第一篇：物業智能化管理問題原因分析與解決

技 師 專 業 論 文

職業（工種）：智能樓宇管理師

論文題目：嘉創物業智能化管理問題原因分析與解決

姓 名： 身份證號：所在省市：所在單位：申報等級：準考證號：培訓單位：鑒定單位： 完成日期：于國峰 天津市

天津嘉創物業服務有限公司 二級技師（國家職業資格二級）

北京市第51職業技能鑒定所 2013年 3月25日

I

[內容提要] 我們要利用現代計算機技術、現代通信技術、現代控制技術和現代圖形顯示技術(即4C技術)制造出智能防盜保安系統,各子系統獨立發揮其功能,熟悉設備的運行情況，掌握物業設備的運行管理，首先應熟悉小區的各類管線，結構的分布情況，因為它是設備與終端業主之間的聯系紐帶，同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式，對各類樓宇智能設備性能要做到了如指掌。對設備運行情況進行跟蹤、監測，記錄，消除設備存在的隱患，日常管理要根據物業設備運行的負載變化，技術人員可對其進行合理、適時調度，通過物業設備調配特點，發掘設備潛能，做到物盡其用，充分發揮設備的使用價值。

[關鍵詞] 智能化 設計 維護 管理

I

目錄

一、從地產公司建設方面來說，存在問題...............................................................2

1、沒有統一協議..................................................................................................................2

2、設計沒有特點..................................................................................................................2

3、產品沒有品味..................................................................................................................2

4、產品無法互換..................................................................................................................2

二、從嘉創物業管理角度講，存在問題...................................................................2

1、缺乏維護任務..................................................................................................................2

2、技術體系不健全..............................................................................................................2

3、無法升級和增值..............................................................................................................3

4、不重視圖紙、資料驗收..................................................................................................3

三、從業主使用角度講，常見問題。.......................................................................3

1、門禁系統故障..................................................................................................................3

2、緊急按鈕、紅外幕簾故障..............................................................................................3

3、消防感煙探測器故障......................................................................................................3

四、智能化小區物業管理出現問題原因分析...........................................................3

1、重復建設資源浪費..........................................................................................................3

2、沒有把先進的網絡的技術全面地應用到智能園區建設中..........................................4

3、缺乏最基本的現場溝通、最簡單的保養和維護..........................................................4 五、智能化小區物業管理問題的解決方法.............................................................4

1、避免出現冗余..................................................................................................................4

2、熟悉情況、加強維護保養..............................................................................................4

3、結合實際、降耗節能......................................................................................................5

4、系統配置要合理，真正的實用，符合實際..................................................................5

六、結論.......................................................................................................................6

前言

目前我嘉創物業公司在管轄區朗月軒項目、星月軒項目、名句花園項目、匯津寫字樓項目共四個管轄區中智能建筑和園區智能化存在的問題進行總結分析，雖然四個項目都采用智能化小區管理，應用上也只是將先進硬件單一拼湊并不能充分發揮出其作用，所以要使物業的軟件與硬件有效結合真正走向現代化、制度化與規范化，讓住戶切實感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒適與豐富多彩，物業管理公司應該運用現代化的物業信息管理系統。需了解各種設備的運行狀況，加強設備保養的運行，并可根據分析智能化設備故障原因，及時到位搶修，確保小區的設備正常運行。

嘉創物業智能化管理問題原因分析與解決

一、從地產公司建設方面來說，存在問題

1、沒有統一協議

智能化產品形成各自為戰的局面，因此園區內各個子系統都需要單獨鋪設線路，為日后維護埋下了隱患。據工程技術部統計，目前朗月軒項目智能化運行故障較為頻繁，整體運行的不足60%，大多數設備處于癱瘓或半癱瘓狀態。

2、設計沒有特點

各種智能小區與智能建筑方案千篇一律，智能化從概念變成產品的堆砌地，沒有有效地集成。

3、產品沒有品味

為了具有價格優勢，生產廠家極力壓低價格，開發商過重考慮項目建設的運營成本，全然不顧產品的品質，往往用了一二年就壞掉了。

4、產品無法互換

由于協議的不統一使得運營管理公司不得不接受產品廠家售后服務的制約，價格、態度、技術、升級、維修都成問題。小區業主也不得不接受開發商配置的如可視對講等產品，而無法像買電視機一樣選擇自己喜歡的產品。

