第一篇：城中村改造拆遷補償”引發的分家析產糾紛

城中村改造拆遷補償引發的

“分家析產糾紛”

承辦律師：朱啟松

所在律師事務所：云南華恒律師事務所 案情介紹：

余某家父輩居住于昆明市西山區某社區居委會第8村民小組182號，1991年，余母父親老余和母親江夫人在批準的宅基地182號上建蓋了一樓一底（兩層）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某兩姐姐（下稱：大姐、二姐），余某與鄭某1995年8月28日登記結婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同簽訂了一份《房產協議書》約定：182號一樓一底（兩層）房屋屬于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在該房房屋。大姐、二姐分別出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已購買商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住該房屋。

2007年3月，老余辦理了該房屋的《宅基地使用權證》，土地性質為集體土地。

2007年8月，因該房屋被鑒定為危房，余某向相關部門申請重建。重建后房屋為5.5層597.85平方。

2010年3月，182號所處區域進行城中村改造，獲得拆遷補償156.22萬元和回遷房屋一套（按拆遷補償規定折價值56萬元）。

達成拆遷協議后，余某辦理了相關拆遷手續，按協議領取了30%，即48.8萬元拆遷款并騰出房屋。

隨后，因城中村改造，老余、余某、鄭某達成《家庭財產分割及養老問題協議》一份，余某夫婦向老余支付50萬元，老余的生活費不要余某夫婦負擔，老余百年之后由余某夫婦負責處理身后事。2010年8月，老余以余某、鄭某、小余這被告，向昆明市西山區人民法院提起訴訟【（2010）西法民初字第3102號】：

原告訴稱：182號是老余和江夫人在批來的宅基地上建蓋的，已經協議約定房屋為老余和江夫人所有，原告一直在182號居住。2008年，原告與被告余某、鄭某共同出資加蓋了兩層磚混結構房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆遷，被告余某向拆遷辦謊稱182號為其所有，辦理了拆遷手續，領走前期款項48.8萬元。請求判令：

一、依法分割回遷房一套（56萬元）和拆遷補償款156.22萬元；二本案訴訟費由被告承擔。

法院受理后，依法追加大姐、二姐為共同被告。

本所接受被告余某、鄭某、小余的委托，指派曾維昶律師、朱啟松律師作為被告余某、鄭某、小余的訴訟代理人。

接案后，我們對案件進行了專門研討，進行了全面的法律分析，認為本案涉及以下法律關系：

1、農村宅基地管理（哪些人對本案182號享有權利）；

2、拆遷安置補償（多少款項可以作為共同財產分割）；

3、遺產繼承（江夫人已經去世）；

4、家庭析產（家庭成員如何分割拆遷款項）；

5、確認協議無效（原告與被告達成的養老協議效力）。

經過調查取證、專門研討、法律分析后，我們提出如下訴訟分析和解決方案：

一、事實問題：

1、房子于2008年經街道辦事處批準由余某翻建；

2、街道辦批準翻建時以該房宅基地為祖遺為由；

3、拆遷時，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住使用182號；

4、老余于2007年以家庭名義申請宅基地使用權證，家庭成員包括余某、小余，未列鄭某；

5、江夫人（余某母親）于2000年去世；

6、拆遷補償以房地一體進行補償：回遷房一套140平米、補償款1562270.95元，包括超出規劃面積部分全部補償；

7、房屋無產權證；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已購買商品房。

二、法律問題：

1、宅基地的法律性質；

2、宅基地為祖遺，是否存在繼承糾紛，以及追加兩原告是否享有權益問題；

3、老余以家庭名義將宅基地使用權證申請于個人名下，其權利人是否只為老余個人；

4、關于家庭成員如何界定問題；

5、余某翻建本戶房屋，其翻建后宅基地使用權及產權問題。

6、房屋翻建后，其權益如何界定，是否全部為新修建還是超出原有部分為新修建，即：原告作為家庭成員享有共同房屋為原一樓一底還是全部。

三、法律問題研究：

1、宅基地屬于集體土地，根據《土地管理法》、《昆明市農村宅基地管理辦法》規定，其本村居民享有宅基地使用權，一戶一批，即，村民一戶可依據其家庭成員，共同申請一塊宅基地，宅基地由家庭成員共同享有使用權。根據法理，若家庭成員去世，則其使用權消滅，其家庭原有宅基地的使用權由現有家庭成員繼續居住使用。

