第一篇：田園綜合體丨“田園綜合體”6大落地項目“樣板間案例”總覽

田園綜合體丨“田園綜合體”6大落地項目“樣板間案例”

總覽！

繼今年中央一號文件首次提出“田園綜合體”后，近日財政部連續印發了開展農村綜合性改革試點的《通知》和《意見》，確定今年在河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點，建設讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。江蘇，上海，安徽，黑龍江，四川，內蒙古等地田園綜合體樣板間曝光！趕快圍觀。2017年試點地區：河北、山西、內蒙古、江蘇、浙江、福建、江西、山東、河南、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、云南、陜西、甘肅18個省份田園綜合體的組成：農業產業區生產性主要功能部分，為綜合體發展和運行提供產業支撐和發展動力的核心區域

生活居住區城鎮化主要功能部分，農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區域

文化景觀區吸引人流、提升土地價值的關鍵，以田園景觀、農業生產和優質農產品為基礎的主題觀光區域

休閑聚集區滿足客源各種需求的綜合產品體系，使城鄉居民能夠享受休閑體驗樂趣

綜合服務區城鎮化支撐功能，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區域 江蘇·無錫陽山田園東方項目——國內落地實踐的第一個田園綜合體項目2012年，在“中國水蜜桃之鄉”無錫市惠山區陽山鎮的大力支持下,內地第一個田園綜合體項目——無錫田園東方落地實踐。田園東方綜合體分三部分，農業、文旅和居住，以及內在的復合業態。農業商業化田園東方的農業是以現代農業、休閑旅游、田園社區為輔助，把農業進行商業化，定位是企業化服務型的農業平臺。陽山本身有優質的水蜜桃資源，而該項目通過公司化、規范化、科技化的運作，使得形成的產業園能作為當地社會的基礎性產業。自然多樣的文旅產業文旅是以生態自然型和多樣的旅游產品和度假產品的組合，以此作為產業的根本。比如主題樂園、不同的度假產品和度假村、精品酒店、民宿集群和營地等。創新社區居住方式田園社區屬于居住的一部分，服務于原住民和新移民，以及旅居的客群，最終形成新的社區和新的小鎮。社區分兩類，一是結合宅改、土改的政策和試點，用集體建設用地的方式進行開發。另外，利用國有建設用地為基礎的開發，這兩種社區混合進行。

決策點評田園東方項目集現代農業、休閑旅游、田園社區等產業為一體，倡導人與自然和諧共融與可持續發展，通過“三生”(生產、生活、生態)、“三產”(農業、加工業、服務業)的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閑旅游、田園居住等復合功能。上海·金山區“田園綜合體”——一二三產融合發展，涌現一批休閑農業集聚區

在金山區嘴漁村碼頭，漁民一邊在船上收貨，一邊在朋友圈里發出“漁船回來了”的信息，引得老客戶們紛紛來電要貨。市民游客們早已聞“鮮”而至，他們吃完漁家菜，下午在老街上、小湖邊逛逛，到書吧、咖啡館、小酒吧、文化工作室里坐坐，傍晚還可以找一家“海景民宿”住下來，體驗一回漁家生活。

靠海吃海“靠海吃?！?，金山嘴漁村擺攤賣海鮮的漁民如今生意越做越好。金山嘴漁村里最早開出的天橋飯店，如今已是天天排隊吃海鮮的局面。而另一家永樂大酒店，2016年接待人數也超過了15萬人次。

圍繞“漁”字發展文旅到2016年底，金山嘴漁村累計接待游客達320萬人次?，F在，即使到了夜里11時，還能看到咖吧、酒吧的燈火和閑坐其中聊天的年輕人，而一家家民宿里更留住了不少舍不得走的市民游客??圍繞一個“漁”字做足文章，讓金山嘴漁村漸漸成了“不夜小鎮”。

發展漁村特色民宿漁民家的閑置農宅，更成了“香餑餑”。目前，全村已有100多戶村民的農宅租了出去，被用來開民宿、飯店、咖啡店等，租金已比前兩年翻了一番不止。整個漁村的特色民宿出現了12個品牌，客房數達到了120間，每到節假日必須提前預訂才能入住。

決策點評當都市農業發展到一定階段后，如何通過轉型升級，帶動農民增收致富，是金山區研究的重要課題。為此，金山區積極推動一二三產業的融合發展，注重打造一個個田園綜合體，充分發揮都市農業的經濟、生態和服務功能。

安徽·肥西縣“官亭林?！薄Ｗo風貌與提升價值是田園綜合體的一體兩面

肥西縣官亭鎮持續推進城鄉大建設，有序推進老城區綜合改造，推動城鄉聯動發展，著力構建以煙雨水鄉、湖光山色、嶺上風光為特色的美麗鄉村，建成省級中心村38個、美麗鄉村示范帶6條。官亭林海生態區，可以概括為四大板塊：農業、文化旅游、農事體驗和園區社區化管理服務，由公司化主體運營。