二、從嘉創物業管理角度講，存在問題

1、缺乏維護任務

是物業公司無法承擔維護任務。由于物業管理公司成本控制和人員素質問題，其無法整體接手智能化系統的維護，這也是造成系統癱瘓的一個主要原因。

2、技術體系不健全

沒有關于智能化系統的運營體系。智能化系統雖然有十年的建設歷史，但是由于技術體系不健全，沒有類似電信的強制性的技術標準，所以還沒有一個運營體系出現來運行維護智能化系統。

3、無法升級和增值

智能化建設不能提供適應業主需要的持續的功能提升和增值服務。由于系統在設計之初是一個確定的系統，無法形成各子系統融合的集成結構，因此無法升級和增值。

4、不重視圖紙、資料驗收

在小區監控系統上。現在各管轄項目都安裝了閉路電視監控系統，但是有相當一部分攝像頭無信號，因接管驗收時沒有完整的竣工圖紙很難查找到原有綜合布線、拓撲結構，不能及時有效的地排查故障故障原因。

三、從業主使用角度講，常見問題。

1、門禁系統故障

現在各管轄項目都安裝了門禁系統，但是朗月軒項目、名句花園項目小區由于門禁系統功能不夠強大，常規安裝方式不牢固。在使用過程由于過力或非正常使用時，使門磁反復脫落，沒有正常把控入樓棟出入口，失去了門磁的真正作用。

2、緊急按鈕、紅外幕簾故障

業主室內的增值服務上。像煤氣泄漏、緊急按鈕、紅外幕簾屬于增值服務，但很多業主都沒有采用、大部分業主裝修時均自行拆除終端設備并與封堵掩蓋。部分業主拆除后導致傳輸線路接頭短路、連線等導致主控中心長期報警。

3、消防感煙探測器故障

業主裝修作業時產生大量煙霧，走廊處煙感安裝位置較低，搬運超長物體時磕碰，導致探測器脫落和損壞。

四、嘉創物業智能化管理出現問題原因分析

1、重復建設資源浪費

這些問題的出現，使得我們的智能化建設浪費了不少的資源，大量的有色金屬埋在地下成為垃圾，大量的已建成的系統處于癱瘓或半癱瘓狀態，目前四個項目幾百萬的投資在不加強維修養管有可能在未來化為烏有，這一切都背離了綠色建筑體系的基本要求。

2、沒有把先進的網絡的技術全面地應用到智能園區建設中

出現以上問題的原因是多方面的，但是其中重要的一點就是沒有把先進的網絡的技術全面地應用到智能園區建設中。網絡技術發展很快，其傳輸速度和質量都足以承擔園區智能化系統對數據傳輸的要求，實現小區的各子系統協議融合，并從底層做到互聯互通，這樣就比較容易地實現系統集成。

3、缺乏最基本的現場溝通、最簡單的保養和維護

再問題出現后其最為重要的一點就是很多智能化產品使用一段時間后，往往會因缺乏最基本的現場溝通、最簡單的保養和維護，導致系統運行不暢。時間一長，致使故障累積增多，導致大量設備癱瘓，這需要廠家或物業維保技術人員及時為用戶提供本地化的、現場的服務。發現一例解決一例。

五、嘉創物業智能化管理問題的解決方法

1、避免出現冗余

什么樣的樓盤配備什么樣的設備，避免出現冗余，這就是運用智能化先進科技理念，要把智能化系統與現實，業主文化背景和人們的生活水平等，智能化系統不能超出業主的功能需求，避免浪費。對系統產品進行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先進性和普及性，實用性和經濟性有效地結合起來，提高物業的經濟價值賦予整個家居生活新的方便，舒適，智能。

2、熟悉情況、加強維護保養

首先熟悉設備的運行情況，掌握物業設備的運行管理，首先應熟悉小區的各類管線，結構的分布情況，因為它是設備與終端業主之間的聯系紐帶，同時工作人員還需熟悉設備的結構原理、工作方式，對各類發電機組、變壓器，水泵等設備性能要做到了如指掌。對設備運行情況進行跟蹤、監測，記錄，消除設備存在的隱患，日常管理要根據物業設備運行的負載變化，工作人員可對其進行合理、適時調度，通過物業設備負載能力和調配特點，發掘設備潛能，做到物盡其用，充分發揮設備的使用價值。其次對設備進行維修保養，保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，做到以預防為主，堅持做到對設備用好、修好、管理好，對設備會使用、會保養、會檢查、會排除故障，還要對設備進行清潔，潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。

