第一篇：全國(guó)房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國(guó)房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當(dāng)前，受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩。在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)的重要因素。對(duì)于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財(cái)政的影響下大規(guī)模地進(jìn)行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場(chǎng)庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點(diǎn)：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動(dòng)作用，而且對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)去拓展新的財(cái)政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對(duì)于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國(guó)房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)提到，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，要針對(duì)突出問題、抓住關(guān)鍵點(diǎn)。要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會(huì)議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并提出六個(gè)方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；二要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時(shí)的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來國(guó)家出臺(tái)的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費(fèi)等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，要求在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場(chǎng)主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營(yíng)，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，提高對(duì)農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項(xiàng)目貨幣化安置比例，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購買不足2年的住房

對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。通知強(qiáng)調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強(qiáng)總理作兩會(huì)政府工作報(bào)告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財(cái)政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對(duì)于商品住房庫存量較大、市場(chǎng)房源充足的地方，進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場(chǎng)上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺(tái)，組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購方式購置安置住房，切實(shí)化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。對(duì)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實(shí)。今年以來，截止到4月中旬，全國(guó)各地出臺(tái)的以去庫存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財(cái)政稅費(fèi)政策

多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西省：全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房計(jì)稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧省：降低開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。列舉如下：

甘肅省：將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下：

江西省和甘肅省：開始落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策。

四川省：與全國(guó)20家省級(jí)住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北省：探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國(guó)已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房、推出針對(duì)性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\(chéng)意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場(chǎng)租金低50%。

4、推進(jìn)棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅省：計(jì)劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等省：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南省：出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購買所租住公租房。

湖北省：實(shí)行“市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼”，力爭(zhēng)通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費(fèi)減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺(tái)。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等省：鼓勵(lì)企業(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強(qiáng)。

6、進(jìn)一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

海南省：鼓勵(lì)高知人員購房，并給予補(bǔ)貼，國(guó)家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第二篇：2018年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點(diǎn)

2018年全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)去庫存或成討論熱點(diǎn)

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備受關(guān)注的八大“政經(jīng)熱詞”

熱詞一 “十三五”規(guī)劃

黨的十八屆五中全會(huì)審議通過了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》，明確了我國(guó)未來5年的發(fā)展藍(lán)圖。第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議的重要議程之一就是審查和批準(zhǔn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要。

如何貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念?如何確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)

濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化取得重大進(jìn)展?如何細(xì)化落實(shí)中央的各項(xiàng)決策部署，如期完成全面建成小康社會(huì)的戰(zhàn)略任務(wù)?通過此次兩會(huì)，我們將得到圓滿回答。

去年兩會(huì)，在8239件代表建議中，有近800件代表建議就編制“十三五”規(guī)劃綱要和“十三五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提出了意見。

熱詞二 脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)

2015年11月，中央政治局會(huì)議審議通過了《關(guān)于打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的決定》，制定了到2020年讓7000多萬農(nóng)村貧困人口擺脫貧困的偉大目標(biāo)。

如今，脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的沖鋒號(hào)已經(jīng)吹響，工作總結(jié)各地各部門正根據(jù)中央統(tǒng)一部署，以更加明確的目標(biāo)、更加有力的舉措、更加有效的行動(dòng)，深入實(shí)施精準(zhǔn)扶貧、精準(zhǔn)脫貧，眾志成城努力實(shí)現(xiàn)脫貧攻堅(jiān)目標(biāo)。特別是近日《省級(jí)黨委和政府扶貧開發(fā)工作成效考核辦法》的

印發(fā)，進(jìn)一步要求各級(jí)黨委政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起應(yīng)有責(zé)任。下一步，扶持誰、誰來扶、怎么扶?這些問題勢(shì)必會(huì)成為今年兩會(huì)的討論熱點(diǎn)。

熱詞三 供給側(cè)改革

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議總書記首次提出“著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，到中共中央政治局第三十次集體學(xué)習(xí)時(shí)總書記將這項(xiàng)改革形容為“十三五”時(shí)期的一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)，再到總書記在江西考察之際再次圍繞這一概念提出要“加法、減法一起做”……我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“路線圖”日漸清晰，各級(jí)黨委政府認(rèn)識(shí)亟須到位，適應(yīng)必須主動(dòng)，引領(lǐng)更要有為，而如何做到“到位”“主動(dòng)”“有為”，在即將召開的兩會(huì)上，代表委員將發(fā)表真知灼見。

熱詞四 房地產(chǎn)去庫存

“首付降至20%”，“契稅減半、營(yíng)業(yè)稅減免”，房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役已經(jīng)打

