第一篇：拆遷引發(fā)農(nóng)村宅基地糾紛的解決與預(yù)防

拆遷引發(fā)農(nóng)村宅基地糾紛的解決與預(yù)防

隨著城市化進程的不斷地加快，農(nóng)村拆遷工作的總量以及因拆遷引發(fā)的民間糾紛也在不斷增加。以南邵鎮(zhèn)為例，自2006年正式開始拆遷以來，共拆遷了1470多戶民宅，涉及5890名被拆遷人，因此引發(fā)的各類糾紛達(dá)122件，占到了拆遷總量的8.3%。這些糾紛如果不能妥善解決，將直接影響拆遷工作進度和社會和諧發(fā)展。現(xiàn)就南邵鎮(zhèn)近年來在民宅拆遷工作中遇到的糾紛和問題淺析如下：

一、糾紛的分類

因拆遷產(chǎn)生的糾紛，大致分為鄰里糾紛和家庭糾紛兩大類。按糾紛發(fā)生的時間，又可分為：拆遷前糾紛、拆遷中糾紛、拆遷后糾紛。主要集中在宅基地相鄰關(guān)系糾紛、宅基地買賣糾紛、離異后男女雙方的拆遷補償分配糾紛、宅基地財產(chǎn)分割糾紛與繼承糾紛、拆遷后回遷樓分配糾紛等問題上。

二、糾紛的分析

1、宅基地使用權(quán)糾紛，主要發(fā)生在鄰里之間。這類糾紛，又可分為鄰里間的宅基地使用權(quán)糾紛和宅基地使用面積爭議糾紛。鄰里間的宅基地使用權(quán)糾紛產(chǎn)生原因有兩種，一是通過繼承自然院落而取得的，二是為了“搶陽”在每次建房時都擅自將自家宅基地向東擴一點點逐漸造成的。這兩種糾紛的當(dāng)事人多數(shù)都很難分清鄰里雙方的宅基地界限。一旦發(fā)生糾紛，常用語都是“老墻基一直就在××處”。宅基地使用面積爭議糾紛的原因，多與程序有關(guān)：當(dāng)初在辦理《宅基地使用權(quán)證》或《建房批示》時，很多村民采取少報宅基地實際面積來規(guī)避宅基地面積的納稅政策，時任村干部的丈量人也存在估算尺寸的行為，結(jié)果就出現(xiàn)了許多《宅地地使用權(quán)證》上的標(biāo)注面積往往小于實際使用面積的情況。當(dāng)發(fā)生糾紛時，《宅地地使用權(quán)證》失去了證明作用。遇到拆遷時，糾紛當(dāng)事人更是寸土不讓、百般爭辯。

2、宅基地買賣糾紛，基于出賣人的兩種反悔理由：一種是賣方村民直接反悔宅基地及房屋的買賣行為，要求廢止買賣合同；另一種是賣方間接反悔宅基地的買賣行為，聲稱只賣了房子沒賣宅基地。遇到拆遷，出賣人反悔的最終目的都是為了索要宅基地補償款。

3、離異后的男女雙方拆遷補償分配糾紛。癥結(jié)是：離婚前，宅基地審批人只針對其中一人，訴訟或協(xié)議離婚時又只對房屋的分割和所有權(quán)進行了認(rèn)定，宅基地因無法分割未作為離婚分割項。拆遷補償時，同一塊宅基地上的不同房屋所有權(quán)便產(chǎn)生了宅基地面積、主體、分割等各種分歧。

4、宅基地財產(chǎn)分割與繼承糾紛，多由于歷史和傳統(tǒng)原因造成：首先，按農(nóng)村的風(fēng)俗習(xí)慣，除一個子女與父母同住父母的宅基地外，其他符合宅基地審批條件的子女都由父母為其申請宅基地建房。遇到拆遷時，與父母同住子女會因“沒有”宅基地而感到吃虧，其他已有宅基地的子女為了再從面積較大的老宅基地里“分羹”，也會以種種理由引發(fā)糾紛。其次，與父母同住的子女在翻建房屋時，都會將《宅地地使用權(quán)證》上父母的名字更換成自己的名字，因此當(dāng)父母的老房屋滅失后，其他兒女就趁拆遷補償之機回來要求繼承或分割父母的財產(chǎn)。

