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全國(guó)房地產(chǎn)去庫存背景及政策

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第一篇:全國(guó)房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國(guó)房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當(dāng)前,受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻,多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩,成為制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)的重要因素。對(duì)于房地產(chǎn)而言,前幾年地方政府在土地財(cái)政的影響下大規(guī)模地進(jìn)行開發(fā),但未能有效消化,從而導(dǎo)致市場(chǎng)庫存逐步走高,明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看,主要有以下四點(diǎn):首先,由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中作為支柱性產(chǎn)業(yè),因此房地產(chǎn)去庫存不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動(dòng)作用,而且對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要意義;其次,房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴,通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)去拓展新的財(cái)政收入來源;再次,房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型;最后,房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能,對(duì)于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國(guó)房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年,房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上,房地產(chǎn)去庫存被多次提及:

2015年11月10日,習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)提到,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革,要針對(duì)突出問題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)。要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日,中央政治局會(huì)議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年12月18日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一,并提出六個(gè)方面的工作部署:一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng);二要落實(shí)戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求;三要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;四要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè);五要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度;六要取消過時(shí)的限制性措施。

可見,房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來國(guó)家出臺(tái)的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費(fèi)等一系列力度更大的政策看,無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政,要求在不實(shí)施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市,個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出,要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策,培育專業(yè)化市場(chǎng)主體,引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營(yíng),支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng),引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)新建租賃住房;健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制,調(diào)整完善差別化住房信貸政策,發(fā)展個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù),提高對(duì)農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平;進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項(xiàng)目貨幣化安置比例,鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日,財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出,對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出,對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。另外,關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策,個(gè)人將購買不足2年的住房

對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。通知強(qiáng)調(diào),北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日,李克強(qiáng)總理作兩會(huì)政府工作報(bào)告,其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是:推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套,提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策,適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日,國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出,結(jié)合房地產(chǎn)去庫存,實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模;對(duì)房地產(chǎn)庫存較高的城市,減少直至停止住房用地供應(yīng);允許尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途,用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日,財(cái)政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出,對(duì)于商品住房庫存量較大、市場(chǎng)房源充足的地方,進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置,由棚戶區(qū)改造居民自主到市場(chǎng)上購買安置住房,或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺(tái),組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購方式購置安置住房,切實(shí)化解存量商品住房。

4月29日,中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于房地產(chǎn)方面,會(huì)議強(qiáng)調(diào),要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產(chǎn)庫存,注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題,實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

5月4日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出,實(shí)行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會(huì)議提出,支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)束,一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施,房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實(shí)。今年以來,截止到4月中旬,全國(guó)各地出臺(tái)的以去庫存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類:

1、采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策

多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施,為房企減輕負(fù)擔(dān),推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮期。列舉如下:

重慶市:對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%,非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%,普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西省:全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率,具體到南昌市,在市區(qū)范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率,由原來的24%調(diào)整為22%,其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房計(jì)稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧省:降低開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率,將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%,普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時(shí),在房地產(chǎn)需求端,為購房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。列舉如下:

甘肅省:將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。

新疆維吾爾自治區(qū):將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算,確定補(bǔ)貼年限后,差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具,多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下:

江西省和甘肅省:開始落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省:與全國(guó)20家省級(jí)住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議,積極推進(jìn)異地購房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北省:探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西省:活化了公積金的用途,支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取,允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”,允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào),要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月,全國(guó)已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房。主要舉措包括:將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房、推出針對(duì)性的信貸支持等。列舉如下:

江西、湖北、四川等省份:逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省:要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍,依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份:通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式,展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\(chéng)意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份:多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作,推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品,可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川省:專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題,而且房租比市場(chǎng)租金低50%。

4、推進(jìn)棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造,通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下:

甘肅省:計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等省:要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%,且不再新建公租房,通過盤活存量商品房的形式作為保障房,鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù),扶持以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南省:出臺(tái)新政策探索“租售并舉”,規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后,符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購買所租住公租房。

湖北省:實(shí)行“市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼”,力爭(zhēng)通過棚改貨幣化安置,消化庫存商品住房20萬套,并堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售,嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市:積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)保障性住房,政府按規(guī)定給予稅費(fèi)減免等政策支持,多渠道籌集保障性住房房源。

5、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn),開展多元化經(jīng)營(yíng)等措施,已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺(tái)。列舉如下:

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省:探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等;還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容,將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地,調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等省:鼓勵(lì)企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源,提高產(chǎn)業(yè)集中度,做大做強(qiáng)。

6、進(jìn)一步拓展購房群體

北京市:允許港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的,境外個(gè)人在境內(nèi)工作的,可在北京市購買一套用于自住的住房;境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市:支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房,對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的,給予住房公積金政策支持,最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的,給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

海南省:鼓勵(lì)高知人員購房,并給予補(bǔ)貼,國(guó)家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年(含)以上社保的,購買首套新建普通商品住房的,政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

廣東省:允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第二篇:2018年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點(diǎn)

2018年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點(diǎn)

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備受關(guān)注的八大“政經(jīng)熱詞”

熱詞一 “十三五”規(guī)劃

黨的十八屆五中全會(huì)審議通過了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》,明確了我國(guó)未來5年的發(fā)展藍(lán)圖。第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議的重要議程之一就是審查和批準(zhǔn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要。

如何貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念?如何確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)

濟(jì)保持中高速增長(zhǎng),人民生活水平和質(zhì)量普遍提高,國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化取得重大進(jìn)展?如何細(xì)化落實(shí)中央的各項(xiàng)決策部署,如期完成全面建成小康社會(huì)的戰(zhàn)略任務(wù)?通過此次兩會(huì),我們將得到圓滿回答。

去年兩會(huì),在8239件代表建議中,有近800件代表建議就編制“十三五”規(guī)劃綱要和“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提出了意見。

熱詞二 脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)

2015年11月,中央政治局會(huì)議審議通過了《關(guān)于打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的決定》,制定了到2020年讓7000多萬農(nóng)村貧困人口擺脫貧困的偉大目標(biāo)。

