第一篇：房地產開發報批報建流程-7、工程項目報建

四、工程項目報建

（一）工作目的：

工程項目報建是房地產開發項目前期工作的要件，是辦理前期手續的必備文件。

（二）主管部門：

建交中心一樓服務大廳。

（三）工作內容：

到中心領取《天津市工程項目報建表》；按工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資、工程規模、工程籌建情況、計劃開竣工日期等如實填寫；加蓋單位公章。

〖注意〗工程規模及投資規模應按當年下達的計劃填寫。

（四）要件：

1、項目立項批準文件或年度投資計劃；

2、企業資質證書和營業執照。

（五）時限：

呈報文件齊備當日即批。

第二篇：房地產開發報建流程

房地產開發報建流程

1、規劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規劃方案送審表〉一份

2)小區主要配套公建項目一覽表一份

3)規劃設計方案的現狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區規劃）(配電子文件)4)規劃方案的總平面圖3份（設計單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規劃和豎向規劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規劃方案說明書一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各一份（配電子文件）

9)規劃建筑設計要點、用地紅線圖復印件一份。（已辦〈建設用地規劃許可證〉項目）

2、辦理選址意見書 需提交以下資料：

1)《選址意見書》2份，2)項目可行性報告或經批準的項目建議書復印件一份：“項目可行性報告”由策劃部前期請人做

3)1：500到1：1000現狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報市府項目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關環境保護、衛生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設項目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項審批

需提交以下資料：

1)營業執照復印件（需提交原件核對），合作開發的項目需提供合作協議：房地產資質開發證書復印件

2)立項的申請報告 3)開設項目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內資金情況）必須達到投資額的20% 4)項目的可行性報告

5)項目選址意見書和選址紅線圖

6)立項申請表（一式一份，交給區計統辦）7)招標基本情況表（如果是集體企業）8)用地預審的意見（如果有調整用地）9)地名申請批復（交給區計統辦）10)總平面圖

4、辦理《國有土地使用證》

5、《建設用地規劃許可證》 需提交以下資料

1)規劃用地申請表一份：另加申請書一份 2)立項批準文件復印件一份（區提交2份）：需備原件查驗 3)選址紅線圖復印件一份（提交2份）：需備原件查驗

4)反映建設項目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個部門交界的用地，應加蓋多方單位界線確認章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設計單位加蓋圖章）6)調整的項目提交調整前后界線對比圖一份 7)已批規劃方案一份

6、設計方案申報 需提交以下資料

1)《建筑設計方案申報表》1份：獨立的每棟寫一張

2)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份：獨立的每棟寫一張

3)《建設用地規劃許可證》復印件1份：規劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國有土地使用證〉或國土局批復文件復印件1 份

4)建筑設計方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊后面）

6)屬房地產項目，須提交房地產立項文件

7)屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復文件

（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復印件加蓋銀行確認章）

7、驗收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設單位營業執照復印件

2)《建筑工程立項選址或初步設計消防審核意見書》

3)設計單位資質證書、營業執照復印件（加蓋設計單位公章、注冊建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設計院紅章）

5)詳細消防設計專篇一套（加蓋設計院紅章，包括每棟建筑詳細說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術指標及各棟建筑高度、層數）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業、加蓋設計院紅章）

7)設計人員資格證書復印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準的立項文件復印件（提交原件核對后退回）

3)按備注2規定應進行初步設計審查的項目，提交初步設計文件和初步設計審查意見書及批準文件復印件

4)按備注3規定的重要工程，提交工程建設場地地震安全性評價審核意見書復印件

5)工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告）

6)結構計算書、結構計算數據磁盤、計算軟件名稱及授權序號 7)工程設計質量保證書

8)勘察設計合同副本復印件(提交原件核對后退回)

8、建筑物命名申請 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報單位到鎮區社會事務辦或市名辦領取表格填報，并加蓋公章）

2)授權委托證明書一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內容、權限、期限）

3)建設用地批準書及附圖復印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設用地規劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設工程報建審核書復印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經規劃部門批準的四至圖或總平面圖復印件2份（應附經濟技術指標，需加蓋提供單位公章）

9、（準建項目開發手冊）申報 需提交以下資料:按順序裝訂成冊 1)建設用地規劃許可證復印件 2)建筑方案圖（圖冊）一份

3)總平面規劃圖（一式二份，需經規劃局審查蓋章）在規劃方案送審時規劃科確認的兩份原圖，房地產管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項目開發資金的銀行證明原件（資金不少天項目申辦準建部分投資的20%，時間不可以過長）

5)環評報告、子女教育及排污配套解決方案 6)國土證復印件

7)營業執照、資質證書復印件 8)立項批復原件及復印件

10、《建設工程規劃許可證》

需提交以下資料：所有復印件需提供原件核對后退回 1)〈報建表〉一份：一棟一份 2)〈建設報建項目附表一〉（房地產項目用）或〈建設報建項目附表二〉1份（工業建筑用）一棟一份

