第一篇：密云希望小鎮調研報告

以黨建為龍頭

打造首都模式密云版希望小鎮

密云縣穆家峪鎮位于密云縣城東北部，與密云水庫相連，處于平原和山區的交接地帶，是北京市42個重點鎮之一。2010年11月，在市委、市政府的大力支持下，密云縣與華潤集團簽訂戰略合作協議，確定在穆家峪鎮建設華潤希望小鎮。希望小鎮建設共涉及六個行政村，3296戶、6435人，溝峪總面積33084.6畝，其中村莊建設用地3343畝，整個布局在穆九溝峪經濟產業帶里，全長4.36公里。希望小鎮的建設是以黨的建設為引領，黨組織、政府、企業、農民“四位一體”合作共建北京社會主義新農村建設的一次創新，開創了“黨組織引領，政府支持，企業參與，農民主體”的新農村建設首都新模式。

一、首都模式密云版希望小鎮的特色

農業、農村、農民問題關系全市改革發展穩定大局。改革開放三十多年來，北京農村的面貌發生了翻天覆地的變化。但是也要清醒地看到，隨著工業化、信息化、城鎮化、市場化、國際化的深入發展，首都農村改革發展面臨許多新情況、新問題、新挑戰。城鄉二元結構造成的深層次矛盾依然突出，城鄉社會事業和公共服務水平差距依然較大，農民持續增收困難依然較多，城鄉居民收入差距持 1 續擴大，人口資源環境的矛盾日益顯現，加強農村民主法制建設、基層組織建設和社會管理任務繁重。解決好這些矛盾和問題，必須進一步解放思想，加大改革創新力度，加快構建城鄉一體、多點支撐、均衡協調的城市發展格局，率先形成城鄉經濟社會發展一體化新格局。這是新形勢下貫徹落實科學發展觀的重大舉措，也是建設中國特色世界城市，努力使首都各項工作走在全國前列的必然要求。

小城鎮是推進城鄉一體化發展的重要區域。加快建設和發展小城鎮，是推進城鄉經濟社會一體化發展，加快解決“三農”問題的重要途徑。推進小城鎮建設，有利于推動人口集中居住，集約利用土地資源，為全市發展提供更多的發展空間；有利于集約高效配置公共服務資源，加快推進城鄉基本公共服務均等化；有利于推動郊區非農產業集群發展，轉移農村勞動力，實現城鄉勞動就業的一體化；有利于促進城市外遷人口和農村轉移人口在小城鎮集中居住，實現城鄉社會管理的有效銜接；有利于改變當前中心城一枝獨大的發展格局，在全市范圍內科學布局產業、合理分布人口，加快形成“國際化中心城——現代化新城——特色化小城鎮——社區化新農村”的新型城鎮體系。

穆家峪鎮華潤希望小鎮就是在城鄉經濟社會發展一體化中的一次全新探索和嘗試，是“三個北京”發展戰略的有力實踐。希望小鎮既是密云縣的一號工程，也是北京 2 市的重點工程。在市領導的親切關懷、市有關部門的大力支持、縣鎮村干部群眾的共同努力下，項目進展順利，初步探索出一條黨組織引領農村經濟社會發展的新路子。密云希望小鎮建設具有以下幾個特點：

一是承擔首都城市功能的小城鎮建設。北京作為一個特大型城市，城市產業和功能需要不斷向郊區擴散。密云希望小鎮地處密云水庫生態涵養區，具備了發展都市型現代農業的得天獨厚的優勢。希望小鎮積極發展資源節約、技術密集、功能多樣、品質安全的都市型現代農業，以及適合農村特點的服務業和制造業，滿足城市商品市場對鮮活農副產品的需求，而且充分利用城市的資本、人才和科技等資源優勢，使農業由生產拓展到生態、社會和生活等多方面。

二是體現人文、科技、綠色理念的小城鎮建設。“人文北京、科技北京、綠色北京”是首都新的發展目標。休閑農業是人文北京建設的重要表現形式，精品農業是科技北京的重要內容，生態農業是綠色北京的必然要求。希望小鎮建設充分考慮當地區域優勢和環境特點，在住宅建設中，大量應用新能源技術和節能環保材料；在產業規劃中，大力發展休閑觀光、林下經濟、特色養殖等產業，走出了一條綠色、低碳、和諧、可持續的科學發展之路。

三是以改善民生為出發點和立足點的小城鎮建設。希 3 望小鎮在建設過程中始終把改善民生作為出發點和立足點。在新民居建設初，就充分考慮到了農民的居住習慣和后期開發利用，努力把改善居住條件和發展民俗旅游聯系到一起，統籌考慮，精心實施。農民的集中居住，帶來的不僅是農民生活條件的改善，更有利于公共服務資源集約配置，推進城鄉公共服務均等化。同時，通過宅基地置換，為后續產業發展提供了空間。隨著后期各項產業項目的落成，可以有效解決農村勞動力就業，提高農民收入。

二、以黨組織引領構建新農村建設新模式

首都模式密云版的希望小鎮，始終把黨的建設放在首位、作為核心，充分發揮黨建結合產業、聚合組織、整合資源、融合力量的優勢，充分發揮黨組織的領導核心作用、戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，通過理念先行、組織覆蓋、作用貫穿、功能輻射實現黨的建設和農村經濟社會建設的同步與合一，通過黨組織引領確保項目建設把農民利益放在首位、把農民滿意作為評價的重要標準，擴大黨在群眾中的影響，讓農民的幸福生活和黨緊密聯系在一起，切實讓農民感覺到“有了共產黨，就是不一樣”。“黨組織引領，政府支持，企業參與，農民主體”的新農村建設新模式，基礎是黨組織重構，關鍵是黨組織引領，核心是實現農民利益，根本目的是夯實黨在農村的執政基礎。

（一）高起點頂層設計，在統籌謀劃上引領。首都模 4 式密云版的希望小鎮是市委常委、組織部長呂錫文同志在學習借鑒廣西百色希望小鎮經驗做法的基礎上引入建立的，作為組織部長推進這一項目，旨在破解郊區農村黨組織的執政能力建設難題，擴大黨在農村的群眾基礎，夯實黨在農村的執政基礎。因此，黨組織引領是希望小鎮建設的“魂”。一是理念驅動。為了探索黨組織如何引領農村經濟社會發展，希望小鎮建設按照“統籌協調、全面發展”和“總體規劃、分步實施”的原則進行總體設計，根據首都加快推進城鄉一體化建設的形勢任務，立足小城鎮建設，引入國有企業優質資源，以“黨組織+產業”為發展模式，重塑組織結構和經濟結構，創新經營模式和治理模式，在黨的建設引領下建立政府、大型央企、農民合作共建新農村的新機制，從起點上實現黨的建設和農村經濟社會發展的同一。二是組織驅動。為把希望小鎮建設成極具發展活力和鮮明特色的首都社會主義新農村示范區，黨組織通盤考慮、超前謀劃，統籌設計了組織框架和發展模式。建設過程也立足各級黨組織發揮主導作用，市領導密切關心，按工期指導協調；市有關部門全力幫助，積極選派干部、人才并配置各種資源；密云縣鎮村各級黨組織植入到希望小鎮建設的全過程，在工程的各個環節和每個節點上主動作為。這樣，黨組織和項目緊緊“捆綁”在一起，黨組織的引領作用切實體現在新農村建設的過程始終。三是 5 目標驅動。希望小鎮建設突出農民主體，項目決策、民居設計、產業規劃、社會管理等各個方面都尊重農民的意愿，最終實現農村“住房根本改善，集約土地入股，整體環境提升，產業融合發展，民生保障加強”，實際上是一項民生工程。民生連著民心。黨組織引領發展，將建設目標進一步深化為“住有宜居、勞有多得、業有支撐、地有增效、基層組織建設得到加強”的多贏目標，就從根本上將黨組織和農民、黨的建設和實現好維護好發展好農民利益、農村基層黨組織的領導核心作用和服務群眾的核心任務緊密聯系在一起，從而變民生工程為民心工程，通過新農村建設充分堅定廣大農民跟黨走的信心和決心。

（二）大縱深體系重構，在組織領導上引領。在希望小鎮的建設過程中，區域內農民集中上樓，產業升級轉型，新經濟組織和社會組織不斷涌現，農村社會治理結構的新變化對農村社會治理模式提出了新要求，也必然要求從縱深上進行體系重構，整合各方力量構建縱到底、橫到邊的組織體系，以黨的組織全覆蓋實現黨的工作全覆蓋。密云縣圍繞希望小鎮的建設、管理、服務、運營等創新設計黨組織架構。在縣級層面，成立了由縣委書記任政委、縣長任總指揮的希望小鎮建設領導小組（下設辦公室），組織、發改、土地、規劃、住建等相關部門成立綜合、黨建工作、產業發展、政策集成、新農宅建設、社會建設、市政建設 6 協調等職能工作小組，負責總體協調推進希望小鎮建設。在鎮級層面，組建希望小鎮黨委（管委會），由穆家峪鎮黨委書記任書記，鎮長、鎮黨委副書記、華潤項目經理、副鎮長任副書記，在縣委總指揮部領導下發揮領導核心作用；并成立項目宣傳、組織建設、民主建設、產業建設、人才培養、項目協調、信訪維穩協調等工作組（黨小組），協調項目建設。同時，建立黨委聯系會議制度、工作例會制度、黨員干部培訓機制、人才培養和使用機制，保證項目建設的順利推進。在村級層面，根據小鎮建設和產業發展需要，擬在區域范圍內成立村級黨總支，下設村黨支部、專業合作組織黨支部、“兩新”組織黨支部等，在產業鏈上依托企業建立黨支部并成立黨總支，社會公共服務組織也相應建立黨總支和黨支部，實現在項目建設的每個節點上都有黨組織，每一個黨組織都能夠發揮作用，并將各類新經濟組織和社會組織緊密團結在黨組織周圍。結構決定功能，系統構建職能，希望小鎮縱向的三級結構、橫向的各個節點、黨建制度和機制的保障，為充分發揮黨組織作用、順利推進項目建設，形成以黨組織為核心、各種組織共同參與的社會治理模式，有效實現農民主體、切實維護農民利益，提供了堅實的組織基礎和堅強的組織保證。

