第一篇：物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

第一部分 崗位職責(zé)

一、公司總經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.對(duì)電梯安全使用負(fù)責(zé)，推動(dòng)我院認(rèn)真貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范。

2.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用的審批與落實(shí)。3.負(fù)責(zé)審批電梯大修項(xiàng)目和落實(shí)大修資金。4.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行、維護(hù)人員的配置審批工作。

二、工程部經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.負(fù)責(zé)實(shí)施國(guó)家關(guān)于電梯的安全規(guī)范，根據(jù)本單位實(shí)際編制電梯管理制度。

2.負(fù)責(zé)對(duì)電梯運(yùn)行操作、維護(hù)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)管理工作，并負(fù)責(zé)把本部發(fā)生的安全事故及時(shí)向總公司匯報(bào)。

3.每月對(duì)電梯的使用和管理情況進(jìn)行一次檢查。4.確定電梯大修內(nèi)容，向總公司經(jīng)理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗(yàn)收工作。

5.向總公司提交電梯運(yùn)行、維修方案和用工計(jì)劃。每季度向分管總經(jīng)理匯報(bào)電梯安全使用情況。

三、電梯專責(zé)人崗位職責(zé)

1.掌握國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范，熟悉設(shè)備技術(shù)性能操作及維護(hù)方法，掌握運(yùn)行狀況。

2.負(fù)責(zé)電梯安全使用，建立健全正常運(yùn)行工作秩序，做好巡回檢查工作；對(duì)設(shè)備隱患整改負(fù)責(zé)組織落實(shí)；對(duì)職工違章作業(yè)行為，應(yīng)進(jìn)行批評(píng)教育，并責(zé)令其改正。

3.負(fù)責(zé)編寫電梯維護(hù)和大修計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審核。4.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行一次運(yùn)行檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并將檢查結(jié)果認(rèn)真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對(duì)全院八部電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養(yǎng)記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發(fā)生故障時(shí)負(fù)責(zé)緊急救援及監(jiān)督修復(fù)處理工作。7.每月底書面向工程部經(jīng)理匯報(bào)空調(diào)設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)情況。

四、電梯巡檢工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)章制度。2.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行兩次運(yùn)行巡檢工作，認(rèn)真填寫《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養(yǎng)工作。

4.電梯發(fā)生故障時(shí)參加緊急救援及事后修復(fù)處理工作。5.積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規(guī)定 電梯是昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命既是責(zé)任，又可節(jié)省更新支出。每位乘客必須嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：

1.嚴(yán)禁用客運(yùn)電梯運(yùn)載貨物。

2.使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。

3.不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載訊號(hào)鈴聲響時(shí)，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

5.為了您和大家的健康，請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動(dòng)損壞轎箱內(nèi)裝飾物。

6.當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必緊張，可按警鈴報(bào)告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為。

7.乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí)不得采取任何令其開啟或和移動(dòng)標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

二、電梯安全管理規(guī)定 1.電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對(duì)各電梯全面巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

3.班長(zhǎng)在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)按規(guī)定處理。

4.工程維修部經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。

5.電梯工和機(jī)電工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。

6.各電梯內(nèi)設(shè)報(bào)警電話，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)報(bào)警。

7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)按規(guī)程執(zhí)行。

8.經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)不合格，未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

三、電梯機(jī)房管理規(guī)定 1.每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度汁，機(jī)房溫度不超過40℃。

3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。

6.《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.每周巡視機(jī)房二次，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。

四、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗(yàn)制度 1.范圍

物業(yè)總公司所接管電梯的維修保養(yǎng)工作。2.職責(zé)

(1)班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)一般維修和保養(yǎng)的檢驗(yàn)。

(2)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行周檢工作。

(3)工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行月考評(píng)和重要檢驗(yàn)工作。

3.內(nèi)容

(1)定期保養(yǎng)的檢驗(yàn)

a.一般保養(yǎng)的檢驗(yàn)：

電梯一般定期保養(yǎng)結(jié)束后，由電梯工和班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫《月／季度／半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，報(bào)經(jīng)理審核。

b.重要保養(yǎng)的檢驗(yàn)：重要保養(yǎng)工作由物業(yè)維修部經(jīng)理組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫檢驗(yàn)記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術(shù)監(jiān)督局之注冊(cè)檢測(cè)員負(fù)責(zé)，并填寫《電梯年檢報(bào)告》。

(2)維修的檢驗(yàn)： a.一般維修的檢驗(yàn)：一般維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，電梯工填寫《設(shè)備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗(yàn)：重大維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由工程維修部經(jīng)理組織有關(guān)人員共同進(jìn)行檢驗(yàn)，組織填寫《設(shè)備維修記錄》。

4.以上檢驗(yàn)可依據(jù)《電梯維修保養(yǎng)的主要標(biāo)準(zhǔn)》 及有關(guān)電梯國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)

5.相關(guān)文件

《電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》

《電梯月保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯季度保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 1.職責(zé)

(1)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。(2)工程維修部電梯工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)按照本規(guī)定執(zhí)行。

2.內(nèi)容

(1)電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。

(3)在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴(yán)禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。

(6)操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。(7)嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)：

a.非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設(shè)備內(nèi)。

c.離去前拆除加上的臨時(shí)短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門。3.運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn)。4.危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運(yùn)載貨物，須先報(bào)批。7.若遇意外，請(qǐng)按警鈴。8.超載鈴響，后進(jìn)退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發(fā)生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規(guī)程

一、電梯安全操作規(guī)程

1.電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作

(1)開啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎內(nèi)照明。

(3)開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用。

(4)層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)電梯不能正常啟動(dòng)。

(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

(6)經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng):

(1)轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。(2)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

(4)嚴(yán)禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動(dòng)電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號(hào)。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長(zhǎng)物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。3.當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。(2)運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。

(3)層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。(4)行駛方向與選定方向相反時(shí)。

(5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。(6)發(fā)覺有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)。

(7)當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。

(8)安全鉗誤動(dòng)作時(shí)。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。(10)發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。4.電梯使用完畢停用時(shí)，電梯工應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。

5.電梯長(zhǎng)期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。

二、電梯困人救援規(guī)程

凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。

(2)關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)。

(3)用專用外門鎖匙開啟外門。

(4)用人力開啟轎廂門(要慢、用力不要過大)。

(5)協(xié)助乘客離開轎廂。

(6)重新將外門關(guān)好(人在廳門外不能用手打開為止)。2.轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。

(2)進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)。

(3)拆除電機(jī)之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕撬開掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近之電梯門口。

(5)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤，放開盤車手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位處理。

4.此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際不相符，則以該梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。

三、電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1.機(jī)房：(1)機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超過5℃—40℃，相對(duì)濕度不大于85%（在25℃時(shí)）保證沒有雨侵入的可能。

(2)機(jī)房的1211干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。

(3)機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標(biāo)志應(yīng)用白色漆標(biāo)在主鋼絲上，使其清晰可見(以利于緊急救援時(shí)用)。

(5)機(jī)房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機(jī)房照明、電源插座要保持良好。

(7)機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對(duì)鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封(或漆封)，非安全專業(yè)人員禁止調(diào)整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972-86)，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無異常聲音。(11)限速器、安全開關(guān)靈活可靠；限速器帶安全開關(guān)動(dòng)作時(shí)，能使電梯可靠地停止運(yùn)行。

(12)限速器—安全鉗—安全開關(guān)聯(lián)動(dòng)的可靠性：

a.轎廂空載時(shí)，以檢修速度下行至足夠復(fù)位的距離，手動(dòng)限速器，安全開關(guān)應(yīng)動(dòng)作，電梯應(yīng)停止；轎頂安全鉗開關(guān)應(yīng)動(dòng)作，使電梯停止運(yùn)行。

b.短接安全鉗開關(guān)，慢車?yán)^續(xù)下行，這時(shí)轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復(fù)位拆除短接線路電梯應(yīng)正常運(yùn)行。

(13)曳引輪或盤車手輪處標(biāo)出的升降方向應(yīng)明顯清楚。曳引輪、導(dǎo)向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應(yīng)明顯，不得掉色。

(14)各軸承應(yīng)靈活，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無異常聲音，溫度應(yīng)不高于80℃（注油軸承應(yīng)保持油量飽滿），工作2500-3000小時(shí)后更換新油。

(15)各導(dǎo)體之間及導(dǎo)體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動(dòng)力回路及安全裝置回路電氣設(shè)備絕緣電阻應(yīng)≥0.5MΩ，其它電路應(yīng)≥0.25MΩ，電氣設(shè)備金屬外殼必須保持良好的保護(hù)性接地。(16)供電系統(tǒng)電壓波動(dòng)必須在±7％范圍內(nèi)，電源頻率波動(dòng)在±2%范圍內(nèi)。錯(cuò)相、斷相保護(hù)器應(yīng)正常，如有錯(cuò)、斷相發(fā)生，電梯應(yīng)不能運(yùn)作。電動(dòng)機(jī)的短路、過載保護(hù)應(yīng)可靠。

(17)掣動(dòng)器掣動(dòng)時(shí)閘瓦應(yīng)緊密地貼合在掣動(dòng)輪的工作表面上；當(dāng)松閘時(shí)，兩側(cè)閘瓦應(yīng)同時(shí)離開掣動(dòng)輪表面，應(yīng)在整個(gè)接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動(dòng)輪表面不得有油污、雜物；掣動(dòng)閘瓦磨損超過厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動(dòng)閘瓦有油時(shí)應(yīng)更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無松動(dòng)、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)，突然斷電，轎廂應(yīng)能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對(duì)此值進(jìn)行調(diào)整時(shí)，實(shí)際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險(xiǎn)。

(19)電梯救援的手動(dòng)松閘、手動(dòng)盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時(shí)應(yīng)更換或重車。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開關(guān)靈活可靠，限位與極限開關(guān)距離在100-140mm。

(2)彈性滑動(dòng)導(dǎo)靴A、C尺寸為2mm，固定滑動(dòng)導(dǎo)靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見GB7588-87.923標(biāo)準(zhǔn))。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)(詳見GB5972—86)。

(5)轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差為0±2mm，對(duì)重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對(duì)重塊壓板固定堅(jiān)固，對(duì)重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件應(yīng)靈活、活動(dòng)正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應(yīng)正常，轎頂非自動(dòng)復(fù)位的急停開關(guān)應(yīng)正常，轎頂檢修操縱開關(guān)應(yīng)正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)，V≤1.00m／s，應(yīng)在±30mm內(nèi)；交直流調(diào)速：V≤2.5m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開門刀與各層地坎間隙應(yīng)為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應(yīng)為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。

(11)轎廂安全窗應(yīng)靈活，且安全窗開關(guān)動(dòng)作可靠。(12)每一層廳門機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置動(dòng)作可靠，只有當(dāng)機(jī)械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報(bào)聯(lián)鎖開關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開關(guān))斷開任何一層廳門的電氣聯(lián)鎖開關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開關(guān)，電梯要可靠地停止運(yùn)作。

(13)轎門的安全觸板及光電保護(hù)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，當(dāng)有物體擋住門時(shí)，門會(huì)自動(dòng)返回。

(14)轎內(nèi)告示牌應(yīng)明顯清潔；報(bào)警裝置功能正常，隨時(shí)保持能和維修熱線正常通話；排風(fēng)機(jī)要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應(yīng)準(zhǔn)確無誤。聲光信號(hào)應(yīng)正確，開關(guān)門按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)無碰撞，兩端應(yīng)牢固固定、二次保護(hù)要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關(guān)動(dòng)作要可靠。(3)底坑急停開關(guān)的開關(guān)方向要明確，紅色標(biāo)注正確，且動(dòng)作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結(jié)、扭轉(zhuǎn)、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)；對(duì)重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)。

(6)液壓緩沖器油量應(yīng)充足，無銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開關(guān)動(dòng)作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開關(guān)應(yīng)動(dòng)作可靠。(8)井道底坑無積水、雜物等。

(9)各種安全開關(guān)固定不得使用焊接，但應(yīng)安裝牢固。(10)超載報(bào)警裝置，在空載狀態(tài)，手動(dòng)試驗(yàn)時(shí)，功能應(yīng)正常，自動(dòng)門機(jī)應(yīng)不關(guān)閉。

注：具體維修保養(yǎng)參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 3.《LG電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 4.《廣日電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 5.《廣東三洋電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》

四、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫《電梯定期保養(yǎng)記錄》，交物業(yè)工程維修部保管。

(2)物業(yè)工程維修部之班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》。

2.內(nèi)容(1)機(jī)房

a.先關(guān)閉電源，控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查。

c.卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

d.限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動(dòng)部位注油。e.制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性，制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。

f.選層器詳細(xì)檢查及清掃注油。g.電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

h.各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。(3)機(jī)身及井道：

a.保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)。

c.內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠檢查。

d.內(nèi)外門藕合檢查，清掃注油；開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。

f.接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油。g.各種撞動(dòng)開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關(guān)檢查。i.超重開關(guān)清掃、注油。

j.行車情況檢查(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)乎層差等)。

k.各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。

m.井底各設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開關(guān)、噪音程度、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。

五、電梯故障維修規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程執(zhí)行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負(fù)責(zé)填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時(shí)內(nèi))。

(2)在進(jìn)行電梯維修工作前，應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(3)先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。3.一般常見機(jī)械故障

(1)電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調(diào)整鏈條長(zhǎng)度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置。

b.選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，用除污快、去污強(qiáng)，而有滑潤(rùn)作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死，或?qū)к墰]有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸有銹、沒有潤(rùn)滑油所致。更換導(dǎo)向軸承，導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油，除去豐導(dǎo)軸銹污，加潤(rùn)滑油。

(3)制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整制動(dòng)閘瓦，制動(dòng)閘瓦有油污，更換制動(dòng)閘瓦，除去制動(dòng)輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障：開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門，開門時(shí)有碰聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊輪，調(diào)整閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。

b.開門刀故障：運(yùn)行時(shí)有碰聲、或突然停車、調(diào)整開門刀位置，地坎間隙、開門刀與門。

c.導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。

d.導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)，有磨鐵聲、振動(dòng)等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重，更換；導(dǎo)靴座位置不對(duì)，調(diào)整。e.安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲、嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車、或單邊剎車；調(diào)整安全鉗間隙，安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)、加油潤(rùn)滑、保證各活動(dòng)部位靈活。

(6)底坑：

a.補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致，調(diào)整補(bǔ)償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動(dòng)，液壓油量不足；除去鐵銹、補(bǔ)充液壓油。

4.電梯一般常見的電氣故障

(1)保險(xiǎn)絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點(diǎn)、換上相同保險(xiǎn)絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點(diǎn)所致，斷去來水源，排除短路點(diǎn)，換上相同的保險(xiǎn)絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點(diǎn)、換十相同保險(xiǎn)絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點(diǎn)，控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。

b.轎門、打：門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，—一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。

c.安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)。

(4)底坑：

a.緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長(zhǎng)，對(duì)重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)。b.張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良、安全鉗鋼絲過長(zhǎng)、開關(guān)損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。

(5)以上是一般常見故障，維修時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況處理，維修時(shí)參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。

六、電梯負(fù)荷試驗(yàn)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位參照本規(guī)程執(zhí)行。(2)機(jī)電部人員參照本規(guī)程監(jiān)督檢查。2.內(nèi)容

(1)電梯自動(dòng)試驗(yàn)：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機(jī)房電源、電梯制動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負(fù)荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機(jī)房電源，電梯掣動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

(2)電梯對(duì)重緩沖器的試驗(yàn)：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關(guān)閉，在機(jī)房斷掉電源，用手動(dòng)撬開掣動(dòng)器，使其對(duì)重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時(shí)，用手動(dòng)完全松開掣動(dòng)器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數(shù)試驗(yàn)：

