第一篇：全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟增長逐步放緩。在經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟進一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規(guī)模地進行開發(fā)，但未能有效消化，從而導致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動作用，而且對于經(jīng)濟穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府擺脫土地財政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議時提到，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點。要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟工作與房地產(chǎn)政策的主要目標。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個人住房貸款保險業(yè)務(wù)，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。對于房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟工作會議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。

江西省：全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧省：降低開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1.5%。

同時，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：

甘肅省：將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。列舉如下：

江西省和甘肅省：開始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協(xié)議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農(nóng)民進城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告再次強調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅省：計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等省：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北省：實行“市場租金、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等省：鼓勵企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強。

6、進一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學習和居留的，境外個人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南省：鼓勵高知人員購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第二篇：2018年全國兩會房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點

2018年全國兩會房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點

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備受關(guān)注的八大“政經(jīng)熱詞”

熱詞一 “十三五”規(guī)劃

黨的十八屆五中全會審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》，明確了我國未來5年的發(fā)展藍圖。第十二屆全國人民代表大會第四次會議的重要議程之一就是審查和批準國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要。

如何貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念?如何確保實現(xiàn)經(jīng)

濟保持中高速增長，人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化取得重大進展?如何細化落實中央的各項決策部署，如期完成全面建成小康社會的戰(zhàn)略任務(wù)?通過此次兩會，我們將得到圓滿回答。

去年兩會，在8239件代表建議中，有近800件代表建議就編制“十三五”規(guī)劃綱要和“十三五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展提出了意見。

熱詞二 脫貧攻堅戰(zhàn)

2015年11月，中央政治局會議審議通過了《關(guān)于打贏脫貧攻堅戰(zhàn)的決定》，制定了到2020年讓7000多萬農(nóng)村貧困人口擺脫貧困的偉大目標。

如今，脫貧攻堅戰(zhàn)的沖鋒號已經(jīng)吹響，工作總結(jié)各地各部門正根據(jù)中央統(tǒng)一部署，以更加明確的目標、更加有力的舉措、更加有效的行動，深入實施精準扶貧、精準脫貧，眾志成城努力實現(xiàn)脫貧攻堅目標。特別是近日《省級黨委和政府扶貧開發(fā)工作成效考核辦法》的

印發(fā)，進一步要求各級黨委政府切實擔負起應(yīng)有責任。下一步，扶持誰、誰來扶、怎么扶?這些問題勢必會成為今年兩會的討論熱點。

熱詞三 供給側(cè)改革

推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。從中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議總書記首次提出“著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，到中共中央政治局第三十次集體學習時總書記將這項改革形容為“十三五”時期的一個發(fā)展戰(zhàn)略重點，再到總書記在江西考察之際再次圍繞這一概念提出要“加法、減法一起做”……我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“路線圖”日漸清晰，各級黨委政府認識亟須到位，適應(yīng)必須主動，引領(lǐng)更要有為，而如何做到“到位”“主動”“有為”，在即將召開的兩會上，代表委員將發(fā)表真知灼見。

熱詞四 房地產(chǎn)去庫存

“首付降至20%”，“契稅減半、營業(yè)稅減免”，房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役已經(jīng)打

響。業(yè)內(nèi)人士認為，本輪房地產(chǎn)政策主要是為了去庫存，緩解房地產(chǎn)市場壓力，對經(jīng)濟有一定的托底作用，熱門思想?yún)R報將對全年的穩(wěn)增長產(chǎn)生積極意義。今年兩會期間，除了房地產(chǎn)去庫存，與之相關(guān)的人口戶籍、公積金等方面的政策預計也將成為討論熱點。

熱詞五 金融監(jiān)管體制改革

全國兩會前夕，推進金融監(jiān)管體制改革將成為熱點話題，其中組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會的討論已經(jīng)開始發(fā)酵。2月24日，致公黨中央擬向全國政協(xié)十二屆四次會議報送的34份提案中，有涉及金融監(jiān)管體制改革的相關(guān)提案，該提案建議在現(xiàn)有監(jiān)管框架基礎(chǔ)上加以協(xié)調(diào)，打破現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式，組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會。進一步加強金融管理部門之間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建良好合作環(huán)境。解決如杠桿交易過度、多空機制不均衡、股市缺乏有效熔斷機制、新股發(fā)行存在制度缺陷等問題。解決政策出臺時機把握欠妥、宏觀部門與行業(yè)監(jiān)管部門協(xié)調(diào)