具此，第1個法律問題，即宅基地的使用人為本村居民，只享有使用權，沒有所有權；

第2個法律問題，繼承是對被繼承人個人享有所有權的財產發生的法律關系，宅基地使用權權人對宅基地不享有所有權，不存在繼承的問題。

2、根據《昆明市農村宅基地管理辦法》規定，其家庭成員申請宅基地使用權，可由其中一位家庭成員申請，同時記明其家庭成員情況。

具此，第3個法律問題，老余作為家庭成員，可以家庭名義將宅基地使用權申請于個人名下，其申請宅基地使用權是合法的，其現實在該宅基地居住、使用的家庭成員共同享有、使用。但宅基地使用權證記載的家庭成員遺漏鄭某，需要解決遺漏登記的家庭成員問題。

這里存在程序問題：A、老余申請時雖注明了家庭成員，但其家庭成員的簽字并非家庭成員本人簽字；B、老余申請時遺漏一位家庭成員，即鄭某；C、家庭成員并不知道老余申請了該宅基地使用權證。

由此，關于老余申請宅基地使用權的問題可以提起行政訴訟予以撤消或增加鄭某為家庭成員。也可以直接認可，同時證明遺漏家庭成員鄭某，在法院審理過程中加以確認。

3、家庭成員的界定，其作為家庭成員，應當是本戶的全體成員。在宅基地使用權問題上，根據《昆明市農村宅基地管理辦法》“第十一條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以農村戶籍實有人數計算”的規定，申請宅基地使用權的家庭成員為本戶戶籍記載實有人數，同時，根據《昆明市農村宅基地管理辦法》“第十三條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請宅基地：

（一）另有住房的家庭成員；

（二）已婚嫁的子女戶口未遷出，但配偶方宅基地面積已達到標準”的規定，盡管已婚嫁，但戶口未遷出，其配偶有住房或宅基地的，則不再享有本戶宅基地使用權。

4、翻建后的宅基地使用及產權問題，根據目前法院審判實踐及宅基地相關法律法規規定，宅基地使用權為本戶共享，其翻建無論誰出的錢，均為本戶共同使用，即，余某個人出錢翻建了本戶宅基地上的房屋，其產權仍由家庭成員共享。但可以根據其對房屋修建的貢獻大小，分割時予以考慮，即予以事實正義考量。

四、根據事實和法律分析，提出如下解決方案：

1、只繼承分割宅基地的觀點不具備法律規定的繼承條件，因此，不主張繼承分割；

2、先提起行政訴訟，撤銷或變更土地使用權證，以完善登記家庭成員；

3、直接認可該土地使用權證，同時證明、確認鄭某對宅基地的權益后，先行扣除余某修建房屋的款項后，由現有家庭成員進行分割析產。

經再次研討后，我們認為，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政訴訟，法院可能判決撤銷或不撤銷，但其結果不能改變老余是本戶成員的事實，老余也享有該宅基地使用權。同時，若判決撤銷，即存在需要重新認定宅基地使用權人（戶成員）問題，根據1998年村委會的說明及分家協議，有兩間兩耳磚混房屋的宅基地使用權為大姐享有，即本案的爭議析產將會涉及大姐的權益，對我方委托人不利；

2、若適用第三方案，則該宅基地由老余申請，其記載的家庭成員遺漏鄭某，但根據其戶口本及居住事實，鄭某為本戶成員，可以證實。由此產生的法律后果為182號宅基地使用權為老余、余某、鄭某及小余四人共同享有，其他人不具有該宅基地使用權，即，拆遷補償由現在本戶四人共同享有。從法律關系上也不發生繼承的關系，對事情的解決及我方委托人的權益均為有利。

確認方案后，經向當事人示明，當事人認可后，我們即按此方案進行專門研究。我方辯稱：房屋為老余、余某、鄭某、小余四人共同享有，其權益只能由四人分割；該房屋分割時應當先行扣除被告翻建支付的費用，并適當多分部分給被告；分割的權益因為老房屋已經不，原告所享有的宅基地權益只能按拆遷補償標準無房300平方的補償標準計算后予以分割；追加的兩被告對爭議房屋不享有權利，爭議房屋也不符合繼承法律關系，且追加的兩被告均已有自己的宅基地或房屋，對爭議房屋的宅基地也不享有權利，同時，被告母親于2000年就已去世，主張繼承已過訴訟時效。

