第一篇：多功能養(yǎng)老融資方案1

醫(yī)養(yǎng)生態(tài)園綜合項目

融 資 方 案

綜合辦公室

2017年10月31

日多元化養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)

一體化項目融資方案

前言

養(yǎng)老地產(chǎn)被譽為地產(chǎn)界的“朝陽行業(yè)”,被普遍看好。

據(jù)不完全統(tǒng)計，中國目前已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。這其中不乏一些有益的探索：親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、綠城的“學院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式，以及萬科的“鄰里式養(yǎng)老”，卓達的“3+6+5”社區(qū)文化模式和“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”模式。等等。但是都是在國家政策下的探索模式。沒有一個能真正成為產(chǎn)業(yè)一體化被國家認可并實現(xiàn)盈利的模式。

關(guān)鍵的問題在于做成純養(yǎng)老的項目，企業(yè)在很長的時限才能拿到項目的紅利，收益還不一定跟投資成正比。眾多房地產(chǎn)的布局也是在國家政策前提下的利用養(yǎng)老噱頭做的一個項目而已。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的旅游文化綜合體，是推動度假、休閑、居住、醫(yī)療、保險、文化、教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動的平臺。業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以社區(qū)為依托集合房地產(chǎn)﹢旅游﹢商業(yè)服務﹢醫(yī)療保健﹢健康管理﹢保險﹢教育﹢文化﹢傳媒+娛樂等業(yè)態(tài)

將生態(tài)農(nóng)業(yè)、立體種養(yǎng)殖、健康養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)深加工同養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游結(jié)合在一起開發(fā)，把生態(tài)農(nóng)業(yè)立體養(yǎng)殖和深加工等作為景點綠化安排，創(chuàng)造一個很

好的環(huán)境，既能改善居住環(huán)境，又能符合國家城鎮(zhèn)化政策和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化政策可以給養(yǎng)老事業(yè)奠定產(chǎn)業(yè)基礎。

近階段國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)融資，實現(xiàn)風險分散和風險管理的目標，建立和完善相應法律制度配套措施遭遇了前所未有的問題。在現(xiàn)有形勢下既能實現(xiàn)快速融資保障項目運營，又不能觸及政策的紅線打擦邊球，是一個很難把控的現(xiàn)實。

一個好的項目、好的預期目標，一定是建立在最佳的商業(yè)定位、群需定位、盈利模式定位為前提，而從投資價值分析，一定是可復制性而不可模仿性，少量資本撬動大的資金盤子，贏得客群的認同與聚集，響應資源鏈的串聯(lián)，這一系列的價值鏈，首先需要一個好的主題導入。

一體化的項目必定需要更多產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，才能實現(xiàn)。開展多元化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。大力發(fā)展和房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金合作融資方式；培育地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化，有效利用海外的房地產(chǎn)基金、私募投資、融資租賃、房產(chǎn)眾籌和個人投資等，實現(xiàn)風險分散和風險管理的目標，建立和完善和符合法律制度的配套措施，預防引發(fā)新的金融風險。

一：房地產(chǎn)業(yè)融資體系的現(xiàn)狀與趨勢

我國房地產(chǎn)業(yè)投資自1998年以來，已連續(xù)10年保持年均近28%的增長。尤其15年底到17年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)有了一個飛速猛進的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢。房地產(chǎn)貸款至去年為止已占了貸款總額的60%多。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國外房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行債權(quán)融資占10～15%，而股權(quán)和各種直接融資則占70%。與國外開發(fā)模式相比，國內(nèi)銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，國務院和央行出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。對開發(fā)商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：國家項目補貼、ppp合作開發(fā)、項目公司被收購、企業(yè)上市私募、商業(yè)抵押貸款、基金、信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化以及融資租賃、房產(chǎn)眾籌、居民住房按揭貸款等等。以下將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。二：融資模式

（一）：政府支持的土地與資金扶持

民政部老齡委的養(yǎng)老基金。

政府對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持資金 政府對于特色小鎮(zhèn)的專項資金

1、要符合國家相關(guān)的政策，將對農(nóng)村建設、三農(nóng)問題的補貼、小城鎮(zhèn)建設的資金支持、養(yǎng)老的專項補貼和金融配套等等都要合理合法地拿到；

2、在土地問題上要爭取國家的支持；

3、我們要借助于生態(tài)農(nóng)業(yè)、小城鎮(zhèn)建設所形成的旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老房產(chǎn)上下功夫；

4、政策性商業(yè)貸款

國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

ＢＯＴ 經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓；是指政府通過契約授予私營企業(yè)（包括外國企業(yè)）以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設和經(jīng)營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。由于ＢＯＴ項目具有有限

追索的特性，項目的債務不計入項目公司股東的資產(chǎn)負債表，這樣項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金，所以受到了股本投標人的歡迎而被廣泛應用。這樣項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金，所以受到了股本投標人的歡迎而被廣泛應用。

（PFI）融資模式。是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權(quán)的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為３０年左右）結(jié)束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。它與ＢＯＴ項目融資的主要區(qū)別是，財團的收入來自政府而不是來自使用者。這種模式資金來源相對充足?？梢钥刂普_支，減輕政府財政負擔。它的真實目的只是傳遞服務功能必須的物質(zhì)依托，被廣泛應用于政府的許多公共項目領(lǐng)域。強調(diào)私人企業(yè)在融資中的主動性和主導性，政府部門的角色更多的向監(jiān)督管理方面轉(zhuǎn)換。

對于項目的政府支持，以卓達做的最好，從一開始就每一步綁架著政府跟隨著一步步走到現(xiàn)在。09年的舜帝房地產(chǎn)融資案，如果沒有強大的政府背景估計倒下的就是卓達了。即使去年的沸沸揚揚“卓達新材”融資案也一樣不了了之，現(xiàn)在的威海所有項目同樣都是取得政府的支持。

（具體政策支持見附件）

存在問題：在政策上，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)定必須先建立一個【非盈利組織】，再從事開發(fā)，政府也會給予一定的政策支持和補貼，同時，養(yǎng)老地產(chǎn)土地大多數(shù)是無償劃撥，但是開發(fā)商獲得的劃撥土地，所建物業(yè)是不能銷售，但是其附屬項目就另當別論了，否則只能靠后期服務體系運營來獲取收益。

（二）PPP合作開發(fā)模式

按現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和十九大釋放的信號來看，房地產(chǎn)要想做大做強，必須抱團取暖或者搭建跨行業(yè)合作平臺。

1、建一座醫(yī)院不易，我們可以借助于養(yǎng)老平臺，同一些醫(yī)院搞合作投 資開發(fā)，開展一些養(yǎng)生、醫(yī)療、康復、保健項目；

2、石家莊這么多知名制藥企業(yè)合作珍稀藥材培育和項目開發(fā)，積極開展醫(yī)療旅游，這個市場相當?shù)卮?，因為它還是個空白；

3、積極創(chuàng)建品牌，以品牌效應為基礎，積極開展連鎖經(jīng)營，適時進行資產(chǎn)資本的運作；

4、政府搭臺、企業(yè)唱戲，ppp合作開發(fā)項目跟金融機構(gòu)合作也輕松不少。

2015年3月13日，廣安市推出了城市基礎設施建設、棚戶區(qū)改造、商業(yè)文化配套、鄉(xiāng)村旅游、健康養(yǎng)老等PPP模式招商項目45個，總投資超過200億元。

如森泰農(nóng)業(yè)莊園占地1000畝，原來只做采摘項目，現(xiàn)新增香料開發(fā)、綠色蔬菜和用餐配送。當然也想把特色小鎮(zhèn)和養(yǎng)老項目一起做起來，但是沒有這方面的專業(yè)人才和專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。顯現(xiàn)國際學校投資2億元建校區(qū)政府劃撥1000畝山地，但定位只是只做貴族式教育。建成六年也沒實現(xiàn)盈利。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資體系

（三）房地產(chǎn)企業(yè)注冊養(yǎng)老地產(chǎn)整合上市進行股權(quán)私募

在美國，資信前3名的地產(chǎn)企業(yè)的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業(yè)占了近8成的市場份額。企業(yè)上市是最快、最合法的融資渠道。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高和國家對于房地產(chǎn)政策，在未來3年內(nèi)，中國幾個大城市的房地產(chǎn)開發(fā)必將主要集中在少數(shù)房地產(chǎn)巨頭和具有平臺效益的企業(yè)身上。

私募股權(quán)基金作為一種投資基金，其通常由三部分組成：基金投資者、基金管理人、投資標的企業(yè)或項目。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)參與私募方式融資也日益頻繁起來，有些房地產(chǎn)企業(yè)不僅利用私募方式進行融資，還主動發(fā)起設立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，比如說金地地產(chǎn)、復地集團、綠城地產(chǎn)等等。

房地產(chǎn)企業(yè)參與私募基金業(yè)務的方式分為兩種：

1、主動做為發(fā)起人以普通合伙人（GP）的名義設立房地產(chǎn)私募基金，將私募所得資金主要用于自己項目的開發(fā)，這些企業(yè)多見于大型房企，如萬科、金地、華潤、復地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金。

2、有限合伙制。2012年11月，萬通地產(chǎn)引入股權(quán)融資的項目為北京萬通中心D座項目。公司擬與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設立，名為深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)的基金，規(guī)模為3.726億元。其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金；華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。根據(jù)公告，萬通地產(chǎn)全資子公司和華潤深國投信托全資子公司持股比例各為50%。

其中很多的法律風險還是需要規(guī)避的。

問題分析：證監(jiān)會在《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市；要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實際控制人未發(fā)生變更。但是，發(fā)行股票過程長，手續(xù)復雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求非常嚴格，而房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)績變化大等特征。走私募和新建二版融資并不受影響。

（四）房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例。按照國際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產(chǎn)，比如高盛、摩根士丹利購買資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)。

現(xiàn)在國外有300只房地產(chǎn)基金，規(guī)模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我國目前沒有明確的法律法規(guī)，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內(nèi)市場。國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范以及房地產(chǎn)市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據(jù)統(tǒng)計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產(chǎn)，但并非國際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)法律下運作的。隨著信托業(yè)“一法兩規(guī)”的出臺，不僅規(guī)范了信托業(yè)務，也使信托開始發(fā)揮出銀行所不能替代的特殊優(yōu)勢，開辟了房地產(chǎn)融資的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：遠期資產(chǎn)購臵

開發(fā)商需按照合同約定的技術(shù)要求指標負責項目的開發(fā)建設，并按相關(guān)合同條款進行資產(chǎn)交付。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計對項目成功至關(guān)重要，因此基金公司通常要求在項目的早期設計階段即介入項目。基金公司和開發(fā)商更早的進入?yún)f(xié)商，進行項目資產(chǎn)定位、涉及種種標準和要求的溝通，對雙方都有益處，能消除更多的不穩(wěn)定性。

模式二：共同投資，共同開發(fā)

基金公司跟開發(fā)商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發(fā)商負責項目的開發(fā)建設。基金公司通常要求主導項目的規(guī)劃設計及后期運營管理，并對項目退出擁有強售權(quán)(drag along)，但開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先回購權(quán)。

模式三：項目層面的財務投資

開發(fā)商全權(quán)負責項目的開發(fā)建設及后期運營管理，并提供定期報告?；鸸就ǔＴ诙聲用鎸椖窟M行監(jiān)控，并定期進行實地監(jiān)察?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)或債權(quán)，并對退出有一定安排。

模式四：平臺投資

開發(fā)商負責項目的開發(fā)建設。視雙方協(xié)議及股權(quán)比例，基金公司可以直接參與項目的具體運營管理或僅在董事會層面對項目進行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排

平臺投資對于手上有比較多的商業(yè)項目，而且自己有了一定的管理能力的開發(fā)商是一個比較好的方法。開發(fā)商可能有好幾個項目，把多個商業(yè)物業(yè)跟投資者進行合作，首先要求它項目產(chǎn)品的收益本身已經(jīng)達到一定的程度，而投資者希望看好項目未來的發(fā)展，希望看到未來的收益是怎么樣去計算，所以就要求開發(fā)商的管理能力和運營的能力相當?shù)闹匾?/p>

模式五：公司層面的投資

開發(fā)商負責項目的開發(fā)建設及后期運營?；鸸就ǔＴ诙聲用鎸椖窟M行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排。

從基金公司的投資發(fā)展角度尋找與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發(fā)商不同的需求，來配制投資這幾個模型。

（五）房地產(chǎn)投資信托和信托投資基金（信托股權(quán)融資模式圖）

在房地產(chǎn)信托融資的眾多渠道中，信托貸款模式被視為最簡單的、也是最行之有效的融資方式。所謂信托貸款模式，即房地產(chǎn)企業(yè)首先委托信托公司針對房地產(chǎn)項目設立信托計劃；信托公司接受房地產(chǎn)企業(yè)委托后，向資金委托人募集信托資金，并將募集資金以貸款形式發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)；融資關(guān)聯(lián)方（或擔保公司等）以某種適當方式對信貸貸款的償還進行擔保；房地產(chǎn)企業(yè)到期依照信托合同還本付息。