5、拆遷后的回遷樓分配糾紛。貨幣補償與回遷樓安置的拆遷政策，是按被拆遷戶的戶內(nèi)人口情況購置回遷安置房，與父母共同生活的子女，可與父母合并購房。但由于當(dāng)事人往往只考慮合并購房的面積、間數(shù)、套數(shù)，而忽略了父母與同住子女在合并購房的補償款投入比例，就為合并購房后產(chǎn)生家庭內(nèi)部糾紛埋下了極大的隱患。

三、存在不足

拆遷工作中出現(xiàn)的各類矛盾糾紛，暴露了基層工作存在的許多不足之處。包括：

1、村級調(diào)解組織的防范意識差。三年一屆的任期制，使許多村干部為了不得罪“鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親”的村民們，都采取了不做調(diào)解筆錄、不做《調(diào)解協(xié)議》、不留調(diào)解檔案，為防止同類糾紛的反復(fù)留下了后遺癥。

2、調(diào)解工作不到位。在許多地方，拆遷工作的開始也意味著矛盾糾紛的抬頭，使調(diào)解工作處于被動應(yīng)付、調(diào)結(jié)難的困境。

3、調(diào)解力量單薄。當(dāng)拆遷補償糾紛像潮水般涌來時，村級調(diào)解組織由于知識、能力、地位等方面的差異，基本處于“消息樹”的地位，很難發(fā)揮“第一道防線”的作用；鎮(zhèn)（街道）級調(diào)解組織則由于人員、精力、時間的制約，被拖入能調(diào)不能防的戰(zhàn)局，應(yīng)接不暇。

四、拆遷糾紛的預(yù)防與解決

解決問題的關(guān)鍵，在于通過分析問題的特點和規(guī)律，找到問題的根源，有針對性地采取措施提早預(yù)防與解決。根據(jù)南邵鎮(zhèn)拆遷糾紛的特點，宜采取以下幾點預(yù)防與解決的方法。

一是加大相關(guān)法律的宣傳力度，不僅宣傳拆遷的政策、法律知識，還要宣傳《婚姻法》、《繼承法》、《人民調(diào)解法》以及《土地管理法》、《合同法》等部門法的知識，提高村民的知法守法意識，提早預(yù)防各類糾紛的出現(xiàn)。

二是在拆遷工作中，吸收律師、法律服務(wù)工作者、公益法律服務(wù)工作人員以及相關(guān)部門人員，組成調(diào)解顧問團，或建立鎮(zhèn)級以上糾紛調(diào)解機制，彌補村級調(diào)解組織力量不足的缺陷，落實以調(diào)促拆、已拆促和、以和促穩(wěn)的工作方針。

三是根據(jù)工作實際情況和《中華人民共和國人民調(diào)解法》，適用“調(diào)解優(yōu)先”原則，將“糾紛——調(diào)解——補償”掛鉤做為一項最基本的拆遷政策，便于糾紛的化解與解決。在城市化進程中，如何從根本上解決由于拆遷給農(nóng)民帶來的種種矛盾和問題，也許是個長期性的話題。只有真正做到防患于未然，才能讓農(nóng)民切身感受到城市發(fā)展的幸福。

（昌平區(qū)南邵司法所 朱志杰）

北京調(diào)解2011年第10期（總第79期）北京市司法局內(nèi)部刊物 北京市司法局基層工作指導(dǎo)處 2011年9月30日

第二篇：農(nóng)村宅基地糾紛范文

廣東省汕頭市濠江區(qū)關(guān)于某宅基地糾紛的民事判決書

濠江區(qū)人民法院

民事判決書

(2008)汕濠法河民初字第27號

原告魏茂根，男，漢族，1967年6月14日出生，住廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘八橫巷14號，身份證號碼***217。