3)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設用地規劃許可證〉復印件，規劃用地紅線圖，〈國有土地使用證〉或國土局批復文件各一份

5)〈建設工程建筑設計方案審查意見書〉一份，獲批準的建筑設計方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結構施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設申請審核意見書〉〈防空地下室易地建設繳費證明書〉一份

8)（建筑面積達3000平方米以上的高層公共建筑手冊）消防審核意見書復印件一份

9)房地產立項文件復印件各一份

10)反映該項目用地現狀全貌的數碼相片及電子文件 11、建設工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設工程放線申請表》（建設單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設工程規劃許可證》復印件各一份 3)已批復總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質量監督辦理 需提交以下資料：

1)建設工程質量監督登記表 2)建設工程規劃許可證復印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準書復印件 4)工程地質勘察報告

5)施工合同復印件、招標工程還需提交中標通知書復印件 6)質量監督費和質量監督服務費繳費收據復印件 13安全監督辦理

申報材料：按順序裝訂成冊 1)建設工程安全監督登記表 2)建設工程施工合同復印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報材料：按順序裝訂成冊

1)建筑工程施工許可證申請表、申請建筑工程施工許可材料目錄 2)中標通知書復印件；建設單位營業執照副本復印件及章程復印件（加蓋公章）提交原件核對后退回

3)建設工程承發包合同復印件（加蓋建設單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術管理人員、設備表》

5)建筑工程施工圖設計文件審查批準書復印件（加蓋建設單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設計單位資質證書副本 復印件（加蓋設計單位公章）

7)建設工程地質勘查報告復印件（加蓋建設單位公章）

8)需繳交發展散裝水泥專項資金的，提交施工合同原件去開收費單進行繳費

9)需繳交使用新型墻體材料專項基金 10)繳交建設工程質量監督費

15、防雷設施設計審核 需提交以下資料： 1)設計資料：防雷設計說明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環設計圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規劃報建審核書，施工資質證，焊工證的復印件

3)采用非標防雷產品進行設計，必須附產品說明書及有關證件，設計方案

4)審核合格后，按規定交納驗收費，領取《防雷設施設計審核書》《防雷設施驗收手冊》憑《審核書》到建設行政主管部門辦理報建、施工手續

16、預售證申報

申報材料：按順序裝訂成冊 1)《商品房預售申報表》 2)預售許可材料目錄

3)預售樓款監管協議、預售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復印件 4)《國有土地使用證》原件及復印件

5)《建設工程規劃許可證》副本及其附件的復印件 6)《建設工程施工許可證》復印件 7)商品房預售方案（預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容）

8)經過規劃、建設部門同意的房地產項目總體規劃平面圖復印件并用彩筆畫出申報位置

9)房地產開發資質證書和鸏執照復印件

10)經房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準預售及商品房屋合同備案按揭登記申請表》（經建設局蓋章）

2)國有土地使用證

3)營業執照正本、資質證書

4)建設用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證 5)房地產開發項目手冊、預售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設施配套基金發票原件

18、房地產工程規劃驗收 需提交以下資料：

1)《建設工程規劃驗收申請表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設工程規劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗收意見書 5)工程報建跟蹤表

6)現狀地形實測四置圖

19、房地產工程竣工驗收備案

需提交以下資料：所有資料復印件均需加蓋建設單位公章 1)工程竣工驗收報告、工程竣工驗收備案表 2)工程竣工驗收申請有

3)建筑工程施工許可證復印件

4)質監機構出具的工程質量監督報告，施工單位出具的工程質量自評報告，監理公司出具的工程質量評估報告

5)勘察單位出具的勘察質量檢查報告設計單位出具的設計文件質量檢查報告

6)商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質量保修書》

7)施工安全評價書

8)規劃驗收許可文件、建筑工程消防驗收意見書、環保驗收文件或準許使用文件復印件

20、商品房確權

需提供資料：均需提交原件和復印件 1)開發證書和營業執照 2)《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《建設用地規劃許可證》

3)《商品房建設誰建證》、《商品房預售許可證》 4)《工程施工許可證》、項目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗收備案證》 6)《商品房產權權屬申請表》

第三篇：報批報建流程

商業地產操盤流程

請教大家商業地產操盤流程，越多越好，比如報批五證條件，消防報建流程、條件。國家限高和其它 限制等。還有 超市前中后期的策劃經營等。總之，商業流程的知識多多益善！多謝大家！

最佳答案

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。

第一章： 項目決策階段

◆房地產項目可行性研究階段

房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定；(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。

2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發商獲取土地使用權的主要方式 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； 5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。開發商獲取土地使用權的程序 土地使用權有償出讓的方式