如今,脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的沖鋒號(hào)已經(jīng)吹響,工作總結(jié)各地各部門正根據(jù)中央統(tǒng)一部署,以更加明確的目標(biāo)、更加有力的舉措、更加有效的行動(dòng),深入實(shí)施精準(zhǔn)扶貧、精準(zhǔn)脫貧,眾志成城努力實(shí)現(xiàn)脫貧攻堅(jiān)目標(biāo)。特別是近日《省級(jí)黨委和政府扶貧開發(fā)工作成效考核辦法》的

印發(fā),進(jìn)一步要求各級(jí)黨委政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起應(yīng)有責(zé)任。下一步,扶持誰、誰來扶、怎么扶?這些問題勢(shì)必會(huì)成為今年兩會(huì)的討論熱點(diǎn)。

熱詞三 供給側(cè)改革

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議總書記首次提出“著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”,到中共中央政治局第三十次集體學(xué)習(xí)時(shí)總書記將這項(xiàng)改革形容為“十三五”時(shí)期的一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn),再到總書記在江西考察之際再次圍繞這一概念提出要“加法、減法一起做”……我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“路線圖”日漸清晰,各級(jí)黨委政府認(rèn)識(shí)亟須到位,適應(yīng)必須主動(dòng),引領(lǐng)更要有為,而如何做到“到位”“主動(dòng)”“有為”,在即將召開的兩會(huì)上,代表委員將發(fā)表真知灼見。

熱詞四 房地產(chǎn)去庫存

“首付降至20%”,“契稅減半、營(yíng)業(yè)稅減免”,房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役已經(jīng)打

響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)政策主要是為了去庫存,緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力,對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的托底作用,熱門思想?yún)R報(bào)將對(duì)全年的穩(wěn)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極意義。今年兩會(huì)期間,除了房地產(chǎn)去庫存,與之相關(guān)的人口戶籍、公積金等方面的政策預(yù)計(jì)也將成為討論熱點(diǎn)。

熱詞五 金融監(jiān)管體制改革

全國(guó)兩會(huì)前夕,推進(jìn)金融監(jiān)管體制改革將成為熱點(diǎn)話題,其中組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會(huì)的討論已經(jīng)開始發(fā)酵。2月24日,致公黨中央擬向全國(guó)政協(xié)十二屆四次會(huì)議報(bào)送的34份提案中,有涉及金融監(jiān)管體制改革的相關(guān)提案,該提案建議在現(xiàn)有監(jiān)管框架基礎(chǔ)上加以協(xié)調(diào),打破現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式,組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會(huì)。進(jìn)一步加強(qiáng)金融管理部門之間的協(xié)調(diào),構(gòu)建良好合作環(huán)境。解決如杠桿交易過度、多空機(jī)制不均衡、股市缺乏有效熔斷機(jī)制、新股發(fā)行存在制度缺陷等問題。解決政策出臺(tái)時(shí)機(jī)把握欠妥、宏觀部門與行業(yè)監(jiān)管部門協(xié)調(diào)

配合不足的矛盾。

熱詞六 制度反腐

全面從嚴(yán)治黨,是“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局的重要內(nèi)容,干部清正、政府清廉、政治清明,是如期完成全面建成小康社會(huì)戰(zhàn)略任務(wù)的堅(jiān)強(qiáng)政治保證。2016年,我們將如何堅(jiān)持全面從嚴(yán)治黨、依規(guī)治黨,深入推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)?將如何鞏固反腐敗斗爭(zhēng)成果,健全改進(jìn)作風(fēng)長(zhǎng)效機(jī)制,著力構(gòu)建不敢腐、不能腐、不想腐的體制機(jī)制?總書記在2016年新年賀詞中指出,“著力營(yíng)造政治上的綠水青山”。透過兩會(huì)會(huì)風(fēng)、領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng),我們或許可以近距離感受、檢驗(yàn)“綠水青山”是否環(huán)繞國(guó)家治理、最全面的范文參考寫作網(wǎng)站百姓生活的方方面面。

熱詞七 治霾降污

如今,一邊是嚴(yán)峻突出的霧霾、污水等環(huán)境污染問題,一邊是群眾對(duì)“APEC藍(lán)”“閱兵藍(lán)”常態(tài)化滿懷期待。對(duì)此,從去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)

調(diào)“要更加注重促進(jìn)形成綠色生產(chǎn)方式和消費(fèi)方式”,到中央城市工作會(huì)議要求“統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局”,再到今年的中央1號(hào)文件專章部署“推動(dòng)農(nóng)業(yè)綠色發(fā)展”……中央始終強(qiáng)調(diào)綠色發(fā)展,“綠水青山就是金山銀山”也已成為社會(huì)共識(shí)。那么,在2016年的這個(gè)春天,會(huì)內(nèi)會(huì)外能否看到更多的青枝綠葉呢?如果可以,我們希望通過代表委員的建言獻(xiàn)策,推動(dòng)各行各業(yè)始終“綠意盎然”。

熱詞八 司法體制改革

2016年是深化司法體制改革的攻堅(jiān)之年,黨的十八屆三中、四中全會(huì)部署的司法改革任務(wù)大部分要在今明兩年完成,各級(jí)司法機(jī)關(guān)又該如何精心動(dòng)員,認(rèn)真組織,如期完成改革任務(wù),讓人民群眾盡早享有改革“獲得感”?對(duì)此,“兩高”報(bào)告值得期待。

網(wǎng)友最希望兩會(huì)討論啥?

人民網(wǎng)“兩會(huì)熱點(diǎn)調(diào)查”顯示,截至2月25日,網(wǎng)友關(guān)注度最高的前十大話題分別為:社會(huì)保障、居民收入、醫(yī)療

改革、打虎拍蠅、教育公平、住房、環(huán)境保護(hù)、司法改革、金融風(fēng)險(xiǎn)、“一帶一路”。排名前三的話題均與民生息息相關(guān)。

“社會(huì)保障”暫居關(guān)注度排行榜第一位。網(wǎng)友對(duì)我國(guó)近來在社會(huì)保障領(lǐng)域取得的各項(xiàng)進(jìn)展如何看待?在“近年來在社會(huì)保障領(lǐng)域取得的進(jìn)展,你最滿意的是?”的調(diào)查中,“企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金迎11連漲”、“機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)現(xiàn)并軌”、TOP100范文排行“大力推進(jìn)城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)”是熱門選項(xiàng)。