響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)政策主要是為了去庫存，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的托底作用，熱門思想?yún)R報(bào)將對(duì)全年的穩(wěn)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極意義。今年兩會(huì)期間，除了房地產(chǎn)去庫存，與之相關(guān)的人口戶籍、公積金等方面的政策預(yù)計(jì)也將成為討論熱點(diǎn)。

熱詞五 金融監(jiān)管體制改革

全國(guó)兩會(huì)前夕，推進(jìn)金融監(jiān)管體制改革將成為熱點(diǎn)話題，其中組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會(huì)的討論已經(jīng)開始發(fā)酵。2月24日，致公黨中央擬向全國(guó)政協(xié)十二屆四次會(huì)議報(bào)送的34份提案中，有涉及金融監(jiān)管體制改革的相關(guān)提案，該提案建議在現(xiàn)有監(jiān)管框架基礎(chǔ)上加以協(xié)調(diào)，打破現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式，組建統(tǒng)一的金融監(jiān)管委員會(huì)。進(jìn)一步加強(qiáng)金融管理部門之間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建良好合作環(huán)境。解決如杠桿交易過度、多空機(jī)制不均衡、股市缺乏有效熔斷機(jī)制、新股發(fā)行存在制度缺陷等問題。解決政策出臺(tái)時(shí)機(jī)把握欠妥、宏觀部門與行業(yè)監(jiān)管部門協(xié)調(diào)

配合不足的矛盾。

熱詞六 制度反腐

全面從嚴(yán)治黨，是“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局的重要內(nèi)容，干部清正、政府清廉、政治清明，是如期完成全面建成小康社會(huì)戰(zhàn)略任務(wù)的堅(jiān)強(qiáng)政治保證。2016年，我們將如何堅(jiān)持全面從嚴(yán)治黨、依規(guī)治黨，深入推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)?將如何鞏固反腐敗斗爭(zhēng)成果，健全改進(jìn)作風(fēng)長(zhǎng)效機(jī)制，著力構(gòu)建不敢腐、不能腐、不想腐的體制機(jī)制?總書記在2016年新年賀詞中指出，“著力營(yíng)造政治上的綠水青山”。透過兩會(huì)會(huì)風(fēng)、領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)，我們或許可以近距離感受、檢驗(yàn)“綠水青山”是否環(huán)繞國(guó)家治理、最全面的范文參考寫作網(wǎng)站百姓生活的方方面面。

熱詞七 治霾降污

如今，一邊是嚴(yán)峻突出的霧霾、污水等環(huán)境污染問題，一邊是群眾對(duì)“APEC藍(lán)”“閱兵藍(lán)”常態(tài)化滿懷期待。對(duì)此，從去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)

調(diào)“要更加注重促進(jìn)形成綠色生產(chǎn)方式和消費(fèi)方式”，到中央城市工作會(huì)議要求“統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局”，再到今年的中央1號(hào)文件專章部署“推動(dòng)農(nóng)業(yè)綠色發(fā)展”……中央始終強(qiáng)調(diào)綠色發(fā)展，“綠水青山就是金山銀山”也已成為社會(huì)共識(shí)。那么，在2016年的這個(gè)春天，會(huì)內(nèi)會(huì)外能否看到更多的青枝綠葉呢?如果可以，我們希望通過代表委員的建言獻(xiàn)策，推動(dòng)各行各業(yè)始終“綠意盎然”。

熱詞八 司法體制改革

2016年是深化司法體制改革的攻堅(jiān)之年，黨的十八屆三中、四中全會(huì)部署的司法改革任務(wù)大部分要在今明兩年完成，各級(jí)司法機(jī)關(guān)又該如何精心動(dòng)員，認(rèn)真組織，如期完成改革任務(wù)，讓人民群眾盡早享有改革“獲得感”?對(duì)此，“兩高”報(bào)告值得期待。

網(wǎng)友最希望兩會(huì)討論啥?