配合不足的矛盾。

熱詞六 制度反腐

全面從嚴治黨，是“四個全面”戰(zhàn)略布局的重要內(nèi)容，干部清正、政府清廉、政治清明，是如期完成全面建成小康社會戰(zhàn)略任務(wù)的堅強政治保證。2016年，我們將如何堅持全面從嚴治黨、依規(guī)治黨，深入推進黨風廉政建設(shè)和反腐敗斗爭?將如何鞏固反腐敗斗爭成果，健全改進作風長效機制，著力構(gòu)建不敢腐、不能腐、不想腐的體制機制?總書記在2016年新年賀詞中指出，“著力營造政治上的綠水青山”。透過兩會會風、領(lǐng)導干部作風，我們或許可以近距離感受、檢驗“綠水青山”是否環(huán)繞國家治理、最全面的范文參考寫作網(wǎng)站百姓生活的方方面面。

熱詞七 治霾降污

如今，一邊是嚴峻突出的霧霾、污水等環(huán)境污染問題，一邊是群眾對“APEC藍”“閱兵藍”常態(tài)化滿懷期待。對此，從去年年底的中央經(jīng)濟工作會議強

調(diào)“要更加注重促進形成綠色生產(chǎn)方式和消費方式”，到中央城市工作會議要求“統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局”，再到今年的中央1號文件專章部署“推動農(nóng)業(yè)綠色發(fā)展”……中央始終強調(diào)綠色發(fā)展，“綠水青山就是金山銀山”也已成為社會共識。那么，在2016年的這個春天，會內(nèi)會外能否看到更多的青枝綠葉呢?如果可以，我們希望通過代表委員的建言獻策，推動各行各業(yè)始終“綠意盎然”。

熱詞八 司法體制改革

2016年是深化司法體制改革的攻堅之年，黨的十八屆三中、四中全會部署的司法改革任務(wù)大部分要在今明兩年完成，各級司法機關(guān)又該如何精心動員，認真組織，如期完成改革任務(wù)，讓人民群眾盡早享有改革“獲得感”?對此，“兩高”報告值得期待。

網(wǎng)友最希望兩會討論啥?

人民網(wǎng)“兩會熱點調(diào)查”顯示，截至2月25日，網(wǎng)友關(guān)注度最高的前十大話題分別為：社會保障、居民收入、醫(yī)療

改革、打虎拍蠅、教育公平、住房、環(huán)境保護、司法改革、金融風險、“一帶一路”。排名前三的話題均與民生息息相關(guān)。

“社會保障”暫居關(guān)注度排行榜第一位。網(wǎng)友對我國近來在社會保障領(lǐng)域取得的各項進展如何看待?在“近年來在社會保障領(lǐng)域取得的進展，你最滿意的是?”的調(diào)查中，“企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金迎11連漲”、“機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度與城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險制度實現(xiàn)并軌”、TOP100范文排行“大力推進城鄉(xiāng)居民大病保險”是熱門選項。

對于延遲退休，網(wǎng)友如何看待?選擇“實施彈性退休年齡，實行雙向選擇”的網(wǎng)友占比最多。此外，選擇“支持‘小步慢走’、漸進式退休方式”、“支持分人群啟動，如腦力勞動者先參與，艱苦崗位職工后參與”的網(wǎng)友也較多。還有網(wǎng)友特別提出，“政策出臺前應(yīng)提前向公眾預告，給公眾以心理預期”。

“居民收入”暫居關(guān)注度排行榜第

二位。參與調(diào)查的網(wǎng)友中，有%的網(wǎng)友對自身收入不滿意。關(guān)于如何增收，逾六成網(wǎng)友選擇了“原崗位要求加薪”，另有%的網(wǎng)友表示“選擇投資理財，也不失為一種增收方式”。

“醫(yī)療改革”暫居關(guān)注度排行榜第三位。近三成網(wǎng)友認為就醫(yī)“藥品貴、可報銷藥品少”問題突出。

醫(yī)改進行到現(xiàn)在，有哪些問題亟待解決?網(wǎng)友投票排在前三位是“醫(yī)療資源緊張及分配不均”、“降藥價”、“擴大醫(yī)保用藥范圍”。

還有不少網(wǎng)友留言呼吁降低藥品價格、擴大醫(yī)保用藥范圍。比如，有網(wǎng)友說：在以藥養(yǎng)醫(yī)的模式下，一些藥廠發(fā)財了，卻苦了醫(yī)生、病人。還有網(wǎng)友表示：一些供應(yīng)商和醫(yī)生之間存在利益關(guān)系，很大程度是因為藥品招標制度有漏洞。強烈呼吁重新審核藥品招標、定價環(huán)節(jié)存在的問題。

政府工作報告、“十三五”規(guī)劃綱要，范文寫作征求了哪些人的意見?