對(duì)于延遲退休,網(wǎng)友如何看待?選擇“實(shí)施彈性退休年齡,實(shí)行雙向選擇”的網(wǎng)友占比最多。此外,選擇“支持‘小步慢走’、漸進(jìn)式退休方式”、“支持分人群?jiǎn)?dòng),如腦力勞動(dòng)者先參與,艱苦崗位職工后參與”的網(wǎng)友也較多。還有網(wǎng)友特別提出,“政策出臺(tái)前應(yīng)提前向公眾預(yù)告,給公眾以心理預(yù)期”。

“居民收入”暫居關(guān)注度排行榜第

二位。參與調(diào)查的網(wǎng)友中,有%的網(wǎng)友對(duì)自身收入不滿意。關(guān)于如何增收,逾六成網(wǎng)友選擇了“原崗位要求加薪”,另有%的網(wǎng)友表示“選擇投資理財(cái),也不失為一種增收方式”。

“醫(yī)療改革”暫居關(guān)注度排行榜第三位。近三成網(wǎng)友認(rèn)為就醫(yī)“藥品貴、可報(bào)銷藥品少”問題突出。

醫(yī)改進(jìn)行到現(xiàn)在,有哪些問題亟待解決?網(wǎng)友投票排在前三位是“醫(yī)療資源緊張及分配不均”、“降藥價(jià)”、“擴(kuò)大醫(yī)保用藥范圍”。

還有不少網(wǎng)友留言呼吁降低藥品價(jià)格、擴(kuò)大醫(yī)保用藥范圍。比如,有網(wǎng)友說:在以藥養(yǎng)醫(yī)的模式下,一些藥廠發(fā)財(cái)了,卻苦了醫(yī)生、病人。還有網(wǎng)友表示:一些供應(yīng)商和醫(yī)生之間存在利益關(guān)系,很大程度是因?yàn)樗幤氛袠?biāo)制度有漏洞。強(qiáng)烈呼吁重新審核藥品招標(biāo)、定價(jià)環(huán)節(jié)存在的問題。

政府工作報(bào)告、“十三五”規(guī)劃綱要,范文寫作征求了哪些人的意見?

每年全國(guó)兩會(huì),總理作政府工作報(bào)告都是關(guān)注度最高的。今年兩會(huì)將要出臺(tái)的“十三五”規(guī)劃綱要,更是熱度空前。這些含金量十足的報(bào)告在發(fā)布前,征求了哪些人的意見?

1月22日,李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議,討論擬提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議的政府工作報(bào)告和“十三五”規(guī)劃綱要草案。

1月25日、26日兩天,李克強(qiáng)總理又接連在中南海主持召開了3場(chǎng)座談會(huì),分別聽取各民主黨派中央、全國(guó)工商聯(lián)負(fù)責(zé)人和無黨派人士代表,專家學(xué)者和企業(yè)界人士,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育界人士和基層群眾代表對(duì)《政府工作報(bào)告(征求意見稿)》和《“十三五”規(guī)劃綱要(草案)(征求意見稿)》的意見建議。

在專家學(xué)者和企業(yè)界人士參加的座談會(huì)上,全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委辜勝阻、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心劉世錦強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng),大力推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新,以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革清除無效供給、改造落后供給、創(chuàng)造新的供給,釋放需求潛力。東南大學(xué)華生建議要堅(jiān)持改革開放、注重體制機(jī)制建設(shè)。摩根大通朱海濱就化解過剩產(chǎn)能、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提出建議。中國(guó)建筑工程總公司官慶建議要著力推動(dòng)中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),打響“中國(guó)建造”品牌。萬向集團(tuán)魯冠球強(qiáng)調(diào)要深入推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán),調(diào)動(dòng)民營(yíng)企業(yè)積極性和發(fā)揮社會(huì)資本的力量。范文內(nèi)容地圖新浪公司曹國(guó)偉提出要把互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造相結(jié)合,進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

李克強(qiáng)總理和大家互動(dòng)交流。他強(qiáng)調(diào),實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換接續(xù),要堅(jiān)決有序有力推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)。當(dāng)前要突出抓好鋼鐵、煤炭行業(yè)淘汰落后產(chǎn)能,堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)倒逼作用,政府重點(diǎn)是支持做好員工分流安置,推動(dòng)企業(yè)瘦身健體、提質(zhì)增效。大企業(yè)也要開展“雙創(chuàng)”,主動(dòng)“+互聯(lián)網(wǎng)”,通過眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌等方式,廣泛集聚各方資源,實(shí)現(xiàn)

個(gè)性化設(shè)計(jì)、柔性化制造、網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷,以模式創(chuàng)新促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)生機(jī)。

2016年兩會(huì)有哪些重要議程?

根據(jù)2015年12月27日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于召開第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議的決定,建議會(huì)議的議程是:

審議政府工作報(bào)告;

審查和批準(zhǔn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要;

審查和批準(zhǔn)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告,批準(zhǔn)2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃;

審查和批準(zhǔn)2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告,批準(zhǔn)2016年中央預(yù)算;

審議全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于提請(qǐng)審議《中華人民共和國(guó)慈善法(草案)》的議案;

審議全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告;

審議最高人民法院工作報(bào)告;審議最高人民檢察院工作報(bào)告。

按照以往慣例,全國(guó)政協(xié)十二屆四次會(huì)議將會(huì)聽取和審議全國(guó)政協(xié)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告;列席全國(guó)人大相關(guān)會(huì)議,聽取并討論政府工作報(bào)告及其他有關(guān)報(bào)告。

除了上述重要議程心得體會(huì),每年兩會(huì)期間都將召開多場(chǎng)記者會(huì),由各部委負(fù)責(zé)人回答公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題。

去年兩會(huì)期間,共有國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部、環(huán)保部、外交部、工商總局、人社部、安監(jiān)總局、科技部、央行等11個(gè)部委的負(fù)責(zé)人參加了記者會(huì)。

兩會(huì)首秀:老面孔、新身份

目前,2016年31省區(qū)市“兩會(huì)”全部召開完畢。在此輪地方“兩會(huì)”的人事調(diào)整中,有30個(gè)省份進(jìn)行了省部級(jí)以上官員的人事調(diào)整,至少81名副省級(jí)以上官員履新,多個(gè)空缺要職獲補(bǔ)。

其中,江蘇、福建、四川、貴州四

地的代省長(zhǎng)“轉(zhuǎn)正”。石泰峰、于偉國(guó)、尹力、孫志剛將首次以省長(zhǎng)的身份亮相全國(guó)兩會(huì)。

國(guó)家部委里,2月20日,原農(nóng)業(yè)銀行董事長(zhǎng)、黨委書記劉士余調(diào)任中國(guó)證監(jiān)會(huì)任主席、黨委書記。回想起去年全國(guó)兩會(huì)上,新任環(huán)保部部長(zhǎng)陳吉寧記者會(huì)的火爆程度,可以想象,今年兩會(huì)上,帶著億萬股民的期盼,劉士余也將成為眾多記者圍追堵截的對(duì)象。

兩會(huì)回看:去年的建議、提案都辦結(jié)了嗎?

