第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(終)

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

一、立項

收件部門：市政務中心發(fā)展改革窗口

審批行政部門：成都市發(fā)展和改革委員會、成都市防震減災局 聯(lián)系電話：86921922 收費標準：不收費 申請材料：

1、項目申請報告；

2、當年年檢的營業(yè)執(zhí)照或單位法人證、組織機構代碼證；

3、規(guī)劃局出具的項目規(guī)劃意見（用地許可證=設計條件、國土出讓合同）；

4、國土局出具的項目用地意見； 5、20-35%銀行開具資金證明（資金證明一般一個月期限），6、窗口領取表格 其他部門需準備資料；無

完成責任部本/人：前期報建人員，財務管理部

二、設計條件、用地許可證 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530、86628054 審批時間：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《設計條件、用地許可》申請表； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程 2、1：500紅線圖；

3、土地權屬文件；

4、測繪單位出具的用地界址測繪成果1套；

5、疊加用地界址信息和規(guī)劃控制信息的紅線圖1：500（或1：1000）5份。注意事項：

1、建設單位應在1年內(nèi)，向規(guī)劃部門報送建筑設計方案及有關文件、資料，否則規(guī)劃設計條件自行失效；

2、建設單位取得《建設用地規(guī)劃許可證》1年內(nèi)，應向國土局申請辦理土地使用批準文件。如因故超期又未申請延期的，《建設用地規(guī)劃許可證》自行失效。需延期的建設項目，應持取得的審批文件在有效期內(nèi)延期。

完成責任部本/人：前期報建人員

三、辦理國土證

審批行政部門：成都市國土資源局

聯(lián)系國土局規(guī)劃地籍事務中心出宗地圖，根據(jù)土地出讓合同，交齊土地款后，帶上土地出讓合同、交款票據(jù)、契稅票據(jù)去國土局辦理《國有土地使用證》。

完成責任部本/人：前期報建人員

四、方案圖審查

審批單位：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

審批時間：15個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、建設工程設計方案送審單。

1、建設工程方案總平圖5份；

2、建設工程設計方案2套；

3、日照分析綜合計算圖；

4、A3幅面效果圖2份 注意事項：

1、方案設計時必須一次設計到位，設計中對不確定的因素應事先與規(guī)劃局進行咨詢，避免在報批審查中出現(xiàn)較多問題多次進行修改；

2、方案一經(jīng)通過不能進行修改；

完成責任部本/人：前期報建人員、設計研發(fā)部

五、辦理交評、環(huán)評

1、交評（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上交評會議）

2、環(huán)評（定公司，簽合同，付款，交立項證明及項目各相關數(shù)據(jù)（以立項范圍為一次環(huán)評范圍）、方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上環(huán)評會議）（環(huán)評不影響前期手續(xù)辦理，但為后期竣工驗收必須手續(xù)及財務辦理貸款前提）

完成責任部本/人：前期報建人員、預算合約部

六、規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《建設工程規(guī)劃許可證》申請表；

2、土地權屬文件；

3、測繪單位出具的坐標放線資料1套。注意事項：

建設單位取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在6個月內(nèi)申請開工，逾期未開工又未延期的《建設工程規(guī)劃許可證》即自行失效。完成責任部本/人：前期報建人員

七、制作規(guī)劃許可證公布牌： 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局

帶上新辦理的《建設工程規(guī)劃許可證》去市規(guī)劃局服務中心，交清費用（如要出售房屋的規(guī)證為4800元每幅，自留房屋為1200元每幅）。待公布牌制作好后，由市規(guī)劃局人員負責到項目現(xiàn)場安裝。完成責任部本/人：前期報建人員

八、辦理項目名稱備案 審批行政部門：成都市民政局 審批時限：5個工作日 申請材料： 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

1、申請報告（說明建筑物所在位置、規(guī)模、所取名稱的含義和理由）

2、《建設工程規(guī)劃許可證》及其附件“建設工程設計方案總平圖”一份（看原件收復印件）

3、建設項目設計效果圖一份

4、其他需要說明的圖紙、文件 完成責任部本/人：前期報建人員

九、辦理土方開挖臨時施工許可證：

去建設局辦理土方單位招標備案，安檢備案，待建設局看完現(xiàn)場后，可辦臨時施工許可證（即提前介入手續(xù)）。完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十、建筑渣土處置許可證：

審批行政部門：工地所在地的屬地交警分局《渣土證》申領窗口辦理 申請材料：

1、申請人身份證明

2、提供開發(fā)公司或施工單位營業(yè)證件

3、提供渣土處置計劃、線路圖

完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十一、辦理自來水事宜：

向成都市自來水有限責任公司提出申請，提供以下資料： ①營業(yè)執(zhí)照（組織機構代碼證）復印件 ②單位法人委托書一份 ③法人身份證復印件 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