房地產(chǎn)投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃；信托公司發(fā)行信托，募集信托資金；信托公司向房地產(chǎn)公司投資，形成股權(quán)；項目方（或第三方）承諾股權(quán)回購；第三方為股權(quán)回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發(fā)、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權(quán)；以及信托公司向信托受益人分配信托財產(chǎn)。信托在串接多種金融工具方面獨 具優(yōu)勢，可以引入海外基金，可以充當國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，以固定回報的方式或股權(quán)投資方式進入項目公司，在適當?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集合資金信托計劃操作模式

房地產(chǎn)信托投資基金（以央行版偏債型REITs為例）

基本特性

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是“資產(chǎn)支持信托”的一類產(chǎn)品。主要 是央行制定的偏債型REITs和證監(jiān)會制定的偏股型REITs。目前，證監(jiān)會制定的偏股型REITs。

據(jù)悉，在央行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》（目前處于征求意見階段）中，在銀行間債券市場發(fā)行的REITs 產(chǎn)品采用了“房地產(chǎn)信托”結(jié)構(gòu)——即企業(yè)作為委托人，將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進行管理和處臵，并獲得全部信托受益權(quán)，委托人隨后將其持有的優(yōu)先級受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場的投資人轉(zhuǎn)讓。在房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行后，保留次級受益權(quán)的委托人和享有優(yōu)先級受益權(quán)的投資人共同成為房地產(chǎn)信托的受益人。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)融資，在一定期限內(nèi)向投資人轉(zhuǎn)讓了部分信托受益權(quán)。

1、區(qū)分層級：在央行REITs的試點模式中，房地產(chǎn)信托受益權(quán)將根據(jù)信托收益分配順序區(qū)分為優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)。次級受益權(quán)將由委托人全部持有，保障性住房和普通住房項目的次級受益權(quán)比例不得低于20%，其他項目的次級受益權(quán)比例不得低于30%。

2、轉(zhuǎn)讓限制：優(yōu)先級受益權(quán)可以通過由受托人在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進行轉(zhuǎn)讓；在房地產(chǎn)信托受益券存續(xù)期間，委托人不得將其持有的次級受益權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，除非委托人進入破產(chǎn)程序。

3、盈利模式：房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所 得構(gòu)成，受托人應當按照信托合同約定在扣除相關(guān)稅費以及為了保障投資人利益而保留的必要儲備之后，將其余信托收益全部分配給受益人。

4、收益分配：信托受益券被視為固定收益產(chǎn)品。信托收益超過受益券約定收益水平的部分，將分配給次級受益權(quán)持有人。在受益券到期時，委托人或第三方將按照合同約定的價格收購受益券。

5、投資者的限制：央行版偏債型REITs方案相對謹慎，首先選擇在銀行間市場面向部分機構(gòu)投資者而不是個人投資者發(fā)行。

（六）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

（含住房貸款 證券化RMBS和商業(yè)物業(yè)證券化CMBS）2017年3月24日，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展論壇2017在中國金融信息中心成功舉辦。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有益于降低房地產(chǎn)企業(yè)的需求，也有助于房地產(chǎn)拓展融資渠道，也代表了房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的一個方向。從宏觀面來說，通過吸引成熟資金機構(gòu)資金流入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，改變商業(yè)地產(chǎn)主要依靠銀行貸款和傳統(tǒng)債市融資的現(xiàn)狀，有利于去杠桿，有助于推動房地產(chǎn)供給和改革。

資產(chǎn)證券化塑造商業(yè)地產(chǎn)新模式是通過一系列資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，最后發(fā)展到REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）以資產(chǎn)管理機構(gòu)為主體，以資產(chǎn)證券化為融資，吸引廣泛的人才。通過CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)來取代銀行間傳統(tǒng)的融資的模式使利率更低，財務杠桿更優(yōu)化。私募和代建使開發(fā)商僅僅負責建造和運營、管理，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)。開發(fā)商的品牌如果通過輕資產(chǎn)優(yōu)勢加上REITs高效的融資，有望實現(xiàn)實有物業(yè)正杠桿，這樣就會吸引權(quán)益類的投資進來，形成良性的循環(huán)。

項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

最新消息：可轉(zhuǎn)債17年7、8、9、10四個月的時間發(fā)改委分別批復3/7/10/5家公司債券發(fā)行再融資，國慶節(jié)假期受影響。

房地產(chǎn)信貸不僅是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)，而且增長速度也很快。如果沒有完整的信用擔保體系大面積推行住房信貸資產(chǎn)證券化，將是銀行潛在的風險。資產(chǎn)證券化，不僅有利于房地產(chǎn)商，同樣對銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風險性。

（七）地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險和權(quán)屬保險）

龐大的保險資金介入長期穩(wěn)定性的房地產(chǎn)應該是一個新的融資途徑，保險涉足房地產(chǎn)業(yè)，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現(xiàn)有市場上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產(chǎn)業(yè)的銜接還有一個緩沖的過程。

（八）、房地產(chǎn)融資租賃

房地產(chǎn)融資租賃即指擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者 開發(fā)建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個市場化的經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。同時房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高于銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風險。

在租賃業(yè)比較發(fā)達的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達30％，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國市場經(jīng)濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產(chǎn)融資租賃方式提供了空間。

項目融資模式運作圖

國內(nèi)知名的融資租賃公司如國藥、中國、大唐、美旗等融資租賃有限公司等、國藥在15年在河北省經(jīng)本人介紹和省老干部局牽頭在河北以設備和醫(yī)院建設項目給幾個縣人民醫(yī)院分別注資1-1.5億元。

1:融資租賃模式具體操作

作為一個新興行業(yè)，如何與房地產(chǎn)業(yè)共謀發(fā)展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結(jié)合兩個行業(yè)的實踐，認為融資租賃介入房地產(chǎn)業(yè)的機會在于-------房產(chǎn)設備類融資

1）、主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設備（包括軟件及安裝工程等費用）。只要房地產(chǎn)項目前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金（租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸款要求自籌30%以上的標準），其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30%的資金。

2）、出售類房產(chǎn)設備租金的回收時限 住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項 目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設備本金的回收起始點為房產(chǎn)項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。

3）、開發(fā)商持有的（商業(yè)及辦公）房產(chǎn)的設備租金回收 開發(fā)商以持有為目的開發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發(fā)建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同（收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。

2、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè) 開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營費稅后的余額進行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當期獲得更多的現(xiàn)金用于新項目的開發(fā)。

3、優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā) 當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，都可以作為融資租賃的租賃物。

相關(guān)案例：已成功融資租賃（如天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業(yè)有限公司在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設備，湖南省岳陽市政府規(guī)劃1.4億元城市南環(huán)線道路，規(guī)劃7000萬元的污水處理系統(tǒng)。因此，融資租賃也可融資參與優(yōu)質(zhì)的、市場風險極低的商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

10、商業(yè)銀行抵押貸款（略）

11、項目吸引個人資金和貸款合作 以房養(yǎng)房 以房養(yǎng)老項目

1、以房養(yǎng)房

是利用原來住房升值溢價空間，通過一定的金融杠桿套現(xiàn)變現(xiàn)。利用增值的資金投資，實現(xiàn)現(xiàn)金流入以償還現(xiàn)有貸款和保值收入。最大的好處是不需要自己辛苦賺錢還房貸，通俗的說就是借雞下蛋。

操作模式：

重新抵押（一抵、二抵、月供貸、信用貸、裝修貸、循環(huán)貸等）把原來房產(chǎn)的升值部分又從銀行拿出來變現(xiàn)，在公司購房，剩余的投資享受差價收益。

比如原來有一套房產(chǎn)現(xiàn)在想換購一套改善型住房，但是手里又拿不出來那么多現(xiàn)金，就可以采取一抵、二抵、裝修貸、信用貸款的模式參與投資享受投資收益。由于新政貸款不能重新流到房地產(chǎn)業(yè)，采取一定的方式還是可行的。

2、以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老是利用住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制提前套現(xiàn)變現(xiàn)。實現(xiàn)價值上的流動。為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。最大的好處是，老人百年之 后房子還是正常的繼承，也不需要給孩子增加任何負擔。

操作模式： 子女過戶或者擔保抵押

把原來房產(chǎn)的升值部分又從銀行拿出來，利用低息大額資金與公司合作投資享受每月的利息用于養(yǎng)老費用和享受養(yǎng)老服務。

住房抵押養(yǎng)老、聯(lián)貸聯(lián)保貸款等融資模式在現(xiàn)實情況下用的最多。金融機構(gòu)的運作資金來源充足，為發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了制度條件。并且能有效的實現(xiàn)各方風險共擔。

12、房地產(chǎn)項目眾籌

1、融資目的

1）.融資新形式促進資金回籠

2）.擁抱互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)助力市場營銷 3）.小額分散處理，滿足多樣化投資需求

2、融資模式

1).融資開發(fā)型眾籌-定向 成功案例：石家莊眾美城定制-38%為提前定制。2).非定向-平安好房-碧桂園眾籌 3）.營銷推廣型眾籌

（1）預先團購式平安好房-北部萬科城眾籌--理財+賣房（2）團購式京東-遠洋5000元籌折扣房-賣房（3）抽獎式京東-遠洋1.1折購房-籌客和營銷（4）彩票式京東-遠洋11元籌首付-蓄客和營銷

（5）拍賣式 蘇州萬科城100㎡全裝三房眾籌-蓄客和營銷

4）.開發(fā)理財型眾籌 萬達的“穩(wěn)賺一號”為典型。降低單個投資者的投資額度，并達到拓寬開發(fā)建設資金和來源、目的。5）運營理財型眾籌 房寶寶-中信御園眾籌

對于眾籌項目的風險把控和所需要規(guī)避的法律問題在具體操作時分析

總結(jié)：我們需要采取的融資策略-組合式融資模式。

就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

1、在成立初期采取自有資金＋吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；

2、在項目運作期采取BOT+PFI拿出部分地塊做項目并融入相關(guān)的配套項目做運作資金準備；同時設立專業(yè)部門做個人投資銀行信貸、項目商業(yè)信貸或吸收風險投資、股權(quán)投資、融資租賃的組合融資策略；

3、在成熟期采取信托融資＋國內(nèi)外投資基金合作+保險基金合作；特別強調(diào)保險資金的介入。開發(fā)商與保險公司強強聯(lián)合的模式。保險公司資金雄厚而且比較穩(wěn)定，這種資金屬性與養(yǎng)老地產(chǎn)更加匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)與保險業(yè)務具有一定的業(yè)務協(xié)同作用，保險資金是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最佳參與者。各自發(fā)揮各自的優(yōu)勢，共同把養(yǎng)老項目做實做好，實現(xiàn)雙共贏。目前險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式可以包括全資、股權(quán)合作、股權(quán)投資、購買房地產(chǎn)投資信托基金、發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式等。

4、在后期適當收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。

結(jié)語： 綜合性養(yǎng)老項目不僅是追求經(jīng)濟利益的選擇，更成為關(guān)系到國家、民生的重要環(huán)節(jié)。在中國人口紅利消退預期的背面，是老齡化日趨嚴重背景下隱現(xiàn)的商機。伴隨著機遇和挑戰(zhàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)應運而生。由于養(yǎng)老地產(chǎn)兼具投資回報期長與投資成本高的特征，所以尋找一個既符合國情又能獲取最大效益的模式是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在探索的。其融資模式與盈利模式因此備受關(guān)注。

傳統(tǒng)的融資模式和新興的融資模式也不外乎這么多種，根據(jù)不同的階段采取多種融合的融資模式才是成功的必要保障。具體的運作還需要專業(yè)的人去運營。整個的項目從考察運作立項到企劃運營、合作洽談都必須有一個比較清晰的定位和安排，還需要部門之間協(xié)調(diào)配合才能有條不紊的實施。

辦公室：高書中

2017年11月5日

第二篇：多功能養(yǎng)老旅游生態(tài)園融資模式

養(yǎng)老醫(yī)療旅游生態(tài)園

綜合項目

融 資 方 案

（補充版-前期）

綜合辦公室

2017年11月18日

養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)園、旅游 多項目一體化前期融資流程（補充版）

房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求非常大，融資能力對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務的一系列融資活動的總稱。如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式，成為房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定健康發(fā)展所要解決的主要問題。

從目前情況分析：現(xiàn)在尋找大面積的建設用地比較困難，單獨走招拍掛獨立拿下大的地塊不是太容易，資金投入大，貨幣回籠比較困難。走多方式的項目綜合開發(fā)，把養(yǎng)老地產(chǎn)和配套醫(yī)療，生態(tài)園用地綜合立項，分別采取不同性質(zhì)的土地開發(fā)建設，采用分步融資建設模式、物業(yè)出租融資模式等方法逐步推進，先做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地微投入開發(fā)，再利用建設用地開發(fā)商業(yè)主體，既能減少資金的投入，規(guī)避資金鏈跟不上的風險，項目也能實現(xiàn)快速融資，還能減輕管理上的壓力。