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。

協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；

2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。土地主管部門

（1）土地使用權出讓

房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。

區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。

（3）征用土地

(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。

（4）地價評估

市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請程序

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。

(7)企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷 2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請

城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。

建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。

2）申辦建設用地規劃

城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規劃要點。

規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料： 1）建設用地申請；

2）房地產開發單位營業執照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：

a1：2000地形圖1份；

b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；

d“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；

b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執； c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料： 1）國有土地使用權證；

2）城市基礎設施配套費收據； 3）人防費收據；

4）《建設工程規劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證

6）經放線的《紅線定位冊》正本

5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。《建設工程規劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規劃許可通知書》

2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯系單。

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照； 3）開發商資質證明； 4）土地變更批復；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據； 7）原建設工程規劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。

四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

項目報建總流程：

實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位

建 設 單 位

建設項目報建登記

武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位

審核“一費制”收費認定費、核發繳款通知 各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人

建設單位招標申請 招標投標監督管理機構 招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查 招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件 招標投標監督管理機構

發布招標公告

武漢市建設工程交易中心

投標申請人

投標申請人投標報名 武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人

招標人對投標人資格預審 武漢市建設工程交易中心

招標人

招標咨詢及答疑會 招標投標監督管理機構

投標人投標人

投標人編制與遞交投標文件 招標投標監督管理機構

招標人

組織評標委員會

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人

開

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人

評

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心 評標委員會、招標人

定

標

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心 招 標 人

核準招標投標情況報告

招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心 招 標 人

中標公示，發出中標通知書

招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

簽訂合同

合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位

領取施工許可證

武漢市建設工程交易中心

中標單位

施工管理

武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。

工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送市交易中心。

3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記

凡在本市范圍內進行建設的，其建筑面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。工作內容：

填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。

報建信息管理：

1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作

日內）；

2、在交易中心媒介上發布報建信息；

3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知

填報《武漢市建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中

心（咨詢臺）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款

通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為

計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標

情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，并事先（7個

工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易

中心，經驗證核實后輸入數據庫，作為投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名。網址 www.tmdps.cn

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審 工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應

按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審

（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資

預審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少

于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心采用

隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收 工作內容：

（一）招標文件編制

投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規

范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔

細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術

標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定

執行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交

投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前

，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以

前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改

或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工

作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的 規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按

時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會 工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招

投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易

中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字

[2001]7號文），并提供以下資料：

1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一

費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；

（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及

通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人

和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開

標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/pre>

第四篇：房地產開發報建流程(終)

房地產開發報建流程

房地產開發報建流程

房地產開發報建流程

一、立項

收件部門：市政務中心發展改革窗口

審批行政部門：成都市發展和改革委員會、成都市防震減災局 聯系電話：86921922 收費標準：不收費 申請材料：

1、項目申請報告；

2、當年年檢的營業執照或單位法人證、組織機構代碼證；

3、規劃局出具的項目規劃意見（用地許可證=設計條件、國土出讓合同）；

4、國土局出具的項目用地意見； 5、20-35%銀行開具資金證明（資金證明一般一個月期限），6、窗口領取表格 其他部門需準備資料；無

完成責任部本/人：前期報建人員，財務管理部

二、設計條件、用地許可證 審批行政部門：成都市規劃管理局 聯系電話：86917530、86628054 審批時間：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《設計條件、用地許可》申請表； 房地產開發報建流程 2、1：500紅線圖；

3、土地權屬文件；

4、測繪單位出具的用地界址測繪成果1套；

5、疊加用地界址信息和規劃控制信息的紅線圖1：500（或1：1000）5份。注意事項：

1、建設單位應在1年內，向規劃部門報送建筑設計方案及有關文件、資料，否則規劃設計條件自行失效；

2、建設單位取得《建設用地規劃許可證》1年內，應向國土局申請辦理土地使用批準文件。如因故超期又未申請延期的，《建設用地規劃許可證》自行失效。需延期的建設項目，應持取得的審批文件在有效期內延期。

完成責任部本/人：前期報建人員

三、辦理國土證

審批行政部門：成都市國土資源局

聯系國土局規劃地籍事務中心出宗地圖，根據土地出讓合同，交齊土地款后，帶上土地出讓合同、交款票據、契稅票據去國土局辦理《國有土地使用證》。

完成責任部本/人：前期報建人員

四、方案圖審查

審批單位：成都市規劃管理局 聯系電話：86917530 房地產開發報建流程

審批時間：15個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、建設工程設計方案送審單。

1、建設工程方案總平圖5份；

2、建設工程設計方案2套；

3、日照分析綜合計算圖；

4、A3幅面效果圖2份 注意事項：

1、方案設計時必須一次設計到位，設計中對不確定的因素應事先與規劃局進行咨詢，避免在報批審查中出現較多問題多次進行修改；

2、方案一經通過不能進行修改；

完成責任部本/人：前期報建人員、設計研發部

五、辦理交評、環評

1、交評（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯系上交評會議）

2、環評（定公司，簽合同，付款，交立項證明及項目各相關數據（以立項范圍為一次環評范圍）、方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯系上環評會議）（環評不影響前期手續辦理，但為后期竣工驗收必須手續及財務辦理貸款前提）