④經(jīng)辦人身份證原件、復印件4、1/500征地紅線圖（經(jīng)規(guī)劃局蓋章認可）

⑤1/500建筑總平面圖（蓋規(guī)劃騎縫章）（此時未能提供，可寫特別約定，后補）⑥水量說明。

由自來水公司受理后，出自來水公司固定合同，走完雙方合同流程后，我方交付預算款費用。待水表安裝設計人員確定后，帶我公司相關工程人員去與對方設計人員銜接溝通，出自來水安裝施工圖。施工圖出好后，與自來水公司聯(lián)系確定施工隊，聯(lián)系施工隊進場施工，待施工完成后，進行竣工結算，以此費用為準，將預付款進行多退少補（如是退款給公司，需根據(jù)結算數(shù)據(jù)先由公司開具收款收據(jù)，后退款并取得發(fā)票）。

完成責任部本/人：前期報建人員

十二、辦理坐標放線：

聯(lián)系成勘院，簽訂測量工程合同（2014年1月后改為一次一收費）。根據(jù)公司開發(fā)進度，交方案總圖（蓋有規(guī)劃章，并各相關數(shù)據(jù)嚴格）于成勘院，申請房屋坐標放線，取得放線交接單及成果表。（2014年3月后，規(guī)劃局授權成勘院進行密度及各相關數(shù)據(jù)核定，此環(huán)節(jié)審圖較復雜，應在資料上報后，密切聯(lián)系對方核圖人員，進行圖紙修正）完成責任部本/人：前期報建人員

十三、項目卡 審批部門：成都市建委 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

聯(lián)系電話：86262899 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《項目基本信息表》；

2、組織機構代碼；

3、立項批復；

完成責任部本/人：前期報建人員、綜合管理部

十四、報建費 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86278714 審批時限：2個工作日

收費標準：收費，按建筑面積每平米164.5元收取； 申請材料：

1、立項批復；

2、建委審核通知書；

3、總平圖、各層平面圖；

注意事項：應隨時了解報建費有無減免。完成責任部本/人：前期報建人員

十五、機構施工圖審查

審批部門：具備審圖資質(zhì)的審查機構 審批時限：7個工作日 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

收費標準：收費，1萬平米以下按照每平米2元，1-10萬平米按每平米1.2元； 申請材料：

1、地勘報告；全套施工圖5套；概算書；

注意事項：建議找較熟悉的審查機構，以免在審查過程出現(xiàn)技術上的問題便于溝通，審圖時間上也可以控制； 完成責任部本/人：前期報建人員

十六、初設會審： 申請材料：

1、申請表；

2、勘察、設計合同；

3、初設文件（設計圖紙四套、設計說明二份、光盤一張）；

4、專家審查意見（由審圖公司出）。

與規(guī)劃局聯(lián)系好待確定上會日期后，通知設計公司及審圖公司專家出現(xiàn)場。取得初設會審結果。（衛(wèi)生、環(huán)保、消防均到場）。完成責任部本/人：前期報建人員

十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所

將地下室1、2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報建費繳納復印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。因此費用已含在報建費里，此合同不涉及費用。待合同簽定后，由工程部通知對方來項目現(xiàn)場打藥。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十八、建筑工程設計審查、備案及施工許可證并聯(lián)審查 審批時限：15個工作日 聯(lián)系電話：86697927 收費標準：不收費

收件部門；成都市建設委員會

審批部門；市建設委員會、市規(guī)劃局、市消防支隊、市衛(wèi)生局、市人防辦、市水務局、市安監(jiān)局、市氣象局、市廣電局、市國安局、市城管局； 申請材料

1、工程項目基本信息表（同時收電子文檔）；

2、經(jīng)市規(guī)劃局批準的方案總平圖（2份）、規(guī)劃設計條件通知書及公建配套設施相關行業(yè)標準；

3、經(jīng)施工圖審查機構審查合格的建筑專業(yè)總平圖、平、立、剖（1份）；

4、市環(huán)保局環(huán)境影響報告書批復；

5、中標通知書；

6、非國家投資項目招標報告；

7、立項批復、招標核準表；

8、《質(zhì)量監(jiān)督備案表》一式四份并簽章、《成都市建筑工程設計文件審查合格書》；

9、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場地下管線資料交接材料證明表》一房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

式四份并簽章、《施工現(xiàn)場開工安全生產(chǎn)條件自查表》一式四份并簽章；

10、安全文明施工措施費支付憑證（查銀行進帳單原件收復印件，合同中有約定除外）；

11、《建筑工程施工許可申請表》；

12、國土證（查原件收復印件）；

13、建筑工程規(guī)劃許可證及蓋騎縫章總平圖（查原件收復印件）；

14、建設單位簽章施工組織設計會簽表；

15、建設單位民工工資擔保手續(xù)；

16、建設單位預付工程款進帳單；

17、建設項目報建費交費核繳單； 項目部需準備資料

1、市建委：工程項目設計概要表；戶型統(tǒng)計表（非住宅不報送）；外立面設計說明及效果圖1份；外立面效果圖及地勘報告電子文件（1份，刻錄光盤）；設計概（預）算書；工程項目基本情況表；