電梯以額定負(fù)荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實(shí)驗(yàn)：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應(yīng)動(dòng)作，發(fā)出報(bào)警聲，超載信號(hào)燈亮，電梯不能起動(dòng)，自動(dòng)門不能關(guān)閉。

(5)電梯的運(yùn)行試驗(yàn)：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續(xù)率40％的情況下往復(fù)運(yùn)行1.5小時(shí)，電梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，掣動(dòng)可靠，起動(dòng)、運(yùn)行和停止時(shí)轎廂應(yīng)無劇烈振動(dòng)或沖擊。(6)電梯的靜載試驗(yàn)：

將電梯轎廂放在最低層，陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構(gòu)件無損壞，曳引機(jī)無打滑現(xiàn)象，掣動(dòng)可靠。

第二篇：物業(yè)保潔管理手冊(cè)(保潔)

第一部份

企業(yè)概況

1.0公司簡(jiǎn)介

曲靖和琪物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于2009年9月，注冊(cè)資本300萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)二級(jí)，公司實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。先后接管會(huì)煙小區(qū)、紫云雅園、瑞祥小區(qū)、寶靖花園、財(cái)苑小區(qū)等。公司接管的會(huì)煙小區(qū)被評(píng)為“云南省物業(yè)管理示范小區(qū)”，是云南唯一的區(qū)縣示范小區(qū)，自公司成立以來，在各級(jí)政府部門的大力指導(dǎo)扶持下，通過公司全體員工的共同努力，和琪物業(yè)不僅深得社會(huì)各界和同行業(yè)的好評(píng)，也贏得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的聲譽(yù)。

公司堅(jiān)持“我們多努力，讓你更滿意”的服務(wù)理念，為客戶提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并且持續(xù)改進(jìn)的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，擅長(zhǎng)管理服務(wù)于高檔綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，通過物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)充分融合，以提升物業(yè)價(jià)值為目標(biāo)，承攬政府、商業(yè)、寫字樓、居住區(qū)等高檔物業(yè)。公司在管項(xiàng)目面積達(dá)到97萬(wàn)平方米，其中全委托面積67萬(wàn)平方米，顧問面積30萬(wàn)平方米，和琪物業(yè)依托優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)技術(shù)支持，已逐步發(fā)展成為曲靖乃至全省物業(yè)管理的專業(yè)力量，公司擁有一支成熟的、經(jīng)驗(yàn)豐富的員工隊(duì)伍和精英管理團(tuán)隊(duì)，員工總數(shù)超過300人。

公司按照ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求，全面實(shí)施質(zhì)量管理，建立了完善的管理體系，適應(yīng)業(yè)主需求，不斷提升物業(yè)管理水平。通過專業(yè)化的員工培訓(xùn)，全方位、人性化的管理服務(wù)，不僅在基礎(chǔ)服務(wù)（秩序維護(hù)、維修、保潔、綠化）上做到讓顧客滿意，而且還開展了多種便民服務(wù)，為業(yè)戶營(yíng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅、舒適、便利的居住、投資環(huán)境。

回眸發(fā)展歷程，公司取得的業(yè)績(jī)已成為激勵(lì)我們這支專業(yè)化團(tuán)隊(duì)更加奮發(fā) 1

進(jìn)取的動(dòng)力。我們誠(chéng)摯的感謝各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和朋友的關(guān)懷、信任和支持，尤其是開發(fā)建設(shè)單位和廣大業(yè)戶的鞭策和厚愛。

展望未來，我們將堅(jiān)持創(chuàng)造服務(wù)文化，創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值的企業(yè)發(fā)展路徑，追求“讓物業(yè)因我們更有價(jià)值，讓社區(qū)因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會(huì)因我們更加和諧”的目標(biāo)；恪守“我們多努力，讓你更滿意”的服務(wù)理念，堅(jiān)持“誠(chéng)信共贏”的合作理念，以品牌化運(yùn)營(yíng)為經(jīng)營(yíng)模式，塑造品牌經(jīng)營(yíng)形象；以市場(chǎng)化發(fā)展為導(dǎo)向，致力于規(guī)模化擴(kuò)張；以項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)和服務(wù)滿意度為試金石，提升服務(wù)品質(zhì)；以專業(yè)化、精細(xì)化團(tuán)隊(duì)為合力，奔騰不息共創(chuàng)新的輝煌。

我們始終堅(jiān)信：客戶是資源，我們珍惜每一個(gè)客戶；服務(wù)是產(chǎn)品，我們將為之傾盡全心。各界朋友、開發(fā)商和廣大業(yè)主、客戶，讓我們以服務(wù)為紐帶，以溝通為橋梁，增進(jìn)交流、升華友誼；我們將勇敢地肩負(fù)起時(shí)代責(zé)任和社會(huì)使命，為客戶提供更高價(jià)值的服務(wù)體驗(yàn)，超越平凡，不斷創(chuàng)新；讓我們和您共同為創(chuàng)造和諧物業(yè)，和諧社區(qū)而不懈努力！

法人代表：吉純

公司地址：曲靖環(huán)東路紫云雅園綜合樓 郵

編：655000

2.0企業(yè)宗旨、理念、使命

企業(yè)宗旨

敬業(yè)奉獻(xiàn)

和諧高效

以誠(chéng)求成

服務(wù)理念

我們多努力，讓你更滿意！

企業(yè)使命

讓物業(yè)因我們更有價(jià)值，讓社區(qū)因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會(huì)因我們更加和諧！

3.0員工誓言

誓

言

客戶是資源，我珍惜每一個(gè)客戶；

服務(wù)是產(chǎn)品，我將為之傾盡全心。

我將用愛心、耐心、熱心、信心、恒心努力工作

勇敢地肩負(fù)起時(shí)代責(zé)任和社會(huì)使命。

讓物業(yè)因我們更有價(jià)值，讓社區(qū)因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會(huì)因我們更加和諧！

4.0 保潔服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

托管區(qū)域內(nèi)道路清掃；公共座椅等清潔衛(wèi)生；垃圾桶、果皮箱表面清潔，定期進(jìn)行除“四害”工作。

4.1業(yè)戶月投訴數(shù)量控制在3次之內(nèi)； 4.2業(yè)戶投訴處理率100%；

4.3清掃、保潔計(jì)劃執(zhí)行率98%以上； 4.4小區(qū)衛(wèi)生死角數(shù)量為0； 4.5保潔服務(wù)滿意率不低于90%。

1.0招聘、用工制度

1.1公開招聘，公平競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行全員勞動(dòng)合同制。

1.2應(yīng)聘人員經(jīng)過筆試、面試合格后，辦理試用手續(xù)，試用期為兩個(gè)月。試用期間由各試用部門做出工作評(píng)價(jià)及留用意見（試用期間如無部門留用則進(jìn)行辭退），試用期滿考核合格后，錄用為正式員工；如試用期間成績(jī)優(yōu)良或表現(xiàn)突出者，可縮短試用時(shí)間。

1.3執(zhí)行每周42小時(shí)工作制，享受國(guó)家法定節(jié)假日。

1.4根據(jù)員工的出勤情況，按月發(fā)放工資。公司可視經(jīng)營(yíng)情況和物價(jià)指數(shù)適當(dāng)調(diào)整員工工資。

1.5辭職或離職：?jiǎn)T工辭職或離職必須提前15日向部門領(lǐng)導(dǎo)提交書面申請(qǐng)，逐級(jí)批準(zhǔn)后，交接完畢本部門、財(cái)務(wù)、倉(cāng)庫(kù)、行政等手續(xù)，方可離開工作崗位。1.6福利待遇：?jiǎn)T工轉(zhuǎn)正簽訂勞動(dòng)合同后，可享受公司規(guī)定的相關(guān)福利；正式員工可參加本企業(yè)舉辦的文藝晚會(huì)、聚餐等各項(xiàng)活動(dòng)。

第二部分

基本制度

2.0職業(yè)道德及禮儀 2.1職業(yè)道德

忠于職守，盡職盡責(zé)；兢兢業(yè)業(yè)，熱情服務(wù)； 積極主動(dòng)，講求實(shí)效；熱愛集體，嚴(yán)守機(jī)密； 實(shí)事求是，辦事公道；遵守紀(jì)律，奉公守法； 謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌；刻苦學(xué)習(xí)，精于業(yè)務(wù)； 提高效率，嚴(yán)于律己；以身作則，精益求精。2.2基本禮儀

2.2.1坐、立姿必須端正，面帶微笑，熱情、友好、親切、言談自然、精神飽滿、不卑不亢。

2.2.2不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬表情；不許頂撞、諷刺挖苦客戶；如有發(fā)生視情節(jié)處以處罰或做待崗等處理。

2.2.3工作時(shí)間必須著工作服，干凈、整齊、紐扣全部扣好，佩帶好工號(hào)牌，不得穿拖鞋上班。如有違反每次處罰5元。

2.2.4身體、面部、手部必須保持清潔，男員工不得留長(zhǎng)發(fā)、燙發(fā)，女員工不得披發(fā)，染怪異發(fā)型。如有違反處罰5元/次。

2.2.5上班期間不得串崗、打盹，如有違反每次處罰10－50元，造成損失的，承擔(dān)由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

2.2.6不得帶酒氣或醉態(tài)上班，如有違反每次處罰20－100元。

2.2.7不得搬弄是非，挑撥離間，影響團(tuán)結(jié)，誹謗他人，如有發(fā)生給予批評(píng)教育，仍不悔改者做停職或開除處理。

2.2.8辦公室必須保持清潔，早晚整理打掃。2.2.9上班時(shí)間非工作需要會(huì)客不超過15分鐘。

2.2.10不得利用公司電話閑聊、撥打聲訊電話或撥打私人長(zhǎng)途電話；接、打 6

私人電話不得超過1分鐘，如有違反每次處罰50元。3.0人事管理制度 3.1目的：

規(guī)范全體員工行為，加強(qiáng)本公司員工隊(duì)伍的建設(shè)，提高員工的基本素質(zhì), 嚴(yán)明紀(jì)律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量。3.2適用范圍：

物業(yè)公司全體工作人員。3.3職責(zé)：

3.3.1全體員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻(xiàn)； 3.3.2各部門負(fù)責(zé)人要對(duì)員工進(jìn)行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。3.4基本規(guī)范

3.4.1堅(jiān)守工作崗位，必須按質(zhì)、按量完成各自職責(zé)，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，公司有權(quán)做出調(diào)離原崗位或辭退處理；

3.4.2如損壞公司及住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度照價(jià)賠償并扣發(fā)工資； 3.4.3客服中心的工具、器械未經(jīng)分公司同意，不準(zhǔn)外借；

3.4.4上班時(shí)間不得看報(bào)、閑聊，不得用通迅設(shè)備聊天；業(yè)余時(shí)間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)及相關(guān)知識(shí)；

3.4.5不得在工作時(shí)間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務(wù)； 3.4.6嚴(yán)禁向業(yè)主、住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為；

3.4.7熱情、周到、主動(dòng)、高效服務(wù)住戶，絕不可粗暴、冷漠、置之不理； 3.4.8工作時(shí)間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢(shì)；

3.4.9離開崗位時(shí)必須向直接領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，獲準(zhǔn)后方可離開； 3.4.10嚴(yán)禁在辦公室私用電話，除急事外不許接聽私人電話；

3.4.11未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會(huì)示威，不準(zhǔn)煽動(dòng)不良情緒；不許用任何 7

方式威脅、恐嚇同事；

3.4.12不許在公司內(nèi)打架斗毆；凡有打架斗毆者，無論何原因，一律做無條件開除處理。

違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及處罰或送公安機(jī)關(guān)。

3.5、關(guān)于服裝、裝束

3.5.1進(jìn)公司必須穿好工作服； 3.5.2工作服要干凈，裝束要得當(dāng)； 3.5.3進(jìn)公司或工作區(qū)域須戴工號(hào)牌；

3.5.4嚴(yán)禁將工號(hào)牌借給他人或借用他人工號(hào)牌上崗； 3.5.5凡遺失工號(hào)牌、工作服應(yīng)盡快申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)；

3.5.6不得擅自涂改工號(hào)牌，若要更改一定要經(jīng)行政中心辦理； 3.5.7公司發(fā)放的服裝及工具僅限在本公司服務(wù)區(qū)域內(nèi)或上崗時(shí)使用。

違反上述規(guī)定者，視情況每次處罰5—20元。3.6員工考勤和休假的規(guī)定

3.6.1關(guān)于上班時(shí)間：按各項(xiàng)目規(guī)定的具體時(shí)間上下班。a)無故早退或遲到，處罰5—10元；

b)曠工一天扣除3天工資，取消年終獎(jiǎng)；曠工連續(xù)3天，按自動(dòng)離職處理； c)忘記簽到按曠工論處，并扣除三天工資；

d)發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律處罰20元；擅自涂改簽到表，一律處罰20元。3.6.2 考勤

a)考勤內(nèi)容

① 上班時(shí)間已到而未到崗者，即為遲到；

② 未到下班時(shí)間而提前離崗者，即為早退；

③ 工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開工作崗位者，為擅離職守；

④ 遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班者，均為曠工。b)考勤須知

① 對(duì)有遲到、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進(jìn)行教育，屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。

② 對(duì)曠工者，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討，曠工1天者除扣3天工資外，年終獎(jiǎng)扣發(fā)兩月獎(jiǎng)金。一年曠工累計(jì)3天者作除名處理，不發(fā)給任何補(bǔ)償。c)請(qǐng)假辦法

必須填寫請(qǐng)假條，寫明事由，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，辦公室核實(shí)。一天由分公司批準(zhǔn)，兩天以上須總經(jīng)理批準(zhǔn)，擅自離開者，按自動(dòng)離職處理。①請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)天工資并視情況扣減年終獎(jiǎng)。②請(qǐng)假一天以上者必須提前申請(qǐng)。3.6.3 休假

a)員工休假必須服從公司安排，并按規(guī)定逐級(jí)審批，報(bào)總公司批準(zhǔn)，員工由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)總公司備案，主管以上人員由總經(jīng)理安排休假。

b)員工申請(qǐng)休假須提前一個(gè)星期填寫《休假申請(qǐng)表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理可電話告假，回來上班后再補(bǔ)填《休假申請(qǐng)表》。c)當(dāng)月的補(bǔ)休當(dāng)月休完，不得將休息日累計(jì)休假。

3.6.4 婚假：?jiǎn)T工申請(qǐng)結(jié)婚，以領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn)，帶薪婚假3天。

3.6.5喪假：?jiǎn)T工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假3天。3.6.6 產(chǎn)假

a)女員工產(chǎn)假按下列標(biāo)準(zhǔn)核給（發(fā)基本工資）

假期內(nèi)容 假期天數(shù)

產(chǎn)假 90天

b)接受節(jié)育手術(shù)者，經(jīng)醫(yī)生證明，分別給予以下假期：

▲ 放置宮內(nèi)節(jié)育器的，自手術(shù)之日起休息3天，手術(shù)后7天內(nèi)不安排重體力勞動(dòng)；

▲ 已婚懷孕不滿3個(gè)月人工流產(chǎn)的，休息7天，3個(gè)月以上的休息15天。3.6.7 病假

a)員工因病或非因工（公）負(fù)傷，經(jīng)縣級(jí)以上醫(yī)療單位出具的證明確定不能堅(jiān)持工作，可以請(qǐng)病假（必須要有醫(yī)生證明），3天以內(nèi)工資照發(fā)，3天以上扣除請(qǐng)假期間工資。

b)有薪病期3天，4天以上按以下規(guī)定執(zhí)行：

三個(gè)月內(nèi)病假發(fā)放基本工資，連續(xù)病假三個(gè)月的建議離職并補(bǔ)發(fā)一個(gè)月基本工資。3.6.8事假

員工因個(gè)人事務(wù)，必須親自處理的，根據(jù)工作安排以及本人的實(shí)際需要酌情核給。

a)請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)天工資（按當(dāng)年年終獎(jiǎng)考核辦法進(jìn)行扣款處理）。b)請(qǐng)假1天以上者必須提前申請(qǐng)。3.7其它

