第一篇：南京房地產企業繳稅問題主要集中表現在六個方面

南京房地產企業繳稅問題主要集中表現在六個方面：

1、一些房地產企業在扣繳個人所得稅時普遍都存在少計計稅收入的問題；

2、預收款不繳稅或延遲申報納稅；

3、房地產企業項目連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯后，導致成本難以理清，企業所得稅應納稅所得額難以確定,利潤黑洞驚人；

4、房地產企業對合作建房政策把握不準；

5、對土地增值稅和印花稅普遍不夠重視；

6、一些房地產企業繳稅時能拖就拖，欠著不繳。

一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款的現象。突出表現為滯納稅款數額大、滯納時間長，影響了稅收收入的及時足額入庫。如南京某房地產開發有限公司，其開發的一幢高層建筑，土地、房屋早已交付使用，而開發企業掛賬大額預收賬款，長期不結轉經營收入和經營利潤，滯納企業所得稅1000多萬元。

二是有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額。通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。如南京某房地產開發公司以“防止購房者要退款”為由，部分收入故意不作收入，截留稅款100多萬元。有的企業雖然正規核算，將應繳的各種稅金記入會計賬簿，但不足額申報，不足額繳納，形成多年大額稅款未清的狀況。

三是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。

四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。

第二篇：企業人力浪費主要表現在

企業人力浪費主要表現在一、企業招不到合適的人，而用不合適的人替代。

有的企業一些重要崗位因為長期招聘不到合適的人，因而就將不合適的人放在此崗位上，這樣給企業和該項工作帶來的效益甚至可能為負數，這絕對屬于是嚴重的浪費。效益都是人創造出來的，庸才是會誤業的，一不小心更有可能釀成大損失。所以，多花點心思，尋找你最需要的人吧。

二、沒有充分挖掘人的潛力

有的崗位明明一個人可以勝任了，卻偏偏安排了兩個。有些員工是其實是很有發展潛力的，卻因為體制的問題，沒有將他的能力更好的發揮出來。明明是一個優秀的人，公司環境卻只讓他達到“良好”的狀態，這就是損耗，就是浪費?？梢姡髽I擁有一套充分的績效考核及發展提升的體系是多么的重要。

三、企業內耗

國人擅長搞職場政治，公司內拉關系，搞派系斗爭是常見現象。通常，內耗最大的受害者就是企業，員工為了個人的利益你爭我奪，互相掣肘，最后的結果卻是導致企業效率低下，問題頻出。

四、企業留不住人才

如果沒有完善的用人留人機制，導致人才頻繁流失，也是一種極大的浪費。試想想，招聘、培養一個優秀的員工得花多少成本呢？好好去計算一下吧！

為什么會出現這種大浪費的現狀？

一、人力浪費不易被察覺

很多企業看人力成本光關注工資這一塊，而忽略了員工能力和績效這一塊。

二、企業主被隱性的人力浪費所蒙蔽。

企業老板沒有意識到人力的浪費，只是覺得崗位需要人，但沒去想該崗位應該最需要的是合適的人。

三、企業缺乏強有力的人力資源運作系統。

從招人到用人到培養人，企業缺乏完整的體系，完全憑感覺，有的企業發展很多年了，制度還停留在創業初期的原始階段。不少企業人力資源部在公司地位低下，沒有發言權，完全淪落為從屬部門。

第三篇：房地產經紀人面試問題設計表

房地產經紀人面試問題設計表

一．導入性問題:

1.你住的遠嗎？到我們這兒方便嗎？好找嗎？哪里人?。靠梢蚤_始了嗎？

2.能簡單的自我介紹一下自己嗎？

二．切入性問題：

1.以前聽說過我們公司嗎？怎么知道的？

2.以前聽說過房地產經紀人嗎？

3.你覺得房地產中介公司和房地產經紀人是干什么的？能說說嗎？

4.你覺得這份工作吸引你的在什么地方？你覺得自己能干好嗎？怎么干？

5.經紀人工作時間不固定.也比較長.對你和你的生活有什么影響嗎？家里的事情有時候顧不上可以嗎？

6.你原來從事什么工作？簡單介紹一下可以嗎？干的怎么樣？為什么不做了呢?

