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第一篇：淺析農村宅基地使用權的初始取得

淺析農村宅基地使用權的初始取得

論文摘要農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，自土地改革運動以來，農村宅基地使用權制度建設致力于保障農村人口居住權，實現居者有其屋。由于歷史遺留和新生的一些因素，目前我國農村宅基地初始取得制度在主體范圍、取得方式的無償性、取得程序的性質等方面還存在著諸多問題亟待解決。

論文關鍵詞宅基地使用權初始取得制度完善

一、我國農村宅基地使用權初始取得的特點

在當前中國農村，宅基地的所有權歸屬于農村集體經濟組織。農民想建房，必須取得宅基地使用權，取得方式有兩種：一種是從宅基地所有權人處取得；一種是從其他宅基地使用權人處受讓取得。前者就是本文要探討的初始取得，后者為繼受取得。它具有以下特點：

1.主體特殊性，唯有本集體經濟組織的成員具有主體資格，非本集體經濟組織成員的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用權初始取得資格。

2.客體特殊性，農村宅基地使用權初始取得的客體僅指農村集體經濟組織所有的土地，排除國家所有的土地，同時這也就決定了宅基地使用權是不能自由轉讓的，只允許在集體組織成員之間進行轉移。

3.取得的無償性，我國農村宅基地初始取得是無償取得的，這是因為我國農村宅基地使用權的取得具有福利的性質。

4.取得的唯一性，現行《土地管理法》第 62條明確確立了“一戶一宅“的原則，規定農村集體經濟組織成員能且只能擁有一處宅基地。

二、宅基地使用權初始取得制度存在的問題

我國已經初步的建立了社會主義市場經濟制度，但是在宅基地使用權取得的法律規制上卻仍舊帶著濃厚的計劃經濟的色彩，如宅基地使用權審批劃撥制度、禁止宅基地使用權轉讓制度等，均己不能適應社會主義市場經濟的發展需要。歷史遺留因素和隨著時代發展所帶來的新情況，使得宅基地使用權初始取得制度存在著一些尚未解決但又亟待解決的問題。

（一）我國宅基地使用權初始取得主體產生的問題

主體問題是當前宅基地使用權初始取得制度所存在的問題當中尤為突出的問題。宅基地使用權初始取得的主體問題就是誰具有初始取得宅基地使用權的資格問題。我國宅基地使用權初始取得的主體資格問題主要包括：

1.主體擴大化。雖然根據《土地管理法》等相關法律規定明確禁止農村村民向城市居民賣出宅基地，禁止城市居民在農村購置宅基地，但《村莊和集鎮規劃建設管理條例》（國務院令第 116號）第 18條所作出的城鎮非農業人口居民，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，依舊可成為宅基地使用權的主體的規定至今仍然有效。這是下位法超越了上位法的規定，使得我們不得不承認的是農村集體經濟組織成員實踐上并

非是唯一的宅基地取得主體。

2.監督體制不完善帶來的主體問題。當前我國農村集體經濟組織的組織體基本上是以村民委員會的形式存在。國家為更好的落實民主，將更多的權利賦予給這些農村集體經濟組織。但正是因為如此，使得農村集體經濟組織的管理人員有了進行違規操作的機會。特別突出的情況就是這些管理人員經過形式“民主”，讓其剛出生的新生兒本是城市居民戶口的直系血親落戶農村集體經濟組織，使其成為了農村集體經濟組織成員，擁有申請獲得農村宅基地的權利，也就是說其初始取得的主體條件適格，而這就損害了其他集體經濟組織成員的利益，占用了農村宅基地資源。

（二）我國宅基地使用權初始取得無償性產生的問題

宅基地使用權的取得是基于農村集體經濟組織分配取得，不是基于交易獲得的。這是保障農民生活的基本條件，也是農村居民跟城市居民相比較，取得的最低生活保障。宅基地使用權的取得是根據我國國情，處理好人民內部矛盾所作出的合理規定。宅基地使用權取得的無償固然在很大程度上保障了農村居民的權益，但是在現今也引發了諸多問題：