原告向法庭提交了下列證據：

1、前述分家協議一份，欲證明原有182號房屋為原告及江夫人所有；

2、土地使用證一份，欲證明房屋使用權人為原告；

3、拆遷證表一份，欲證明拆遷房屋面積為233.28平方；

4、拆遷補償協議一份，欲證明補償款156.22萬元和回遷房一套56萬元。

我方向法庭提交了下列證據：

1、身份證、戶口冊，欲證明余某、鄭某、小余與老余同為182號戶成員，共同享有182號宅基地使用權；

2、三級組織證明各一份，欲證明被告合法辦理拆遷安置補償手續的事宜；

3、土地登記申請書一份，欲證明原告申請宅基地使用權證時遺漏了鄭某，該宅基地使用權于2007年取得，與被告母親江夫人不發生繼承法律關系；

4、危房鑒定書一份、證明一份，欲證明被告于2008年按規定將原有被鑒定為危房的房屋進行的翻建；

5、危房建設保證書一份，欲證明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申請兩份，欲證明村級組織批準被告人余某翻建發房屋；

7、舊房拆除協議及修建房屋費用清單各一份，欲證明房屋由被告翻建并支付了44.6萬元建房款；

8、補償協議一份，欲證明補償款為156.22萬元及回遷房140平方；

9、養老協議一份，欲證明因拆遷已與原告達成財產分割與養老協議，但原告反悔；

10、拆遷補償安置管理辦法及補償實施細則各一份，欲證明昆明市的拆遷補償標準及依據。

庭審中，原告主張與余某共同出資翻建房屋，經法庭調查，其偶爾給余某200或300元；大姐、二姐也主張共同出資翻建房屋，經法庭調查，大姐、二姐在余某翻建房屋期間，分別借與余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已將款項償還。

法院審理后認定前述案情事實，并認為，被告翻建了房屋，原告貢獻較小，追加的兩被告借與余某的款項余某已償還，且款項性質為借款，追加的兩被告對房屋翻建無任何貢獻。關于繼承的主張，其原有標的（房屋）已經因成為危房而滅失，不具備繼承的條件，主張繼承沒有依據。同時，余某對拆遷房屋做出較大貢獻，拆遷所得權益，原告享有40萬元較為公平，根據《土地管理法》第六十二條、《民通意見》第九十條、《民法通則》七十八條、《物權法》九十五條、《民事訴訟法》六十四條、《民事訴訟證據規則》第二條判決：

一、由余某、鄭某于判決生效后十日內給付原告40萬元；

二、駁回原告其它訴訟請求；

三、駁回追加兩被告的全部訴訟請求；

四、訴訟費23778元由原告自行承擔13778元，被告承擔10000元。

解析：

本案涉及法律關系較為廣泛，就其拆遷房屋的情況，可能涉及繼承；對其權利主體的確認也較為復雜，涉及戶籍管理、農村宅基地管理等；對證據鏈接性要求也較高，必須經向各有關部門調取，并進行嚴密組織、論證。

本案中，法院的判決以事實為依據，以法律為準繩，充分考慮各方當事人的權益，對權利主體進行了準確定性，依法對事實進行確認，并適用了公平原則進行了判決。

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第二篇：對城中村改造引發的分家析產糾紛的法律分析

對城中村改造引發的分家析產糾紛原因、補償利益歸屬分析和辦案實務難點 隨著我國城市化發展進程的不斷加快，對星羅棋布在城市規劃區內的“城中村”實施拆遷改造，近些年已成為各大城市建設中的普遍現象，然而，由此引發的分家析產法律糾紛也越來越多，這類糾紛涉及拆遷補償款項動輒數百萬元，社會影響不容忽視。但對于此類糾紛如何處理，理論界和司法實踐尚未形成統一認識，亟待依法進行規范。

一、糾紛產生的原因

雖然此類分家析產糾紛是城中村改造所引發的，但究其原因，不外乎人為因素和制度因素兩方面。

（一）拆遷補償安置過程不規范，是形成糾紛隱患、引發訴訟的人為因素 城中村改造多有不規范之處。首先，為了“按時”、“按命令”完成城中村改造任務，城中村拆遷補償安置協議簽署過程沒有充分尊重家庭成員對家庭共有財產的處分權，該協議通常由宅基地登記的戶主簽字，其他成員無法參與協商，更無權在協議文本簽字。其次，城中村拆遷補償安置的協議內容不規范，沒有明確家庭成員的共有權利。為了避免家庭內部爭議對城中村改造的不利影響甚至阻礙，相關政府主管部門和拆遷人采取回避被拆遷家庭內部矛盾的做法，協議內容不明確被拆遷人具體包括哪些家庭成員，結果導致家庭內部糾紛在房屋拆遷前擱置、形成隱患，在被宅基地戶主“獨占”獲得拆遷補償財產后，其他家庭成員未能實際取得相關權益，而協議內容又未作出明確約定，訴諸法律要求分家析產。而且，協議履行過程也為分家析產糾紛埋下了隱患因素。補償款項通常只支付至戶主一人名下，結果戶主“獨占”甚至揮霍補償款，引起其他家庭成員對財產分割訴求和爭議。