委托代理人朱少波，汕頭市濠江區(qū)法律援助處律師。

委托代理人林鎮(zhèn)雄，汕頭市濠江區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。

被告魏溪明，男，漢族，1956年9月18日出生，戶籍地廣東省汕頭市濠江區(qū)玉新街道興崗街6號，住汕頭市濠江區(qū)玉新街道南湘七巷19號，身份證號碼

***239。

委托代理人許榮飚，廣東科源律師事務(wù)所律師。

原告魏茂根與被告魏溪明相鄰關(guān)系糾紛一案，本院受理后，依法由審判員翁篤財獨任審理，并公開開庭進行了審理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人許榮飚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，1979年崗背村統(tǒng)一于“上片”規(guī)劃宅基地，1986年5月原告的父親魏秋波向村購買“上片”的宅基地一塊，面積121.03平方米，該土地集體土地建設(shè)用地使用證(證號為汕集建字第50302031號)記載的土地使用者為魏茂根、魏秋波，魏秋波現(xiàn)已死亡。

1987年底，被告魏溪明在其位于崗背社區(qū)居委會上片南湘七巷19號的房屋南面搭建長9.8米、寬3米的圍墻，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，當(dāng)時原告找被告交涉要求拆除，但被告不聽勸阻。2004年5月，被告在上述圍墻的基礎(chǔ)上疊高2米，并加蓋上蓋物，原告在交涉無效的情況下即申請崗背村出面制止，崗背村多次派干部制止無效。后邀請玉新司法所等部門的領(lǐng)導(dǎo)到被告處調(diào)解，玉新司法所等部門的領(lǐng)導(dǎo)要求被告拆除違章搭建的建筑物。但時至今日，被告仍然拒不拆除上述違章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕頭市濠江區(qū)人民法院提起訴訟，法院經(jīng)審理后認(rèn)為“被告搭建的建筑物占用的土地使用權(quán)屬不明，應(yīng)先由人民政府處理。”后原告申請崗背社區(qū)居民委員會向汕頭市國土資源局濠江分局對被告的上述搭建建筑物是否違章進行確認(rèn)。汕頭市國土資源局濠江分局于

2008年5月27日以汕國土資源監(jiān)[2008]1號復(fù)函明確“魏溪明附加建筑物長9.8米、寬3米是占用公共巷道”。同時，該復(fù)函明確魏溪明在其位于崗背南湘七巷19號的房屋的“地籍地形圖標(biāo)標(biāo)明東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷。”該復(fù)函還明確“巷”、“滴水巷”都屬村居規(guī)劃的公告巷道，屬集體所有;至于村民住宅相鄰“巷”的距離為多少米?“滴水巷”的距離為多少米?應(yīng)按村(居)當(dāng)時的規(guī)劃執(zhí)行。該村(居)當(dāng)時的規(guī)劃“滴水巷”的距離為0.6米。

綜上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物屬非法占用公共巷道(長9.8米，寬0.6米)及原告的部分宅基地(長9.8米，寬2.4米)的侵權(quán)行為。被告魏溪明的侵權(quán)行為同時也對相鄰的原告通行、通風(fēng)、采光等造成嚴(yán)重妨礙。被告無理強占公共巷道及原告的宅基地亂搭亂建的行為已違反《中華人民共和國民法通則》第83條、第117條的規(guī)定，給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。請求判令：

1、被告魏溪明排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米);

2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。

原告對其陳述的事實提供的證據(jù)有：1.原告身份證復(fù)印件;2.集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證;3.2008年7月3日居委會證明(證明魏秋波購買的位于“上片”宅基地由原告繼承);4.2008年7月3日居委會證明(證明按村當(dāng)時規(guī)劃，滴水巷的距離為0.6米);5.居委會安排宅基地的規(guī)劃圖、6.國土濠江分局復(fù)函;7.現(xiàn)場照片一張;8.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民一初字第3號《民事裁定書》。