（三）多方位組織共建，在實施推進上引領。創新組織設置形式為黨組織發揮引領作用打下了靜態的結構基 7 礎，而創新組織建設模式則為黨組織發揮引領作用創造了動態的功能機制。希望小鎮按照“以服務促建設、以共建促黨建、以黨建促發展”的理念開展黨的建設，以組織共建整合資源，以組織示范推進項目，在希望小鎮整體設計、分步推進的過程中，黨組織始終做到空間方位和時間節奏上的引領發展。一是黨委共建。項目開工伊始，華潤置地（北京）股份有限公司黨委和穆家峪鎮黨委結成共建對子，積極探索全方位、多領域的戰略合作模式，將華潤集團資金優勢、品牌優勢、管理優勢、人才優勢與穆家峪鎮資源優勢、環境優勢有機結合，轉化成促進雙方共同發展的優勢，實現黨的建設與經濟建設“共促進”、“雙提高”。二是黨支部共建。華潤置地（北京）股份有限公司基層黨支部也和穆家峪鎮閣老峪村、西穆家峪村黨支部結對共建，充分發揮各自的優勢條件和黨員在各個領域的先鋒模范作用，通過“展示新風采，共建新農村”主題黨日等活動，教育引導雙方黨員要樹立“務實、高效、創新”的團隊精神，為項目建設提供黨建助力。三是黨組織示范。“希望小鎮”項目是在農村開展小城鎮建設，生產方式和生活方式的快速轉變讓農民接受起來并不容易，他們往往存在著顧慮、表現出觀望。在希望小鎮前期籌備和一期建設中，鎮村黨組織在涉及到農民的土地流轉、房屋拆遷和農村的產業發展、結構調整中，通過組織共建等時時處處示范引 8 導，以黨組織先行帶動各種組織和廣大群眾后效。通過黨委與支部層面的組織共建，實現以工補農、以城帶鄉、資源共享、優勢互補、協調發展、相互促進，構建了城鄉統籌的基層黨建新格局，以基層黨建新格局帶動和推動城鄉一體化發展，實現黨的建設和農村經濟社會發展的融合。

（四）全過程發揮作用，在服務管理上引領。“希望小鎮”是新農村建設的試點工程，也是黨組織引領農村經濟社會發展的樣板工程，目標大、要求高、任務重、困難多，推進工作既要發揮農村基層黨組織的領導核心作用，也要發揮基層黨組織的戰斗堡壘和黨員的先鋒模范作用，將黨組織引領作用落實在服務管理職能上。一是服務農民。穆家峪鎮閣老峪村建立了干部聯片、黨員和村民代表包戶的網格化服務管理體系，在宣傳發動、土地流轉、地上物補償、維護穩定等工作中發揮重要作用；組建了黨員服務隊，黨員根據項目建設的進展實行動態承諾；黨組織嚴格推行民主決策“八步法”，以票決方式通過“希望小鎮”建設項目，幾上幾下征求群眾在建設方案、戶型設計、產業規劃等方面的意愿，切實保證農民利益。二是服務企業。將企業方黨員納入希望小鎮黨委成員并擔任副書記，將建設方黨員納入項目組黨支部，并選舉出代表出席鎮的黨代會，以組織方式吸納企業參與項目運營；建立黨員質量監督隊，與村務監督委員會一起監督保障新民居建設工 9 程質量，服務企業做好工程建設；通過黨組織集成政策、制定機制為投資企業、施工企業等提供服務，激發企業的積極性。三是服務項目。以次序動員機制推動項目開展，黨員帶頭簽訂協議，并積極做好親朋好友的工作，順利完成土地流轉，沒有出現搶栽搶種和上訪，確保項目順利開工；黨支部通過專業合作組織，積極和企業進行溝通協調，按照“一均等三優先”原則（即村民利益均等化、優先安排土地已流轉的勞動力就業、優先安排企業所在村民小組的勞動力就業、本村的勞動力就業優先）達成用工協議，既滿足了企業的勞動力需求，又解決了農民的就業。在希望小鎮建設中，在黨組織全程植入和黨員網格化服務管理的基礎上，全過程切實發揮黨組織和黨員的作用，以黨組織在服務管理上的引領保障維護農民的主體性、調動激發企業的主動性，具體實現“黨組織引領，政府支持，企業參與，農民主體”。

三、希望小鎮探索實踐的思考與啟示

新農村建設是一個牽動全局的系統工程，既涉及思想觀念和政策措施的轉變，也涉及城市發展方式的轉型；既涉及生產布局和產業結構的調整，也涉及利益沖突和社會矛盾的調試。希望小鎮的建設是黨組織引領新農村建設的典型范例，我們要站在全局和戰略的高度來加以研究，探索新農村建設的新思路、新模式和新途徑。主要有以下幾 10 個方面啟示。

（一）堅持黨組織引領，是推動城鄉統籌發展和推進城鄉一體化的核心力量。中國作為一個農業大國，“三農”問題關系到國民素質、經濟發展，關系到社會穩定、國家富強、民族復興。如何破解“三農問題”，如何進行新農村建設，已成為關系國家發展的根本性問題。北京雖然整體發展格局是“大城市、小農村”，但農村、山區面積大，農民比重和整體素質與全市經濟社會發展的要求不相適應，“三農”工作仍然是最薄弱的環節，尤其要重視發揮黨組織的規劃統籌作用。通過規劃來拓展空間、配置資源，大力推進首都新農村建設和城鄉一體化，是我們的責任所系和使命所在。希望小鎮按照“黨組織引領、政府支持、企業參與、農民主體”的新農村建設模式，始終把黨的建設放在首位，把產業支撐作為關鍵，把基礎建設和建設美好家園作為重點，通盤使用黨建陣地，加強社會領域黨建工作的整合，進而獲得更為廣泛的社會資源、政治資源與執政基礎。在北京新農村建設工作中，我們要狠抓黨的基層組織建設，把黨組織的創造力、凝聚力、戰斗力轉化為推動新農村建設的推動力，積極探索新農村建設特別是農村產業發展的新路子。各級黨組織要堅持以科學發展觀為統領，站在全局和新的歷史高度認識北京的社會主義新農村建設，發揮好黨組織的政治、思想和組織優勢，11 發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和共產黨員先鋒模范作用，把全社會的力量和智慧凝聚起來，充分調動各方面積極性、主動性、創造性，引領農村政治、經濟、社會等各項事業發展，帶領農民走上富裕之路。

（二）堅持農民主體地位是推進新農村建設的根本途徑。在新形勢下，只有把黨組織對城鄉統籌的主導作用轉化為促進農民群眾為自己的幸福生活而努力奮斗的主動性和積極性，并充分發揮市場機制在優化配置城鄉資源要素上的基層作用，統籌城鄉發展的各項建設實踐，才有事辦功倍的效果。希望小鎮堅持從解決農民群眾最直接、最關心、最現實的利益問題入手，把工作著力點放到充分發揮農民群眾主體作用，最終實現增進農民群眾民生利益的目標。我們認為，在建設首都的社會主義新農村中，一是要組織農民，發展各類專業合作組織。黨組織按照轉變增長方式的要求和區縣功能定位，按照自愿、民主原則把農民組織起來，成立多種形式的專業合作社，積極發展資源節約、技術密集、功能多樣、品質安全的都市型現代農業，適合農村特點的服務業和制造業。二是要工作創新，在新農村建設的各項工程和產業中拓展黨的工作。在發展產業過程中，因地制宜，或跨區域聯合建立黨組織，或在產業鏈上建立黨組織，或“結對共建”，創新組織設置，創新黨組織活動載體和活動方式，延伸黨建觸角。三是要推動 12 發展，把黨員先進性體現在產業上。“群眾要致富，黨員來引路”。黨員帶頭致富，并在聯系服務群眾、助推產業發展、引領群眾致富增收中充分彰顯黨員先進性。四是要加強培訓，把農民培養成人才。使農民成為有文化、懂技術、會經營的新型農民，增強他們在農村改革發展中發揮主體作用和首創精神以及建設社會主義新農村的能力和本領。

（三）創新管理模式，重塑組織設置，是掃除城鄉二元制體制障礙的重要保證。隨著城鎮化建設，農業生產經營方式、農村經濟社會結構、農民思想觀念、城鄉關系都發生了深刻變化，對農村社會管理提出新的更高的要求。加強和創新與農村社會階段變化相適應的社會管理機制成為推進城鎮化和新農村建設的必然要求和題中之義。如何處理農民身份轉換、農村產權和債權債務問題，如何實現農民持續穩定增收，如何維護農民群眾的根本利益以及如何構建新的社會管理架構，都是農村社會管理的新課題。我們認為，在首都的社會主義新農村建設中，一是加大農村基礎設施建設的投入，加大財政對農村轉移支付力度，加大政策幫扶力度，讓農民合理享有土地增值收益，讓更多農民獲得財產性收入，成為有職業的農民和有土地的市民，過上體面的生活。二是建立、完善與新農村建設相適應的農村社會管理模式，充分調動社會、群眾參與鄉 13 村管理的積極性，切實提高鄉村治理和農村社會管理的質量與效率，確保農村社會既充滿活力又和諧穩定。三是大力發展農村公共事業，健全社會保障體系，推進公共服務城鄉均等化，強化農村社會公共事務的管理與服務，強化農村社會矛盾的調處，建立健全農村社會矛盾動態協調化解機制，妥善處理農民群眾最關心最直接最現實的利益問題。四是加強對農民的引導和培訓，使廣大農民了解當前的形勢、擺正心態，轉變就業觀念，提高自身的職業技能和綜合能力，適應城鎮化后的工作需要；倡導健康文明的生活方式和社會風尚，豐富農民文化生活，轉變生活觀念，引導其成為具有現代思想意識和能夠適應城市生活方式的新型農民，實現“人與思想同上樓”。

（四）堅持市場機制、政策支持和產業創新，是推進城鄉一體化發展的必由之路。希望小鎮現代農業的建設上緊緊抓住農業方式轉變這條主線，發揮其特有資源優勢，大力發展溝域經濟，形成黨政主導、農民做主、市場運作的創新性建設機制，營造出全社會共同參與新農村建設的良好局面。北京農業的現在與未來，既要瞄準國際經濟發達地區的現代農業，又要從本國國情、市情出發，發展有中國特色、首都特點的都市型農業。一是依托郊區資源發展生產，以市民的多元化需求和城市發展要求為導向，由單一型生產向生活、生態型多功能轉變，培育區域特色的 14 農業產業帶和產業群，并充分發揮市場機制在優化配置城鄉資源要素上的基層作用，促進農村經濟大幅度增效、農民大幅增收。二是依靠科技進步，運用現代手段，提升農業綜合生產能力，加快提升農業現代化水平，是首都新農村成為農副產品生產基地、高新技術輻射的腹地、市民休閑旅游度假的勝地、調節城市生態環境的綠地。三是建設現代化大農業系統，使之符合都市型現代農業的圈層布局，豐富市民生活，提高農民收入，使農業發展和城市發展相互依托，互相促進。四是加強政策支持和政策創新，積極鼓勵和吸引更多社會力量參與北京新農村建設，充分利用首都人才、資金、技術、信息資源優勢，通過開展結對幫扶、專項對口支持、資金或實物扶持、開展志愿推進行動等方式積極參與新農村建設。完善新農村建設有關土地、規劃、產業發展和人才等配套政策，為新農村建設提供政策支持。