2、市規(guī)劃：建施總平圖3分，建施平、立、剖圖1份；

3、市消防：各專業(yè)施工圖（各1份，包括建施總平圖、水施總平圖；市衛(wèi)生局：建施總平圖1份，建施圖1份（純住宅項目不報），水施總平圖1份，水施生活飲用水二次貯水設施及水泵房平面圖1份，通風專業(yè)施工圖1份；

4、市人防辦：建施總平圖1份，地下室各專業(yè)施工圖1份；

5、市水務局：水施總平面圖1份； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

6、市安監(jiān)局：建施總平圖1份，建設項目安全設施設計專篇1份；

7、市氣象局：設計說明1份，電施防雷設計圖1份；

8、市廣電局：設計說明1份，電施有線電視設計圖1份（非住宅不報送）；

9、市國安局：建筑方案圖1份，建施總平圖1份，建施平面圖1份，弱電系統(tǒng)圖1份（未銷售外國客戶不報送）；

10、市城管局：項目使用權證明1份，建施總平圖1份，戶外廣告設施設計圖及效果圖1份，戶外廣告設施制作說明及安全維護措施。

工程名稱

子項名稱

錄入本光盤的工程勘察設計文件與送審的工程勘察設計文件內(nèi)容完全一致，并對內(nèi)容的真實性承擔責任。勘察設計單位名稱：

（加蓋公章）

施工單位提供資料：

1、《四川省外企業(yè)入川從事勘察設計活動備案證》；

2、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證（查原件收復印件）； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、外地施工企業(yè)入蓉備案登記；

4、《安全監(jiān)督備案表》《施工現(xiàn)場地下管線資料交接材料證明表》一式四份并簽章；

5、項目負責人經(jīng)建設行政主管部門安全生產(chǎn)能力考核合格的證明材料；

6、專職安全管理人員的〈安全生產(chǎn)考核合格證書〉及安全員一寸彩照一張；

7、綜合社會保險繳納費確認函；

8、施工單位民工工資擔保手續(xù)；

9、施工單位組織設計會簽表； 監(jiān)理單位需提供資料：

1、注冊建造師和總監(jiān)理工程師崗位證書（押原件，交1張1寸照片）及總監(jiān)理工程師任命書；

2、監(jiān)理單位確定的工程質(zhì)量檢測見證取樣送檢人員名單及授權書；

3、監(jiān)理單位施工組織設計會簽表 成本合約部需準備資料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、監(jiān)理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施費支付協(xié)議； 財務部需提供資料：

1、銀行出具的到位資金證明（收原件，工期不足1年資金不得少于50%；工期超過1年，資金不得少于30%）房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

注意事項：

1、報施工圖審查、施工許可證資料時不確定的地方應先與各相關政府部門進行咨詢、溝通后再申報，以免資料錯誤導致退件，影響下一步程序辦理。；

2、施工圖經(jīng)各部門審批后，施工中應嚴格按照圖紙進行修建，如因特殊原因需局部調(diào)整，需與相關部門進行溝通； 完成責任部本/人：前期報建人員

十九、預售面積測量 審批部門：具有資質(zhì)的測量單位 審批時限：7個工作日

收費標準：收費，商業(yè)收費標準：每平米2.72元，住宅收費標準每平米1.36元； 申請材料：

規(guī)劃許可證；施工許可證；經(jīng)機構審核通過建施圖1套； 注意事項：

1、建議找較熟悉的測繪單位，測繪過程中出現(xiàn)問題便于溝通，出測繪報告時間上也可以控制；

2、測繪單位完成面積報告后，建設單位應對面積報告事先進行審核，審核無誤后在報房管局審核。完成責任部本/人：項目部

二十、燃氣申報：

審批部門：成都城市燃氣有限責任公司 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

申請材料： ①申請 ②建筑紅線圖 ③建筑總平圖 ④圖紙電子文檔刻盤。

燃氣公司受理后，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃氣公司確定設計人員，聯(lián)系我公司相關負責人員與對方設計人員聯(lián)系溝通，確定方案。方案確定后，聯(lián)系施工隊進場施工，碰管通氣。完成責任部本/人：前期報建人員 二