每年全國兩會，總理作政府工作報告都是關(guān)注度最高的。今年兩會將要出臺的“十三五”規(guī)劃綱要，更是熱度空前。這些含金量十足的報告在發(fā)布前，征求了哪些人的意見?

1月22日，李克強總理主持召開國務(wù)院第五次全體會議，討論擬提請十二屆全國人大四次會議審議的政府工作報告和“十三五”規(guī)劃綱要草案。

1月25日、26日兩天，李克強總理又接連在中南海主持召開了3場座談會，分別聽取各民主黨派中央、全國工商聯(lián)負責人和無黨派人士代表，專家學者和企業(yè)界人士，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育界人士和基層群眾代表對《政府工作報告(征求意見稿)》和《“十三五”規(guī)劃綱要(草案)(征求意見稿)》的意見建議。

在專家學者和企業(yè)界人士參加的座談會上，全國人大財經(jīng)委辜勝阻、國務(wù)院發(fā)展研究中心劉世錦強調(diào)要堅持創(chuàng)新驅(qū)動，大力推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革清除無效供給、改造落后供給、創(chuàng)造新的供給，釋放需求潛力。東南大學華生建議要堅持改革開放、注重體制機制建設(shè)。摩根大通朱海濱就化解過剩產(chǎn)能、推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提出建議。中國建筑工程總公司官慶建議要著力推動中國標準建設(shè)，打響“中國建造”品牌。萬向集團魯冠球強調(diào)要深入推進簡政放權(quán)，調(diào)動民營企業(yè)積極性和發(fā)揮社會資本的力量。范文內(nèi)容地圖新浪公司曹國偉提出要把互聯(lián)網(wǎng)平臺和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造相結(jié)合，進一步推動創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

李克強總理和大家互動交流。他強調(diào)，實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換接續(xù)，要堅決有序有力推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級。當前要突出抓好鋼鐵、煤炭行業(yè)淘汰落后產(chǎn)能，堅持發(fā)揮市場倒逼作用，政府重點是支持做好員工分流安置，推動企業(yè)瘦身健體、提質(zhì)增效。大企業(yè)也要開展“雙創(chuàng)”，主動“+互聯(lián)網(wǎng)”，通過眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌等方式，廣泛集聚各方資源，實現(xiàn)

個性化設(shè)計、柔性化制造、網(wǎng)絡(luò)化營銷，以模式創(chuàng)新促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)生機。

2016年兩會有哪些重要議程?

根據(jù)2015年12月27日全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于召開第十二屆全國人民代表大會第四次會議的決定，建議會議的議程是：

審議政府工作報告;

審查和批準國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要;

審查和批準2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告，批準2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃;

審查和批準2015年中央和地方預算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預算草案的報告，批準2016年中央預算;

審議全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于提請審議《中華人民共和國慈善法(草案)》的議案;

審議全國人民代表大會常務(wù)委員會工作報告;

審議最高人民法院工作報告;審議最高人民檢察院工作報告。

按照以往慣例，全國政協(xié)十二屆四次會議將會聽取和審議全國政協(xié)常務(wù)委員會工作報告;列席全國人大相關(guān)會議，聽取并討論政府工作報告及其他有關(guān)報告。

除了上述重要議程心得體會，每年兩會期間都將召開多場記者會，由各部委負責人回答公眾關(guān)心的熱點話題。

去年兩會期間，共有國家發(fā)改委、財政部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部、環(huán)保部、外交部、工商總局、人社部、安監(jiān)總局、科技部、央行等11個部委的負責人參加了記者會。

兩會首秀：老面孔、新身份

目前，2016年31省區(qū)市“兩會”全部召開完畢。在此輪地方“兩會”的人事調(diào)整中，有30個省份進行了省部級以上官員的人事調(diào)整，至少81名副省級以上官員履新，多個空缺要職獲補。