3、結合實際、降耗節能

物業管理企業必須建立適合于自身特點的設備維修保養方案，遵循“安全、經濟、合理、實用”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設備的預防性維修保養，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態，同時在物業設備維修中提出節能改造可行性方案盡可能采用節能設備、經濟適用且品質優良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節能、延長設備使用壽命的目的，從而降低設備運行維修費用，培養管理隊伍的創新精神，維護業主的權益。另外一流的設備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設施配備完善的物業中，高素質的專業人才在設備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發和利用人才，精心培育一支技術精湛、作風優良的管理隊伍是做好設備管理的精髓，而培養一支高水平的管理隊伍，應堅持做到“以人為本、提高員工綜合素質”樹立質量服務意識，提高員工業務技能。

4、系統配置要合理，真正的實用，符合實際

中心控制室位置首選在小區中間一層為佳。為便于系統維護和檢修，機房面積應恰當。開發商應選擇有系統設計和施工經驗，并能規范施工的集成商來完成智能化系統項目。應嚴格按規范要求進行施工，如智能化系統中涉及的弱電系統較多，應盡量將弱電系統管線統一到一條綜合管道中。

監控中心控制室位置與物業管理中心較遠或不在同一建筑設置時，應考慮從監控中心控制室通往物業管理中心增設一條視頻輸出線路，使物業管理人員在控制中心發現突發事件時可將視頻信號實時傳輸到物業管理中心，可是管理主管人員隨時掌握事態發展情況，并做到及時有效地判斷。

六、結論

由此可見，要真正實現小區智能化管理，在嘉創公司智能管理上需加強應用智能設備使用創新。現已不能再簡單沿用計劃經濟時代落后的管理模式．而應秉承以人為本 的經營原則，合理的安排人員，做好智能化設備設施的維修保養，結合實際使用智能化產品保障信息的安全，認識到高新技術和全新的服務理念在保證智能小區正常運轉的過程中所起到的不可替代的作用．將小區智能化系統和計算機物業管理系統集成于一體化的自動化監控和綜合信息服務平臺上，再結合小區的實際情況進行小區的日常物業管理，為業主創造一種從物質到精神的理想居住氛圍．進而提高人們的精神文明素質并展現當代城市風貌。物業管理從業人員不僅要有職業道德和職業修養，還要加強對智能設施設備安全使用方法的學習，做到人員適合崗位，崗位智能設備安全使用。參考文獻：

[1] 陳龍.《智能小區及智能大樓的系統設計》.北京：中國建筑工業出版社，2001.[2] 陳瑞武.《智能建筑》.北京：清華大學出版社，1999.[3] 楊衛東.《網絡系統集成與工程設計》.北京：科學出版社，2002.[4] 沈瑞珠.《樓宇智能化技術》.北京：中國建筑工業出版社，2004.[5]《天津市住宅建設智能化技術規程》.天津：2000年公布 DB29-23-2000

專業論文作者：（簽字）

2013年3月25日

第二篇：問題分析與解決

問題分析與解決

課程背景：

職場達人想出色地完成工作，總會遇到形形色色的問題。若是沒有掌握問題分析與解決的方法，在阻礙工作本身的同時，對自身的成長也是一種阻礙。如何發現問題的本源，打破思維的慣性?如何系統的分析問題，有效的解決問題?

本課程中尹樹剛老師將與你一起找尋問題的真相。

課程收益：

1、了解5種經典思考模式，認知5種真相尋找模型；

2、明白問題分析4種流程，學會解決問題6個步驟；

3、掌握解決問題8大工具，運用5種圖形解決問題；

4、企業12大難題和公司常見37個問題的解決方案。

課程特色：

通俗易懂，側重實戰：運用5種簡單的圖表透視并解決12種常見的問題 深入淺出，注重實效：了解5種經典思考模式，運用模型找尋問題的真相 突破局限，終身受用：改變慣性思維與沖動解決問題習慣，能力全面提升。