十一、地址門牌確定：

與土地所屬派出所聯(lián)系，交規(guī)劃總圖及申請，溝通確定地址門牌號并取得地址證明。

完成責任部本/人：前期報建人員 二

十二、占道施工及開口辦理：

審批部門：成都市建設委員會、成都市規(guī)劃局

占道開口后的效果圖及施工圖上報規(guī)劃局、建委統(tǒng)籌辦（需準備：

1、申請；

2、規(guī)劃手續(xù)；

3、占道平面布置圖；

4、施工現(xiàn)場照片；

5、施工組織方案、工程進度計劃表）（區(qū)安監(jiān)站可辦）、園林局（涉及移樹）、路燈辦（如有路燈需聯(lián)系），經(jīng)各部門同意后，向高新區(qū)城市管理執(zhí)法局提出申請，繳納占道費用，取得臨時占道施工許可證后即可開工。完成責任部本/人：前期報建人員 二

十三、項目物業(yè)公司備案 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

辦理預售許可證前完成物業(yè)公司備案。完成責任部本/人：前期報建人員、二

十四、辦理外銷證： 審批部門：市政務中心國安窗口 申請材料：

1、涉外申請

2、申報表

3、立項批復

4、國土證

5、規(guī)劃許可證

6、紅線圖、用地許可

7、營業(yè)執(zhí)照

8、機構代碼

9、法人及申請表中人員身份證復印件

10、圖紙的電子文檔。各二份交市政務中心國安窗口，待受理后，來現(xiàn)場查看，合格后聯(lián)系取證。完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十五、購買預售方案及管理KEY： 審批部門：房管局信息中心 申請材料：

1、介紹信

2、公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼、資質(zhì)證書 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、《使用企業(yè)登記表》

4、《從業(yè)人員使用登記表》

5、經(jīng)辦人身份證

6、法人身份證

7、使用人身份證。

將資料提交至房管局信息中心，購買到KEY后，交窗口激活即可用。完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十六、預售面積審核 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86280027 審批時限：10個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、預售面積報告及技術報告原件2份；

2、驗收合格書及光盤；

3、與測繪公司簽定的測繪合同原件；

4、面積審核申請；

5、規(guī)劃許可證、總平圖；

6、機構審核建施圖1套；

7、施工許可證；

8、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 其它部門需準備資料：無

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

完成責任部本/人：項目部 二

十七、商品房預售許可證 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話：86279795 審批時限：3個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、規(guī)劃許可、總平；

2、施工許可；

3、預售許可證申請表；

4、審核后面積報告；

5、國土證；

6、營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)；

7、門牌號證明；

8、介紹信； 銷售部需準備資料：

1、銷售計劃；

2、銷售價格；

備注：工程現(xiàn)場達到辦理預售許可證進度后，先通知房管局勘察現(xiàn)場，資料齊備后再申報房管局，可節(jié)省辦證時間； 完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十八、公示公證辦理： 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

涉及項目的各類更改及竣工，都需要公證公示。需準備：

1、營業(yè)執(zhí)照

2、機構代碼

3、法人身份證

4、介紹信

5、受托人身份證。

把施工總平圖+更改或竣工驗收圖+公示說明，制作在一張A1紙上，共做三張+A4三張。

完成責任部本/人：前期報建人員、二

十九、質(zhì)監(jiān)驗收

完成質(zhì)監(jiān)驗收，取得工程驗收報告。完成責任部本/人：項目部 三

十、城建檔案館備案 審批部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：83194173 審批時限：3個工作日 收費標準：收費，每卷115元 申請材料： 公司需準備資料：

1、計委關于項目建議書批復及項目建議書（立項報告），可行研究報告及批復，關于立項有關會議紀要、領導講話；

2、選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證及用地紅線圖、界址點成果表； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、征地拆遷意見，協(xié)議、方案等，政府建設用地批準書，劃撥建設用地文件、國土使用證及國有土地出合同等；

4、工程地質(zhì)勘察、水文地址勘察報告；

5、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、人防、市政、有限光纖電視系統(tǒng)、園林、白蟻等審批文件；

6、工程監(jiān)理、設計、施工、勘察合同及中標通知書；

7、建設工程規(guī)劃許可證及總平圖、座標放線交接單、規(guī)劃設計條件通知書；

8、施工許可證、交納綠化建設費等繳費證明、工程質(zhì)量監(jiān)督書

9、工程驗收報告、結算書、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、工程竣工總結、質(zhì)量評價意見報告； 土建工程施工文件材料：

1、開、竣工報告、圖紙會審記錄、設計變更、設計會審記錄；

2、工尺感洽商記錄、建筑定位放線測量記錄；

3、地基驗槽、地基處理記錄、基槽開挖線測量資料、地基釬探記錄和釬探平面布點圖、樁基施工記錄、試樁記錄；

4、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水合格證、試驗報告匯總表及合格證、試驗報告，構件（門窗、外墻、油漆）合格證、檢驗報告，預制構件出廠合格證、試驗記錄；