人民網(wǎng)“兩會(huì)熱點(diǎn)調(diào)查”顯示，截至2月25日，網(wǎng)友關(guān)注度最高的前十大話題分別為：社會(huì)保障、居民收入、醫(yī)療

改革、打虎拍蠅、教育公平、住房、環(huán)境保護(hù)、司法改革、金融風(fēng)險(xiǎn)、“一帶一路”。排名前三的話題均與民生息息相關(guān)。

“社會(huì)保障”暫居關(guān)注度排行榜第一位。網(wǎng)友對(duì)我國(guó)近來在社會(huì)保障領(lǐng)域取得的各項(xiàng)進(jìn)展如何看待?在“近年來在社會(huì)保障領(lǐng)域取得的進(jìn)展，你最滿意的是?”的調(diào)查中，“企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金迎11連漲”、“機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)現(xiàn)并軌”、TOP100范文排行“大力推進(jìn)城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)”是熱門選項(xiàng)。

對(duì)于延遲退休，網(wǎng)友如何看待?選擇“實(shí)施彈性退休年齡，實(shí)行雙向選擇”的網(wǎng)友占比最多。此外，選擇“支持‘小步慢走’、漸進(jìn)式退休方式”、“支持分人群?jiǎn)?dòng)，如腦力勞動(dòng)者先參與，艱苦崗位職工后參與”的網(wǎng)友也較多。還有網(wǎng)友特別提出，“政策出臺(tái)前應(yīng)提前向公眾預(yù)告，給公眾以心理預(yù)期”。

“居民收入”暫居關(guān)注度排行榜第

二位。參與調(diào)查的網(wǎng)友中，有%的網(wǎng)友對(duì)自身收入不滿意。關(guān)于如何增收，逾六成網(wǎng)友選擇了“原崗位要求加薪”，另有%的網(wǎng)友表示“選擇投資理財(cái)，也不失為一種增收方式”。

“醫(yī)療改革”暫居關(guān)注度排行榜第三位。近三成網(wǎng)友認(rèn)為就醫(yī)“藥品貴、可報(bào)銷藥品少”問題突出。

醫(yī)改進(jìn)行到現(xiàn)在，有哪些問題亟待解決?網(wǎng)友投票排在前三位是“醫(yī)療資源緊張及分配不均”、“降藥價(jià)”、“擴(kuò)大醫(yī)保用藥范圍”。

還有不少網(wǎng)友留言呼吁降低藥品價(jià)格、擴(kuò)大醫(yī)保用藥范圍。比如，有網(wǎng)友說：在以藥養(yǎng)醫(yī)的模式下，一些藥廠發(fā)財(cái)了，卻苦了醫(yī)生、病人。還有網(wǎng)友表示：一些供應(yīng)商和醫(yī)生之間存在利益關(guān)系，很大程度是因?yàn)樗幤氛袠?biāo)制度有漏洞。強(qiáng)烈呼吁重新審核藥品招標(biāo)、定價(jià)環(huán)節(jié)存在的問題。

政府工作報(bào)告、“十三五”規(guī)劃綱要，范文寫作征求了哪些人的意見?

每年全國(guó)兩會(huì)，總理作政府工作報(bào)告都是關(guān)注度最高的。今年兩會(huì)將要出臺(tái)的“十三五”規(guī)劃綱要，更是熱度空前。這些含金量十足的報(bào)告在發(fā)布前，征求了哪些人的意見?

1月22日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院第五次全體會(huì)議，討論擬提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議的政府工作報(bào)告和“十三五”規(guī)劃綱要草案。

1月25日、26日兩天，李克強(qiáng)總理又接連在中南海主持召開了3場(chǎng)座談會(huì)，分別聽取各民主黨派中央、全國(guó)工商聯(lián)負(fù)責(zé)人和無黨派人士代表，專家學(xué)者和企業(yè)界人士，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育界人士和基層群眾代表對(duì)《政府工作報(bào)告(征求意見稿)》和《“十三五”規(guī)劃綱要(草案)(征求意見稿)》的意見建議。

在專家學(xué)者和企業(yè)界人士參加的座談會(huì)上，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委辜勝阻、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心劉世錦強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，大力推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革清除無效供給、改造落后供給、創(chuàng)造新的供給，釋放需求潛力。東南大學(xué)華生建議要堅(jiān)持改革開放、注重體制機(jī)制建設(shè)。摩根大通朱海濱就化解過剩產(chǎn)能、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提出建議。中國(guó)建筑工程總公司官慶建議要著力推動(dòng)中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，打響“中國(guó)建造”品牌。萬向集團(tuán)魯冠球強(qiáng)調(diào)要深入推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，調(diào)動(dòng)民營(yíng)企業(yè)積極性和發(fā)揮社會(huì)資本的力量。范文內(nèi)容地圖新浪公司曹國(guó)偉提出要把互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造相結(jié)合，進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

李克強(qiáng)總理和大家互動(dòng)交流。他強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換接續(xù)，要堅(jiān)決有序有力推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)。當(dāng)前要突出抓好鋼鐵、煤炭行業(yè)淘汰落后產(chǎn)能，堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)倒逼作用，政府重點(diǎn)是支持做好員工分流安置，推動(dòng)企業(yè)瘦身健體、提質(zhì)增效。大企業(yè)也要開展“雙創(chuàng)”，主動(dòng)“+互聯(lián)網(wǎng)”，通過眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌等方式，廣泛集聚各方資源，實(shí)現(xiàn)

個(gè)性化設(shè)計(jì)、柔性化制造、網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷，以模式創(chuàng)新促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)生機(jī)。

2016年兩會(huì)有哪些重要議程?