完成責任部本/人：前期報建人員、預算合約部

六、規劃許可證 房地產開發報建流程

審批行政部門：成都市規劃管理局 聯系電話：86917530 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《建設工程規劃許可證》申請表；

2、土地權屬文件；

3、測繪單位出具的坐標放線資料1套。注意事項：

建設單位取得《建設工程規劃許可證》后，應在6個月內申請開工，逾期未開工又未延期的《建設工程規劃許可證》即自行失效。完成責任部本/人：前期報建人員

七、制作規劃許可證公布牌： 審批行政部門：成都市規劃管理局

帶上新辦理的《建設工程規劃許可證》去市規劃局服務中心，交清費用（如要出售房屋的規證為4800元每幅，自留房屋為1200元每幅）。待公布牌制作好后，由市規劃局人員負責到項目現場安裝。完成責任部本/人：前期報建人員

八、辦理項目名稱備案 審批行政部門：成都市民政局 審批時限：5個工作日 申請材料： 房地產開發報建流程

1、申請報告（說明建筑物所在位置、規模、所取名稱的含義和理由）

2、《建設工程規劃許可證》及其附件“建設工程設計方案總平圖”一份（看原件收復印件）

3、建設項目設計效果圖一份

4、其他需要說明的圖紙、文件 完成責任部本/人：前期報建人員

九、辦理土方開挖臨時施工許可證：

去建設局辦理土方單位招標備案，安檢備案，待建設局看完現場后，可辦臨時施工許可證（即提前介入手續）。完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十、建筑渣土處置許可證：

審批行政部門：工地所在地的屬地交警分局《渣土證》申領窗口辦理 申請材料：

1、申請人身份證明

2、提供開發公司或施工單位營業證件

3、提供渣土處置計劃、線路圖

完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十一、辦理自來水事宜：

向成都市自來水有限責任公司提出申請，提供以下資料： ①營業執照（組織機構代碼證）復印件 ②單位法人委托書一份 ③法人身份證復印件 房地產開發報建流程

④經辦人身份證原件、復印件4、1/500征地紅線圖（經規劃局蓋章認可）

⑤1/500建筑總平面圖（蓋規劃騎縫章）（此時未能提供，可寫特別約定，后補）⑥水量說明。

由自來水公司受理后，出自來水公司固定合同，走完雙方合同流程后，我方交付預算款費用。待水表安裝設計人員確定后，帶我公司相關工程人員去與對方設計人員銜接溝通，出自來水安裝施工圖。施工圖出好后，與自來水公司聯系確定施工隊，聯系施工隊進場施工，待施工完成后，進行竣工結算，以此費用為準，將預付款進行多退少補（如是退款給公司，需根據結算數據先由公司開具收款收據，后退款并取得發票）。

完成責任部本/人：前期報建人員

十二、辦理坐標放線：

聯系成勘院，簽訂測量工程合同（2014年1月后改為一次一收費）。根據公司開發進度，交方案總圖（蓋有規劃章，并各相關數據嚴格）于成勘院，申請房屋坐標放線，取得放線交接單及成果表。（2014年3月后，規劃局授權成勘院進行密度及各相關數據核定，此環節審圖較復雜，應在資料上報后，密切聯系對方核圖人員，進行圖紙修正）完成責任部本/人：前期報建人員

十三、項目卡 審批部門：成都市建委 房地產開發報建流程

聯系電話：86262899 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、《項目基本信息表》；

2、組織機構代碼；

3、立項批復；

完成責任部本/人：前期報建人員、綜合管理部

十四、報建費 審批部門：成都市建委 聯系電話：86278714 審批時限：2個工作日

收費標準：收費，按建筑面積每平米164.5元收取； 申請材料：

1、立項批復；

2、建委審核通知書；

3、總平圖、各層平面圖；

注意事項：應隨時了解報建費有無減免。完成責任部本/人：前期報建人員

十五、機構施工圖審查

審批部門：具備審圖資質的審查機構 審批時限：7個工作日 房地產開發報建流程

收費標準：收費，1萬平米以下按照每平米2元，1-10萬平米按每平米1.2元； 申請材料：

1、地勘報告；全套施工圖5套；概算書；

注意事項：建議找較熟悉的審查機構，以免在審查過程出現技術上的問題便于溝通，審圖時間上也可以控制； 完成責任部本/人：前期報建人員

十六、初設會審： 申請材料：

1、申請表；

2、勘察、設計合同；

3、初設文件（設計圖紙四套、設計說明二份、光盤一張）；

4、專家審查意見（由審圖公司出）。

與規劃局聯系好待確定上會日期后，通知設計公司及審圖公司專家出現場。取得初設會審結果。（衛生、環保、消防均到場）。完成責任部本/人：前期報建人員

十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所

將地下室1、2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報建費繳納復印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。因此費用已含在報建費里，此合同不涉及費用。待合同簽定后，由工程部通知對方來項目現場打藥。房地產開發報建流程