被告辯稱，1、人民法院不應(yīng)當(dāng)立案受理本案。原告的訴求是要求拆除他人的違法建筑物，而依據(jù)我國相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建筑物違法性質(zhì)的認(rèn)定及拆除的處理應(yīng)由相應(yīng)的行政主管部門作出處理，故本案訴求涉及到的事項不屬于法院的主管范圍;根據(jù)《汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定》，汕頭市國土行政主管部門無權(quán)對建筑物作出違法性質(zhì)的認(rèn)定和處理，故汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復(fù)函》不能作為認(rèn)定被告附加建筑物為違章建筑的依據(jù);本案并非相鄰關(guān)系糾紛案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用權(quán)糾紛;

2、被告并未侵害原告的土地使用權(quán)和相鄰權(quán)，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而與該建筑物相鄰的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所稱其相鄰權(quán)受到侵犯是不能成立的，原告與本案沒有利害關(guān)系，主體不適格;

3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在長達(dá)20多年的時間里，沒有任何人或單位向其主張權(quán)利，故本案已超過訴訟時效。綜上，法院應(yīng)依法駁回原告的起訴。

被告對其辯解的事實提供的證據(jù)有：1.被告身份證復(fù)印件;2.《印發(fā)汕頭市國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》[汕府辦(2005)76號] 文件;3.《關(guān)于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關(guān)情況的函復(fù)》;4.汕頭市濠江區(qū)人民法院(2006)汕濠法民二初字第3號《民事裁定書》。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對原告提供的證據(jù)的真實性無異議。但認(rèn)為：

1、證據(jù)4居委會無權(quán)對建筑物性質(zhì)進行認(rèn)定和對滴水巷距離進行界定，故該證據(jù)中認(rèn)定的事實不具有真實性、合法性;

2、證據(jù)5無法說明本案任何問題;

3、證據(jù)6實際上否認(rèn)了原告自身的訴訟請求;

4、證據(jù)7無法支持原告的主張;

5、證據(jù)8裁定書中有關(guān)本案搭建物的搭建時間為2004年與事實不符。

原告對被告提供的證據(jù)的真實性無異議。但認(rèn)為：

1、對證據(jù)2證明的內(nèi)容有異議，該文件應(yīng)證明國土部門有權(quán)對土地使用、建筑物進行認(rèn)定;

2、證據(jù)3于2008年8月4日才向法院提交，已超過舉證時效，另該證據(jù)已被《復(fù)函》中附件否定。

由于原、被告雙方對對方提供的證據(jù)的真實性無異議，本院對原、被告提供的證據(jù)的真實性予以確認(rèn)。

本院審理查明，1996年9月6日，汕頭市國土房產(chǎn)局頒發(fā)的汕集建字第50302031號集體土地建設(shè)用地使用證，該證確認(rèn)土地使用者為原告和魏秋波，面積為121.3平方米，四至為東至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕頭市國土資源局濠江分局出具《關(guān)于崗背社區(qū)居委會申請有關(guān)土地權(quán)屬問題的復(fù)函》(汕國土資濠監(jiān)[2008]1號)及提供被告魏溪明1996年核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證存根及地籍地形圖確認(rèn)，被告所有的位于崗背南湘七巷19號全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至為東至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北側(cè)與被告房屋的南側(cè)相鄰，相鄰之間的公共巷道應(yīng)為“滴水巷”，但“滴水巷”的距離應(yīng)按村(居)當(dāng)時的規(guī)劃。

2008年7月3日，汕頭市濠江區(qū)玉新街道崗背社區(qū)居民委員會出具證明，證實按該村(居)當(dāng)時的規(guī)劃，“滴水巷”的距離為0.6米。

被告在其上述房屋南側(cè)墻外搭建的建筑物長為9.8米，寬3米，對此，原、被告均沒有異議。

另查明，魏秋波與原告系父子關(guān)系，魏秋波已于1992年死亡。

本院認(rèn)為，本案為相鄰關(guān)系糾紛。本案爭議的焦點為：

1、本案是否屬于法院受理民事案件的范圍;2.被告在其住宅南側(cè)的搭建物是否侵害原告的相鄰權(quán)和土地使用權(quán);3.原告主張權(quán)利，是否已超過訴訟時效。