3.7.1不服從上司的命令，按嚴(yán)重警告處理并處罰5—20元，屢次重犯則開除處理。

3.7.2疏忽報(bào)告或協(xié)調(diào)不及時(shí)造成損失的，則嚴(yán)重警告并處罰10元。3.7.3禁止上崗時(shí)間在公共場(chǎng)所或管理區(qū)域內(nèi)吸煙，違者處罰10元； 3.7.4發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且處罰20元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者作開除處理；

3.7.5凡盜竊他人物品，立即開除并送公安機(jī)關(guān)處理；

3.7.6上班時(shí)間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并處罰10元起。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理；

3.7.7不按時(shí)上交工作報(bào)表、不按時(shí)填寫工作記錄，不按時(shí)完成工作任務(wù)的，查到一次處罰10元；

3.7.8內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)間無故不參加者，處罰10元，并給予警告；

3.7.9開會(huì)（培訓(xùn)）時(shí)間禁止玩手機(jī)，手機(jī)應(yīng)放置靜音狀態(tài)，禁止接電話，會(huì)議（培訓(xùn)）期間禁止自由出入，違者按工資級(jí)別作5—50元處罰，管理人員加倍處罰；開會(huì)考勤按第6條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.0基本行為規(guī)范（員工行為總則）4.1儀容儀表：

4.1.1保持衣冠整潔，統(tǒng)一著公司規(guī)定工作服，佩帶統(tǒng)一工號(hào)牌，并保證工號(hào)牌正面朝外。

4.1.2工作場(chǎng)所不得穿短褲、背心、拖鞋等不雅觀的衣物。4.1.3公共場(chǎng)合員工不得吃零食、抽煙、喝酒、聚眾聊天。

4.1.4講究個(gè)人衛(wèi)生，男員工不得留長(zhǎng)發(fā)、女員工上班應(yīng)化淡妝，金銀或其它飾物的佩戴應(yīng)得當(dāng)，不做怪異發(fā)型、不留長(zhǎng)指甲、不染有色指甲油、不穿黑色或帶花絲襪。

4.1.5員工禁止在公共場(chǎng)合化妝、挖鼻孔、撓癢、打哈欠和伸懶腰等不雅動(dòng)作。

4.1.6工作期間不得做與工作無關(guān)的事。

4.2行為舉止：

4.2.1行走時(shí)，眼睛平視，身直肩平，雙臂自然下垂擺動(dòng)，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰搭背；各種場(chǎng)合，見到公司同事或業(yè)主要面帶微笑，主動(dòng)問 11

好。

4.2.2進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室或客戶家中，應(yīng)首先用手輕敲門三下，得到同意后再進(jìn)入；進(jìn)入后不得隨意翻動(dòng)室內(nèi)物品。

4.2.3乘電梯時(shí)要后進(jìn)先出，遇樓梯或道路擁擠時(shí)要先讓領(lǐng)導(dǎo)、客人和住戶，并說“您先請(qǐng)”。

4.2.4在為客戶服務(wù)時(shí)不得露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。4.3服務(wù)區(qū)域行走時(shí)服務(wù)規(guī)范

4.3.1行走時(shí)，眼睛平視，身直肩平，雙臂自然下垂擺動(dòng)，不左顧右盼，不得與他人手，摟腰搭背。

4.3.2遇見同事時(shí)，應(yīng)面帶微笑點(diǎn)頭致意，遇見領(lǐng)導(dǎo)、住戶時(shí)，應(yīng)停步側(cè)立，并說：“您好”。

4.3.3指引來賓時(shí)，應(yīng)陪同在來賓的側(cè)后方，身體適當(dāng)側(cè)向來賓，距離應(yīng)保持在一步之內(nèi)（30公分左右），在遇到有門或障礙物時(shí)，應(yīng)向前二步，將門打開，并扶門站立。

4.3.4遇道路狹窄或多人同路時(shí)，應(yīng)停步側(cè)立，做出先請(qǐng)的手勢(shì)或說：“您先請(qǐng)”。

第三部分 保潔服務(wù)、管理

一、保潔人員行為規(guī)范 1.0目的

規(guī)范保潔人員在工作中的行為.提高工作效率及服務(wù)質(zhì)量。2.0適用范圍

保潔部工作人員。3.0行為規(guī)范

3.1 基本行為規(guī)范必須符合物業(yè)公司“員工基本行為規(guī)范”的要求。3.2 保潔人員工作過程中的行為規(guī)范

——上崗前整理儀容、儀表，檢查各種工具是否攜帶齊全；

——風(fēng)干物燥時(shí)節(jié)，在清潔過程中應(yīng)先撒水，再進(jìn)行清掃，清掃過程中，應(yīng)控制掃把行程距離（50公分），禁止揚(yáng)塵；

——處理綠化帶內(nèi)衛(wèi)生時(shí)，應(yīng)穿軟底鞋進(jìn)入，注意不要破壞其內(nèi)部的綠化植物； ——清掃過程中，若遇行人走來或在清掃過程中，應(yīng)將保潔工具收起靠近身體，并微笑致意“您好”；

——清潔過程中若遇清掃區(qū)域有業(yè)主（住戶），應(yīng)旁站等候或過一段時(shí)間再進(jìn)行清掃，若遇特殊情況，應(yīng)主動(dòng)道歉“對(duì)不起，麻煩您讓一下，很快就能清掃完畢”。清掃完后應(yīng)說“謝謝”。若業(yè)主（住戶）不讓，不準(zhǔn)強(qiáng)行進(jìn)行清掃； ——清潔過程中，若離業(yè)主（住戶）較近，禁止背對(duì)業(yè)主（住戶）開展保潔工作； ——在工作場(chǎng)區(qū)遇到公司同事應(yīng)主動(dòng)問好“您好”；

——清潔過程中，應(yīng)注意輕拿輕放，以免損壞被清潔物品，清潔完成后，應(yīng)認(rèn)真檢查被清潔物品的完好情況，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)報(bào)修；

——沖洗路面、垃圾桶等物品時(shí)，避免使用破舊水帶，嚴(yán)禁拖拉水帶，注意控制水壓，以免造成污水四溢；

——小區(qū)內(nèi)的各種桌椅、板凳在清潔時(shí)注意要擦拭干凈（濕布、干布），不準(zhǔn)留下水漬，以免弄臟業(yè)主（住戶）衣物；

——化糞池、排水溝清掏時(shí)，注意隨掏隨清，四周沖洗干凈；

——保潔設(shè)備使用時(shí)，應(yīng)盡量減少占道使用情況，特殊情況應(yīng)靠邊擺放； ——清潔工作完成后要?dú)w類整理，清潔用具要清洗干凈、晾干、擺放整齊。機(jī)器 13

設(shè)備使用完畢后要清洗除塵，用抹布擦拭干后，隨同電纜線一同歸入設(shè)備管理房管理。

——清潔過程中,嚴(yán)格禁止收取各項(xiàng)費(fèi)用和贈(zèng)品；

——上門或進(jìn)入某房間時(shí)，應(yīng)首先敲門，確認(rèn)業(yè)主（住戶）是否在家、房間是否有人；

----清潔過程中,嚴(yán)禁清潔人員互相攀談,吹牛、睡覺、怠工、串崗。3.3清掃注意事項(xiàng)

——清潔玻璃、電器時(shí)應(yīng)注意安全，防止劃傷或觸電； ——清潔高層建筑、屋頂、雨棚時(shí)，系安全帶，防止墜落；

——清潔機(jī)械表面區(qū)域時(shí)，應(yīng)關(guān)閉電源或傳動(dòng)裝置，最好是兩人配合作業(yè)； ——各種垃圾應(yīng)隨掃隨清，嚴(yán)禁將垃圾掃入嵌縫中或角落里；

——必要時(shí)，應(yīng)設(shè)立標(biāo)識(shí)，以免造成小區(qū)住戶的傷害，如正在清掃、小心滑倒、防止墜落物等。

----清潔過程中,應(yīng)注意觀察工作區(qū)域周圍的環(huán)境情況,發(fā)現(xiàn)異常情況,需要在第一時(shí)間通知主管和秩序維護(hù)隊(duì)。

----清潔人員在清潔過程中應(yīng)積極配合主管部門和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)檢查工作。

二、保潔服務(wù)規(guī)范 1.0目的

規(guī)范保潔人員的工作行為，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。2.0適用范圍

保潔部工作人員。3.0服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 3.1外圍 3.1.1區(qū)間道路

a)每日工作內(nèi)容：清掃及清除地面垃圾（雨季注意清除積水），并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：目視2米內(nèi)無垃圾、泥沙、無積水。3.1.2欄桿

a)每日工作內(nèi)容：用濕、干抹布進(jìn)行全面擦拭。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無污跡、無積塵。3.1.3公共座椅

a)每日工作內(nèi)容：用濕、干抹布對(duì)座椅（包括橫檔、椅腳等）進(jìn)行擦拭，對(duì)椅下進(jìn)行清掃，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵、椅子上下無垃圾、無蜘蛛網(wǎng)。3.1.4路燈

a)每日工作內(nèi)容：用濕、干抹布對(duì)路燈燈桿進(jìn)行擦拭，擦拭范圍應(yīng)在工作人員伸手能觸及到的部位。

b)每周工作內(nèi)容：用專用工具清除路燈燈罩上的蜘蛛網(wǎng)。

c)每月工作內(nèi)容：在維修人員指導(dǎo)下用抹布對(duì)燈罩和燈泡進(jìn)行擦拭，清除罩內(nèi)蚊蟲、蜘蛛網(wǎng)。

d)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：目視無蜘蛛網(wǎng)、罩內(nèi)無蚊蟲沉積、無粘貼物、表面光滑。3.1.5垃圾桶

a)每日工作內(nèi)容：每天用抹布擦拭桶外表面，用清水進(jìn)行內(nèi)外清洗。（春夏天根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況用消毒水對(duì)垃圾桶進(jìn)行消毒）。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：表面無明顯灰塵、無垃圾溢滿現(xiàn)象。3.1.6小區(qū)內(nèi)外露的給、排水管道及其他管路

a)每月工作內(nèi)容：用雞毛撣子對(duì)管道表面進(jìn)行撣塵、清除粘貼物、蜘蛛網(wǎng)。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：表面無明顯灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無流水污跡。

3.1.7小區(qū)外圍墻(包括內(nèi)外墻面)a)每日工作內(nèi)容：目視查看墻面，清除粘貼物、蜘蛛網(wǎng)。

b)每周工作內(nèi)容：用長(zhǎng)掃把對(duì)墻面進(jìn)行清掃，對(duì)于亂涂亂畫進(jìn)行覆蓋（注意顏色統(tǒng)一）。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無粘貼物、蜘蛛網(wǎng)、無亂涂亂畫。3.1.8景觀花臺(tái)、花槽

a)每日工作內(nèi)容：用掃把進(jìn)行清掃，（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：里面無枯枝雜葉、無果皮紙屑等雜物、表面無明顯灰塵、無污跡。3.1.9景觀噴水池

a)每日工作內(nèi)容：目視查看池內(nèi)、收集漂浮物及垃圾（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視），每?jī)稍聦?duì)池內(nèi)進(jìn)行換水、清洗。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：水清底澈、無枯枝雜葉、無果皮紙屑等雜物。3.1.10標(biāo)識(shí)牌

a)每日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)表面進(jìn)行擦拭（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)每年工作內(nèi)容：更換、補(bǔ)漆、維護(hù)。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：字跡清晰、指引正確、無蚊蟲沉積、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。3.1.11景觀柱

a)每日工作內(nèi)容：用雞毛撣子對(duì)表面進(jìn)行撣塵。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵.無污跡。3.1.12消防栓/消防箱/滅火器

a)每日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)表面進(jìn)行全面擦拭； b)每季度清除所有箱體內(nèi)的灰塵、蜘蛛網(wǎng)。c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：表面、箱體內(nèi)無明顯灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。3.1.14外圍停車帶（包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）

a)每日工作內(nèi)容：用掃把對(duì)地面進(jìn)行清掃并收集垃圾。（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：目視2米內(nèi)無明顯灰塵、無積水、無明顯油跡、無果皮紙屑等垃圾。3.2 樓道

3.2.1樓梯、地面、地面踢腳線

a)每2日工作內(nèi)容：用掃把清掃地面及收集垃圾并用拖把對(duì)地面進(jìn)行清拖，用濕抹布擦拭地面踢腳線。（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵.無污跡.無果屑.煙頭等垃圾。3.2.2扶手

a)每2日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)扶手進(jìn)行擦拭（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。3.2.3窗臺(tái)、玻璃

a)每2日工作內(nèi)容：用雞毛撣子進(jìn)行撣塵（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)每月工作內(nèi)容：用刮玻器對(duì)玻璃進(jìn)行清潔。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵、無污跡、無明顯指痕、無水點(diǎn)、污點(diǎn)。3.2.4墻面、墻頂面

a)每周工作內(nèi)容：用長(zhǎng)雞毛撣子對(duì)墻頂進(jìn)行撣塵、對(duì)明顯污垢進(jìn)行清除或輕輕打磨。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵亂、無蜘蛛網(wǎng)、無粘貼物。3.2.5單元門

a)每2日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)單元門進(jìn)行全面擦拭，清除粘貼物、門縫灰塵（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵、無明顯污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無粘貼物。

3.2.6表箱、線盒、導(dǎo)線管

a)每月工作內(nèi)容：用干抹布或雞毛撣子進(jìn)行清灰，清除蜘蛛網(wǎng)、梳理管線（維修人員配合）。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯灰塵、無明顯污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無粘貼物。3.3 公共衛(wèi)生間

3.3.1龍頭把手、不銹鋼、銅制品

a)每日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)表面進(jìn)行擦拭（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯指紋、光亮。3.3.2內(nèi)部設(shè)施

a)每日工作內(nèi)容：用濕抹布對(duì)墻面、整容鏡、隔墻、洗手池臺(tái)面進(jìn)行擦拭，清拖地面、清除蜘蛛網(wǎng)。

b)每月工作內(nèi)容：擦拭衛(wèi)生間門窗、燈具、標(biāo)識(shí)牌。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無粘貼物、無明顯污跡、無異味、天花板無蜘蛛網(wǎng)。3.3.3蹲坑、馬桶、便槽、地漏

a)每日工作內(nèi)容：用刷子進(jìn)行內(nèi)部刷洗、對(duì)外部進(jìn)行清潔（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯污跡、無便跡。3.3.4 垃圾桶、煙灰缸

a)每日工作內(nèi)容：換垃圾袋，傾倒、清洗煙灰缸（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視）。b)每周工作內(nèi)容：刷洗垃圾桶。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：垃圾高度不能超過桶高的1/2，煙灰缸煙頭不能超過3個(gè)。3.4其它部分： 3.4.1平臺(tái)

a)每周工作內(nèi)容：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況打掃清理。（兩人配合操作）

b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無廢物、無積水。3.4.2化糞池：

a)每季度工作內(nèi)容：巡視檢查，檢查管道及井內(nèi)是否排污正常，并做好詳細(xì)記錄，建檔保存。

b)每季度工作內(nèi)容：安排人員進(jìn)行化糞池清掏。——清理時(shí)應(yīng)提前一周以書面或告示形式告知小區(qū)業(yè)主； ——清理時(shí)間應(yīng)在小區(qū)業(yè)主上班期間或外出期間； ——在清理當(dāng)天應(yīng)配合清理人員做好相關(guān)準(zhǔn)備工作； ——在清理時(shí)應(yīng)在清理地點(diǎn)左右2米處放置明顯標(biāo)識(shí)牌； ——引導(dǎo)清理車順利進(jìn)入工作場(chǎng)地； ——隨時(shí)保持工作場(chǎng)地周邊環(huán)境的干凈；