完成責任部本/人：前期報建人員、項目部

十八、建筑工程設計審查、備案及施工許可證并聯審查 審批時限：15個工作日 聯系電話：86697927 收費標準：不收費

收件部門；成都市建設委員會

審批部門；市建設委員會、市規劃局、市消防支隊、市衛生局、市人防辦、市水務局、市安監局、市氣象局、市廣電局、市國安局、市城管局； 申請材料

1、工程項目基本信息表（同時收電子文檔）；

2、經市規劃局批準的方案總平圖（2份）、規劃設計條件通知書及公建配套設施相關行業標準；

3、經施工圖審查機構審查合格的建筑專業總平圖、平、立、剖（1份）；

4、市環保局環境影響報告書批復；

5、中標通知書；

6、非國家投資項目招標報告；

7、立項批復、招標核準表；

8、《質量監督備案表》一式四份并簽章、《成都市建筑工程設計文件審查合格書》；

9、《安全監督備案表》《施工現場地下管線資料交接材料證明表》一房地產開發報建流程

式四份并簽章、《施工現場開工安全生產條件自查表》一式四份并簽章；

10、安全文明施工措施費支付憑證（查銀行進帳單原件收復印件，合同中有約定除外）；

11、《建筑工程施工許可申請表》；

12、國土證（查原件收復印件）；

13、建筑工程規劃許可證及蓋騎縫章總平圖（查原件收復印件）；

14、建設單位簽章施工組織設計會簽表；

15、建設單位民工工資擔保手續；

16、建設單位預付工程款進帳單；

17、建設項目報建費交費核繳單； 項目部需準備資料

1、市建委：工程項目設計概要表；戶型統計表（非住宅不報送）；外立面設計說明及效果圖1份；外立面效果圖及地勘報告電子文件（1份，刻錄光盤）；設計概（預）算書；工程項目基本情況表；

2、市規劃：建施總平圖3分，建施平、立、剖圖1份；

3、市消防：各專業施工圖（各1份，包括建施總平圖、水施總平圖；市衛生局：建施總平圖1份，建施圖1份（純住宅項目不報），水施總平圖1份，水施生活飲用水二次貯水設施及水泵房平面圖1份，通風專業施工圖1份；