本案原告的起訴，是基于自己的宅基地使用權(quán)以及宅基地之間的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，據(jù)此認(rèn)為自己的宅基地使用權(quán)及相鄰權(quán)受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除其搭建物。此訴訟請求并沒有提出要求確認(rèn)此宅基地使用權(quán)的歸

屬及搭建物的違法性質(zhì)的問題，故本案應(yīng)屬人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不屬于法院受理民事案件的范圍的抗辯理由不成立，本院不予采納。

關(guān)于被告在其住宅南側(cè)的搭建物是否侵害原告的土地使用權(quán)和相鄰權(quán)的問題。首先，應(yīng)確認(rèn)原、被告宅基地之間的公共巷道的距離。原告提供了濠江分局汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復(fù)函》、地籍地形圖、玉新街道崗背社區(qū)居民委員會出具的證明等證據(jù)，幾份證據(jù)相互印證，可以證明原、被告宅基地之間的公共巷道應(yīng)為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。被告辯稱原、被告宅基地之間的公共巷道應(yīng)為“巷”，距離為3米，并提供濠江分局出具《關(guān)于魏茂根、魏秋波宅基地使用有關(guān)情況的函復(fù)》作為證據(jù)證明。由于汕國土資源監(jiān)[2008]1號《復(fù)函》是對有關(guān)土地權(quán)屬的最新認(rèn)定，且與地籍地形圖、居委會出具的證明等證據(jù)相互印證，因此，原告提供的證據(jù)的證明力明顯大于被告提供的證據(jù)的證明力，故應(yīng)認(rèn)定原、被告宅基地之間的公共巷道為“滴水巷”，“滴水巷”的距離為0.6米。其次，原告對雙方共用滴水巷享有滴水、通風(fēng)、采光、排水、通行的權(quán)利，對相鄰共用滴水巷享有土地和空間利益，被告所搭建的建筑物占用了雙方共用的滴水巷，已經(jīng)侵害了原告對相鄰共用滴水巷的土地及空間利益。原告有權(quán)要求被告停止侵害，排除妨礙。再次，被告在其住宅的南面的搭建物長

9.8米、寬3米，不僅占用了原、被告宅基地之間長9.8米、寬0.6米的滴水巷，而且占用了原告長9.8米×寬2.4米的宅基地面積。故被告提出其沒有侵害原告的土地使用權(quán)的辯解，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

至于訴訟時效問題，因原告主張的是物權(quán)請求，該侵權(quán)行為一直在持續(xù)，且我國立法沒有取得時效的相應(yīng)規(guī)定，故在侵權(quán)行為持續(xù)期間，權(quán)利人可以隨時主張權(quán)利，原告提起訴訟主張權(quán)利沒有超過訴訟時效。被告關(guān)于原告主張權(quán)利已超過訴訟時效的抗辯理由不成立，本院不予支持。

綜上，原告要求被告排除妨礙、恢復(fù)原狀，拆除被告位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的違法建筑物(長9.8米，寬3米)，事實清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條、第一百三十四條第一款第(一)、(二)、(五)項之規(guī)定，判決如下：

被告魏溪明應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)拆除其位于崗背社區(qū)居民委員會上片南湘七巷19號房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(長9.8米，寬3米)。

本案受理費50元由被告負(fù)擔(dān)，被告應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一式二份，上訴于廣東省汕頭市中級人民法院。審 判 員翁篤財

二○○八年八月十八日

書 記 員謝俊光

第三篇：農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補償糾紛處理原則

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農(nóng)村宅基地房屋買賣與拆遷補償糾紛處理原則

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進行調(diào)劑。2007年實施的《物權(quán)法》就一定范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，即本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員或機構(gòu)抵押和出售予以解禁。但在司法實踐中，也存在因買賣時間長、交易雙方已經(jīng)實際履行完畢、購房人已經(jīng)實際居住等情況下認(rèn)定為有效的案例。這樣的有效裁判不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合保障社會秩序、維護交易穩(wěn)定良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價值觀所包容。