根據(jù)2015年12月27日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于召開第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議的決定，建議會(huì)議的議程是：

審議政府工作報(bào)告;

審查和批準(zhǔn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要;

審查和批準(zhǔn)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告，批準(zhǔn)2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃;

審查和批準(zhǔn)2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告，批準(zhǔn)2016年中央預(yù)算;

審議全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于提請(qǐng)審議《中華人民共和國(guó)慈善法(草案)》的議案;

審議全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告;

審議最高人民法院工作報(bào)告;審議最高人民檢察院工作報(bào)告。

按照以往慣例，全國(guó)政協(xié)十二屆四次會(huì)議將會(huì)聽取和審議全國(guó)政協(xié)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告;列席全國(guó)人大相關(guān)會(huì)議，聽取并討論政府工作報(bào)告及其他有關(guān)報(bào)告。

除了上述重要議程心得體會(huì)，每年兩會(huì)期間都將召開多場(chǎng)記者會(huì)，由各部委負(fù)責(zé)人回答公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題。

去年兩會(huì)期間，共有國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部、環(huán)保部、外交部、工商總局、人社部、安監(jiān)總局、科技部、央行等11個(gè)部委的負(fù)責(zé)人參加了記者會(huì)。

兩會(huì)首秀：老面孔、新身份

目前，2016年31省區(qū)市“兩會(huì)”全部召開完畢。在此輪地方“兩會(huì)”的人事調(diào)整中，有30個(gè)省份進(jìn)行了省部級(jí)以上官員的人事調(diào)整，至少81名副省級(jí)以上官員履新，多個(gè)空缺要職獲補(bǔ)。

其中，江蘇、福建、四川、貴州四

地的代省長(zhǎng)“轉(zhuǎn)正”。石泰峰、于偉國(guó)、尹力、孫志剛將首次以省長(zhǎng)的身份亮相全國(guó)兩會(huì)。

國(guó)家部委里，2月20日，原農(nóng)業(yè)銀行董事長(zhǎng)、黨委書記劉士余調(diào)任中國(guó)證監(jiān)會(huì)任主席、黨委書記。回想起去年全國(guó)兩會(huì)上，新任環(huán)保部部長(zhǎng)陳吉寧記者會(huì)的火爆程度，可以想象，今年兩會(huì)上，帶著億萬股民的期盼，劉士余也將成為眾多記者圍追堵截的對(duì)象。

兩會(huì)回看：去年的建議、提案都辦結(jié)了嗎?

人大代表建議和政協(xié)委員提案集中了各界智慧，是政府了解吸納民意、接受人民監(jiān)督的重要途徑。每年兩會(huì)，代表、委員都會(huì)以建議、提案的形式把人民群眾的呼聲和反映傳遞到中央。積極回應(yīng)建議、提案，把人民群眾關(guān)心的事辦好，是落實(shí)兩會(huì)精神和任務(wù)的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)往年慣例，兩會(huì)閉幕后，會(huì)快速啟動(dòng)代表建議、委員提案交辦會(huì)，由各相關(guān)部門進(jìn)行辦理。

今年2月17日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，專門聽取了2016年全國(guó)兩會(huì)建議、提案辦理工作匯報(bào)。會(huì)議指出，去年全國(guó)兩會(huì)以來，國(guó)務(wù)院部門牽頭辦理了8001件建議和4809件提案，分別占總數(shù)的%和%;部門出臺(tái)的許多政策都吸納了代表委員的意見建議，解決了一批重點(diǎn)難點(diǎn)問題，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善社會(huì)管理和推動(dòng)民生改善等發(fā)揮了積極作用。

據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳介紹，2015年兩會(huì)閉幕后，確定了20項(xiàng)內(nèi)容作為當(dāng)年的重點(diǎn)辦理建議，包括：健全特困群體福利保障制度、全面推進(jìn)縣級(jí)公立醫(yī)院綜合改革等代表反映比較集中、涉及人民群眾切身利益的重大問題;治理長(zhǎng)江黃金水道、推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、以“互聯(lián)網(wǎng)+”為驅(qū)動(dòng)培育新興產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)等涉及改革發(fā)展穩(wěn)定的重要問題;推進(jìn)現(xiàn)代職業(yè)教育發(fā)展、治理水污染加大水環(huán)境保護(hù)力度等與全國(guó)人大常委會(huì)重點(diǎn)工作安排結(jié)合緊密的問題;構(gòu)建重點(diǎn)