4、市人防辦：建施總平圖1份，地下室各專業施工圖1份；

5、市水務局：水施總平面圖1份； 房地產開發報建流程

6、市安監局：建施總平圖1份，建設項目安全設施設計專篇1份；

7、市氣象局：設計說明1份，電施防雷設計圖1份；

8、市廣電局：設計說明1份，電施有線電視設計圖1份（非住宅不報送）；

9、市國安局：建筑方案圖1份，建施總平圖1份，建施平面圖1份，弱電系統圖1份（未銷售外國客戶不報送）；

10、市城管局：項目使用權證明1份，建施總平圖1份，戶外廣告設施設計圖及效果圖1份，戶外廣告設施制作說明及安全維護措施。

工程名稱

子項名稱

錄入本光盤的工程勘察設計文件與送審的工程勘察設計文件內容完全一致，并對內容的真實性承擔責任。勘察設計單位名稱：

（加蓋公章）

施工單位提供資料：

1、《四川省外企業入川從事勘察設計活動備案證》；

2、資質證書、安全生產許可證（查原件收復印件）； 房地產開發報建流程

3、外地施工企業入蓉備案登記；

4、《安全監督備案表》《施工現場地下管線資料交接材料證明表》一式四份并簽章；

5、項目負責人經建設行政主管部門安全生產能力考核合格的證明材料；

6、專職安全管理人員的〈安全生產考核合格證書〉及安全員一寸彩照一張；

7、綜合社會保險繳納費確認函；

8、施工單位民工工資擔保手續；

9、施工單位組織設計會簽表； 監理單位需提供資料：

1、注冊建造師和總監理工程師崗位證書（押原件，交1張1寸照片）及總監理工程師任命書；

2、監理單位確定的工程質量檢測見證取樣送檢人員名單及授權書；

3、監理單位施工組織設計會簽表 成本合約部需準備資料：

1、承包合同和分包合同原件5份；

2、監理合同副本原件1本；

3、安全文明施工措施費支付協議； 財務部需提供資料：

1、銀行出具的到位資金證明（收原件，工期不足1年資金不得少于50%；工期超過1年，資金不得少于30%）房地產開發報建流程

注意事項：

1、報施工圖審查、施工許可證資料時不確定的地方應先與各相關政府部門進行咨詢、溝通后再申報，以免資料錯誤導致退件，影響下一步程序辦理。；

2、施工圖經各部門審批后，施工中應嚴格按照圖紙進行修建，如因特殊原因需局部調整，需與相關部門進行溝通； 完成責任部本/人：前期報建人員

十九、預售面積測量 審批部門：具有資質的測量單位 審批時限：7個工作日

收費標準：收費，商業收費標準：每平米2.72元，住宅收費標準每平米1.36元； 申請材料：

規劃許可證；施工許可證；經機構審核通過建施圖1套； 注意事項：

1、建議找較熟悉的測繪單位，測繪過程中出現問題便于溝通，出測繪報告時間上也可以控制；

2、測繪單位完成面積報告后，建設單位應對面積報告事先進行審核，審核無誤后在報房管局審核。完成責任部本/人：項目部

二十、燃氣申報：

審批部門：成都城市燃氣有限責任公司 房地產開發報建流程

申請材料： ①申請 ②建筑紅線圖 ③建筑總平圖 ④圖紙電子文檔刻盤。

燃氣公司受理后，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃氣公司確定設計人員，聯系我公司相關負責人員與對方設計人員聯系溝通，確定方案。方案確定后，聯系施工隊進場施工，碰管通氣。完成責任部本/人：前期報建人員 二

十一、地址門牌確定：

與土地所屬派出所聯系，交規劃總圖及申請，溝通確定地址門牌號并取得地址證明。

完成責任部本/人：前期報建人員 二

十二、占道施工及開口辦理：

審批部門：成都市建設委員會、成都市規劃局

占道開口后的效果圖及施工圖上報規劃局、建委統籌辦（需準備：

1、申請；

2、規劃手續；

3、占道平面布置圖；

4、施工現場照片；

5、施工組織方案、工程進度計劃表）（區安監站可辦）、園林局（涉及移樹）、路燈辦（如有路燈需聯系），經各部門同意后，向高新區城市管理執法局提出申請，繳納占道費用，取得臨時占道施工許可證后即可開工。完成責任部本/人：前期報建人員 二

十三、項目物業公司備案 房地產開發報建流程

辦理預售許可證前完成物業公司備案。完成責任部本/人：前期報建人員、二

十四、辦理外銷證： 審批部門：市政務中心國安窗口 申請材料：

1、涉外申請

2、申報表

3、立項批復

4、國土證

5、規劃許可證

6、紅線圖、用地許可

7、營業執照

8、機構代碼

9、法人及申請表中人員身份證復印件

10、圖紙的電子文檔。各二份交市政務中心國安窗口，待受理后，來現場查看，合格后聯系取證。完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十五、購買預售方案及管理KEY： 審批部門：房管局信息中心 申請材料：

1、介紹信

2、公司營業執照、組織機構代碼、資質證書 房地產開發報建流程

3、《使用企業登記表》

4、《從業人員使用登記表》

5、經辦人身份證

6、法人身份證

7、使用人身份證。

將資料提交至房管局信息中心，購買到KEY后，交窗口激活即可用。完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十六、預售面積審核 審批部門：成都市房管局 聯系電話：86280027 審批時限：10個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、預售面積報告及技術報告原件2份；

2、驗收合格書及光盤；

3、與測繪公司簽定的測繪合同原件；

4、面積審核申請；

5、規劃許可證、總平圖；

6、機構審核建施圖1套；

7、施工許可證；

8、營業執照、資質證書 其它部門需準備資料：無

房地產開發報建流程

完成責任部本/人：項目部 二

十七、商品房預售許可證 審批部門：成都市房管局 聯系電話：86279795 審批時限：3個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、規劃許可、總平；