三．比配性問題

1.在你生活或者工作中你感到成功的地方是什么？（舉例說明）.你工作中最大的收獲是什么？有什么遺憾或者不滿意的地方嗎？

2.你對你自己以后有什么規劃和打算嗎？你將來的發展方向是什么？有具體的計劃嗎？你覺得你自身還有那些缺點.需要完善的地方？

3.你對企業文化是怎么看的？認同你原來公司的企業文化嗎？

4.你對工作環境有什么要求？喜歡在什么樣子的環境下工作？你希望你有什么樣子的同事呢？

5.如果領導的工作方式方法不對.你打算怎么辦？如果和同事鬧了矛盾呢？

6.這份工作符合你最初的打算嗎？你為什么挑選這份工作呢？

7.如果派你去見一個陌生的客戶.你怎么去找到他.他不說話的時候你怎么辦？

四．語言表達能力

1.請簡單的談談你的簡歷和你的工作經歷。

2.你參加工作體會最深的是什么？你學到了什么東西或者經驗.這些東西對你有幫助嗎？

3.描述一下最近你和什么人發生了爭執？原因是什么？過程說一下.4.描述一下你想象中的經紀人工作或者你認為的經紀人工作的內容。

5.假如你今天就開始工作.你起草一份你的一個到兩個星期的工作計劃。

五．綜合分析能力

1.你的工作是這樣子的.你概括一下需要具備的素質和能力。

2.你覺得溝通主要是注意哪些方面？

3.你對房地產經紀人的前景怎么看？簡單說說。

4.如果你是一個新門店的店長.你將怎樣開展業務？

5.假如你來招聘.你覺得什么樣子的人適合這個行業的工作

六．團隊能力

1.假如你是一個團隊的領導者.你將怎樣建立你的威信。

2.一個你很好的朋友.但是業務能力很差.你怎么辦？

3.你和一個同事的關系不好.你很討厭他.上級安排你們一起去做一件事情.你怎么辦？

4.一個團隊中.你做的很出色.但是領導從來沒有表示肯定.別人都不知道.你怎么辦？

5.一個同事出現錯誤.但是他嫁禍于你.你怎么辦？

6.你會幫助你和你關系很差的同事嗎？怎么幫呢？他不領情怎么辦？

七．應變能力

1.假如你的簡介上司對你一直不好.還經常說你不好.你按規定報銷費用.但是他卻說改天再說.你怎么辦?

