變配電系統，照明系統，給排水系統，熱源和熱交換系統，冷凍和冷卻系統，電梯和自動扶梯系統，中央管理工作站與操作分站，子系統通信接口 項目公司

火災報警及消防聯動系統 火災和可燃氣體探測系統，火災報警控制系統，消防聯動系統 項目公司

安全防范系統 電視監控系，入侵報警系統，巡更系統，出入口控制（門禁）系統，停車管理系統 項目公司

綜合布線系統 纜線敷設和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝 項目公司

智能化集成系統 集成系統網絡，實時數據庫，信息安全，功能接口 項目公司 電源與接地 智能建筑電源，防雷及接地 項目公司

環境 空間環境，室內空調環境，視覺照明環境，電磁環境 項目公司

住宅（小區）智能化系統 火災自動報警及消防動系統，安全防范系統（含電視 臨近系統，入侵報警系統，巡更系統、門禁系統、樓宇對講系統、停車管理系統），物業管理系統（多表現場計量及與遠程傳輸系統、建筑設備監控系統、公共廣播系統、小區建筑設備監控系統、物業辦公自動化系統），智能家庭信息平臺 項目公司

通風與空調 送排風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 項目公司

防排煙系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，防排煙風口、常閉正壓風口與設備安裝，風管與設備防腐同，風機安裝，系統調試 項目公司

除塵系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，除塵器與排污設備安裝，風管與設備防腐，風機安裝，系統調試 項目公司

空調風系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，系統調試 項目公司

凈化空調系統 風管與配件制作，部件制作，風管系統安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，高效過濾器安裝，系統調試 項目公司

制冷設備系統 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備的防腐與絕熱，系統調試 項目公司

空調水系統 管道冷熱（媒）水系統安裝，冷卻水系統安裝，準凝水系統安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備的防腐與絕熱，系統調試 項目公司 電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 項目公司

提供電梯井道土建節點圖 預埋件的設置、預留洞口的設置 項目公司 指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 項目公司 電梯安裝及調試 驅動主機 項目公司

導軌，門系統，轎廂，對重（平衡重）項目公司 安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 項目公司 補償裝置，電氣裝置 項目公司 整機安裝調試、驗收 項目公司

各專業方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協調及事件的處理 毛坯房竣工驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。項目公司 整理竣工資料及竣工圖 項目公司

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 項目公司 組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。項目公司

報建委質監部門審定備案 與質監部門，監理，勘查，設計，施工進行竣工備案驗收 項目公司前期部：辦理建設工程檔案預驗收證明 項目公司 項目公司前期部

與物業進行交接。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業同步驗收，向物業交房 辦理交接驗收手續 項目公司

毛坯房竣工結算 土建、給排水、采暖、電氣、空調、甲供材、各項分包工程結算 核對各棟口建筑面積，核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。“項目公司：（1）申請甲供材結算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監理）簽字確認的領料匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料

（2）申請分包工程結算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監理）簽字確認的分包工程量匯總表，及全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料（3）申請土建工程結算，提供全面的現場簽證（監理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料” 監事會 項目公司

成品房裝修 從使用功能角度對室內裝修進行查驗 土建工作面移交 土建整改 項目公司 垃圾清運 項目公司

吊頂 龍骨加工及安裝 項目公司 封板 項目公司

潔具 潔具選型及招標 總工辦、項目公司：參與選型、招標，成本核算 資產物資中心 項目公司總工辦

潔具安裝 總工辦：參與施工樣板進行驗收 項目公司 總工辦 護欄和扶手制作與安裝 項目公司 飾面板（磚）排磚 項目公司

面磚安裝 總工辦：參與施工樣板進行驗收 項目公司 總工辦 勾縫 項目公司

涂飾 基層處理 項目公司 底料施工 項目公司

面料施工 總工辦：參與施工樣板進行驗收 項目公司 總工辦

櫥柜制作與安裝 櫥柜招標 總工辦：參與選型、招標，成本核算 資產物資中心 總工辦 櫥柜設計 項目公司 櫥柜安裝 項目公司 門窗套制作與安裝 項目公司 花飾制作與安裝 項目公司 窗簾盒、窗臺板 項目公司