其中，江蘇、福建、四川、貴州四

地的代省長“轉(zhuǎn)正”。石泰峰、于偉國、尹力、孫志剛將首次以省長的身份亮相全國兩會。

國家部委里，2月20日，原農(nóng)業(yè)銀行董事長、黨委書記劉士余調(diào)任中國證監(jiān)會任主席、黨委書記。回想起去年全國兩會上，新任環(huán)保部部長陳吉寧記者會的火爆程度，可以想象，今年兩會上，帶著億萬股民的期盼，劉士余也將成為眾多記者圍追堵截的對象。

兩會回看：去年的建議、提案都辦結(jié)了嗎?

人大代表建議和政協(xié)委員提案集中了各界智慧，是政府了解吸納民意、接受人民監(jiān)督的重要途徑。每年兩會，代表、委員都會以建議、提案的形式把人民群眾的呼聲和反映傳遞到中央。積極回應(yīng)建議、提案，把人民群眾關(guān)心的事辦好，是落實兩會精神和任務(wù)的一項十分重要的工作。根據(jù)往年慣例，兩會閉幕后，會快速啟動代表建議、委員提案交辦會，由各相關(guān)部門進行辦理。

今年2月17日，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，專門聽取了2016年全國兩會建議、提案辦理工作匯報。會議指出，去年全國兩會以來，國務(wù)院部門牽頭辦理了8001件建議和4809件提案，分別占總數(shù)的%和%;部門出臺的許多政策都吸納了代表委員的意見建議，解決了一批重點難點問題，為促進經(jīng)濟發(fā)展、完善社會管理和推動民生改善等發(fā)揮了積極作用。

據(jù)全國人大常委會辦公廳介紹，2015年兩會閉幕后，確定了20項內(nèi)容作為當年的重點辦理建議，包括：健全特困群體福利保障制度、全面推進縣級公立醫(yī)院綜合改革等代表反映比較集中、涉及人民群眾切身利益的重大問題;治理長江黃金水道、推進京津冀協(xié)同發(fā)展、以“互聯(lián)網(wǎng)+”為驅(qū)動培育新興產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)等涉及改革發(fā)展穩(wěn)定的重要問題;推進現(xiàn)代職業(yè)教育發(fā)展、治理水污染加大水環(huán)境保護力度等與全國人大常委會重點工作安排結(jié)合緊密的問題;構(gòu)建重點

地區(qū)生態(tài)屏障、健全跨省流域生態(tài)補償機制、支持中西部鐵路建設(shè)等對區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展具有較大推動作用的問題。

第三篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進行專項督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報如下：

一、房地產(chǎn)市場情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認真貫徹落實國家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績顯著，房地產(chǎn)市場總體運行情況平穩(wěn)。

從項目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對各自轄區(qū)的老舊房屋進行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項目當中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進一步細化，對有修繕價值的進行維修加固繼續(xù)使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)7家、三級資質(zhì)企業(yè)24家，四級資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進行催辦，并逐一排查，結(jié)合實際進行處理；如對有在建項目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對無在建項目的企業(yè)，催辦無果后要及時公示，并將結(jié)果送達規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃12445套，其中承擔自治區(qū)下達城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區(qū)改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務(wù)136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設(shè)基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達廣場26801萬元；開發(fā)區(qū)1個項目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個打捆項目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項建設(shè)基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計劃情況。

按照國家和自治區(qū)大力推進棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認真研究制定2017年改造計劃。經(jīng)過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達到基本建成。其中市本級160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放1635戶、累計發(fā)放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放325戶、10.94萬元。科左中旗、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補貼沒有發(fā)放，待核實完補發(fā)。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價值的區(qū)域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進棚改進度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設(shè)基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進行奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題。

1、個別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準確。扎魯特旗存在每月上報的數(shù)據(jù)與當?shù)貙嶋H情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場的真實情況，影響了對房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐年增加，但數(shù)量相對仍然較少，大部分房地產(chǎn)項目規(guī)劃起點低，設(shè)計理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標嚴重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個別地區(qū)，對棚改最新政策研究不深、把握不準甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導因其他公務(wù)繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準確的地區(qū)要認真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時，各地區(qū)上報的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實性、準確性。