2、施工許可；

3、預售許可證申請表；

4、審核后面積報告；

5、國土證；

6、營業執照資質；

7、門牌號證明；

8、介紹信； 銷售部需準備資料：

1、銷售計劃；

2、銷售價格；

備注：工程現場達到辦理預售許可證進度后，先通知房管局勘察現場，資料齊備后再申報房管局，可節省辦證時間； 完成責任部本/人：營銷策劃部 二

十八、公示公證辦理： 房地產開發報建流程

涉及項目的各類更改及竣工，都需要公證公示。需準備：

1、營業執照

2、機構代碼

3、法人身份證

4、介紹信

5、受托人身份證。

把施工總平圖+更改或竣工驗收圖+公示說明，制作在一張A1紙上，共做三張+A4三張。

完成責任部本/人：前期報建人員、二

十九、質監驗收

完成質監驗收，取得工程驗收報告。完成責任部本/人：項目部 三

十、城建檔案館備案 審批部門：成都市規劃管理局 聯系電話：83194173 審批時限：3個工作日 收費標準：收費，每卷115元 申請材料： 公司需準備資料：

1、計委關于項目建議書批復及項目建議書（立項報告），可行研究報告及批復，關于立項有關會議紀要、領導講話；

2、選址意見書、建設用地規劃許可證及用地紅線圖、界址點成果表； 房地產開發報建流程

3、征地拆遷意見，協議、方案等，政府建設用地批準書，劃撥建設用地文件、國土使用證及國有土地出合同等；

4、工程地質勘察、水文地址勘察報告；

5、環保、消防、衛生、人防、市政、有限光纖電視系統、園林、白蟻等審批文件；

6、工程監理、設計、施工、勘察合同及中標通知書；

7、建設工程規劃許可證及總平圖、座標放線交接單、規劃設計條件通知書；

8、施工許可證、交納綠化建設費等繳費證明、工程質量監督書

9、工程驗收報告、結算書、監理規劃、監理細則、工程竣工總結、質量評價意見報告； 土建工程施工文件材料：

1、開、竣工報告、圖紙會審記錄、設計變更、設計會審記錄；

2、工尺感洽商記錄、建筑定位放線測量記錄；

3、地基驗槽、地基處理記錄、基槽開挖線測量資料、地基釬探記錄和釬探平面布點圖、樁基施工記錄、試樁記錄；

4、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水合格證、試驗報告匯總表及合格證、試驗報告，構件（門窗、外墻、油漆）合格證、檢驗報告，預制構件出廠合格證、試驗記錄；

5、土壤試驗報告，單位工程混泥土抗壓強度匯總表及試驗報告、混泥土抗滲試驗報告；

6、砌筑砂漿強度評定、砂漿抗壓強度匯總表及試驗報告，建筑工程房地產開發報建流程

隱蔽檢查記錄；

7、商品混泥土出廠合格證、復試報告，鋼筋試驗報告。

8、結構吊裝試驗記錄、結構驗收記錄、沉將觀測記錄，基礎、主題、基樁工程驗收記錄；

9、質量保證資料核查表、單位工程綜合質量評定表、單位工程觀感質量評定表；

10、基礎、主體、樓地面、屋面、門窗、裝飾分部工程質量評定表；給排水、電、采暖、通風、空調、消防、電梯工程文字材料：

1、開、竣工報告、施工技術總結；

2、圖紙會審、設計變更、技術核定單、工程洽商記錄；

3、材料、設備、產品合格證質量證明書、試驗單，設備裝箱單、商檢證明和說明書、開箱報告、設備安裝記錄、設備試運行記錄、設備明細表；

4、隱蔽工程檢查記錄，各專業工程試驗記錄，質量事故處理記錄、質保核查資料、單位工程綜合質量評定表、分部工程質量評定表； 竣工圖：

1、綜合圖（建筑、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）；

2、各專業（建筑、結構、給排水、電氣、通訊、通風）竣工圖；

3、消防、幕墻竣工文字材料及竣工圖； 假設工程項目聲像檔案拍攝內容：

1、建設項目開工前的地形、地貌，原由建筑物的舊貌的攝像材料，典型的、比較重要的建筑物相片資料； 房地產開發報建流程

2、基礎至±0階段，基槽底部、地下室隱蔽前、±0時要布設攝測量三維標，進行攝影形成立體像對；

4、主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標尺的攝影相片，有代表性結構標高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；

4、竣工階段：建筑物正面、側面全景，質量事故發生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責任部本/人：項目部 三