（二）法律規范滯后，是產生糾紛的制度性因素

不論哪種性質法律行為或糾紛，有法可依是避免和實現規范處理的前提條件。雖然國務院幾年前即欲出臺農村集體土地上房屋的拆遷補償規定，但受于各方壓力等因素，至今仍難產未予頒布。而城中村改造的重要內容之一即為農村集體土地上房屋的征收補償。對于城中村改造、分家析產糾紛，我國沒有專門系統的法律規定或司法解釋，也未規定和實施對農村房屋統一登記確權，農村房屋無房屋登記證書。對于城中村改造、分家析產糾紛的法律依據，僅可從《民法通則》、《物權法》、《繼承法》、《婚姻法》、房地產管理規定等法律法規政策中找到零散規定，即使找到，也不能簡單套用。

二、對拆遷補償財產的權利主體分析意見

在處理城中村改造引發的分家析產糾紛時，確定補償利益歸屬即其權利主體，是非常重要的一步工作，也是重點、難點工作。

筆者認為，（一）根據《土地管理法》及其實施條例，征收土地的，按照被征收土地原用途給予補償。土地補償款歸農村集體所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。該規定對于確定補償財產歸屬的權利主體具有重要參考意義。根據《物權法》的規定，征用個人財產應當對被征用財產的所有人進行補償，參考《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人。雖然農村宅基地歸集體所有，但農戶享有宅基地使用權，房屋雖多未登記產權，但實際上歸屬農民私人所有。即使城中村改造拆遷補償安置模式是按照宅基地面積計算補償利益金額，但不應以宅基地是無償取得的福利性，抹殺其涵蓋著對被拆遷房屋價值的補償性質。因此，宅基地使用權和房屋所有權 歸屬判斷補償利益歸屬，應是基本原則。

（二）對于此類糾紛，要區分被征收拆遷的宅基地、房屋所有權性質，是個人所有、夫妻共有還是家庭共有。如被拆遷財產系個人所有，則補償原則歸屬個人；如被拆遷財產系夫妻共同所有，則補償也應歸屬夫妻所有；如被拆遷財產系家庭共同所有，則補償應歸屬家庭共有。

（三）實踐中，在對補償款（房屋）進行分家析產分配、分割時，筆者認為，還需結合拆遷補償安置方式、拆遷補償財產的構成、價值計算、征收拆遷財產源起等，給予綜合考慮。

補償財產構成，通常為貨幣補償款、置換房屋面積補償、過渡費、搬遷補助、搬遷獎勵、社會保障金等。從補償財產的價值計算看，多為根據宅基地面積或房屋面積，或者二者結合計算得出補償財產價值。也有極少情況是按人頭計算補償財產價值的，即被拆遷戶有多少人，每人多少錢或多少面積的安置房面積。按人頭補償的補償方式，在確定拆遷補償款（房屋）的歸屬時比較簡單。如是按宅基地面積補償（比如太原市楊家堡村）或者按房屋面積補償（比如太原市南寒村），則比較復雜。筆者認為，應根據現有法律關于土地補償、共有的規定及其精神要求，準確理解和執行“家庭關系存續期間、共同取得的財產”。

1、對被拆遷財產享有共有權的具有家庭共同生活關系的家庭成員，原則上都應作為拆遷補償安置對象和補償安置財產的權利主體，享有拆遷安置分配的補償款（房屋）。

2、某個或某幾個家庭成取得的宅基地或房屋后，其他家庭成員因婚姻、出生等原因在被拆遷財產（宅基地、房屋）已形成后“加入”家庭關系，被拆遷財產宅基地面積也未因人增加而增加，新家庭成員也未共同投資新建、翻改建房屋的。新家庭成員，即使與原家庭成員共同居住生活多年，因其是對宅基地是使用狀態而非貢獻形成的法定權益，區別共有權、使用權、使用狀態，則這種情況下的新家庭成員不應具有補償款（房屋）的分配權。

3、要注意過渡費、搬遷補助、搬遷獎勵、社會保障金的分配，如是以人頭計算形成的，則作為補償項目計算依據的人員，均應享有相應項目金額財產的分配權。如是按拆遷房屋面積或宅基地面積計算的，則對被拆遷房屋或宅基地使用權不享有共有權的家庭成員，原則上就不能享有分配權。