2、加大力度引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)。對增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實際和企業(yè)申請，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴大市場適銷對路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計上，要高質(zhì)量、高標準、高水平進行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實精細管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區(qū)要認真學習領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導工作，使棚改工作分管領(lǐng)導有時間和精力抓棚改工作進度。

通報下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動情況進行專項督查。

第四篇：2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪；2015年年底召開的2016經(jīng)濟工作會議中明確提出樓市化庫存要當作2016年經(jīng)濟工作的重中之重。會議指出：要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，分析政策內(nèi)容，綜合起來無非以下三點。一增，讓農(nóng)民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業(yè)購買庫存商品；三降，讓開發(fā)商降低商品房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場顯得尤為突出；37個月的去化周期高居全國榜首，根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環(huán)比去年同期上漲102%；共計去化面積2960836平方米，成交均價5416元/㎡，累計成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度，共計去化1235套，一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場態(tài)勢，數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價5277.5元/㎡，成交總額16.3億元。回民區(qū)15年去化量在四個區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套，累計總面積超過1871646.12平方米，成交均價5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區(qū)的成交均價為四個區(qū)域中最低，對比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說，5010元/㎡的價格接近三年之內(nèi)的觸底價格。對比賽罕區(qū)各個季度的成交數(shù)據(jù)來看，每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套，玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定，一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽，二季度環(huán)比翻番，三季度環(huán)比增長量超過16%，四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢。玉泉區(qū)住宅成交價格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價格趨勢平穩(wěn)，均價在5500-5800元之間浮動。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會科學院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為：2016年呼和浩特房價波動不大，質(zhì)量高、五證齊全的項目房價可能會小幅上漲；手續(xù)不全、口碑不好的項目將會有小幅下降，但大部分項目房價不會出現(xiàn)明顯變化。

第五篇：2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報告

易居2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報告

前言

2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機的沖擊，我國宏觀經(jīng)濟一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗。在這樣嚴峻的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進消費、穩(wěn)定經(jīng)濟增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國家積極的財政政策和適度寬松貨幣政策的實施。四萬億投資計劃、131號文件對房地產(chǎn)消費的促進、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國經(jīng)濟體系內(nèi)流動性開始過剩。在通脹預期下，房地產(chǎn)市場成為各路資金規(guī)避風險的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房價創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風險的投資投機工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟政策以“保增長”為核心

2009年是我國改革開放以來，經(jīng)濟形勢最為變幻莫測，經(jīng)濟增長過程最為跌宕的一年。2009年，國際金融危機席卷全球，為了保持我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，國家提出了經(jīng)濟增長“保八”的任務(wù)。在國際貿(mào)易保護主義抬頭的不利局面下，我國政府及時、準確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟政策。2008年底，國務(wù)院果斷出手，推出四萬億投資計劃，2008年底舉行的經(jīng)濟工作會議確立了實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時，國家陸續(xù)出臺了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經(jīng)濟刺激計劃。

在國家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟刺激計劃的推動下，2009年，我國經(jīng)濟走出一個漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國CPI同比上漲1.9%，已經(jīng)開始正向連續(xù)增長，表明我國經(jīng)濟刺激計劃已見成效。四季度GDP增長10.7%,達到年內(nèi)峰值，全年GDP增長8.7%，中國經(jīng)濟已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費保持強勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計劃將信貸洪流注入經(jīng)濟體。“天量”信貸前所未有，金融對經(jīng)濟的支撐作用也立竿見影，中國經(jīng)濟率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟回暖提供了必要的流動性支持。2009年全年，我國全社會固定資產(chǎn)投資22.5萬億元，同比增長30.1%，增速比上年同期加快4.6個百分點。社會消費品零售總額同比增長15.5%。各項主要經(jīng)濟運行指標先抑后揚，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計劃刺激下，今年以來我國股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點，最高攀升至3400多點。樓市更是超預期回暖，信貸投放對房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年經(jīng)濟工作要“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟的快速恢復增長。同時，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費的規(guī)模不會受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言，2009年宏觀經(jīng)濟政策以“保增長”為重點，中國經(jīng)濟之所以先于世界其他國家走出經(jīng)濟低谷，主要得益于在危機時刻及時推出的宏觀經(jīng)濟政策：4萬億財政投資政策、擴大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國宏觀經(jīng)濟運行趨勢，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟工作的主線之一。2010年中國宏觀經(jīng)濟政策進一步轉(zhuǎn)向“針對性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨特的中國宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤點