保留原生態官亭林海田園綜合體的核心產業是農業。為了改善鄉村旅游硬件和提升服務水平，肥西對地產和基礎設施建設進行了改造甚至重建，但本身仍是鄉村，特別保留了鄉村的原生態，融合循環農業、創意農業、農事體驗等創新形式，真正展現農民生活、農村風情和農業特色。

不把農民丟一邊官亭林海在人的層面，不把農民丟到一邊。在此過程中，肥西利用好農民合作社這一載體，通過土地流轉，對土地經營進行中長期產業規劃，發展現代化、規?；霓r業產業園區，以此作為建設田園綜合體的基礎。而加入合作社的農民，既可以在其中就業，還可以通過股權、租金等方式獲得收益，做到充分參與和受益。讓城市和鄉村實現文明融合農村人向往都市，都市人又想回歸田園，然而城市居民和農民很難互融，盡管都有迫切的互動需要，但是卻沒有很成功的模式可以一攬子解決好這些問題。在官亭林海的周邊，肥西縣正在對農村進行改造，以官亭林海為中心，逐步向外圍拓展。改造的思路是，讓城市和鄉村實現文明融合。

決策點評官亭林海在規劃之初，就按照多功能、多業態運營去設計，涵蓋了生態農業、休閑旅游、田園居住等復合功能，將新型產業與農村發展進行有機結合。

黑龍江·富錦建“稻”夢空間——依托獨特優勢，打造以稻田文化“田園綜合體”

2017年，富錦市依托獨特的地理、生態優勢，打造以稻田文化為主題的“田園綜合體”，被譽為華夏東極旅游的“稻”夢空間。

種出彩色稻田畫在位于富錦長安鎮永勝村的萬畝高標準水稻示范基地，觀光亭的主體架構已建完。這片“大地塊”有4萬畝，核心區有1850畝，景觀區有819畝。在規劃中，景區中心將建一座觀光塔，12座觀光亭，20個觀光平臺，其中玻璃平臺將延展到稻田里，讓游人有站在稻田里的感覺。在觀光塔四周，利用6種不同顏色的水稻苗種出“中國夢”“美麗鄉村”“祖國大糧倉”“海稻船”等4幅巨型彩色稻田畫。此外，還將打造稻田水世界、稻草人王國、黑土泥塘、植物迷宮、熱氣球等景觀。

發展全域旅游富錦利用大地塊周邊附近的森林公園和濕地公園，在附近村屯重點打造了濕地共鄰洪州村、低碳養生工農新村、滿族風情六合村、朝陽民俗文化村、赫哲故里噶爾當村以及農家美食村等6個農家樂，依托“田園綜合體”發展吃、住、行、游、購、娛全域旅游。

以農業生產為基礎富錦萬畝地塊共4萬畝連片水稻，富錦東北水田現代農機合作社今年流轉了其中的1萬畝水稻，合作社農戶種植水稻都是訂單種植，每公斤水稻收購價格較之市面價格高0.54元。合作社有38棟育秧大棚，其中8棟將種植蘑菇、木耳，其他大棚種植瓜果蔬菜供游人采摘。決策點評富錦市以“大地藝術”“空中觀賞”“體驗互動”“科普拓展”“休閑娛樂”為構成板塊，通過各產業的相互滲透和融合，以“田園綜合體”為載體，把休閑農業、養生度假、文化藝術、農耕活動等有機結合起來，發揮乘法效應，展示了田園產業的美好未來。

四川·成都市郫都區紅光鎮多利農莊——打造國際鄉村旅游度假目的地

2013年入駐郫都區紅光鎮的多利農莊，圍繞打造國際鄉村旅游度假目的地，在郫都區紅光鎮、三道堰鎮等6村連片規劃建設多利有機小鎮。預計總投資150億元，總規劃面積約2萬畝，將建設52萬平方米農村新型社區、63萬平方米家庭農莊和打萬畝有機生態農業示范基地。

高端農業綜合體該項目已建成600畝有機生態農業示范區、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心的有機農業發展規模。同時，作為依托于高端有機農業發展的農業綜合體，這里還是成都市為數不多的農業“雙創”園區之一。農業雙創載體平臺農莊內，2000平方米文創空間的農業雙創載體平臺，通過設立都市農業雙創基金、提供涵蓋人才培養、技術創新、投資對接、市場開發等全程雙創孵化服務等支持政策，相繼引入了創客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區合作社和家庭農場等30多家市場主體，28個農業創業項目相繼入駐園區開展農業發展上的創業創新。國際化鄉村度假新體驗作為第一個入駐中國鄉村的全球性度假酒店，法國lux酒店管理集團以運營管理鄉村酒店方式，打造鄉村旅游度假新體驗，帶動休閑農業與鄉村旅游轉型升級。目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設，酒店配套的LUX咖啡吧已對外開放。