——在清理完后，及時(shí)沖洗周邊地面，并做好消殺工作； ——清理工作現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具；

——檢查各排污管道是否有阻塞現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或上報(bào)； ——做好每次清掏工作的記錄.并建檔管理。c)清理規(guī)范

——保潔處主管應(yīng)指派專人監(jiān)督整個(gè)清理過程、工作質(zhì)量； ——作業(yè)時(shí)應(yīng)防止弄臟工作現(xiàn)場(chǎng)和過往行人的衣物； ——嚴(yán)禁下池作業(yè)，防止人員中毒或陷入水中。

——清理完畢后應(yīng)隨手蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內(nèi)發(fā)生意外。d)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

——目視井內(nèi)無積物浮于面上，出入口暢通； ——化糞池蓋無污漬、污物。

——化糞池周圍無垃圾、無亂堆亂放現(xiàn)象。

3.4.3排水溝：

a)每月工作內(nèi)容：巡視檢查，檢查管道是否排污正常，并做好詳細(xì)記錄，建檔保存。

b)每季度工作內(nèi)容：清掏一次，此項(xiàng)工作根據(jù)氣候情況適時(shí)開展(如雨季來臨時(shí)需保證排水溝暢通)。

——在日常工作中應(yīng)防止體積較大的垃圾落入溝內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)清除； ——清理時(shí)應(yīng)提前一星期以書面形式告知小區(qū)業(yè)主； ——清理時(shí)間應(yīng)在小區(qū)業(yè)主上班期間或外出期間； ——在清理當(dāng)天應(yīng)配合清理部門做好相關(guān)準(zhǔn)備工作； ——在清理時(shí)應(yīng)在清理地點(diǎn)左右2米處放置明顯標(biāo)識(shí)牌； ——用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾； ——拔除溝里生長(zhǎng)的雜草.保證排水溝的暢通； ——隨時(shí)保持工作場(chǎng)地周邊環(huán)境的干凈； ——工作人員應(yīng)佩戴口罩及其它防護(hù)器具；

——在清理完后，及時(shí)沖洗周邊地面，并做好消殺工作； ——清理工作現(xiàn)場(chǎng)、清點(diǎn)工具；

——檢查各排污管道是否有阻塞現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或上報(bào)； ——做好此次清掏工作的記錄，并建檔記錄。

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)達(dá)到目視干凈無污跡、無青苔、雜草、排水暢通無堵塞、無積水、臭味。

3.4.4廣場(chǎng)、健身場(chǎng)地和設(shè)施

a)每日工作內(nèi)容：用掃把對(duì)地面進(jìn)行清掃并收集垃圾，（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行保潔巡視），對(duì)健身設(shè)施進(jìn)行擦拭。

b)每周工作內(nèi)容：用清水對(duì)地面進(jìn)行清洗（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況用藥水對(duì)地面清洗）

c)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無明顯污漬、無積水、無任何果皮紙屑、無明顯油污、煙頭等垃圾。

3.4.5 露臺(tái)、屋檐

a)每周工作內(nèi)容：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況打掃清理。（兩人配合操作）b)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：無廢物、無積水。3.5 辦公區(qū)域、會(huì)所

3.5.1每日工作內(nèi)容：清拖地面、樓道、清潔窗臺(tái)、欄桿、擦拭樹木葉片、清除廢棄物、清掃衛(wèi)生間、清除蜘蛛網(wǎng)、蚊蟲季節(jié)噴灑滅害靈等藥水。3.5.2每周工作內(nèi)容：擦拭辦公標(biāo)識(shí)牌。

3.5.3每月工作內(nèi)容：擦拭玻璃、清除衛(wèi)生死角、清潔照明燈、空調(diào)器、換氣扇等。

4.0保潔管理制度 4.1保潔工作的計(jì)劃

4.1.1保潔主管每月30日前，對(duì)于小區(qū)內(nèi)需開展的不定期工作，制定《保潔月工作計(jì)劃》，經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，發(fā)放并組織實(shí)施。其內(nèi)容一般包括：活動(dòng)內(nèi)容（如大型清掃活動(dòng)、修補(bǔ)活動(dòng)、水箱清洗、化糞池、排水溝清掏等）、活動(dòng)時(shí)間、其他部門配合要求等。分公司經(jīng)理應(yīng)在當(dāng)月工作例會(huì)上做出工作安排。4.1.2各保潔組長(zhǎng)根據(jù)日常活動(dòng)安排、保潔月工作計(jì)劃要求，編制、修訂《保潔工作安排表》，經(jīng)保潔主管審批后，通知各保潔人員，依此開展工作。4.2 保潔工作的實(shí)施

4.2.1依據(jù)“保潔工作安排表”和“保潔服務(wù)規(guī)范”的要求，開展保潔工作。4.2.3“保潔月工作計(jì)劃”所規(guī)定的內(nèi)容，填寫《保潔工作記錄表》。4.3 保潔工作的檢查依據(jù)《保潔日檢查制度》的規(guī)定執(zhí)行。4.4 保潔工作總結(jié)

4.4.1保潔組長(zhǎng)把每周工作情況，于每周例會(huì)上向保潔主管、客服中心負(fù)責(zé)人匯報(bào)。

4.4.2保潔主管將每月工作情況在每月例會(huì)上，向分公司經(jīng)理匯報(bào)。

三、消殺管理制度 1.0目的

規(guī)范衛(wèi)生消殺工作程序，凈化小區(qū)環(huán)境。2.0適用范圍

適用于衛(wèi)生消殺工作管理。3.0職責(zé) 3.1 保潔主管

——負(fù)責(zé)衛(wèi)生消殺工作計(jì)劃的制定，并組織實(shí)施和質(zhì)量監(jiān)控。——協(xié)助主管組織實(shí)施.檢查衛(wèi)生消殺工作。3.2 保潔人員

——負(fù)責(zé)依照本制度進(jìn)行具體衛(wèi)生消殺工作。4.0管理制度

4.1 衛(wèi)生消殺工作計(jì)劃的制定

4.1.1保潔主管應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化，在當(dāng)月的《保潔月工作計(jì)劃》中確定消殺工作安排，經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

4.1.2消殺工作應(yīng)包括以下內(nèi)容：消殺對(duì)象、消殺區(qū)域、消殺方式選擇與藥物計(jì)劃、消殺費(fèi)用預(yù)算等。

4.1.3各保潔組長(zhǎng)在當(dāng)月的《保潔工作安排表》中，做出相應(yīng)工作安排。4.2 滅蚊、蠅、蟑螂工作。

4.2.1依據(jù)消殺工作安排，按期進(jìn)行消殺工作，具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行消殺。

4.2.2消殺區(qū)域包括：各樓宇的樓梯口、樓梯間及樓宇周圍、各處辦公室、垃圾箱、公共區(qū)域、員工宿舍和食堂。4.2.3消殺方式以噴藥、觸殺為主。4.2.4噴殺操作要點(diǎn)： a)穿戴好防護(hù)衣帽；

b)將噴殺藥品按要求進(jìn)行稀釋注入噴霧器里；

c)對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行噴殺，尤其注意衛(wèi)生死角、排水溝、木制品較多的地方。4.2.5噴殺時(shí)應(yīng)注意：

a)樓道噴殺時(shí)不要將藥液噴在扶手或住戶的門面上，若發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除； b)員工宿舍噴殺時(shí)不要將藥液噴在餐具及生活用品上； c)食堂噴殺時(shí)不要將藥液噴在食品和器具上； d)不要在客戶出入高峰期噴藥；

e)噴殺時(shí)要在上風(fēng)頭，不要站在下風(fēng)頭。4.2.6辦公室應(yīng)在下班或營(yíng)業(yè)結(jié)束后進(jìn)行消殺： a)關(guān)閉門窗；

b)將藥液噴在墻角、桌下或墻壁上、禁止噴在桌面、食品和器具上。4.3 滅鼠

4.3.1滅鼠工作每月進(jìn)行不少于1次，鼠害嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)增加消殺頻次。4.3.2滅鼠區(qū)域： a)員工宿舍內(nèi)；

b)食堂和娛樂配套設(shè)施； c)小區(qū)中常有老鼠出沒的區(qū)域。4.3.3投放餌料的操作：

a)將米或碾碎的食物（吸引）等放入專用容器內(nèi)；

b)將鼠藥按說明劑量均勻撒在餌料上；

c)制作餌料時(shí)作業(yè)人員必須戴上口罩、膠手套、禁止裸手作業(yè)。4.3.4在滅鼠區(qū)域投放餌料應(yīng)注意： a)先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； b)將鼠藥成堆放在紙片上；

c)盡量放在隱蔽處或角落等小孩拿不到的地方； d)禁止成片或隨意撒放；

e)投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必須掛放明顯的標(biāo)識(shí)。

4.3.5一周后撤回餌料，滅鼠期間注意撿拾死鼠，并將數(shù)量記錄在《消殺服務(wù)記錄表》中。

4.3.6消殺作業(yè)完畢后，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管。4.4 消殺工作標(biāo)準(zhǔn)

a)檢查倉(cāng)庫(kù)或地下庫(kù)，目視無明顯蚊蟲在飛； b)檢查商鋪和辦公室，目視無蒼蠅滋生地； c)按期檢查室內(nèi)和污、雨水井，無明顯蟲跡。

d)抽檢樓道、住戶家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1％、鼠洞每2萬(wàn)平方米不超過1個(gè)。4.5 消殺工作的管理與檢查。

4.5.1消殺工作前，保潔部主管必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項(xiàng)。4.5.2保潔主管應(yīng)每次檢查消殺工作的進(jìn)行情況并將情況記錄于每天工作筆記中。

4.5.3保潔主管應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。

4.5.4保潔主管應(yīng)每月會(huì)同有關(guān)人員對(duì)消殺工作按檢驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，并填寫《消殺服務(wù)記錄表》，上述資料由環(huán)境處歸檔保存1年。

4.6 消殺藥品的管理依據(jù)《有毒、有害物資管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。

四、有毒、有害物資管理制度 1.0目的

為加強(qiáng)有毒、有害物資的安全管理、使用，預(yù)防事故的發(fā)生。2.0適用范圍

適用于有毒、有害物資的管理。3.0職責(zé) 3.1 公司倉(cāng)庫(kù)

——負(fù)責(zé)有毒有害物資的倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)放、回收、處置； ——負(fù)責(zé)有毒有害物資的定期盤點(diǎn)工作。3.2 環(huán)境部

——負(fù)責(zé)有毒有害物資的使用和回收。4.0管理制度

4.1 有毒有害物資包括：殺蟲劑、除草劑、鼠藥、化學(xué)危險(xiǎn)品（強(qiáng)酸、強(qiáng)堿等）。4.2 有毒有害物資嚴(yán)禁與食品、藥品、食用添加劑等同庫(kù)。

4.3有毒物資必須存放在專用庫(kù)房?jī)?nèi)，由專人進(jìn)行保管，采取雙人雙鎖制進(jìn)行管理。

4.4 倉(cāng)庫(kù)除建立相應(yīng)臺(tái)帳外，還應(yīng)建立《有毒、有害物資登記表》，所有領(lǐng)料單必須經(jīng)公司副總經(jīng)理以上簽字方可生效。

4.5環(huán)境部及其他部門對(duì)所使用的有毒有害物資必須建立《有毒有害物資使用記錄》，對(duì)于隔日使用或未使用完的物資，應(yīng)指定專人進(jìn)行管理，對(duì)于近期不再使用的有毒有害物資辦理退庫(kù)手續(xù)。

4.6 對(duì)于消殺后回收的有毒有害物資，由環(huán)境部統(tǒng)一收集，交倉(cāng)庫(kù)統(tǒng)一進(jìn)行銷毀，倉(cāng)庫(kù)管理員用紅筆在《有毒、有害物資登記表》上進(jìn)行登記。

五、保潔、綠化人員培訓(xùn)管理制度 1.0目的

對(duì)保潔、綠化人員的培訓(xùn)內(nèi)容做出規(guī)定，確保培訓(xùn)效果的有效性。2.0適用范圍

適用于員工培訓(xùn)教案的編寫、培訓(xùn)方式的確定。3.0職責(zé) 3.1公司行政中心

——負(fù)責(zé)組織外聘教師的培訓(xùn)工作。3.2 環(huán)境部

——負(fù)責(zé)組織開展自身培訓(xùn)工作。4.0管理制度

4.1 公司外聘教師的培訓(xùn)的組織與實(shí)施依據(jù)《培訓(xùn)控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。4.2 與專業(yè)有關(guān)的內(nèi)部培訓(xùn)的方式：現(xiàn)場(chǎng)演示結(jié)合講解。4.3 培訓(xùn)的內(nèi)容

4.3.1保潔人員：行為規(guī)范（行走、讓路、站立、蹲姿、沖洗地面、問好、持工具的方法等）、道路清掃要領(lǐng)（掃距、沖洗、清拖等）各類保潔工作技巧（玻璃、不銹鋼、屋頂、電氣設(shè)施等）、保潔安全注意事項(xiàng)（登高、化糞池清掏、電氣清潔、消殺安全防護(hù)等）、消殺器具的使用等。

4.3.2綠化人員：行為規(guī)范（行走、讓路、站立、蹲姿、澆水、問好、持工具的方法等）、樹木屬性及養(yǎng)護(hù)注意事項(xiàng)（澆水、施肥、修枝、季節(jié)防護(hù)、翻土的時(shí)間和方式等）、綠化設(shè)備、工具的使用（剪草機(jī)、噴霧器等）、綠化安全注意事項(xiàng)等。

4.4 培訓(xùn)的實(shí)施

4.4.1專業(yè)培訓(xùn)每周不少于一次，由環(huán)境部負(fù)責(zé)人實(shí)施；

4.4.2培訓(xùn)之前在筆記本上編制本周培訓(xùn)內(nèi)容；

4.4.3培訓(xùn)情況記錄在《保潔、綠化人員培訓(xùn)記錄表》上；

4.4.4培訓(xùn)效果的考核采用現(xiàn)場(chǎng)提問或?qū)W員現(xiàn)場(chǎng)演示考核的方式進(jìn)行。

第三篇：物業(yè)精細(xì)化管理“手冊(cè)”

物業(yè)精細(xì)化管理“手冊(cè)”

物業(yè)精細(xì)化管理“手冊(cè)”

第一篇：工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要精細(xì)化

一、拾遺管理

寫字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時(shí)，發(fā)現(xiàn)在4號(hào)衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包，于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問，結(jié)果沒有找到失主，于是就將包暫放到工作間內(nèi)，打算清潔完自己所負(fù)責(zé)的樓層后再交到管理處。此時(shí)失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識(shí)到未拿包，馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見了，看到公共通道做清潔工作的保潔員，就上前去詢問，才知包已被她收起來，于是認(rèn)為保潔員私藏客戶的物品，投訴到管理處。

精細(xì)化操作建議：

1、為規(guī)范員工的拾遺管理，應(yīng)制定完善的失物上交和認(rèn)領(lǐng)程序，建立相應(yīng)的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后，—定要及時(shí)上交公司統(tǒng)一處理，并馬上告知公司服務(wù)臺(tái)，由服務(wù)臺(tái)通知樓層秩序維護(hù)員或監(jiān)控中心來協(xié)助查找失主，有廣播條件的通過廣播尋找到失主：