暖氣片安裝 選型及招標 總工辦、項目公司：參與選型、招標，成本核算 資產物資中心 項目公司總工辦

暖氣片安裝 總工辦：參與施工樣板進行驗收 項目公司 總工辦 裱糊與軟包 項目公司 細部 項目公司

做好成品的保護，責任劃分，不同工序做好交接 項目公司

成品房驗收備案 會同監理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。項目公司 整理竣工資料及竣工圖 項目公司

施工單位提供《建筑工程質量保修書》 項目公司 組織銷售、研發、運營、物業共同驗收。項目公司

報建委質監部門審定備案 項目公司前期部：辦理建設工程檔案預驗收證明 項目公司 與物業進行交接。物業：辦理交接手續 項目公司 物業

成品房竣工結算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結算 項目公司：核定工程量，提供相關變更，組織辦理結算 監事會 項目公司

配套手續及施工 排水 “監事會：審查預算、確定工程費用 財務公司：提供資金，保證交費

項目公司工程指揮部：提供工作面監督施工、協助驗收” 項目公司 “監事會 財務公司 ” 熱力、排水 總工辦：提供設計所需要的圖紙，調整管網，配合二次網設計，保證排水、熱力出圖 項目公司 總工辦

熱力 開發與供熱辦協調分級、尋找熱源 項目公司 資產物資中心：負責工程招標 項目公司

項目公司工程指揮部：提供工作面，監督施工、協調現場相關問題，協助驗收、供熱 項目公司

財務公司：提供資金，保證交納工程費 項目公司

“銷售公司：提供入住明細，資產物資中心：協助空房面積核算

財務公司：提供資金保證采暖費繳納” 項目公司 資產物資中心 銷售公司 財務公司 物業：供熱移交物業 項目公司 物業

自來水 總工辦：提供進件所需要的圖紙，保證進件 項目公司 總工辦 總工辦：提供設計所需要的各種圖紙 項目公司 總工辦

資產物資中心：負責招標、監事會審核預算 項目公司 資產物資中心 監事會 項目公司工程指揮部：提供工作面，監督施工，協調現場相關問題 項目公司 財務公司：提供資金、保證交納工程費 項目公司

項目公司工程指揮部：提供協助，保證掛表、通水、驗收 項目公司

園林用水、換熱站用水 總工辦：提供進件所需要的圖紙，保證進件 項目公司 總工辦 項目公司工程指揮：監督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 項目公司 財務公司：提供資金，交納工程費 項目公司 財務公司

中水 總工辦：提供進件所需要的圖紙，保證進件 項目公司 總工辦

總工辦：提供設計所需要的圖紙，調整管網、提工場站點，配合出圖 項目公司 總工辦 物業：工程移交物業 項目公司 物業

項目公司工程指揮：提供工作面，監督施工 項目公司 財務公司：提供資金，保證交費 項目公司 財務公司 項目公司工程指揮：協助現場，工程驗收、通水 項目公司 燃氣 總工辦：提供進件所需的各種進件圖紙 項目公司 總工辦

總工辦：提供設計所需要的圖紙，場站點，協調管網調整，提供技術支持保證設計 項目公司 總工辦

專業局招標 項目公司

項目公司工程指揮：提供工作面，保證施工、協調相關問題，監督施工、驗收 項目公司 財務公司：提供資金，保證交費 項目公司 財務公司

項目公司工程指揮：協調現場整改、驗收，保證點火 項目公司 視訊 總工辦：提供設計所需要的圖紙 項目公司 總工辦

資產物資中心：簽訂協議 項目公司工程指揮：信號開通 項目公司 資產物資中心 工程：提供工作面，監督施工、驗收 項目公司

電力 總工辦：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，項目公司 總工辦 總工辦：提供設計所需要的圖紙 項目公司 總工辦

