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第一篇：試論對宅基地使用權流轉之處理

試論對宅基地使用權流轉之處理

因為土地資源的有限性，農村房屋以及宅基地的私自流轉也日漸活躍，交易活躍的同時也會出現風險而導致糾紛。為正確地處理這些糾紛，本文著重將要探討的是與宅基地使用權流轉相關的一些法律問題。首先從宅基地使用權之概念和特征入手。

一、宅基地使用權之概念和特征

宅基地使用權作為一種用益物權，是指由自然人在依法取得的國家或者集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利。根據《物權法》第一百五十二條的規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。因此宅基地的所有權應屬于農村集體經濟組織所有，而宅基地使用權人享有的是占有、使用宅基地的權利。

宅基地使用權作為土地使用權形式的一種，但確有其不同于其他土地使用權的法律特征：

（一）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員，且實行“一戶一宅”的制度

雖則法律并未明確規定宅基地使用權是否可以向城鎮居民出售，但是我國相關的政策規定是明確禁止城鎮居民在農村購置宅基地，即作為城鎮居民是無法取得宅基地使用權的，因此為了保護集體財產不流失，宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。而且根據“一戶一宅”制，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但在農村實踐中，因分家、繼承等原因可能會導致“一戶多宅“現象的出現。

（二）宅基地使用權的取得必須依照法律規定的行政審批程序進行

根據土地管理法的相關規定，農村村民建住宅，應符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。即任何人均不得在未經審批的情況下擅自占用集體土地建房使用，而且宅基地使用權的批準必須經由縣級人民政府。

（三）宅基地使用權在一定條件下可以流轉

物權法規定宅基地使用權的轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定，即意味著在符合法律規定的情形下，宅基地使用權是可以轉讓。但從城鎮居民不能購買農村房屋的政策精神看，宅基地使用權即便在一定條件下可轉讓也是絕對不允許向城鎮居民轉讓的。從目前農村實踐來看，集體經濟組織成員之間轉讓宅基地使用權卻是屢見不鮮，且存在已久，若直接禁止，則不利于農村經濟發展的穩定。國務院《關于加強農村宅基地管理的意見》中提到，對“一戶多宅”，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。由此可知，對“一戶多宅“并非采取直接取締的態度。

雖則宅基地使用權是一項獨立的物權，但是它與其地上建筑物的所有權緊密聯系。農村房屋，除了是通過審批取得宅基地使用權，在該宅基地上用建造行為原始取得房屋的所有權之外，還可能是因出賣、贈與、繼承等方式繼受取得房屋的所有權。而在繼受取得房屋所有權的情況下，房屋所有權受讓者中可能存在并未作為一戶的成員參與宅基地的原始審批的情況。下文將對宅基地使用權與房屋所有權之關系進行探討，逐步明確在繼受取得房屋所有權的前提下，宅基地使用權是否隨之轉移的問題。

二、宅基地使用權與房屋所有權之關系

由于并非原始取得農村房屋的所有權，因此大部分因法律原因而繼受取得房屋所有權的人或已在本村或者他村申請新宅基地建造房屋；或已遷出為城鎮居民，已常住在城鎮；或未在本村申請過宅基地造房但已有其余非農村住宅性質的住房。在上述三種情形中，除未申請宅基地造房這種情形之外，其余兩種情形下若使得房屋所有權人擁有宅基地使用權則似乎有違“一戶一宅”制和宅基地使用權只能由農村集體經濟組織成員享有的原則。但即便在宅基地上建造的農村房屋也是個人所有的合法財產，土地管理法中規定農村村民出賣、出租住房，再申請宅基地，不予批準，從中可以看出除了城鎮居民明確不得買受農村住宅外，法律并沒有禁止農村住宅因繼承、贈與或者農村居民間協議等形式而轉移所有權的規定。

因此在農村住宅所有權因農村居民間協議或繼承、贈與等形式流轉時，將因為宅基地使用權主體有農村集體經濟組織限制、房屋所有權卻無此限制而在主體上發生沖突，或因違背“一戶一宅“制而發生沖突。但若在此時將房地分離，則房屋所有權與宅基地使用權都會因無法發揮其實際權利的內涵而形同虛設，這也直接決定了要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。假若“房隨地走”，則不利于公民合法財產的保護；而假若“地隨房走”，則會影響村集體經濟組織對宅基地的所有權行使產生妨礙。究竟該如何處理，筆者有以下見解：

1.若受讓房屋所有權者系在本集體經濟組織內成員，且無申請過宅基地的，那么在房屋所有權已經轉移時，宅基地使用權也應該一并轉移，即“地隨房走”。此種情形并無違反“一戶一宅”制度，也無違背宅基地使用權的主體僅限于農村集體經濟組織成員原則。