政策一：2009年1月3日,四大國有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺房貸細則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二：5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三：6月19日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等所暴露的問題，要求加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實現(xiàn)“對接”。

政策五：12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議發(fā)布了“國四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。”

政策評析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進了2009年樓市消費的增長。

數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國金融機構(gòu)個人住房貸款新增量達到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，個人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進的增長。同時，全國房屋銷售量也實現(xiàn)了大幅增長。

進入下半年，我國樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機日盛，將破壞房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，不利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進入下半年，銀監(jiān)會開始強調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風險。隨著市場的進一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來越受到重視。“國四條”的出臺表明，國家要切實收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機，限制投資，鼓勵自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤點

政策一：5月21日，為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負責研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點話題之一。

政策三：12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施,將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財政部和國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，這是落實12月9日國務(wù)院常務(wù)會議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。”

政策評析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進房地產(chǎn)開發(fā)和消費布局的。上半年營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進了我國二手房市場的發(fā)展，并帶動了新房市場的迅速恢復。房地產(chǎn)市場的迅速回暖在相當程度上促進了宏觀經(jīng)濟的恢復。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場熱議的焦點。政策是為市場服務(wù)的，反過來，如果市場情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會進行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產(chǎn)市場量價齊升，部分城市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀錄，樓市投機盛行，市場已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當退出，從而起到降溫樓市的作用。

營業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對于抑制投機性購房消費具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)市場始終繞不過去的一個彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動作和進展都會引起市場的騷動。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力。總體而言，稅收是政府進行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，使用得當可以起到促進樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價格的良好作用，但如果使用不當，則往往效果與期望差距甚遠。

3、住房政策盤點

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家發(fā)展和改革委員會，以及財政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)工作會議，發(fā)布促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對于1000萬戶國有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進行改造，計劃用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。

政策評析：我國住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導致部分城市房價高企，房價與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標和力度在逐步擴大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進，而市場化住房建設(shè)對于經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。兩部委將重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。

政策二：5月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標準、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊。

政策三：8月21日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，為促進城市新增建設(shè)用地及時有效供應(yīng)并得到充分利用，進一步加強建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動性推助了地價上漲，一時間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn)，其實質(zhì)是市場預期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看，我國城市土地供應(yīng)與未來市場需求是不對應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國的土地政策必須是進行土地科學利用規(guī)劃，加強土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價格和稅收的手段科學配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個思路，2009年，國土資源部出臺了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進展，不是取決于政策條文的嚴與不嚴，而是取決于政策執(zhí)行力度的強與弱。

5、國四條與相關(guān)地方政策

國四條：國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險；三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實政策：

（1）：上海：出臺《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，內(nèi)容對應(yīng)于“國四條”。主要內(nèi)容，一是嚴格執(zhí)行國家各項房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴格土地供應(yīng)政策，切實增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區(qū)建設(shè)；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。

（2）南京：出臺《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對應(yīng)“國四條”的相關(guān)內(nèi)容。強調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務(wù)會議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會議要求對該草案作最后修訂，不日將頒布實施。

（5）深圳：2010年落實保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實國務(wù)院有關(guān)政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經(jīng)適房保障對象的家庭年收入線由4萬元調(diào)至5萬元，廉租住房租金補貼發(fā)放標準每平方米提高2元。

政策評析：“國四條”是今年以來國務(wù)院出臺的第一個重量級的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國四條”出臺的背景是我國宏觀經(jīng)濟“保八”已無懸念，房地產(chǎn)市場量價處于階段性高點。從經(jīng)濟平衡的角度，以及促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場勢在必行。

實際在“國四條”出臺前，12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)調(diào)控，提出了“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的政策部署。同日，國家發(fā)改委主任張平表示“我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。”再到12月14日的“國四條”出臺，短短一星期，中央三次重要會議上都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房價正在突破中央的容忍底線。如果說在國際金融危機正盛的時候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費保持經(jīng)濟的增長，房價問題還不算突出的話，那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對房價快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國四條”的政策表述既有對傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化。“新變化”體現(xiàn)在落實住房保障的力度上將會前所未有的加強，雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了，但實際進展總是落后于政策要求，也間接地助長了房價的上漲。國務(wù)院常務(wù)會議提出要“遏制”房價的上漲，其政策表述強度空前，行政手段應(yīng)該不在選擇之列，增大普通住房供應(yīng)則是平抑房價的主要手段。同時，國務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。”這為后續(xù)更加嚴厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實“國四條”的情況看，各地政府的行動還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺了相關(guān)執(zhí)行細則，按照國務(wù)院的部署從四個方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國四條”中明確鼓勵自住和改善型住房消費，因此，各地在具體執(zhí)行細則中都加入了相關(guān)的措施，南京、杭州等地還有相應(yīng)的補貼。