密云希望小鎮的建設不僅承載了穆家峪鎮6個行政村全體村民的致富希望，同時也承載了北京市新農村建設的希望。對于希望小鎮建設經驗要不斷總結和提煉，并可成功復制到推進全市新農村建設中。

第二篇：特色小鎮調研報告

特色小鎮調研報告

一、小城鎮建設情況

組建了特色小鎮建設工作領導小組，由鎮長任組長，主管城建的副鎮長和城建辦人員任工作員，全程負責和指導開展相關工作。通過小城鎮建設有效改善了人居環境，作為全省城鎮化建設試點鎮，實現了當年建設、當年使用。2015 年，建設成容納 400 戶入住的實行封閉式管理的 4 萬平方米城鎮化試點小區，節約建設用地 38 萬平方米；完成了小區配套建設工作，投資 15 萬元建設城鎮化小區燈光籃球場，投入資金 500 萬元建設污水處理站和垃圾處理站；15 萬元安裝路燈 60 盞；投入資金 270 萬元建設了上下水系統；投資 935 萬元完成城鎮化小區集中供熱項目；投入資金 300 萬元修建垃圾處理場。鎮區內硬化路面 14 公里，綠化、美化鋪滿蓋嚴，投資服務設施完善,有公共服務大廳、客運站、郵政、銀行等服務設施。

二、小城鎮建設培育情況

我們秉承可持續發展，構建宜居宜業人文環境的理念，逐步弱化和消除城鄉二元經濟結構，多渠道籌集資金，合理規劃鎮村布局。

（一）打造了特色鮮明的產業形態

1、產業特色

一是精準農業、高效農業、創意體驗農業、生態休閑農業協同發展。做大做強玉米、水稻、大豆、雜糧、特色農產品、漁產品、山產品精深加工產業，打造綠色農林漁類產品生態綠色品牌。依托黑龍江湖潤灣田農業有限公司建設集實驗控制中心、智能溫室、陽光節能溫室、陽光大棚、菌類栽培、生態農業、休閑觀光于一體的.現代化生產基地，形成“農+游+娛+養+食+購”六位一體的多功能生態農業產業鏈。

二是農業、文化、旅游“三位一體”，生產、生活、生態“三生同步”。發揮原生態的自然資源優勢，圍繞境內蜂蜜山、興凱湖、21 公里黃金湖岸線、蓮花泡等自然旅游景觀，同時與周圍多處人工、文化、歷史、自然旅游景觀相連的區位優勢，打造獨具特色的“民宿游”、“農家游”；通過對鎮域內蜂蜜山景區、白魚灣景區、蓮花旅游景區的服務設施新建、擴建、修繕、整合挖掘歷史文化等方式，大力發展生態旅游、休閑旅游、紅色旅游、民俗旅游項目，推進旅游產業轉型升級。

三是自然資源、產業資源、企業資源“三資融合”。因地制宜，精準導入特色產業，引進

勤農飼料加工、蜂蜜山水泥管廠、黑龍江湖潤灣田觀光蔬菜棚室、莆田系養老養生等產業項目。

2、帶動作用

全鎮 83 條漁船，近200 戶農家游，直接間接帶動就業人數達 3000 人，實現自然資源、產業資源以及企業資源的整合，增加了農業產業附加值，解決本地剩余勞動力就業，形成“農+游+娛+養+食+購”六位一體的多功能生態農業產業鏈，推進精準農業、高效農業、創意體驗農業、休閑觀光農業協同發展，推進旅游產業轉型升級，實現農業、文化、旅游“三位一體”，生產、生活、生態“三生同步”。

（二）營造和諧宜居的美麗環境

1、土地利用情況

建設成容納 400 戶入住的實行封閉式管理的 4 萬平方米城鎮化試點小區，節約建設用地38 萬平方米；引進的勤農飼料加工項目、湖潤灣田太陽能溫室果蔬項目可帶動 300 人就業，同時在洽談利用 8 萬平方米建設用地引進莆田系資金開發養老養生產業。

2、項目建設情況

先后引進投資 6000 萬元占地 1.6 萬平方米的興凱湖水產品加工廠、投資 8200 萬元占地12.2 萬平方米的勤農飼料加工廠、投資 1250 萬元的良好湖泊項目、投資 700 萬元占地 1.1萬平方米的蜂蜜山水泥管廠和投資 3 億元的黑龍江湖潤灣田田園綜合體項目；新建完成污水處理站和垃圾處理站。投資 500 萬元新修硬質路面 8.35 公里和村級文化廣場 9 個、完善了湖沿旅游服務接待中心基礎設施建設；投資 80 萬元在蓮花、蜂蜜山 2 個景區建設公共廁所 3處 190平方米。

3、主要成效

白魚灣鎮南依興凱湖，北倚蜂蜜山，境內有 21 公里黃金湖岸線，蓮花泡等優美的自然景觀，同時與周圍多處人工、文化、歷史、自然旅游景觀相連，氣候宜人，是一處生態旅游區。鎮區環境優美，水泥硬質路面通村通戶，街道整齊，衛生優良。2016 年，投入資金 300 多萬元，建成湖沿村和蜂蜜山村 2 個美麗鄉村重點村，安裝太陽能 138 戶，安裝路燈 140 盞，新建鐵柵欄 1 萬延長米，修建組組通、戶戶通硬質路面 5.7 公里，石砌明排 2.2 公里，新建花壇 2 個，全鎮 9 個村 2 所學校全部完成文化廣場建設。

（三）彰顯特色的傳統文化

1、傳統文化保護

在蜂蜜山建設 7000 年前新開流文化陳列館；挖掘出黑龍江省興凱湖冬捕非物質文化遺產

傳承人徐義寶，把漁民傳統的每年祭祀活動演變為今天的“漁獵把頭節”；春季開湖季節有“開湖節”、“杏花節”等活動。

2、文化傳承

在蜂蜜山建設 7000 年前新開流遺址文化陳列館，每年在興凱湖邊進行“漁獵把頭節”祭祀活動，鄉村開展“星級文明戶”評選活動，每年舉辦文化藝術節，弘揚傳統文化，在杏花開放季節舉辦“杏花節”，讓群眾在享受高雅文化生活的同時，不斷提升思想道德境界。開發勝利村祥發東莊園東北抗聯國際交通站紅色遺址，打造紅色教育基地，開展多形式、多層次的主題教育，引導全鎮干部群眾繼承革命傳統文化、發揚東北抗聯精神和北大荒精神、弘揚革命傳統美德。

（四）便捷完善的設施服務

1、基礎設施建設

鎮內交通便利，修建了組組通、戶戶通硬質路面 5.7 公里，石砌明排 2.2 公里。2015 年投入資金 500 萬元，新建村級文化廣場 3 個，新上太陽能路燈 85 盞，新修硬質路面 8.35 公里，完善湖沿旅游服務接待中心基礎設施建設，全鎮修整邊溝、平整樹臺 12 萬延長米，栽種花草 10 萬株，紫穗槐 20 萬株，新建鐵柵欄 6000 延長米，安裝太陽能 135 戶，新建花壇 2個。2016 年投入資金 300 多萬元，建成湖沿村和蜂蜜山村 2 個美麗鄉村重點村，安裝太陽能138 戶，安裝路燈 140 盞，新建鐵柵欄 10000 延長米。投入資金 500 萬元建設污水處理站、垃圾填埋場各一處。

2、公共服務設施建設

全鎮 9 個村 2 個學校全部完成文化廣場建設，新修硬質路面 14 公里，完善湖沿旅游服務接待中心基礎設施建設，修石砌明排 2.2 公里以及公共服務大廳、供水供熱設施、污水處理站、垃圾處理站和 6000平米集貿市場。

（五）充滿活力的體制機制

1、規劃建設管理創新

一是規劃為綱。制定了《白魚灣鎮加快培育建設特色小鎮總體規劃》，立足我鎮區位優勢和產業、生態、旅游資源，準確定位我鎮在農業、旅游等方面的發展方向，通過深入挖掘產業優勢、旅游特色、文化內涵打造獨具特色的生態休閑農業小鎮。

二是宜居為先。堅持精而美，按照節約集約發展、“多項融合”的原則，充分利用現有區塊的環境優勢和存量資源，合理規劃生產、生活、生態等空間布局，規劃區域面積一般控制在3平方公里左右。建設用地規模一般控制在 1平方公里左右，原則上不超過規劃面積的 50%。

三是產業為根。堅持企業主體、政府引導、市場化運作的模式，鼓勵以社會資本為主投資建設帶動本地發展的產業項目，以產業帶動小鎮發展。依托黑龍江湖潤灣田農業有限公司建設 500 棟陽光溫室生產綠色果蔬、集結鎮邊 280 公頃耕地與京都集團開發湖邊鴨蛋、溜達雞等綠色養殖業，走訂單農業發展之路；依托 3 萬畝水田發展生態農業，培育有興凱湖特色的魚灣香稻。

四是特色為本。發揮原生態的自然資源優勢，整合鎮內蜂蜜山景區、白魚灣景區、蓮花旅游景區，利用綠色蔬菜開發生態菜館，打造集吃住玩于一體的“民宿游”“農家游”特色旅游項目，發展生態旅游、休閑旅游、紅色旅游等旅游產業。

2、社會管理服務創新

建有綜合服務大廳，以“便民利民、公正規范、廉潔高效”為目標，推行四個一（問一聲好、讓一個座、倒一杯水、給一個滿意的答復）的服務，實現信息資源共享，提升鎮村便民服務水平，提高辦事效率。

一是將行政許可項目全面納入服務中心，權力下放，實行窗口服務，做到窗口受理、全程代辦。

二是搭建與群眾溝通平臺，加大對弱勢群體和臨時性救助對象的救助工作，按照首問責任制的要求，限時審核發放，減化程序，方便群眾。

三是開展矛盾糾紛排查調處，對糾紛重點村、重點戶、重點人堅持抓早、抓小、抓苗頭，做到早發現、早介入、早調處，將矛盾消除在萌芽狀態。保障群眾的合法權益，維護社會和諧穩定。