人大代表建議和政協(xié)委員提案集中了各界智慧,是政府了解吸納民意、接受人民監(jiān)督的重要途徑。每年兩會(huì),代表、委員都會(huì)以建議、提案的形式把人民群眾的呼聲和反映傳遞到中央。積極回應(yīng)建議、提案,把人民群眾關(guān)心的事辦好,是落實(shí)兩會(huì)精神和任務(wù)的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)往年慣例,兩會(huì)閉幕后,會(huì)快速啟動(dòng)代表建議、委員提案交辦會(huì),由各相關(guān)部門進(jìn)行辦理。

今年2月17日,李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,專門聽取了2016年全國(guó)兩會(huì)建議、提案辦理工作匯報(bào)。會(huì)議指出,去年全國(guó)兩會(huì)以來,國(guó)務(wù)院部門牽頭辦理了8001件建議和4809件提案,分別占總數(shù)的%和%;部門出臺(tái)的許多政策都吸納了代表委員的意見建議,解決了一批重點(diǎn)難點(diǎn)問題,為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善社會(huì)管理和推動(dòng)民生改善等發(fā)揮了積極作用。

據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳介紹,2015年兩會(huì)閉幕后,確定了20項(xiàng)內(nèi)容作為當(dāng)年的重點(diǎn)辦理建議,包括:健全特困群體福利保障制度、全面推進(jìn)縣級(jí)公立醫(yī)院綜合改革等代表反映比較集中、涉及人民群眾切身利益的重大問題;治理長(zhǎng)江黃金水道、推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、以“互聯(lián)網(wǎng)+”為驅(qū)動(dòng)培育新興產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)等涉及改革發(fā)展穩(wěn)定的重要問題;推進(jìn)現(xiàn)代職業(yè)教育發(fā)展、治理水污染加大水環(huán)境保護(hù)力度等與全國(guó)人大常委會(huì)重點(diǎn)工作安排結(jié)合緊密的問題;構(gòu)建重點(diǎn)

地區(qū)生態(tài)屏障、健全跨省流域生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制、支持中西部鐵路建設(shè)等對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有較大推動(dòng)作用的問題。

第三篇:全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報(bào)

(2016年6月23日)

6月13-21日,市住建委對(duì)各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行專項(xiàng)督查,現(xiàn)將相關(guān)情況通報(bào)如下:

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

(一)房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看,各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)去庫存工作高度重視,積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作,采取切實(shí)可行的工作措施,認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫存政策,房地產(chǎn)去庫存工作成績(jī)顯著,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況平穩(wěn)。

從項(xiàng)目開工情況看,全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大,1-5月份,全市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積累計(jì)352萬平方米,其中新建項(xiàng)目開工面積53萬平方米,結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目開工面積299萬平方米,同比分別增長(zhǎng)-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看,全市商品房銷售各項(xiàng)指標(biāo)比上年同期增長(zhǎng)幅度較大,1-5月份,全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元,同比分別增長(zhǎng)20%、21%和27%。其中,住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元,同比分別增長(zhǎng)16%、23%和37%。

從房屋待售情況看,全市商品房待售面積下降幅度較大,庫存消化較好,截至5月末,全市商品房待售面積460萬平方米,比2015年末減少90萬平方米,其中,住宅待售面積290萬平方米,比2015年末減少45萬平方米。

(二)老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則,各旗縣市區(qū)對(duì)各自轄區(qū)的老舊房屋進(jìn)行了安全排查,全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對(duì)發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中,目前正在維修改造。

霍林郭勒市對(duì)排查出存在問題的房屋進(jìn)一步細(xì)化,對(duì)有修繕價(jià)值的進(jìn)行維修加固繼續(xù)使用,對(duì)已沒有修繕價(jià)值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍,拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴(yán)重,其中2棟已整改完成,安全隱患已排除;另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進(jìn)行安排,列為2016年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患,除1棟需停止使用外,其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋,需要維修加固處理。目前,正在抓緊進(jìn)行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對(duì)存在安全隱患的2家直管公房已停止使用;存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患,現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺(tái)局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象,沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中,一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)7家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)24家,四級(jí)資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴(yán)重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期,其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對(duì)于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè),各地房地產(chǎn)主管部門要進(jìn)行催辦,并逐一排查,結(jié)合實(shí)際進(jìn)行處理;如對(duì)有在建項(xiàng)目的企業(yè),要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作;對(duì)無在建項(xiàng)目的企業(yè),催辦無果后要及時(shí)公示,并將結(jié)果送達(dá)規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展情況

(一)城市棚戶區(qū)改造進(jìn)度。

2016年,我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃12445套,其中承擔(dān)自治區(qū)下達(dá)城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套,其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日,全市報(bào)備的41個(gè)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)開工5306套,其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償3314套、政府購買存量房源1972套,開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達(dá)到99.62%,已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為,科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套,報(bào)備項(xiàng)目8個(gè),已開工2584套,其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償2510套、政府購買存量房源54套,開工率為70%;開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套,報(bào)備項(xiàng)目1個(gè),已開工449套,全部為政府購買存量房源,開工率為59.9%;霍林郭勒市開工任務(wù)422套,報(bào)備項(xiàng)目5個(gè),已開工292套,全部為政府購買存量房源,開工率為69.2%;開魯縣開工任務(wù)638套,報(bào)備項(xiàng)目3個(gè),已開工402套,全部為貨幣補(bǔ)償,開工率為63%;科左中旗開工任務(wù)1073套,報(bào)備項(xiàng)目7個(gè),已開工581套,其中貨幣補(bǔ)償57套、政府購買存量房源524套,開工率為54.1%;科左后旗開工任務(wù)368套,報(bào)備項(xiàng)目1個(gè),已開工344套,全部為貨幣補(bǔ)償,開工率為93.5%;庫倫旗開工任務(wù)136套,報(bào)備項(xiàng)目1個(gè),已開工85套,全部為政府購買存量房源,開工率為62.5%;奈曼旗開工任務(wù)461套,報(bào)備項(xiàng)目9個(gè),已 開工309套,其中貨幣補(bǔ)償1套、政府購買存量房源308套,開工率為67%;扎魯特旗開工任務(wù)422套,報(bào)備項(xiàng)目6個(gè),已開工260套,全部為政府購買存量房源,開工率為61.6%。