資金來源：國開行項目建設資金、民政部老齡委的養(yǎng)老基金、政府對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持資金、政府對于特色小鎮(zhèn)的專項資金； 團體養(yǎng)老資金；項目合作資金、倒按揭反向貸款物業(yè)出租資金等。

一：國家項目支持資金

1、在土地問題上要

爭取國家的支持；并利用土地在政策范圍內(nèi)申請建設資金。（看好地塊，同期有開發(fā)價值，劃撥轉(zhuǎn)讓租用加招拍掛多頭并進，爭取建設補貼）

2、盡量利用政府的政策性補貼，或者采用PPP模式對醫(yī)養(yǎng)項目共同開發(fā)，起步階段得到國家部門的支持，國家政策性機構(gòu)、開發(fā)商、投資機構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機構(gòu)的支持，并開始建立自己的示范工程和基金，往前推進。這相當于政府支持保障房的做法，現(xiàn)在政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融支持，貸款成本很低。

3、我們要從規(guī)劃上要借助于生態(tài)農(nóng)業(yè)補貼、小城鎮(zhèn)建設補貼。特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

4、政策性商業(yè)貸款

國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券。另外國開行對于養(yǎng)老醫(yī)療相配套的商業(yè)地產(chǎn)也有想關(guān)的商業(yè)貸款資金支持。

案例1：洛陽逸康老年服務中心逸樂苑項目（2015年4月）2015年4月，國家開發(fā)銀行河南省分行對洛陽市首個實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的綜合養(yǎng)老機構(gòu)——逸樂苑予以6000萬元信貸支持。

逸樂苑項目總投資1.2億元，可提供養(yǎng)老床位600余個，逸樂苑項目內(nèi)包含一 個醫(yī)療機構(gòu)——洛陽逸康老 年護理院，總建筑面積8500平方米，包括六大病區(qū)，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多種老年人常見疾病的診斷、治療服務。逸樂苑項目建成后設施將十分完備，不僅建有無障礙通道、醫(yī)用電梯和客用電梯，公共區(qū)域還安裝了監(jiān)控系統(tǒng)和消防設施。每套養(yǎng)老公寓內(nèi)配有獨立衛(wèi)生間、小型廚房、呼叫器和液晶電視，同時，無棱角的專用家具和中央空調(diào)等設施也會讓老人的日常起居更加安心和舒適。

案例2：贛州章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務中心項目（2015年6月）

國開行以贛州主城區(qū)—章貢區(qū)為試點，聯(lián)合章貢區(qū)政府共同策劃并推動以PPP模式實施了章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務中心項目。國開行以1.3億元的貸款資金和1300萬專項建設基金，支持全區(qū)72個社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心建設，依托社區(qū)用房，建設生活服務、保健康復、老年活動、護理中心等養(yǎng)老基礎設施以及智慧養(yǎng)老呼叫等網(wǎng)絡平臺，為老年人提供家政、購物、送餐、醫(yī)療保健、娛樂、咨詢服務、陪伴及日間收養(yǎng)照料等養(yǎng)老服務，滿足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南寧市第二社會福利院項目（2016年11月）2016年11月國開行廣西分行完成南寧市第二社會福利院項目授信2.3億元。該項目是財政部PPP示范項目之一,也是廣西首例大型養(yǎng)老服務PPP示范項目。南寧市第二社會福利院項目位于南寧市龍崗片區(qū),總用地面積243.63畝,總投資3.74億元,設計床位數(shù)2000張,建設內(nèi)容主要 有醫(yī)療康復綜合樓、培訓綜合樓、社工樓及后勤保障房等。

這一項目采用政府和社會資本合作(PPP)模式,由南寧市民政局發(fā)起,南寧市社會福利院為政府出資方代表,國開行廣西分行為項目建設提供貸款融資2.3億元。

案例四:河北三河養(yǎng)老項目

該項目由民營企業(yè)燕達集團投資新建，投資方具有行業(yè)經(jīng)驗+醫(yī)療資源。該項目獲得廊坊和北京兩個地區(qū)的養(yǎng)老運營資金支持。二：股份制合作融資

在有建設用地并可以配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地方，先租用集體建設用地做養(yǎng)老項目開發(fā)，再依托醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)走招拍掛的形式拍下配套產(chǎn)業(yè)土地。生態(tài)園旅游項目可以以項目公司形式走合作開發(fā)。

只有在項目選址上有一定的目標，并有適合做多元化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)才可以。

可選目標1：藁城內(nèi)族村東，圈地700畝內(nèi)有建設用地300畝，可配合內(nèi)族村拆遷改造補充建設用地。項目方想合作開發(fā)，目前已經(jīng)和省二院進行過多次對接。

理由：交通方便，緊鄰機場路，京港澳高速 東三環(huán) 北有黃石高速 南臨307，圈地方已和省二院進行多次接觸計劃合作。

可選目標2:正定塔元莊村,滹沱河北岸，相對的是河心島、葉子廣場，與最大的水上項目水上嘉年華緊鄰。曾是***插隊的地方，13年視察的時候，村書記就有計劃做一個養(yǎng)老醫(yī)療生態(tài)園綜合項目，現(xiàn)有林地2000余畝，建設用地未知。主要是環(huán)境好，村里有實力。三：互聯(lián)網(wǎng)+平臺養(yǎng)老融資模式

1、做團體、機構(gòu)養(yǎng)老，項目立項后可以跟各廳局級、大學、銀行等事業(yè)單位以及大型商業(yè)機構(gòu)如北人集團、君樂寶等簽訂養(yǎng)老意向合作協(xié)議，項目實施注入部分資金。

2、與保險公司合作，推出養(yǎng)老保險和投資參股的融資方式。

案例：泰康之家的模式，既與保單綁定，還和醫(yī)院結(jié)合，護理結(jié)合。進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的，基本上都開始往上游或者下游整合。

3、與證券公司洽談籌劃在三年內(nèi)成為上市企業(yè)。

4、跨地域合作，傳統(tǒng)養(yǎng)老+居家養(yǎng)老+候鳥式養(yǎng)老+醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老等多種方式吸引異地資金進入，搭建一體化多功能養(yǎng)老模式，最終目的是以利于吸引更多需求者進入，從根本上解決融資問題。四：反向抵押，就是以房養(yǎng)老

反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，可以采用押金制，或者叫做會員費。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個錢最后是會還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機構(gòu)的服務來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回（養(yǎng)老地產(chǎn)模式）。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，形成了一個新的融資工具。商業(yè)地產(chǎn)模式就直接可以買，利用原來房產(chǎn)重新抵押貸款部分作為首付購置產(chǎn)權(quán)，其余部分可投資項目，所得利息用于償還房貸。這個工具降低了整個財務成本。這樣的做法相當于把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤活，比如房子和流動性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤活，讓它能夠為養(yǎng)老做服務。五：省民政福彩合作

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化體系，省民政部門的支持是相當重要的。

一是采取省級福彩公益金貼息的方式，與國家開發(fā)銀行等合作建立養(yǎng)老項目貸款“小基金”，對項目建設提供信貸支持；

二是是以財政性資金為杠桿，拉動10倍以上的社會資本投入，建立健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資“大基金”，采取專業(yè)化資本運作的方式，打造高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?；I建基金，將會使有限的政府投入產(chǎn)生最大的拉動效益，使社會資本快速向養(yǎng)老服務業(yè)聚集，支撐我項目快速發(fā)展。

六、房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運營，并通過項目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項目銷售實現(xiàn)收益的一種組織形式。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機會。房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓股權(quán)引入基金，或自身設立房地產(chǎn)基金的方式進行融資，已經(jīng)成為一種趨勢。

七、融資性售后回租

房地產(chǎn)的融資性售后回租，簡單說就是企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業(yè)的一種融資方式。售后回租的融資額與標的物業(yè)價值成正比，期限長，租 金支付方式較靈活。

八、境外融資

境外融資包括房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、海外發(fā)債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產(chǎn)企業(yè)實力的要求較高，融資成本也較高。

九、銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導形式，屬于典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

五、股票融資

股票融資包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多，股票融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。

十、債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)可通過發(fā)行企業(yè)債和公司債的方式籌措資金。但國家 對債券發(fā)行主體有嚴格的條件限制，債券市場規(guī)模小，債券融資比例很低，并發(fā)展緩慢。

十一、房地產(chǎn)信托

在國家的宏觀調(diào)控下，信托融資憑借制度優(yōu)勢逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發(fā)行信托計劃籌集;二是股權(quán)投資信托，即信托資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。

十二、融資租賃

項目租賃和設備租賃等多種形式的融資渠道

附

國開行的貸款支持條件

1.國開行的貸款主要發(fā)放給社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施建設項目、居家養(yǎng)老服務網(wǎng)絡建設項目、養(yǎng)老機構(gòu)建設項目、養(yǎng)老服務人才培訓基地建設項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目等。

2.對于社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施建設項目，國開行將選擇經(jīng)濟實力較強、老齡化程度較高的地區(qū)，以市、縣（區(qū)）為單位，通過政府購買服務、PPP等模式整體支持區(qū)域內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老設施建設項目，包括老年活動中心建設、日間照料中心、社區(qū)小型連鎖養(yǎng)老機構(gòu)和居民區(qū)無障礙 設施改造以及上門服務網(wǎng)絡建設等。

3.從支持方向上來看，國開行既支持以政府為主導的保障性的養(yǎng)老設施建設，也支持國有企業(yè)或者民營企業(yè)、社會力量舉辦的養(yǎng)老社區(qū)建設。公辦保障性養(yǎng)老機構(gòu)建設項目中，通過政府購買服務、PPP等模式，以市（縣）為單位批量化整體支持的項目,尤其是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的養(yǎng)老機構(gòu)建設項目。

4.國有企業(yè)投資的養(yǎng)老項目中，利用企業(yè)存量土地、房產(chǎn)及閑置人員進行養(yǎng)老機構(gòu)建設的項目。

5.民營企業(yè)投資的養(yǎng)老項目中，具有行業(yè)經(jīng)驗的借款人,已建成且運營良好的養(yǎng)老機構(gòu)改擴建工程項目和模式復制性養(yǎng)老機構(gòu)建設項目。

6.企業(yè)的品牌、實力、注冊資本，以及項目的位置、規(guī)模等是國開行地方分行發(fā)放貸款的關(guān)注點，不會具體區(qū)分營利性養(yǎng)老機構(gòu)與非營利養(yǎng)老機構(gòu)，一般會傾向于政府主導的或國有企業(yè)的養(yǎng)老項目，它們的信用一般較好。對于貸款利率，國開行不會設定統(tǒng)一的貸款利率，要根據(jù)項目的具體情況來定，但不會低于貸款基準利率。如果是剛開業(yè)、注冊資本500萬元的涉老企業(yè)，貸款利率會在10%左右。有實力的企業(yè)會更容易得到貸款。

7.國開行對于養(yǎng)老社區(qū)項目的貸款考評主要在以下幾個方面：圈地賣房的項目不予支持，支持經(jīng)營性項目；借款客戶或其控股股東具備項目開發(fā)的資金實力，項目資本金至少20%；借款人具備建設和運營養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)驗；需要擔保抵押，包括土地使用權(quán)、房產(chǎn)抵押或股東 擔保等。

8.考慮到尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)項目在前期現(xiàn)金流有一個培育過程，國開行可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。希望通過商業(yè)地產(chǎn)的收入盈利，彌補養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流不足的問題。

9.國開行會特別關(guān)注價格、醫(yī)療資源、位置、服務和行業(yè)經(jīng)驗這幾個能決定項目能否成功運行的方面的情況，再作出綜合判斷。一般來說，能滿足國開行養(yǎng)老項目評審條件，且定價合理、具有醫(yī)療資源、位置有優(yōu)勢、能提供專業(yè)養(yǎng)老服務、擁有具備行業(yè)經(jīng)驗的運營團隊的項目，易于通過國開行的貸款評審。

容易被“一票否決”的項目

一是項目未能獲得民政部門的推薦意見；

二是項目建設內(nèi)容非養(yǎng)老服務設施，如以養(yǎng)老之名行房地產(chǎn)之實； 三是項目未能獲得相關(guān)的行政許可，包括四項審批，土地符合養(yǎng)老用地要求；

四是項目自有資金未達到20%；

五是市場定位存在誤區(qū)，項目未來經(jīng)營情況不確定，還款來源沒有保障，不足以還本付息；

六是符合條件的擔保措施難以落實。

對于開發(fā)商而言，從價值鏈角度來講，要么從上游融資，要么從下游融資，要么是自持資金，要么就是外部融資。外部融資的話，不管是走股權(quán)還是債權(quán)，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地資金進入。現(xiàn)在國家政策對于房地產(chǎn)調(diào)控這么嚴，沒有開發(fā)項目的和社 會資金肯定有大批的資金閑置，只要宣傳到位肯定有資金融入。