2、找到失主后，失主應(yīng)說清包內(nèi)物品，證件、現(xiàn)金等，并憑有效證件認(rèn)領(lǐng)，辦理認(rèn)領(lǐng)及簽收手續(xù)，并且失物認(rèn)領(lǐng)記錄要健全，以備日后查找；

3、如果找不到失主，服務(wù)臺(tái)可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上，以方便顧客查找；

4、在洗手間等容易丟失物品的場(chǎng)所張貼“請(qǐng)勿遺忘物品”等提示牌。

二、搬家管理

寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員，被門崗秩序維護(hù)員攔住，進(jìn)行登記并詢問，同時(shí)索要該公司搬運(yùn)大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業(yè)主，秩序維護(hù)員立即用對(duì)講機(jī)聯(lián)系收費(fèi)人員查詢此業(yè)主情況。收費(fèi)人員回復(fù)此房間已被業(yè)主出租，租戶并未向業(yè)主告知搬家之事。門崗秩序維護(hù)人員當(dāng)即向面前的“業(yè)主”再次詢問，此人最后不得不說出自己不是業(yè)主而是租戶的事實(shí)。沒爹久，業(yè)主本人已到現(xiàn)場(chǎng)，原來租戶欠業(yè)主租金，想提前—個(gè)月搬家一走了之。

精細(xì)化操作建議：

1、租戶搬出大件物品，須有業(yè)主的書面許可或相關(guān)證明，物業(yè)工作人員要禮貌核查放行物品與業(yè)主開具的放行單列明的物品是否相符，放行單必須有業(yè)主簽名及公司蓋章，不相符的只放行單據(jù)列明的物品，如業(yè)主不在場(chǎng)，一定要確認(rèn)確實(shí)是業(yè)主開具的放行單；

2、如沒有辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；

3、如是業(yè)主給管理處打來的電話，告知是自己同意搬出的，請(qǐng)物業(yè)予以放行，切記一定再次仔細(xì)核實(shí)業(yè)主的身份，如讓對(duì)方報(bào)出業(yè)主的身份證號(hào)、工作單位、家庭人員等等情況，確保萬(wàn)無一失；

4、業(yè)主資料要建立齊全，業(yè)主住宅、辦公電話及手機(jī)號(hào)碼、住址、單位等均應(yīng)記錄并及時(shí)更新，是否自用及租賃、租期具體時(shí)間要準(zhǔn)確詳實(shí)。真實(shí)完善的業(yè)主資料將會(huì)有效地避免無法與業(yè)主取得聯(lián)系的情況，以及交費(fèi)對(duì)象變更致使物業(yè)費(fèi)未及時(shí)繳納情況的發(fā)生，同時(shí)事先要對(duì)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)等證件進(jìn)行查閱，防止不規(guī)范的公司入駐所可能導(dǎo)致的不按規(guī)定繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象；

5、物品、業(yè)主經(jīng)核對(duì)無誤后，當(dāng)值人員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上；

6、同時(shí)要加強(qiáng)物業(yè)工作人員特別是秩序維護(hù)員對(duì)業(yè)主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。

三、裝修管理

寫字樓內(nèi)一租戶入駐，履行驗(yàn)房及裝修審批程序后，在裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)天花板內(nèi)布線較多，于是找到管理處予以解決。維修人員推測(cè)是前租戶裝修后導(dǎo)致的，管理處負(fù)責(zé)將天花板布線情況進(jìn)行恢復(fù)。

精細(xì)化操作建議：

1、入駐流程及退房流程應(yīng)明確，對(duì)驗(yàn)房的具體內(nèi)容及要求應(yīng)清晰全面；

2、退房時(shí)需對(duì)應(yīng)入駐及裝修的具體情況進(jìn)行檢驗(yàn)，以防漏項(xiàng)；

3、相關(guān)流程做好記錄，并有負(fù)責(zé)人簽字，對(duì)特殊情況要予以標(biāo)明；

4、加強(qiáng)維修的巡視檢查次數(shù)，提高服務(wù)質(zhì)量。第二篇：維修講解及記錄工作要精細(xì)化

一、維修程序

寫字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久，辦公室里的小套間門鎖不能開關(guān)了，于是給管理處打電話，要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到，熟練地將鎖芯拆掉，換了新的安上。鑰匙一開一試，門鎖正常，故障排除了，于是給業(yè)主開了單據(jù)收取維修費(fèi)用。不料業(yè)主堅(jiān)決不付，認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測(cè)試，怎么就確認(rèn)是這個(gè)鎖芯的故障呢?定然是寫字樓內(nèi)這種故障太多了，由此說明房地產(chǎn)開發(fā)公司選用的門鎖以次充好，應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付這筆費(fèi)用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄，請(qǐng)業(yè)主查看，證明寫字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說，業(yè)主這才解除疑慮交了維修費(fèi)用。

精細(xì)化操作建議：

1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修；

2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄，以便關(guān)鍵時(shí)刻能派上用場(chǎng)；

3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時(shí)效，如果事先將工作做細(xì)，則事后會(huì)規(guī)避諸多麻煩，同時(shí)也會(huì)取得客戶的信賴和認(rèn)可。

二、維修方式

某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長(zhǎng)明現(xiàn)象，管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張，四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工，地產(chǎn)施工人員通過管理處的協(xié)調(diào)，同意盡快在兩天后處理此事，管理處安排維修人員。兩天內(nèi)，對(duì)長(zhǎng)明燈白天將電源斷掉，天黑前再將電源連接上。

精細(xì)化操作建議：

1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識(shí)，必要時(shí)應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主，嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。

2、加強(qiáng)巡視檢查次數(shù)，提高工作質(zhì)量。第三篇：安全巡檢工作要精細(xì)化

一、火情控制

某商場(chǎng)內(nèi)一專賣廳新開業(yè)，在裝修過程中，因施工人員違章操作，未及時(shí)清除易燃物品，導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃，突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火，不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢(shì)，秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢(shì)，一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。

精細(xì)化操作建議：

1、增加裝修現(xiàn)場(chǎng)及安全巡視頻次，提高監(jiān)督力度，必要時(shí)維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，內(nèi)部保持溝通渠道暢通；

2、加強(qiáng)對(duì)裝修工作的審批管理，對(duì)違章操作的情況在審批時(shí)進(jìn)行告知并控制；

3、制定完善的消防管理體制，配備合理的秩序維護(hù)人員，定期舉辦消防演習(xí)；

4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系，加強(qiáng)客戶消防知識(shí)的宣傳。

二、規(guī)范使用用電器

某商場(chǎng)一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火，事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查，起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前，因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》，物業(yè)管理處曾對(duì)該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改，未被業(yè)主采納，工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主，業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后，專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整改。

精細(xì)化操作建議：

1、加大現(xiàn)場(chǎng)裝修安全用電的巡檢力度，對(duì)違規(guī)用電堅(jiān)決予以查處，從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生；

2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗(yàn)收程序，對(duì)不符合規(guī)定的裝修，及時(shí)采取措施，令其整改，消除潛伏的隱患，確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見，避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生，針對(duì)不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為，并提出積極的整改意見；

3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患，對(duì)業(yè)主加強(qiáng)安全意識(shí)教育和宣傳，同時(shí)業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理，要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。

第四篇：清潔服務(wù)工作要精細(xì)化

在商場(chǎng)二層的休息廳內(nèi)，餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上，沒過多久一位老年顧客在此經(jīng)過，未看清地面的飲料而摔倒在地，家人找到管理處要求為老人進(jìn)行體檢。

精細(xì)化操作建議：

1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施，置放“請(qǐng)繞行，防滑倒”的標(biāo)識(shí)牌，并及時(shí)進(jìn)行清潔；

2、如不能及時(shí)擺放標(biāo)識(shí)牌，可臨時(shí)用椅子等障礙物放在灑落的飲料上，或工作人員站在潑灑的飲料處附近，告知顧客小心繞行，并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔；

3、增加保潔員的巡視頻次，或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。第五篇：鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還

寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后，領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房，但鑰匙無論如何也打不開房間，業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭(zhēng)吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉，一邊派維修人員火速換上一副新鎖，當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證后，業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。

精細(xì)化操作建議：

1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí)，鑰匙一定要進(jìn)行核對(duì)，確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無誤；

2、核對(duì)鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙——試開，而不能抽查；

3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換；

4、鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管，做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名，以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間，當(dāng)面清點(diǎn)，發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還；

5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi)，由專人負(fù)責(zé)發(fā)放：

6、交還鑰匙時(shí)，應(yīng)履行清點(diǎn)的程序，確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無誤，并雙方簽名；

7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄，要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。來源：現(xiàn)代物業(yè)

第四篇：物業(yè)物資管理手冊(cè)

物業(yè)物資管理手冊(cè)

一、目的

物業(yè)物資物資是集團(tuán)重要的行政物資之一。為強(qiáng)化物業(yè)物資的管理，明確物業(yè)物資從提出需求、采購(gòu)、驗(yàn)收、簽收、入庫(kù)、領(lǐng)用、安裝、驗(yàn)收、核銷、剩余物資管理等各環(huán)節(jié)職責(zé)歸屬和操作要求，制定配套的考核方案，特制訂本管理手冊(cè)。后期針對(duì)物業(yè)物資進(jìn)行管理，各環(huán)節(jié)管理部門均需引起足夠重視，嚴(yán)格按照本管理手冊(cè)執(zhí)行，對(duì)于因重視度不夠造成公司損失的，嚴(yán)肅問責(zé)。

二、物業(yè)物資需求管理

1、物業(yè)管理站主任、電工根據(jù)上月庫(kù)存及維修單情況，于當(dāng)月20號(hào)之前對(duì)下月維修材料向當(dāng)?shù)匚镔Y采購(gòu)部提交需求申請(qǐng)，電工、物業(yè)管理站主任和店長(zhǎng)須簽字確認(rèn)；

2、物資采購(gòu)部根據(jù)庫(kù)存情況對(duì)采購(gòu)材料進(jìn)行審核，如有增減項(xiàng)，需與物業(yè)部溝通進(jìn)行需求確認(rèn)，如無異議，聯(lián)系供應(yīng)商下達(dá)采購(gòu)訂單。

三、物業(yè)物資驗(yàn)收管理

1、采購(gòu)材料到達(dá)后，采購(gòu)員通知物業(yè)部，由物業(yè)部對(duì)材料進(jìn)行驗(yàn)收，并辦理入庫(kù)手續(xù)（物業(yè)負(fù)責(zé)人簽字）。相關(guān)材料有：采購(gòu)合同、供貨單位發(fā)票（符合國(guó)家稅務(wù)規(guī)定）、發(fā)貨明細(xì)表、質(zhì)保書、使用說明書、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的采購(gòu)計(jì)劃、《驗(yàn)收單》等；

2、驗(yàn)收過程中如若發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量或數(shù)量問題，暫且不予以辦理入庫(kù)手續(xù)；

3、材料到貨一段時(shí)間，如出現(xiàn)問題，倉(cāng)管員應(yīng)即刻通知采購(gòu)員、物業(yè)部與供應(yīng)商進(jìn)行交涉，辦理退貨；

4、維修材料因急需原因或其他原因直接送至現(xiàn)場(chǎng)，倉(cāng)管員、物資管理部人員和物業(yè)人員須至現(xiàn)場(chǎng)辦理驗(yàn)收，同步辦理入庫(kù)手續(xù)、領(lǐng)用手續(xù)；

5、驗(yàn)收材料物業(yè)部必須保留存證。

四、物業(yè)物資領(lǐng)用管理

1、物業(yè)管理站主任、電工根據(jù)需求申請(qǐng)?zhí)顚懖牧项I(lǐng)用明細(xì)（領(lǐng)用人、物業(yè)負(fù)責(zé)人簽字），領(lǐng)取維修材料。物業(yè)部辦理出庫(kù)手續(xù)填寫出庫(kù)單，出庫(kù)單由物業(yè)部負(fù)責(zé)人簽字。

2、維修材料更換后由連鎖店店長(zhǎng)、行政副店長(zhǎng)在維修材料使用單上簽字確認(rèn)。對(duì)于更換下有變賣價(jià)值的材料由物業(yè)管理站主任或電工保存。由物業(yè)部結(jié)合財(cái)務(wù)統(tǒng)一變賣。

3、材料盤存物業(yè)部、財(cái)務(wù)每月度對(duì)采購(gòu)材料進(jìn)行盤點(diǎn)做到帳實(shí)相符。物業(yè)管理站、電工每月根據(jù)物業(yè)報(bào)修單、維修材料使用單匯總填寫月度材料使用明細(xì)。根據(jù)月度材料使用明細(xì)對(duì)照

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材料領(lǐng)用明細(xì)及剩余材料進(jìn)行盤點(diǎn)，將月度剩余維修材料上報(bào)物業(yè)部，由物業(yè)部統(tǒng)一登記臺(tái)賬。盤存表由物業(yè)負(fù)責(zé)人簽字后，財(cái)務(wù)留存?zhèn)錂n。

4、購(gòu)買維修材料報(bào)銷（物業(yè)物資需求申請(qǐng)）附件發(fā)票、入庫(kù)單、領(lǐng)用明細(xì)、出庫(kù)單、材料使用明細(xì)匯總，發(fā)票金額應(yīng)與材料使用匯總表金額一致，掃描上傳附件至系統(tǒng)流程。紙質(zhì)資料留存?zhèn)洳椤?/p>

五、維修剩余物資管理

1、對(duì)于使用后剩余材料，保管責(zé)任方為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)；

2、剩余材料的存放地點(diǎn)可選擇在物業(yè)管理站或管理門店倉(cāng)庫(kù)；

3、剩余材料的存儲(chǔ)需遵循安全存儲(chǔ)原則、先進(jìn)先出原則、整包整存原則、分區(qū)存放原則、快進(jìn)快出原則、重量對(duì)應(yīng)原則、合理利用倉(cāng)儲(chǔ)原則、同類歸一原則等八項(xiàng)原則，多整理，多通風(fēng)，多檢查，把所有隱患消除在萌芽狀態(tài)，確保貨物的存儲(chǔ)安全；

4、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)需按照月度做好《月度材料使用明細(xì)》臺(tái)賬，對(duì)剩余材料名稱、數(shù)量、領(lǐng)用時(shí)間、存放地點(diǎn)等填寫清楚；

5、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)，按照月度對(duì)對(duì)剩余材料進(jìn)行盤點(diǎn)對(duì)賬，對(duì)出現(xiàn)材料丟失、損壞的，按照相應(yīng)責(zé)任歸屬對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰。

六、舊件回收管理

1、供應(yīng)商回收：針對(duì)籌建店面以及閉店操作的門店，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)可與供應(yīng)商溝通，對(duì)舊件予以一定比例的回收，當(dāng)?shù)貙?duì)供應(yīng)商回收的材料做好臺(tái)賬登記，明確回收的供應(yīng)商名稱、材料名稱、數(shù)量、回收時(shí)間、責(zé)任人等；

2、變賣：當(dāng)?shù)匚飿I(yè)可與一些回收單位建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，對(duì)于不可利用的維修材料聯(lián)系回收單位進(jìn)行變賣，同步對(duì)變賣材料進(jìn)行臺(tái)賬登記，票據(jù)完整保留。材料變賣需當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)、總經(jīng)辦共同參與；

3、再利用：對(duì)于使用時(shí)間較短、有較大再利用價(jià)值的材料，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)可以選擇存放于管理門店倉(cāng)庫(kù)，或距離近期使用門店較近的門店倉(cāng)庫(kù)，如果材料數(shù)量較多或者占用面積較大，門店倉(cāng)庫(kù)無法進(jìn)行存放的，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)需與物流當(dāng)度進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)明確庫(kù)存占用的時(shí)間和庫(kù)存管理細(xì)則。再利用材料，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)需分別做好拆除前存放以及材料再利用臺(tái)賬登記，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符；