1.在目前和可預見的時期內，土地管理制度不完善，監督不到位，在不要白不要”的心理下，無償制度會出現“一戶多宅”，宅基地閑置現象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面積將被侵占、被浪費。

2.宅基地使用權取得是無償的，其價值缺乏用貨幣去實際性的衡量，那么取得主體很難在該宅基地使用權上形成高的使用價值關注度，簡而言之，就是宅基地不能得到充分使用，這也就是當前大量的宅基地被閑置的一個很大成因。

（三）我國宅基地使用權初始取得程序產生的問題

根據當前我國實施的《土地管理法》規定，農民需要獲得農村住宅用地采取的是行政許可的模式。雖然說確立行政許可模式在具有其積極意義的，但也對當前農村宅基地使用權取得制度的發展帶來了很大的負面影響，存在著突出的問題：

1.《憲法》、《民法通則》以及新《物權法》都明確的規定我國農村集體經濟組織對農村宅基地具有所有權，并受到法律的保護。也就是說農村集體經濟在法律上是享有對宅基地的各項權益，包括了占有、使用、收益、處分的權利。而當前宅基地使用權初始取得的行政許可模式規定的是要經縣級政府的批準，這就使得《憲法》等法律條文規定的農村集體經濟組織的所有權成為了實質上的“形式”。

2.現實當中，政府對于農村宅基地使用權初始取得的各項資格審查基本上屬于形式審查，這種審查方式一方面會由于政府對于申請者的實際情況不了解，對于申請者對宅基地使用的實際需求不確定，也就是說資格審查主體在很大程度了是不能實際掌握申請者的實際狀況的，所以在實踐當中往往會發生錯誤的審批。

三、宅基地使用權初始取得制度之完善

筆者認為正是因為當前現行的法律法規的不完善之處難以應對宅基地使用權初始取得制度發展的歷史遺留問題和所面臨的新情況，所以完善宅基地使用權初始取得制度，以此來保護農村居民對宅基地的合法權益，保護現有耕地、林地，控制宅基地用地，推進社會主義新農村建設具有重大的理論和實際意義。

（一）建立宅基地使用權申請主體資格依戶口所在地確定制度

建立完善宅基地使用權申請依戶口所在地制度是針對當前我國宅基地使用權初始取得制度當中存在的主體問題提出的，該制度具有實施基礎和實踐可行性，因為我國實行較為嚴格的戶口管理制度，每單位農村“戶”都在公安部門中登記造冊，哪些主體具有主體資格條件，是真正意義上的農村集體經濟組織成員一目了然。建立和完善宅基地使用權申請依戶口所在地制度應做好以下幾個方面：

（1）廢除實踐當中依舊有效實施的與《土地管理法》當中關于主體內容相抵觸的法律條文，比如《村莊和集鎮規劃建設管理條例》當中關于適格取得宅基地使用權主體資格的條文，實現法律規范的統一性，確保主體明確性；（2）改革戶籍管理制度，加強戶籍管理，完善戶籍登記制度，確保每單位“農村戶”都登記造冊，以此方便宅基地使用權申請依戶籍所在地制度的有效準確實施。（3）要禁止非本村集體經濟組織成員獲得宅基地使用權取得的權利，非本村集體經濟組織成員在其戶籍所在村已有獲得宅基地使用權的權利，若允許其在另村集體經濟組織申請獲得宅基地使用權，就會導致多占、超占宅基地。

（二）建立宅基地使用權有償取得制度

在社會主義市場經濟條件下，建立和完善建立宅基地使用權有償取得制度是可取的，有以下幾個方面的原因：

（1）在當前農村土地面積數量縮小，耕地面積日趨減少，農業使用面積日益緊張的時代背景下，利用建立適當有償的宅基地使用權初始取得機制將在很大程度上增加農村居民申請獲得宅基地用地的經濟成本，使得原本在無償取得制度下利用法律漏洞獲得取得主體資格，或者多次申請宅基地用地的農村居民或城鎮居民放棄獲得農村宅基地使用權的主觀意識，以此來保護農村宅基地使用權初始取得制度的有效運作；（2）市場經濟條件下，土地的價值應該被體現，以此來展現其實際存在的使用價值。在目前農村社會當中，有很多宅基地被農村居民不經意的閑置不用，大量宅基地用地被浪費，建立有償的宅基地使用權取得機制將提高農村居民對宅基地的使用意識。