課程時間：2天，6小時/天

授課對象：適合各階層管理人員/及其他主辦職員

課程工具：《GROW模型》《5W2H應用表》《問題分析流程表》《問題解決流程表》 授課方法：采用知識講授、案例教學、沙盤模擬、問答互動、分組研討、視頻分享、情景演練、講師點評等方式授課

課程大綱：

第一講：認識問題

一、問題概述

1、什么是問題

設定型問題；激發型問題；理想型問題

2、目標-期望-理想

案例分析：清華校園送信

二、解決問題的9大誤區

1、反思解決問題的思維5大誤區

初始想法；堅持先前選擇；選擇支持信息；主觀假設；從眾心理 案例研討：售價28萬元的一個銅塊

2、反思解決問題的方法4大誤區

不讓正確的人參與；直接面對太大或太模糊的問題；

忽視分析；不制定實施和評估計劃

案例分析：智慧的畫師

三、解決問題的心態準備

1、ABC理論：困擾我們的不是事情本身而是對這件事情的看法 案例分析：母親的煩惱

2、企業人的主動與被動

企業的問題無處不在/主動與被動的不同

案例分享：修女與強盜

模型研討：解決問題的5種境界

第二講：界定問題

一、問題的界定與分類

1、問題界定的過程

亞里士多德的“吉祥三寶”

柏拉圖的“誘敵深入”

2、問題界定的方法

瑞卡茲設計的“問題定義表”

案例分析：7個為什么?

二、問題的分類

第三講：分析問題

一、思維的流程

1、什么是流程?

流程3要素：輸入、活動、輸出

思維的流程：解決什么問題?解決到什么程度?怎么實現?

思維的干擾：突破思維定勢的3個步驟—發現、確信、改正 視頻分享：公主巧解九連環

案例分析：網球教練

2、流程的意義

高層管理人員-流程是一種贏利模式；

中層管理人員來-流程是一種管理的思路和方式；

低層操作人員-流程是一種操作規范和手冊。

案例分析：市場研究員

二、問題分析4種流程

1、情景分析——問題澄清與聚焦

1)提問的2種形式：開放式、封閉式

練習：封閉式問題與開放式問題互換

提問游戲：我是誰

2)有效提問的內容5W2H

3)情景分析的步驟

分組討論：選題進行情景分析

4)情景分析法總結

2、原因分析——探究問題的根源

1)尋求問題根源

案例分析：不合格的5S

2)尋求根源的三種方法：試錯法、經驗法(專家法)、比較法

3、決策制定——提供備選的方案

1)影響決策主要因素

小組討論：制定決策的難點是什么?

2)制定決策的PCAR模型

決策目的/決策標準/備選方案/風險評估

3)決策制定總結

4、計劃分析——預防問題發生措施

1)主動性計劃

預防性行動計劃/應急性行動計劃

2)計劃分析OPPB模型

目標/問題/預防性措施/后備措施

3)計劃分析總結及應注意的事項

三、5種經典思考模式

垂直思考法：對問題進行一定范圍內的縱深挖掘

曼陀羅思考：立即發現問題，提高工作效率

游戲研討：自我介紹

SWOT分析法：分析研究顯示情況

案例研討：某公司SWOT分析

換位思考法：站在對方的立場上體驗和思考問題

頭腦風暴法：產生新觀念或激發創新設想，快速找到解決問題的方法 頭腦風暴：學員現場提出問題

四、尋找問題真相5中模型

1、因果關聯模型：魚骨圖

2、第三因素模型：ABC法則

3、交互影響模型：

4、控制實驗模型：確保其他因素不變，找到發生影響的根源

5、安慰劑效應模型：

案例分析：特效藥

第四講：解決問題

一、解決問題的6個步驟

1、確定問題：發現問題事情就解決了一半

視頻分享：生命中的大石頭

2、分析問題

分析問題的3大法寶：角度法；內外因法；利益分析法

案例研究：2008年的那一場雪

3、解決方案

資料分享：企業常見37個問題解決方案

4、選擇決策

5、方案執行

6、預防問題

二、NLP獲勝成果六步法

1、明確目的2、了解現狀

3、選擇方法

4、聯合行動

5、檢查變通

6、堅持不懈

案例研討：銷售遇到阻礙

實際演練：楊梅的困惑

第五講：解決問題8大工具

1、樹形圖

2、圓餅圖

3、行列圖

4、點陣圖

5、流程圖

6、魚骨圖

7、思維導圖

8、六頂思考帽

第六講：五種圖表解決12大難題

一、使用圖表整理頭腦

1、掌握圖表快速工作

2、圖表使用法

1)整理問題，用“掌握狀況圖解法”