決策點評成都多利農莊項目實施中，利用農村集體經營性建設用地“入市改革”試點，并確保了“5個合法”即——項目合法：取得發改項目立項、環評環保備案、招投標備案;用地合法：依法辦理集體土地不動產權證;規劃合法：依法辦理鄉村建設規劃許可證;程序合法：依法辦理鄉村建設施工許可證;物業合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。內蒙古·鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮——新風古韻無定河聚力田園綜合體從2012年開始，烏審旗無定河鎮審時度勢，依托位于“塞外小江南”無定河鎮無定河村的地緣優勢，規劃土地總面積約20000畝。采用企業化運作的模式，以烏審旗無定河農牧業開發有限責任公司為載體，將農牧民現有的零散土地進行整合流轉、集中開發，打造集農事體驗、觀光旅游、休閑養生等功能于一體的農業綜合循環發展經濟平臺，實現企業與農牧民互惠共贏。

發展良好生態的綠色產業實現地區均衡發展，資源有效整合利用，是田園綜合體發展的基礎，無定河鎮制定立體生態循環農業發展規劃，在薩拉烏蘇河兩岸，緊抓綠色農產品有機認證的契機，完成多種農產品的有機食品認證，并且啟動全國有機食品示范鎮申報，發展良好生態的綠色產業，提高農業綜合效益和競爭力。

鄉村旅游實現景區聯動無定河鎮依托“中國最美鄉鎮”的名片，與薩拉烏蘇考古遺址公園、巴圖灣AAAA級旅游景區、1949年秋后烏審旗委辦公舊址、鄂爾多斯地區第一個黨小組舊址等景區形成聯動效應，在感受自然景觀、紅色文化的同時，還能體驗濃郁的鄉土氣息。田園綜合體已成為無定河鎮鄉村休閑游的新亮點。

打造現代休閑養生農業莊園推動全域鄉村旅游發展，實現旅游與農牧業有機融合，農業景觀化、村莊景區化和農莊景點化。借助無定河獨特地形地貌、良好環境資源，利用無定河村窯洞、四合院等各式各樣的民居優勢，打造集休閑垂釣、地方民俗民情、特色農家樂、漁家樂、果蔬采摘等為一體的現代休閑養生農業莊園，發展休閑養生、觀光度假旅游和莊園經濟。

決策點評“可憐無定河邊骨，猶是春閨夢里人”。昔日爭戰之地的烏審旗發揮生態、循環與科技特色，以蒙元田園文化保護傳承為核心，以現代智慧農業、生態循環農業、休閑觀光農業、美麗田園為重點，輔以旅游服務設施、融產業、旅游、社區、人文功能，描繪出了一幅田園農業的壯美畫卷?！酒脚_推薦】2017中國特色小鎮與田園綜合體總裁峰會9月23-25日 在杭州舉辦。20多位一線實戰家、項目操盤手齊聚杭州，從特色小鎮—田園綜合體 政策機遇、國家扶持、創建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創意、規劃設計、產業導入、落地要點、操盤實踐、運營模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項目考察等十幾位個維度分享解析落地路徑。做特色小鎮、田園綜合體一定要來參與！科學合理的定位和規劃指導，成熟的運營經驗，可以讓你項目盡快落地、少走彎路，做項目一定要做好、做足前期準備！盲目瞎干 只會把項目帶向死亡！【峰會時間】 2017年9月23-25日（會議兩天，第三天考察）【峰會地點】 中國-杭州【參會對象】 文旅地產及產業鏈董事長、總經理及核心高管團隊，政府官員等（限400人）【主辦單位】北京壹方城智匯科技有限公司、清大文產（北京）規劃設計研究院 峰會主題板塊第一板塊：田園綜合體與特色小鎮產業政策、產業趨勢、申報審批及規劃解讀（喬潤令：國家發改委小城鎮問題研究專家；李季-清華大學新經濟與新產業研究中心主任；陳安華-中國特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長）第二板塊：田園綜合體與特色小鎮運營模式創新及實踐（張國禎-臺一生態休閑農場董事長；傅林江：藍城集團執行總裁；莊錦華：臺灣百億桐華祭項目操盤手；望橋：袁家村實踐專家）第三版塊：歡迎晚宴+文旅，特色小鎮創新IP資源鏈接會（圓桌對話、項目路演、自由交流、洽談合作）