(二)國(guó)開行政策性貸款到位情況。

2013-2015,通過“三統(tǒng)一”模式,我市共有105個(gè)棚改項(xiàng)目獲批國(guó)開行政策性貸款,承諾貸款額度81.46億元。其中,科左后旗由于自身原因,超過時(shí)限,國(guó)開行已將其獲得承諾貸款的13個(gè)項(xiàng)目,4.34億元額度作廢。因此我市實(shí)際能獲得貸款的棚改項(xiàng)目為92個(gè),承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日,承諾貸款中已到位金額41.4億元,占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為,科爾沁區(qū)21個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度40.54億元,已有10個(gè)項(xiàng)目到位19.86億元;開發(fā)區(qū)3個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度3.425億元,已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.86億元;霍林郭勒市7個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度7.51億元,已有2個(gè)項(xiàng)目到位1.94億元;開魯縣16個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度6.135億元,已有10個(gè)項(xiàng)目到位3.265億元;科左中旗20個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度8.135億元,已有9個(gè)項(xiàng)目到位6.685億元;庫倫旗3個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度0.95億元,已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.52億元;奈曼旗9個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度1.615億元,已有5個(gè)項(xiàng)目到位1.145億元;扎魯特旗13個(gè)項(xiàng)目,承諾貸款額度8.97億元,已有7個(gè)項(xiàng)目到位7.13億元。

(三)債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金到位情況。2016年,債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金已開展兩個(gè)批次,我市共有12個(gè)項(xiàng)目獲得94966萬元。其中,第一批次1個(gè)項(xiàng)目21200萬元,第二批次11個(gè)項(xiàng)目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為,科爾沁區(qū)3個(gè)項(xiàng)目,47871萬元,分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達(dá)廣場(chǎng)26801萬元;開發(fā)區(qū)1個(gè)項(xiàng)目,河西老區(qū)片區(qū)7239萬元;科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個(gè)打捆項(xiàng)目,8656萬元;其他地區(qū)尚未獲得。近期,債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金第三批次申報(bào)工作即將開展,各旗縣市區(qū)要積極申報(bào)。

(四)2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃情況。

按照國(guó)家和自治區(qū)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造,到2020年基本完成棚改工作的總體要求,我市本著搶抓機(jī)遇、改善民生的原則,要求各旗縣市區(qū)認(rèn)真研究制定2017年改造計(jì)劃。經(jīng)過兩輪上報(bào)工作,最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃23458戶,并已將擬定實(shí)施的棚改項(xiàng)目清單逐級(jí)上報(bào)至國(guó)家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為,科爾沁區(qū)計(jì)劃改造16875戶,開發(fā)區(qū)計(jì)劃改造480戶,霍林郭勒市計(jì)劃改造1567戶,開魯縣計(jì)劃改造629戶,科左中旗計(jì)劃改造659戶,科左后旗計(jì)劃改造727戶,庫倫旗計(jì)劃改造1262戶,奈曼旗計(jì)劃改造789戶,扎魯特旗計(jì)劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

(一)公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年,自治區(qū)下達(dá)我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套,現(xiàn)已全部達(dá)到基本建成。其中市本級(jí)160套、科區(qū)200套已竣工,開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進(jìn)行室內(nèi)裝修,開魯縣96套已基本建成。

(二)廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放情況。

截至目前,全市已對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放1635戶、累計(jì)發(fā)放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放171戶、27.63萬元;開魯縣完成1-4月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放584戶、23.98萬元;科左后旗完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放317戶、27.36萬元;奈曼旗完成1-3月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放546戶、31.11萬元;庫倫旗完成1-2月份補(bǔ)貼發(fā)放,累計(jì)發(fā)放325戶、10.94萬元。科左中旗、扎魯特旗因核查低保,今年的租賃補(bǔ)貼沒有發(fā)放,待核實(shí)完補(bǔ)發(fā)。

四、工作中的亮點(diǎn)

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合,由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺(tái),通過政府限定最高價(jià)格、居民自選政府結(jié)算的購買方式,實(shí)施棚改貨幣化安置,在去庫存的同時(shí)得到了被征拆居民的一致好評(píng)。

2、科左中旗在爭(zhēng)取政策性貸款方面非常積極,直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房,并利用貸款資金由 政府接盤4個(gè)遺留棚改項(xiàng)目,維護(hù)了被征收居民的利益。除此之外,選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價(jià)值的區(qū)域作為改造重點(diǎn),利用貸款實(shí)施貨幣化安置,提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè),下大力氣推進(jìn)棚改進(jìn)度,提高貨幣化安置比例,并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時(shí),政策性貸款已爭(zhēng)取到位近20億元,債券專項(xiàng)建設(shè)基金已爭(zhēng)取到位10.5億元,有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作,為明年棚改工作的順利進(jìn)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。

1、個(gè)別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確。扎魯特旗存在每月上報(bào)的數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出入較大,不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況,影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場(chǎng)回購所需的戶型主要以90平方米以下為主,市場(chǎng)上對(duì)90平方米以下的剛性需求也較大,而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴(yán)重不足,供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐年增加,但數(shù)量相對(duì)仍然較少,大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)低,設(shè)計(jì)理念落后,施工質(zhì)量不高,市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標(biāo)嚴(yán)重不足,一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條:住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