2)做比較時，用“檢討對策圖解法”

二、掌握狀況圖解法

案例學習1：為什么經常無法正確做好上司交代的工作〈樹形圖〉 案例學習2：為什么無論做幾次，還是無法避免犯錯〈圓餅圖〉 案例學習3：為什么無法立刻找到需要的文件〈行列圖〉 案例學習4：如何向領導直觀展現自己的工作成效〈點圖〉 案例學習5：為什么我加班的情況比同事多〈流程圖〉

三、檢討對策圖解法

案例學習6：為什么會議總是無法按時結束〈樹形圖〉

案例學習7：為什么指示無法順利傳達給下屬〈圓餅圖〉

案例學習8：為什么經常趕不上工期不能按時交貨〈行列圖〉 案例學習9：工作太多，我該從哪一件事情開始著手呢〈點圖〉 案例學習10：如何在一天之內想出全新的企劃〈流程圖〉

四、進階的模擬問題

案例學習11：機會快被競爭對手搶走了，我們該怎么辦〈樹形圖〉+〈圓餅圖〉

案例學習12：如何找到價格更低質量也好的合作伙伴〈流程圖〉+〈點圖〉

第三篇：問題分析解決與執行力

問題分析解決與執行力

--明陽天下拓展培訓

執行力話題目前已經成為很多企業掛在嘴邊的一個常用語，執行力不夠，執行力不足，執行力關乎企業生死存亡。做企業經營的人無時無刻不在感嘆執行力的重要與提升的難度。有關執行力的培訓也是海量的。從問題的分析與解決角度，當我們談到執行力的時候，首先用要素分析法進行分解，很快就會看到清晰的執行力提升方向：

根據分析得出的這張樹形分析圖，有經驗的管理者立刻會按圖索驥，繼續探究解決方案。

在個人層面，執行力不佳的主要因素繼續分析(例如，加粗加黑是主要因素)：

1、執行心態：自信不足、對標準沒有堅持

2、執行能力：思維能力(不會做事)、人際能力(含領導力或跨部門溝通能力)、專業技能

解決方案：

1、針對“對標準沒有堅持”造成的執行力不足：

假設我們說執行力不足主要指的是員工對公司的業務標準沒有堅持(例如5s，環境標準、財務制度等)，總是不按照既定去執行。按照問題分析與解決要求，再次對這個要素進行分析，我們可能會得出下表：

對操作標準沒有堅持 主要影響要素 可能的最佳解決方案 標準流程不合理 管理干部沒有監督 員工不理解標準 調整業務流程使之合理化 教育中層干部監督落實 解釋說明公司標準

無論作為培訓經理還是課程顧問，都可以按照這個思路對領導或客戶進行深入一步的訪談，盡量準確的把握核心要素，從而產生根本性的解決方案。

2、針對“思維能力”不足造成的執行力不佳：

很多時候我們說的執行力是指執行能力。在這部分中，思維能力人際能力和專業技能三者是交織在一起的。

思維能力就是我們說的問題分析解決，也就是怎么做事、怎么思考，怎樣系統化的全盤考慮。對于普通管理者來說帶領團隊一起分析解決問題達成業績目標，特別是中基層干部，每天面對實際的業務問題，需要他們運用有效地思維方式、思維工具去結合自身的業務能力快速解決問題。

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第四篇：物業糾紛產生原因及解決對策

物業糾紛產生原因及解決對策

隨著我國社會主義市場經濟制度的發展和城市住房改革不斷推進，我國房地產業已進入市場化和商品化的階段。物業服務作為一種現代房地產管理辦法，以一種專業化、社會化和企業化的模式走進千家萬戶，影響到許多人的生活。

一、物業糾紛矛盾逐步凸顯

近年來，物業服務在我國發展勢頭迅猛，成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯。物業服務領域糾紛亦日趨增多，既有物業服務公司服務不專業、不到位的問題，也有業主認識上存在誤區產生的問題。如何妥善化解業主和物業服務公司之間的矛盾，關系到房地產服務行業能否健康有序的發展，更與人們對高品質和諧生活的追求息息相關。