地區(qū)生態(tài)屏障、健全跨省流域生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制、支持中西部鐵路建設(shè)等對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有較大推動(dòng)作用的問題。

第三篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報(bào)

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對(duì)各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行專項(xiàng)督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報(bào)如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實(shí)可行的工作措施，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績(jī)顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況平穩(wěn)。

從項(xiàng)目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積累計(jì)352萬平方米，其中新建項(xiàng)目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目開工面積299萬平方米，同比分別增長(zhǎng)-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項(xiàng)指標(biāo)比上年同期增長(zhǎng)幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長(zhǎng)20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長(zhǎng)16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對(duì)各自轄區(qū)的老舊房屋進(jìn)行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對(duì)發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對(duì)排查出存在問題的房屋進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)有修繕價(jià)值的進(jìn)行維修加固繼續(xù)使用，對(duì)已沒有修繕價(jià)值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴(yán)重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進(jìn)行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進(jìn)行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對(duì)存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺(tái)局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)7家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)24家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴(yán)重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對(duì)于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進(jìn)行催辦，并逐一排查，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行處理；如對(duì)有在建項(xiàng)目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對(duì)無在建項(xiàng)目的企業(yè)，催辦無果后要及時(shí)公示，并將結(jié)果送達(dá)規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進(jìn)度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃12445套，其中承擔(dān)自治區(qū)下達(dá)城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報(bào)備的41個(gè)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達(dá)到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報(bào)備項(xiàng)目8個(gè)，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報(bào)備項(xiàng)目5個(gè)，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報(bào)備項(xiàng)目3個(gè)，已開工402套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報(bào)備項(xiàng)目7個(gè)，已開工581套，其中貨幣補(bǔ)償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工344套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務(wù)136套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報(bào)備項(xiàng)目9個(gè)，已 開工309套，其中貨幣補(bǔ)償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報(bào)備項(xiàng)目6個(gè)，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國(guó)開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個(gè)棚改項(xiàng)目獲批國(guó)開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時(shí)限，國(guó)開行已將其獲得承諾貸款的13個(gè)項(xiàng)目，4.34億元額度作廢。因此我市實(shí)際能獲得貸款的棚改項(xiàng)目為92個(gè)，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個(gè)項(xiàng)目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.86億元；霍林郭勒市7個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個(gè)項(xiàng)目到位1.94億元；開魯縣16個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個(gè)項(xiàng)目到位3.265億元；科左中旗20個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個(gè)項(xiàng)目到位6.685億元；庫倫旗3個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.52億元；奈曼旗9個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個(gè)項(xiàng)目到位1.145億元；扎魯特旗13個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個(gè)項(xiàng)目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金已開展兩個(gè)批次，我市共有12個(gè)項(xiàng)目獲得94966萬元。其中，第一批次1個(gè)項(xiàng)目21200萬元，第二批次11個(gè)項(xiàng)目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達(dá)廣場(chǎng)26801萬元；開發(fā)區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個(gè)打捆項(xiàng)目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金第三批次申報(bào)工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報(bào)。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃情況。

按照國(guó)家和自治區(qū)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機(jī)遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認(rèn)真研究制定2017年改造計(jì)劃。經(jīng)過兩輪上報(bào)工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃23458戶，并已將擬定實(shí)施的棚改項(xiàng)目清單逐級(jí)上報(bào)至國(guó)家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計(jì)劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計(jì)劃改造480戶，霍林郭勒市計(jì)劃改造1567戶，開魯縣計(jì)劃改造629戶，科左中旗計(jì)劃改造659戶，科左后旗計(jì)劃改造727戶，庫倫旗計(jì)劃改造1262戶，奈曼旗計(jì)劃改造789戶，扎魯特旗計(jì)劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達(dá)我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達(dá)到基本建成。其中市本級(jí)160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放1635戶、累計(jì)發(fā)放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放325戶、10.94萬元。科左中旗、扎魯特旗因核查低保，今年的租賃補(bǔ)貼沒有發(fā)放，待核實(shí)完補(bǔ)發(fā)。

四、工作中的亮點(diǎn)

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺(tái)，通過政府限定最高價(jià)格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實(shí)施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時(shí)得到了被征拆居民的一致好評(píng)。