第四版塊：田園綜合體與特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新（溫鐵軍：著名”三農'問題專家;陳基能：花露花卉休閑農場創始人；郭美淑：卓也小屋休閑度假園區；王龍江：名宿產業發展公司CEO；許曉軍：啟迪控股總裁中國科技小鎮解讀）第五板塊：田園綜合體與特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐（袁英華：國開行信貸局原局長-探討特色小鎮如何獲得開發性金融支持；周寧東-中國政企合作投資基金股份有限公司投資部總經理；李真圣：光大資本投資有限公司 執行總裁－ppp模式助力特色小鎮發展）第六板塊：田園綜合體與特色小鎮創新IP路演及創新運營體系案例解讀（田媽媽親子農業）貴賓席及會員企業專享： 第一板塊：特色小鎮文創工作坊—特色小鎮申報審批輔導（陳安華-中國特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長）第二板塊：文旅特色小鎮項目問診及需求對接（李季-清大文產規劃設計研究院院長）

第三板塊：特色小鎮文創工作坊—如何找到特色小鎮魂（莊錦華-臺灣百億桐花祭操盤手、汗馬研習社創新導師 首席文創顧問、臺灣前行政院客家委員會副主任委員（副部長級））第四板塊：田園綜合體與特色小鎮標桿項目考察（1、無錫拈花灣；

2、無錫田園東方

3、烏村）

第二篇：田園綜合體項目情況

坡頭鎮田園綜合體項目基本情況

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。2017年2月5日，“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件，農業部、財政部分別出臺政策措施，在山東、河南等18個省份推行田園綜合體試點示范工作。

坡頭鎮位于濟源市南部，是小浪底水利樞紐工程、西霞院反調節水庫工程項目所在地，處于洛陽、濟源交接地帶，是鄭汴洛、豫晉陜黃河文化旅游帶的核心節點。鎮區位于全鎮東部黃河河谷，北接丘陵山地，南臨碧波萬頃的西霞湖，是黃河中下游為數不多的濱河城鎮，整個城鎮呈現“一城山色半城湖”的水城風情。建成區面積2平方公里，擁有完善的供水、排水、燃氣、電力、通訊管網等基礎設施，二廣、連霍、濟陽、濟運高速分列四周，交通便捷。

全鎮總面積137平方公里,人口2.6萬人。作為市委市政府確定的“濟源市城市副中心”、小浪底北岸新區省級旅游產業集聚區核心區域，是濟源市“十三五”規劃和“全域旅游”規劃的重點區域。圍繞“全域旅游”、建設“文化旅游名鎮、生態宜居新鎮”目標，坡頭鎮規劃了“一軸一帶三河三區 ”農文旅產業發展格局，即:濟坡路兩側現代休閑農業發展軸，小浪底專用線黃河北岸黃金旅游帶，橫貫東西；天女河生態文化游、大溝河觀光農業游、大柴河文化濕地游，中心旅游綜合服務區、小浪底風景名勝區、連地旅游度假區，構建大旅游大開發格局。

坡頭鎮田園綜合體項目選址在:濟坡路兩側現代休閑農業發展軸北端，涵蓋狄溝、郝山、栗樹溝三村。該區域距離濟源市區8公里，是有名的蔬菜制種基地，山水溝壑，條件優越，是建設踏青賞花、休閑采摘、靜心垂釣、水上娛樂、文化娛樂、農家餐飲、鄉村農活體驗等田園綜合體項目的良好區域。

狄溝村位于坡頭鎮最北端，小浪底專用線從北向南進入坡頭鎮的第一村，全村面積4平方公里，共有6個居民組，125戶535人，耕地800余畝。

郝山村位于狄溝村西側，全村面積3.8平方公里，共有4個居民組。正在施工建設的“郝山印象” 現代觀光農業項目，計劃投資3億元，對寺河水庫及周邊區域進行整體開發，建設內容涵蓋仿古街風景區、花海區、愛國主義教育景區、歷史人文風景區、郝山莊風景區、玉帶湖風景區、梯田風景區、生態農業風景區等8大風景名勝景區，著力打造自然風光與休閑旅游相融合的綜合性休閑度假區。截止目前，完成道路綠化硬化8公里，栽植苗木2.3萬余株，發展制種產業300余畝，觀賞及油用牡丹200畝，護坡護岸及停車場建設完成，芍藥牡丹園、全面健身步道建成投用，并成功舉辦“濟源市全民健身郝山健步走”等大型休閑娛樂活動，民俗村改造與窯洞賓館建設正在推進。