上海高院在涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件不斷增多的情況下，及時出臺《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，認(rèn)為農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 具體如下：

第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進行處理時，亦應(yīng)區(qū)分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

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第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

在我國城市化進程不斷深入，城市建設(shè)和城市規(guī)模不斷擴大的情況下，大量土地被征收征用，尤其是城市周邊的農(nóng)村集體土地，這一過程也涉及對農(nóng)村集體土地上房屋及其附屬物的拆遷，拆遷過程中又引發(fā)更多的宅基地房屋糾紛，在此形勢下，上海高院民一庭又出臺《 關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》對相關(guān)情況進行規(guī)范，具體如下：

一、宅基地房屋權(quán)屬的確定

我國一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級制度，宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴建的演變。因此，在確定宅基地房屋權(quán)屬時，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴建等情況。

1、系爭房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

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2、系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

3、系爭房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的，不能再主張權(quán)利。確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認(rèn)

根據(jù)《土地管理法》第62條 “農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時，一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的身份，與其他成員以一戶的名義共同取得

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認(rèn)定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。

三、宅基地使用權(quán)補償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動遷補償一般分為房屋補償和宅基地使用權(quán)補償。地上物的補償，應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動遷補償款可依繼承關(guān)系進行處理。宅基地使用權(quán)補償款的分割，容易產(chǎn)生爭議，特別是非集體經(jīng)濟組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán)，進而提出分割相應(yīng)補償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟組織明確表示反對的除外。

四、尚未取得安置房面積的購買權(quán)分割

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農(nóng)村房屋動遷中，經(jīng)常發(fā)生動遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議，把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起，每人享受安置面積按一定金額預(yù)扣在動拆遷部門。由于安置房屋未實際取得，原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時要求確認(rèn)安置房面積的購買權(quán)，其實際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被動遷人將來可能獲得的房屋實際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進行確權(quán)、分割。若動遷款預(yù)扣在動遷部門用于購置安置房的，動遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房面積購買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實際面積、位置等確定后再行主張。

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第四篇：關(guān)于進一步規(guī)范農(nóng)村宅基地糾紛解決程序的規(guī)定

關(guān)于進一步規(guī)范

農(nóng)村宅基地糾紛解決程序的規(guī)定(試行)

第一條 為依法、公正、及時地解決好農(nóng)村宅基地糾紛，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《*省土地管理條例》、《*市農(nóng)村宅基地管理辦法》等相關(guān)文件，特制訂本《規(guī)定》。

第二條 本《規(guī)定》所稱農(nóng)村（含城中村）宅基地糾紛，是指個人之間的宅基地使用權(quán)歸屬爭議。

第三條 調(diào)查處理農(nóng)村宅基地糾紛，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)。從實際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實。

第四條 鼓勵和支持當(dāng)事人對宅基地糾紛采取協(xié)商、調(diào)解的方式進行解決。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)積極參與調(diào)解活動。

第五條 調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)及時制作調(diào)解協(xié)議書。調(diào)解協(xié)議書應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

一、當(dāng)事人的姓名或者名稱、住址；

二、爭議的主要事實；

三、協(xié)議內(nèi)容及其他有關(guān)事項。

第六條 調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章后生效，該調(diào)解書可以作為國土資源行政主管部門進行土地登記的依據(jù)。

第七條 調(diào)解達(dá)不成協(xié)議的，依據(jù)《土地管理法》、《*省土地管理條例》及《*市農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定，依法向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）提出處理申請，街道辦事處在處理農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬爭議時享有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同等的職權(quán)。

第八條 農(nóng)村宅基地糾紛一般由所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）調(diào)查處理，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）作出處理決定。處理決定生效后，可以作為國土資源行政主管部門進行土地登記的依據(jù)。

第九條 國土所、司法所等其他機構(gòu)有義務(wù)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）進行農(nóng)村宅基地糾紛的調(diào)查處理工作。

第十條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）對申請人的資格、申請書及提供的有關(guān)證據(jù)材料進行審查并受理。受理后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)將申請書副本發(fā)送給被申請人。被申請人應(yīng)當(dāng)在接到申請書副本之日起10日內(nèi)提交相關(guān)證據(jù)材料。