4、分家析產涉及到贈與、繼承的，對贈與、繼承部分的財產相應補償利益，應當同時遵守合同法、繼承法等相關規定。

（四）實踐當中，對于補償利益歸屬的權利主體，常會發生以下幾種錯誤認識和判斷，應當避免。

1、“戶主說了算”。即：城中村被拆遷人以戶為單位，戶主說了算、老人說了算，愿意給誰就給誰。

2、“唯宅基地登記論”。即：不動產以登記為準，因此，應以宅基地登記的家庭成員為準，未作登記的人員不能作為拆遷安置補償財產的權利主體。

3、“外嫁者不得論”。即：不論戶口或宅基地登記或房產情況，外嫁的姑娘的沒有份。

4、“分家析產時大人的事”。即：家庭財產所有權分家析產是成年人的事，未成年子女沒有份；

5、“唯戶口論”。即：農村戶口就代表了身份問題，宅基地證書雖有登記姓名但戶口不在村里的人員尤其是農戶已轉成非農戶的人員，分家析產時，就不能分割拆遷補償款等財產。

6、“實際使用者得補償論”，即：不論戶口、宅基地登記，只要是房屋或宅基地的實際使用權人，即均可要求補償款（房屋）。

三、城中村改造引發的分家析產糾紛訴訟實務中的“五難”

（一）取證難。城中村改造比較敏感，城中村改造辦公室、國土、房管部門一般不予出具證明文件，而且，往往最基本的證據包括拆遷補償安置方案、拆遷補償安置協議，委托人難以提供，導致無法判斷拆遷補償情況，也導致立案難。尚未立案，也不可能申請法院調查取證。而依法申請信息公開，也存在諸多限制。

（二）立案難。法院對于涉及城中改造的糾紛，曾經實行一刀切的不予立案。不過，這種現象近幾年有所改善。根據民訴法的規定，在立案時，需提供對方身份、住址等情況。因此類分家析產糾紛涉及人員多，而相關人員搬離被拆遷住所后四處租房居住，無固定住所，甚至聯系方式也發生變更，根本無法聯絡。一般，公安機關以涉及隱私不予開具對方戶籍證明，委托人也無法提供對方準確身份情況；因無法提供對方的居住情況、聯系方式，導致立案難。

（三）調解難、判決亦難。由于爭議人員比較多，眾口難調，且涉及金額標的動輒數百萬元，金額較大，加之有的村民法律意識比較淡薄，雖然糾紛雙方互為家庭成員，但面對巨額財產，親情顯得蒼白脆弱，往往是雙方都不愿做實質性讓步，較難達成調解或和解。調解不成按理應盡快判決，然而，由于城中村改造的混論（“一村一策”實際上也是一種混亂體現）和法律規范的缺失，怎么判、判多少，同一法院甚至同一法庭的法官認識也不一致，往往導致案件久拖不決。

（四）保全難。實踐中，城中村發放補償款集中于某一或某幾個銀行網點，所發放的補償款也是支票，村民多將補償款存入村集體某具體銀行賬戶，作為入股資金以每年分取融資利息。對于這些事實和線索，即使是原告能夠向法院予以提供，而法院也常以家庭糾紛或原告無法提供足額擔保不宜保全，原告只能眼巴巴看著對方將補償款轉移、隱匿，而無能為力。

（五）依法難。目前，我國對城中村改造、農村集體土地征收補償沒有統一法律規定，全國各地為推進城中村改造，如西安、鄭州、深圳、北京、南京、太原、浙江寧海縣制定了各自的相關規定，但非常混亂，如何認識和適用這些規定，在律師辦案和法院審案時，存在較大爭議。

綜上觀點，筆者認為，要妥善解決城中村改造引發的分家析產糾紛，面對立法完善周期長、難度大的大局背景下，較為可行的是由最高人民法院出臺相應司法解釋，對城中村改造引發分家析產糾紛的司法裁判制定指導性意見。同時，司法解釋也能起到規范、指引城中村改造的作用。同時，在立法、司法解釋出臺前，司法機關更應當盡可能體現司法為民的宗旨，對本文提到的訴訟實務中的“難點”更應主動作為，不宜簡單司法和草率不作為（不立案、不取證、不保全等），主動化解取證難、立案難、保全難等問題。作為律師，在辦理此類案件中，對可能碰到的問題，要提前預判，方能幫助當事人合理確定訴求，并最終幫助當事人合理有效的維護在城中村改造分家析產案件中的應有權益。

第三篇：城中村改造拆遷補償安置合同

城中村改造拆遷補償安置合同

城中村改造拆遷補償安置合同

棵，甲方每棵補償300元，此項計人民幣元；

4、其它花草樹木，不予補償。

以上1--3合計人民幣___________元。在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（五）庭院部分（此部分按政策只適用于華僑補償）