2.上級交辦給你一件不可能完成的任務.要你去做.你怎么辦？

3.你發現你說謊了.而你的客戶發現了.但是卻不說.這時候你怎么辦？

4.你發現做錯了一件事情.傷害了客戶.你打算怎么辦？

八．溝通能力

1.你會和一個陌生人溝通嗎？怎么溝通？

2.你能推銷一個你不熟悉的產品嗎？說說怎么推銷

3.你朋友多嗎？你有心事和他們交流嗎？還是自己忍著不說？

4.你會坦誠你覺得很丟面子的事情嗎？

5.派你去一個不熟悉的地方.你準備如何和大家盡快熟悉？

6.你覺得一個話多的人很煩嗎？

7.你在工作中最不喜歡和那些人打交道.如果上司經常提出苛刻的要求的話.你怎么處理呢？

九．人際協調能力

1.請問你對團隊精神是怎么理解的？團隊成員應該是什么樣子的一種關系？

2.你以前有和同事相處不好的時候嗎？你怎么處理呢？

3.假如你作為市場部門的一員.你的客戶對你提出了無理或者不合法的要求.你打算如何處理？

4.如果你做主管.你有幾個下屬互相有矛盾.不說話.你打算怎么處理？

十．管理組織能力

1.你現在需要提交一份工作回報計劃給上級.你主要著重闡述那些方面的內容？

2.如果你是一個產品的市場部門經理.現在派你去一個新的地方開展業務.你打算如何開拓市場？

十一．條理計劃能力

1.你作為銷售部經理.你能提出一個工作計劃嗎？

2.你覺得保險經紀人應該從哪些方面去開拓市場是比較有效的？

3.你以前做過市場銷售嗎？說說經歷

4.你寫日記嗎？或者隨身帶著記事簿.把一些重要的東西隨時記錄下來？

5.你每個月的花費在那些方面。怎么分配的？

十二．工作能力

1.你覺得一個銷售員最重要的能力應該是哪些方面？

2.你覺得市場和銷售是一回事情嗎？談談你對他們的理解.3.你以前工作的業績怎么樣？有什么收獲呢？

十三．學習和生活態度

1.你有什么業余愛好??？

2.你經常上網嗎？做些什么？你一般下班后都干些什么呢？

3.你知道今年市場上什么方面的書籍好賣呢？

4.你知道國外的一些銷售理念或者銷售故事嗎？說幾個聽聽

第四篇：我國房地產企業融資問題探討

我國房地產企業融資問題探討

近日召開的協會債券市場專業委員會會議上，上市房企獲準發行中期票據事宜被討論，并確定為未來實施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據發行資格的房企被限定為行業排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產企業融資渠道的重大政策。那么目前我國房地產企業融資的基本態勢是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優點缺點是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個企業的資金籌集的行為與過程。企業根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業的投資者和債權人去籌集資金，以保證公司正常生產需要。

企業融資渠道可以分為兩類，一類是債務性融資，另一類是權益性融資。前者包括銀行貸款、發行債券等，后者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的自有資金，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業的融資結構。企業如何安排短期負債、長期負債及優先股、普通股在企業資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業的經營業績。對于房地產業來說，非常典型的資本密集型投入的行業特點決定了房地產企業在經營中對資金的需求量是大而持續的。僅僅依靠企業過往經營的利潤盈余是無法滿足實際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產企業面臨的重大問題。

二、我國房地產企業的融資現狀

（一）房地產企業融資的基本態勢

融資規模持續增長。經過十多年的發展，我國房地產業已經成為國民經濟發展的支柱產業。作為非常需要資金支持的行業來說，房地產業的融資規模一直處于持續增長的態勢。2013年房地產業開發投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。

融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發展水平基礎上，房地產業最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發還是銷售，房地產業幾乎在每一個環節都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%。可見，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學性。我國房地產企業經過十多年的發展后，仍舊處于較為初級的發展狀態水平上，對于自身的發展態勢、發展周期等問題還缺乏必要充分的認識。于是，我國房地產企業還不能將融資策略與自身的發展周期相結合，還未能形成在較為科學的理論支持基礎上的科學融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。

（二）房地產企業融資特點

房地產商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現金收益等待期長，價值形成復雜等。房地產行業也由此產生了一些與其他行業不同的特征。針對這些特征，房地產企業在融資活動中具有如下特點：

1.開發資金需求龐大，內源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強。房地產行業是非常典型的資本密集型行業，整個項目開發需要非常龐大的資金支持。2013年房地產企業的開發投資總額8.6萬億，一般企業的內源性融資方式不足以支撐房地產企業的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對房地產企業融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產業發展具有鮮明的中國特色，即政策調控。政策調控基本通過兩個途徑，一是對房地產融資的影響，二是對行業的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調控，形成對房地產企業融資行為的影響。比如，調整利率會直接影響企業的銀行貸款成本，規定發債主體資格直接影響企業債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產。目前，商業銀行貸款是我國房地產企業的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產上。房地產企業將土地使用權、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財務杠桿過高，財務風險大。外源性融資渠道使得房地產企業的財務杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務杠桿警戒線。對房地產這樣一個與宏觀經濟周期關聯性較強的行業來說，任何波動都可能導致企業的財務風險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產企業的杠桿率攀至新高。