2、科左中旗在爭(zhēng)取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個(gè)遺留棚改項(xiàng)目，維護(hù)了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價(jià)值的區(qū)域作為改造重點(diǎn)，利用貸款實(shí)施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進(jìn)棚改進(jìn)度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時(shí)，政策性貸款已爭(zhēng)取到位近20億元，債券專項(xiàng)建設(shè)基金已爭(zhēng)取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進(jìn)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。

1、個(gè)別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確。扎魯特旗存在每月上報(bào)的數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場(chǎng)回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場(chǎng)上對(duì)90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴(yán)重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐年增加，但數(shù)量相對(duì)仍然較少，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)低，設(shè)計(jì)理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標(biāo)嚴(yán)重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個(gè)別地區(qū)，對(duì)棚改最新政策研究不深、把握不準(zhǔn)甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭(zhēng)取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計(jì)部門查實(shí)，庫倫旗、扎魯特旗兩個(gè)地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙，對(duì)棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動(dòng)。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確的地區(qū)要認(rèn)真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時(shí)，各地區(qū)上報(bào)的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)。對(duì)增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實(shí)際和企業(yè)申請(qǐng)，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴(kuò)大市場(chǎng)適銷對(duì)路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實(shí)精細(xì)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時(shí)完工。

5、各旗縣市區(qū)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實(shí)際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實(shí)整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項(xiàng)目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作，使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時(shí)間和精力抓棚改工作進(jìn)度。

通報(bào)下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對(duì)庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動(dòng)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。

第四篇：2015年呼和浩特各區(qū)房地產(chǎn)去庫存報(bào)告

2015年呼和浩特各區(qū)住宅去庫存報(bào)告

房天下媒體中心：郝赟

自2014年下半年伊始，樓市庫存積壓已經(jīng)初見端倪；2015年年底召開的2016經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確提出樓市化庫存要當(dāng)作2016年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。會(huì)議指出：要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，分析政策內(nèi)容，綜合起來無非以下三點(diǎn)。一增，讓農(nóng)民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租賃企業(yè)購買庫存商品；三降，讓開發(fā)商降低商品房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

在全國(guó)樓市轟轟烈烈的去庫存大軍中，呼和浩特住宅市場(chǎng)顯得尤為突出；37個(gè)月的去化周期高居全國(guó)榜首，根據(jù)呼和浩特住建局給出的官方數(shù)據(jù)，在去除掉棚戶區(qū)改造、保障房、回遷房、定向團(tuán)購房，截至2015年年底，呼市純商品住宅的庫存量超過1000萬平方米。

2015年全年，呼和浩特商品住宅共去化25806套，環(huán)比去年同期上漲102%；共計(jì)去化面積2960836平方米，成交均價(jià)5416元/㎡，累計(jì)成交總額154億元。

2015年呼和浩特新城區(qū)共計(jì)消化庫存3744套，去化總面積454594.46平方米，成交均價(jià)5872.25元/㎡，成交總額26.2億元。其中新城區(qū)去化量最高的階段在第四季度，共計(jì)去化1235套，一季度則延續(xù)了14年下半年低迷的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)萎靡。

2015年回民區(qū)全年去化面積2916套，成交總面積308992.07平方米，成交均價(jià)5277.5元/㎡，成交總額16.3億元。回民區(qū)15年去化量在四個(gè)區(qū)域中成交數(shù)量墊底。其中四季度成交量依然最高，一至三季度去化量較為平均，穩(wěn)定在500—600套之間。

2015年全年賽罕區(qū)共消庫存16032套，累計(jì)總面積超過1871646.12平方米，成交均價(jià)5010.25元/㎡，成交總額93.31億元。值得一提的是，賽罕區(qū)的成交均價(jià)為四個(gè)區(qū)域中最低，對(duì)比14年及16年上半年數(shù)據(jù)來說，5010元/㎡的價(jià)格接近三年之內(nèi)的觸底價(jià)格。對(duì)比賽罕區(qū)各個(gè)季度的成交數(shù)據(jù)來看，每季度的網(wǎng)簽數(shù)量較為平均，二、三季度較高，一四季度的成交也十分客觀。

2015年全年玉泉區(qū)住宅去化3068套，玉泉區(qū)季度成交數(shù)據(jù)極為不穩(wěn)定，一季度僅有355套住宅網(wǎng)簽，二季度環(huán)比翻番，三季度環(huán)比增長(zhǎng)量超過16%，四季度環(huán)比三季度又接近翻番趨勢(shì)。玉泉區(qū)住宅成交價(jià)格偏高，為5490.25元/㎡，僅次于寸土寸金的新城區(qū)。

