第一篇：2012年7月份全國房地產(chǎn)政策法律法規(guī)新聞匯總

2012年7月份全國房地產(chǎn)政策法律法規(guī)新聞匯總

7月2日

閑置土地處置辦法7.1實(shí)施 開發(fā)商囤地2年無償收回

在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的當(dāng)下，企業(yè)囤地的現(xiàn)象屢有發(fā)生，針對閑置土地，國家最新修訂了《閑置土地處置辦法》，新規(guī)將重罰囤地炒地行為，政府違約也要追責(zé)。《辦法》于7月1日開始正式施行

7月2日

住建部：棚戶區(qū)改造民資享受與國企同等政策

日前，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國稅總局等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房和棚戶區(qū)改造住房等保障性安居工程建設(shè)

7月3日

<閑置土地處置辦法>欲杜絕政府原因?qū)е麻e置

據(jù)中國之聲《新聞和報紙摘要》報道，國土資源部修訂發(fā)布的《閑置土地處置辦法》本月起正式施行。修訂后的處置辦法加強(qiáng)了對閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，力爭從源頭上杜絕政府原因?qū)е碌耐恋亻e置

7月5日

中國規(guī)范土地利用屢出新政 助力產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整

近日，為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》精神，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合制定了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉的通知》

7月8日

溫家寶：及時制止變相放松 調(diào)控決不能功虧一簣 中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶7日在江蘇省常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策

7月10日

上海正在調(diào)研保障房退出和處罰機(jī)制

昨日從上海市住房保障和房屋管理局獲悉，自今年二季度起，市房管局已啟動保障性住房供后管理專項(xiàng)調(diào)研工作，年內(nèi)將出臺相關(guān)管理辦法

7月12日

國務(wù)院:有條件免征農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅和土地使用稅

據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院總理溫家寶11日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會議明確，完善支持政策，在一定期限內(nèi)免征農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 7月16日

住建部：違法轉(zhuǎn)租公租房最高可罰3萬

從昨天開始，住建部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》正式生效。辦法規(guī)定，本地及外來人員均可申請公共租賃住房，無正當(dāng)理由連續(xù)6個月閑置公租房的應(yīng)當(dāng)退回，違法違規(guī)轉(zhuǎn)租公租房者，不但會被強(qiáng)制收回房屋，更需要繳納違法所得3倍以下、不高于3萬元的罰款

7月16日

珠海市市長表示未取消房地產(chǎn)調(diào)控政策

近日,一則關(guān)于“珠海樓市取消雙限令”的消息將珠海房地產(chǎn)推到了風(fēng)口浪尖上。廣東省珠海市權(quán)威部門對此明確表示，珠海目前沒有出臺取消限價和調(diào)整限購的政策。珠海市市長何寧卡14日在接受媒體采訪時也表示，珠海未取消房地產(chǎn)調(diào)控政策

7月17日

李克強(qiáng)：要解決不同收入群眾的安居問題

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)7月13日至14日，在湖北武漢、黃岡等地考察時表示，要繼續(xù)實(shí)施好保障性安居工程，幫助中低收入住房困難家庭解決基本住房問題

7月17日

深圳公積金貸款規(guī)定將出臺 買二套房也可申請

昨日（7月16日），深圳市住房公積金管理中心召開新聞發(fā)布會，正式公布了《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》（征求意見稿）（以下簡稱《貸款規(guī)定》），于7月17~30日向全社會征求公眾意見

7月20日

兩部委：預(yù)判地王可能出現(xiàn)須改土地出讓方案

昨天，國土資源部召開視頻會議，就國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行部署，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求

7月21日

中央房產(chǎn)調(diào)控政策明確 兩月內(nèi)信號九連發(fā)

國土資源部住建部緊急通知：堅(jiān)決防止房價反彈

7月21日

我國將建立基本住房保障制度 逐步實(shí)現(xiàn)住有所居

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道從國務(wù)院發(fā)布的《國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》中了解到，“十二五”期間，國家將建立基本住房保障制度，維護(hù)公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居

7月22日 住建部：8月底前各地梳理民資建保障房政策 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》，要求，今年8月底前，各地要對本地區(qū)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)和管理的各項(xiàng)政策進(jìn)行一次梳理，對其中不符合法律、法規(guī)和有關(guān)政策的規(guī)定，予以取消