三、我國房地產企業的主要融資方式

商業銀行貸款是最重要、最傳統的渠道，但受政策、經濟形勢的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場融資的重要方式，在我國面臨諸多限制和規定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業銀行貸款

商業銀行貸款是房地產企業最傳統、最主要的融資方式。目前我國房地產企業得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于企業日常經營及完成土地儲備的流動資金需求；第二，項目開發貸款，主要為滿足房地產項目開發過程中的建設資金需求；第三，房地產抵押貸款，是開發企業用土地或房屋產權作為抵押物而向銀行申請的貸款。

優點。一是貸款供應方眾多。目前我國提供房產開發貸款的金融機構包括各大商業銀行、農村金融機構、城市信用社以及部分外資銀行。房產開發貸款已成為商業銀行最主要的貸款業務之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產企業都可以申請銀行相關貸款。在過去相當長的一段時間里，銀行信貸手續較為便捷，融資成本很低，融資數額巨大。

缺點。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產市場進入調整期，房地產企業已經成為銀行的高風險客戶群，在防范壞賬、提高資產質量的改革過程中，商業銀行已經收緊了對房地產企業的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對房地產貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風險，使融資結構更合理，國家頒布了一系列宏觀調控政策控制了信貸資金流入房地產開發企業。

2.銀團貸款 銀團貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準經營貸款業務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠洋地產在2012年獲得農業銀行等4家銀行的銀團貸款6億美元；華潤置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯合貸款34億港幣。

優點。一是單筆融資額度更大。銀團貸款可以為企業一次性提供超過單個銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產信托、股票融資等方式相比，銀團貸款的貸款利率更低，給企業帶來的成本更小。三是程序簡便易行。融資企業只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點。一是收取費用較高。在實際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費、代理費等，導致最終費用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團貸款合同里往往將項目所需的所有資金全部包括，并規定了統一的合同條款，因此企業在接受銀團貸款后，項目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經成為許多實力雄厚的大型房地產企業的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監會和住建部的資格審核，通過首次發行股票進行融資。借殼上市則是獲得已經上市公司的控制權進行資產重組后，通過股市增發進行融資。優點。一是股權融資符合產業長期資金需求。與銀行貸款相比，股權融資能夠長期融入房地產企業的發展過程，可以支持產業的長期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費用和后期分紅。而分紅是可以由企業決定的，我國企業在此方面非常“吝嗇”。

缺點。在我國股票市場，房地產企業上市有著非常嚴格的審批手續，并且非常受當時政府政策的影響。股市本身并沒有進入到良好運行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國房地產企業通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國外房地產企業融資的重要方式。企業給予購買者償本付息的憑證并保證在約定時間還本付息。在我國這種融資渠道依然受到政府非常嚴格的控制。2007年8月發布的《公司債券發行試點辦法》只允許資產規模在10億元以上的大型上市公司才有資格發行公司債。因而我國房地產企業并不多用這種融資方式。

優點。一是借入資金使用期限較長，融資成本較低。與商業銀行貸款相比，公司債的發行時間更長，企業能夠獲得長期資金支持。這樣有利于企業合理規劃資金使用，優化企業融資結構。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業能夠保證到底還本付息，債權人并不關心資金究竟如何使用。銀行貸款則對資金的使用方向有著非常嚴苛的限制。三是債券利息計入成本，在企業繳納所得稅時予以抵扣，降低了企業的稅負。缺點。一是發行制度嚴苛。在我國，具備債券發行資格的公司只包括國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司。并且對凈資產、發行余額、資信評級等設立嚴格規定。二是易受政策影響。政府對于房地產業的宏觀調控政策直接影響到房地產企業的債券融資。鑒于近幾年房地產業的過快發展，調控房地產的政策收緊了房地產企業項目發行債券的審批。

（四）房地產信托

信托是近幾年來在我國開始快速發展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產企業。企業使用這筆資金開發房地產項目，并在到期時依據項目開發所獲得的利潤，按照產品約定收益率，給予持有人相應報酬。