2.若受讓房屋所有權者系本集體經濟組織內成員，但已申請過宅基地的。該情況下，若“地隨房走”，則意味著受讓者成了“一戶多宅”。筆者認為土地管理法中“一戶一宅”的規定應為管理性的強制性規定，而并非直接導致轉讓無效的效力性強制性規定，因此雖“一戶多宅”是應該規制的現象，但因內部流轉并未直接侵害集體經濟組織利益，故該現象應鼓勵農戶騰退多余宅基地，而非直接認定其對宅基地無使用權。因此在房屋所有權轉移時，宅基地使用權應視為一并轉移。

3.若受讓房屋所有權者系其他集體經濟組織成員，若宅基地使用權按“地隨房走”處理，則違反了宅基地使用權僅限本農村集體經濟組織成員享有的原則，且與宅基地無償劃撥的福利性又相悖，損害了本集體經濟組織的切實利益。但因法律并無禁止該類型所有權轉讓的規定，故認定其轉讓無效太過武斷。但若肯定受讓者享有該房屋的所有權，則意味著不能排斥其對宅基地的使用。但筆者認為受讓者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用權，而是基于其所有權而肯定其事實上對宅基地進行使用的狀態。

4.若受讓房屋所有權者系城鎮居民，因相關國家規定已明確城鎮居民不得購置農村住宅，故筆者認為城鎮居民通過購買、以租代買、以贈代賣等形式試圖取得房屋所有權的均不能成為農村住宅的所有權人。所以這里城鎮居民作為房屋所有權受讓人指的主要是除買受行為之外的分家、繼承等基于身份關系而取得房屋所有權的情形。因這種受讓形式往往帶有強烈的身份性質，此時若對其進行限制，不僅不利于公民對個人財產的合法處分，也與農村的普遍習俗不符。因此筆者認為城鎮居民在此種情形下應該享有對農村住宅的所有權，而且其基于所有權可以繼續對宅基地進行占有，但此處對宅基地的占有絕不等同于宅基地使用權。

在上文第三、四兩種情形下，宅基地使用權并未隨房屋所有權而轉移，之所以得出這個結論，除上文中提及的原因之外，筆者認為從宅基地使用權作為用益物權的角度出發，用益物權是從所有權權能中分離出來的單獨存在于他人所有物之上的權利，其存在不須具備前提條件，而在這兩種情形下，對宅基地的占有是以房屋所有權成立為前提條件的，不符合宅基地使用權作為用益物權的特征。因此只能在房屋存續期間，基于所有權承認其對宅基地的合法占有。那么，對宅基地占有的狀態既然不是宅基地使用權又應如何定性呢？筆者傾向于將該種事實狀態歸于占有制度。

三、占有制度在宅基地流轉中的適用

首先，必須明確一下占有的概念。占有是指人對物有事實上的管領力。占有并非一項權利，而是指一種事實，因為占有制度的出現填補了所有權制度與他物權制度調整范圍外的空白，它注重對事實的保護，特別可以對一些缺乏本權的占有進行調整，因此理論上也將其稱為類物權制度。占有的構成有三個要件：一是占有須以物為客體；二是占有必須對物形成事實上的管理和控制；三是占有具有某種可為他人識別的外觀。

筆者之所以將城鎮居民、其他農村集體經濟組織成員因房屋所有權而占有宅基地的事實歸于占有制度，主要是認為該種對宅基地的占有符合了占有的三個要件：此占有是以宅基地為客體，并因房屋的繼續存在使得對房屋依附之宅基地事實上的控制，且該占有事實上是一種房必然依附于土地的可識別的自然外觀。

以上兩個類型的自然人因為宅基地使用權主體的限制均不可能是宅基地使用權人，但是享有農村住宅的所有權后必然導致對宅基地的現實占有，但這種對宅基地的占有在內涵上明顯小于宅基地使用權的占有、使用、收益的權能內涵。雖則在占有制度中占有并非一項權利，即對宅基地的占有并未作為物權的一種進行保護，但是占有作為一種類物權，占有人還是可以享有以維護占有為目的的各種物上請求權，例如對侵害其合法占有的行為享有排除妨害的請求權。而且由于該兩個類型的自然人對房屋所有權的享有，基于宅基地與其地上建筑不可分離保護的事實，在現實中，要在房屋繼續存在期間對所有權進行保護，就必須應該對其占有宅基地的事實狀態進行保護，否則房屋將成為“空中樓閣“，無任何現實意義。