總體而言，“國四條”的政策對房地產(chǎn)市場而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場分水嶺。但“國四條”的出臺依然帶有短期性質(zhì)，并且需要各地政府去具體落實和解釋，能否對高房價起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點

1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個重量級政策文件。“國11條”內(nèi)容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責任。

政策評析：

整體風格更加嚴厲。從“國11條”整體行文看，其文字表達明顯嚴厲了很多，“嚴格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟工作會議的公報對房地產(chǎn)業(yè)還“春風和煦”，“國四條”進而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風雨交加”了。政策一次比一次表述嚴格，這也代表國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策。“國11條”的重心落在對第二套房的購買要實行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對“國四條”的細化措施，即在落實營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴格按照風險定價。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國11條”的信貸政策口徑實際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類別更加明晰。國務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地供應(yīng)計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標要求。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進，也在一定程度上可以避免房價短時間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務(wù)院對物業(yè)稅的研究、試點、征收等還比較謹慎。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進物業(yè)稅的研究與實施，其目的是引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責任。第五大條是“落實地方各級人民政府責任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責任制”。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經(jīng)濟日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費，加強住房保障；另一方面，對于投資投機性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評析：提高存款準備金率背后是中央擔憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機構(gòu)新增貸款達到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動。

對房地產(chǎn)市場而言，資金流動性暫時不是問題，但是上調(diào)存款準備金影響的是市場預期，如果市場從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準備金率是從平衡經(jīng)濟體流動性，防范市場風險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個方面。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向：

宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策：繼續(xù)實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟政策取向看，2010年依然實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過3-5%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調(diào)整經(jīng)濟政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來3-5個月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個方面的動作：

第一，加快推進物業(yè)稅全國范圍空轉(zhuǎn)運行

從穩(wěn)定樓市價格，引導居民理性消費的角度看，開征物業(yè)稅是一個比較有效的政策手段，但目前我國還遠遠不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開征問題上，依然是研究的多，探索的多，具體開征的可能性不大。最可能的動作是，擴大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點，在全國范圍內(nèi)實行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗的城市進行試點實征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場的預期，即開征物業(yè)稅是政府認真考慮的選項，投資投機性購房者需要認真思考面臨的市場及政策風險。

第二，金融信貸進一步收緊

據(jù)媒體報道，2010年1月份前半個月金融機構(gòu)新增貸款量達到1.1萬億，如果該數(shù)據(jù)準確，那么前半月貸款占全年新增貸款計劃量7.5萬億的15%，央行明顯對如此之快的信貸增長表示憂慮。提高存款準備金率，加強金融機構(gòu)“窗口指導”是最近可行的選項。

另外，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，CPI同比增長1.9%，環(huán)比增長1%，再加上今年開年就形成的信貸洪峰，對于房地產(chǎn)而言，“國11條”已經(jīng)嚴格了二套房貸政策，在加息的預期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國經(jīng)濟體系將面臨更加嚴重的流動性過剩問題，房地產(chǎn)市場將不再可能繼續(xù)擔負資金避險池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴格，投機投資資金成為重點防范的對象。對外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時也可以穩(wěn)定市場預期，避免外來因素導致房價的大起大落。

第四，公共租賃住房指導意見將會出臺

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導意見》，明確公共租賃住房供應(yīng)對象等內(nèi)容。實際上，2009年國家層面的相關(guān)意見稿已經(jīng)出來，目前正在各地相關(guān)部門流轉(zhuǎn)以征求各方意見。動作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實質(zhì)性動作。“國十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺，將在全國多數(shù)大城市實施。

第五，對地方政府的政策落實提出更高要求

房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責任。因此，從最近的政策文件看，中央對地方政府的工作責任提出了明確的要求，對于個別房價非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房價不下，地方官員就要下”。具體落實措施是要針對“國11條”的要求，出臺2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。這項工作的落實和實施效果將成為中央衡量地方政府工作績效的一個重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點放在如何解決住房民生問題上。