十一、成勘院竣工測量 審批時限：7個工作日 聯系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設計院

收費標準：收費（需申報圖紙后根據點位、放線長度、面積進行收費）公司需準備資料：總平圖復印件 其它部門需提供資料：無 完成責任部本/人：項目部 三

十二、竣工并聯審查 審批部門：成都市建設委員會 審批時限：7個工作日 聯系電話：86921925 注意事項：

1、綠化不達標的每平米按3元收費；

2、不修建人防地下室的按每平米28元收費； 房地產開發報建流程

3、在驗收申報資料時，可提前預約各部門勘察現場及審查資料，以免交件后現場或資料不符合，發生退件。申請材料

市建委工程竣工驗收

1、成都市建筑工程竣工驗收申請表；

2、竣工驗收報告 規劃核實驗收：

1、規劃許可證及總平；

2、房屋竣工驗收測繪圖及規劃竣工測繪報告；

3、房產測繪報告；

4、城建擋案審核意見； 人防工程竣工備案：

1、市人防審核通過人防施工圖全套1份；

2、人防施工圖技術交底紀要、設計變更通知、隱蔽工程記錄質量保證和自檢材料、分部分項工程質量評定表等質量備案資料各1份；

3、建設、設計、監理、施工防護設備常等單位出具的該項目人防工程質量評估報告各1分 環保驗收：

先到環保局進行申報環保驗收檢測，檢測完畢領取檢測報告后在準備資料進行環保驗收。

1、竣工環保驗收監測報告（涉及柴油發電機、中央空調等強噪音設備項目和產生餐飲油煙、餐飲廢水項目提供）； 房地產開發報建流程

2、其他項目提供無上述污染源說明）防雷驗收：

先到防雷局進行申報防雷驗收檢測，檢測完畢領取檢測報告后在準備資料進行防雷驗收。

公司需準備資料：防雷裝置檢測報告 有線電視系統竣工驗收：

1、工程竣工文件（含竣工報告、工程竣工圖紙、隱蔽工程記錄、系統指標測試記錄；

2、有線電視系統工程質量檢測報告； 消防驗收：

1、消防施工單位資質復印件；

2、自動消防設施維修保養合同；

3、經建設單位簽字認可的施工安裝單位隱蔽工程、國定消防滅火系統、自動報警系統、防排煙系統安裝、調試、開通的記錄級水系統的耐壓實驗報告（均由責任人簽字）；

4、建筑內部裝修材料見證取樣，抽樣檢驗報告及燃燒能證明材料、助燃性能證明（裝飾工程應提供此文件）；

5、監測單位對國定消防滅火系統、自動報警系統、防排煙系統檢測報告（只設室內消火栓系統的建筑不作要求）；

6、施工、監理、建設三方責任人簽名認可并蓋有公章鋼結構防火處理詳細施工記錄報告；

7、商住樓、綜合樓、辦公樓等公眾聚集場所及易燃易爆場所應提供房地產開發報建流程

竣工圖2份（以電子文檔形式報送）建筑工程涉水竣工驗收：

1、涉水竣工圖、設計變更（取、排水）；

2、取水工程驗收報告； 衛生防疫竣工驗收：

1、生活用水二次供水涉水產品的衛生行政部門許可批文；

2、餐飲、食品生產工業、公共場所應提供建筑、通風空調、二次供水竣工圖（光盤）； 園林竣工驗收：

1、規劃批準總平；

2、綠化總平國家安全事項驗收：

1、建筑及強弱電竣工圖各1份；

2、國家安全防范系統完成情況說明；

三、建委綜合備案 審批部門：成都市建委 聯系電話：86921925 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、建筑工程并聯竣工驗收意見書；

2、城建檔案進館審核意見書（原件）房地產開發報建流程

3、工程竣工驗收備案表原件2份；

4、施工單位簽署的工程質量保修書，商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件；

5、電梯扶梯工程驗收安全檢驗合格證；

4、工程結算書（原件，封面有甲乙雙方公章和造價師資質章）。注意事項：

1、項目驗收完畢后，施工單位應督促質檢站監督報告盡快轉建委；

2、竣工并聯驗收完畢后，7個工作日內需完成綜合備案； 完成責任部本/人：項目部、前期報建人員 三

十三、大產權辦理 審批部門：成都市房管局 聯系電話；86279795 審批時限：7個工作日 收費標準：不收費 申請材料：

1、成都市房屋登記申請表；

2、營業執照或組織機構代碼證（副本）；

3、單位介紹信或法人授權委托書及經辦人身份證；

4、國有土地證；

5、建設工程規劃許可證及蓋有騎縫章規劃總平圖；

6、建設工程規劃驗收合格證；

7、建設工程施工許可證； 房地產開發報建流程

8、工程竣工驗收備案表；

9、經測繪審核歸檔的面積測量報告；

10、維修基金繳存證明： 繳納維修資金： 網上錄入； 準備： 歸集申請表；

代收情況說明（地產、物業各蓋1份）； 原件：規劃驗收合格證； 地址證明； 總平圖； 實測報告；

[交進房管局窗口，待審核通過后通知轉款，取得繳存證明。此部份應注意：申請表的數據要與實測報告一致]

注意事項：住宅及商業按照套進行填寫房屋登記申請表； 完成責任部本/人：項目部、前期報建人員

第五篇：房地產開發報建流程(三)

房地產開發報建流程(三)

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。

現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

哼

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。

10、施工招投標、監理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。啦啦啦，我開始撒嬌。

12插曲,來講講目前的宏觀房地產調控

恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。當年參與了非常多的房地產政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現在這個工作的原因之一啦。

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現在的調控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真偽。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展，城市逐步擴張，富裕群體人數總量不斷增長。這種心態其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產產品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的少數幾個公司在產品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經驗相反。

我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

15、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。

物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

我最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。

我無意于評價現在這個系統是不是合理，我已經離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。