5、土壤試驗報告，單位工程混泥土抗壓強度匯總表及試驗報告、混泥土抗?jié)B試驗報告；

6、砌筑砂漿強度評定、砂漿抗壓強度匯總表及試驗報告，建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

隱蔽檢查記錄；

7、商品混泥土出廠合格證、復試報告，鋼筋試驗報告。

8、結構吊裝試驗記錄、結構驗收記錄、沉將觀測記錄，基礎、主題、基樁工程驗收記錄；

9、質(zhì)量保證資料核查表、單位工程綜合質(zhì)量評定表、單位工程觀感質(zhì)量評定表；

10、基礎、主體、樓地面、屋面、門窗、裝飾分部工程質(zhì)量評定表；給排水、電、采暖、通風、空調(diào)、消防、電梯工程文字材料：

1、開、竣工報告、施工技術總結；

2、圖紙會審、設計變更、技術核定單、工程洽商記錄；

3、材料、設備、產(chǎn)品合格證質(zhì)量證明書、試驗單，設備裝箱單、商檢證明和說明書、開箱報告、設備安裝記錄、設備試運行記錄、設備明細表；

4、隱蔽工程檢查記錄，各專業(yè)工程試驗記錄，質(zhì)量事故處理記錄、質(zhì)保核查資料、單位工程綜合質(zhì)量評定表、分部工程質(zhì)量評定表； 竣工圖：

1、綜合圖（建筑、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）；

2、各專業(yè)（建筑、結構、給排水、電氣、通訊、通風）竣工圖；

3、消防、幕墻竣工文字材料及竣工圖； 假設工程項目聲像檔案拍攝內(nèi)容：

1、建設項目開工前的地形、地貌，原由建筑物的舊貌的攝像材料，典型的、比較重要的建筑物相片資料； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

2、基礎至±0階段，基槽底部、地下室隱蔽前、±0時要布設攝測量三維標，進行攝影形成立體像對；

4、主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標尺的攝影相片，有代表性結構標高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；

4、竣工階段：建筑物正面、側(cè)面全景，質(zhì)量事故發(fā)生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責任部本/人：項目部 三

十一、成勘院竣工測量 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設計院

收費標準：收費（需申報圖紙后根據(jù)點位、放線長度、面積進行收費）公司需準備資料：總平圖復印件 其它部門需提供資料：無 完成責任部本/人：項目部 三

十二、竣工并聯(lián)審查 審批部門：成都市建設委員會 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話：86921925 注意事項：

1、綠化不達標的每平米按3元收費；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收費； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、在驗收申報資料時，可提前預約各部門勘察現(xiàn)場及審查資料，以免交件后現(xiàn)場或資料不符合，發(fā)生退件。申請材料

市建委工程竣工驗收

1、成都市建筑工程竣工驗收申請表；

2、竣工驗收報告 規(guī)劃核實驗收：

1、規(guī)劃許可證及總平；

2、房屋竣工驗收測繪圖及規(guī)劃竣工測繪報告；

3、房產(chǎn)測繪報告；

4、城建擋案審核意見； 人防工程竣工備案：

1、市人防審核通過人防施工圖全套1份；

2、人防施工圖技術交底紀要、設計變更通知、隱蔽工程記錄質(zhì)量保證和自檢材料、分部分項工程質(zhì)量評定表等質(zhì)量備案資料各1份；

3、建設、設計、監(jiān)理、施工防護設備常等單位出具的該項目人防工程質(zhì)量評估報告各1分 環(huán)保驗收：

先到環(huán)保局進行申報環(huán)保驗收檢測，檢測完畢領取檢測報告后在準備資料進行環(huán)保驗收。

1、竣工環(huán)保驗收監(jiān)測報告（涉及柴油發(fā)電機、中央空調(diào)等強噪音設備項目和產(chǎn)生餐飲油煙、餐飲廢水項目提供）； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

2、其他項目提供無上述污染源說明）防雷驗收：

先到防雷局進行申報防雷驗收檢測，檢測完畢領取檢測報告后在準備資料進行防雷驗收。

公司需準備資料：防雷裝置檢測報告 有線電視系統(tǒng)竣工驗收：

1、工程竣工文件（含竣工報告、工程竣工圖紙、隱蔽工程記錄、系統(tǒng)指標測試記錄；

2、有線電視系統(tǒng)工程質(zhì)量檢測報告； 消防驗收：

1、消防施工單位資質(zhì)復印件；

2、自動消防設施維修保養(yǎng)合同；

3、經(jīng)建設單位簽字認可的施工安裝單位隱蔽工程、國定消防滅火系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)安裝、調(diào)試、開通的記錄級水系統(tǒng)的耐壓實驗報告（均由責任人簽字）；

4、建筑內(nèi)部裝修材料見證取樣，抽樣檢驗報告及燃燒能證明材料、助燃性能證明（裝飾工程應提供此文件）；

5、監(jiān)測單位對國定消防滅火系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)檢測報告（只設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的建筑不作要求）；