栗樹溝位于坡頭鎮北部淺山區，全村面積約7平方公里，共有10個居民組，180戶688人，全村蔬菜制種600余畝。栗樹溝仰韶文化遺址是河南省文物保護單位。投資2.6億元實施的大型農文旅項目栗香農莊項目，立足“仰韶文化”挖掘與白狄古城開發，圍繞生態農業、特色養殖、有機采摘、水上旅游四大主題，主要發展孔雀觀賞、戶外拓展、水上游樂、果蔬采摘、特色餐飲和仰韶文化體驗等，旨在建設人文底蘊與現代氣息并重的復合型產業園。目前已建成有河南省規模最大的孔雀園，有孔雀3000多只，火雞與珍珠雞各上百只；有全省落差最大的滑草滑道4條滑道；水上娛樂區有游船10條；卡丁車賽場有賽車10余輛；休閑觀光園、垂釣水庫、戶外拓展基地、果蔬采摘園、特色餐飲、真人CS基地、兒童游樂場、窯洞賓館、民俗村改造等項目正在建設。

可享受的政策：

1、田園綜合體經今年中央一號文件首次提出后，農業部辦公廳印發《關于推動落實休閑農業和鄉村旅游發展政策的通知》指出，要按照“3+1+X”的品牌培育體系，在面上繼續創建全國休閑農業和鄉村旅游示范縣（市、區），在點上繼續推介中國美麗休閑鄉村，在線上重點開展休閑農業和鄉村旅游精品景點線路推介。要繼續加大中國重要農業文化遺產的發掘保護傳承工作，指導各地積極探索農業嘉年華、休閑農業特色村鎮、田園綜合體等品牌創建。

2、為支持田園綜合體的發展，財政部印發了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》（財辦〔2017〕29號）。財政部、農業部、農發行聯合下發了《田園綜合體項目建設政策性金融支持通知》。

3、坡頭鎮是國家重點鎮和濟源市“一區一軸二核二帶”戰略發展規劃的重點區域，也是河南省旅游局首個批復的旅游度假區--小浪底北岸新區的核心區域，在項目融資、基礎設施申報等具有優勢，坡頭鎮將優先為田園綜合體項目進行設施配套

4、濟源市正在開展“全域旅游”城市創建，制定出來了一系列鼓勵鄉村旅游發展的政策措施，田園綜合體項目必將成為獎勵扶持的重點項目。

第三篇：田園綜合體用地政策匯總

關于田園綜合體用地政策匯總

隨著經濟新常態，國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措，實行建設用地總量和強度的“雙控”，嚴格節約集約用地管理。先后出臺了《基本農田保護條例》、《農村土地承包法》等，對土地開發的用途管制有非常明確的規定。特別是《國土資源部農業部關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號）的發布，更是將該要求進一步明確，使得發展休閑農業在新增用地指標上面臨著較多的條規限制。

集體建設用地是田園綜合體的重要承載形式。集體建設用地，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。在國有建設用地一級市場中，政府既是管理者，又是組織實施者，并代表全民享有土地收益權。而在集體建設用地一級市場中，政府僅僅是管理服務機構，享有土地所有權的農民集體才是組織實施者并享有土地收益。

一、土地流轉：如何取得土地？

一種從政府拿地。從政府拿地的有這么幾種：一是建設用地，要招牌掛的，拿過來以后搞房地產開發，70年的產權；二是產業用地，包括工業、旅游，也包括很多的新業態；三是公共設施用地，分兩類：一類是基礎設施，修路。另外一類是建醫院、學校。另一種是從農民手里拿地。集體建設用地、耕地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么？一是資源性的資產，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等；二是經營性資產，就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地；三是非經營性資產，就是現在在農村里面的比如說學校、醫院、村委會等等，他們所占的地和住房設施是非經營性的。

二、新政策

對于特色小鎮、田園綜合體特別有效的三大類政策：一是農村3P的模式，以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區；第二個是農村土地改革的七個政策，包括試點的內容；第三類政策是有關扶貧的政策，國家提出把一二三體制政策拿出來，一定要有支持和優惠的政策?，F在政策在突破的過程中，農村的土地三權分制改革，就是現有的耕地分成三部分，一部分叫所有權，一部分叫承包權，另外一部分叫經營權，這個分攤的價值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后，將為城市資本下鄉，搞特色小鎮、田園綜合體提供一個堅實的法律基礎。

改革的方向：資源性資產，確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經營權，不是所有權，所有權依然是集體的。

（一）關于耕地

獲得農村耕地的時候，建議只拿經營權就可以了。還有在拿到農地的時候有一些政策的限制，一個叫基本的農田，一個叫一般的農田。建議按比例拿一些，但是基本農田現在國家的政策限制是非常的嚴格，包括空間都不能挪動，每一個省的國土廳都有一個資料，清清楚楚標明是不能動的?？蓜拥氖悄膬耗?？你要有一些基本的農田，基本農田有一些補貼，一般的農田可以搞位移，或者說小設施都可以。