辦公室

高書中

2017年11月18日

附：

立項申請表

第三篇：多功能會議廳方案

多功能會議廳

方 案 書

多功能會議廳方案

一、系統(tǒng)概述 概述 多功能廳，是指可以用于召開各類會議、學術(shù)討論、演講、報告、新聞發(fā)布、產(chǎn)品展示、多媒體教學培訓、觀看電影、舉辦中小型文藝演出、舞會等活動的場所。通常面積較大，并且設有舞臺、活動座椅和獨立的控制室。它結(jié)合了現(xiàn)代化的專業(yè)音響設施、多媒體顯示設備、高清晰攝錄像技術(shù)、智能化集中控制、舞臺燈光照明等多種多樣的功能于一身，在近幾年的時間里得到了迅速的普及和應用，非常適合我國的國情需要。通常設立在大中型企事業(yè)單位、政府機關(guān)、展覽中心、商務酒店、培訓中心、學校等地。

在科技與社會飛速發(fā)展的今天，人們在日常生活和工作中占有和接觸的信息量越來越大，因此人們之間的信息交流和溝通也就變得越來越頻繁，越來越重要。例如商務談判、產(chǎn)品演示、來賓會見、政令下達等等都是人與人之間的交流，要更好的達到目的就需要用我們一貫使用的手段“會議”來解決問題。

以前的會議室是“講臺放幾支麥克風/墻上掛幾支大喇叭，領(lǐng)導就作報告，聽眾紙筆紀錄?！边@種落后的會議模式遠遠不能滿足現(xiàn)在高速交流的信息時代對會議系統(tǒng)的要求。

隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展進步，會議室要處理的問題也日益復雜，傳統(tǒng)的發(fā)言、講話材料、會議橫幅的會議模式已不適應現(xiàn)代公司會議的要求，錄像、電視、實物展示、以及計算機圖形圖像和文字、遠程實時圖形圖像和聲音，甚至內(nèi)部局域網(wǎng)資料、外部因特網(wǎng)信息被越來越多地成為公司的會議內(nèi)容，成為酒店領(lǐng)導們討論、決策的重要依據(jù)和資料。這種會議內(nèi)容和手段的多樣化使現(xiàn)代會議設備向多元集成化方向發(fā)展，逐步融會了各種最新的技術(shù)如：圖像顯示技術(shù)、數(shù)字會議技術(shù)、計算機技術(shù)、遠程音像傳輸技術(shù)等等，以最大限度的增加會議的信息容量，提高會議的效率。

智能會議系統(tǒng)是以現(xiàn)代圖像技術(shù)、計算機技術(shù)及通訊技術(shù)于一體的高科技的大集成，它主要采用高亮度和高清晰度的大屏幕投影設備、先進的多媒體系統(tǒng)、各類專業(yè)化的視頻設備、高音質(zhì)的音響系統(tǒng)、全自動的中央控制系統(tǒng)、監(jiān)控顯示、同聲傳譯等系統(tǒng)，經(jīng)網(wǎng)絡連接，模塊化地將它們集成為一體，構(gòu)成多種設備聲像合一的效果，滿足現(xiàn)代化會議室各種智能化要求，達到提高會議質(zhì)量和效率的目的。智能化會議室建立了高效、實用的電子化會議環(huán)境，在中心計算機的控制下，根據(jù)不同的會議和指揮要求，將來自可視會議、安保系統(tǒng)、影碟、錄像的視頻信號，以及計算機網(wǎng)絡的VGA信號等多種信息有序組合，有選擇、相配合地顯示在多塊電子屏幕上；借助于計算機實現(xiàn)會議室攝錄像系統(tǒng)，音響、門窗簾的同步聯(lián)動控制;通過計算機網(wǎng)絡，使有關(guān)職能部門及時獲得機關(guān)的決策信息。隨著計算機、通訊、網(wǎng)絡、多媒體監(jiān)控等技術(shù)的快速發(fā)展和應用，會議室可以與遠方的會議室連接起來，召開或參加遠程視音頻會議。靈活多樣的系統(tǒng)配置，簡便的使用操作完美體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的素質(zhì)和特性。

?通過多媒體投影機，投影各種會議主題標語、歡迎詞；

?通過外接多媒體電腦，演示文字、數(shù)據(jù)、圖象及報表等多種媒體信息； ?通過專業(yè)的音響系統(tǒng)，可勝任國內(nèi)高標準的學術(shù)性研討會、討論會對高質(zhì)量聲音的要求；

?通過專業(yè)的攝錄系統(tǒng)，可對重要的會議進行現(xiàn)場錄制，作為資料永久性保存；

?通過專業(yè)的集中控制系統(tǒng)，將各種專業(yè)設備的繁雜操作變得自然流暢，操作簡單明了。

?多媒體系統(tǒng)與語音系統(tǒng)隨意切換組合、完整統(tǒng)一

二、功能描述

多功能廳具備專業(yè)的音響擴聲系統(tǒng)、先進的多媒體顯示系統(tǒng)、豐富的舞臺燈光照明系統(tǒng)以及智能化的集中控制系統(tǒng)，為召開各類會議、學術(shù)報告、觀看電影、舉辦中小型文藝演出等活動提供卓越的音質(zhì)效果、清晰的畫面顯示以及簡單便捷的集中控制。

在多功能廳的音響擴聲系統(tǒng)中，可以分為會議系統(tǒng)和擴聲系統(tǒng)兩部分。

會議系統(tǒng)可以具有發(fā)言討論、投票表決、同聲傳譯等時下流行的現(xiàn)代化會議功能。發(fā)言討論的席位可以根據(jù)會議的規(guī)模任意增減，最多可實現(xiàn)數(shù)百人參與的大規(guī)模會議討論。同時，會議系統(tǒng)還具有多種發(fā)言模式，如：先話者優(yōu)先、后話者優(yōu)先、主席獨控、計時討論、自由討論、聲控、手動等，為與會人員提供更為便利的會議方式。投票表決功能只需輕松按鍵選擇，即可實現(xiàn)時事的投票結(jié)果統(tǒng)計、顯示等，使會議效率大大提高。同聲傳譯系統(tǒng)通常采用無線的傳播方式，最多可以同時翻譯幾十種不同國家的語言，實現(xiàn)數(shù)百人的無線旁聽系統(tǒng)。

在會議系統(tǒng)中還可以增設視像跟蹤、遠程視頻會議等功能將會議進程中的聲音與畫面完美結(jié)合。視像跟蹤是利用攝像頭與會議系統(tǒng)的聯(lián)動來實現(xiàn)的，當發(fā)言人開啟發(fā)言話筒時，攝像頭便可自動追蹤到發(fā)言人的位置，并將畫面發(fā)送到顯示設備上。遠程視頻會議則是通過網(wǎng)絡技術(shù)與異地的相關(guān)人員進行時事的視頻會議討論。

多功能廳內(nèi)的擴聲系統(tǒng)主要是為播放電影、文藝演出時提供優(yōu)良的聲音效果。通常根據(jù)廳堂的面積大小、功能的需求來選擇十幾只乃至幾十只揚聲器進行擴聲。此外，系統(tǒng)中還應包括有線話筒、無線話筒、DVD機等音源設備，以及調(diào)音臺、數(shù)字音頻處理器、均衡器、效果器等控制、處理設備，根據(jù)多功能廳的功能需求適當增減。

倘若增設卡拉OK點歌系統(tǒng)，可以使多功能廳的娛樂功能更加豐富。如果使整個系統(tǒng)的功能更加完備，還可以增設相關(guān)的錄音、錄像等設備。

多功能廳內(nèi)的視頻顯示系統(tǒng)通常采用升降投影機結(jié)合電動投影幕的方式來實現(xiàn)，在播放電影或顯示其他視頻信息時，只需降下升降投影機和電動投影幕即可顯示畫面。在眾多此類廳堂內(nèi)也會采用壁掛等離子電視的方式來顯示視頻信息。

從技術(shù)的角度上來看，多功能廳的系統(tǒng)在設計和施工上都有一定的復雜度，尤其對用戶方的使用也有一定的技術(shù)要求，這就需要一種技術(shù)來綜合管理不同功能的A/V設備使其相互協(xié)調(diào)的工作，這種技術(shù)就是智能化集中控制技術(shù)。它可以通過觸摸屏來操控燈光、音響、視頻顯示等設備，為多功能廳的使用提供更便利得操控方式。

多功能廳內(nèi)的照明，除日常所需的基礎照明之外，還可以適當?shù)脑黾右恍┪枧_燈光，為文藝演出增添更奪目的視覺效果。

三、系統(tǒng)設計技術(shù)標準及規(guī)范

《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-92

《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95

《智能建筑設計規(guī)范》GB50045-95

《工業(yè)企業(yè)通訊設計規(guī)范》GBJ42-81

《工業(yè)企業(yè)通信接地設計規(guī)范》GBJ115-87

《廳堂擴聲系統(tǒng)聲學特性指標》GYJ25-86

《廳堂擴聲特性測量法》GB/T4959-1995

《客觀評價廳堂語言可懂度的RASTI法》GB/T14476-93

《歌舞廳擴聲系統(tǒng)的聲學特性指標與測量方法》WH0301-93

四、方案設計

?多元化的功能：

包括會議會場、文藝演出、演講活動、文藝聯(lián)歡、5.1聲道家庭影院、移動擴聲等諸多功能。

?可靠的設備性能：

在某些場合下要有靈活的現(xiàn)場操作性、準確性和同步性，功率儲備充足、聲壓級要達到甚至超過國家級標準。

?優(yōu)質(zhì)的重放效果、極低的失真度：

在播放音樂時保證高音明亮不毛、低音強勁不渾，在人聲再現(xiàn)時應使聲音清澈、圓潤有磁性、不發(fā)干發(fā)澀。

?傻瓜型的操作：

根據(jù)不同的實際運用場合只需簡單的按動相應的按鍵便可調(diào)出對應的運用模式，而不需要在大堆的擴聲設備中調(diào)來調(diào)去，既使是非專業(yè)人員也可輕松操作。

?高性價比：

在配置設備時盡量配精、配好，在保證音質(zhì)和功能的情況下減少不必要的開支，設備則采用國際知名品牌以保證優(yōu)異的品質(zhì)和性能。

?靈活的可擴充空間：

在某些特定的場合下，需要臨時增加設備或分開作移動戶外擴聲時應方便快捷，同時也要求了設備的配置連接簡單、拆裝簡單易懂。

?設備的先進性：

可以在未來的幾年中不被淘汰，與其他設備、制式兼容。

根據(jù)這一領(lǐng)域的需求以及我們的實際工程經(jīng)驗，我們將整個會議系統(tǒng)分成以下幾個子系統(tǒng)。

?顯示系統(tǒng)

? 會議擴聲系統(tǒng)

?數(shù)字會議系統(tǒng)及同聲傳譯系統(tǒng)

?遠程視頻會議系統(tǒng)

?中央控制系統(tǒng)

屏幕顯示系統(tǒng)

由于數(shù)字和液晶技術(shù)的飛速發(fā)展，大屏幕投影機的亮度和分辨率越來越高，而且價格已下降到用戶能接受的水平。所以大屏幕投影已成為多功能會議中心的重要組成部分。它不但可以投影影碟、錄像等視頻信號，還可以投影實物和圖文以及計算機畫面。

（一）系統(tǒng)配置說明：

采用屏幕數(shù)據(jù)投影機作為會議廳主顯示設備。數(shù)據(jù)投影機是計算機日益普及后新興的外圍顯示設備，它可以實時顯示計算機顯示卡輸出的RGB數(shù)據(jù)顯示信號，同時兼容模擬復合視頻信號及高清晰度電視和數(shù)字電視等多種圖象顯示信號。隨著時代的進步、技術(shù)的發(fā)展，大屏幕數(shù)據(jù)顯示設備在生產(chǎn)調(diào)度、新聞分布、演播現(xiàn)場、廣告演示、軍事演習、模擬訓練、工業(yè)控制、商務活動等方面正發(fā)揮著其日益重要的獨特作用?，F(xiàn)代公司在日常工作中不可避免的要用到大量的計算機和視頻圖形圖像信息，尤其在會議、報告、討論以及宣傳廣告等時候。本方案設計的多媒體投影系統(tǒng)可以同步顯示各種視頻及計算機圖形圖像，大大加快會議信息的傳播，從而大大地提高工作效率。

（二）系統(tǒng)配置

高亮度液晶投影機（1臺）

電動式投影屏幕（1臺）

本系統(tǒng)采用典雅豪華、貴氣十足，尺寸為150-180電動幕

會議揚聲系統(tǒng)

1、電聲設備的組成

音頻環(huán)境的建立離不開電聲設備，它由以下四個部分組成：

聲源設備——指拾音設備、影音信號播放設備如：拾音話筒、CD、MD、DAT、DVD等設備；

調(diào)控設備——指對聲源設備送出的音頻信號等多路的音頻信號進行前級的放大和混音輸出、音頻信號處理的設備，如：調(diào)音臺、均衡器、反饋抑制器等設備；