4、舊件盤點(diǎn)：舊件材料由當(dāng)?shù)刎?cái)務(wù)牽頭組織相關(guān)人員進(jìn)行盤點(diǎn)。

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第五篇：電梯安全使用管理手冊(cè)

電梯安全使用管理手冊(cè)

目錄

第一章、相關(guān)人員職責(zé) 第二章、操作人員守則 第三章、安全操作規(guī)程 第四章、常規(guī)檢查制度、第五章、維護(hù)保養(yǎng)制度 第六章、定期報(bào)檢制度 第七章、作業(yè)人員培訓(xùn)考核制度 第八章、意外事件和事故 第九章、技術(shù)資料檔案保管制度 第十章、鑰匙的管理制度 第十一章、電梯機(jī)房管理制度

電梯安全使用管理手冊(cè)

前 言

電梯（包括自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道和雜物電梯）作為涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備之一，國(guó)家對(duì)電梯的生產(chǎn)（制造、安裝、改造、維修）、檢驗(yàn)和使用實(shí)行監(jiān)督管理。根據(jù)國(guó)務(wù)院《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的規(guī)定，取得質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)的生產(chǎn)（制造、安裝、改造、維修保養(yǎng)）單位才能從事相應(yīng)的電梯施工活動(dòng)。根據(jù)規(guī)定，電梯使用單位應(yīng)當(dāng)建立健全特種設(shè)備安全管理制度和崗位安全責(zé)任制度。為正 確、安全地使用電梯，我司特制定本制度。

第一章、相關(guān)人員職責(zé)

一、主要負(fù)責(zé)人職責(zé)：

主要負(fù)責(zé)人是電梯安全使用的主要責(zé)任人，履行下列主要職責(zé)：

1．建立、健全電梯安全使用責(zé)任制，設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu)或者配備安全管理人員；

2、根據(jù)電梯使用特點(diǎn)和安全需要，配備電梯司機(jī)； 3．組織制定電梯安全使用相關(guān)規(guī)章制度和操作規(guī)程； 4．組織制定電梯意外事件和事故應(yīng)急救援預(yù)案； 5．保證電梯安全使用所需的必要投入，并有效實(shí)施； 6．督促、檢查電梯安全使用工作，及時(shí)消除事故隱患； 7．及時(shí)、如實(shí)向有關(guān)部門報(bào)告電梯使用過程中發(fā)生的安全事故。

二、安全管理人員職責(zé)：

電梯安全管理人員是電梯安全使用具體工作的負(fù)責(zé)人，對(duì)本單位電梯安全使用履行下列職責(zé)：

1．建立并管理電梯技術(shù)檔案，認(rèn)真填寫相關(guān)記錄。2．妥善保管好電梯層門鑰匙、機(jī)房鑰匙。

3．做好電梯使用登記或者變更、注銷手續(xù)工作，編制電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃，及時(shí)更換“安全檢驗(yàn)合格”標(biāo)志。

4．監(jiān)督、確認(rèn)電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯工作。

5．對(duì)電梯使用狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，糾正和阻止電梯使用過程中的違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理，情況緊急時(shí)，可以決定停止電梯使用，并及時(shí)向單位主要負(fù)責(zé)人報(bào)告。

6．負(fù)責(zé)組織實(shí)施電梯應(yīng)急救援預(yù)案的演習(xí)，參加電梯安全事故的調(diào)查處理工作。

三、操作人員職責(zé)

電梯操作人員是電梯安全使用的直接實(shí)施者，電梯操作人員應(yīng)履行下列職責(zé)： 1．嚴(yán)格執(zhí)行電梯操作規(guī)程和安全規(guī)章制度，及時(shí)糾正和阻止搭乘人員的違規(guī)行為，正確使用電梯。

2．做好電梯日常檢查工作，認(rèn)真填寫相關(guān)記錄。

3．做好日常清潔工作，保持電梯地坎清潔無雜物，轎內(nèi)物品放置整齊。4．配合電梯管理人員開展各項(xiàng)工作，配合電梯檢驗(yàn)、維保工作。

5．作業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)事故隱患或其他不安全因素，應(yīng)當(dāng)立即向電梯安全管理人員或單位主要負(fù)責(zé)人報(bào)告。

第二章、操作人員守則

為了規(guī)范電梯操作人員和電梯日常維護(hù)保養(yǎng)人員在進(jìn)行電梯操作是的行為,防止 由于違章作業(yè)而造成人身傷害事故和設(shè)備事故,提高其服務(wù)水平和職務(wù)質(zhì)量,電梯操作人員應(yīng)遵守以下幾點(diǎn)：

1、嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)特種設(shè)備的安全規(guī)定，服從管理。

2、電梯操作人員必須經(jīng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督特種設(shè)備安全監(jiān)察部門培訓(xùn)考核合格后，方可上崗

3、電梯操作人員必須嚴(yán)格遵守《電梯安全使用管理手冊(cè)》，不違章操作，違章指揮、違反勞動(dòng)紀(jì)律。

4、熟悉自己操作電梯的性能、原理、構(gòu)造、用途。

5、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，掌握新技術(shù)、新規(guī)程，不斷提高自身的技術(shù)水平。

6、及時(shí)報(bào)告電梯事故隱患，不使用故障電梯，不使用無安全合格標(biāo)志和安全標(biāo)志已過有效期的電梯，不使用未注冊(cè)登記的電梯

7、不擅自離崗，做到文明服務(wù)。

8、正確處理電梯運(yùn)行中出現(xiàn)的停車、沖頂、蹲底等情況。

第三章、安全操作規(guī)程

為保障本單位電梯安全使用，特制定本規(guī)程。電梯、自動(dòng)扶梯和雜物電梯安全管理人員、操作人員及乘用人員在管理、使用電梯、自動(dòng)扶梯、雜物電梯時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守本規(guī)程。

一、總則

1、管理、操作由專設(shè)人員負(fù)責(zé)，管理、操作人員必須取得國(guó)家特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門頒發(fā)的特種設(shè)備作業(yè)人員證書。

2、每日投入運(yùn)行前，應(yīng)由管理或操作人員開啟鑰匙，并進(jìn)行空載試運(yùn)行，在確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行無異常情況時(shí)，方能正式運(yùn)行。

3、多班制運(yùn)行時(shí)，管理或操作人員在上下班前后應(yīng)辦理交接班手續(xù)。

4、不允許裝運(yùn)易燃易爆危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，必須經(jīng)安全管理部門同意，并采取安全保護(hù)措施。

5、不允許超載運(yùn)行，電梯無超載限制功能時(shí)，操作人員必須嚴(yán)格限制進(jìn)入轎廂的人數(shù)或貨物的重量。

6、有司機(jī)和有、無司機(jī)二用電梯，操作人員在離開電梯前應(yīng)將電梯停在正常層站，使電梯處于停止或自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)，鎖好操縱箱門，將電梯鑰匙隨身帶離。

7、層門鑰匙（簡(jiǎn)稱三角鑰匙）由電梯管理部門保管，電梯、自動(dòng)扶梯、雜物電梯的操縱鑰匙由電梯管理或操作人員保管，電梯三角鑰匙應(yīng)與電梯操作鑰匙分開存放。不得出借電梯鑰匙、三角鑰匙給無作業(yè)人員資格證書的人來操縱和使用。

8、出現(xiàn)故障時(shí)，管理或操作人員應(yīng)及時(shí)通知維保單位，并協(xié)助維保人員完成合適的工作，服從維保人員的指揮，不得隨意離開自己的崗位，不得擅自對(duì)電梯進(jìn)行修理，非專業(yè)檢修人員不得上轎頂或者進(jìn)入自動(dòng)扶梯的驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)向站。

9、乘用人員應(yīng)服從管理或操作人員的指揮，或依照“安全須知”正確、文明地乘用電梯、自動(dòng)扶梯。

二、特殊規(guī)定：

1、電梯安全操作：

（1）不得采用電源開關(guān)或急停按鈕作為正常運(yùn)行中的中途停車；

（2）不得通過開啟安全窗來搬運(yùn)長(zhǎng)件貨物；

（3）轎廂頂部除電梯自身設(shè)備外，不得放置其他物品；

（4）運(yùn)送重量大的貨物時(shí)，應(yīng)將物件放置在電梯轎廂的中間位置，防止轎廂傾斜。

2、自動(dòng)扶梯安全操作：

（1）自動(dòng)扶梯在起動(dòng)或停止時(shí)，應(yīng)確認(rèn)梯級(jí)上無搭乘人員；

（2）自動(dòng)扶梯運(yùn)行時(shí)嚴(yán)禁隨意按動(dòng)急停按鈕，以免造成意外；

（3）乘客在搭乘扶梯時(shí)禁止將頭或身體伸出扶梯扶手以外的空間；

（4）禁止任何人在自動(dòng)扶梯上攀爬、玩耍，或?qū)⒓?xì)碎物品隨意丟棄在梯級(jí)上；

3、雜物電梯安全操作：

（1）雜物電梯未停靠在使用者所處樓層時(shí)，嚴(yán)禁拉動(dòng)廳門，或在運(yùn)行中將廳門用三角鑰匙打開；

（2）操作人員在裝運(yùn)貨物時(shí)，嚴(yán)禁人員進(jìn)入轎廂，嚴(yán)禁任何人搭乘雜物電梯；

（3）禁止一切對(duì)雜物電梯安全開關(guān)的短接或拆除行為。

第四章、常規(guī)檢查制度

安全管理人員應(yīng)經(jīng)常性地組織人員對(duì)電梯、自動(dòng)扶梯、雜物電梯使用狀況進(jìn)行日 檢、月檢和年檢，并督促電梯、自動(dòng)扶梯、雜物電梯維保單位的日常維保工作。

一、總則

1、電梯管理或操作人員應(yīng)每日對(duì)電梯進(jìn)行一次檢查；

2、電梯管理人員應(yīng)每月對(duì)電梯進(jìn)行月檢，并作出記錄；

3、電梯至少每十五天進(jìn)行一次維保；

4、每年電梯管理人員會(huì)同維保單位對(duì)電梯安全運(yùn)行狀況進(jìn)行一次評(píng)估。

二、日檢

（一）、電梯的日檢

操作（管理）人員每天至少全程乘電梯上、下各一次以評(píng)估安全運(yùn)行狀況，并重點(diǎn)觀察如下內(nèi)容：

1、平層；

2、層門的總體性能以及門保護(hù)裝置的有效性；

3、層站指示器、層站及轎廂操縱箱按鈕；

4、轎廂正常及應(yīng)急照明；

5、緊急報(bào)警裝置。

（二）、自動(dòng)扶梯的日檢，并重點(diǎn)觀察如下內(nèi)容：

1、運(yùn)行有無異常的振動(dòng)或者噪聲；

2、運(yùn)行、制動(dòng)等指令的有效性；

3、是否有異物卡入梯級(jí)、踏板或膠帶與梳齒板之間。

（三）、雜物電梯的日檢，并重點(diǎn)觀察如下內(nèi)容：

1、平層；

2、層門的總體性能以及門保護(hù)裝置；

3、層站指示器、到站提示、層站按鈕和急停開關(guān)。

三、月檢

1、安全標(biāo)志、“安全檢驗(yàn)合格”標(biāo)志的完好性；

2、日檢記錄及維保單位相關(guān)記錄的完整性；

3、底坑、井道、機(jī)房、驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)向站的安全性及漏水、滲水狀況；

4、通往保留給維修人員的房間、井道和機(jī)房和滑輪間的通道應(yīng)安全、暢通，并有充分的照明；

5、在明顯并且容易接近的地方放置適用的消防器材

第五章、維護(hù)保養(yǎng)制度

日常維護(hù)保養(yǎng)是保證電梯安全運(yùn)行、延長(zhǎng)電梯使用壽命的重要手段，《條例》規(guī)定電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的維保單位進(jìn)行，并做到：

1．安全管理人員應(yīng)根據(jù)電梯的情況確定具有相應(yīng)的維保單位，并簽訂維修保養(yǎng)合同，明確維保項(xiàng)目、周期。

2．電梯維保周期至少每十五日一次，必要時(shí)安全管理人員可根據(jù)電梯的運(yùn)行狀況要求增加維保的頻率，并在維保合同中予以明確。

3．電梯進(jìn)行維保時(shí)，安全管理人員應(yīng)及時(shí)、有效地通知相關(guān)使用人員，做好必要的安全防護(hù)措施，并為維保人員做好配合工作。

4．安全管理人員應(yīng)對(duì)維保工作的質(zhì)量進(jìn)行必要的監(jiān)督和檢查，對(duì)每次的維保工作予以簽字確認(rèn)，并將維保記錄存檔。

5．維保人員如未按規(guī)定周期進(jìn)行維保或維保質(zhì)量存在問題的，管理人員應(yīng)及時(shí)和維保單位協(xié)調(diào)，確保維保工作的正常進(jìn)行。

6．管理人員應(yīng)定期對(duì)維保合同進(jìn)行檢查，并在維保合同有限期滿前一個(gè)月簽訂下一周期的維保合同。

第六章、定期報(bào)檢制度

定期檢驗(yàn)是由專業(yè)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯是否能夠繼續(xù)安全使用進(jìn)行的一種監(jiān)督性檢驗(yàn)，是保證電梯安全運(yùn)行的重要手段，為保證定期檢驗(yàn)的有效實(shí)施，應(yīng)做到：

1、不得使用超過檢驗(yàn)合格有效期或者檢驗(yàn)不合格的電梯。

2、電梯定期檢驗(yàn)周期為一年，限速器校驗(yàn)周期為兩年，雜物電梯的限速器校驗(yàn)周期為五年。

3．電梯安全管理人員應(yīng)在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月，主動(dòng)向溫州市特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)中心提出定期檢驗(yàn)要求。

4．電梯安全管理人員在接到檢驗(yàn)受理通知后，應(yīng)及時(shí)通知維保單位安排相關(guān)的專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)配合檢驗(yàn)。

5．定期檢驗(yàn)時(shí)安全管理人員負(fù)責(zé)向檢驗(yàn)人員提供有關(guān)的技術(shù)資料，如實(shí)反映電梯使用情況，并為檢驗(yàn)人員提供必要的工作條件。

6．檢驗(yàn)不合格的電梯，管理人員應(yīng)及時(shí)委托有資格單位進(jìn)行整改，整改完畢后及時(shí)要求復(fù)檢，檢驗(yàn)合格的電梯方可繼續(xù)投入使用。

第七章、作業(yè)人員培訓(xùn)考核制度

作業(yè)人員具有良好的素質(zhì)是保證電梯安全使用的前提，《條例》規(guī)定特種設(shè)備作業(yè)人員應(yīng)經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門考核，并做到：

1、電梯操作和管理人員應(yīng)接受相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，取得由特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門頒發(fā)的“特種設(shè)備作業(yè)人員證書”后方可獨(dú)立上崗。

2、從事電梯操作和管理人員應(yīng)具備以下基本條件：

a)具有初中以上的文化程度，并且具備一定的機(jī)電基礎(chǔ)知識(shí)； b)身體健康，視力、聽力良好，無高血壓、心臟病、精神病等疾病； c)具有高度的工作責(zé)任心和良好的職業(yè)道德，工作踏實(shí)； d)具有良好的安全意識(shí)。

3、培訓(xùn)的方式包括內(nèi)部的崗位培訓(xùn)、電梯制造單位的使用和管理培訓(xùn)，以及特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門舉辦的特種設(shè)備作業(yè)人員上崗資格培訓(xùn)。