（三）宅基地使用權實行行政確認取得制度

當前宅基地使用權初始取得的行政許可程序模式失當之處頗多，構建新的宅基地使用權取得程序是十分必要的。行政確認是指行政機關和法定授權的組織依照法定權限和程序對有關法律事實進行甄別，通過確定、證明等方式決定管理相對人某種法律地位的行政行為。在當前建立宅基地使用權初始取得當中確立宅基地使用權取得程序為行政確認制度是具有可行性的：

（1）由于當前行政許可模式帶來的問題，很大程度上侵犯了農村集體經濟組織的合法權益，抑制了具有農村宅基地所有權的集體經濟組織的功能發揮；（2）行政確認的程序模式使宅基地使用權初始取的實際審查和確認主體將變成農村集體經濟組織，行政機關只要最終形式確定就可以了，這種模式也就使得農村集體經濟組織真正的擁有處分宅基地用地的實際權利。

在完善法律和監督的前提下，由集體經濟組織審查申請者主體資格、宅基地范圍等事項，決定是否給予宅基地使用權，通過后，由集體經濟組織依授權頒發證書，報縣一級土地管理部門，土地管理部門對該法律事實進行登記確認并進行備案。權利從真正意義上轉向給了農村集體經濟組織，政府所要做的只是對該法律事實進行權利屬性的行政確認。

四、結語

農村居民所擁有的宅基地使用權和農村集體經濟組織所有的土地是農村居民重要的生活和生產資料，對于農村社會的發展和“三農問題”的解決關乎重大。隨著社會經濟的發展，對我國農村宅基地使用權取得制度提出了新要求，要將制度建設放到我國農村實踐當中來，實踐當中出理論，理論聯系實踐，理論去指導實踐。

第二篇：集體土地所有權和農村宅基地使用權

關于加快我縣集體土地所有權和農村宅基

地使用權登記發證工作的通知

各鄉（鎮）、國土資源管理所：

為深入貫徹實施《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部《土地登記辦法》和《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（國土資發〔2008〕146號）、《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》（國土資發

[2001]359號）文件精神。經縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調查成果的基礎上，加大工作力度，進一步加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作。現將有關事項通知如下：

一、充分認識集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作的重要性

依法加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作，是保護農民土地合法權益，維護農村社會穩定的根本途徑。依法確認農民集體經濟組織長期而穩定的土地所有權和保護宅基地使用權人的合法權益，是保護農民的根本利益，貫徹落實黨的農村政策的需要，也是激發農民和農村集體經濟組織保護耕地積極性的需要，宅基地使用權登記涉及農村千家萬戶，關系廣大農民群眾的切身利益。經登記后的集體土地所有權和宅基地使用權受法律保護，是今后我縣土地征收（用）補償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉、宅基地復墾整理等工作的重要依據，加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證

工作，有助于依法保農民的合法權益。為此，各鄉（鎮）、基層國土資源管理所要充分認識加本項工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實科學發展觀，推進社會主義新農村建設，維護社會和諧穩定的高度，加強對集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作的領導，集中力量、集中時間、克服困難，確保本項工作如期完成。

二、集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作范圍

1、本縣轄區內所有村委會；

2、本縣轄區內已審批并且建成住房的宅基地，年全民發證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請。農村集體土地所有者或農村宅基地合法使用者應提交土地登記書面申請。

2、提交資料。（1）農村集體土地所有者應提交：土地登記申請書；土地登記法人身份證明書；土地登記委托書；土地權屬界線核定書、協議書、確認書；土地權屬證明材料和其他證明文件；