放大設備——指對經(jīng)過調(diào)控設備混音輸出、信號處理后的信號進行后級功率放大設備，這里指專業(yè)功率放大器；

重放設備——指將經(jīng)過后級功率放大器放大的音頻信號進行電—聲轉(zhuǎn)換并釋放表現(xiàn)出來人耳可懂的聲頻信號的設備，這里指揚聲器；

2、重要術(shù)語

聲壓級——人耳可聽的聲壓范圍非常大，期間相差一百萬倍，用聲壓來表示和計算都很麻煩，人們引用聲壓的相對大小稱之為聲壓級來表示聲壓的強弱，以分貝（dB）為單位表示，在音響工程中有一個很重要的概念是：距離每變化一倍，聲壓級就相差6 dB，功率增加一倍，聲壓級增加3 dB。

靈敏度——它的定義是饋給揚聲器1瓦功率的電信號，離揚聲器軸線1米處產(chǎn)生的聲壓級為揚聲器的靈敏度。它是衡量揚聲器系統(tǒng)電聲轉(zhuǎn)換效率的重要參數(shù)，也是衡量揚聲器性能的重要指標，同樣功率的揚聲器，A的靈敏度比B的高6 dB，那么要得到聲場中相同的聲壓，A用一只，B就要用4只，A用一臺功放機推動，B就要用同樣的功放機兩臺推動才能達到A的聲場效果。

擴聲功率——指達到系統(tǒng)的設計聲壓級時，系統(tǒng)的擴聲設備所需要的額定功率，系統(tǒng)的聲壓級是通過它來表現(xiàn)的，而且它的選定對工程造價影響較大。

混響時間——定義是一個穩(wěn)定的聲音信號突然中斷后，在廳堂內(nèi)的聲壓級跌落60 dB所需要的時間，它的參數(shù)由建筑結(jié)構(gòu)和裝飾材料決定，是廳堂非常重要的建筑聲學屬性參數(shù)，它的取值對廳堂的音質(zhì)影響非常大，200平方米以下的環(huán)境可取0.8~1秒，200~400平方米的環(huán)境可取1.0~1.2秒，以上為參考值。

3、信號處理系統(tǒng)

對會場信號源進行完善的處理，包括轉(zhuǎn)接、分配、切換、倍頻、四分割、多屏拼接等，達到信號資源共享的目的，使會場能輕易地獲取任意一個或多個所需的信號，滿足各種不同功能的需要。它是整個多媒體會議系統(tǒng)靈活性、安全性的有力保證。

數(shù)字會議系統(tǒng)及同聲傳譯系統(tǒng)

與會代表通過發(fā)言設備參與會議。發(fā)言設備通常包括有線話筒、投票按鍵、LED狀態(tài)顯示器和會議音響，并且還有其他設備可供選擇，如鵝頸會議話筒、無線領(lǐng)夾式話筒、LCD狀態(tài)顯示器、語種通道選擇器、代表身份卡讀出器等。同聲傳譯設備主要有譯員臺、譯員耳機和內(nèi)部通信電話。

發(fā)言及同聲傳譯子系統(tǒng)可實現(xiàn)會議的聽/說請求、發(fā)言登記、接收屏幕顯示資料、參加電子表決、接收同聲傳譯和通過內(nèi)部通信系統(tǒng)與其它代表交談等功能。根據(jù)與會代表身份的不同，他們所獲得的設備和分配到的權(quán)力也相應有所不同。旁聽代表以申請方式加入會議后可獲得聽/看的權(quán)力，但無權(quán)發(fā)言。

特別需要指出的是，會議主席所使用的發(fā)言設備可控制其它代表的發(fā)言過程，可選擇允許發(fā)言、拒絕發(fā)言或終止發(fā)言。它還具有話筒優(yōu)先功能，可使正在進行的代表發(fā)言暫時靜止。

遠程視頻會議系統(tǒng)

利用普通的通信網(wǎng)或計算機網(wǎng)絡為運行環(huán)境，連接主會場和分會場的中央控制設備，實現(xiàn)局部和廣域范圍里的多點數(shù)字會議功能，從而可以在開會期間支持電子白板對話，支持語音、數(shù)據(jù)和圖像文件傳送。視訊網(wǎng)絡接入方式不同，所采用的技術(shù)和傳輸速度也不相同。

中央控制系統(tǒng)

中央控制設備引是整個多功能會議系統(tǒng)的核心。通過它可以實現(xiàn)自動會議控制，也可以通過電腦操縱，實現(xiàn)更復雜的會議管理。中央控制設備主要對發(fā)言設備、同聲傳譯、電子表決、視像跟蹤、數(shù)字音視頻通道及數(shù)據(jù)通道進行控制。其功能如下：

(1)對發(fā)言設備的控制，包括代表機、主席機、譯員臺、雙音頻接口器、多功能連接器等。

(2)對代表和主席的揚聲器進行自動音頻均衡處理。

(3)對話筒進行管理，請求發(fā)言的自動登記，對正在運行的話筒越權(quán)運行，限制與會人數(shù)等。

(4)提供會議表決功能，當大會主席發(fā)起，對某一事項進行表決時，代表可操縱他面前的發(fā)言設備進行投票，經(jīng)中央控制設備控制、統(tǒng)計、傳輸至大廳的顯示屏及代表/主席機上的LED屏幕上進行顯示。

(5)各種多媒體音視頻設備的輸入輸出控制。

五、系統(tǒng)設備連接示意圖

功放

四路幻象供電話筒輸入

四路話筒移頻效果獨立切換開關(guān)選擇

線路輸入音量獨立調(diào)節(jié)

高低音調(diào)節(jié)

D18有線話筒

換能方式 ：電容式

指向性：超心形指向

輸出阻抗：200Ω

靈敏度：-40dB±2dB

供電電壓：48V

特點：抗手機、電磁干擾（4）MC-WM24 2.4G無線話筒

領(lǐng)夾、手持、頭戴式耳麥三種方式（標配）

可直接連接MP3、MP4等音源，直接無線發(fā)送播放

內(nèi)置可充電鋰電電池，滿電狀態(tài)下可使用48小時以上

3米范圍內(nèi)自動對頻，使用范圍100米（無阻擋或墻體密閉）

可移動天線，防止鋼制講桌、機柜等的屏蔽

500套以上同時使用不竄頻 M3200 多媒體中控系統(tǒng)

功能特點：

–

標配31鍵LED控制面板；

–

內(nèi)嵌式紅外學習功能，無須配置專業(yè)學習器，使用更簡單，存儲更可靠；

–

豪華C++版控制軟件，全面支持Windows9x/2000/XP/NT操作系統(tǒng)；

–

4路獨立可編程紅外發(fā)射接口

–

內(nèi)置2路話筒輸入帶卡拉OK混響功能；

–

1路獨立可編程RS-232控制接口，可采用RS-232通訊方式控制投影機 ； –

內(nèi)置投影機燈泡檢測延時電路，完全保護投影機； –

可編程功能，可定義成一鍵式聯(lián)動管理功能；

–

內(nèi)置4×2視頻矩陣切換，并帶預覽功能，視頻頻寬高達100MHZ； –

內(nèi)置6×2音頻矩陣切換；

–

內(nèi)置3×2 RGB帶400MHz長線驅(qū)動器(帶數(shù)碼展臺輸入)； –

內(nèi)置電動屏幕、投影機延時電源、設備電源控制； –

內(nèi)置專業(yè)數(shù)碼音量、音色控制模塊；

–

可以導入導出設備紅外碼，方便保存和批量安裝； –

內(nèi)置多種投影機RS-232控制代碼；

–

高品質(zhì)、大批量生產(chǎn)，有較高的兼容性和穩(wěn)定性，有較高的性價比。S65電教音箱

單元配置

+高音震動器

阻抗

8Ω

承受功率

75W

峰值功率

150W

頻響范圍

1KHz-18KHz

靈敏度

85bB 投影機

特點：采用TI最近研發(fā)的3D投影技術(shù)，獨有的鏡頭滑蓋技術(shù)，全金屬全密閉光學引擎（長期使用，無需除塵）極致色彩技術(shù)與六段色輪結(jié)合（更加生動的還原了真實色彩，帶來更加流暢生環(huán)保動的色彩效應）0.7瓦待機，節(jié)能環(huán)保，低碳設計

標準分辨率：1024x768dpi

標稱光亮度：4200明（ISO21118國際投影機標準所測定數(shù)據(jù)）標準對比度：4000:1

實物展示臺

功能特點： 1、130萬像素，1/3″逐行掃描圖像傳感器；

2、≥800TV線，22倍光學變焦，10倍數(shù)碼變焦；圖像輸出分辨率：1280X1024。

3、功能：彩色/黑白、正/負片、鏡像、文本/圖像、亮度調(diào)節(jié)、圖像凍結(jié)、圖像旋轉(zhuǎn)、RGB切換、同屏對比

4、雙側(cè)燈設計，軟管式萬向調(diào)節(jié)燈臂，可隨意彎曲全方位控制燈光，能有效防止燈光反光現(xiàn)象（已申請專利）；

5、鏡頭可垂直或水平350°旋轉(zhuǎn)；

6、底燈/側(cè)燈均采用環(huán)保節(jié)能長壽命LED燈；

7、特有ESD靜電保護功能；液晶導航窗操作面板（可選）

8、一路外部RGB輸入，二路RGB輸出。

9、采用外置12V超低壓電源的安全供電，斷電直通功能

10、鏡頭支架臂可伸縮、金屬材料、堅固耐用

實地效果圖（根據(jù)現(xiàn)場圖片初期效果圖）

裝修效果參考圖片

六、系統(tǒng)配置單、中央控制主機

2、有線真彩觸摸屏

3、無線接收器

4、音源控制器

5、帶跟蹤數(shù)字會議主機

6、主席發(fā)言單元、代表發(fā)言單元8、8路調(diào)音臺、功放

10、會議音箱

11、防嘯叫抑制器 12、均衡器

13、可升降投影支架

14、翻板桌椅

15、線材等輔材

七、安裝調(diào)試

針對本工程，我們前期經(jīng)過認真的整體規(guī)劃，繪制詳細的家具布局圖紙，在經(jīng)過甲方確認后進行設備安裝調(diào)試。

對于設備的安裝，我公司會派專業(yè)的技術(shù)人員進行現(xiàn)場安裝調(diào)試。首先，技術(shù)人員進入現(xiàn)場，對現(xiàn)場進行整體規(guī)劃，設計安裝設計圖紙，和甲方進行溝通，確認施工方案和施工進度。

經(jīng)過甲方負責人員對施工方案和施工進度的確認后，我方開始運輸設備到指定的施工現(xiàn)場，當甲方技術(shù)人員對設備包裝和數(shù)量進行確認后我方技術(shù)人員在進行設備包裝拆封。對甲方提出的任何異議，我方技術(shù)人員當面作出回答，不能令甲方技術(shù)人員滿意的，我們嚴格按照方案書要求提供設備的說明，或者更換設備，以最大的讓甲方對設備放心。

設備安裝，我們技術(shù)人員在設備安裝過程中嚴格安照設備安裝規(guī)程進行安裝，同時在安裝過程中對甲方技術(shù)人員進行必要的技術(shù)講解和說明，以利于在使用中更好的對設備的原理有一個比較深刻的了解。最后，設備全部安裝到位，我們和甲方技術(shù)人員對設備進行綜合性能調(diào)試和檢測，以最大限度的發(fā)揮設備的功能和作用

培訓

一套好的系統(tǒng)要能夠正常運行，保持較長時間的無故障可靠運行，除了優(yōu)質(zhì)的設備選型、優(yōu)良的施工質(zhì)量保證外，還需要一批技術(shù)熟練的操作、維護和管理人員的支持。特別是當今視頻監(jiān)控系統(tǒng)的高新技術(shù)產(chǎn)品日新月異，發(fā)展飛速，不經(jīng)過專業(yè)性的培訓，已很難掌握和熟練地操作使用和維護這些產(chǎn)品和系統(tǒng)。因此，對系統(tǒng)操作人員進行針對性的技術(shù)培訓是非常必要的。為了系統(tǒng)建成后，能夠正常操作使用，我們除了在設計時選用具有中文界面、操作簡便的設備外，并在此做了一個詳細人員的培訓計劃。1．培訓標準

我們公司建有完整的用戶培訓體系，可根據(jù)用戶的需求、針對不同的項目、不同的系統(tǒng)、不同的對象，采取不同的培訓方式和不同的內(nèi)容進行培訓。

我們所采用切實可行，也是最有效的培訓方式是現(xiàn)場崗位培訓；根據(jù)工程需要，我們將主要針對設備的安裝調(diào)試及維護工程師進行現(xiàn)場跟蹤式的培訓，即既要對系統(tǒng)集成商的施工調(diào)試人員，也要對最終用戶的維護人員進行現(xiàn)場指導和培訓，保證工程的建設質(zhì)量和投入使用后的維護一體化，內(nèi)容包括對使用人員進行操作培訓和對系統(tǒng)運行保障人員進行技術(shù)與系統(tǒng)維護培訓。另外我們還可對系統(tǒng)的管理人員和有關(guān)領(lǐng)導進行專業(yè)技術(shù)知識方面的培訓，達到包教包會的程度。