3、經濟發展模式創新

以推進農業供給側結構性改革為主線，以農民增收、農業增效、農村增綠為核心，以發一二三產業融合發展作為現代農業發展的方向，鼓勵農民走出土地，大力推行土地集約化經營，加快發展“互聯網+”產業發展模式。引進黑龍江湖潤灣田農業有限公司，集約土地 1500畝發展生態休閑觀光農業，集體流轉土地的農民在土地收益不減少的情況下進入企業打工，每人每年可增加 3 萬元收入。企業產品采用線上線下整合營銷模式。線上銷售主要使用 PC網上平臺（公司主網站商城）、天貓旗艦店、京東一號店、順豐優選、追味尋源、移動端微信公眾商城等網上平臺，主要營銷大米，粗加工干菜，雜糧，山珍（菌類、干果等）白魚灣香鴨蛋，白魚灣湖產品等；線下銷售主要利用禮品團購、商超、大宗貿易供貨等方式進行，主要營銷蔬菜類等不易保管的產品。

4、省、市、縣支持政策

市政府對落戶小鎮的產業項目提供“一站式”服務，免收一切手續審批費用，三年內不繳納地方所有行政事業性收費。

三、當前小城鎮建設面臨的困難和問題

1、文化內涵有待提升。在小城鎮建設中存在“重硬件、輕軟件”現象，沒有文化創意，缺乏個性和特色。

2、要素制約較為突出。我鎮土地指標十分緊缺，遠遠無法滿足建設發展用地需求；小城鎮要快速發展，需要大量的各類較高層次的技術人員來提高其建設標準、檔次和品味，但目前我鎮比較缺乏這類人才，現有的技術人員也已適應不了小城鎮快速發展的需要。

3、建設資金嚴重短缺。資金是小城鎮建設發展的根本動力，資金匱乏，嚴重制約了小城鎮建設的快速發展。

第三篇：浙江特色小鎮調研報告

浙江特色小鎮調研報告

特色小鎮是具有明確產業定位、文化內涵、旅游功能、社區特征的發展載體，以下是小編搜集整理的浙江省特色小鎮建設情況調研報告，歡迎閱讀查看。

為加快新型城鎮化與城鄉發展一體化，推進小城鎮差別發展與特色發展，提高新型城鎮化干部隊伍理論與實踐水平，新型城鎮化領導小組辦公室在浙江大學舉辦了“特色小鎮建設浙江經驗”研修班，全市各鄉鎮主要負責同志及相關部門人員共65人參加了培訓，除聘請專家和當地領導進行授課以外，還組織學員赴玉皇山南基金小鎮、丁蘭智慧小鎮、西湖云棲小鎮等特色小鎮現場考察，與當地政府官員、企業高管進行咨詢互動，取得了良好成效。

一、浙江特色小鎮建設情況

規劃建設100個特色小鎮是浙江省委省政府為推動全省經濟轉型升級和城鄉統籌發展，貫徹國家新型城鎮化和產城融合發展戰略作出的重大決策。

今年5月，浙江省出臺《關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見》，提出用五年時間通過“自愿申報、分批審核、考核、驗收命名”，創建100個特色小鎮的目標，對特色小鎮的概念及如何創建等作了具體規定，目前，浙江省首批37個特色小鎮按照3年近期5年遠期的規劃正在穩步推進，其中約三分之一的特色小鎮建設已初具規模。如杭州西湖云棲小鎮，依托阿里巴巴、富士康等優勢平臺資源，集聚各類涉云企業近300家，涵蓋APP開發、互聯網金融、數據挖掘等多個領域。寧波市江北動力小鎮，以高端海洋工程動力裝備制造業為主導產業，發展新材料、機電與電子、信息與控制、新能源等上下游配套產業，打造了國內一流的高端海洋工程動力裝備制造業。再如杭州市龍塢茶鎮，以“龍井茶文化產業”為主導，集鄉村旅游與民宿體驗、文創產業及文化商業、運動休閑產業、養生健身產業于一體，成為全國最大的西湖龍井茶集散地和最具茶文化競爭力的特色小鎮之一。

——什么是特色小鎮：“特色小鎮”與“特色鎮”，雖均有一個“鎮”字，但指向卻不盡相同。“特色鎮”更注重行政地域概念，鄉鎮一級的意味更加濃厚;“特色小鎮”則是相對獨立于市區，具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺，具有社區特征，傳承和展示獨特地方文化的載體。“特色小鎮”區塊概念更強，它既不是行政區劃單元的“鎮”，也不是產業園區的“區”，而是產業發展載體，是同業企業協同創新、合作共贏的企業社區，是企業為主體、市場化運作、空間邊界明確的創新創業空間。一個鄉村、一個園區、一個區域，均有可能成為特色小鎮的建設對象。通過培育特色小鎮，集聚人才、技術、資本等資源要素，推進產業集聚、產業創新和產業升級，實現“小空間大集聚、小平臺大產業、小載體大創新”，從而形成新的經濟增長點。

——產業發展導向：根據浙江省的經濟社會發展現狀，特色小鎮將聚焦信息經濟、環保、健康、旅游、時尚、金融、高端裝備制造等支撐浙江未來發展的七大產業，兼顧茶葉、絲綢、黃酒、中藥、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等歷史經典產業，堅持產業、文化、旅游“三位一體”和生產、生活、生態融合發展。

——具體要求：

空間規范圍，特色小鎮規劃面積一般控制在3平方公里左右，建設面積一般控制在1平方公里左右。

運作方式，堅持“政府引導、企業主體、市場化運作”原則，規定每個特色小鎮都要以企業為主推進項目建設，凸顯了企業投資主體地位。

投資規模，每個特色小鎮原則上3年內須完成固定資產投資50億元左右(不含住宅和商業綜合體項目)，金融、科技創新、旅游、歷史經典產業類特色小鎮投資額可適當放寬。此外，浙江省還要求所有的特色小鎮必須建設成為3A級以上景區，旅游產業類特色小鎮則要按5A級景區標準建設。

——政策支持：

在組織協調方面，建立了特色小鎮規劃建設工作聯席會議，由常務副省長擔任召集人，省委宣傳部、發改委、經信委、科技廳、財政廳、國土廳、建設廳、商務廳、文化廳、統計局、旅游局、省政府研究室、省金融辦等單位負責人為成員，辦公室設在省發改委，為創特色小鎮建提供了有力的組織保障。

在土地資源保障方面，對納入創建名單的特色小鎮，新增的建設用地由各地先行辦理農用地轉用及供地手續。對如期完成規劃目標的特色小鎮，按實際使用指標的50%給予配套獎勵，信息經濟、環保、高端裝備制造等產業類特色小鎮則按60%獎勵。3年內未達到規劃目標任務的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。

財政支持方面，特色小鎮在創建期間及驗收命名后，其規劃空間范圍內的新增財政收入上交省財政部分，前3年全額返還，后2年返還一半。

二、浙江省推進特色鎮建設的幾點啟示

目前，浙江省通過推進特色小鎮建設，城鎮化發展水平已躍居全國前列，全國千強鎮浙江已占三分之一。浙江特色小鎮的發展思路，為我市提供了有益的啟示如下：

一個產業(一個特色)。特色小鎮以一個產業為龍頭，拉長產業鏈，做真正的產業集聚。浙江提出，特色小鎮必須是產業特色明顯、自然資源豐富或歷史文化悠久的地區，在全省乃至全國同行業中占有相當大的比重，并將其打造成為產業集中、專業化強、富有特色的地方特色產業集群。同時，注重引進資本、技術改造，不斷提高產品檔次與競爭力。在這方面，我市雖然也強調“一鎮一業、錯位發展”，但實際鄉鎮產業集中度較低，有的雖有特色產業，但市場優勢不明顯，產品檔次以低端為主，如頭橋鎮醫療器械特色產業主要生產一次性輸液產品，杭集鎮日化特色產業主要生產賓館一次性洗漱用品等。

一個主體(一個投資主體)。浙江提出，每個特色小鎮均應明確投資主體，投資主體可以是國有投資公司、民營企業或混合所有制企業，政府重點做好特色小鎮建設的規劃引導、資源整合、服務優化、政策完善等工作。因此，在特色小鎮建設過程中，堅持“政府搭臺、企業唱戲”，政府只提供規劃、土地指標、稅收返還(有稅收才有返還)，不但減輕了政府負債壓力，也厘清了政府與企業的責任與分工。如杭州西湖云棲小鎮以阿里巴巴為戰略合作伙伴，打造基于云計算產業的特色小鎮;嘉興海鹽核電小鎮圍繞秦山核電站，與中國核工業集團共建“中國核電城”;衢州龍游紅木小鎮則由年年紅家具(國際)集團公司投資80億元建設等。這種以企業為投資主體的運作方式，有效解決了城鎮化融資難的問題。

一個區域(打破行政管轄權)。此次浙江出臺的《關于推進特色小鎮建設的意見》的最大突破，就是明確了特色小鎮既可以設在市區內，也可以依托鄉鎮傳統特色產業設在鄉鎮工業區或者某行政村里，且面積一般不超過3平方公里，體現了“小而精”的理念。如杭州市9個特色小鎮中有5個位于城市區域內，這既有利于提高投資密度，又有利于節省土地資源。相比我市城鎮化的傳統理念，重點抓鄉鎮經濟發展，容易忽略城市對城鎮化引領帶動以及城市產業對農業人口的吸納作用，如江廣融合地區雖屬市區范疇，但也可成為城鎮化的重要載體與平臺。

一個運作方式(市場化運作)。特色小鎮是具有明確產業定位、文化內涵、旅游功能、社區特征的發展載體，是同業企業協同創新、合作共贏的平臺，也是推動經濟轉型升級、推進創業創新的重要舉措。在市場經濟體制的背景下，充分發揮市場對資源配置的決定作用，對特色小鎮的發展具有關鍵的意義。浙江明確以市場化運作為主，借助企業招引企業，通過產業集聚產業，政府主要做好規劃編制、完善政策、設施配套、評估獎懲等，大部分特色小鎮成立了管委會，作為政府的派出機構開展溝通協調與服務，不直接干預企業的市場行為。

三、對推進我市鄉鎮特色發展的建議

當前我市鄉鎮經濟實力總體較弱，2014年全市鄉鎮GDP在25億元人民幣以下的占50.7%，GDP在10億元人民幣以下的占15.49%，急需要通過特色發展，做優做特進而做大培強特色產業，強化產業就業支撐能力，實現轉型升級。