項目公司工程指揮：提供進件所需的用電量、用電點 項目公司 項目公司工程指揮：提供工作面，保證施工監督施工 項目公司 財務公司：提供資金支持，保證交費 項目公司 財務公司 項目公司工程指揮：提供現場協助保證驗收、掛表 項目公司

場站點位置 總工辦 ：負責配合確定場站點位置和技術支持 項目公司 總工辦

排水、熱力招標手續 “監事會：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監督開標、評標、定標

資產物資中心：配合辦理、提供招標資料” 項目公司 資產物資中心 監事會

配套施工 給排水與采暖 室外給水系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業 室外排水系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業 室外供熱系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業

電氣 室外供電系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業 室外照明系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業

綜合管網 室外智能化系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業 室外燃氣系統 總工辦、商業：配合驗收 項目公司 總工辦 商業 環境施工 附屬建筑 停車場 項目公司

圍墻，大門 總工辦：配合驗收 項目公司 總工辦 收集站 項目公司

景觀 建筑小品，亭臺，連廊 總工辦：配合驗收移交物業 項目公司 總工辦 道路 總工辦：配合驗收移交物業 項目公司 總工辦

花壇，場坪綠化 總工辦：配合驗收移交物業 項目公司 總工辦

竣工結算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環境工程結算 項目公司工程指揮部、總工辦：核定工程量 監事會 總工辦

結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算報告 “銷售公司：協助運營結算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 總工辦：負責所有設計合同的結算

項目公司：組織承包單位提供結算書，核定結算書” 監事會 “銷售公司 總工辦 項目公司” 竣工入住 室內空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現場檢測 項目公司 住宅準入證 項目竣工驗收報告 項目公司

建設工程規劃驗收合格證 項目公司現場工程指揮部：現場具備驗收條件 項目公司 非經營性公建配套證明 項目公司現場工程指揮部：現場具備驗收條件 項目公司 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 項目公司現場工程指揮部：現場具備驗收條件 項目公司

土地使用權證書 項目公司

地名管理部門批準的地名文件 項目公司

小區竣工資料（小區情況說明、小區現狀照片4張、非經營性公建配比表）項目公司現場工程指揮部：提供竣工資料 項目公司

人防驗收 項目公司現場工程指揮部：現場具備驗收條件 項目公司

住宅準入證 規劃驗收 項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料 項目公司

消防驗收 “項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料，并對工程款結算進行控制

總工辦：提供相關圖紙及電子文件” 項目公司

通水、通電 項目公司現場工程指揮部：組織施工單位工人配合通水、通電 項目公司 大配套驗收 項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料 項目公司 竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 項目公司

小配套驗收 項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料 項目公司 供熱驗收 項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料 項目公司 人防驗收 項目公司現場工程指揮部：組織相關單位參加，提供驗收資料 項目公司 入住準備 工程質量保證書 項目公司現場工程指揮部：提供工程質量保證書所需相關數據 銷售管理部

住宅使用說明書 項目公司現場工程指揮部、總工辦：參與編制住宅使用說明書，提供相關基礎數據 項目公司 總工辦

寄發《商品房交付使用通知書》 “法務部：入住通知書的審核。物業：電話通知業主入住信息（刪除）協助相關入住事宜” 會 法務部

對房屋的廚衛防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協議和第三方維修合同，制定維修流程 資產物資中心：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務部：合同的審批等其他相關法務事宜 會 資產物資中心 法務部

寄發入住通知書，銷售客戶資料移交客服 會：客戶資料的接收、保存，現存各種問題的溝通 銷售部 會

樓牌標識 協調地名辦辦理地名手續 會：現場配合安裝 項目公司 會 物業用品儲備 物業

物業接收鑰匙、驗房 項目公司：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續 物業 項目公司 辦理入住 制定入住流程 銷售公司：可提供入住時間節點，配合制定 會 銷售公司 審驗合同全款發票，發放兩書，開具入住分配單 物業：提供人員支持 銷售公司 物業 驗房及交費 物業