培訓的內(nèi)容：對操作使用人員以本系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，基本功能、操作要領(lǐng)、運行管理及易產(chǎn)生的故障的原因及排除方法等內(nèi)容為主；對運行維護人員進行基本功能、系統(tǒng)安裝方法及特點，系統(tǒng)測試和調(diào)試方法、常見故障診斷及排除，日常維護保養(yǎng)方法等內(nèi)容為主；對系統(tǒng)管理人員則以系統(tǒng)的基本原理與構(gòu)造、基本功能、軟硬件設備配臵、運行、管理與維護的基本知識為主進行。2.培訓計劃

對用戶的技術(shù)培訓我們將編制詳細的培訓計劃，并報經(jīng)業(yè)主審批認可后組織實施。一般情況，我們擬采取分階段結(jié)合施工進行。

其一，在設備選型訂貨或加工制造開始，對一些業(yè)主認為必要的設備系統(tǒng)，應派部分管理技術(shù)人員，維護檢修人員參加設備驗收和調(diào)試；

其二，在系統(tǒng)設備進入安裝階段，管理人員和維護人員應參加施工單位的安裝、調(diào)試、測試等施工過程，熟悉線路、設備安裝特點、調(diào)試方法等。再結(jié)合后期進行的專題理論培訓，達到熟悉情況，適應工作需要的程度；

其三，在進入系統(tǒng)調(diào)試階段，除管理、維護人員外，還要求操作使用人員也參加進來，了解系統(tǒng)運行、操作原理、調(diào)測試方法、交驗測試的正常技術(shù)參數(shù)、指標等。此時還要安排一定時間，進行按培訓計劃和教材的內(nèi)容進行較為全面的理論知識培訓，與現(xiàn)場操作相結(jié)合；

其四，調(diào)試和理論培訓結(jié)束后，進入系統(tǒng)試運行階段，重點是對操作使用人員的上崗操作技能培訓。直到一個操作人員完全熟練地掌握，能獨立工作為止。

在整套系統(tǒng)全部調(diào)試通過后，由甲方組織相關(guān)人員，由我公司負責對整個系統(tǒng)的應用進行培訓。

八、售后服務

我公司技術(shù)工程師集中對所有設備進行安裝過程和使用中可能出現(xiàn)的問題及基本常識進行講解和答疑。在正常使用過程中，出現(xiàn)非人為因素的故障，電話響應時間不超過2小時，一般故障的排除時間不超過12小時工作時間，復雜故障排除時間不超過24小時工作時間。

同時提供系統(tǒng)日常運行規(guī)程等管理建議，建立系統(tǒng)運行維護保養(yǎng)日志。

質(zhì)保期為，我公司提供的所有硬件設備免費一年上門維護，免收任何費用，人為因素除外。對質(zhì)保期過后，我公司原則上只收去成本費用進行維修維護。1.一年免費保修

自系統(tǒng)交付使用日（以正式發(fā)票日期為準）起，我公司將提供一年的免費保修。2.7天*8小時工程師熱線咨詢

如果系統(tǒng)在使用中有相關(guān)技術(shù)問題需要咨詢時，由我公司工程師解答客戶在系統(tǒng)使用方面的問題及故障判斷、方案咨詢。

3.7天*8小時工作制

我公司正常營業(yè)時間是：每周一至周日，每天8小時，節(jié)假日照常。

4.不能享受保修服務承諾的情況

屬于下列情況的故障或損壞，無論是否在免費保修期限內(nèi)，均不在免費保修之列。

產(chǎn)品已經(jīng)超出保修期；

未按說明書要求，錯誤安裝、保管及使用造成的故障或損壞； 私自安裝、修理、更改或拆卸造成的故障或損壞； 因意外因素或人為原因?qū)е碌墓收匣驌p壞；

因自然災害等不可抗力（如地震、火災等）原因造成的故障或損壞；

其他非產(chǎn)品設計、技術(shù)、制造、質(zhì)量等問題而導致的故障或損壞。

5.測試及驗收承諾 1）試驗收方法：

首先按照文件要求，達到其所有功能； 其次按設計所達到的功能一一測試驗收。2）公司承諾

若系統(tǒng)在測試驗收中未達到以上兩項之要求，我公司負責在工期之內(nèi)對系統(tǒng)進行重新調(diào)試以達到設計之要求?！翱蛻魸M意，是我們品質(zhì)與服務的目標”。

第四篇：多功能會議系統(tǒng)工程方案范文

多功能會議系統(tǒng)工程方案

一、多功能會議系統(tǒng)方案

在科技與社會飛速發(fā)展的今天，人們在日常生活和工作中占有和接觸的信息量越來越大，因此人們之間的信息交流和溝通也就變得越來越頻繁，越來越重要。例如商務談判、產(chǎn)品演示、來賓會見、政令下達等等都是人與人之間的交流，要更好的達到目的就需要用我們一貫使用的手段“會議”來解決問題。智能會議系統(tǒng)是以現(xiàn)代圖像技術(shù)、計算機技術(shù)及通訊技術(shù)于一體的高科技的大集成，它主要采用高亮度和高清晰度的大屏幕投影設備、先進的多媒體系統(tǒng)、各類專業(yè)化的視頻設備、高音質(zhì)的音響系統(tǒng)、全自動的中央控制系統(tǒng)、監(jiān)控顯示、同聲傳譯等系統(tǒng)，經(jīng)網(wǎng)絡連接，模塊化地將它們集成為一體，構(gòu)成多種設備聲像合一的效果，滿足現(xiàn)代化會議室各種智能化要求，達到提高會議質(zhì)量和效率的目的。智能化會議室建立了高效、實用的電子化會議環(huán)境，在中心計算機的控制下，根據(jù)不同的會議和指揮要求，將來自可視會議、安保系統(tǒng)、影碟、錄像的視頻信號，以及計算機網(wǎng)絡的VGA信號等多種信息有序組合，有選擇、相配合地顯示在多塊電子屏幕上；借助于計算機實現(xiàn)會議室攝錄像系統(tǒng)，音響、門窗簾的同步聯(lián)動控制;通過計算機網(wǎng)絡，使有關(guān)職能部門及時獲得機關(guān)的決策信息。隨著計算機、通訊、網(wǎng)絡、多媒體監(jiān)控等技術(shù)的快速發(fā)展和應用，會議室可以與遠方的會議室連接起來，召開或參加遠程視音頻會議。靈活多樣的系統(tǒng)配置，簡便的使用操作完美體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的素質(zhì)和特性?！ねㄟ^多媒體投影機，投影各種會議主題標語、歡迎詞；·通過外接多媒體電腦，演示文字、數(shù)據(jù)、圖象及報表等多種媒體信息；·通過專業(yè)的音響系統(tǒng)，可勝任國內(nèi)高標準的學術(shù)性研討會、討論會對高質(zhì)量聲音的要求；·通過專業(yè)的攝錄系統(tǒng)，可對重要的會議進行現(xiàn)場錄制，作為資料永久性保存；·通過專業(yè)的集中控制系統(tǒng)，將各種專業(yè)設備的繁雜操作變得自然流暢，操作簡單明了。·多媒體系統(tǒng)與語音系統(tǒng)隨意切換組合、完整統(tǒng)一

2、會議系統(tǒng)示意圖 ：

3、會議系統(tǒng)功能實現(xiàn)的簡述 ：

通過安裝中央控制系統(tǒng)，能夠輕松的實現(xiàn)智能化、人性化的控制：

1）多媒體顯示系統(tǒng)的控制：

通過主機后面的RS232串口，控制投影機的所有功能，如開/關(guān)機、VIDEO/VGA輸入切換等；并且能夠自動實現(xiàn)關(guān)聯(lián)動作，如關(guān)閉系統(tǒng)時，自動將投影機關(guān)閉；

通過控制投影機的輸入切換（VIDEO、VGA

1、VGA 2），實現(xiàn)對視頻圖像、計算機圖像的切換；

通過SV-8（8路強電繼電器），控制電動吊架和屏幕的上升、下降、停止；并且能夠自動實現(xiàn)關(guān)聯(lián)動作，如投影機開時，電動吊架和螢幕自動下降，投影機關(guān)時電動吊架和屏幕自動上升；

可以利用SVS-win軟件的視頻預覽功能，在將視頻投出到屏幕之前，確認播放的視頻圖像就是所需要的視頻圖像。

2）實現(xiàn)A/V系統(tǒng)的控制：

通過主機內(nèi)置的A/V矩陣和VGA矩陣進行切換，自動切換DVD、VCR、計算機的音頻輸入；自動切換DVD、VCR、實物展臺、預留視頻的圖像到投影機；

通過主機後的IR（紅外）控制接口和IR（紅外發(fā)射棒），控制DVD（錄像機、實物展臺）的所有動作，如播放、暫停、停止、快進、快退、上一曲、下一曲、菜單、上/下/左/右等；并且可以自動將DVD（錄像機、實物展臺）的圖像切換到投影機，投影機自動選擇視頻輸入，自動將DVD（錄像機、實物展臺）的聲音切換到功放；

通過內(nèi)置音量控制器，控制功放輸出音量的大小。

3）實現(xiàn)會議室環(huán)境系統(tǒng)的控制：

通過SV-8（8路強電繼電器），控制日光燈的開關(guān)，以便於更好的觀看；

通過SV-8（8路強電繼電器），控制窗簾的開/合，迎合各種場合的需要；

通過內(nèi)置4路強電繼電器，控制投影機、A/V設備的設備電源，實現(xiàn)電源的自動、節(jié)能管理，而且可以更好的保護設備，如系統(tǒng)會在投影機關(guān)機後預留足夠的時間給投影機散熱，然後才自動斷開投影機的電源。

二、多功能電教室

隨著我國電算化教育水平的不斷提高，多媒體綜合教學設備組逐步在各院校投入使用。如何合理配置多媒體綜合電化教室，既要投資少，又要做到功能齊全，方便易用，質(zhì)量穩(wěn)定可靠，是當前各政府部門、事業(yè)單位急需解決的問題。

系統(tǒng)簡介 多媒體電化教室配有多媒體電腦及多種先進的視聽設備。

主要由如下設備組成 :

·控制臺及電腦智能控制器

·多媒體電腦 液晶屏升降器

·影碟機 攝像頭 攝像頭升降器 雙卡錄音機

·大屏幕投影機 投影機電動吊架 視頻展示臺（實物投影儀）電動屏幕

·音響系統(tǒng) 燈光 電動窗簾

其它輔助設備

由于在教室中配置的設備眾多，品牌不一，放置分散，教師操作起來較為繁瑣不便。針對這種情況，我公司開發(fā)研制了FOLLOW—DS型全自動多媒體電教系統(tǒng)，它解決了以往電教設備既分散又難以統(tǒng)一操作管理和性能上欠完善的缺點，它將所有的媒體設備集中控制，既發(fā)揮了電教設備的優(yōu)越性又使教師的主觀性得到充分的發(fā)揮，實現(xiàn)了用各種圖像、文字、影像、VCD、視訊（電視）、音源等作為教學教材，達到了人機優(yōu)化組合的多媒體教學模式。電腦集中智能化控制

將電化教室中所有設備進行一體化智能控制，所有設備在同一操作界面上進行操作包括影碟機、錄像機、雙卡錄音機的播放、停止、快進、快退、影碟機、錄像機的暫停、進出倉、影碟機的選曲、前跳、后跳等，此外還有電源的開、關(guān)控制，電動屏幕的大小控制媒體播放音量的大小控制，話筒音量的上下控制，燈光的開關(guān)控制，空調(diào)窗簾的控制等。靈活的功能擴展空間

FOLLOW—DS多媒體電教系統(tǒng)采用模塊化設計，可實現(xiàn)用輕觸鍵來控制整個系統(tǒng)。該系統(tǒng)還可以根據(jù)學校的不同需求隨意增添設備，并可并入校園計算機網(wǎng)絡及閉路電視控制系統(tǒng)，音響可并入校廣播系統(tǒng)。

自動開關(guān)機

開機時，只需按一下總電源開啟鍵控制系統(tǒng)會按序列啟動各設備進入延時關(guān)機狀態(tài)，如投影機進行關(guān)機散熱，數(shù)分鐘后自動關(guān)閉總電源。

預覽系統(tǒng)在播放各種媒體時分兩個步驟：預覽，播出。

1）預覽 您在控制界面上選擇了一種媒體設備時，就進入了對這種媒的預覽狀態(tài)。您可以在監(jiān)視器上看到該媒體設備播出的圖像信號，并可從頭帶式耳機上聽聲音信號。