我省“十三五”規劃綱要初步提出了“培育一批工業主導型、城郊農業型、生態休閑型、文化旅游型、商貿物流型特色鎮”，結合浙江省特色小鎮建設的經驗與啟示，我市下一階段推進鄉鎮特色發展有兩條路徑，對比如下：推進特色鎮建設其優勢是符合省“十三五”規劃對鄉鎮發展的要求，若“十三五”期間我省出臺特色鎮建設扶持政策，我市可迅速對接爭取，且鄉鎮整體推進組織領導有力，打造成功后對鄉鎮自身轉型升級推動作用明顯;不足之處是鄉鎮整體推進投入大、周期長，在各鄉鎮現有經濟結構下，形成顯著特色困難，我省是否出臺扶持政策具有不確定性。推進特色小鎮建設其優勢是從規劃策劃以及建設規模、周期和投入等方面來看易于打造，其形成的特色更加集中和顯著，示范效應明顯，且有成法可學;不足之處是小鎮建設更多依靠市場運作，在經濟下行壓力較大、缺乏省級政策支持的背景下，地方招商引資壓力較大。

當前，隨著土地、勞動力等要素成本的不斷上升，整體推進特色鎮建設難度較大。而各鄉鎮在原有基礎上，打造特色小鎮，推進產業集聚、產業創新和產業升級與原來發展特色、發展基礎和發展需求形成良好的互動，形成一種新的區域經濟形態更加符合當前鄉鎮發展實際需求，符合大眾創業、萬眾創新的要求。

下一階段，建議以特色小鎮建設為抓手，配合以下措施，進一步加快我市鄉鎮特色發展和優化提升。

一是完善城鎮規劃體系。在《揚州市新型城鎮化與城鄉發展一體化規劃(2015-2020年)》、《揚州市城市總體規劃(2011-2020年)》基礎上，加快推進《揚州市新一輪鎮村布局規劃》、《揚州市城鄉統籌規劃》及各縣(市)規劃編制工作，學習浙江省特色小鎮做法，啟動編制重點中心鎮、特色鎮經濟與社會發展規劃，擴大“美麗鄉村”村級規劃編制范圍，形成市、縣(市)、鎮(鄉)、村四級較為完整的城鎮規劃體系。

二是出臺鄉鎮特色發展工作意見。圍繞培育特色小鎮，出臺培育相關工作意見，針對我市產業優勢和特色，按照自主申報、專家評審、市新型城鎮化領導小組批準等程序，培育一批工業主導型、城郊農業型、生態休閑型、文化旅游型、商貿物流型、科技創新型、金融服務型特色小鎮，打破行政區劃，在市區、縣市城區的周圍或部分鄉鎮，探索設立一批特色小鎮進行培育。如寶應縣曹甸鎮可圍繞教玩具產業設立“教玩具小鎮”，儀征市月塘鎮可圍繞茶葉種植加工和捺山生態公園打造“生態休閑小鎮”，江廣融合地帶可圍繞信息和文化產業打造“信息小鎮”、“文化小鎮”等。

三是完善工作協調推進機制。進一步發揮市新型城鎮化與城鄉發展一體化工作領導小組的職能作用，整合成員單位資源力量，制訂完善加快城鎮特色發展和優化提升的政策意見。同時推動各縣(市、區)出臺相應配套政策，建立健全特色小鎮組織領導機構等。借鑒浙江特色小鎮創建模式，研究制訂我市特色小鎮創建標準、考核辦法，探索引入第三方機構對創建成果進行客觀評估。

四是完善配套扶持政策。市級特色小鎮范圍內的建設項目整體打包列入市級以上重大項目的，所含子項目可享受重大項目優惠政策。建立城鎮建設用地出讓收益共享機制，將建設用地不緊張的一般鄉鎮通過土地增減掛鉤獲得的建設用地指標，有償轉讓給所在縣(市)的特色小鎮所在地。按照節約集約的原則劃定邊界范圍，對確需新增建設用地的，所在市和縣(市)國土部門可適當給予指標傾斜。設立專項扶持資金，按照市區每年1億、縣(市)每年5000萬的盤子，分別設立市區和縣(市)特色小鎮培育專項引導資金，按照20%的比例給予補助，用于小城鎮基礎設施、公共事業、特色產業項目建設，優先考慮特色小鎮需要。對特色產業集中區規劃范圍內的新增財政收入上交財政部分，前3年全額返還、后2年減半返還。推動商業銀行、市金融集團、小貸公司為小城鎮提供中長期貸款，各級財政視項目情況給予利息補貼。

五是加大改革創新探索力度。繼續鼓勵和支持縣(市、區)和鄉鎮申報國家、省級新型城鎮化及相關試點，重點支持高郵市、氾水鎮、月塘鎮、邵伯鎮國家新型城鎮化試點。做好試點總結提煉及深化拓展工作，將培育特色小鎮工作與國家、省新型城鎮化試點各項工作有機結合起來，以點帶面、創新現行，在全市鄉鎮中發揮好引導和示范作用。

第四篇：關于特色小鎮調研報告

關于特色小鎮調研報告

2016年5月，按照浙江省援青指揮部陳偉指揮長的指示精神，德令哈市援青工作組由市委常委、市政府副市長許德清帶隊，走訪了杭州云棲小鎮、夢想小鎮，進行考察學習，了解掌握了一些情況，并作了一些思考。

一、杭州發展創業創新類小鎮的基本情況

杭州市近些年正在打造一大批有本地特色的創業平臺，比如互聯網創業小鎮、基金小鎮、云計算小鎮，進一步集聚風投、基金和創業人才。杭州的“三鎮三谷”(云棲小鎮、夢想小鎮、基金小鎮;云谷、西溪谷和傳感谷)正是這樣的創業平臺，并已初步形成了自己的特色。無論是推動互聯網創業，還是加快信息經濟發展，世界互聯網大會都為“三鎮三谷”帶來了新契機、增添了新動力。本次的調研考察著重對“三鎮”中的云棲小鎮和夢想小鎮進行了實地考察。

(一)云棲小鎮考察情況

云棲小鎮，是杭州市西湖區計劃依托阿里巴巴云公司和轉塘科技經濟園區兩大平臺打造的一個以云生態為主導的產業小鎮。轉塘科技經濟園區地處之江核心區塊，園區規劃用地3415畝，規劃建筑面積212.95萬平方米，目前已建成20萬平方米，預計3年內逐步會有100萬平方米以上的樓宇可以用于發展。園區內現已有涉云企業80多家，包括有阿里云、華通云、威鋒網、云商基金等。目標通過3-5年的發展，在那里集聚上千家涉云企業，涵蓋云計算應用，如APP開發、游戲、互聯網金融、移動互聯網、數據挖掘等領域，形成完整的云計算產業鏈條，實現產值100億元，稅收5億元以上。另外，在“云棲小鎮”里，將建一個面積約5000平方米的IT信息產業歷史博物館，展示以云計算為特色的互聯網IT產業的發展歷程;同時，跟阿里云公司合作，園區里還將成立一個阿里云技術學院，為園區企業提供云計算技術培訓和學習交流。

(二)夢想小鎮考察情況

夢想小鎮”坐落在杭州市西部余杭區，是在國家號召推進“大眾創業、萬眾創新”，杭州市大力發展信息經濟的背景下，依托余杭區未來科技城蓬勃的產業前景和良好的創業環境，努力打造的全國互聯網創業首選地和創新資本集聚高地。2014年9月，“夢想小鎮”正式啟動建設，并明確了“雙鎮聯合”的發展思路，即打造互聯網小鎮、天使小鎮。其中，大學生互聯網創業小鎮重點鼓勵和支持“泛大學生”群體創辦電子商務、軟件設計、信息服務、集成電路、大數據、云計算、網絡安全、動漫設計等互聯網相關領域產品研發、生產、經營和技術(工程)服務的企業;天使小鎮重點培育和發展科技金融、互聯網金融，集聚天使投資基金、股權投資機構、財富管理機構，著力構建覆蓋企業發展初創期、成長期、成熟期等各個不同發展階段的金融服務體系。夢想小鎮在空間布局上，按創業辦公空間、精神文化空間、世俗生活空間三個1/3來設置，理念是“先生態、再生活、再生產”，得到了很多企業共鳴，阿里巴巴淘寶城、中國移動4G研究院、奧克斯研究院等項目已入駐。小鎮的夢想是，力爭在3年內積聚大學生創業者10000名，創業項目2000個，基金及投資機構300家以上，資金管理規模達1000億元，金融資產總額超3000億元。

二、杭州發展創業創新類小鎮的基本做法

(一)組織有保障。省、市各級領導堅持把支持創業創新作為推動杭州市產業轉型升級、促進經濟社會發展的強力推進器和重要抓手，多次召開專題會議，并成立了支持創業創新促進杭州發展工作領導小組，各區縣(市)和開發區也相應成立了支持創業創新的領導小組和辦公室，為強力推進各項工作提供了可靠的組織保障。為進一步調動和激發各級各部門工作積極性，出臺了支持創業創新考核實施細則和統計制度，對考核目標進行了任務分解和下達。浙江省省長李強在杭州夢想小鎮調研時強調，夢想小鎮要堅持問題導向、需求導向，著力打造更有活力的創業創新生態系統，在服務新經濟、扶助人才創業上闖出一條新路，成為眾創空間的新樣板，更好地推動全省大眾創業、萬眾創新。其中由省政府出資5000萬元設立的浙江省天使夢想基金，重點支持夢想小鎮優質初創團隊。基金采取“資助+期權+激勵”的模式，給予每家團隊20萬元資助，以更好地發揮對創業創新的引導激勵作用。杭州市委召開全委會專門制定了智慧杭州2014-2016年的實施方案，明確把信息經濟、智慧經濟作為杭州今后經濟發展的一個主方向。杭州市政府確定在杭州還要創建十個左右創業創新小鎮，為創業企業及創業人才提供物理位置、投資基金、服務體系，廣泛吸引年輕人，大學生進行創業創新。

(二)政策有力度。為加大對創業創新工作的政策支持力度，杭州市專門出臺了《關于支持浙商創業創新促進杭州發展的工作意見》和《關于支持浙商創業創新促進杭州發展的實施意見》，同時市發改委、市經信委等13個部門也在深入調研的基礎上，制定了專門的配套政策，形成了支持創業創新的政策體系，積極打造具有競爭力的政策洼地。同時各創業創新園區通過開展為企業“送政策”活動、召開政策新聞發布會等，向企業和社會進行了廣泛宣傳。本次考察的創業創新小鎮針對不同企業給予不同的政策。