7月24日

酒店式公寓屬于限購范圍 消費(fèi)者應(yīng)理性購房近期，有房產(chǎn)企業(yè)或中介公司在一些樓盤銷售廣告與推介中使用“酒店式產(chǎn)權(quán)式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”和“不限購不限貸”等宣傳用語誤導(dǎo)部分消費(fèi)者。昨天上海市房管局、市規(guī)土局對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓等相關(guān)概念做出了明確的解讀

7月24日

住建部：要消除民資參建保障房的政策障礙

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人7月23日表示，近期發(fā)布的鼓勵民間資本參建保障房的通知中要求，要積極采取措施，消除民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的政策障礙

7月26日

全國已有33個城市出臺樓市微調(diào)政策

根據(jù)全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的最新報告，截至目前全國105個監(jiān)測城市中，北京等33個城市從不同角度出臺樓市微調(diào)政策，房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入敏感階段

7月26日

國務(wù)院決定擴(kuò)大“營改增”試點(diǎn)范圍 江蘇入列

7月25日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議決定擴(kuò)大營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍

7月28日

財(cái)政部：下半年嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收

財(cái)政部部長謝旭人26日部署下半年財(cái)政工作重點(diǎn)時指出，要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長

第二篇：2012年11月全國房地產(chǎn)政策法律法規(guī)新聞匯總

2012年11月全國房地產(chǎn)政策法律法規(guī)新聞匯總

11月3日

28部門聯(lián)手起草“國土開發(fā)憲法”

全國國土規(guī)劃綱要(2010~2030)》已經(jīng)完成初稿框架，即將上報國務(wù)院。規(guī)劃將依據(jù)中國未來20年的發(fā)展目標(biāo)和環(huán)境資源承載能力，規(guī)范區(qū)域職能，并劃定限制開發(fā)和禁止開發(fā)區(qū)域

11月4日

多地調(diào)整公積金貸款政策 北京尚不可異地互貸

近期，濟(jì)南、武漢、鎮(zhèn)江等城市調(diào)整了住房公積金相關(guān)政策。有些地方公積金購房可異地互貸或申請父母成為共同還款人。昨天，北京住房公積金管理中心回應(yīng)稱，北京住房公積金的相關(guān)政策一直與中央部署保持一致，近期沒有調(diào)整計(jì)劃

11月6日

上海新出讓土地應(yīng)配建5%保障房

市政府辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)了市住房保障房屋管理局等關(guān)于本市保障性住房配建實(shí)施意見的通知

11月14日

《住房保障檔案管理辦法》將于明年1月1日起施行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站今日發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《住房保障檔案管理辦法》的通知。通知顯示，《住房保障檔案管理辦法》將于2013年1月1日起施行

11月16日

四部委:加強(qiáng)土地儲備與融資管理 使用融資規(guī)模控制卡

國土部網(wǎng)站11月15日消息，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于5日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，以加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實(shí)防范金融風(fēng)險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運(yùn)行

11月29日

土地管理修訂草案送審人大 集體土地制度成焦點(diǎn)

11月28日，中國政府網(wǎng)刊載的一則新聞稿稱，國務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，聽取農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作匯報，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，并決定將草案提請全國人大常委會審議

第三篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)

房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)涉及的社會面廣、資金量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，特別需要法律法規(guī)的規(guī)范，以建立正常的房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的正當(dāng)權(quán)益。

目前，我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績，該體系的框架由法律、行政法規(guī)、地方戲法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施。簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》（1998年修訂，1999年1月1日起實(shí)施。簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989年頒布1990年4月1日起實(shí)施簡稱《城市規(guī)劃法》）特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實(shí)施標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。這部法律除確立了中國房地產(chǎn)管理的基本原則，還對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。” 《土地管理法》是“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。” 《城市規(guī)劃法》是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市的建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。”因此，對于城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征用，及征用農(nóng)村集體所有制的土地以及使用國有土地等問題。《城市規(guī)劃法》除規(guī)定了城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，重點(diǎn)是規(guī)范城市建設(shè)用地的布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等做出了具體規(guī)定。

房地產(chǎn)行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。

房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務(wù)院房地產(chǎn)行政管理部門的部長令頒布的，主要有《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗pi連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理暫行辦法》等。