6、施工、監(jiān)理、建設三方責任人簽名認可并蓋有公章鋼結構防火處理詳細施工記錄報告；

7、商住樓、綜合樓、辦公樓等公眾聚集場所及易燃易爆場所應提供房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

竣工圖2份（以電子文檔形式報送）建筑工程涉水竣工驗收：

1、涉水竣工圖、設計變更（取、排水）；

2、取水工程驗收報告； 衛(wèi)生防疫竣工驗收：

1、生活用水二次供水涉水產(chǎn)品的衛(wèi)生行政部門許可批文；

2、餐飲、食品生產(chǎn)工業(yè)、公共場所應提供建筑、通風空調(diào)、二次供水竣工圖（光盤）； 園林竣工驗收：

1、規(guī)劃批準總平；

2、綠化總平國家安全事項驗收：

1、建筑及強弱電竣工圖各1份；

2、國家安全防范系統(tǒng)完成情況說明；

三、建委綜合備案 審批部門：成都市建委 聯(lián)系電話：86921925 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、建筑工程并聯(lián)竣工驗收意見書；

2、城建檔案進館審核意見書（原件）房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

3、工程竣工驗收備案表原件2份；

4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書，商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件；

5、電梯扶梯工程驗收安全檢驗合格證；

4、工程結算書（原件，封面有甲乙雙方公章和造價師資質(zhì)章）。注意事項：

1、項目驗收完畢后，施工單位應督促質(zhì)檢站監(jiān)督報告盡快轉(zhuǎn)建委；

2、竣工并聯(lián)驗收完畢后，7個工作日內(nèi)需完成綜合備案； 完成責任部本/人：項目部、前期報建人員 三

十三、大產(chǎn)權辦理 審批部門：成都市房管局 聯(lián)系電話；86279795 審批時限：7個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、成都市房屋登記申請表；

2、營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證（副本）；

3、單位介紹信或法人授權委托書及經(jīng)辦人身份證；

4、國有土地證；

5、建設工程規(guī)劃許可證及蓋有騎縫章規(guī)劃總平圖；

6、建設工程規(guī)劃驗收合格證；

7、建設工程施工許可證； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

8、工程竣工驗收備案表；

9、經(jīng)測繪審核歸檔的面積測量報告；

10、維修基金繳存證明： 繳納維修資金： 網(wǎng)上錄入； 準備： 歸集申請表；

代收情況說明（地產(chǎn)、物業(yè)各蓋1份）； 原件：規(guī)劃驗收合格證； 地址證明； 總平圖； 實測報告；

[交進房管局窗口，待審核通過后通知轉(zhuǎn)款，取得繳存證明。此部份應注意：申請表的數(shù)據(jù)要與實測報告一致]

注意事項：住宅及商業(yè)按照套進行填寫房屋登記申請表； 完成責任部本/人：項目部、前期報建人員

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

1、規(guī)劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規(guī)劃方案送審表〉一份

2)小區(qū)主要配套公建項目一覽表一份

3)規(guī)劃設計方案的現(xiàn)狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區(qū)規(guī)劃）(配電子文件)4)規(guī)劃方案的總平面圖3份（設計單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規(guī)劃方案說明書一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各一份（配電子文件）

9)規(guī)劃建筑設計要點、用地紅線圖復印件一份。（已辦〈建設用地規(guī)劃許可證〉項目）

2、辦理選址意見書 需提交以下資料：

1)《選址意見書》2份，2)項目可行性報告或經(jīng)批準的項目建議書復印件一份：“項目可行性報告”由策劃部前期請人做

3)1：500到1：1000現(xiàn)狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報市府項目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設項目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項審批

需提交以下資料：

1)營業(yè)執(zhí)照復印件（需提交原件核對），合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議：房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復印件

2)立項的申請報告 3)開設項目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內(nèi)資金情況）必須達到投資額的20% 4)項目的可行性報告

5)項目選址意見書和選址紅線圖

6)立項申請表（一式一份，交給區(qū)計統(tǒng)辦）7)招標基本情況表（如果是集體企業(yè)）8)用地預審的意見（如果有調(diào)整用地）9)地名申請批復（交給區(qū)計統(tǒng)辦）10)總平面圖

4、辦理《國有土地使用證》

5、《建設用地規(guī)劃許可證》 需提交以下資料

1)規(guī)劃用地申請表一份：另加申請書一份 2)立項批準文件復印件一份（區(qū)提交2份）：需備原件查驗 3)選址紅線圖復印件一份（提交2份）：需備原件查驗

4)反映建設項目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個部門交界的用地，應加蓋多方單位界線確認章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設計單位加蓋圖章）6)調(diào)整的項目提交調(diào)整前后界線對比圖一份 7)已批規(guī)劃方案一份