收集反饋業主問題，并及時解決各種問題 會 驗房問題匯總 會

售后維修 項目公司：配合維修 會 項目公司

售后及移交 投訴處理 項目公司：配合解決投訴問題 會 項目公司 裝修管理 項目公司：協調解決業主裝修問題 會 項目公司

施工資料整理及移交 項目公司：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 會 項目公司 供暖 工程提供工作面監督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業、物業客服協調現場業主保證供熱 “項目公司：組織解決供暖問題

物業：提供入住情況

會：解決維修問題” 總工辦 項目公司 會 物業

通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協助驗收整改、帶氣、點火、需要物業、客戶協調業主、保證同期 “項目公司：組織解決通氣問題 物業：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 總工辦 項目公司 物業

整體移交物業 移交建筑物及相關資料 物業：接收建筑物及相關資料 會 物業

產品問題總結及反饋 總工辦：對發現的產品設計問題進行歸納總結，改進設計工作、項目公司、物業：對反饋的問題進行分析、整理、總結，在新項目中盡量避免類似問題的再次發生 會 總工辦

初始登記 區局辦理初始登記手續 “項目公司：提供竣工備案通知書、竣工圖 總工辦：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售部 總工辦 項目公司 產權證辦理 為客戶辦理產權證前期手續 “財務部：房款多退少補、開據發票 物業、客服：提供人員支持，快速辦理產權證” 銷售部 財務部

分戶土地證 “銷售公司：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 總工辦：負責提供技術支持” 資產物資中心 總工辦 銷售公司

土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續 “物業：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地

證

財務部：主要負責產權退補款辦理，發票換領等” 銷售部 物業 財務部

供熱移交 保修期后供熱系統移交供熱公司，協調政府辦理移交手續 會：配合維修、移交工作 物業：管道井鑰匙及設施等配合移交 總工辦 會 物業

第二篇：項目開發流程

項目開發流程

第一步:獲得信息,主要有以下方式:通過政府網絡,即人際關系網絡。通過中介機構。

3通過在網絡上發布的公司信息,如廠房網,商鋪網等。

4通過報紙上的信息,如房地產時報,新明晚報等。

5通過參加有關經濟型飯店開發有關的社會活動,如:展會,教學會等。

第二步:對信息進行篩選和分配

獲得項目信息后,呈報發展事業部總監，總監根據物業情況,分發給相適合部門的經理，再由經理分配給項目專員。

第三步:對有效信息的物業項目進行調查,編制調查報告。

1對物業進行網頁背景調查。

2與房東初步接觸。

3現場踏勘及周邊市場調查。

4根據所獲得的一系列調查資料,填寫《項目登記表》和《項目評估表》。

第四步:對信息進行分析及判斷:

1項目負責專員編制《項目調查表》后,對該項目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項。若是“呈報”則交給部門經理進行進一步分析。

3部門經理如果認為該項目合適并確認簽字后，交工程部經理排房，4排房后，項目負責人填寫《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業主調查表》和《項目合作表》。

第五步：談判及審核

1填寫完以上各表并經部門經理審核后交事業發展總監確認，總監簽字后再與物業主進行意向書談判

2意向書經上級部門審核簽字后，與房主簽定意向書，并進行合同談判合同文本確定。3合同文本經上級審核同意后，由上級部門與物業主簽定正式合同。

附：第三步完成后，需交《項目登記表》和《項目評估表》；

第四步完成后，需交《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業主調查表》和《項目合作表》。

第三篇：商業地產項目開發流程

商業地產項目開發流程

1、市場條件判斷(前期市場調研)

在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準：

1、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

7、設計方案的市場化

商業房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求。如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

在完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。

10、項目招投標

在完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

在開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投

資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源，否則除非市場因素存在，企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