縱觀2015年呼和浩特樓市，商品房成交價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)在5500-5800元之間浮動(dòng)。內(nèi)蒙古自治區(qū)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍認(rèn)為：2016年呼和浩特房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，質(zhì)量高、五證齊全的項(xiàng)目房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅上漲；手續(xù)不全、口碑不好的項(xiàng)目將會(huì)有小幅下降，但大部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

第五篇：2009-2010全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

易居2009-2010全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

前言

2009年是改革開放三十年來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長(zhǎng)“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國(guó)家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬億投資計(jì)劃、131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動(dòng)性開始過剩。在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開始，我國(guó)土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)開始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為核心

2009年是我國(guó)改革開放以來，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為變幻莫測(cè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程最為跌宕的一年。2009年，國(guó)際金融危機(jī)席卷全球，為了保持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，國(guó)家提出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”的任務(wù)。在國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下，我國(guó)政府及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底，國(guó)務(wù)院果斷出手，推出四萬億投資計(jì)劃，2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時(shí)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

在國(guó)家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，2009年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國(guó)CPI同比上漲1.9%，已經(jīng)開始正向連續(xù)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見成效。四季度GDP增長(zhǎng)10.7%,達(dá)到年內(nèi)峰值，全年GDP增長(zhǎng)8.7%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是，投資高速增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價(jià)逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國(guó)的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對(duì)金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體。“天量”信貸前所未有，金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見影，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動(dòng)性支持。2009年全年，我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.5萬億元，同比增長(zhǎng)30.1%，增速比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)15.5%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng)，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下，今年以來我國(guó)股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點(diǎn)，最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖，信貸投放對(duì)房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng)，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國(guó)家走出經(jīng)濟(jì)低谷，主要得益于在危機(jī)時(shí)刻及時(shí)推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：4萬億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對(duì)性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨(dú)特的中國(guó)宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤點(diǎn)

政策一：2009年1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三：6月19日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。

政策五：12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。”

政策評(píng)析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長(zhǎng)”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。同時(shí)，全國(guó)房屋銷售量也實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

進(jìn)入下半年，我國(guó)樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機(jī)日盛，將破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，不利于市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會(huì)開始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來越受到重視。“國(guó)四條”的出臺(tái)表明，國(guó)家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機(jī)，限制投資，鼓勵(lì)自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤點(diǎn)

政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。

政策三：12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，這是落實(shí)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對(duì)清理出來的問題，要立即予以糾正。”

政策評(píng)析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，并帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場(chǎng)服務(wù)的，反過來，如果市場(chǎng)情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。

營(yíng)業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對(duì)于抑制投機(jī)性購房消費(fèi)具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺(tái)，但物業(yè)稅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不過去的一個(gè)彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動(dòng)作和進(jìn)展都會(huì)引起市場(chǎng)的騷動(dòng)。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力。總體而言，稅收是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。

3、住房政策盤點(diǎn)

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)工作會(huì)議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國(guó)四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對(duì)于1000萬戶國(guó)有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進(jìn)行改造，計(jì)劃用5年左右時(shí)間基本完成城市和國(guó)有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本完成。

政策評(píng)析：我國(guó)住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對(duì)于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個(gè)問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對(duì)于市場(chǎng)化住房，國(guó)家不會(huì)限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會(huì)繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場(chǎng)化住房建設(shè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點(diǎn)

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。兩部委將重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

政策二：5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。

政策三：8月21日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評(píng)析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看，我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國(guó)的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個(gè)思路，2009年，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對(duì)于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。

5、國(guó)四條與相關(guān)地方政策

國(guó)四條：國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實(shí)政策：

（1）：上海：出臺(tái)《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，內(nèi)容對(duì)應(yīng)于“國(guó)四條”。主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。

（2）南京：出臺(tái)《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對(duì)應(yīng)“國(guó)四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務(wù)會(huì)議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會(huì)議要求對(duì)該草案作最后修訂，不日將頒布實(shí)施。

（5）深圳：2010年落實(shí)保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強(qiáng)保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經(jīng)適房保障對(duì)象的家庭年收入線由4萬元調(diào)至5萬元，廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)每平方米提高2元。

政策評(píng)析：“國(guó)四條”是今年以來國(guó)務(wù)院出臺(tái)的第一個(gè)重量級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國(guó)四條”出臺(tái)的背景是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”已無懸念，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)處于階段性高點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)平衡的角度，以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)在必行。