2）播出 當您覺得需要播出該媒體的音像信號時，按下播出鍵即可將該媒體的音像信號通過投影和音響播出。

中文液晶功能狀態(tài)提示

提示授課教師當前的狀態(tài)：如正在播出VCD時，液晶顯示“VCD”，提示您當前的節(jié)目源由VCD播出。當切換至錄像機時，液晶顯示“錄像機”。其它設備播出狀態(tài)亦如此，在操作介面上直接控制投影機。

三、智能中控系統(tǒng)

隨著科技的不斷進步，特別是IT行業(yè)的迅速發(fā)展，以及人們對信息化的不斷需求，各種監(jiān)控設備、多媒體設備，會議系統(tǒng)等技術(shù)不斷提高，逐步進入各行各業(yè)。現(xiàn)在的電力部門、高速公路、國家金融機構(gòu)等部門的網(wǎng)絡監(jiān)控系統(tǒng)，已經(jīng)不是以前的只控制一些簡單畫面了，取而代之的是各種先進的多媒體監(jiān)控及周邊設備。如：報警聯(lián)動、周界防范、門禁系統(tǒng)、智能巡更、不停車收費系統(tǒng)，一些大型系統(tǒng)還配備了數(shù)據(jù)庫軟件、多重系統(tǒng)跟蹤等功能。多種設備的使用必定帶來煩雜的設備操作。要控制多個系統(tǒng)功能、打開多種設備電源，要頻頻切換各種音視頻信號，要不斷切換畫面、各個分支系統(tǒng)等等。在這種情況下，一種能夠集中管理這些設備，并能同時控制各種資源的設備便應運而生。這就是“中央控制系統(tǒng)”，或者叫“集中控制系統(tǒng)”。）智能中控系統(tǒng)概述： 采用目前國內(nèi)檔次最高、技術(shù)最成熟、功能最齊全，用途最廣的CREATOR中央控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)是目前國內(nèi)最先進的中央控制系統(tǒng)設備。實現(xiàn)多媒體電教室及會議系統(tǒng)里的各種電子設備的集中控制。

·要求操作簡單、人性化、智慧化；

·要求整個系統(tǒng)可靠性高；

·盡量多的體現(xiàn)出各種設備的卓越功能，讓所有設備工作在最佳狀態(tài)，發(fā)揮設備的最大功效；

·能夠控制投影機，進行開/關(guān)機、輸入切換等功能；并控制屏幕，實現(xiàn)屏幕的上升、停止、下降功能；

·能夠控制DVD、VCR進行播放、停止、暫停等功能；

·能夠控制實物展臺進行放大、縮小等功能；

·能夠?qū)崿F(xiàn)音視頻、VGA信號自動切換控制功能；

·能夠控制音量，進行音量大小的調(diào)節(jié)功能。

系統(tǒng)特點： 操作簡便：觸摸屏可通過有線或無線方式接入系統(tǒng)來控制各類設備，全圖形化中文觸摸菜單一目了然；更可任意設定自動感應和聯(lián)動功能；

擴展靈活：系統(tǒng)總線采用基帶傳輸，控制接口涵蓋常用的RS-232/422/485、紅外線、繼電器、I/O至專業(yè)的DMX512、MIDI、SMPTE等，新舊系統(tǒng)兼容，用戶可隨時隨地添加或撤并受控設備，保證投資保值、增值；

運行穩(wěn)定：系統(tǒng)操作可多點多用戶界面共同使用，互為備份；系統(tǒng)主機可采用雙主控結(jié)構(gòu)，在主控卡故障時，可自動切換至備份卡，并支持熱插拔維護，保證系統(tǒng)長時間不間斷運行而決無出錯可能；

安全可靠：可通過系統(tǒng)軟件對各受控設備定義保護程序，有效延長設備使用壽命；更可對防火、防盜等系統(tǒng)作智能集中管理，一有報警信號，系統(tǒng)可自動對受控設備作緊急處理，決無延誤；

遠程控制：通過基于TCP/IP協(xié)議的網(wǎng)絡接入口，即可對異地系統(tǒng)進行遠程控制或?qū)ο到y(tǒng)軟件實時在線進行調(diào)試、修改、升級；所有系統(tǒng)接點都在防火墻后，遠程登陸更有權(quán)限分級和密碼保護。

服務項目：

（校園網(wǎng)組建多媒體教室解決方案多媒體會議解決方案多功能廳解決方案 IT項目實施外包IT技術(shù)服務外包 IT資源整體外包網(wǎng)絡布線工程安防監(jiān)控工程解決方案）

第五篇：多功能會議室裝飾裝修方案

多 功 能 會 議 室

裝

修

方

案

目錄

第一章

裝飾裝修部分.................................................................................錯誤！未定義書簽。

1.1、工程概況及設計內(nèi)容....................................................................................................3 1.2、設計依據(jù)........................................................................................................................3 1.3、各分項設計及主材說明...............................................................錯誤！未定義書簽。

1.3.1 整體布局.....................................................................錯誤！未定義書簽。1.3.2 吊頂工程.....................................................................錯誤！未定義書簽。1.3.3 地面處理.....................................................................錯誤！未定義書簽。1.3.4 凈空.............................................................................錯誤！未定義書簽。1.3.5 墻面、柱面工程.........................................................錯誤！未定義書簽。1.3.6 門窗及主席臺工程.....................................................錯誤！未定義書簽。1.3.7 拆除及控制室裝修.....................................................錯誤！未定義書簽。

第二章

電氣部分.........................................................................................錯誤！未定義書簽。

2.1、設計依據(jù)，執(zhí)行的設計規(guī)范........................................................錯誤！未定義書簽。2.2、設計概述........................................................................................錯誤！未定義書簽。2.3、多功能會議室燈光照明系統(tǒng)........................................................錯誤！未定義書簽。第三章

多功能會議室音響擴聲系統(tǒng).........................................................錯誤！未定義書簽。

3.1、系統(tǒng)說明......................................................................................錯誤！未定義書簽。3.2、本設計方案的主要特點特色........................................................錯誤！未定義書簽。3.3、音響系統(tǒng)設計的思路與方法........................................................錯誤！未定義書簽。

3.3.1 設計思路.....................................................................錯誤！未定義書簽。3.3.2 設計要領(lǐng).....................................................................錯誤！未定義書簽。3.3.3 設計手段.....................................................................錯誤！未定義書簽。

3.4、音響系統(tǒng)具體設計........................................................................錯誤！未定義書簽。

3.4.1 技術(shù)指標.....................................................................錯誤！未定義書簽。3.4.2 擴聲系統(tǒng)音箱選型.....................................................錯誤！未定義書簽。3.4.3 時序器:PC-208V電源時序控制器............................錯誤！未定義書簽。3.4.4 無線話筒的選擇.........................................................錯誤！未定義書簽。3.4.5 調(diào)音臺.........................................................................錯誤！未定義書簽。3.4.6 功放的選擇.................................................................錯誤！未定義書簽。3.4.7 數(shù)字反饋器的選擇.....................................................錯誤！未定義書簽。多功能會議室和音樂舞蹈室裝飾施工方案

一、工程概況

環(huán)南二小會議室和舞蹈室裝修工程項目，位于解放區(qū)環(huán)南二小。工程內(nèi)容包括吸音板墻面、吊頂天棚、銀鏡、燈具、扶手等內(nèi)容，工期：15日歷天。

二、設計依據(jù)

裝修工程是依據(jù)現(xiàn)有的國家標準、規(guī)范，并參照國際上通用的規(guī)范進行。

三、主要施工方案

輕鋼龍骨石膏板吊頂施工工藝

1、作業(yè)條件

（1）根據(jù)+50cm 水平標高控制線，在墻身四周彈好吊頂?shù)臉烁呔€，并核查完畢。

（2）安裝完頂棚內(nèi)的各種管線及通風道，確定好燈位，通風口及各種露明孔口位置。并核對吊頂高度與其內(nèi)設備標高是否影響。（3）檢查所用的材料和配件是否準備齊全。（4）在上龍骨之前必須完成墻的濕作業(yè)項目。（5）搭設好頂棚施工的操作平臺架子。

（6）石膏板吊頂在大面積施工前，應做好樣板間，對頂棚的起拱度、燈槽、通風口的構(gòu)造處理，分塊及固定方法等應經(jīng)試裝并經(jīng)鑒定后可大面積施工。

2、材料要求

（1）石膏板：用于衛(wèi)生間部位，符合設計要求的9mm厚石膏板。（2）龍骨：龍骨一般采用50系列輕鋼龍骨架，龍骨和主件(大、中、小龍骨；配件有吊頂掛件、連接件、掛插件)必須符合施工規(guī)范規(guī)定。（3）零配件：有鋼筋吊桿、射釘、自攻螺釘。

3、主要機具

電鋸、無齒鋸、射釘槍、手鋸、手刨子、鉗子、螺絲刀、扳子、方尺、鋼鋸、鋼卷尺等。

4、工藝流程

基層清理→彈線→安裝吊筋→安裝主龍骨→安裝次龍骨→機電系統(tǒng)工程、試水、打壓完畢→隱蔽檢查→安裝石膏板→涂料施工→分項驗收

5、操作流程

（1）安裝次龍骨：次龍骨采用其相應的吊掛件固定在主龍骨上，吊掛件掛在主龍骨上，龍骨間距為600mm。將次龍骨通過掛件吊掛在大龍骨上，注意在吊燈、窗簾盒、通風口四周必須加設次龍骨。

（2）安裝橫撐龍骨：在兩塊石膏板接縫的位置安裝在龍骨上，采用水平連接件與次龍骨固定。

（3）隱蔽檢查：在水電安裝、試水、打壓完畢后，應對龍骨進行隱蔽檢查，合格后方可進行下道工序，并辦理完交接手續(xù)。（4）安裝石膏板：在已裝好并驗收合格的龍骨下面，從頂棚中間順中龍骨方向開始安裝石膏板，石膏板在鋪設時板材的長邊方向必須與次龍骨的方向相垂直，并使板材寬度方向的接縫交錯排列，兩塊相臨的石膏板之間不留縫隙，螺釘距板邊15mm，距板角50mm 的位置上，螺釘?shù)闹行木酁?50mm，在吊頂造型部位采用木龍骨進行安裝，固定用自攻釘固定。

6、質(zhì)量標準（1）保證項目

1）輕鋼龍骨骨架或鋁合金龍骨架以及罩面板的材質(zhì)、規(guī)格、品種、式樣應符合設計要求。

2）龍骨骨架的吊桿，主次龍骨的安裝間距、位置正確，連接牢固，無松動。

3）罩面板應無脫層、翹曲、折裂、缺棱掉角等缺陷，安裝必須牢固。（2）基本項目

1）整面龍骨骨架應順直、無彎曲、無變形；吊掛件、連接件應符合產(chǎn)品組合要求。

2）罩面板表面平正，潔凈、顏色一致、無污染、反銹等缺陷。3）罩面板接縫形式符合設計要求，拉縫和壓條寬窄一致、平直、整齊、接縫嚴密。

墻面、天棚乳膠漆工程施工工藝

1）、基層面處理：清除面層灰塵殘漿污物，要求達到80%以上干透。2）、批膩子底灰：膩子按基層材料配制，一般墻面層用“146”涂料加大白粉調(diào)制，砼面基層采用配合比（重量比）為滑石粉：羚甲基纖維基：乳涂=140：4—6：14—13均勻調(diào)制。在面層上用膩子往返多次刮涂，使之平整光滑，待干燥后用砂紙磨光掃凈。

3）、油刷面油：：順序由上至下，由頂棚到墻身，用排筆或鬃刷或滾筒涂刷二次，每一次干燥后都要進行磨砂。施工過程中要注意環(huán)境清潔，門、木飾、窗邊，地腳線、玻璃等都要粘紙保護，防止污染。

電氣安裝

塑料管暗敷設施工工藝

1、材料要求

5（1）凡所使用的阻燃型（PVC）塑料管，其材質(zhì)均應具有阻燃、耐沖擊性能，其氧指數(shù)不應低于27%的阻燃指標，并應有檢定檢驗報告單和產(chǎn)品出廠合格證。

（2）阻燃型塑料管，其外壁應有間距不大于1m的連續(xù)阻燃標記和制造廠廠標，管里外應光滑，無凸棱、凹陷、針孔、氣泡；內(nèi)外徑尺寸應符合國家統(tǒng)一標準。管壁厚度應均勻一致。

（3）所用阻燃型塑料管附件及暗配阻燃型塑料制品，如各種燈頭盒、開關(guān)盒、接線盒。插座盒、端接頭、管箍等，必須使用配套的阻燃型塑料制品。

（4）阻燃型塑料燈頭盒，開關(guān)盒、接線盒，均應外觀整齊，開孔齊全，無劈裂損壞等現(xiàn)象。

（5）輔助材料：鍍鋅鐵絲，專用粘接劑等。

2、主要機具

電錘、熱風機、電爐子、開孔器、絕緣手套、煨管器、彎管彈簧（簡稱彎簧）/剪管器、手電鉆、高凳、鉛筆、皮尺、卷尺、尺桿、線墜、小線、水平尺、手錘、鏨子、鋼鋸、鋸條、刀鋸、半圓銼、活扳手、水桶等。