6、設計方案申報 需提交以下資料

1)《建筑設計方案申報表》1份：獨立的每棟寫一張

2)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份：獨立的每棟寫一張

3)《建設用地規(guī)劃許可證》復印件1份：規(guī)劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國有土地使用證〉或國土局批復文件復印件1 份

4)建筑設計方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側(cè)的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊后面）

6)屬房地產(chǎn)項目，須提交房地產(chǎn)立項文件

7)屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復文件

（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復印件加蓋銀行確認章）

7、驗收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設單位營業(yè)執(zhí)照復印件

2)《建筑工程立項選址或初步設計消防審核意見書》

3)設計單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋設計單位公章、注冊建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設計院紅章）

5)詳細消防設計專篇一套（加蓋設計院紅章，包括每棟建筑詳細說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術指標及各棟建筑高度、層數(shù)）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)、加蓋設計院紅章）

7)設計人員資格證書復印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準的立項文件復印件（提交原件核對后退回）

3)按備注2規(guī)定應進行初步設計審查的項目，提交初步設計文件和初步設計審查意見書及批準文件復印件

4)按備注3規(guī)定的重要工程，提交工程建設場地地震安全性評價審核意見書復印件

5)工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告）

6)結構計算書、結構計算數(shù)據(jù)磁盤、計算軟件名稱及授權序號 7)工程設計質(zhì)量保證書

8)勘察設計合同副本復印件(提交原件核對后退回)

8、建筑物命名申請 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務辦或市名辦領取表格填報，并加蓋公章）

2)授權委托證明書一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內(nèi)容、權限、期限）

3)建設用地批準書及附圖復印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設用地規(guī)劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設工程報建審核書復印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經(jīng)規(guī)劃部門批準的四至圖或總平面圖復印件2份（應附經(jīng)濟技術指標，需加蓋提供單位公章）

9、（準建項目開發(fā)手冊）申報 需提交以下資料:按順序裝訂成冊 1)建設用地規(guī)劃許可證復印件 2)建筑方案圖（圖冊）一份

3)總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明原件（資金不少天項目申辦準建部分投資的20%，時間不可以過長）

5)環(huán)評報告、子女教育及排污配套解決方案 6)國土證復印件

7)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復印件 8)立項批復原件及復印件

10、《建設工程規(guī)劃許可證》

需提交以下資料：所有復印件需提供原件核對后退回 1)〈報建表〉一份：一棟一份 2)〈建設報建項目附表一〉（房地產(chǎn)項目用）或〈建設報建項目附表二〉1份（工業(yè)建筑用）一棟一份

3)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設用地規(guī)劃許可證〉復印件，規(guī)劃用地紅線圖，〈國有土地使用證〉或國土局批復文件各一份

5)〈建設工程建筑設計方案審查意見書〉一份，獲批準的建筑設計方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結構施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設申請審核意見書〉〈防空地下室易地建設繳費證明書〉一份

8)（建筑面積達3000平方米以上的高層公共建筑手冊）消防審核意見書復印件一份

9)房地產(chǎn)立項文件復印件各一份

10)反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼相片及電子文件 11、建設工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設工程放線申請表》（建設單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設工程規(guī)劃許可證》復印件各一份 3)已批復總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質(zhì)量監(jiān)督辦理 需提交以下資料：

1)建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記表 2)建設工程規(guī)劃許可證復印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準書復印件 4)工程地質(zhì)勘察報告

5)施工合同復印件、招標工程還需提交中標通知書復印件 6)質(zhì)量監(jiān)督費和質(zhì)量監(jiān)督服務費繳費收據(jù)復印件 13安全監(jiān)督辦理

申報材料：按順序裝訂成冊 1)建設工程安全監(jiān)督登記表 2)建設工程施工合同復印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報材料：按順序裝訂成冊

1)建筑工程施工許可證申請表、申請建筑工程施工許可材料目錄 2)中標通知書復印件；建設單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件及章程復印件（加蓋公章）提交原件核對后退回

3)建設工程承發(fā)包合同復印件（加蓋建設單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術管理人員、設備表》

5)建筑工程施工圖設計文件審查批準書復印件（加蓋建設單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設計單位資質(zhì)證書副本 復印件（加蓋設計單位公章）

7)建設工程地質(zhì)勘查報告復印件（加蓋建設單位公章）

8)需繳交發(fā)展散裝水泥專項資金的，提交施工合同原件去開收費單進行繳費

9)需繳交使用新型墻體材料專項基金 10)繳交建設工程質(zhì)量監(jiān)督費

15、防雷設施設計審核 需提交以下資料： 1)設計資料：防雷設計說明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環(huán)設計圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規(guī)劃報建審核書，施工資質(zhì)證，焊工證的復印件