實(shí)際在“國(guó)四條”出臺(tái)前，12月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)調(diào)控，提出了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。同日，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。”再到12月14日的“國(guó)四條”出臺(tái)，短短一星期，中央三次重要會(huì)議上都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房?jī)r(jià)正在突破中央的容忍底線。如果說在國(guó)際金融危機(jī)正盛的時(shí)候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)問題還不算突出的話，那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國(guó)四條”的政策表述既有對(duì)傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化。“新變化”體現(xiàn)在落實(shí)住房保障的力度上將會(huì)前所未有的加強(qiáng)，雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了，但實(shí)際進(jìn)展總是落后于政策要求，也間接地助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“遏制”房?jī)r(jià)的上漲，其政策表述強(qiáng)度空前，行政手段應(yīng)該不在選擇之列，增大普通住房供應(yīng)則是平抑房?jī)r(jià)的主要手段。同時(shí)，國(guó)務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。”這為后續(xù)更加嚴(yán)厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實(shí)“國(guó)四條”的情況看，各地政府的行動(dòng)還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺(tái)了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，按照國(guó)務(wù)院的部署從四個(gè)方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國(guó)四條”中明確鼓勵(lì)自住和改善型住房消費(fèi)，因此，各地在具體執(zhí)行細(xì)則中都加入了相關(guān)的措施，南京、杭州等地還有相應(yīng)的補(bǔ)貼。

總體而言，“國(guó)四條”的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場(chǎng)分水嶺。但“國(guó)四條”的出臺(tái)依然帶有短期性質(zhì)，并且需要各地政府去具體落實(shí)和解釋，能否對(duì)高房?jī)r(jià)起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國(guó)11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn)

1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國(guó)四條”后，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。“國(guó)11條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

政策評(píng)析：

整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國(guó)11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國(guó)四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國(guó)11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策。“國(guó)11條”的重心落在對(duì)第二套房的購買要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對(duì)“國(guó)四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認(rèn)是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國(guó)11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類別更加明晰。國(guó)務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。這是一個(gè)比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實(shí)，按照這個(gè)方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國(guó)11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。第五大條是“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評(píng)價(jià)直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。這是一個(gè)重要的動(dòng)向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵(lì)自住購房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對(duì)于投資投機(jī)性需求的肆無忌憚，國(guó)家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢(shì)：中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評(píng)析：提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金流動(dòng)性暫時(shí)不是問題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場(chǎng)預(yù)期，如果市場(chǎng)從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動(dòng)性，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。因此，僅從這一個(gè)動(dòng)作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向：

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。其潛臺(tái)詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過3-5%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會(huì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會(huì)繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動(dòng)用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會(huì)有一個(gè)觀察期，如果接下來3-5個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，則不會(huì)再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場(chǎng)面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭，那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái)，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個(gè)方面的動(dòng)作：

第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國(guó)范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行

從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段，但目前我國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開征問題上，依然是研究的多，探索的多，具體開征的可能性不大。最可能的動(dòng)作是，擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個(gè)別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，即開征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng)，投資投機(jī)性購房者需要認(rèn)真思考面臨的市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。

第二，金融信貸進(jìn)一步收緊

據(jù)媒體報(bào)道，2010年1月份前半個(gè)月金融機(jī)構(gòu)新增貸款量達(dá)到1.1萬億，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么前半月貸款占全年新增貸款計(jì)劃量7.5萬億的15%，央行明顯對(duì)如此之快的信貸增長(zhǎng)表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，CPI同比增長(zhǎng)1.9%，環(huán)比增長(zhǎng)1%，再加上今年開年就形成的信貸洪峰，對(duì)于房地產(chǎn)而言，“國(guó)11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會(huì)緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對(duì)內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對(duì)象。對(duì)外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時(shí)也可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免外來因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落。

第四，公共租賃住房指導(dǎo)意見將會(huì)出臺(tái)

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就表示：今年要加大租賃市場(chǎng)方面的探索工作，以有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，明確公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容。實(shí)際上，2009年國(guó)家層面的相關(guān)意見稿已經(jīng)出來，目前正在各地相關(guān)部門流轉(zhuǎn)以征求各方意見。動(dòng)作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。“國(guó)十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號(hào)非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺(tái)，將在全國(guó)多數(shù)大城市實(shí)施。

第五，對(duì)地方政府的政策落實(shí)提出更高要求

房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此，從最近的政策文件看，中央對(duì)地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求，對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房?jī)r(jià)不下，地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對(duì)“國(guó)11條”的要求，出臺(tái)2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績(jī)效的一個(gè)重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問題上。