此外還有《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等多項(xiàng)規(guī)范性文件，以及國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)測量規(guī)范》等技術(shù)法規(guī)。

第四篇：2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報告

易居2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報告

前言

2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機(jī)的沖擊，我國宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬億投資計(jì)劃、131號文件對房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動性開始過剩。在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)市場成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房價創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長”為核心

2009年是我國改革開放以來，經(jīng)濟(jì)形勢最為變幻莫測，經(jīng)濟(jì)增長過程最為跌宕的一年。2009年，國際金融危機(jī)席卷全球，為了保持我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，國家提出了經(jīng)濟(jì)增長“保八”的任務(wù)。在國際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下，我國政府及時、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底，國務(wù)院果斷出手，推出四萬億投資計(jì)劃，2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時，國家陸續(xù)出臺了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

在國家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動下，2009年，我國經(jīng)濟(jì)走出一個漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國CPI同比上漲1.9%，已經(jīng)開始正向連續(xù)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見成效。四季度GDP增長10.7%,達(dá)到年內(nèi)峰值，全年GDP增長8.7%，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體。“天量”信貸前所未有，金融對經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見影，中國經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動性支持。2009年全年，我國全社會固定資產(chǎn)投資22.5萬億元，同比增長30.1%，增速比上年同期加快4.6個百分點(diǎn)。社會消費(fèi)品零售總額同比增長15.5%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng)，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下，今年以來我國股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點(diǎn)，最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖，信貸投放對房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長。同時，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長”為重點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國家走出經(jīng)濟(jì)低谷，主要得益于在危機(jī)時刻及時推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：4萬億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨(dú)特的中國宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤點(diǎn)

政策一：2009年1月3日,四大國有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二：5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三：6月19日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對接”。

政策五：12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議發(fā)布了“國四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。”

政策評析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長。

數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，個人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長。同時，全國房屋銷售量也實(shí)現(xiàn)了大幅增長。

進(jìn)入下半年，我國樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機(jī)日盛，將破壞房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，不利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會開始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來越受到重視。“國四條”的出臺表明，國家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機(jī)，限制投資，鼓勵自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤點(diǎn)

政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。

政策三：12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，這是落實(shí)12月9日國務(wù)院常務(wù)會議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。”

政策評析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國二手房市場的發(fā)展，并帶動了新房市場的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場服務(wù)的，反過來，如果市場情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產(chǎn)市場量價齊升，部分城市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。

營業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對于抑制投機(jī)性購房消費(fèi)具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)市場始終繞不過去的一個彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動作和進(jìn)展都會引起市場的騷動。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力。總體而言，稅收是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。

3、住房政策盤點(diǎn)

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家發(fā)展和改革委員會，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)工作會議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對于1000萬戶國有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進(jìn)行改造，計(jì)劃用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。

政策評析：我國住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導(dǎo)致部分城市房價高企，房價與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場化住房建設(shè)對于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點(diǎn)

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會議在京召開。兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

政策二：5月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時序，并落實(shí)到具體地塊。

政策三：8月21日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動性推助了地價上漲，一時間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆。“地王”的出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看，我國城市土地供應(yīng)與未來市場需求是不對應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個思路，2009年，國土資源部出臺了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。

5、國四條與相關(guān)地方政策

國四條：國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實(shí)政策：

（1）：上海：出臺《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，內(nèi)容對應(yīng)于“國四條”。主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格執(zhí)行國家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。

（2）南京：出臺《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對應(yīng)“國四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務(wù)會議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會議要求對該草案作最后修訂，不日將頒布實(shí)施。

（5）深圳：2010年落實(shí)保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強(qiáng)保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實(shí)國務(wù)院有關(guān)政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經(jīng)適房保障對象的家庭年收入線由4萬元調(diào)至5萬元，廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)每平方米提高2元。

政策評析：“國四條”是今年以來國務(wù)院出臺的第一個重量級的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國四條”出臺的背景是我國宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”已無懸念，房地產(chǎn)市場量價處于階段性高點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)平衡的角度，以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場勢在必行。