二、物業糾紛產生原因探究

一是缺乏真實的宣傳和有效的溝通。了解才能產生信任。業主不了解物業管理行業，物業服務內容標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊讓人無法理解，致使多數人選擇拒絕交費。在我國，住宅小區建好后，開發商都會先指定一家物業公司進駐小區，這就是“前期物業”。前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序，應是業主購買房屋并入住后，再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是，幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同，同時還要全額繳納至少一年的物業費，才能領到房屋鑰匙。對物業公司而言，省去了與業主談判的麻煩，但同時也喪失了讓業主通過協商簽約過程了解物業服務、理解物業收費的機會。此時，多數業主交費根本不是為了享受物業服務，而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業主與物業公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、1

互相懷疑之中，為今后雙方發生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發商將鑰匙交給物業公司的行為讓業主形成了兩者是一體的概念，此后也就會當然認為開發商遺留的一些問題應當由物業公司來解決，由此會給業主和物業公司增添更多的矛盾。

二是物業公司服務意識差，無視業主的正當權利和合理要求，處理問題簡單化，在與業主的交往中容易產生摩擦。物業服務項目既多且雜，一個環節出現問題，都可能引發矛盾。但在現實中，當業主需要幫助時，不少物業人員采用互相推諉或者置之不理的態度;而當物業公司要求業主履行義務時，許多物業人員的工作方式簡單粗暴，根本不考慮業主的感受，引起業主的反感。有的物業公司完全以營利為目的，只顧收費而不履行任何約定的服務行為。任意增加收費項目，肆意揮霍物業服務費，甚至當業主有不同意見時即以停電、停水、限制業主進出物業區域等手段相要挾，嚴重侵犯業主的權利。這無形中激化了雙方的矛盾，使業主更堅定地加入到欠費的行列。同時，眾多業主對物業服務內容和標準有疑問而拒交物業費時，許多物業公司不是通過有效的宣傳、主動與業主進行良性溝通、查找自身存在的問題、改進自己的工作方式來解決，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了一個惡性循環：物業公司和業主之間缺乏溝通與互信，業主對物業不滿而拒交物業費→物業公司收費不足，服務質量下滑→引起更多業主的不滿，欠費規模更加擴大→物業公司進一步把大量的精力投入到物業費訴訟中，以求盡快收取物業費→訴訟往往只能解決欠費問題，解決不了業主提出的其他合理要求，業主因對裁判不滿而拒不執行，并且繼續欠費??，最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。

三是思想觀念錯位，業主和物業公司都不能擺正位置，通過協商解決問題。物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，物業公司認為自己

是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的仆人。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實上這也是物業公司與業主很難通過協商解決問題的思想根源。要想協商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關系。

四是業主群體的分散性和個別性與物業服務的整體性和公共性，加大了業主與物業公司協商的難度。小區的業主群體是龐大而分散的，每個業主的想法、做法都不一致，而物業公司提供的服務是針對全體業主的，因此物業公司要想與每個業主都能協商一致，幾乎是不可能的，這就進一步加大了協商的難度。

五是多數業主自治水平較低，缺乏公共責任意識，對自己的權利缺乏正確的認識，也不知道如何正確地行使權利。在計劃經濟體制公有住房分配模式下，人們早已牢固樹立了住房不付費的觀念，而且也不關心房屋及相關設施的維護情況，反正有“公家”負責，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權人，但在觀念上不少人并不認為這和以往分配公房在居住上有什么本質區別。面對物業費，許多業主都認為“以前從來沒有交過”所以就“不應該交”。物業服務是面向全體業主的，而許多業主完全以個人的主觀感受對服務進行評價，一旦自己對服務不滿意就拒絕交費。更多的業主把自己當成旁觀者，不知道通過集體決策來表達自己對物業服務和收費的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態發展，不主動交費，造成欠費風氣盛行。

六是政府部門介入不足，對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規范、引導不夠，沒有及時消除糾紛隱患。雖然物業公司與業主之間最終是要通過自由簽約來對服務和價格 3