第十一條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)自受理之日起1個月內(nèi)作出調(diào)查處理決定，并報市人民政府和國土資源行政主管部門進行備案。

第十二條 當(dāng)事人對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）作出的處理決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第十三條 市人民政府認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由市人民政府受理的宅基地糾紛,可以指定國土資源行政主管部門進行調(diào)查處理，并以市人民政府名義加蓋公章。

市人民政府授權(quán)國土資源行政主管部門在農(nóng)村宅基地發(fā)證及糾紛處理過程中使用“*市人民政府農(nóng)村宅基地審批專用章”辦理各種法律手續(xù)。

第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）、市國土資源行政主管部門必須對每起宅基地糾紛進行認(rèn)真辦理，在對調(diào)查處理決定進行備案的同時上報關(guān)于宅基地糾紛案件產(chǎn)生的原因及相關(guān)責(zé)任人的處理意見材料。如涉及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）、村民委員會、國土資源行政主管部門有關(guān)工作人員對符合農(nóng)村宅基地申請條件的不受理、不審核或?qū)徍税殃P(guān)不嚴(yán)，或在審批中亂收費，或濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私枉法的，市人民政府將責(zé)成監(jiān)察部門依法追究相關(guān)人員的行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的依法追究其刑事責(zé)任。

第十五條 本《規(guī)定》自頒布之日起施行，有效期二年。

第五篇：解決宅基地糾紛的法律思考

解決宅基地糾紛的法律思考

一、規(guī)范宅基地使用權(quán)的取得、行使和消滅制度

1．完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得制度

（1）嚴(yán)格限定申請主體資格和申請次數(shù)。關(guān)于宅基地使用權(quán)申請主體，應(yīng)該堅持現(xiàn)行法律法規(guī)中有關(guān)身份性限制的規(guī)定，只有集體經(jīng)濟組織成員才能申請宅基地使用權(quán)。宅基地的申請權(quán)利原則上只能行使一次，使用權(quán)人對宅基地進行非法處分后，再申請宅基地的，則不符合申請條件。

（2）取消宅基地使用權(quán)初始取得行政審批制度，確立合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得程序。《憲法》、《民法通則》和《物權(quán)法》賦予了農(nóng)民集體享有包括宅基地在內(nèi)的集體土地所有權(quán)。而按照《土地管理法》第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)必須經(jīng)過縣級以上人民政府審批才能取得，這就意味著剝奪了農(nóng)民集體對宅基地使用權(quán)的權(quán)利行使，這不僅不符合所有權(quán)的原理，而且無視所有權(quán)人的權(quán)利，因此，應(yīng)當(dāng)取消宅基地使用權(quán)初始取得行政審批制度，由農(nóng)村宅基地所有權(quán)人依法行使宅基地使用權(quán)的決定權(quán)。

2．應(yīng)當(dāng)完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是宅基地使用權(quán)制度的重要組成部分，它具有重要的功能和作用，而在《物權(quán)法》的制定過程中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)是爭論最為激烈的一個問題，對于宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)基本不存在爭議，爭議的焦點是宅基地使用權(quán)能否向集體經(jīng)濟組織以外的主體流轉(zhuǎn)。豎筆者認(rèn)為，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度重點要做好以下幾個方面的工作：

（1）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承制度。首先在法律上應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定農(nóng)村宅基地允許繼承，并根據(jù)不同的情況設(shè)定不同的行使規(guī)則。在出現(xiàn)房屋繼承的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮本集體經(jīng)濟組織的成員繼承和集體經(jīng)組織以外的自然人繼承兩種情況。

（2）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度，《物權(quán)法》確立了宅基地使用權(quán)登記制度，但還不夠完善，為了維護廣大宅基地使用權(quán)人的切身利益，應(yīng)當(dāng)在遵循《物權(quán)法》規(guī)定的基礎(chǔ)上進一步設(shè)立統(tǒng)一的宅基地使用權(quán)登記機構(gòu)，明確規(guī)定縣級以上土地行政管理部門作為登記機關(guān)處理宅基地相關(guān)事宜。