3、作業(yè)條件

（1）配合土建砌體（如磚混結(jié)構(gòu)加氣磚、礦渣磚等）施工時，根據(jù)電氣設計圖要求與土建墻上彈出的水平線，安裝管路和盒箱。（2）配合土建混凝土結(jié)構(gòu)施工時，大模板、滑模板施工混凝土墻、在鋼筋綁扎過程中，根據(jù)設計圖要求預埋套盒及管路，同時辦理隱檢手續(xù)。

（3）加氣混凝土樓板、圓孔板、應配合土建調(diào)整好吊裝樓板的板縫，同時根據(jù)設計圖進行配管。

4、工藝流程

彈線定位 → 加工管彎 → 穩(wěn)住合箱 → 暗敷管線 → 掃管穿帶線

5、操作工藝（1）彈線定位

1）根據(jù)設計圖要求，在磚墻、大模板混凝土墻、滑模板混凝土墻、木模板混凝土墻、組合鋼模板混凝土墻等處，確定盒、箱位置進行彈線定位，按彈出的水平線用小線和水平尺測量出盒、箱準確位置并標出尺寸。

2）根據(jù)設計圖燈位要求，在加氣混凝土板、預制圓孔板（墊層內(nèi)或板孔內(nèi)暗敷管路）；現(xiàn)澆混凝土樓板、預制薄混凝土樓板上，進行測量后，標注出燈頭盒的準確位置尺寸。

3）各種隔墻剔槽穩(wěn)埋開關(guān)盒彈線。根據(jù)設計圖要求，在磚墻、泡沫混凝土墻、石膏孔板墻、礁渣磚墻等，需要穩(wěn)埋開關(guān)盒的位置，進行測量確定開關(guān)盒準確位置尺寸。

（2）加工管彎：預制管彎可采用冷偎法和熱煨法。阻燃塑料管敷設與煨彎對環(huán)境溫度的要求如下：阻燃塑料管及其配件的敷設，安裝和煨彎制作，均應在原材料規(guī)定的允許環(huán)境溫度下進行，其溫度不宜低于－15℃。

1）冷煨法：管徑在25mm及其以下可以用冷煨法。

A斷管：小管徑可使用剪管器，大管徑可使用鋼鋸斷管，斷口應挫平，銑光。

B用膝蓋煨彎：將彎管彈簧（簡稱彎簧插入PVC管內(nèi)需要煨彎處，兩手抓牢管子兩頭，頂在膝蓋上用手扳，逐步煨出所需彎度，然后，抽出彎簧。當彎曲較長的管子時，可將彎簧用鍍鋅鐵絲 7 拴牢，以便拉出彎簧）。

C使用手扳彎管器煨彎，將管子插入配套的彎管器手扳一次煨出所需彎度。

2）熱煨法：用電爐子、熱風機等加熱均勻，烘烤曾子煨彎處，待管子被加熱到可隨意彎曲時，立即將管子放在木板上，固定管子一頭，逐步煨出所需管彎度并用濕布抹擦使彎曲部位冷卻定型。然后抽出彎簧。不得因煨彎使管出現(xiàn)烤傷、變色、破裂等現(xiàn)象。（3）穩(wěn)埋盒、箱

1）盒、箱固定應平正牢固、發(fā)漿飽滿，收口平整，縱橫座標準確，符合設計圖和施工驗收規(guī)范規(guī)定。2）磚墻穩(wěn)埋盒、箱：

A預留盒、箱孔洞；根據(jù)設計圖規(guī)定的盒、箱預留具體位置，隨土建砌體電工配合施工，在約300mm處預留出進入盒、箱的管子長度，將管子甩在盒、箱預留孔外，管端頭堵好，等待最后一管一孔地進入盒、箱穩(wěn)埋完畢。

B剔洞穩(wěn)埋盒、箱、再接短管：按彈出的水平線，對照設計圖找出盒、箱的準確位置。然后剔洞。所剔孔洞應比盒、箱稍大一些。洞剔好后，先用水把洞內(nèi)四壁饒濕，并將洞中雜物清理干凈。依照管路的走向敲掉盒子的敲落孔，再用高標號水泥砂漿填入洞內(nèi)將盒、箱穩(wěn)端正，待水泥砂漿凝固后。再接短管入盒、箱。C組合鋼模板、大模板混凝土墻穩(wěn)埋盒、箱：在模板上打孔，用螺絲將盒、箱固定在模板上；拆模前及時將固定盒、箱的螺絲拆除。利用穿筋盒，直接固定在鋼筋上，并根據(jù)墻體厚度焊好支撐鋼筋，使盒口或箱口與墻體平面平齊。

D滑模板混凝土墻穩(wěn)埋盒、箱：預留盒、箱孔洞，采取下盒套、箱套，然后待滑模板過后再拆除盒套或箱套，同時穩(wěn)埋盒或箱體。用螺絲將盒、箱固定在扁鐵上，然后將扁鐵焊在鋼筋上，或直接用穿筋盒固定在鋼筋上）并根據(jù)墻厚度焊好支撐鋼筋，使盒口平面與墻體平面平齊。

E頂板穩(wěn)埋燈頭盒：加氣混凝土板、圓孔板穩(wěn)埋燈頭盒。根據(jù)設計圖標注出燈位的位置尺寸。先打孔，然后由下向上剔洞，洞口下小上大，將盒子配上相應的固定體放人洞中，并固定好吊板，待配管后用高標號水泥砂漿穩(wěn)埋牢固?，F(xiàn)澆混凝土樓板等，需要安裝吊扇、花燈或吊裝燈具超過3kg時，應預埋吊構(gòu)或螺栓，其吊掛力矩應保證承載要求和安全。隔墻穩(wěn)埋開關(guān)盒、插座盒。如在磚墻泡沫混凝土墻等，剔槽前應在槽兩邊先彈線，槽的寬度及深度均應比管外徑大，開槽寬度與深度以大于1.5倍管外徑為宜。磚墻可用鏨子沿槽內(nèi)邊進行剔槽；泡沫混凝土墻可用刀鋸鋸成槽的兩邊后，再剔成槽。剔槽后應先穩(wěn)理盒，再接管，管路每隔1m左右用鍍鋅鐵絲固定好管路，最后抹灰并抹平齊。如為石膏圓孔板時，宜將管穿人板孔內(nèi)并敷至盒或箱處。管內(nèi)穿線施工工藝

1、工藝流程

選擇導線→ 穿帶線→ 掃管→

放線及斷線→ 導線與帶線的綁扎→ 帶護口 →穿線→ 導線接頭→ 接頭包扎→ 導線檢查絕緣搖測

2、操作工藝

（1）穿線前應首先穿帶線檢查管路是否暢通，管路的走向及盒、箱的位置是否符合設計及施工圖的要求。

9（2）穿線前應清掃管路，其目的是清除管路中的灰塵、泥水等雜物，清掃時，將布條的兩端牢固的綁扎在帶線上，兩人來回拉動帶線，將管內(nèi)雜物清凈。

（3）放線前應根據(jù)施工圖對導線的規(guī)格、型號進行認真核對。（4）剪斷導線時，進入燈頭盒內(nèi)導線的預留長度應為15cm，進入配電箱內(nèi)的導線預留長度應為配電箱箱體周長的1/2。（5）穿線完畢后，應用搖表測線路，照明回路采用500V 搖表絕緣電阻值不小于0.5MΩ，動力線路采用1000V 搖表，其絕緣電阻值不小于1MΩ，并做好記錄。

插座、開關(guān)安裝工藝

1、插座安裝符合以下要求：

（1）插座應采用安全型插座，其安裝的標高應符合設計要求和規(guī)范的規(guī)定。

（2）落地式插座應具有牢固可靠的保護蓋板。

（3）插座標高允許偏差值應符合以下規(guī)定：同一室內(nèi)安裝的插座高度差不宜大于5mm。并列安裝的相同型號的插座高度差不宜大于1mm。

（4）特殊場所應使用安全型防濺插座應符合以下要求： 1）潮濕場所應使用安全型防濺插座。

2）插座的接線，應符合以下要求：單相二孔插座，面對插座的右側(cè)一端接相線，左側(cè)一端接零線。單相三孔和三相四孔插座的接地或接零均應在插座的上側(cè)孔。插座的接地端子不應與零線端子直接連接。同一場所的三相插座，其接線的相位必須一致。明裝插座必須安裝在塑料臺上，位置應垂直端正，用木螺絲固定牢固。暗裝插座應用專用盒，蓋板應端正，緊貼墻面。每一 10 插座位置上必須使用戶能任意使用I 類和II 類家用電器。常規(guī)家用電器的插座，單相者用三孔插座，三相者用四孔插座，其中一孔應與保護零線緊密連接，插座回路應單獨設漏電保護裝置。

2、開關(guān)安裝應符合以下要求：（1）照明開關(guān)安裝，應符合以下要求：

1）燈的開關(guān)位置應便于操作，安裝的位置必須符合設計要求和規(guī)范的規(guī)定。

2）安裝在同一室內(nèi)的開關(guān)，宜采用同一系列的產(chǎn)品，開關(guān)的通斷位置應一致，且操作靈活、接觸可靠。

3）開關(guān)安的位置要求是：開關(guān)邊緣距門柜距離宜為150-200mm,距地面高度宜為1400mm。

4）開關(guān)安裝允許偏差值的規(guī)定是：并列安裝的相同型號開關(guān)距地面高度應一拉線開關(guān)的相鄰間距不宜小于20mm。5）相線應經(jīng)開關(guān)控制，民用住宅嚴禁設置床頭開關(guān)。（2）開關(guān)接線，應符合以下要求：

1）相線應經(jīng)開關(guān)控制。接線時應仔細辯認，識別導線的相線與零線，嚴格做到一控制（即分斷或接通）電源相線，應使開關(guān)斷開后燈具上不帶電。

2）扳把開關(guān)通常為兩個靜觸點，分別由兩個接線樁連接；連接時除應把相線接到開關(guān)上外，并應接成扳把向上為開關(guān)，扳把向下為關(guān)燈。接線時不可接反，否則維修燈具時，易造成意外的觸電或短路事故。接線后將開關(guān)芯固定在開關(guān)盒上，將扳把上的白點（紅點）標記朝下面安裝；開關(guān)的扳把必須安正，不得卡在蓋板上；蓋板與開關(guān)芯用機螺絲固定牢固，蓋板應緊貼建 11 筑物表面。

3）雙聯(lián)及以上的暗板把開關(guān)，每一聯(lián)即為一只單獨的開關(guān)，能分別控制一盞電燈。接線時，應將相線連接好，分別接到開關(guān)上一動觸點連通的接線樁上，而將開關(guān)線接到開關(guān)靜觸點的接線樁上。

4）暗裝的開關(guān)應采用專用盒。專用盒的四周不應有空隙，蓋板應端正，并應緊貼墻面。燈具安裝工藝

（1）白熾燈常規(guī)有吊燈、吸頂燈、壁燈等，還有花飾型的組合燈具。安裝中，燈具的型號、規(guī)格必須符合設計要求，燈具及其配件應齊全，線路、構(gòu)造、外觀應完好，無損傷、變形等缺陷。（2）照明燈具安裝的接線，應符合以下要求：

1）穿入燈具的導線在分支連接處不得承受額外壓力和磨損，多股軟線的端頭應掛錫，盤圈，并按順時針方向彎鉤，用燈具端了螺絲擰固在燈具的接線端子上。

2）螺口燈頭接線時，相線應接在中心角點的端子上，零線應接在螺紋的端子上。

3）熒光燈的接線應正確，電容器應并聯(lián)在鎮(zhèn)流器前側(cè)的電路配線中，不應串聯(lián)在電路內(nèi)。

4）燈具內(nèi)導線應絕緣良好，嚴禁有漏電現(xiàn)象，燈具配線不得外露，并保證燈具能承受一定的機械力和可行地安全運行。5）燈具線不許有接頭，在引入處不應受機械力。

6）燈具線在燈頭、燈線盒等處應將軟線端作保險加，防止接線端子不能受力。

（3）公共場所用的應急燈和疏散指示燈，要有明顯的標志。公共場所 12 照明宜裝設自動節(jié)能開關(guān)。

（4）燈具安裝技術(shù)控制要點，應符合有關(guān)規(guī)定。（5）重型燈具安裝，應符合以下要求： 1）重型燈具安裝必須應用預埋件或螺栓固定。

2）固定大型花燈吊鉤的圓鋼直徑，不應小于燈具的吊掛鎖、鉤的直徑，且不應小于6mm。

3）對大型、重型花飾燈具、吊裝花燈的固定及懸吊裝置，應按燈具重量的1.25 倍做過載試驗。其他工程：

由于其它零星工程及相關(guān)配套設備安裝工程的技術(shù)要求簡單，施工工藝不復雜，在這里具體的施工工藝不再一一贅述，但我公司一定會保證其施工工藝及質(zhì)量符合設計及業(yè)主要求，且符合相關(guān)規(guī)范要求。