優點。一是融資資質沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對企業資質沒有嚴苛限制。這對中小企業來說，是非常有意義的事。二是監管較為寬松。目前，并沒有針對信托融資出臺非常正式、成形的法律法規。因此與其他融資方式相比，信托產品能夠規避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產品設計較為靈活，容易滿足不同需求。信托產品可以根據企業的具體資金需求來設計，并不是千篇一律、缺乏針對性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點。一是融資成本顯著提高。隨著我國金融市場的發展，信托市場競爭激烈，信托產品的預期收益率逐級攀升，企業融資成本顯著上升。甚至目前已有企業給出了超過30%的預期收益率。這樣的融資成本已經高過了其他融資方式。二是兌付風險急劇增長。信托市場在經過前幾年野蠻生長后，開始進入了調整、震蕩期。已有信托產品兌付出現危機，影響了公眾對其的信心。房地產業作為集聚宏觀經濟風險的行業，其信托產品的兌付風險也在迅速增加。三是產品期限較短，無法支持長期資金需求。信托產品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產品。所以房地產企業所能獲得的資金并不能支持其長期開發。

（五）海外融資

當國內融資方式的潛力被逐步發掘接近枯竭之時，海外融資成為我國房地產企業的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發債。與國內上市或發債相比，海外融資更要求企業資質，只有較為大型、經營良好的企業才可以獲得海外資金支持。2014，我國房地產企業房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長100%。2014年以來，中國房地產企業在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。國際清算銀行(BIS)發布報告曾重點指出中國企業海外債務增長過快可能帶來的風險，房地產市場即為BIS點名的行業。

優點。一是國際資本看好我國房地產市場。我國房地產業的蓬勃發展吸引了大批國外資金的注意，國外資金機構看好境內房地產市場。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國房地產企業成為較為優質的投資對象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國股票市場和債券市場的發行資質要求相比，海外上市、發行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業績扣除非主營業務損益后，前兩年凈利潤不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產收益率方面的約束條件。

缺點。一是融資成本普遍提高。我國的房地產企業當前在海外發債的成本已經比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國房地產企業在海外發債拿到的評級一般都是垃圾級，并隨著國內房地產市場的疲軟，房地產海外發債的成本仍然在繼續上漲，8月份以來其實發債的難度已經大幅提高。一旦美聯儲升息，國際融資成本上行，房地產企業借新還舊的再融資成本就會大幅上漲。二是舉債風險正在加大。目前國內的房地產市場已經呈現明顯的擠泡沫現象，房地產企業外債過快增長，一旦國內房地產市場出現泡沫破裂跡象，企業將面臨再融資風險和資產負債幣種錯配帶來的匯率風險。

四、政策建議

一是大力發展我國的資本市場。大力發展多層次資本市場，需要鼓勵股權投資、債券融資以及私募市場發展，讓資本市場發揮好優化配置資源的功能。大型房地產企業可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業展開直接競爭。允許上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據等。

二是健全房地產金融法律體系。完善房地產金融立法，增強房地產金融法規與世貿規則相關條款的銜接；重視房地產金融法規與其他相關法規的協調；提高房地產法規的法律層次地位；積極實施《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》等。

三是制定符合房地產行業發展規律的政策。認清我國房地產業的發展階段，認識房地產企業的發展階段，明確現階段房地產企業在投資、開發和經營管理上的需求，制定有利于規范行業、扶持企業健康發展的政策。

（經濟預測部：鄒蘊涵）

第五篇：房地產企業常見稅收問題

一、房地產企業常見稅收問題

（一）收入方面

主要表現為：

1.預售房款未按規定預繳稅款，采取各種手段隱瞞或轉移預收款收入，達到拖延納稅或不納稅的目的。

2.銷售收入確認不及時，如對已辦妥移交手續，因購房者原因未及時收回房款的，企業往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認。

3.隱瞞收入，收入計算不準確，表現為低價開票，少計收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎勵支出等；收取價外費用不計收入；利用關聯方交易進行利潤轉移；掛靠企業開發，不申報納稅等。