但是，他們之所以可以取得占有僅僅是因為房地不能分離這一自然屬性，純屬事實行為，而非法律行為。因此該種占有是原始取得的占有，而這種原始取得的占有將是脆弱地依附于房屋的保有而存在著的。

正是因為該對宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上這一事實，而非依據原房屋所有權人對宅基地的使用權而產生的，因此這種占有并非永久性的，對宅基地的占有與房屋的存在與否緊密聯系。一旦房屋全部損毀滅失，不僅意味著房屋所有權因損毀這一自然原因而消失，同樣，因為沒有房屋占據在土地之上，對宅基地也在事實上喪失了管理和控制，即對宅基地的占有發生了消滅。而此占有的喪失，即發生了宅基地所有權人收回完整的宅基地使用權的后果。

四、總結

筆者認為用以上方法去處理宅基地使用權，不僅使得農村村民的個人財產利益最有效的發揮，也是維護了農村集體經濟組織的利益，使之不受損害。

第二篇：淺談宅基地使用權流轉問題

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淺談宅基地使用權流轉問題

摘要：近年來，我國農村宅基地使用權流轉活動空前活躍，由此引發了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應當正視農村宅基地使用權流轉的現實，深入研究、積極探索農村宅基地使用權流轉制度的創新。

關鍵詞：宅基地使用權，用益物權

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進程的加快，農村村民住宅的流轉活動也空前活躍。然而，現行的土地管理法律法規政策事實上已無法有效管理一些地方農村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農村建房普遍缺乏必要的監督和指導，許多城市特別是在一些發達地區，農村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴重超標和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅動，出現了集體和農民利用宅基地進行“以地生財”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應當正視農村宅基地使用權流轉的現實，深入研究，積極探索農村宅基地使用權流轉制度的創新。

一、現行法律法規和政策對農村宅基地的相關規定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！独^承法》也有規定，繼承人對房屋等遺產有繼承權。但是對房屋以下宅基地使用權的繼承以及使用年限，現行法律法規均無規定和正式說明。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）中明確規定，在符合規劃的前提下，農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉，但限制集體建設用地流轉的用途，不得流轉作商業性房地產開發。隨后，國土資源部根據該決定精神出臺的《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知（國土資發[2004]234號）再次強調要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。這一具體規定，強調對農村宅基地使用權流轉的進一步限制，即禁止農村宅基地使用權向城鎮居民流轉。

而在2007年出臺的《物權法》，在宅基地使用權的取得、行使和轉讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關規定，但是體現了農民對宅基地房屋的用益物權，為宅基地制度的改革預留了空間。

二、農村宅基地使用權流轉的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權流轉是現代物權發展的必然體現。

現代物權法由過去單純的強調歸屬轉向對利用價值的追求。只有允許宅基地使用權流轉，才能將資源流向有效的利用主體，實現資源的最優配置。農民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價格的固定占有、使用關系。如果房屋所有者的社會經濟狀況發生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉化為經濟收益。而在市場經濟條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經濟規律的。農民移居后，空置的房屋不能轉讓、出租，現成的財產變不成錢，對經濟狀況本就不寬裕的農民來說，是很痛心的。沒有移居的農民發展農業生產、從事一些經營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農村經濟的發展。物不能盡其用，不符合市場經濟發展的要求。因此，要實現對宅基地使用權的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉是實現價值的有效途徑。

（二）宅基地使用權流轉是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀九十年代，由于農村經濟發展產生的大量農村剩余勞動力紛紛由西部地區流向東部地區，由農村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產居住，而戶口依舊在農村，同樣出現了空置的宅基地。因此在這些地區大量出現“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進，農村空閑宅基地將變為潛在的市場供給。據我國城市化進程的分析資料估計：今后20年全國每年有1200多萬農村人口要轉移到城鎮地區。而以目前我國農村居民點人均用地153m2計算，每年將均有18.36萬 hm2的農村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權流轉有利于促進農村市場的發展

城市居民到農村從事生產、經營，或退休返鄉生活等，既可以為農村帶來急需的資金、技術，還可以引入先進的知識、觀念，對改變農村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農村已把吸引城鎮居民到農村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮居民購買宅基地，則不僅促進宅基地的流轉，也會促進農村市場的發展。

三、宅基地使用權流轉現狀分析

（一）目前宅基地使用權自主流轉的方式、途徑

1、出租。隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的大力推進，農村耕地逐步減少，加之農地的收益甚微，許多農民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經營服務場所。這樣，農民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權。目前，除一些經濟尚不發達的偏遠地區外，此類流轉形式幾乎遍及城鄉結合部、都市村莊、縣城和中心集鎮等經濟活動較為活躍的地區。如西安市南郊高校聚集