實(shí)際在“國四條”出臺前，12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)調(diào)控，提出了“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。同日，國家發(fā)改委主任張平表示“我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。”再到12月14日的“國四條”出臺，短短一星期，中央三次重要會議上都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房價正在突破中央的容忍底線。如果說在國際金融危機(jī)正盛的時候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長，房價問題還不算突出的話，那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對房價快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國四條”的政策表述既有對傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化。“新變化”體現(xiàn)在落實(shí)住房保障的力度上將會前所未有的加強(qiáng)，雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了，但實(shí)際進(jìn)展總是落后于政策要求，也間接地助長了房價的上漲。國務(wù)院常務(wù)會議提出要“遏制”房價的上漲，其政策表述強(qiáng)度空前，行政手段應(yīng)該不在選擇之列，增大普通住房供應(yīng)則是平抑房價的主要手段。同時，國務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。”這為后續(xù)更加嚴(yán)厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實(shí)“國四條”的情況看，各地政府的行動還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，按照國務(wù)院的部署從四個方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國四條”中明確鼓勵自住和改善型住房消費(fèi)，因此，各地在具體執(zhí)行細(xì)則中都加入了相關(guān)的措施，南京、杭州等地還有相應(yīng)的補(bǔ)貼。

總體而言，“國四條”的政策對房地產(chǎn)市場而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場分水嶺。但“國四條”的出臺依然帶有短期性質(zhì)，并且需要各地政府去具體落實(shí)和解釋，能否對高房價起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn)

1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個重量級政策文件。“國11條”內(nèi)容分五個部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。

政策評析：

整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會議的公報對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策。“國11條”的重心落在對第二套房的購買要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對“國四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認(rèn)是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類別更加明晰。國務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。這是一個比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實(shí)，按照這個方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房價短時間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務(wù)院對物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。第五大條是“落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。這是一個重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對于投資投機(jī)性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評析：提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動。

對房地產(chǎn)市場而言，資金流動性暫時不是問題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場預(yù)期，如果市場從目前的“寬裕”心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動性，防范市場風(fēng)險角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個方面。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向：

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過3-5%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來3-5個月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個方面的動作：

第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行

從穩(wěn)定樓市價格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開征物業(yè)稅是一個比較有效的政策手段，但目前我國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開征問題上，依然是研究的多，探索的多，具體開征的可能性不大。最可能的動作是，擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在全國范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場的預(yù)期，即開征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng)，投資投機(jī)性購房者需要認(rèn)真思考面臨的市場及政策風(fēng)險。

第二，金融信貸進(jìn)一步收緊

據(jù)媒體報道，2010年1月份前半個月金融機(jī)構(gòu)新增貸款量達(dá)到1.1萬億，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么前半月貸款占全年新增貸款計(jì)劃量7.5萬億的15%，央行明顯對如此之快的信貸增長表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)。

另外，國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，CPI同比增長1.9%，環(huán)比增長1%，再加上今年開年就形成的信貸洪峰，對于房地產(chǎn)而言，“國11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動性過剩問題，房地產(chǎn)市場將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對象。對外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時也可以穩(wěn)定市場預(yù)期，避免外來因素導(dǎo)致房價的大起大落。

第四，公共租賃住房指導(dǎo)意見將會出臺

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，明確公共租賃住房供應(yīng)對象等內(nèi)容。實(shí)際上，2009年國家層面的相關(guān)意見稿已經(jīng)出來，目前正在各地相關(guān)部門流轉(zhuǎn)以征求各方意見。動作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動作。“國十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺，將在全國多數(shù)大城市實(shí)施。

第五，對地方政府的政策落實(shí)提出更高要求

房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此，從最近的政策文件看，中央對地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求，對于個別房價非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房價不下，地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對“國11條”的要求，出臺2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績效的一個重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問題上。

第五篇：房地產(chǎn)新聞

國務(wù)院督查16省市樓市調(diào)控 中央政策權(quán)威性打

折

2012年07月25日07:15 來源：第一財(cái)經(jīng)日報作者：劉展超 李娟 張艷紅 陰雪

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正文

我來說兩句(215人參與)

[提要]樓市調(diào)控漸呈失控之勢，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。這也是去年以來國務(wù)院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組。有房地產(chǎn)業(yè)人士則向《第一財(cái)經(jīng)日報》稱，部分城市政府已向開發(fā)商打招呼，要求后者近期保持低調(diào)，不漲價。[網(wǎng)友有話說][更多精彩內(nèi)容]

眼看樓市調(diào)控漸呈失控之勢，國務(wù)院急派督查組糾偏。中央調(diào)控和地方“微調(diào)”之間的太極拳，或?qū)⒀葑優(yōu)榻聿鹫械脑伌喝?/p>