(二)城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個(gè)別地區(qū),對(duì)棚改最新政策研究不深、把握不準(zhǔn)甚至是尚不知曉,造成棚改相關(guān)工作滯后,爭(zhēng)取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計(jì)部門查實(shí),庫倫旗、扎魯特旗兩個(gè)地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙,對(duì)棚改工作無暇過問,致使2016年征收工作至今尚未啟動(dòng)。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確的地區(qū)要認(rèn)真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底,摸清底數(shù),同時(shí),各地區(qū)上報(bào)的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān),保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)。對(duì)增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的,在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下,可根據(jù)實(shí)際和企業(yè)申請(qǐng),按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理,擴(kuò)大市場(chǎng)適銷對(duì)路產(chǎn)品供應(yīng),增加有效供給,防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上,要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強(qiáng)質(zhì)量安全管理,各地要始終把質(zhì)量安全放在首位,開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念,把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來,杜絕偷工減料,落實(shí)精細(xì)管理,抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié),加強(qiáng)質(zhì)量管理,多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還,確保廉租房按時(shí)完工。

5、各旗縣市區(qū)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟政策,務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策,并結(jié)合實(shí)際工作,發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實(shí)整改,挪用的棚改貸款資金立刻歸還,并使用在棚改項(xiàng)目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作,使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時(shí)間和精力抓棚改工作進(jìn)度。

通報(bào)下發(fā)一周后,市政府督查室將組織相關(guān)單位對(duì)庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動(dòng)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。

第四篇:2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報(bào)告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報(bào)告

房天下媒體中心:郝赟

自2014年下半年伊始,樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪;2015年年底召開的2016經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確提出樓市化庫存要當(dāng)作2016年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。會(huì)議指出:要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度,分析政策內(nèi)容,綜合起來無非以下三點(diǎn)。一增,讓農(nóng)民工市民化增加有效需求;二扶,扶持租賃企業(yè)購買庫存商品;三降,讓開發(fā)商降低商品房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國(guó)樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中,呼和浩特住宅市場(chǎng)顯得尤為突出;37個(gè)月的去化周期高居全國(guó)榜首,根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù),在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購房,截至2015年年底,呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年,呼和浩特商品住宅共去化25806套,環(huán)比去年同期上漲102%;共計(jì)去化面積2960836平方米,成交均價(jià)5416元/㎡,累計(jì)成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計(jì)消化庫存3744套,去化總面積454594.46平方米,成交均價(jià)5872.25元/㎡,成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度,共計(jì)去化1235套,一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì),數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套,成交總面積308992.07平方米,成交均價(jià)5277.5元/㎡,成交總額16.3億元。回民區(qū)15年去化量在四個(gè)區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高,一至三季度去化量較為平均,穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套,累計(jì)總面積超過1871646.12平方米,成交均價(jià)5010.25元/㎡,成交總額93.31億元。值得一提的是,賽罕區(qū)的成交均價(jià)為四個(gè)區(qū)域中最低,對(duì)比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說,5010元/㎡的價(jià)格接近三年之內(nèi)的觸底價(jià)格。對(duì)比賽罕區(qū)各個(gè)季度的成交數(shù)據(jù)來看,每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均,二、三季度較高,一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套,玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定,一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽,二季度環(huán)比翻番,三季度環(huán)比增長(zhǎng)量超過16%,四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢(shì)。玉泉區(qū)住宅成交價(jià)格偏高,為5490.25元/㎡,僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市,商品房成交價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn),均價(jià)在5500-5800元之間浮動(dòng)。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍認(rèn)為:2016年呼和浩特房?jī)r(jià)波動(dòng)不大,質(zhì)量高、五證齊全的項(xiàng)目房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅上漲;手續(xù)不全、口碑不好的項(xiàng)目將會(huì)有小幅下降,但大部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

第五篇:2009-2010全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

易居2009-2010全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

前言

2009年是改革開放三十年來,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年,受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷,GDP增長(zhǎng)“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起,在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國(guó)家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬億投資計(jì)劃、131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動(dòng)性開始過剩。在通脹預(yù)期下,房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域。于是,從二季度開始,我國(guó)土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)開始進(jìn)入了高速發(fā)展階段,“地王頻現(xiàn)”、房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞,再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定,國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施,出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施,限制投資投機(jī)購房需求,支持自住需求,調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu),加大住房保障力度,通過這些政策手段,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,更加注重“量”的增長(zhǎng),而非“價(jià)”的非理性上漲;更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難,而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮;更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定,而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為核心

2009年是我國(guó)改革開放以來,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為變幻莫測(cè),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程最為跌宕的一年。2009年,國(guó)際金融危機(jī)席卷全球,為了保持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,國(guó)家提出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”的任務(wù)。在國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下,我國(guó)政府及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底,國(guó)務(wù)院果斷出手,推出四萬億投資計(jì)劃,2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”,同時(shí),國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

在國(guó)家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下,2009年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“v”形曲線:GDP增速在一季度觸底(6.1%),二季度強(qiáng)勁反彈(7.9%),三季度繼續(xù)上升(8.9%),12月份,我國(guó)CPI同比上漲1.9%,已經(jīng)開始正向連續(xù)增長(zhǎng),表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見成效。四季度GDP增長(zhǎng)10.7%,達(dá)到年內(nèi)峰值,全年GDP增長(zhǎng)8.7%,中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是,投資高速增長(zhǎng),工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈,消費(fèi)保持強(qiáng)勁,出口止跌企穩(wěn)回升,物價(jià)逐步走出通縮。

在銀行信貸方面,2009年在中國(guó)的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對(duì)金融海嘯沖擊,中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策,并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體。“天量”信貸前所未有,金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見影,中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動(dòng)性支持。2009年全年,我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.5萬億元,同比增長(zhǎng)30.1%,增速比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15.5%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng),企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下,今年以來我國(guó)股市走出了一波迅猛的反彈行情,上證綜指從年初的1800多點(diǎn),最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖,信貸投放對(duì)房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng),政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長(zhǎng)。同時(shí),適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言,2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為重點(diǎn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國(guó)家走出經(jīng)濟(jì)低谷,主要得益于在危機(jī)時(shí)刻及時(shí)推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策:4萬億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì),“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對(duì)性和靈活性”,乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面,形成獨(dú)特的中國(guó)宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策:前期寬松平穩(wěn),年底政策突變

1、信貸政策盤點(diǎn)

政策一:2009年1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二:5月27日,國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào),已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平,從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三:6月19日,中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng),房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問題,要求加強(qiáng)信貸管理,切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。