1、云棲小鎮政策介紹。(1)給予新設立企業，最高第一、二年給予年房租額100%的房租補助或減免，第三、四、五年給予年房租額50%的房租補助或減免。(2)給予新設立的孵化器運營商專業技術支持服務，并提供拎包入住、網絡、辦公家具、綜合服務完善的孵化場所。(3)設立的涉云企業，當年實到注冊資金每增加1000萬元人民幣，給予增資部分0.1%的獎勵，最高不超過20萬;引進境外投資，實到外資每增加1000萬美元，給予增資部分0.3%的獎勵，最高不超過50萬元。(4)設立“股權+激勵”的產業發展基金。

2、夢想小鎮政策介紹。(1)三年內，對于經核準的夢想小鎮企業，為其提供人均10平方米、最高不超過150平方米的免租金辦公場地。(2)企業經核準后，可申請三年累計最高30萬元的商業貸款貼息。(3)對于獲得首輪300萬元及以上融資的夢想小鎮企業，增加兩年免租期，單個企業最高可享受五年免租期。同時，三年內給予企業60%的物業、能耗補貼。(4)設立政府投資引導基金，優先投向進駐企業，支持企業創業創新。

(三)平臺有搭建。“三鎮三谷”的建立是創業創新類企業落戶杭州重要的平臺，為創業企業提供拎包入住、網絡、辦公家具、綜合辦公場所等一系列的創業硬件條件。云棲小鎮緊扣科技發展的脈搏，以杭州云計算產業園和阿里云創業創新基地兩大平臺為載體，力爭打造“中國云谷“。杭州云計算產業園是以打造國家級云計算產業和服務基地，云計算國家級專業孵化器為目標，重點發展培育以云計算應用為核心的新一代信息技術產業，力爭形成浙江省規模最大的云計算產業高度集聚區;阿里云創業創新基地是由阿里巴巴集團阿里云和轉塘科技經濟園區合作共建，擬依托阿里云計算平臺，集聚上千家創新科技類企業，打造完整的云計算產業鏈，建立創新型企業的生態圈，形成創新創業的良好氛圍，力爭把阿里云創業創新基地打造成為中國第一創新基地。夢想小鎮堅持一本藍圖繪到底，在摸清底數、確定目標、明確步驟的基礎上，編制夢想小鎮發展規劃，并認真做好建設規劃與其它規劃的并向耦合銜接，做到主體辦公、配套設施先建設后篩選項目和創業公司進駐。

(四)人才有集聚。集聚創業創新的關鍵是吸引創業人才的集聚。一手抓產業公共交流服務平臺建設，小鎮舉辦各創業大賽、電子商務論壇、云服務論壇等活動，為各企業之間交流和企業自身宣傳提升企業知名度搭建平臺，從生產性服務方面為人才創業提供良好的條件;一手抓各小鎮等品牌建設和周邊生活類項目，從生活性服務業方面為人才集聚提供優良的環境，形成生活休閑、環境優美的生活圈來吸引高端人才集聚。云棲小鎮通過“云咖啡”、“IT茶館”等不同形式的交流平臺以及創新的服務理念和服務模式，借助信息產業工程師、開發團隊等高端人才開辦的個人工作室，實現工程師在園區的獨立辦公，促進高端人才與入園企業的雙向服務與需求，打造園區獨特的工程師社區。定期舉辦云計算產業發展論壇、講座、展會等相關活動，吸引行業知名人士現場交流互動，不斷凝聚創業創新氛圍。夢想小鎮邀請國家知名專家、企業家對進駐企業進行考察評估，并聘請多位國家著名專家學者組成評估小組，經常性指導和推動創業創新工作，有效發揮智囊團作用。在做好引才工作的基礎上，進一步謀劃好留才、用才、助才的新篇章，創新引才模式，繼續加強與名校名會、大院大所的聯系，持續拓展引才留才平臺，力爭實現院士級人才、海外科研院所招引的新突破;建立對新評審項目落戶率的動態跟蹤機制，加快人才創業項目實質性落戶，并為人才落戶提供充沛的承載平臺和健全服務保障;完善服務體系，把人才服務工作向細化、量化方向縱深推進。

(五)服務有針對。為進一步完善服務創業創新的工作體系，杭州市逐步建立健全了市領導聯系重點創業小鎮和創業園區制度，切實幫助企業解決問題。通過設立管委會，建立組織聯系網絡、組織支持創業創新業務培訓、開通創業創新項目綠色通道、開設投資政策咨詢服務平臺等多種手段，有力推進創業創新整體工作的快速、高效。

三、幾點啟示

一是高起點規劃。規劃是決定項目成敗的關鍵。要邀請專業設計團隊蹲點調研，打破行政區劃的界限，可跨越相連接的幾個鎮街，劃出一定的區域，準確定位，科學編制。必要時，聘請專家學者審查把脈，使規劃能夠實實在在落地生根。

二是高起點建設。按照產業發展和功能分區要求，政府優先啟動先導區，帶動周邊地塊的社會資本投入，同時輔以一定地塊的高品質商業開發，完善功能配套。

三是高起點經營。創業創新類小鎮要具有特色，在全國范圍內具有獨特性和唯一性。獨特的創業理念吸引企業到來，富集的創業資源能留下企業和創業者。因此創業創新園區開發涉及面廣，具有極強的市場性和專業性，因此必須有一個專業的優秀操盤手和經營團隊進行全面策劃和整體開發。

四是高起點管理。充分發揮政府主導力、市場配置力、企業主體力“三力合一”作用，著力強化各職能部門之間的協調互動，積極加強與省內外商會組織、行業協會等社會團體的發展聯動，深入推進創業創新工作。

四、德令哈市發展創業創新類小鎮的設想

(一)規劃入手，科學謀劃。一是從推動全市創業創新工作的角度出發，堅持兩條腿走路，高標準編制新型工業化發展規劃和互聯網產業發展規劃;二是以現有城市建成區為核心區，打破行政區劃的界限，合理確定開發建設范圍，做好與鎮街規劃等相關規劃的銜接相融;三是統籌安排，分步實現規劃目標，按照招商進度和資本投入能力，科學提出預期目標，按照量力而行的原則，分期分年，逐批建設，將總體建設納入十三五規劃。

(二)做好選址，打造精品。打破行政區劃界限,創業創新小鎮的選址要考慮生態環境優美，生產生活服務便利等因素。建議德令哈市要將創業創新小鎮建在巴音河畔兩側從格爾木橋至都蘭橋段，跨越河東、河西兩個街道，取名為星空小鎮(暫定名)，意為高原新城，星空閃耀，高原新城似遼闊的夜空，容納著閃爍光芒的新星創業企業，政府投入可優先啟動半步橋地塊作為星空小鎮先導區。

(三)整合資源，加大投入。一是考慮德令哈市財政資金的現狀。積極整合國家專項資金和援青資金，推進星空小鎮先導區硬件建設。二是加大招引力度，以較好的基礎設施條件、優質的創業資源、優惠的稅收政策，引進社會資本進行投資開發周邊地塊。三是德令哈市政府成立互聯網產業發展基金，采用“獎勵+股權”等形式吸引優秀企業入駐和人才創業。

(四)完善機制，政策扶持。一是把創新創業工作納入到全市總體工作的大局中，由專門工作領導小組全面負責開發建設，必要時成立專門的工作辦公室;二是加強與杭州市創業創新類小鎮的聯系，聘請國內知名專家、行業領軍人才作為特邀顧問，指導和把關小鎮開發建設運作工作;三是出臺一系列政策措施，從融資、辦公房租金、稅收等多方面給予扶持。

(五)持續發展，強力推進。發展創業創新類小鎮這項工作是為未來發展打基礎的事業，要明確目標任務，強勢予以推進。通過培養一批熟悉創業創新產業體系的專業人才，增加一批創業創新類的就業崗位，帶動一批科技含量高、發展前景好的新興產業，使德令哈市跟上未來產業發展的步伐，在新一輪的發展競爭中立于不敗之地。

第五篇：【原創】重磅報告：聚龍小鎮調研報告

【原創】重磅報告：聚龍小鎮調研報告

一個樓盤最大的魅力是什么？

是讓你寫篇文章贊美它？是三番五次的來看它？還是心甘情愿在這兒落地工作、在這兒買房安家？ 以上全選。

聚龍小鎮滿足了我們對一個理想社區的全部想象。1項目概況聚龍小鎮，位于福建省惠安縣西部聚龍山麓。十年前，這里原本是當地經濟最為貧窮落后的黃塘鎮。而今，這里已成為國內文化旅游特色小鎮的“四大神盤”之首，生活著來自全國30多個省份的6000多戶居民。其實它并不是一個行政概念上的小鎮，約20000畝的體量，讓它成為福建省規模最大的生態宜居社區。聚龍小鎮以“森林”、“湖泊”、“運動”、“人文”為主題，規劃建設多種配套設施，是一座集養生、休閑、文教、商務、酒店、醫療、運動、人居于一體的綜合園區。項目宗旨

以“傾力構建人間桃源真品質人居幸福小鎮”為開發理念，打造“最有人情味的生活圈”、“沒有陌生，心有所安，情有所歸”人間桃源。

據統計，聚龍小鎮業主中，福建省的居多，有約39%來自福建省外，港澳臺的約3%，約1%來自國外。隨著聚龍小鎮名聲大噪，相信業主構成中省外比例還會更高。

2特色配套青山綠水間的聚龍小鎮顯得格外秀麗，這里的湖光山色為整個項目增值不少。以50萬平米聚龍湖為主的大大小小的湖濱公園有十來個，甘泉湖、逸龍湖、逸翠湖、運動公園水系、桃花源水系、大門口及黃塘溪水系等等，水系面積上千畝。聚龍會客廳信用良品店鄰里情廚房龍谷山房小鎮教堂聚龍愛心屋業主開心菜園3社群文化 核心價值觀

聚龍小鎮是一個桃花源，適合在此處喝茶、閑聊、暢談人生。明德：根植內心的修養；慎獨：無需提醒的自覺：自在：以約束為前提的自由；利他：為別人著想的善良；知行合一：在感恩中用心奉獻；呵護家園，我的責任。這里倡導一種“遠親不如近鄰，這里沒有陌生”的鄰里關系。社區公約

我們見面主動微笑問好；我們鄰里之間互相幫助、尊老愛幼；我們積極參加小鎮活動，熱心公益，分享快樂……《聚龍小鎮文明公約》共有15條，像前三條一樣，羅列了業主應有的文明規范。這是成為聚龍小鎮業主必須簽署的一份公約。這些公約的字句，在中國很多城市的公共場合都可以見到，它們或者書寫在板報上、粉刷在圍墻上，成為中國人公共空間的鮮明特征。當然，這些倡導性的話語，往往只有提示的作用，被人們習慣性地忽視。在日常的社會環境中，如果對陌生人微笑，會不會被誤解為有所企圖呢。社區生活