（1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；

（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

商業房地產管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理參股；

（2）、聘請管理公司。

第四篇：項目開發全流程

項 目 開 發 流 程 圖

總辦投資決策 管委會審批

總辦會議審批 管委會會議審批

擬定項目總體 開發計劃

1．向集團各部門作項目交底，內容包括：項目用地現狀、規劃設計條件、規劃用地批文、周邊大市政情況等。

2．擬定項目總體開發計劃，并組織各相關部門進行討論。

3．綜合各部門意見，整理完善項目總體開發計劃報總經辦審批。

總經理辦公會議

審批投資開發部提交的項目總體開發計劃

項目總體開發 計劃審批

投開部 總工項目

行政部

計劃分解 項目部統籌

營銷中心 總工室 預算部投控部 合約部財務部 財務部

擬定詳細的規劃報建進度計劃 擬定項目組織架構、人力資源計劃及施

工進度計劃 擬定“項目策劃書”及銷售計劃 擬定供圖計劃、編寫“項目技術標準” 擬定合同招投標計劃、成本控制計劃進行成本預算及相關的數據分析進行相應財務分析提出資金籌措計劃擬定合同審查及簽訂計劃

擬定項目資金籌措計劃

項目部

綜合編制“項目規劃書”

項目規劃書

審批

總體規劃階段

項目實施階段

總經理辦公會議或管委會 審批項目部提交的項目規劃書

規劃部

1．收集整理項目相關規劃設計資料； 2．編制項目規劃設計任務書；

3．物色符合條件的設計單位；

4．負責項目總體規劃設計招投標工作；

投控部 1．據規劃部規劃設計任務書要求編制總規設計招投標文件； 2．對投標方案進行評估；

規劃部

1．組織集團領導、物業代理公司、物業管理公司、投開部、策劃部、投控部、項目部、專家研討投標方案;2．推薦方案或提供修改意見；

3．收集修改后中標方案

總經辦 審批中標總體規劃方案

規劃部 審核提供項目總體規劃方案報批資料

投開部 進行項目總體規劃方案報建

法務部 簽定總體規劃設計合同

計管理工作；

復意見；

施工許可證》

法務部 簽訂施工合同

總經辦 審批中標施工單位

投控部

1.組織施工、監理招投標工作；

2.向總經辦推薦中標單位；

項目部 1.依據施工圖編制施工工程招投標文件； 2.編制施工總平面圖；

3.編制施工計劃及資金使用計劃；

項目部

1.組織規劃部、投控部等相關部門圖紙會審、審核施工單位提出的施工組織設計；

2.按合同進行工程質量及施工進度控制； 3.按集團規范進行工程成本控制；

投開部

1.按項目計劃時間監控及調整開發進度； 2.跟進辦理項目相關報建手續；

投控部

1.2.3.4.按合同條款控制工程進度款及造價； 編制項目總成本預算并供策劃部參考； 對各部門進行成本監控及調整； 完成各子項招投標手續；

規劃部

1.審議審定設計方案和施工圖紙；

2.提供各子項招投標文件并參與招投標及合同談判工作； 3.對工程設計技術進行審查審定；

策劃部

1.編制銷售策劃實施方案；

2.組織集團領導、投控部、規劃部、財務部、物業管理公司確定商品房預售價格及物業管理費標準；

法務部

1.2.3.4.5.土建工程

基礎工程； 上部建筑工程； 裝修工程；

室內給排水、電氣工程； 其他工程

市政水電工程

1.道路、排水工程；

2.市外供水供電及其管網工程； 3.其他工程

設備安裝工程

1.2.3.4.5.6.電梯設備安裝工程； 消防人防設備安裝；

中央空調、通風設備安裝工程； 備用發電工程； 給水泵、池工程； 其他工程

設備安裝工程

1.2.3.4.5.6.電梯設備安裝工程； 消防人防設備安裝；

中央空調、通風設備安裝工程； 備用發電工程； 給水泵、池工程； 其他工程

第五篇：房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。

（七）建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

（八）施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步

房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。

（十）物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。