（2）農村宅基地合法使用者應提交土地登記申請書、申請人身份證、戶口簿、農村宅基地批準資料或其它土地權屬來源證明、房屋所有權證或其它地上物權屬證明等材料。

申請人應當如實提交上述材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

3、受理。由土地所用者或農村宅基地合法使用者向基層國土資源管理所提交申請登記資料，經基層國土資源管理所審查合格后出具意見并提交鄉（鎮）政府審批，完成后由國土資源管理所按批交縣審批大廳國土資源窗口受理。

4、審核。由國土資源局地籍規劃室對窗口受理的申請材料進行初步審查，審查后，認為符合土地登記條件的，提出初審意見并報局務會會審。

5、登記。經國土資源局會審無異議的，由縣國土資源局報經縣人民政府核準后辦理土地注冊登記，填寫土地登記卡、制證。

6、發證。由土地所有權單位法人或農村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國土資源窗口領取土地證。

三、宅基地使用權登記有關政策

嚴格落實1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法（修訂）》“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規定，遵循“尊重歷史、面對現實、實事求是、妥善處理”的原則，切實解決宅基地使用權登記發證中存在的政策問題，嚴把宅基地使用權登記關口，堅持宅基地使用權登記必須達到 “權屬合法、界址清楚、面積準確”的要求，嚴禁通過宅基地使用權登記使違法用地合法化。

(一)根據《國土資源部善于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過規定的標準，（我縣的宅基地

面積標準：山上鄉鎮0.4畝，平川鄉鎮0.3畝），對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1、《村鎮建房用地管理條例》實施（1982年2月13日）以前農村村民建房占用的宅基地，至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記；

2、《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行登記；

3、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，并按照各地規定的面積標準重新進行登記。

（二）已領取集體土地使用權證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，或者已領取的集體土地使用權證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補發土地證書。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發證：

1、不符合土地利用總體規劃或城（村）鎮建設規劃的；

2、土地違法違規行為正在處理的；

3、土地權屬有爭議的；

4、地上住宅房屋權屬不清的；

5、因依法查封地上建（構）筑物和其它附著物等原因限制土地權利的；

6、農村居民新建住宅，應當退出舊房所占宅基地而沒有退出的；

7、除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的；

8、城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的；

9、土地管理政策法規規定的其他情形。

（四）如上級另有新規定的，由縣國土資源管理局結合實際情況施行。

四、收費標準

1、集體土地所有權登記按每平方公里1000？元（包括地籍調查，測繪制圖和登記費）；

2、農村宅基地使用權登記發證每戶取5元工本費。

五、各鄉（鎮）、基層國土資源管理所要制定工作計劃，落實工作責任，設立專門的收件窗口，方便農民群眾申請辦理集體土地所有權和農村宅基地使用權登記；要積極主動工作，查清宗地的權屬、界址和面積；要充分利用二調資料和已有權屬來源材料，加快辦理登記發證；要著眼長效管理，探索建立規范的土地登記管理機制，確保土地登記資料的現勢性和實用性。對權屬存在爭議的，要依法、及時進行調處，維護社會的和諧與穩定。嚴格執行土地登記收費標準，不得通過集體土地所有權和農村宅基地使用權登記收費增加農民的經濟負擔。力爭在2010年底前基本完成集體土地所有權和農村宅基地使

用權登記發證工作，做到權屬糾紛基本解決，集體所有權證和農民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第三篇：一、集體建設用地使用權、宅基地使用權初始登記

一、宅基地使用權變更登記 ◆申請材料

（一）宅基地使用權更名更址變更登記

更改名稱或者地址的，土地使用者應向該土地所在地國土所申請變更登記。所需提交資料如下：

1、土地使用權（抵押權）登記申請書；（原件2份）

2、身份證明；（出示原件、提供復印件2份）

3、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（公證委托）（原件2份）、委托代理人身份證明（出示原件，提供復印件2份）；