有山，有湖，有藍天，有農田，有健康美食。有從幼兒園一直讀到高中的聚龍外國語學校，有方圓幾百里水質最好的溫泉公園在建。

最重要的，是有一個將十年心血傾注于此的老板郭無爭，不計成本、立志打造一個“有人情味的生活圈”，一個“讓現代社會仰望的社區”。他用十年造家園，帶領一群志同道合者共同建設這個占地2萬畝的理想小鎮、世外桃源，時至今日，他的發心已經成為整個社區的共同信仰！你知道來聚龍最美好的感覺是什么嗎？

是當你走近社區門口，整個人忽然放松下來。你知道走進這里之后，遇到的每個人都是親切、友善的，每個人都會對你露出笑容。你在這里不需要任何防備，你不會丟東西、丟了也能找回來。你會不自覺的開始注意自己的言行舉止，因為這里人過地凈、步行不吸煙，人們約定文明駕駛，不超速、不鳴笛、不開遠光燈。

這種心情就像凡人走進佛寺，莊嚴氛圍令人心生敬畏；又像自駕來到以交通文明著稱的瑞士，開起車來就自然而然禮讓行人。

是的，聚龍小鎮已經成功營造出了這樣一種人人友善、互相關懷、人人以熱情互相照亮的正能量場！這樣的氛圍在社區配套里更是隨處可見：人與人之間的信任在這里變得溫情、透明。

包括供業主喝茶、寫字、交流的聚龍會客廳，廳內供應的商品也是全程自助。小鎮家人們時常聚在一起包水餃，過年時還有義工為新裝修新入住的鄰居們送年貨。只要你住在這個社區里，就會時不時收到一些鄰居家種的蔬菜瓜果，有時親自送到你手里，有時悄悄掛在你家門口。為了保護聚龍湖的美麗，每隔一段時間，業主家人們就會自發組織一起去清理湖岸淤泥。逢年過節大家也會聚到廣場上吃團圓飯，它又被稱為“鄰里宴”，因為每一道菜都是由業主家人們親手做好、端過來與鄰居共享的。上圖右上角是一句小鎮標語，上面寫著，“人過地凈，呵護家園，我的責任”，還有一條“遠親不如近鄰，小鎮沒有陌生”。類似的宣言在聚龍小鎮隨處可見。對于住在這里的人們來說，助人和分享就是最快樂的事，最令他們驕傲的一句話則是，聚龍小鎮我的家！

他們在各種場合下說著這句話，總是難掩臉上的幸福。老板郭無爭曾在一次訪談中跟許多學者、專家說過一句玩笑話：我想讓聚龍小鎮成為一個能夠改變壞人、壞習慣的地方！說是玩笑，卻又確實是他一直努力的方向。4商業模式聚龍小鎮沒有投放任何廣告，但它在整個地產圈早已聲名鵲起。2016年一整年，同行業共5000多人來到小鎮參觀考察，其中綠城地產來了近100批次近2000人。國內知名的地產公司，包括保利地產、恒大地產和萬科地產紛紛來這里考察，期望將聚龍小鎮的社區建設經驗借鑒回去。?老帶新比例極高

聚龍小鎮2015年，成交426套，其中老帶新397套，占比為93.2%；

2016年春節期間，成交36套，老帶新比例為35套，占比為97.2%；老帶新還有一個特點，因為其購買者有39%為福建省外人士，所以，經常出現一人定居帶動一群人來定居的現象。

?營銷費用占比極低

一般的開發企業，營銷費用如果能控制在2%一下已經是相當給力；2015年，營銷費用占比為0.12%，其中銷售提成占了其中53%。?員工幸福指數高

老員工的比例高，工資也高于平均水平；從來不用擔心被業主拉橫幅，反而常常可以從業主中收獲感恩；營銷總監不用背負銷售指標的考核，工作重心是為業主提供最好的服務。2016年底，一場主題為“社區治理再造中國公共文明”的研討會在北京舉辦，聚龍小鎮的現象，是這次研討會的焦點。有學者在發言中談到，跟國外城市比較起來，中國快速的城市化進程導致社會組織發育滯后，整個城市的公共空間治理方式薄弱，城市缺乏對人的尊重，而人們參與公共生活的意識也非常差。聚龍小鎮的出現，為人們總結中國式公共空間治理提供了一個樣本。

知名建筑師東梅也認為，聚龍小鎮10年的探索，可以概括為干了兩件事兒。第一件事兒，把一個陌生人社會變成了熟人社會，大家擁有公共空間和公共生活。第二件事兒，公共空間不止是生活的空間，也是記憶和文化的載體，聚龍小鎮通過重建和培育，找到了我們曾經熟悉的鄉鄰文化。小鎮操盤手必看：從中糧祥云小鎮、萬科集等看小鎮開發運營新思路中糧祥云小鎮揭開“城市微度假”的面紗，上海萬科集展開社群文化商業的大旗，這些小鎮的改變，來自于生活方式的轉變。而生活方式變遷所帶來的，則是小鎮再造的商業DNA與重塑的場景。縱觀國內外各類小鎮，我們把小鎮的類型分為如下四種：

1、以郊區化生活為核心驅動

一般位于都市邊緣地帶的特定區域，如交通便利的高端居住區、風景區等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮，如德國Schwenningen小鎮。

2、以旅游、度假、娛樂為核心驅動

從區位上沒有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂休閑功能的配屬而形成的商業形態。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮，亦如華僑城的大盤綜合開發型小鎮等。

3、以特定功能主題體驗驅動 可能是產業型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無特定的位置特征。如美國韋尓滑雪小鎮、北京愛斐堡紅酒小鎮、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮等等

4、以歷史、文化、風情、體驗為核心驅動的小鎮

多以古鎮形態出現，江南如烏鎮、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮、束河古鎮與白沙古鎮）、駟馬古鎮、周子古鎮等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮等等。

小鎮是一種生活方式，更是一種品質生活體驗。而小鎮商業的主題、功能及場景設置，因其驅動因素的不同而商業模式差異明顯。

本文主要結合中糧祥云小鎮和萬科集2大案例解讀郊區化小鎮商業的開發策略與運營模式，分析郊區化小鎮商業主要面臨的問題和商業借鑒點，以及此類商業的發展走向。以郊區化生活為核心驅動的小鎮

有哪些商業借鑒點？案例一：北京中糧祥云小鎮

祥云小鎮商業屬于自身大盤項目打造的商業配套，同時滿足自身項目居住者（周邊別墅區及空港客群等）需求，自身亦具備郊區化特性，集合三者特性需要而應運而生的小鎮型商業。

1、項目區位及周邊環境

距離北京首都國際機場13公里，開車約22分鐘。距離市內天安門約35公里，開車50分鐘左右；距離順義區約13公里，開車20分鐘左右。坐落于中央別墅區與臨空經濟帶融匯區域，毗鄰首都機場及新國展，周邊密布機場高速、京承高速、京密路等多條主干道。所在區域輻射了北京傳統的別墅區，中央別墅區、亞北和潮白河別墅區。高端國際高爾夫、俱樂部及國際名校和眾多頂級會所等。

2、項目整體規劃 中糧項目規劃初期，就立足于市場需求更大的城市區域中心，來打造“中糧·祥云小鎮”商業項目。該項目將面向城市中高端客群，并重點立足于京北中央別墅區、亞北別墅區等高端住宅區。在滿足基本生活的需求下，激發并滿足目標客群的高層次精神需求，打造高品位、生活型、國際化的街區型主題商業。

中糧祥云小鎮定位：“希望倡導一種午后靜靜地享受陽光，喝一杯下午茶，品味咖啡的生活方式，我們希望通過小鎮把這樣的生活狀態傳遞給更多的人，把這樣的生活情懷傳遞給更多的消費者，讓大家從鋼筋混凝土中走出來，回歸一種初心、回到一種自然的生活中”。

3、目標客群的定位

鎖定為高端人群、有品質、高產家庭、國際人士家庭和青年客群。提供360度全景式國際生活方式的主題化、體驗型商業，真正打造國際生活新樣本。

4、功能及業態組合

祥云小鎮規劃初期已經規劃劃分為“國際生活廣場”、“文化生活體驗區”、“家庭親子主題區”、“主題餐飲街區”、“健身休閑區”等六大主題區塊，分兩期開發。由4號樓、5號樓、6號樓、7號樓、8號樓、9號樓、10號樓、11號樓共8棟單體建筑組成。

5、核心亮點

?

精準需求的“城市微度假”概念與場景設置

項目在該區域本身就稀缺，加上自身空間場景的營造，簡約設計同時融入歐式風格，滿足周邊居住人群及城市人群需求。該項目周邊多為別墅區，加上自身項目高端住宅部分的建設，區域本身就缺少商業配套，加上位于郊區，故同時結合“城市微度假”的需求打造；小鎮的廣場內鋪設了大量的噴泉，夏季成為嬉鬧玩樂的場所；建筑風格融入歐式元素，不出門便可享受異國風情。

?