國務(wù)院辦公廳24日發(fā)文稱，針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，為進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。

這是15個月來國務(wù)院再度出臺此類舉措。

國務(wù)院“新情況、新問題”的提法被廣泛解讀為針對近期全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的樓市回暖跡象和樓價上漲預(yù)期，此次督查也被視作“突擊查房”。有房地產(chǎn)業(yè)人士則向《第一財(cái)經(jīng)日報》稱，部分城市政府已向開發(fā)商打招呼，要求后者近期保持低調(diào)，不漲價。

失控憂慮

此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國務(wù)院督查組將深入有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)核查政策落實(shí)情況，實(shí)地查看商品住房項(xiàng)目，聽取基層群眾意見和建議。對落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。

這也是去年以來國務(wù)院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組。去年4月，國務(wù)院曾派出8個房地產(chǎn)調(diào)控督查組，奔赴16個省（區(qū)、市）進(jìn)行督查。督查組出發(fā)之際，正值各地剛剛公布房價控制目標(biāo)，因與民眾預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，房價目標(biāo)引發(fā)極大爭議。

現(xiàn)場督查結(jié)束后，8個督查組還專門向國務(wù)院做了匯報。不過，有關(guān)此次督查的詳情和報告，相關(guān)部門并未對外公開。

按照慣例，這種督查組應(yīng)由副部級官員帶隊(duì)。去年4月份的督查組中，級別最高的是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新。

國辦的文件中所稱“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題”，主要指近期地價和房價出現(xiàn)了環(huán)比上漲，以及這種背景下市場預(yù)期的變化。

這在本月7日國務(wù)院總理溫家寶的講話中已經(jīng)有所預(yù)警。他表示，今年二季度全國主要監(jiān)測城市的地價出現(xiàn)環(huán)比微升。6月份，一些城市新建住宅的價格出現(xiàn)環(huán)比上漲。目前，房地產(chǎn)市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預(yù)測也出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房價反彈，必須進(jìn)一步堅(jiān)定不移地搞好調(diào)控工作。

3天之后的10日，北京在出讓萬柳地塊的過程中又出現(xiàn)了地王，樓面地價高達(dá)4萬元/平方米，一時間輿論驚詫，這也直接引發(fā)了對本輪調(diào)控可能失控的擔(dān)憂。

7月19日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)成果的緊急通知》，要求防止出現(xiàn)高價地，地方不得擅自放松樓市調(diào)控。

一位接近國土部的人士透露，上述通知的出臺與北京萬柳地王的出現(xiàn)有一定關(guān)系，雖然該地塊因位置特殊，其價格從市場角度看并無太大不合理之處，但它確實(shí)影響到了市場預(yù)期。

該《通知》即要求，下半年各地要密切跟蹤市場形勢，切實(shí)把握好土地出讓節(jié)奏、時序和價格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地，擾亂市場預(yù)期，破壞市場穩(wěn)定。

中央政策權(quán)威性打折

但兩年房地產(chǎn)調(diào)控之下，土地收入的歉收令地方政府的土地財(cái)政面臨困境，后者突破樓市調(diào)控的意愿也更加強(qiáng)烈。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

北京在出讓萬柳地塊前，已經(jīng)較長時間沒有住宅用地出讓，土地收入相比去年大幅下降。據(jù)前述人士透露，在出讓該地塊前，北京市相關(guān)部門和國土資源部進(jìn)行過溝通，已預(yù)感到會出現(xiàn)較高的地價。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年國八條出臺后，樓市調(diào)控一直存在著中央堅(jiān)決執(zhí)行與地方微調(diào)的博弈。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度，甚至10天內(nèi)四部委辟謠，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn)，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿很強(qiáng)烈。

張大偉也認(rèn)為，雖然中央部委不斷強(qiáng)調(diào)不得放松調(diào)控，但調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)事實(shí)性松動。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有近40個城市出臺的不同程度的樓市調(diào)控政策微調(diào)。

“地方政策微調(diào)不斷，且力度有進(jìn)一步加大的趨勢。除了原有的購房入戶、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策外，一些城市對個人購買成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎勵、放寬城鎮(zhèn)落戶條件、大幅提高公積金貸款額度，均明顯超過了之前政策微調(diào)的幅度。”張大偉稱。