4、安全管理人員應(yīng)定期對(duì)作業(yè)人員開展內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容一般應(yīng)包括： a)安全生產(chǎn)和特種設(shè)備管理方面的現(xiàn)行法律法規(guī)； b)電梯相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)要求； c)電梯的基本結(jié)構(gòu)、工作原理、性能特點(diǎn)； d)電梯安全保護(hù)裝置的種類和作用； e)電梯的安全操作、應(yīng)急救援和日常管理； f)電梯的事故及防范； g)日常的安全教育等。

5、各種形式的培訓(xùn)考核均應(yīng)予以記錄，各種資格證書原件（或復(fù)印件）由人事部門統(tǒng)一保管，以方便管理和查閱。

6、作業(yè)人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新的相關(guān)知識(shí)，以適應(yīng)法律法規(guī)的變化和技術(shù)的發(fā)展。

7、人事部門應(yīng)及時(shí)安排電梯作業(yè)人員的換證考核工作，一般應(yīng)提前二個(gè)月向考核機(jī)構(gòu)報(bào)名；對(duì)于資格證書過期或復(fù)審不合格的不得再安排相應(yīng)的崗位。

第八章、意外事件和事故

應(yīng)急救援預(yù)案與演習(xí)制度

本單位每年至少一次進(jìn)行意外事件和事故緊急救援演習(xí)工作，演習(xí)情況記錄備查。意外事件和事故緊急救援預(yù)案

本議案旨在應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的安全事故和緊急狀態(tài)，維護(hù)正常的工作秩序，有效地預(yù)防事故、處置事故；高效、有序地組織事故搶救工作最大限度地減少人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。1 日常準(zhǔn)備

（1）電梯安全管理人員及操作人員必須熟知24小時(shí)電梯急修服務(wù)熱線，確保緊急情況下能及時(shí)通知專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

（2）電梯投入使用后由專人負(fù)責(zé)，該責(zé)任人必須熟悉電梯的各種功能，并能夠熟練操作。

（3）經(jīng)常檢查消防通道的暢通，各種標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰。

（4）經(jīng)常檢查轎廂內(nèi)的應(yīng)急報(bào)警和應(yīng)急照明是否有效。

（5）經(jīng)常檢查電梯的消防、地震、緊急供電裝置等功能是否可靠有效。

（6）經(jīng)常檢查機(jī)房門窗是否完好，防止突然降雨損壞電梯，汛期、臺(tái)風(fēng)季節(jié)如不使用電梯，應(yīng)停在頂層。2.緊急情況的處理和救援措施

（1）電梯進(jìn)水

電梯的轎廂、井道、機(jī)房等一旦發(fā)生進(jìn)水事故，應(yīng)立即使電梯就近平層，疏導(dǎo)乘客離開電梯，并使電梯保持在開門位置。同時(shí)應(yīng)迅速切斷電梯的動(dòng)力和照明電源，待電梯電氣部分完全晾干（或強(qiáng)制吹干）后方可送電進(jìn)行全面檢查。

（2）發(fā)生火警

大樓一旦發(fā)生火警，應(yīng)立即啟動(dòng)所有電梯的消防功能，使電梯返回基站，同時(shí)及時(shí)疏散樓內(nèi)人員，通過消防通道離開，不要乘坐電梯，并撥打“119”通知消防部門，并根據(jù)消防部門的要求做好電梯消防員運(yùn)行的配合工作。

（3）發(fā)生地震

如果得到地震預(yù)報(bào)，應(yīng)及時(shí)兼電梯停在基站并關(guān)閉電梯門切斷電梯電源；一旦突發(fā)地震，應(yīng)立即使電梯就近平層，使人員通過消防通道及時(shí)撤離。

（4）人員被困轎廂

電梯因停電或發(fā)生故障而停在非平層區(qū)域造成人員被困時(shí)，應(yīng)首先安慰被困人員，確定轎廂位置，同時(shí)迅速至機(jī)房切斷電梯電源，采用手動(dòng)盤車裝置將轎廂移至平層區(qū)，打開層門救出被困人員。

（5）其它緊急情況

當(dāng)電梯出現(xiàn)其它的嚴(yán)重故障或緊急情況時(shí)，應(yīng)迅速停止電梯的使用，及時(shí)通知維修人員對(duì)電梯進(jìn)行全面檢查，未排除故障的不得投入使用。二．意外事件和事故的緊急救援演習(xí)

每年至少一次進(jìn)行意外事件和事故緊急救援演習(xí)工作，該演習(xí)應(yīng)結(jié)合本單位與本地區(qū)的具體情況，對(duì)可能出現(xiàn)的意外事件和事故進(jìn)行有針對(duì)的救援演習(xí)。

每次演習(xí)可針對(duì)一種情況，也可結(jié)合多種情況綜合演習(xí)。演習(xí)結(jié)束后電梯安全管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)做好記錄工作，填寫意外事件和事故的緊急救援演習(xí)記錄表，針對(duì)出現(xiàn)的問題和不足，認(rèn)真總結(jié)，做好整改工作。

第九章、技術(shù)資料檔案保管制度

安全技術(shù)檔案是方便日常管理、提供工作見證，體現(xiàn)管理水平的重要資料，《條例》規(guī)定安全技術(shù)檔案的管理應(yīng)做到：

1．電梯管理部門（管理人員）應(yīng)建立每臺(tái)電梯的技術(shù)檔案，內(nèi)容至少包括： a)《特種設(shè)備注冊(cè)登記表》；

b)電梯的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明、電氣原理圖等隨機(jī)文件以及安裝技術(shù)文件和資料；

c)電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)、定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄； d)電梯的日常使用狀況記錄；

e)電梯及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù) 保養(yǎng)記錄；

f)電梯的運(yùn)行故障與事故的記錄和緊急救援演習(xí)記錄； g)日常維護(hù)保養(yǎng)合同； h)檢驗(yàn)合格標(biāo)志復(fù)印件；

2．每臺(tái)電梯均應(yīng)進(jìn)行編號(hào)，以便日常管理。

3．相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)填寫有關(guān)記錄，并存入相應(yīng)的技術(shù)檔案。

4．技術(shù)檔案由電梯安全管理人員負(fù)責(zé)保管，其他人員如需使用，應(yīng)辦理借用登記手續(xù)，用完后及時(shí)歸還。

5．電梯技術(shù)檔案為永久保存，只有當(dāng)該電梯報(bào)廢或拆除后技術(shù)檔案方可銷毀。

第十章、鑰匙的管理制度

根據(jù)電梯規(guī)范規(guī)定電梯安全運(yùn)行相關(guān)的電梯鑰匙，應(yīng)由指定的管理部門及管理人員嚴(yán)格管理。加強(qiáng)安全防范意識(shí)，預(yù)防非指定管理人員對(duì)電梯鑰匙的錯(cuò)誤操作，從而導(dǎo)致安全事故的發(fā)生，并引起電梯重要零配件被盜等事件的發(fā)生。因此必需做到如下幾點(diǎn)： 1.在任何情況下應(yīng)做好電梯鑰匙的交接工作，保證做到正確使用，特別要預(yù)防電梯鑰匙的丟失及誤操作。

2.電梯鑰匙未經(jīng)主管部門人員同意，不得隨意使用。因工作需要使用時(shí)應(yīng)做好記錄。3.電梯維修人員不得將自己的電梯鑰匙借給非有關(guān)人員使用。4.電梯鑰匙使用完畢后必須及時(shí)交回管理部門，并放回原處。5.電梯鑰匙包括：廳門三角鑰匙、轎內(nèi)檢修鑰匙、機(jī)房鑰匙。

6.使用廳門三角鑰匙時(shí)應(yīng)注意：當(dāng)用三角鑰匙打開層門時(shí)，應(yīng)看清電梯是否停在本層，以防踏空；上轎頂前先打急停開關(guān)，后把電梯置檢修位置，確認(rèn)可以上轎頂時(shí)方可上轎頂。

第十一章、電梯機(jī)房管理制度

1、電梯專用機(jī)房應(yīng)標(biāo)有“機(jī)房重地、閑人免進(jìn)”字樣，應(yīng)做到隨時(shí)上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管；

2、機(jī)房通道暢通，通風(fēng)良好，照明滿足要求，門窗開關(guān)靈活，任何季節(jié)機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)保持在5~40℃之間；

3、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持干凈、整潔、嚴(yán)禁存放易燃易爆或危險(xiǎn)物品，不準(zhǔn)堆放其它雜物；

4、機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內(nèi)；

5、電梯機(jī)房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生；

6、閑雜人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若因工作需要需要確定進(jìn)入時(shí)，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，并在專業(yè)人員陪同下進(jìn)入機(jī)房；

7、未取得“特種作業(yè)操作證”人員不得隨意動(dòng)用，操作電梯設(shè)備；

8、由專業(yè)人員依據(jù)《安全操作規(guī)程》規(guī)定，保持機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無腐蝕、無油漬、無污物。

附：電梯安全操作規(guī)程及制度

電梯駕駛?cè)藛T安全操作規(guī)程

1、目的和范圍

1.1目的

為防止電梯操作過程中發(fā)生事故，保護(hù)電梯司乘人員的安全和承載貨物的安全。

1.2范圍

規(guī)定電梯安全操作的方法，電梯駕駛?cè)藛T所應(yīng)遵守的操作規(guī)范，步驟。

2、安全操作規(guī)程

2.1基本要求

2.1.1電梯駕駛?cè)藛T必須是身體健康，無妨礙本工種工作疾病的人員。

2.1.2電梯駕駛?cè)藛T必須經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門的安全技術(shù)培訓(xùn)合格后方可上崗。

2.1.3電梯駕駛?cè)藛T必須熟悉所操作電梯的性能、功能，認(rèn)真閱讀本臺(tái)電梯的使用維護(hù)說明書。

2.1.4電梯駕駛?cè)藛T必須操作有安全合格標(biāo)志的電梯。

2.2電梯行駛前的檢查和準(zhǔn)備。

2.2.1開啟層門進(jìn)入轎廂之前，需要注意轎廂是否停在該層。

2.2.2轎廂內(nèi)必須有足夠的照明，在使用前必須先將照明燈打開。

2.2.3每天開始工作前，將電梯上下空載運(yùn)行數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用。

2.2.4層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門、轎門未關(guān)閉時(shí)電梯不能正常啟動(dòng)。

2.2.5平層精確度應(yīng)無明顯變化。

2.2.6經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、層門及乘客可見部分。

2.3電梯在行駛中應(yīng)注意：

2.3.1在服務(wù)時(shí)間內(nèi)，不可擅自離崗，如必須離崗時(shí)或電梯停用時(shí)，應(yīng)斷開電源并將廳門關(guān)閉鎖好。

2.3.2駕駛員應(yīng)負(fù)責(zé)監(jiān)督控制轎廂的載重量，不得超載使用電梯，乘客電梯不允許作貨梯使用。

2.3.3不允許裝載易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需經(jīng)電梯安全管理負(fù)責(zé)人員同意和批準(zhǔn)并制定安全保護(hù)措施后才可裝運(yùn)。

2.3.4嚴(yán)禁在層門開啟的情況下，啟動(dòng)或保持電梯檢修和正常運(yùn)行狀態(tài);也不允許用檢修操作來代替正常電梯運(yùn)行操作。

2.3.5電梯的廳門、層門電氣開關(guān)等安全裝置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到應(yīng)有的安全作用。

2.3.6不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長(zhǎng)物件。

2.3.7應(yīng)勸阻乘客在行駛中，勿倚靠在轎廂門上。

2.3.8轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。

2.3.9當(dāng)電梯運(yùn)行時(shí)不得對(duì)電梯進(jìn)行擦油、潤(rùn)滑等工作或?qū)﹄娞莶考M(jìn)行修理。

2.3.10在行駛中應(yīng)用撳扭開關(guān)或手柄開關(guān)來“開”或“停”，不可利用電源開關(guān)或限位開關(guān)等安全裝置來“開”或“停”電梯，更不可利用物件塞住控制開關(guān)來開動(dòng)轎廂上下運(yùn)行。

2.3.11行駛中，駕駛?cè)藛T和隨乘人員不可把手、頭、腳伸出轎外，也不可在廳門外把手、頭、腳伸入井道內(nèi)，以防軋碰事故。

2.4當(dāng)發(fā)生以下故障時(shí)，電梯應(yīng)立即停用，并報(bào)管理人員或檢修人及時(shí)進(jìn)行修理。

2.4.1層、轎門關(guān)閉后電梯不能正常行駛;

2.4.2電梯速度顯著變化時(shí);

2.4.3層、轎門關(guān)閉前電梯自行行駛時(shí);

2.4.4行駛方向與選定方向相反時(shí);

2.4.5內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈時(shí)(駕駛員應(yīng)立即撳按急停按鈕);

2.4.6發(fā)覺有異常噪聲，較大振動(dòng)和沖擊時(shí);

2.4.7當(dāng)轎廂在額定載重下，有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí);

2.4.8安全鉗誤動(dòng)作時(shí);

2.4.9接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時(shí);

2.4.10發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)出焦熱的臭味時(shí);

2.5電梯發(fā)生緊急事故時(shí)的操作。

2.5.1因電梯安全裝置動(dòng)作或外電停電而中途停機(jī)時(shí)，一方面告訴乘客不要驚慌，嚴(yán)禁撥門外逃，一方面通過電梯廂內(nèi)的緊急報(bào)警裝置通知外界前來救助。

2.5.2電梯突然失控發(fā)生超速運(yùn)行，雖然斷電，還無法控制時(shí)，可能造成鋼絲繩斷裂而使轎廂墜落，或可能因漏電而造成轎廂自動(dòng)行駛的，駕駛?cè)藛T首先應(yīng)按撳急停按鈕，斷開電源，就近停層。如電梯繼續(xù)運(yùn)行，則應(yīng)重新接通電源，操作按鈕使電梯逆向運(yùn)行，如果轎廂仍自行行駛無法控制，應(yīng)再切斷電源，駕駛?cè)藛T應(yīng)保持冷靜，等待安全裝置自動(dòng)發(fā)生作用，使轎廂停止，切勿跳出轎廂，同時(shí)告訴隨乘人員將腳跟提起，使全身重量由腳尖支撐，并用手扶住轎廂，以防止轎廂沖頂或沖底而發(fā)生傷亡事故。

2.5.3發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，應(yīng)切斷電源立即報(bào)告有關(guān)部門前來?yè)尵龋陔娫次辞袛嗲皯?yīng)用干粉、1211或二氧化碳等滅火機(jī)進(jìn)行撲救。

2.5.4遇井道底坑積水和底坑內(nèi)電氣設(shè)備被浸在水中，應(yīng)將全部電源切斷后，方可把水排除掉，以防發(fā)生觸電事故。

2.5.5電梯發(fā)生事故，駕駛?cè)藛T必須立即停車，搶救受傷人員，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，移動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)須設(shè)好標(biāo)記，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，聽候處理。

2.6電梯使用完畢后的操作。

2.6.1寫好當(dāng)班設(shè)備運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)存在故障分別轉(zhuǎn)告接班人及有關(guān)部門及時(shí)處理。

2.6.2做好轎廂四壁底板各層站廳門地坎的垃圾和廳門口的清潔衛(wèi)生工作。

2.6.3將電梯停靠在基站，關(guān)掉電梯內(nèi)電源開關(guān)，層樓指示，轎廂照明，關(guān)閉鎖上電梯廳門、轎門，防止他人進(jìn)入轎廂內(nèi)開動(dòng)電梯。