再一個要關注的是，如果搞田園綜合體、特色小鎮肯定不是只種地，而是要三產融合，要建一些設施，過去在農田搞一些設施，有開生態餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的?，F在這些行為是被禁止的，有嚴格的限制。但是在一般農田中建一些三產設施是國家鼓勵的，前提是三產設施要按照建設用地管理交付?，F在對耕地管控的程度非常嚴格，最好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規的基礎上在一般農田上搞一些設施。

（二）關于宅基地

中國的宅基地在全世界政策是最復雜的，我們國家的宅基地房子是個人的，土地是集體的，一戶一宅是國家的規定。宅基地無償分配，你是村子里面的成員，村里就應該無償給你分塊地。宅基地的房子和土地是分離的，農民把宅基地賣給別人之后，不能再給第二套?，F在的改革有一個待突破的宅基地的轉讓，宅基地可以轉讓，但是不能突破集體經濟組織成員的模式。

宅基地建設特色小鎮和田園綜合體最成功的是浙江的桐廬，這是我們國家土地制度改革特別重要的試點，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么樣通過宅基地的改革引進城市資本的。一是確權，我們國家農地確權基本上完成的，但是宅基地的基本確權沒有完成。二是確權之后，農民把不用的廢棄的宅基地交還給集體，因為土地是集體的。三是集體采用這樣的方式，就可以合理合法的引進城市資本了。

（三）關于四荒地

四荒地風險最大，但是收益也很大。明年中期的時候，有關四荒地更開放的政策將會出臺。特別希望突破的有兩點，第一個是四荒地將來證券化，第二個是可上市。這兩個問題解決了，你就有退出機制了。投資最重要的要有退出機制。四荒地屬于誰？集體所有。拿下四荒地有兩個最大的好處，一個是要和集體簽合同。二是四荒地是沒人管的地，沒有那么多的限制，你可以發揮很大的空間，可以當建設用地使用。

（四）關于集體建設用地、空心村

中國現在農村的空心村少說十分之二三，多說五分之一二，利用空心村建設特色小鎮和田園綜合體成本低，做產業、特色小鎮?？招拇灏l展特色小鎮、田園綜合體的優勢：土地是現成的，是熟地，用不著開發，都是齊全的，土地性質非常的清晰。我們國家的支持都是村村通，都是以村為基礎的。

第四篇：花果山田園綜合體項目匯報材料

花果山田園綜合體項目匯報材料

花果山田園綜合體項目是由棗莊市宏宇文化旅游開發有限公司建設，項目位于山亭區山城辦事處駁山頭村，以駁山頭村花果山為中心，核心地區300畝，輻射10716畝，花果山田園綜合體建設的主體思想是集綠色農業、休閑旅游、田園保護為一體的模式，公司本著“三產融合”，“有機綠色”的農業發展思路推進田園綜合體有機健康發展。田園綜合體農業板塊主要是雜糧種植，目前公司和農科院作物研究所合作，引進鷹嘴豆、羽扇豆等200多個雜糧品種，最終形成集種植、實驗一體的雜糧特色種植小鎮，休閑旅游項目包括特色民宿、花田喜事園、O2O農谷驛站、農鄉牧場等，田園保護主要是在原來的基本農田的基礎上提高產能、實現綠色有機種植，提高畝產效益，采取公司+合作社的模式，增加當地老百姓收入。

為了推進三產融合，目前公司已和山東百家興農業科技股份有限公司、棗莊嶧家人商業管理服務有限公司簽訂了戰略合作協議。山東百家興農業科技股份有限公司主要從事農產品深加工，食品生產，雜糧分裝，總資產2500萬元，年銷售額4000多萬元，產品遠銷上海、杭州、鄭州、廣州等十幾個地市，深受廣大消費者好評。棗莊嶧家人商業管理服務有限公司主要從事連鎖便利店經營，目前已在滕州開業直營店17家，棗莊地區加盟店50家，計劃在2018年底在山東地區發展200家直營店，1000家加盟店，門店主要經營日用品、果、蔬、肉、蛋、糧、休閑食品等，深受社區居民好評。

公司早在2014年左右，立足循環經濟，生態農業發展大戰略，在盧山建設大型肉雞規模養殖場，存欄規模25萬只，年出欄150萬只，所有的肉雞排泄物經過處理后作為有機肥料直接進入到田園。公司在肉雞及蛋雞的飼養上打破傳統的飼養模式，采取科學養殖，延長養殖時間，通過飼料配比改變雞的生物負極，生產功能雞蛋，并成功的實驗了“中藥雞”，“胡蘿卜素雞”的養殖，準備量產。

實踐是檢驗真理的標準，公司在農業的發展中不斷地實踐探索，逐步摸索農業發展的新模式，逐步取得了農業發展的經驗，創建一個新的農業未來，實現三產融合，生態農業、立體農業、種養一體的農業新模式。