3)采用非標防雷產(chǎn)品進行設計，必須附產(chǎn)品說明書及有關證件，設計方案

4)審核合格后，按規(guī)定交納驗收費，領取《防雷設施設計審核書》《防雷設施驗收手冊》憑《審核書》到建設行政主管部門辦理報建、施工手續(xù)

16、預售證申報

申報材料：按順序裝訂成冊 1)《商品房預售申報表》 2)預售許可材料目錄

3)預售樓款監(jiān)管協(xié)議、預售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復印件 4)《國有土地使用證》原件及復印件

5)《建設工程規(guī)劃許可證》副本及其附件的復印件 6)《建設工程施工許可證》復印件 7)商品房預售方案（預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）

8)經(jīng)過規(guī)劃、建設部門同意的房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃平面圖復印件并用彩筆畫出申報位置

9)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和鸏執(zhí)照復印件

10)經(jīng)房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準預售及商品房屋合同備案按揭登記申請表》（經(jīng)建設局蓋章）

2)國有土地使用證

3)營業(yè)執(zhí)照正本、資質(zhì)證書

4)建設用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 5)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、預售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設施配套基金發(fā)票原件

18、房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗收 需提交以下資料：

1)《建設工程規(guī)劃驗收申請表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設工程規(guī)劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗收意見書 5)工程報建跟蹤表

6)現(xiàn)狀地形實測四置圖

19、房地產(chǎn)工程竣工驗收備案

需提交以下資料：所有資料復印件均需加蓋建設單位公章 1)工程竣工驗收報告、工程竣工驗收備案表 2)工程竣工驗收申請有

3)建筑工程施工許可證復印件

4)質(zhì)監(jiān)機構出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報告，施工單位出具的工程質(zhì)量自評報告，監(jiān)理公司出具的工程質(zhì)量評估報告

5)勘察單位出具的勘察質(zhì)量檢查報告設計單位出具的設計文件質(zhì)量檢查報告

6)商品住宅還應提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》

7)施工安全評價書

8)規(guī)劃驗收許可文件、建筑工程消防驗收意見書、環(huán)保驗收文件或準許使用文件復印件

20、商品房確權

需提供資料：均需提交原件和復印件 1)開發(fā)證書和營業(yè)執(zhí)照 2)《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設用地規(guī)劃許可證》

3)《商品房建設誰建證》、《商品房預售許可證》 4)《工程施工許可證》、項目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗收備案證》 6)《商品房產(chǎn)權權屬申請表》

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

哼

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。

10、施工招投標、監(jiān)理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。啦啦啦，我開始撒嬌。

12插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍Ｓ心膫€地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。

我個人總結，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

15、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。接下來就是產(chǎn)權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了；

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調(diào)。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的1/3。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標、監(jiān)理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。12.插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍Ｓ心膫€地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好像很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。

我個人總結，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成2/3，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成2/3的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

15、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好像在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。接下來就是產(chǎn)權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃報建流程

1、項目前期立項。

規(guī)劃部門須參與項目前期立項，招商引資工作，就建設項目選址提出初步意見。

2、辦理《選址意見書》。

建設單位向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃審查會研究，按規(guī)定程序報批后，頒發(fā)《選址意見書》，同時提出規(guī)劃設計條件。

3、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

建設單位依據(jù)規(guī)劃設計條件，利用招標、委托等方式，委托有資質(zhì)的規(guī)劃設計單位做出修建性詳細規(guī)劃，報規(guī)劃審批會議研究，按規(guī)定程序報批后頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

4、辦理《土地證》。

建設單位依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》，到土地部門辦理用地手續(xù)，同時規(guī)劃部門提出建筑設計要求。

5、審批建筑設計方案。

建設單位依據(jù)建筑設計要求委托有資質(zhì)的建設設計單位做建筑設計方案。大型工程、沿主要干道、國道的工程需提報二個以上建筑工程方案，經(jīng)規(guī)劃審批會研究，按規(guī)定程序報批后實施。

6、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

建設單位依據(jù)經(jīng)批準的建筑設計方案做建筑工程施工圖。施工圖經(jīng)建設部門審圖中心審查后，報規(guī)劃分局申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。辦證時，土地手續(xù)尚未辦理完畢但已同意使用的，應由土地部門出具證明。

7、辦理《建設施工許可證》。

建設單位依據(jù)建設工程規(guī)劃許可證，到建設部門辦理建設工程施工招投標手續(xù)和施工許可證。

8、批后管理。

開工前，建設單位須到規(guī)劃部門申請放線、驗線。開工后，應申請驗槽，否則視為違法建設。

9、竣工規(guī)劃驗收。

工程竣工后，建設單位應到規(guī)劃部門申報竣工規(guī)劃驗收，驗收合格的辦理建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證；不合格的做為違法建設查處。