達成一致，但物業服務具有一定的公共性，它關系著小區全體業主的正常生活，因此政府不能完全放任由業主與物業公司自行解決。一般情況下，小區建設完成后，都是由開發商指定物業公司進行前期服務，政府部門不加以任何監管;當業主入住小區后，政府部門也不參與業主自治組織--即業主大會和業主委員會的設立，沒有進行必要的引導。此時，因物業公司由開發商指定而聽命于開發商，不愿接受業主監督;而積極要求并參與召開業主大會、設立業主委員會的，往往又都是一些與開發商、物業公司有較大矛盾的維權業主。本來物業公司和業主急需的是一個能夠互相協商交流的平臺，但在實踐中，有的物業公司完全靠向開發商，漠視業主的正當權利與要求;而有的業主委員會完全是為了維權而設，一開始就帶著較強的對立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進行協商交流，反而會將矛盾激化。

三、物業糾紛的多元化解決途徑

當前物業費糾紛已經發展成形并且擴大到一定規模，解決起來具有一定難度。對人民法院而言，當務之急是針對物業糾紛訴訟拿出一套行之有效的應對方案，通過訴訟引導業主和物業公司通過法律途徑解決問題、化解矛盾。訴前調解能夠快速化解矛盾，提高審判效率，實現法律效果和社會效果的統一;同時又有利于及時發現問題，避免矛盾激化。

一、多管齊下調處物業糾紛

物業糾紛發生后，訴訟并不是解決問題的最佳途徑。物業公司單純用訴訟方式解決欠費問題易激化與業主的矛盾。針對物業糾紛牽涉面廣、涉及民生和容易引發群體性訴訟的特點，借助多方力量，加強調解工作，多管齊下調處物業糾紛。

法院應積極探索借助社區力量化解物業糾紛，逐步將物業糾紛納入巡回審判范圍。法官借助力量，加強與居委會、街道、房管部門的合作，主動到案件現場上門調解、就地辦案，邀請上述組織和對糾紛情況比較熟悉的居民多方共同參與調解，幫助做好當事人的思想工作，了解案發原因，查明事實，第一時間從源頭化解矛盾。針對因居民不滿意物業公司服務質量等情況而引發的糾紛，及時向物業公司反饋情況，并通過司法建議督促物業公司糾正不足之處，做好調解的基礎工作。對有些并非由于物業公司過錯而導致的糾紛，耐心向居民解釋相關法律規定，消除誤解，從根本上化解矛盾。

此外，還要注重積極推進物業糾紛訴前調解、速裁與專業化審判相協調的糾紛解決機制，特別是完善物業糾紛訴前調解程序，加強訴前調解程序的告知工作，通過訴調對接中心的有效運作完善調解與訴訟的銜接，以案件分流提高物業糾紛審判效率。

二、加強法治宣傳 加大溝通力度

法院加強對業主委員會成員進行物權法等相關法律法規及規章的宣傳，使其不斷提高自己的業務能力，依法行使職權：業委會在履行職責的過程中，對于不明確的職責內容和范圍，包括業主大會和業主委員會職責分工不明確的，應當主動向房地產主管部門或街道辦事處等行政主管部門予以咨詢;業委會應當加強對物業服務企業的監督和管理，在簽訂物業服務合同時要加強保護業主的利益，細化物業服務的質量標準以及違約責任，對車輛管理、停車費使用、保安職責等目前廣受爭議的條款實行“特事特約”，以免日后引起不必要的糾紛。

另外，還要加強與物業公司的溝通力度，做好息訴工作。在批量審理的業主欠費案件中，針對多數業主對物業公司服務質量不滿意卻無法舉證的情況，法院一方面要通過居委

會等基層組織了解實情、提出整改意見，另一方面也要加強對物業公司的化解力度和釋明工作，使一些物業公司能主動減免部分物業費，或者與業主達成和解后撤回起訴，有效地避免群體性矛盾的激化。

法院還需加大對業主依法使用物業、遵守業主公約、履行繳費義務的宣傳教育力度，通過立案前、審理中、宣判時、判決后的釋法工作，切實提高業主的法治意識，使其進一步提升自治意識，明確物業服務企業在保養、維修、保安、清潔等方面的義務和職責，避免拒不繳費的不當抗辯行為，對物業服務企業的不當行為和其他業主的不當行為，要通過合法途徑維護好自身的合法權益。