此部分金額在乙方的《××市××區城中舊村房地產權及附屬物補償核定表》應退還地價一欄中已體現，在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（六）搬遷補償費

乙方在規定的時間內完成搬遷的，甲方以市改建辦確認的原有合法建筑面積（不含補償系數）____平方米，每平方米補助20元搬遷補助費（含搬家費用、電話、有線電視、空調的遷裝等），共計人民幣________元。但乙方選擇現金補償原有合法建筑面積的，此項不予補償。搬遷時間具體為：第一、乙方在甲方通知其搬遷之日起30日內自行完成搬遷；第二、使用甲方提供的周轉房的，則在甲方提供周轉房之日起10日自行完成搬遷。

上述款項在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（七）臨時安置補助費

1、乙方選擇現金補償原有合法建筑面積的，甲方不予以支付臨時安置補助費。

2、甲方安排乙方拆遷安置過渡期計劃為24個月，自乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計。

3、由甲方提供乙方周轉房的，周轉房面積與乙方原有合法建筑面積（不含補償系數）相等的，甲方不支付臨時安置補助費。

4、甲方提供周轉房不符合要求導致乙方不使用甲方提供的周轉房的，在安置過渡期內甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補償系數），每月以20元?㎡的標準向乙方支付臨時安置補助費人民幣____元。

甲方提供周轉房不足乙方合法建筑面積（不含補償系數）的部分面積為____平方米，每月以20元?㎡的標準向乙方支付臨時安置補助費人民幣____元。

5、臨時安置費每五個月支付一次，時間從乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計至甲方向乙方發出書面入伙通知書之日起15天內止。首期安置費在乙方向甲方交付被拆遷房屋鑰匙之日時支付。

（八）如乙方被拆遷房屋處于出租狀態，乙方應與房屋承租人解除租賃合同關系或對房屋承租人進行安置，甲方不再另行給予該部分補償，全部由乙方自行承擔。

第四條：乙方應向甲方交納的款項（包括甲方代政府職能部門收取的罰款和地價款）

一、本合同第三條第一款第三項，乙方對剩余優惠報建指標選擇產權補償的，暫按小高層人民幣1500元?㎡計算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_______元（在抽簽結果公布后若乙方所抽幢號為高層住宅，則按1800元?平方米結算）。該款項在甲方發出入伙通知書后，乙方領取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

二、本合同第三條第一款第四項，乙方對已批新建、拆建房屋停建和未建的房屋選擇產權補償的，暫按小高層人民幣1500元?㎡計算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_______元（在抽簽結果公布后若乙方所抽幢號為高層住宅，則按1800元?平方米結算）。該款項在甲方發出入伙通知書后，乙方領取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

三、根據《××市××區城中舊村房地產及附屬物補償核定表》，乙方應在簽訂本合同時一次性補交罰款及地價款人民幣_______元。

第五條：搬遷

一、乙方應在本合同簽訂后，市改建辦發出拆遷公告規定時間內自行搬出被拆遷房屋，逾期不搬，視乙方違約，乙方應承擔違約賠償責任。

二、乙方完成搬遷前，必須向有關部門交清水費、電費、電話等有關費用，辦理有線電視、電話的報停手續，否則一切責任由乙方承擔。

三、乙方完成搬遷后，其被拆遷房和附屬物以及基本生活配套設施即歸甲方，乙方不得自行拆除房屋的門、窗、防盜網、鐵皮屋及水、電等管線和設備，如有拆除或人為破壞，甲方將從補償的現金中扣除相應的損失費。

第六條：獎勵

在甲方與××村民委員會簽訂拆遷合同、公告后的7個工作日內，乙方如與甲方簽訂本合同，甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補償系數）以每平方米70元的標準予以獎勵，此項計人民幣______元。

上述款項在乙方簽訂本合同之日一次性支付。

第七條：回遷房的建設

一、回遷房的位置：

二、回遷房的質量保證

（一）回遷房建設由甲方聘請政府部門批準的工程建設監理公司統一監理。

（二）甲方所建的回遷房屋，必須經有關部門驗收合格，符合國家建設標準和合同約定標準，才能交付給乙方使用。

（三）乙方接受回遷房時，甲方按國家建設部和××市建委的有關工程保修規定承擔保修責任。

（四）保修期內保修費由甲方承擔，保修期內因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方承擔。

（五）甲方交付乙方使用的房屋，水、電及排污設備完善，保修期按市建委有關規定執行。

三、回遷房的裝修標準

結構：框架結構；

層高：在規劃部門許可的前提下，凈高不少于2.8米；

外墻：貼高級瓷磚或高級涂料；

內墻：廳、房墻面及天花刷環保乳膠漆；廚房、衛生間貼普通瓷片到頂；天花刷環保乳膠漆；

地面：廳地面鋪40×40㎝一級地磚，房、廚、衛生間地面鋪30×30㎝一級地磚；

門：廳、房、廚裝夾心板門，衛生間為普通塑膠門；

窗:

第四篇：淺談城中村拆遷改造

淺談城中村拆遷改造

摘要：首先分析了城中村改造中存在的主要問題，然后提出了解決問題的對策，最后，對不同改造方式的優、缺點進行了分析。

關鍵詞：城中村，拆遷改造

城市的發展是一個不斷再建設的過程，隨著社會進步，城市中必然會出現大量不適應城市發展和居民生活水平不斷提高的房屋，房屋建設帶有村鎮建設的特點，成為城市中極不和諧的部分，如何對城市中民房的改造，成為每個城市迫在眉睫的問題。

一、城中村的現狀情況

現狀東營市中心城區內的村莊共有18個，總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總人口為2.82萬人。城中村的建筑以平房為主，且建設極不規整，多數村莊占據西城的黃金位置，嚴重浪費土地；城中村內的公共設施（如：學校、幼兒園、文化設施、商店等）、基礎設施（如：排水、采暖等）配套極不完善，村民的生產、生活帶來方便；部分城中村存在臟、亂、差現象，嚴重地影響了城市景觀。

二、城中村改造中存在的主要問題

1．部分村民實際生活水平不高

由于大部分村轉城較晚，大約在80年代以后，村里的大部分土地已被機關企事業單位征用，當時的征地安置等費用一是相對今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，當年用征地費用所建的企業經營不善或投資不對路，無法安排更多的勞動力。現在看，村里部分剩余勞動力并未作出妥善安置。因此，相當一部分村民的實際生活水平不高。

2．違法違章建設嚴重

近幾年來，政府為了減少舊村改造的難度，適應城市總體規劃的發展要求，已基本取消了城中村的房屋建設的審批。村民為了提高自身的生活水平，在自家院里建設了許多無證房屋，用來出租取得一部分收入。

3．村民對拆遷補償安置的期望值增大

近年來，由于舊村拆遷改造操作的不規范，多數以協議改造為主，開發商為了拆遷盡快順利進行，人為的提高了拆遷安置補償標準；而且隨著房地產市場的蓬勃發展，房地產價格不斷上揚，村民攀比心理嚴重，對拆遷補償安置的期望值增大。

三、城中村拆遷改造解決對策

1．合理對待村公產的拆遷補償安置

為了解決好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在舊村改造中留置適當比例的空地，給村里將來的發展留出一定的空間；或在開發建設后的建筑中補償給村里相當數量的商業用房，以保證村民的如勞保、取暖費補貼等正當收益。

2．適當制定無證房的補償標準

按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，無證房屋不作任何形式的補償。問題在于如果無證房不作任何補償，村民的思想工作肯定做不通；而如果無證房屋按有證房對待，拆遷成本會增大許多，房地產市場不能接受。這兩種可能都會造成舊村改造不能進行，而只能從這兩種可能中尋找一個雙方都能接受的標準。

3．重視拆遷前準備工作

必須重視拆遷改造的摸底調查、拆遷辦法的制定、項目可行性研究，尤其是投資測算和房地產市場的預測；加大舊村拆遷改造意義和政策的宣傳；提高拆遷改造工作的透明度；加強村里民主集中制工作原則的體現。

4．科學、慎重地選擇拆遷改造的開發方式

為了切實做好村民的返遷安置建設工作，消滅舊村改造引起的如村民上訪等社會不穩定問題，不留后遺癥，杜絕“爛尾”工程，防止人為提高拆遷補償安置標準、攪亂城市拆遷工作，非常有必要選定一個村居改造的合理方式。

四、擇優選定開發改造方式

目前來看方式無外乎有兩種：土地協議出讓和土地拍賣方式。

1．土地協議出讓

土地協議出讓給一個開發公司，由開發公司主持辦理包括返遷安置、各種工程許可證等拆遷開發改造工作。事實上，因資金和建設規模等問題，一個公司全程開發不現實。后期開發可考慮由其他開發商參與建設開發。

這種方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆遷安置補償標準等原因易引起村民上訪等問題，再次限于資金、管理能力等實力問題。容易形成“爛尾”工程。這種方式的優點是：開發商基本得到了村民的認可，對于開發后果及風險程度，開發商有比較清醒的預測。