3．完善宅基地使用權(quán)消滅制度

努力規(guī)范并完善宅基地使用權(quán)的消滅制度為了切實提高農(nóng)村宅基地的利用效率，應(yīng)當(dāng)建立并全面貫徹完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)消滅制度，通過確立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的使用期限，嚴(yán)格限定集體收回和國家征收的條件從而完善宅基地使用權(quán)的消滅制度，這是科學(xué)的土地權(quán)利制度發(fā)展的必然趨勢。

二、加強政策宣傳力度，實現(xiàn)相關(guān)政策透明化

（1）加強政策宣傳力度，宣傳要有針對性、時效性，體現(xiàn)實用性。要根據(jù)不同時期的國家宏觀政策和不同地域用地管理中出現(xiàn)的不同問題因地制宜的選擇相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容，避免泛泛而談，不切要害現(xiàn)象的發(fā)生。宣傳方法要形象生動，易于群眾理解和接受，宣傳的最終目的是要把黨的政策和相關(guān)法律法規(guī)被廣大農(nóng)民所了解、接受和遵守；（2）要切實做好宅基地糾紛的預(yù)防工作，在抓好宣傳教育，增強村民依法用地觀念的同時，還要從源頭采取行之有效的措施堵塞違法用地行為。當(dāng)前最為重要的是要編制切合農(nóng)村實際的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。要根據(jù)黨的十六屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃建議》的精神，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)通過各種為群眾所認(rèn)同的形式公布于眾，接受村民的監(jiān)督。這樣做一方面是依法行政和廉潔從政的客觀要求，另一方面也可以有效的預(yù)防宅基地糾紛。

三、加大人口普查，保障無“裸戶”

由于宅基地糾紛的特殊性，糾紛一旦發(fā)生在短時間內(nèi)很難得到妥善解決，因此對農(nóng)村宅基地糾紛的解決應(yīng)重在預(yù)防，同時也應(yīng)當(dāng)著眼于未來。從上文可知，當(dāng)前形勢下引起宅基地糾紛的原因中很重要的一個原因就是適齡人群回鄉(xiāng)安家，當(dāng)前時期宅基地糾紛之所以會出現(xiàn)“井噴式”增長主要原因就是當(dāng)時的政府部門和村委會沒有尊重事實，僅僅按照戶口登記人口進行宅基地分配，而事實是在當(dāng)時嚴(yán)格執(zhí)行計劃生育政策的大背景下，很多父母并沒有為自己的子女上報戶口，導(dǎo)致了眾多長大后沒有宅基地可供建房安家的“裸戶”的大量出現(xiàn)。所以我們應(yīng)當(dāng)那個吸取以前的教訓(xùn)，避免再犯同樣的錯誤。當(dāng)前，我國第六次人口普查工作剛剛結(jié)束，基層相關(guān)部門和集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)乘著第六次人口普查的東風(fēng)，對自己轄區(qū)內(nèi)的人口進行一次徹底的普查，對沒有進行戶口登記的人員予以登記，其中違反計劃生育政策的可以予以免除處罰或者減輕處罰，以此來調(diào)動村民進行新增人口入戶的積極性。相關(guān)部門和村集體組織應(yīng)當(dāng)結(jié)合普查所獲取的數(shù)據(jù)并結(jié)合所在村莊宅基地現(xiàn)有總數(shù)，在尊重現(xiàn)實的前提下，向上級主管部門反映并提出自己的解決辦法，上下聯(lián)動共同努力，力爭制定出最為科學(xué)合理的中長期宅基地分配方案。在方案制定出來以后，應(yīng)當(dāng)對方案及時予以公示，征集村民的意見和建議，并接受村民的監(jiān)督，對于村民反映的問題及時予以妥善解決，努力把宅基地糾紛消滅在萌芽狀態(tài)，只有如此才能從根本上維護最廣大宅基地使用權(quán)人的基本利益。