4、宗地平面圖。（原件3份，佛山統一坐標）

5、有地上附著物的需提交附著物權屬證明。（出示原件，提供復印件2份）

6、土地權屬來源證明。

⑴原土地使用證；（原件及復印件）

⑵更改名稱、地址證明文件。（原件及復印件）

7、房產管理部門符合房屋交易意見書。（原件及復印件，已領房屋權屬證書的提供）

（二）宅基地使用權宗地合并（分割）變更登記

宅基地使用權宗地合并或者分割的，土地使用者應向該土地所在地國土所申請變更登記。所需提交資料如下：

1、土地使用權（抵押權）登記申請書；（原件2份）

2、身份證明；（出示原件、提供復印件2份）

3、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（公證委托）（原件及復印件）、委托代理人身份證明（出示原件，提供復印件2份）；

4、宗地平面圖。（原件3份，佛山統一坐標）

5、有地上附著物的需提交附著物權屬證明。（出示原件，提供復印件2份）

6、土地權屬來源證明。

⑴原土地使用證；（原件及復印件）

7、房產管理部門符合房屋交易意見書。（原件及復印件，已領房屋權屬證書的提供）

8、合并（分割）申請書。（原件及復印件）

9、建設部門審核意見及宗地合并（分割）示意圖。（原件及復印件）

10、更改地址證明文件（原件及復印件）

（三）宅基地使用權轉讓（包括交換、繼承、贈與）變更登記

轉讓雙方當事人應向該土地所在地國土所申請變更登記。所須提交資料如下：

1、土地使用權（抵押權）登記申請書；（原件2份）

2、身份證明；（出示原件、提供復印件2份）

3、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（公證委托）（原件及復印件）、委托代理人身份證明（出示原件，提供復印件2份）；

4、宗地平面圖。（原件3份，佛山統一坐標）

5、有地上附著物的需提交附著物權屬證明。（出示原件，提供復印件2份）

6、受讓人為本村農民集體成員或直系親屬（按繼承法規定的第一順序繼承人）的證明文件。（原件及復印件）

7、土地權屬來源證明。⑴原土地使用證；（原件及復印件）

⑵轉讓合同或者協議、繼承公證書、贈與公證書。（原件及復印件）

8、房產管理部門符合房屋交易意見書。（原件及復印件，已領房屋權屬證書的提供）

9、契稅完（免）稅證明。（原件及復印件）

10、更改地址證明文件（原件及復印件）

（四）遺失補發登記

土地使用者遺失土地證或土地使用證滅失的，應及時到區土地檔案館復印相關資料，并在《珠江時報》或其它有關報紙刊登滅失或遺失聲明。自登報之日起三十日內無人提出異議的，可申請補發，補發后原土地證自動作廢。所需提供資料如下：

1、土地使用權（抵押權）登記申請書；（原件2份）

2、身份證明；（出示原件、提供復印件2份）

3、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（公證委托）（原件及復印件）、委托代理人身份證明（出示原件，提供復印件2份）；

4、宗地平面圖。（原件3份，佛山統一坐標）

5、有地上附著物的需提交附著物權屬證明。（出示原件，提供復印件二份）

6、刊登《遺失聲明》的《珠江時報》或其他相關報紙（原件）

7、原土地使用證登記信息卡及宗地平面圖（原件）

8、原土地證地籍檔案(區土地檔案館蓋有查詢章)

9、更改地址證明文件（原件及復印件）

10、掛失證明書（原件及復印件）

11、房產管理部門出具符合房屋交易意見書（原件及復印件，已領房屋權屬證書的提供）

其它應注意事項：

（一）凡土地轉讓、房地產買賣變更等涉及權利雙方的應收取雙方材料。

（二）凡提交的復印件必須清晰,由土地登記申請人確認復印件與原件一致，加蓋“此復印件由____提供，與原件核對無誤，保證真實合法”的印章并簽名，并對申請資料實質內容的真實性負責（均用不小于A4的紙張復印，身份證須復印正反兩面）。