2.6.4在潮汛期間，工作結(jié)束或工作時(shí)基站受潮汛影響，電梯應(yīng)開離基站。

電梯日常檢查安全操作規(guī)程

1、目的和范圍

1.1目的

為保障電梯日常檢查人員在從事其職責(zé)范圍內(nèi)的工作時(shí)的安全，保證電梯能正常安全運(yùn)行。

1.2范圍

1.2.1規(guī)定電梯日常檢查人員應(yīng)遵守的安全操作的方法、步驟。

1.2.2電梯日常檢查內(nèi)容按《日常(月度)檢查表》進(jìn)行，并負(fù)責(zé)營(yíng)救被困在電梯轎廂內(nèi)的人員等工作。

2、基本要求

2.1電梯日常檢查人員必須是身體健康，無妨礙本工種工作疾病的人員單任。

2.2電梯日常檢查人員必須經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門的安全技術(shù)培訓(xùn)合格后方可上崗。

2.3電梯日常檢查人員作業(yè)時(shí)必須穿帶好相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用品。

2.4電梯在開始進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)在電梯每層廳門口設(shè)置好醒目的安全警告標(biāo)志和防護(hù)欄。

2.5負(fù)責(zé)電梯三角鑰匙的保管和使用，不能將三角鑰匙轉(zhuǎn)交他人。使用三角鑰匙開啟層門時(shí)應(yīng)看清轎廂是否停靠在本層站。

3、安全作業(yè)規(guī)程

3.1電梯在作檢查或在試車過程中，不得載客或載貨，禁止非工作人員進(jìn)入檢查區(qū)域。

3.2電梯在檢查時(shí)所用便攜式照明燈具必須采用36伏以下的安全電壓，且應(yīng)有防護(hù)罩。

3.3在對(duì)轎底裝置和底坑進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)首先檢查制動(dòng)器的可靠性，切斷底坑內(nèi)電梯的安全回路，方可開展工作。底坑、機(jī)房、轎頂不得同時(shí)作業(yè)。

3.4電梯檢查時(shí)必須設(shè)備監(jiān)護(hù)人。監(jiān)護(hù)人員的職責(zé)是采取措施保護(hù)檢查人員的安全;在緊急情況下切斷電源，呼救;工作完畢后負(fù)責(zé)清理場(chǎng)地，不準(zhǔn)留下工具零件。監(jiān)護(hù)人員可由電梯駕駛?cè)藛T或日常檢查人員單任，并保持相互呼應(yīng)。

3.5在轎頂作業(yè)應(yīng)合上檢修開關(guān)。在轎頂須停車較長(zhǎng)時(shí)間保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在廳門口，一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎頂探身到另一井道檢查電梯。在轎頂作檢查時(shí)電梯只能作檢修運(yùn)行。

3.6嚴(yán)禁檢查人員拉吊井道電纜線，以防止電纜線被拉斷。

3.7電梯檢查注意事項(xiàng)：

(1)非檢查人員不得擅自進(jìn)行作業(yè)，檢查時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心;

(2)工作完畢后要裝回安全罩及檔板，清理工具、不得留工具在設(shè)備內(nèi);

(3)離去前拆除加上的臨時(shí)線路，電梯檢查正常后方可使用。

3.8緊急救助措施

3.8.1當(dāng)有人員被關(guān)在電梯轎廂內(nèi)時(shí)，電梯日常檢查人員應(yīng)先判斷電梯轎廂所在位置，然后實(shí)施緊急救助。營(yíng)救工作必須要有兩人協(xié)助操作。

3.8.2電梯在開鎖區(qū)內(nèi)故障停機(jī)，可用三角鑰匙直接打開廳門后營(yíng)救被困人員。

3.8.3電梯停在非開鎖區(qū)域時(shí)

首先斷開總電源開關(guān)，告訴被困人員在轎廂內(nèi)不要驚慌，不能擅自撥門外逃，然后，一個(gè)人用電梯專用工具打開制動(dòng)器，一個(gè)人用盤車手輪根據(jù)就近停靠，輕便停靠的原則將電梯慢慢地向上或向下盤車(若出現(xiàn)電梯不能控制的現(xiàn)象應(yīng)立即使制動(dòng)復(fù)位)，至電梯開鎖區(qū)，然后用三角鑰匙打開廳門，營(yíng)救被困人員。3.9日常檢查完工后應(yīng)做好相應(yīng)的記錄。

電梯定期報(bào)檢制度

1、目的和范圍

1．1目的

為使電梯保持正常的、安全的工作狀態(tài)，防止由電梯而造成的人身傷亡事故 和重大設(shè)備事故的發(fā)生。1．2范圍

1．2．1適合于電梯按《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的要求向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)電梯定期檢驗(yàn)。

1．2．2也適合于按單位內(nèi)部設(shè)備管理制度的規(guī)定要求進(jìn)行的定期檢驗(yàn)的報(bào)檢工作。

2、職責(zé)

電梯安全管理人員負(fù)責(zé)向有關(guān)部門報(bào)告電梯定期檢驗(yàn)工作。

3、定期報(bào)檢制度

3．1電梯安全管理人員在電梯安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志有效期滿前一個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)定期檢驗(yàn)。

3．2電梯停用一年后重新啟用，或發(fā)生重大的設(shè)備事故和人員傷亡事故，或經(jīng)受了可能影響其安全技術(shù)性能的自然災(zāi)害（如火災(zāi)、水淹、地震、雷擊、大風(fēng)等），應(yīng)進(jìn)行設(shè)備大修，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后放可投入使用。

3．3申請(qǐng)定期檢驗(yàn)前，電梯維保單位應(yīng)對(duì)電梯的機(jī)械各部件和電氣設(shè)備以及各輔助設(shè)施進(jìn)行一次全面的檢查和維修，并按技術(shù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一次全面的安全性測(cè)試。

3．4未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

電梯日常檢查制度

一、每天觀察電梯的運(yùn)行情況（上下運(yùn)行、換速、開門、平層等）。每日機(jī)房巡視時(shí)，必須檢查曳引機(jī)各傳動(dòng)部位狀況。

二、檢查電動(dòng)機(jī)和曳引機(jī)減速箱油位是否符合要求。檢查控制柜、配電柜及其他電氣設(shè)備的端子，有無松動(dòng)燒壞現(xiàn)象。

三、檢查斷路器、接觸器各觸點(diǎn)有無打火、拉弧現(xiàn)象。

四、檢查各接地點(diǎn)是否符合要求。

五、檢查限速器工作運(yùn)行情況，及時(shí)加油。各內(nèi)選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。

六、檢查安全保護(hù)裝置的各種安裝參數(shù)和動(dòng)作試驗(yàn)狀態(tài)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

七、檢查轎廂照明和風(fēng)扇。各指示燈，更換損壞的部件。

八、檢查消防梯的消防功能。

九、每月檢查導(dǎo)靴及靴襯。檢查井道位置傳感器等。

十、每月檢查轎頂檢修開關(guān)及上、下強(qiáng)迫緩速開關(guān)。檢查并調(diào)整鋼絲繩張力。

十一、每月清潔機(jī)房、清掃轎頂及底坑衛(wèi)生。檢查緩沖器油位及復(fù)位情況。

十二、每月檢查井道隨行電纜。檢查平衡鏈懸掛及轉(zhuǎn)動(dòng)情況。

十三、每月檢查廳轎門相關(guān)尺寸，并作相應(yīng)的調(diào)整。

十四、每月檢查及調(diào)整制動(dòng)器的制動(dòng)力矩及制動(dòng)器閘瓦工作狀況。

十五、每月清潔地坎滑道衛(wèi)生及雜質(zhì)，使房門和轎廂門無阻塞。

十六、每月檢查、調(diào)整開關(guān)門機(jī)構(gòu)及上、下端站的換速、限位開關(guān)，使其位置正確，功能可靠。電梯整機(jī)性能的調(diào)整檢查，必須有記錄，并存檔。

電梯鑰匙使用管理制度

1、三角鑰匙必須由經(jīng)過培訓(xùn)并取得特種設(shè)備操作證的人員使用。其它人員不得使用。

2、使用的三角鑰匙上必須附有安全警示牌或在三角鎖孔的周邊貼有警示牌：注意禁止非專業(yè)人員使用三角鑰匙，門開啟時(shí)先確定轎廂位置。

3、必須指定一名或多名具有一定機(jī)電知識(shí)的人員作為電梯管理員，負(fù)責(zé)電梯的日常管理；對(duì)電梯數(shù)量較多的單位，電梯管理員應(yīng)取得特種設(shè)備操作證。

4、電梯管理員應(yīng)負(fù)責(zé)收集并管理電梯鑰匙（包括操縱箱、機(jī)房門鑰匙、電鎖鑰匙、廳門開鎖三角鑰匙）；如果電梯管理員出現(xiàn)變動(dòng)則應(yīng)做好三角鑰匙的交接工作。

5、嚴(yán)禁任何人擅自把三角鑰匙交給無關(guān)人員使用；否則，造成事故，后果自負(fù)。

6、三角鑰匙的正確使用方法：

（1）打開廳門時(shí)，應(yīng)先確認(rèn)轎廂位置；防止轎廂不在本層，造成踏空墜落事故；（2）打開廳門口的照明，清除各種雜物，并注意周圍不得有其它無關(guān)人員；（3）把三角鑰匙插入開鎖孔，確認(rèn)開鎖的方向；

(4）操作人員應(yīng)站好，保持重心，然后按開鎖方向，緩慢開鎖；

（5）門鎖打開后，先把廳門推開一條約100mm寬的縫，取下三角鑰匙，觀察井道內(nèi)情況，特別是注意此時(shí)廳門不能一下開得太大。

（6）操作人員在開鎖完成后，應(yīng)確認(rèn)廳門已可靠鎖閉。

電梯應(yīng)急救援預(yù)案

為了保障電梯乘客在乘梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)能夠得到及時(shí)解救，幫助人們應(yīng)對(duì)電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導(dǎo)致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設(shè)備安全，特制定如下電梯應(yīng)急救援預(yù)案和應(yīng)急處理措施。

一、電梯的應(yīng)急管理

1、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及其他相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)電梯運(yùn)行的安全管理。

2、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。

3、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。

4、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。

5、電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位，同時(shí)由本單位專業(yè)人員實(shí)施力所能及的處理。

6、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明注意事項(xiàng)等方式，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對(duì)緊急情況的常識(shí)。

二、電梯使用管理單位接報(bào)電梯緊急情況的處理程序：

①值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號(hào)后，應(yīng)當(dāng)立即通知本單位專業(yè)人員（持證）到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)通知電梯維保單位。

②值班人員應(yīng)用電梯配置的通訊設(shè)備或其它可行的方式，詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困人員應(yīng)注意的事項(xiàng)。

③值班人員應(yīng)當(dāng)了解電梯轎廂所停的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其它危險(xiǎn)因素等情況，如有緊急情況應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)部門和單位報(bào)告。

④電梯使用管理單位的專業(yè)人員（持證）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后可先行實(shí)施救援程序，如自行救助有困難，應(yīng)當(dāng)配合電梯維保單位或電梯救援中心實(shí)施救援。

三、電梯應(yīng)急救援

（一）電梯困人應(yīng)急救援預(yù)案

1、乘客在遇到電梯緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取以下求救和自我保護(hù)措施： ①通過警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進(jìn)行救援。②與電梯轎廂門保持一定距離，以防轎廂門突然打開。

③在救援人員達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體任何部位伸出電梯轎廂外。

④保持鎮(zhèn)靜，可做抱頭屈膝，以減輕電梯急停時(shí)對(duì)人體造成的傷害。

2、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的救援專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)先判別電梯轎廂所處的位置在實(shí)施救援。

A、電梯轎廂高于或低于平層位置0.5米以上時(shí)，執(zhí)行如下救援程序： ①至少需要3名專業(yè)人員（持證）迅速趕往機(jī)房。

②關(guān)閉電梯總電源（應(yīng)保留照明電源），然后根據(jù)平層圖的標(biāo)示判斷電梯轎廂所處樓層。

③由一人安裝手動(dòng)盤車輪，確認(rèn)安裝完畢后，由兩人握持盤車輪，一人用松閘扳手緩慢松閘，再根據(jù)轎廂所在位置的就近樓層緩慢盤車至平層位置，松開松閘扳手。

④用層門開鎖鑰匙打開電梯層門、轎廂門。⑤疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客因恐慌引發(fā)的騷亂。⑥重新關(guān)好電梯層門、轎廂門。

⑦在電梯沒有排除故障前，應(yīng)在各層門處設(shè)置禁用電梯的指示牌。B、如電梯轎廂高于或低于平層位置0.5米以內(nèi)時(shí)，執(zhí)行如下救援程序： ①關(guān)閉電梯總電源（應(yīng)保留照明電源）。②用層門開鎖鑰匙打開電梯層門、轎廂門。③疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客因恐慌引發(fā)的騷亂。④重新關(guān)好電梯層門、轎廂門。

⑤在電梯沒有排除故障前，應(yīng)在各層門處設(shè)置禁用電梯的指示牌。

（二）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯使用采取以下應(yīng)急措施：

1、立即向消防部門報(bào)警。

2、由專業(yè)人員（持證）按下電梯的消防按鈕（電梯有消防功能），使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，以供消防人員使用；對(duì)于無消防功能的電梯，應(yīng)立即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運(yùn)行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂層門、轎廂門，切斷電梯總電源（包括照明電源）。

3、井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，立即停止運(yùn)行，疏導(dǎo)乘客安全撤離，切斷電源，用滅火器進(jìn)行滅火。

4、有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠(yuǎn)離火災(zāi)區(qū)，或交給消防人員使用。

5、相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即停止運(yùn)行電梯，以避免因火災(zāi)停電造成的困人事故。

（三）發(fā)生地震時(shí)，電梯使用采取以下應(yīng)急措施：

1、已發(fā)布地震預(yù)報(bào)的，應(yīng)根據(jù)地方政府發(fā)布的緊急處理措施，決定是否停用電梯電梯，何時(shí)停用。

2、震前沒有發(fā)生臨震預(yù)報(bào)而突發(fā)地震的，如強(qiáng)度較大在電梯內(nèi)有震感時(shí)，應(yīng)立即停止運(yùn)行，疏導(dǎo)乘客安全撤離。

3、地震后應(yīng)當(dāng)由專業(yè)人員（持證）對(duì)電梯進(jìn)行檢查和調(diào)試運(yùn)行，正常后方可恢復(fù)使用。

（四）發(fā)生濕水時(shí)，在對(duì)建筑設(shè)施及時(shí)采取堵漏措施的同時(shí)，電梯還應(yīng)采取如下應(yīng)急措施：

1、當(dāng)樓層發(fā)生水淹沒而使井道或底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)當(dāng)將電梯轎廂停于進(jìn)水層的上兩層，切斷總電源。

2、如機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停止運(yùn)行，切斷進(jìn)入機(jī)房的所有電源，并及時(shí)處理漏水的情況。

3、對(duì)已經(jīng)濕水的電梯，要及時(shí)進(jìn)行除水除濕處理，在確認(rèn)已經(jīng)處理后，經(jīng)試運(yùn)行無異常無誤，方可恢復(fù)使用。

4、電梯恢復(fù)使用后，要詳細(xì)填寫濕水檢查報(bào)告，對(duì)濕水原因、處理方法、防范措施等紀(jì)錄清楚并存檔。

（五）電梯使用管理單位的事故善后處理工作：

1、如有乘客重傷，應(yīng)當(dāng)按事故報(bào)告程序進(jìn)行緊急事故報(bào)告。

2、向乘客了解事故發(fā)生的經(jīng)過，會(huì)同事故調(diào)查部門調(diào)查電梯故障原因，協(xié)助做好相關(guān)的取證工作。

3、如屬電梯故障所致，應(yīng)當(dāng)督促電梯維保電位盡快檢查并修復(fù)。

4、及時(shí)向相關(guān)部門提交事故情況匯報(bào)資料。