第五篇：特色小鎮與田園綜合體

田園綜合體整理報告

2017年12月29日

背景介紹

在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。

2017年2月5日，中共中央、國務院公開發布《關于深入推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能的若干意見》。其中提到：?支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的 ‘田園綜合體’，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。?這是中央文件首次提出?田園綜合體?這個概念。

2017年6月5日，財政部又印發了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點，并且，中央財政會從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持試點工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的將來，?農業園區?的田園綜合體模式將大放異彩。

近年來，黨中央、國務院高度重視農業供給側結構性改革，支持農村產業融合發展。連續3年的中央一號文件都對此作出明確要求。為農村產業融合發展提供量身定做的用地保障政策，早已提上議事日程。2017年12月21日，國土資源部召開媒體座談會，對《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》的有關情況進行了介紹。?田園綜合體?被寫入了中央1號文件，其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的?開發?方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮！

一、田園綜合體的定義

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。

2017年中央一號文件首次提出，支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。相信在不久的將來，?農業園區?的田園綜合體模式將大放異彩。

其次，田園綜合體的提出是基于一種商業模式方法論。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的?開發?方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。

二、田園綜合體的組成

（一）景觀吸引：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在 依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。

（二）休閑聚集：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系 可以包括農家田園風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。

（三）農業生產：生產性主要功能部分

讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。

（四）居住發展：城鎮化主要功能部分

居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。

（五）社區配套：城鎮化支撐功能

服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。

三、田園綜合體的幾種模式

（一）模式一：江蘇——無錫陽山田園東方項目

1、農業商業化

2、文旅產業多樣化

3、居住方式創新化

（二）模式二：上?！鹕絽^?田園綜合體?

1、靠海吃海

2、圍繞?漁?字發展文旅

3、發展漁村特色民宿

（三）模式三：安徽——肥西縣?官亭林海?

1、保留原生態

2、農民享受權益

3、城市和鄉村實現文明融合

（四）模式四：黑龍江——富錦市?稻?夢空間

1、種出彩色稻田畫

2、發展全域旅游

3、以農業生產為基礎

（五）模式五：四川——成都市郫都區紅光鎮多利農莊

1、高端農業綜合體

2、農業雙創載體平臺

3、國際化鄉村度假新體驗

（六）模式六：內蒙古——鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮

1、發展良好生態的綠色產業

2、鄉村旅游實現景區聯動

3、打造現代休閑養生農莊

總結：田園綜合體的關鍵是整合能力。經營者不僅僅要把握引爆點和經營模式，而是把田園綜合體當成一個平臺，把農業、工業、服務業銜接起來，推動多元化發展。

四、打造田園綜合體的焦點

（一）讓建筑重拾魅力

1、老建筑的修繕與新建筑的創新

2、傳承保護型

3、創新新建型

4、挖掘改造型

（二）讓農田成為景觀

（三）讓當地鄉村文化聚集IP效應

（三）挖掘當地最有特色的文化，將其打造成IP，成為引爆點。

（四）讓農事成為娛樂體驗

（五）讓創意農業吸金

（六）讓田園生活成為時尚

（七）讓田園體驗凸顯意境

（八）讓景觀細節加分 6大支撐體系

圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位，重點抓好生產體系、產業體系、經營體系、生態體系、服務體系、運行體系等。

6大重點建設內容

①夯實基礎，完善生產體系發展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標準農田建設，加強田園綜合體區域內?田園+農村?基礎設施建設，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配套設施條件。

②突出突出特色，打造涉農產業體系發展平臺

立足資源稟賦、區位環境、歷史文化、產業集聚等比較優勢，圍繞田園資源和農業特色，做大做強傳統特色優勢主導產業，推動土地規模化發展，大力打造農業產業集群；穩步發展創意農業，利用?旅游+?、?生態+?等模式，開發農業多功能性，推進農業產業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合；強化品牌和原地產地理標志管理，推進農村電商、物流服務業發展，培育形成1-2個區域農業知名品牌，構建支撐田園綜合體發展的產業體系。

③創業創新，培育農業經營體系發展新動能

積極壯大新型農業經營主體實力，完善農業社會化服務體系，通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等促進方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系，增加農業效益。同時，強化服務和利益聯結，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道，帶動區域內農民可支配收入持續穩定增長。

④綠色發展，構建鄉村生態體系屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優化田園觀景資源配置，深度挖掘農業生態價值，統籌農業景觀功能和體驗功能，凸顯宜居宜業新特色。積極發展循環農業，充分利用農業生態環保生產新技術，促進農業資源的節約化、農業生產殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實施農業節水工程，加強農業環境綜合整治，促進農業可持續發展。