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區，租金已成為農民現金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉方式。

2、買賣。近年來，進城務工經商人員在取得一定的經濟收入后在城市購買商品房而將原農村住宅連同宅基地出售給他人居??；農民“農轉非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進行買賣。即讓渡宅基地使用權和房屋所有權。根據“房地一致”的原則，由于房屋所有權的轉讓，宅基地使用權也因此而轉移。此外，在城市新區建設熱浪的沖擊下，一些有遠見的農民或經營者在城市近郊可能發展為新區的地段買下部分宅基地，而在新區建成后將其高價出售也成為宅基地使用權買賣的一種新走勢。

若允許農村宅基地和住房流轉，對于留在本地務農的農民，通過出租多余住房，可獲得相對穩定的收入；對于異地承包、規模經營的農民，可通過購買或租賃當地農房，降低生產成本。對于進城務工的農民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農民進城的資本，也使這種轉移更為徹底，加速城市化進程；另一方面，在城郊結合部租賃廉價的農民房屋，打工的農民可以降低城市務工生活成本。

（二）流轉現狀引發的實際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實行嚴格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現象嚴重，政府無法宏觀調控，導致宅基地的管理嚴重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農民利益。

2、長時間私自轉讓宅基地使用權存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉讓，購買農民宅基地的居民與出讓宅基地使用權的農民之間往往僅憑一紙轉讓協議就決定了宅基地的轉讓，而相關部門卻無法對其進行有效的制止，只能聽之任之。其結果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農民對宅基地使用權的原始取得是無償的，相對價格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉讓是暗箱進行的，無須進行登記，無須交納相關費用，給炒作宅基地使用權的人以可乘之機。三是農村集體組織的宅基

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地使用權實際已經流失，而與法律規定相悖的這一社會事實，將長時間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權流轉的相關法律規范，尤其是宅基地使用權的登記制度，實踐中轉讓方與受讓方的權利義務不清，導致流轉的法律糾紛和經濟糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農民在出讓宅基地使用權后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權，但購買方已付清錢款，且投入相當資金重修或建房，拒絕接受，于是引發糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強大的村強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財地兩空。此類強制騰退、返還財產的執行案件，由于關乎當事人的切身利益，且往往數額較大，法院在執行中存在相當大的難度，有的案子反反復復執行了幾年，還是執行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導致矛盾激化，影響農村社會的穩定。

四、促進宅基地使用權流轉合法化的對策及建議就目前不規范的宅基地使用權流轉現狀來看,為了保障我國土地資源的可持續發展,切實保障農民的合法權益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經濟相適應的農村宅基地管理和有償流轉的相關對策。

（一）提高農民對農村宅基地流轉的思想認識如今城鄉結合部的農民在進行其房產交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認為這樣可以增加自己的收入。這是因為農民是典型的“經濟人”,追求的是經濟利益最大化,所以其行為方式往往受到經濟利益的驅動,這也是城鄉結合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強農民對集體土地流轉的認識,加大宣傳力度,讓農民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉)常識。(二）建立宅基地使用權有償、有期限制度

隨著市場經濟的發展和人民生活水平的提高,我國現行的農村宅基地使用權無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹無償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進而占用耕地。所以 ,應參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。對農村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，他物權的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權期限為70年的規定,宅基地使用權的期限也應規定為70年 ,自農民申請宅基地獲得批準之日起算，期間屆滿的,自動續期。

（三）盡快著手和加強宅基地確權登記發證工作, 完善宅基地使用權登記制度，明晰宅基地產權

產權明晰是流轉的前提。應加強宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權屬范圍,明晰宅基地使用權的產權主體,保障交易的安全性,做好流轉的管理，不斷完善宅基地使用權登記制度。我國《物權法》第十條規定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力?！钡谝话傥迨鍡l規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！睆囊陨弦幎梢钥闯?,我國對宅基地使用權實行的是登記生效主義，并且未區分城市和農村,應是城鄉一體化登記制度。所以，應當加強登記的規范化建設。對宅基地閑置、浪費問題，針對不同情況，可以采取在規定標準以內的予以登記發證，對超標準部分，要求繳納資源占用費，采取限期拆除等措施。

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第三篇：論宅基地使用權的流轉

論宅基地使用權的流轉

摘要：宅基地是我們生活離不開的重要部分，當然宅基地使用權也是農民生活權利之必須，但是農村宅基地使用權能否進行交易、流轉仍舊是社會各界關注的焦點。就目前的國家對宅基地的相關政策法規來看，禁止宅基地流轉的制度嚴重阻礙了農村經濟的發展，同時造成一系列的諸如“宅基地隱形流動和違法用地”等的問題。