政策四:10月16日,住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》,提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下,可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè),貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。

政策五:12月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”,其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。”

政策評(píng)析:信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長(zhǎng)”的總體要求下,房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑,有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示,2009年上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元,同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。同時(shí),全國(guó)房屋銷售量也實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

進(jìn)入下半年,我國(guó)樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,特別是在一線城市,樓市投機(jī)明顯抬頭,這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控,投機(jī)日盛,將破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序,不利于市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此,進(jìn)入下半年,銀監(jiān)會(huì)開始強(qiáng)調(diào)第二套房(及以上)信貸的監(jiān)管,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來越受到重視。“國(guó)四條”的出臺(tái)表明,國(guó)家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸,特別是二套房貸政策。打擊投機(jī),限制投資,鼓勵(lì)自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤點(diǎn)

政策一:5月21日,為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》,對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》,納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二:5月25日,發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》,提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前,北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行,有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后,再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。

政策三:12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四:12月23日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》,這是落實(shí)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)政策。除了年限變化外,值得關(guān)注的有兩點(diǎn):第一,普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠;第二,通知規(guī)定:“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序,各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅,對(duì)清理出來的問題,要立即予以糾正。”

政策評(píng)析:由于2009年是房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的一年,房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展,并帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束,優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場(chǎng)服務(wù)的,反過來,如果市場(chǎng)情況發(fā)生了根本性的改變,相應(yīng)的政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄,樓市投機(jī)盛行,市場(chǎng)已顯過熱跡象,在這樣的情況下,房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出,從而起到降溫樓市的作用。

營(yíng)業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對(duì)于抑制投機(jī)性購房消費(fèi)具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺(tái),但物業(yè)稅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不過去的一個(gè)彎子,政府在物業(yè)稅上的任何動(dòng)作和進(jìn)展都會(huì)引起市場(chǎng)的騷動(dòng)。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力。總體而言,稅收是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段,使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展,穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用,但如果使用不當(dāng),則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。

3、住房政策盤點(diǎn)

政策一:6月2日,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì),以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》,從2009年起到2011年,爭(zhēng)取用三年時(shí)間,基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度,并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè),完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

政策二:12月14日,國(guó)務(wù)院召開常務(wù)工作會(huì)議,發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國(guó)四條”,第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對(duì)于1000萬戶國(guó)有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民,要加大力度進(jìn)行改造,計(jì)劃用5年左右時(shí)間基本完成城市和國(guó)有工礦集中成片棚戶區(qū)改造,有條件的地方爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本完成。

政策評(píng)析:我國(guó)住房政策幾經(jīng)變遷,由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍,但在轉(zhuǎn)變過程中,住房政策過度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向,導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高企,房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào),形成所謂的住房民生問題。2007年之后,政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向,工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難,以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且,對(duì)于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大,這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看,住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制,首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題,這個(gè)問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對(duì)于市場(chǎng)化住房,國(guó)家不會(huì)限制和禁止,但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié),總體而言,住房保障工作是政府的工作重心之一,會(huì)繼續(xù)大力推進(jìn),而市場(chǎng)化住房建設(shè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大,即便階段性受到政策調(diào)控的影響,但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下,房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點(diǎn)

政策一:4月24日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。兩部委將重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

政策二:5月15日,國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求,各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃,分類確定城市廉租住房建設(shè),林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造,農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序,并落實(shí)到具體地塊。

政策三:8月21日,國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》,為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用,進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理,依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為,要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管,切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生,嚴(yán)厲打擊囤地行為。

政策四:12月17日,財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評(píng)析:土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一,土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏,以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆,也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市,大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲,一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市,“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn),其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金,需要尋找增值的投資對(duì)象,另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地,客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看,我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的,人多地少是現(xiàn)狀,因此,我國(guó)的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃,加強(qiáng)土地使用監(jiān)管,打擊囤地,最大限度開發(fā)利用閑置用地,用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源,在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個(gè)思路,2009年,國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的土地政策,主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對(duì)于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行,2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn),但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展,不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán),而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。

5、國(guó)四條與相關(guān)地方政策

國(guó)四條:國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,提出了四條意見:一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng),提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下,加快普通商品住房建設(shè);二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn);三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理;四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實(shí)政策:

(1):上海:出臺(tái)《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,內(nèi)容對(duì)應(yīng)于“國(guó)四條”。主要內(nèi)容,一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策;二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策,切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng);三是加快建立和完善住房保障體系,積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè);加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。

(2)南京:出臺(tái)《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,內(nèi)容也是四大部分,對(duì)應(yīng)“國(guó)四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

(3)北京:計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上,保障性住房面積更是占到了50%以上。

(4)廣州:市政府常務(wù)會(huì)議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法(修訂草案)》,有關(guān)部門將按會(huì)議要求對(duì)該草案作最后修訂,不日將頒布實(shí)施。

(5)深圳:2010年落實(shí)保障性住房35.06億元的總投資,優(yōu)先安排保障性住房用地,增強(qiáng)保障性住房的區(qū)域平衡性。

(6)杭州:一一落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)政策

(7)成都:從2010年1月1日起,經(jīng)適房保障對(duì)象的家庭年收入線由4萬元調(diào)至5萬元,廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)每平方米提高2元。

政策評(píng)析:“國(guó)四條”是今年以來國(guó)務(wù)院出臺(tái)的第一個(gè)重量級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國(guó)四條”出臺(tái)的背景是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”已無懸念,房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)處于階段性高點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)平衡的角度,以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度,調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)在必行。