2．土地拍賣方式

在土地拍賣方式中分為先拆遷后拍賣和先拍賣后拆遷兩種方式。

第一，先拆遷后拍賣。拆遷安置補償等前期資金由中標的開發公司先墊付，待拍賣后再收回

本金。

這種方式的優點在于：它提高了舊城改造實施全過程的透明度；因為政府的信用，政府主管開發部門組織參與拆遷改造，容易平衡有關拆遷各方當事人的利益，解決拆遷中的各種矛盾，有力地加大了政府的監督管理力度，能充分體現政府從規劃到開發建設的宏觀調控能力。難點是中標公司先墊付大量的前期改造資金，并承擔最后的風險。

第二，先拍賣后拆遷。首先通過拍賣，取得拆遷安置補償資金。這樣做，因土地拍賣價較高，村里容易不理解、有意見而妨礙拆遷的進行。如果拍賣失敗，還得采用先拆遷后拍賣方式。

五、結束語

城中村拆遷改造是一個利國利民的好事。通過改造，改變了城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經濟建設，帶動相關產業的發展，增加就業機會；開發企業和施工單位通過上繳稅金，增加了政府的財政收益。

城中村拆遷改造是一項政策性很強的工作，而且也是一項復雜的系統工程，具體的開發改造模式還需要實事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實踐。

參考文獻

1．東營市中心城村居改造建設管理暫行辦法

2．東營市中心城城中村改造規劃

3．昝龍亮，王紹強．跨世紀城市規劃的探索．山東人民出版社，1996．236-241

4．李尚杰主編．土地出讓和轉讓的理論與實務

5．范恒山，土地資源配置：市場、政府與產權．中國土地科學，1995年第4期

第五篇：老街城中村改造拆遷補償協議書

NO：

駐馬店市房屋征收補償安置

協 議 書

項目名稱： 蔚藍海岸城中村改造項目

征收實施單位： 駐馬店市驛城區老街街道辦事處

被征收人：

簽訂日期： 年 月 日

駐馬店市房屋征收補償安置協議書

征收實施單位： 駐馬店市驛城區老街街道辦事處 被征收人： 身份證號：

根據國家有關法律、法規和駐馬店市人民政府、驛城區人民政府有關城中村改造政策規定，以及《蔚藍海岸城中村改造項目征收補償安置方案》，經協商簽訂本協議。

一、被征收人房屋坐落在 蔚藍海岸城中村改造項目區域，在改造范圍必須拆遷。經實地調查、丈量登記: 宅基地面積平方米,證號。建筑面積平方米，證號。框架結構平方米 層 間。年代修建。磚混結構平方米 層 間。年代修建。磚木結構平方米 層 間。年代修建。簡易結構平方米 層 間。年代修建。簡易棚平方米 層 間。年代修建。戶口登記 人（附戶口本復印件）。

二、經確認：宅基地平方米，建筑面積平方米，其中：二層及以下建筑面積平方米，可產權調換面積平方米；二層以上 結構建筑面積平方米，應補償 元；違章建筑面積平方米。

三、被征收人同意在 年 月 日前搬遷，搬

遷后房屋及附屬物交給征收實施單位拆除。土地證、房產證收回。

四、被征收人可自由選擇產權調換或貨幣補償方式進行補償安置。產權調換

征收實施單位以位于蔚藍海岸城中村改造項目區新建安置樓房，號樓 單元 層 戶，面積平方米 套樓房對被征收人進行安置。產權調換面積多于或少于安置房套型面積部分，按每平方米1900元找補差價（每戶僅限10平方米），超出部分按市場價找補差價。分別按所選樓層找補樓層差價。

臨時過渡期限為 年 月 日至 年 月 日。發臨時安置補助費 元。因征收實施單位原因逾期不能回遷新居的，臨時安置補助費按駐政[2013]77號文件規定順延。貨幣補償

房地合一評估價格為 元，附屬物補償 元，獎金 元，搬家補助費 元，合計 元。大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。

五、安置樓房設計建造符合國家標準。建造質量為合格或優良，房屋內設施以政府批準的圖紙設計為準。

六、搬家補助費 元，獎金 元。

七、被征收人應補交面積差價款 元，應補交樓層差價款 元，合計 元；應補給被征收人面積差價款 元，樓層差價款 元，合計 元。

八、其他需要說明事項：

九、本協議一式三份，三方各執一份，蓋章、簽字后生效。

附：被征收房屋丈量書和建筑物附屬物登記表

征收實施單位（蓋章）： 代表（簽字）：

開發企業（蓋章）： 代表（簽字）：

被征收人（簽字）： 代表（簽字）：