不過，如果對比2011年出臺的國八條，上述政策實(shí)際上并未違反后者的“原則性”規(guī)定。

地方要求開發(fā)商低調(diào)？

各地微調(diào)到底在搞什么名堂，房價究竟會不會漲？國務(wù)院派出督查組，就是想實(shí)地看一看。然而，眼見能否為實(shí)？

日前因“321人才不限購”等最新“微調(diào)”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京，也許將是督查效果的首個試金石。

有業(yè)內(nèi)人士向本報稱，南京市政府已跟部分熱銷樓盤的開發(fā)商“打過招呼”，后者近期將不調(diào)整價格，也會減少在媒體上推廣的力度。

不過，南京多家開發(fā)商對本報表示，目前還沒有接到任何政府發(fā)出的約談通知或參加座談會的邀請。

廣州一名開發(fā)商對本報表示，據(jù)他了解，當(dāng)?shù)夭]有政府為應(yīng)對督查而要求開發(fā)商“低調(diào)”的情況，而僑鑫集團(tuán)在珠江新城一個均價高達(dá)每平方米7萬元的豪宅項(xiàng)目，也已于近期拿到了預(yù)售證。

鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示，此次國務(wù)院開展專項(xiàng)督查，無疑將加大市場對于下半年調(diào)控從緊的預(yù)期，未來中央對于地方政府企圖救市的微調(diào)政策也將嚴(yán)加管控。之前的地方調(diào)控松綁的紅線或?qū)⒈恢匦露x。因此不排除個別城市之前通過的松綁政策被叫停。

此外，常清判斷，本次開展專項(xiàng)督查對于當(dāng)前市場的高成交還并不會產(chǎn)生直接的影響，只相當(dāng)于一種市場信號，最終的督查結(jié)果對于后續(xù)調(diào)控政策如何把控就顯得尤為關(guān)鍵。推薦閱讀

樓市動態(tài)： 南京松綁公積金政策 首次購房可獲補(bǔ)貼 中央調(diào)控政策頻遭地方微調(diào) 樓市博弈加劇

從去年下半年開始，北京、上海、武漢、廈門、佛山、揚(yáng)州等多地接連“微調(diào)”政策，“松綁”樓市調(diào)控。中央多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定執(zhí)行樓市調(diào)控政策，但在經(jīng)濟(jì)增長壓力加大、地方土地財(cái)政收入減少的背景下，地方政府一直“潛伏”著放松樓市調(diào)控的沖動。[詳細(xì)] 售房冷與拍地?zé)?一二線樓市上演冰火兩重天 評論 許小年：樓市調(diào)控或無疾而終 改革不能再拖延

許小年看到的問題本質(zhì)是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、銀行、開發(fā)商、有房者、無房者、農(nóng)民，以及如此多重且相互矛盾的目標(biāo)下，包括政績、房價、財(cái)政收入、個人好處、GDP、就業(yè)，想靠一個簡單的限購解決環(huán)環(huán)相扣的復(fù)雜問題，幾無成功希望。

許小年呼吁，“如果我們能夠堅(jiān)持鄧小平所制定的改革開放的政策，我很有信心中國經(jīng)濟(jì)較高速度的增長再保持10年沒有什么問題。但是如果我們不改革，一味拖延，那么在未來可能將面臨更嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢。”[詳細(xì)] 謝國忠:中國樓市泡沫瀕臨崩潰 房地產(chǎn)惡性循環(huán)

周克成：中國應(yīng)盡快放棄樓市調(diào)控

如果我們真的想讓房價穩(wěn)定下來，其實(shí)就應(yīng)該弄明白這里的道理，盡快放棄目前一系列已經(jīng)被事實(shí)證明是失敗的樓市調(diào)控政策，然后著力減少貨幣供應(yīng)量，增加土地供應(yīng)量。這才是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律行事之舉。而不是一邊狂發(fā)貨幣，一邊緊縮土地，還說希望房價能夠穩(wěn)定下來。這是在和經(jīng)濟(jì)規(guī)律作戰(zhàn)。當(dāng)然，如果你說“調(diào)控樓市”只是一種政治表態(tài)，而不一定真的希望樓價降下來，那就另當(dāng)別論了。[詳細(xì)] 宏觀經(jīng)濟(jì)

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