實(shí)際在“國(guó)四條”出臺(tái)前,12月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)調(diào)控,提出了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。同日,國(guó)家發(fā)改委主任張平表示“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購房。”再到12月14日的“國(guó)四條”出臺(tái),短短一星期,中央三次重要會(huì)議上都涉及到了房地產(chǎn)政策,并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房?jī)r(jià)正在突破中央的容忍底線。如果說在國(guó)際金融危機(jī)正盛的時(shí)候,政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)問題還不算突出的話,那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化,政府不大可能再繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國(guó)四條”的政策表述既有對(duì)傳統(tǒng)政策的繼承,也有一些新變化。“新變化”體現(xiàn)在落實(shí)住房保障的力度上將會(huì)前所未有的加強(qiáng),雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了,但實(shí)際進(jìn)展總是落后于政策要求,也間接地助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“遏制”房?jī)r(jià)的上漲,其政策表述強(qiáng)度空前,行政手段應(yīng)該不在選擇之列,增大普通住房供應(yīng)則是平抑房?jī)r(jià)的主要手段。同時(shí),國(guó)務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。”這為后續(xù)更加嚴(yán)厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實(shí)“國(guó)四條”的情況看,各地政府的行動(dòng)還是比較積極,北京、上海、南京、杭州等都專門出臺(tái)了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則,按照國(guó)務(wù)院的部署從四個(gè)方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國(guó)四條”中明確鼓勵(lì)自住和改善型住房消費(fèi),因此,各地在具體執(zhí)行細(xì)則中都加入了相關(guān)的措施,南京、杭州等地還有相應(yīng)的補(bǔ)貼。

總體而言,“國(guó)四條”的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是“中性偏空”,有可能造成階段性的市場(chǎng)分水嶺。但“國(guó)四條”的出臺(tái)依然帶有短期性質(zhì),并且需要各地政府去具體落實(shí)和解釋,能否對(duì)高房?jī)r(jià)起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策:調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國(guó)11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn)

1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,共有11條,是繼“國(guó)四條”后,國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。“國(guó)11條”內(nèi)容分五個(gè)部分,分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給;合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求;加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管;加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè);落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

政策評(píng)析:

整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國(guó)11條”整體行文看,其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多,“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”,“國(guó)四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”,那么“國(guó)11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格,這也代表國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策。“國(guó)11條”的重心落在對(duì)第二套房的購買要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對(duì)“國(guó)四條”的細(xì)化措施,即在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金新政后,房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上,利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是,房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠,而是采取了“一刀切”的形式,按照“家庭”來確認(rèn)是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述,“國(guó)11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類別更加明晰。國(guó)務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi),抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃,重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模,并分解到住房用地供應(yīng)計(jì)劃,落實(shí)到地塊,明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。這是一個(gè)比較硬性的規(guī)定,需要各城市政府具體落實(shí),按照這個(gè)方略執(zhí)行,將有利于住房保障工作的順利推進(jìn),也在一定程度上可以避免房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國(guó)11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施,而是用“研究完善住房稅收政策”來代替,這在一定程度上顯示國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。另外,現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,物業(yè)稅的征收問題既敏感,又不能一蹴而就,因此采用了比較隱晦的說法,但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施,其目的是引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。第五大條是“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”,把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評(píng)價(jià)直接掛鉤,即“工作責(zé)任制”。這是一個(gè)重要的動(dòng)向,將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題,避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路,甚至“本末倒置”。

總體而言,在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定,并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化,一方面要保持剛性需求的釋放,鼓勵(lì)自住購房消費(fèi),加強(qiáng)住房保障;另一方面,對(duì)于投資投機(jī)性需求的肆無忌憚,國(guó)家不再選擇“隱忍”,而是日趨明確了態(tài)度,要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢(shì):中國(guó)人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%,農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評(píng)析:提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣,這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,資金流動(dòng)性暫時(shí)不是問題,但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場(chǎng)預(yù)期,如果市場(chǎng)從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看,這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動(dòng)性,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來考慮的,主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。因此,僅從這一個(gè)動(dòng)作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向:

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策:繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看,2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。其潛臺(tái)詞是,如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù),如果CPI增幅超過3-5%,如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒,則會(huì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策,尤其是貨幣信貸政策,會(huì)繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率,甚至動(dòng)用加息的手段,而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策:“有保有壓”,從“無為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析,房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后,會(huì)有一個(gè)觀察期,如果接下來3-5個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,則不會(huì)再有明顯打壓政策,無論是政策面還是市場(chǎng)面,2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%,如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭,那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái),政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看,房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個(gè)方面的動(dòng)作:

第一,加快推進(jìn)物業(yè)稅全國(guó)范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行

從穩(wěn)定樓市價(jià)格,引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看,開征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段,但目前我國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件,存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi),很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此,今年中央在物業(yè)稅開征問題上,依然是研究的多,探索的多,具體開征的可能性不大。最可能的動(dòng)作是,擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn),在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個(gè)別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期,即開征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng),投資投機(jī)性購房者需要認(rèn)真思考面臨的市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。

第二,金融信貸進(jìn)一步收緊

據(jù)媒體報(bào)道,2010年1月份前半個(gè)月金融機(jī)構(gòu)新增貸款量達(dá)到1.1萬億,如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,那么前半月貸款占全年新增貸款計(jì)劃量7.5萬億的15%,央行明顯對(duì)如此之快的信貸增長(zhǎng)表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率,加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)。

另外,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,2009年12月份,CPI同比增長(zhǎng)1.9%,環(huán)比增長(zhǎng)1%,再加上今年開年就形成的信貸洪峰,對(duì)于房地產(chǎn)而言,“國(guó)11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策,在加息的預(yù)期背景下,住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會(huì)緊縮。

第三,“限外政策”將再次趨緊

2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩問題,房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用,否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對(duì)內(nèi),現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格,投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對(duì)象。對(duì)外,海外投資資金也將受到限制,防止外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度炒作,為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,同時(shí)也可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,避免外來因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落。

第四,公共租賃住房指導(dǎo)意見將會(huì)出臺(tái)

2008年年初,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就表示:今年要加大租賃市場(chǎng)方面的探索工作,以有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題;還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見》,明確公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容。實(shí)際上,2009年國(guó)家層面的相關(guān)意見稿已經(jīng)出來,目前正在各地相關(guān)部門流轉(zhuǎn)以征求各方意見。動(dòng)作快地方政府,如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。“國(guó)十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng),信號(hào)非常明確,今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺(tái),將在全國(guó)多數(shù)大城市實(shí)施。

第五,對(duì)地方政府的政策落實(shí)提出更高要求

房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的,其中地方政府為追求地方利益,盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此,從最近的政策文件看,中央對(duì)地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求,對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)非理性上漲的城市,不成文的規(guī)定很可能被定為“房?jī)r(jià)不下,地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對(duì)“國(guó)11條”的要求,出臺(tái)2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃,重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績(jī)效的一個(gè)重要依據(jù)。因此,地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃,把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問題上。

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