設計多樣化、跨界的新穎業態

項目引入“天空農場”2000多平米的屋頂農場，并設置多個主題區域增加趣味性，讓年輕休閑客群體驗“自給自足”的綠色生活，讓小朋友體驗寓教于樂式的親子體驗。同時加上陽光花房的設計，打造一座會呼吸的綠色小鎮概念；北平咖啡，除了享受香醇咖啡外，還可以學習花藝手做，讓年輕客群遠離城市喧囂；BAG的兒童運動體驗館，為小朋友提供劍道訓練，滿足社交需求，眾多創新業態品牌滿足細分化客群的各種需求，不一而足。項目總結從祥云小鎮基本信息、業態功能配比、定位及品牌引進看，雖然結合周邊資源打著“城市微度假”的概念，但是項目的商業部分體量達20萬㎡之多，業態功能配比偏家庭，主要滿足家庭、青年客群社交、短游一站式需求，可見初期定位已經鎖定區域商業中心類型，這一點與中糧朝北大悅城定位有相似之處。

朝北大悅城初期建設也為不成熟區域，周邊多為高端住宅小區，相應配套功能不完善，朝北大悅城填補了空白。前期地鐵未通及周邊區域發展不成熟時，項目運營情況一般，但是隨著周邊人口入住及相關配套及交通的暢通，項目逐漸發展為超區域型購物中心，中糧的祥云小鎮，通過分期開發方式規避了這一弊端，于朝北大悅城不同之處是消費客群更加高端、國際化、品質化。

項目商業打造融合了項目自身人流、周邊居住環境人流、空港客群及城市度假的家庭和青年客群，在商業規劃初期就針對客群打造商業，保證了項目后期運營流量。案例二：上海安亭新鎮和萬科安亭萬科集

安亭新鎮是“一城九鎮”中率先建設的小鎮，也是上海首個建造的德國風格小鎮，既具備國內小城鎮化的政策因素，同時也具備風情小鎮開發的要素與特征。

1、安亭新鎮的規劃目標

成為宜居、生態的大型配套居住社區，它依托快速發展的嘉定新城及上海國際汽車城，導入產業園區內的工作人員。最初設定新鎮建筑風格為德國式風格就與安亭的汽車產業過于深入人心有關。汽車產業就業人口眾多，是新鎮設想的住宅主要購買群體。安亭新鎮計劃以堅實有力的周邊產業支撐，促使人口集聚。

上海安亭小鎮整體規劃效果圖△

2、商業定位及業態功能 萬科小鎮位于上海安亭新鎮，2016年5月28日開幕，萬科·安亭新鎮將全面引入萬科式商業體驗——萬科集，一期開放包含萬·市集、萬科食集、7-11連鎖便利店、JPS藝術文化中心和創意聯合辦公空間。

萬科安亭新鎮是上海萬科實施城市配套服務商的戰略轉型后首個項目。這一位居上海西大門，定位為“百萬方國際智慧新市鎮”的超級大盤，是近年來上海萬科商用重點打造的產品系列。

其以青年公寓、創業辦公、社區商業等融合多種功能，為城市更新提供新的解決方案。

3、商業功能定位

采用“文化”+“社群”+“商業”的定制化C2B模式，從而形成商業社群生態文化，營造并成就高素質社群。?

生活服務配套

超市菜場集合店、便利店、零售店、多功能服務中心等生活便利服務。中高端的品質生鮮果蔬集合店，具有專業的品質保證。▽?

餐飲服務配套 小鎮食堂、特色餐飲、咖啡店、檔口美食等多樣豐富的品質美食。▽?

兒童教育娛樂

兒童教育機構、娛樂設施，為兒童提供一個健康成長，快樂學習的環境。▽?

社區醫療養老

為老人提供社區醫療便利，老年活動場地提供及相關活動組織。設立了社區藥店醫療點，對年長居民提供專業身體檢查和基本救急服務。定期舉辦讀書放映會，擴大老年朋友的業余生活，并設有城市菜園，讓老人和孩子享受田園農墾樂趣。▽?

社群文化營造

圖書館、社區劇院、沙龍、主題書吧等，結合以上四種功能延展，營造社群文化。通過街角的地理優勢，將咖啡書吧與花店整齊劃一，不僅可以享受生活，亦可參與互動結交志同道合的伙伴，打造人與人之間的品質生活。▽

4、遇到問題? 德國建筑風格、設施管理水平與中國氣候、社會風情等之間的不協調，入住成本高；? 定位購買群體為歸國人士及高收入者，但周邊生活發展水平尚未達到此類人群需要的標準；? 周邊樓盤對安亭新鎮的人口導入起到一定的分散作用；? 汽車零配件產業科技含量低，產業支撐力度不夠，發展較慢；? 教育、醫療、服務等配套設施建設尚不完善。

5、商業借鑒點：

? 區域發展不成熟，新鎮商業部分跟新鎮開發一樣分階段開發，且區域不成熟時，前期商業多提供便民設施、餐飲設施及特色商業為主。大規模、高規格設施并不適用于人口導入不足的時期，反而容易設施空置，增加運用成本；? 小鎮定位模仿國外定位，但是商業融合了本土化元素，沒有完全照搬國外模式，例如融合小鎮汽車主題，開展汽車主題游；? 萬科商業部分定位與業態新穎，大膽創新；? 新鎮中某一局部項目商業定位要充分考慮到整個新鎮的商業規劃。可見，無論是近期大熱的主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮，還是更注重生活本身配套的萬科集，還是放眼國外郊區化生活樣板，其本質都是都市生活的郊區化外延，其商業將共同關注都市人群的生活方式，同時提供場景化的商業功能與主題營造。

項目總結該類為政府新規劃新鎮為單位，一般對新鎮整體居民進行配套商業設計，例如安亭新鎮規劃5-8萬居民，商業12萬+綜合圖書館公共設施共14萬平米，是合適的。但是沒有考慮到新鎮所處區位與周邊區域的競爭及新鎮與新鎮之間同質化的競爭問題，導致商業建設前期新鎮整體導入人口不足，且假設導入人口特征無法與設定規劃商業相匹配，造成規劃的商業不能滿足整體新鎮需要。

這時就出現一個問題：如果新鎮周邊區域發展逐漸成熟，那么新鎮中某一項目，例如萬科規劃的10萬㎡商業，后期就具備可發展空間，但是同樣要考慮整體新鎮商業規劃情況，自身商業也要進行分期開發，前期以社區配套為主，后期開發節奏和規模及定位則結合新鎮及新鎮外區域發展程度而定。郊區化小鎮商業普遍面臨的問題及思考

1、目前存在的問題

所處新區剛規劃小鎮普遍存在規劃前期不科學、執行和管理混亂，造成后期小鎮發展不健康，商業規劃和執行困難；項目周邊配套不完善，人流導入困難；項目定位不準確，核心驅動因素不明顯或失誤，主力驅動因素吸引力不足；模仿國外建筑風格較多，硬件條件可以，但是有些過于模仿，沒有結合自身區域人文等特征，軟性經營及人文環境與風格不匹配；前期商戶對項目開發商要求較高，商戶較為謹慎，對項目信心指數不足；項目養商期時間太長，運營操作風險較大。

2、問題思考

項目選址是關鍵，選址需要注意周邊區域規劃及現有環境，預期未來發展進度；定位前期鎖定項目核心目標客群，預期分階段導入人流特征；開發前期不能先引入大規模、高規格設施，應以多提供實用的便民設施、餐飲設施及特色商業為主；確定項目核心驅動因素及主力品牌，項目功能和品牌商雙輪并齊開展，確保核心功能對消費者一定吸引力外，招商有保障，降低風險；核心功能及附加功能具備后期調整變化空間，定期進行功能改造，保持新鮮感；項目運營結合持續營銷活動及開展各類節目活動，豐富消費者業余生活。郊區化小鎮商業要略與模式解析誠然，此類小鎮生活方式本質是都市人群及生活方式在郊區化需求上的模式表達，它既不完全趨同于純都市型商業，同時也與其他主題商業、旅游商業不同。雖如此，此類小鎮商業營造當自有其軌跡可循。首先，城市的擴張與生態環境的影響形成主動郊區化的發展趨勢。

其將承載都市人群生活品質的提升和生活軌跡的轉移。人們選擇郊區作為居住、短期度假、游樂已成為常態，生活和工作往來與城郊甚至城市之間，城界已經不再清晰。為此，從需求層面而言，此類項目須完成兩個使命：其次，小鎮商業體系來自于自身魅力體系的打造。

拋開其他，田園都市商業體系主題應契合本身屬性需求，重在主題、功能及商業調性的雕琢而非大開大合，渾然田園；而時尚都市，則重在宏大主旨，面向未來。第三，作為核心載體與心靈家園，需要打造屬于自己的“田園都市”里的“魅力小鎮生活”。

任何此類小鎮當有此共性特征。同時，雖非如楚河漢街、歡樂海岸、李公堤、甚至博多運河中心構建型項目，但商業代表城市魅力的時尚地標、傳承城市的精神軌跡，以休閑、文化、體驗、互動來發展城市魅力生活是值得思考和借鑒的。為此，小鎮營造的，是一個“面向郊野，春暖花開”的地方，是一個有歸屬感的“休憩夢想、熨帖心靈、精致生活”的“幸福小鎮”。而對于商業功能與主題的整合，則從區域及人群構成的“唯我”市場出發，做好以下幾點：

? 從消費人群出發，滿足區域核心居住的中高端群體、城市外延休閑度假人群及主題消費群體，完善基礎精致生活需求，并配合主題型配套需求。如以精致超市、影院、個人護理、健身戶外等，結合其他針對性業態，滿足基礎客群的核心需求，并將其有效整合；

? 以健康體檢、藝術創意及休閑運動、兒童娛樂、天空農場等驅動性強業態，形成特定的聚焦，吸引遠距離目的性消費客群，保持項目的穿透性和消費粘性；

? 將精致生活零售、健康休閑體驗、藝術生活群落、主題精選零售（戶外/運動/高爾夫等主題店）等核心功能組合，創新組合模式；

? 在商業空間場景篩選營造的基礎上，形成自身的特色主題與概念空間，結合主題餐飲、創意書吧、烹飪教學等業態，突出創新、差異等理念，形成自身獨特經營亮點。某項目功能與業態組織示意圖：（點擊圖片可查看大圖）如此，具有區域中心特征，同時兼具郊區化小鎮主題的商業便具有了自身商業特色與吸附力。郊區化生活小鎮商業發展趨勢郊區化也好，購物休閑體驗也罷，此類小鎮本質上依然是對都市化生活方式的商業迎合與闡釋。而隨著都市人群消費需求品質的提升和社群化的進一步細分，所謂“城市微度假”與“主題休閑購物”的類型應該異彩紛呈才是。趨勢一：微型化、精致化當道

社群分化的商業需求結果是精準、個性與小微化，而郊區化小鎮的社群聚集導致商業空間和功能組合大而全的需求改變，滿足特定人群的心靈熨貼感受才是未來此類小鎮商業的王道；趨勢二：多元IP驅動的場景化營造

即便如以購物休閑體驗為核心動力，而心向往之才是心靈歸屬的地方。為此，未來越來越多的小鎮將同歷史、文化、藝術相結合，形成自身特色或借用其它主題的IP化場景營造，類似古鎮所形成的獨特引力，與之形成異曲同工的文化符號應該才能形成最終的商業核心吸納。趨勢三：生活體驗型與文化體驗型業態將越來越多的呈現

如藝術、會所、博物館、手作、文化展廳等，提高“城市微度假”的內涵，而購物出特定需求與基礎配套之外，更多的以創意類出現。趨勢四：商業功能泛化，同度假銜接更加緊密 引入不同的主體參與到項目過程中，例如個性酒店、山間別墅、私家會所等，參與建筑的設計與創意，參與和完善功能的滿足。