4.假代建、真開發。這種偷稅方式實際是開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權，雙方均發生了納稅義務。

（二）成本費用方面

主要表現為：

1.利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得。

2.利用成本核算特點虛增成本，一些房地產開發企業通過加大早期單位預算造價達到少繳企業所得稅的目的。

3.房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。

4.超標準列支費用。

5.成本費用重復入賬、虛假列支成本費用，利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業性強的特點，重復列支費用以減少納稅額。6.利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤。

二、如何進行房地產企業的稅務檢查

（一）稅務檢查方法

1.從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的檢查改為檢查與開發項目檢查相結合。

對房地產開發項目通常以一個納稅作為檢查時限范圍，這不能適應房地產行業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

2.拓展和完善調查取證的渠道和方法。

為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，稽查人員可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

3.收集企業基礎資料、數據。

房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表、項目銷售情況一覽表等。通過基礎資料的收集，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性，同時為下一次檢查提供參考依據。

（二）房地產企業收入的檢查

1.收入檢查的基本思路。

（1）將從外部取得的有關開發項目信息，與企業的收入、成本等項目核對，確認申報的開發項目。

（2）從房地產主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積，與企業賬載面積和實地核查核對，確認銷售面積。

（3）收集企業銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄，分析比對，并將結果與申報、賬上記錄進行核對，以確認銷售（收入時間、數量、金額）準確性、及時性。

（4）到項目開發地、銷售現場實地盤點，掌握項目建設及銷售情況，分析賬面可能存在的疑點。

（5）房地產企業涉及的關聯單位較多，包括施工企業、建材商貿、銷售代理公司、廣告公司、物業管理等，因此對于與房地產公司業務往來頻繁的單位，應進行重點外調核實。

2.確認收入時應注意的問題。

（1）首先要正確區分銷售收入與預售收入

銷售收入確認是指已完工開發產品的收入確認，開發產品經過有關部門驗收合格后即為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發產品收取的價款（包括定金）作為預售收入，開發產品完工后按照售房合同有關條款辦理移交手續后應確認銷售收入實現。企業在開發產品未辦理移交手續前，所獲得的分期預收款，不適用分期付款方式確認收入的規定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業利潤。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

① 竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

② 已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

③ 已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（2）收入檢查的內容

開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的原則確認收入的實現；預售收入是否按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅；視同銷售行為是否按照稅法規定確認收入計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務收入的確認是否正確；合作建房收入的確認是否正確；開發產品的出租收入確認是否正確；關聯企業之間的銷售價格是否按獨立企業之間業務往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金是否及時轉作其他業務收入；商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業務收入；房地產開發企業應付施工單位的工程尾款、質量保證金，超過合同、協議規定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后實際支付時可稅前扣除。

（三）房地產企業成本費用的檢查

1.是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關的成本、費用。

2.土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

3.銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無混雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積。

4.代收的開發產品公共部分、共用設施設備維修的維修基金是否在稅前扣除。

5.土地閑置費的稅前扣除是否符合政策規定。

6.成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除。

7.為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本。

8.“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。

9.未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊。

10.是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及的營業稅及附加一并結轉到當期銷售稅金，是否重復列支稅金。

11.固定資產改良支出和修理費用，是否按稅法有關規定進行稅務處理。

12.一些特殊扣除項目的處理是否符合規定，如白蟻防治費、竣工獎等各類付給施工單位的獎金、延期交房違約金、應付施工單位的工程尾款、質量保證金、墻改基金、人防費等。

13.銷售費用和廣告費、業務招待費的劃分是否正確。

14.一些限制性扣除項目是否已作納稅調整，如三項經費、業務招待費、廣告費和業務宣傳費支出、公益救濟性捐贈等。

15.按規定不得扣除項目是否作納稅調整，如是否將購建“固定資產”、無形資產等資本性支出直接在稅前扣除；各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整；自然災害或者意外事故損失有賠償的部分；違法經營的罰款和被沒收財物的損失等。