三、規范經營管理，理順市場秩序。

物業服務關系百姓的日常生活，稍有異常就會引發群體性糾紛，危害社會穩定。因此，政府部門對物業公司絕不能簡單采取市場化的管理方式放任其自主經營，而應加大管理力度，確保物業公司做到誠信經營、規范服務。

政府部門應當指定專門機構對物業公司進行長期監管，受理業主對物業公司的投訴，同時定期主動征求小區業主對物業公司的意見，對業主的投訴和意見，負責任的進行調查并做出答復，同時反饋給物業公司。對于物業公司經營中出現的任何違規行為，政府相關部門應及時制止，責令其整改并予以處罰;對于嚴重缺乏誠信，造成小區內大多數業主不滿意的物業公司，應當吊銷其資質，同時吊銷其主要負責人的從業資格。通過政府部門受理投訴，及時糾正物業公司的不當行為，可有效化解矛盾，防止矛盾升級。

小區的相關資料是進行物業服務的前提，這些資料在移交業主委員會之前，不應當交由前期物業公司保管，而應當由政府統一保管，或者由政府指定專門機構備份保管各小區資料。這樣當物業服務合同被解除時，就可以有效防止前任物業公司以不移交小區資料為要挾，妨礙后任物業公司的接管。

文章來源：中顧法律網(免費法律咨詢，就上中顧法律網)7

第五篇：問題分析與解決的學習心得

問題分析與解決的心得

7月在公司的號召下自主學習了分享的視頻課件，而后又在日常的工作中對學習的主題有了進一步的了解，在學習的過程中才慢慢的體會到了它給我帶來的觸動。視頻中運用淺顯易懂的語言和真實的案例分析說明了“解決問題的實質”以及這樣在解決問題的過程中讓自己得到成長，讓我對“解決”兩個字有了更深層的認識和理解，同時感受頗深。

課件講解的內容從根本中指出目前職場中大多數人的狀態及工作方式，如果想在職業發展中有更好的空間就要正視這些并改正自己的工作習慣。

在工作中每天都會面對層出不窮的問題，而問題永遠不會自動消失。最好的辦法就是對問題負責，勇敢地正視它，開動腦筋去解決。畢竟所有的工作都是由問題組成的，這就是工作的本質。我要做的不僅是做好領導安排的事，還有解決那些可預見的問題，完成工作的同時把這些問題也解決了，而不是完成領導吩咐的事卻把問題留在那。工作做完并不意味著把問題解決好，而是要把所有問題解決清楚，才稱得上是合格的完成了本職工作。問題其實是一位最好的老師，它帶給我成長的機會，增長我寶貴的經驗，幫助我真正的認識自己的不足，近而得到能力的提升。

解決問題的過程就是讓自己慢慢成長的過程，解決工作中的問題，首先得了解自己的工作。最有效的一個方法，就是建立與主管，領導之間的溝通渠道，謙虛好學，多聽多問。

還要利用同事之間人際關系，借助別人的視角觀察思考，發現自己無意識中忽略的一些情況，從而進一步了解自己。當遇到問題時，不能消極地去逃避，而是樂觀的正視問題，然后冷靜思考并加以分析，就會發現其實問題是可以解決的，而抱著積極心態去正視問題，對自己的能力抱著肯定的想法，很可能就會開發出不為人知的力量，也就是能產生卓越的行動。

對于工作中出現的問題，不應把它當成絆腳石，而應看作是工作過程中的一種機遇。解決問題的能力。想解決好問題，不僅要用大腦來思考，也要學會用心體悟，要學會換位思考、隨機應變、靈活運用工作經驗。因此在解決問題的過程中，我們就能得到更多的鍛煉，就有了更多經驗的積累，進而提升自己各方面的能力。

最后總結幾點工作方法：

1、懂得正確面對問題并有效解決；

2、解決問題的具體思路與方法；

3、高效執行的核心，用結果說話；

4、執行能力的體現在問題解決。

出現問題是提升工作能力的種子－正確地面對才能提升我們的能力。

方法永遠比問題多，透過不同途徑或方法得到處理。

要有信心：沒有解決不了的問題；

養成習慣：經常考慮“如果有解決方案的話，那應該是什么”

分析識別：分清現象和原因。

以上是本次學習中得到的一點體會，如果在工作中做到文中所寫，就要努力認真，克服惰性。做每件事情前都要仔細思考分析，找出最好的解決辦法。