⑤完善功能，補齊公共服務體系建設短板

要完善區域內的生產性服務體系，通過發展適應市場需求的產業和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現代生產要素，推動城鄉產業鏈雙向延伸對接，推動農村新產業、新業態蓬勃發展。完善綜合體社區公共服務設施功能，為社區居民提供便捷高效服務。

⑥形成合力，健全優化運行體系建設

妥善處理好政府、企業和農民三者關系,確定合理的建設運營管理模式，形成健康發展的合力。政府重點負責政策引導和規劃引領，營造有利于田園綜合體發展的外部環境；企業、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發揮在產業發展和實體運營中的作用；農民通過合作化、組織化等方式，實現在田園綜合體發展中的收益分配、就近就業。

五、田園綜合體的融資方式

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮的開發過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經營權，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權實現收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產業基金及母基金模式

田園綜合體在導入產業時，往往需要產業基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分三種類型。

一是政府主導，一般由政府(通常是財政部門)發起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產業基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構與其他出資人作為優先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構審核，還要經過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。

二是金融機構主導，由金融機構聯合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮。一般由金融機構做LP，做優先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會企業主導的PPP產業基金。由企業作為重要發起人，多數是大型實業類企業主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業承擔都在企業身上，但是企業投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業特許經營權，企業的運營靈活性大。

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式 利用已有資產進行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現金流穩定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批?綠色通道?，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發改委通過國開行，農發行，向郵儲銀行定向發行的長期債券，田園綜合體特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優秀的田園綜合體特色小鎮的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發行信托計劃，募集信托資金，然后統一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發行債券模式

田園綜合體項目公司在滿足發行條件的前提下，可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據，可以在銀行間交易市場發行永(可)續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債，還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式： 1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮建設期的資金壓力;2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題;3.售后回租，即購買?有可預見的穩定收益的設施資產?并回租，這樣可以盤活存量資產，改善企業財務狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮這個領域提供優質的金融服務。(七)田園綜合體資本證券化(ABS)資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券(ABS)的業務活動。田園綜合體特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業建設等，基于我國現行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，但在?基礎資產?權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創新工具，對田園綜合體特色小鎮融資模式也是一個有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體，根據供應鏈中企業的交易關系和行業特點制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下游企業融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業及配套企業的競爭力。在田園綜合體特色小鎮融資中，可以運用供應鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業擔保、票據融資、保理業務等。實際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據小鎮建設不同階段和產業發展不同階段，結合其他融資模式組合使用。

五、田園綜合體的盈利點

餐飲盈利 住宿盈利 加工盈利 康養休閑盈利 游樂盈利 體驗盈利 產業盈利 服務盈利 手工制作盈利 集體活動盈利 藝術類盈利 地產盈利 技術盈利 表演盈利 教育盈利 管理盈利 廣告盈利 其他盈利

六、田園綜合體的試點工作

開展田園綜合體試點是一項全新的工作，一定要按照穩中求進的工作總基調，試點先行，慎重穩妥地推進，各地不要盲目擴大范圍。要細化工作任務，落實工作責任，確保試點工作開好頭起好步。

當前，各地開展試點工作的意愿和積極性高，但在推進過程中，需要特別注意適應農村發展階段性需要，遵循農村發展規律和市場經濟規律。不能超越地方現有發展條件和違背農民意愿。

開展田園綜合體試點，要堅持以農為本，以保護耕地為前提，提升農業綜合生產能力。要保持農村田園風光，保護好青山綠水，實現生態可持續；要確保農民參與和受益，帶動農民持續穩定增收，讓農民充分分享發展成果，更有獲得感。讓人們從中感到農業是充滿希望的現代產業，農民是令人羨慕的體面職業，農村是宜居宜業的美好家園。

開展田園綜合體試點，要慎重選擇試點地區。按照?政府引導、市場主體?的原則，選擇農民合作組織健全、發展潛力較大的地區開展試點。對于?以農為本?不突出，項目布局和業態發展上未能與農業有機融合，或者以非農業產業為主導產業的地方，一律不得列入試點范圍。

需要指出的是，開展田園綜合體試點，要以市場投入為主體，積極創新財政支持方式，鼓勵社會資本規范、有序、適度參與建設田園綜合體。要嚴控地方政府債務和村級組織債務風險，不能新增債務負擔。財政部將會同中央有關單位和部門，對各地開展田園綜合體試點情況進行跟蹤調研和督查，發現問題及時糾正和完善相關政策措施，確保試點不走樣不跑偏。

七、田園綜合體的發展前景

2017年的中央一號文件明確指出：?支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。?這也是中央一號文件第一次提出?田園綜合體?這個概念。

中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業新業態的發展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。

從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，?農業+園區?無疑將大有可為。

業內人士認為，與現在市面上主流的產業園區不同，?農業+園區?會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。