（三）復印件資料涉及單位產權的，須加蓋單位公章。

（四）申請人身份證明：

1、申請人為單位的：是指單位組織機構代碼證書、法人營業執照、法定代表人身份證、非法人社團證明文件等資料。

2、申請人為個人的：是指身份證（未成年人的提供戶籍證明），或者其它具有法律效力的身份證明。

3、申請人為國外的：是指須翻譯成中文并經依法公證或認證的有效證明文件。（原件）

（五）委托代理的：

1、授權委托代理土地登記申請的應提供：土地登記授權委托書（原件）、委托代理人身份證（出示原件，提供復印件）。

2、凡申請人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，須提交監護公證書（原件），由監護人代為申請，并提供監護人身份證明。

3、授權委托代理境外、港澳臺地區的應依法公證或者認證（參照《民事訴訟法》）。

（六）涉及司法機關判決過戶的，司法機關應將判決過戶生效的文書送達到土地登記部門。

（七）宗地平面圖須經土地使用者確認無誤后才能作為申請材料。

（八）其他有關要求按本收件標準執行。

◆ 承諾時限

19個工作日

◆ 收費標準

免費

◆ 受理地點

桂城行政服務中心國土窗口

第四篇：農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

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農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

1.農村宅基地使用權的概念：

農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。2.農村宅基地使用權的轉讓：

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

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贏了網s.yingle.com 反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《物權法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有，這一點不存在爭議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條當事

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贏了網s.yingle.com 人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一并處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。

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3.實踐中存在問題。

近幾年，由于房地產業的繁榮，使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升，造成關于農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。對于此類案件處理原則，紀要三指

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贏了網s.yingle.com 出：

(一)要尊重歷史，照顧現實。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實;同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

實務當中，北京市范圍內的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀要來做出的，具體做法是：首先，認定房屋買賣合同無效。然

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贏了網s.yingle.com 后，判令出賣人支付給買受人高額補償金。4.律師評析

通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對于農村宅基地以及農民私有房屋轉讓的相關規定并不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農村宅基地制度作為確保中國農民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規范農民對農村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農民的權益。

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2018

第五篇：農村宅基地使用權轉讓協議書

農村宅基地使用權轉讓協議書

轉讓方：(以下簡稱甲方)

受讓方：(以下簡稱乙方)李道康蔡貴者

甲、乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：

一、宅基地坐落、面積

甲方將申請所得的坐落于仙降鎮垟頭村的宅基地使用權轉讓給乙方。具體坐落位置：仙降鎮垟頭村套房一層第間，及三單元室、室，土地使用權證號為：瑞集用（2011）第203--號。（未領取房屋所有權證書）

上述宅基地的使用權歸乙方享有。

二、轉讓金額

該宅基地的轉讓價格為人民幣元。

三、付款方式及期限

在簽訂本協議日內一次性付清。

四、房產歸屬

1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。

2.因為建房手續以甲方名義申請，所以甲方應積極配合辦理房地產權屬登記，所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證變更辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。

五、違約責任

本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款元，并償付違約金元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。

六、其他事宜

甲方應于年月日前在政策條件允許的情況下，將房產證辦理到其名下交由甲方；并配合甲方辦理相關房屋買賣和過戶公證手續及應由以甲方名義辦理的其他事項。為此，乙方另行補償給甲方五萬元。于本協議簽訂之日先付兩萬元，另三萬元交給保管，在上述事項全部辦理完畢后轉付給甲方。

本協議未盡事宜由雙方另行協商。

七、協議生效條件

本協議經雙方簽字后生效。

八、協議份數

本協議一式二份，雙方各執一份。

甲方：乙方：

二O年月日2

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淺析農村宅基地使用權的初始取得

第一篇：淺析農村宅基地使用權的初始取得

第二篇：集體土地所有權和農村宅基地使用權

第三篇：一、集體建設用地使用權、宅基地使用權初始登記

第四篇：農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

第五篇：農村宅基地使用權轉讓協議書

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