關鍵詞：宅基地宅基地使用權流轉自由

國家所能依靠能夠促進穩定發展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民擁有的權利為土地權利，這項權利同時也是人民所擁有的最基本的權利，因為這涉及到人民的基本生存問題。①我國宅基地使用權對農民的生存保障功能是該制度最顯著的意義。我國相關法律對該項土地權利進行了特殊規定，并將這項權利屬性定性為用益物權，但其仍是被嚴重限制的物權。

目前，關于宅基地使用權能不能自由流轉，這個問題在理論界仍然存在很多分歧，當然，對這一權利問題的研究討論跟現實的實現還相差甚遠。文章通過分析宅基地基本屬性，結合實際，探索出宅基地使用交易的方式方法，最終為立法者在這方面的研究提供合理的建議和意見。

一、宅基地使用權概述

(1)宅基地使用權的概念

我國特有的一種用益物權形式就是宅基地使用權。宅基地使用權指的是農村居民為了建造自己的房屋，對農村集體所有的土地進行占有、使用而享有的權利。②在我看來，農村宅基地的定義應包含以下幾點：第一，宅基地的權利歸屬集體所有，農戶只具有使用權;第二，完全具有了農村集體經濟組織成員的身份和資格，才能作為該項使用權的主體;第三，經過嚴格的審批手續才能獲得;第四，需要被進行統一分配才能取得;第五，僅被建造住宅及其附屬設施適用。

(2)宅基地使用權的特征

1、權利主體的身份性。依據《物權法》的規定，宅基地使用權的取得，使用權人須有身份上的要求，但是，要能享有這種使用權，他必須具有特殊身份，即集體經濟組織人員的身份。如果喪失了這種特殊的人員身份，那么，他就喪失了因為身份關系才能取得的這種使用權，此時，集體經濟組織也就有權收回這種權利。

2、權利客體的特定性。宅基地使用權的對象只能是集體所有的土地。同時，經過相關規定知道只有耕地才能作為宅基地使用權的客體，耕地的用途不能背任何組織和個人擅自改變，更不能私自將耕地改變為自己的宅基地。

3、宅基地使用權取得的法定性。宅基地的取得需進行嚴格的法定程序，當然，申請資格是必須具備的。其次，必須履行法定手續，以戶為單位，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。此時，才能取得宅基地使用權。

4、宅基地使用權的限制流通性。目前，基于進行社會保障功能這一作用，對于宅基地上所擁有的權利來說，只能由宅基地使用權人享有，其他人不能擅自享有。該種使用權的流轉在現行法律規定中是被受到嚴格限制的，主要體現在以下幾個方面：第一，“地隨房走，房隨地走”;第二，宅基地使用權必須跟宅基地上所附著的房屋等不動產一起發生物權變動;第三，不得單獨出租宅基地使用權，僅能讓其附隨住宅一起出租。③由此可知，現行的法律規定對于宅基地使用權的流轉采取較為嚴格的限制。

二、我國宅基地使用權流轉的現狀及存在的問題

(1)農村房屋交易的“隱形市場”存在城市化進程加快，大量勞動力向城市集聚，同時驅動著城市向城郊農村地帶不斷進行擴張。而在交通特別便利，有著優越工業基礎條件的城區，宅基地流轉活動是最為繁盛的，并且其流轉速度和規模也正呈現出擴大的趨勢。因現行法律和政策是禁止宅基地使用權自由流轉的，農房交易只能在地下暗中進行，所以一個存在于制度之外的巨大的隱形流轉市場已經悄然形成。

(2)宅基地自發流轉在實踐中產生的問題

1、相關法律法規的缺位及與現實的不相容。雖然，國家關于流轉制度的法律規范性很強，而且一些矛盾的解決也有法可依。但是，在農村以及鄉鎮，關于這方面的法律規定非常少，矛盾依然不能得到解決，而且目前處于無法可依的狀態。而在現行法律法規中，規定更多的是宅基地所有權，對宅基地使用權的規定少之又少。而與國有土地相比，關于宅基地使用權的轉讓、出租、抵押等一些基本權能并沒有被法律法規所規定。

2、宅基地被擅自流轉，在嚴重沖擊地產的同時，也對耕地的保護造成了極大的負面影響。農村宅基地被擅自無序流轉，在削弱政府調控地產市場的能力的同時，對建設用地供應總量的控制也難以有效地進行，長此以往，土地利用總體規劃和城市規劃將逐漸成為“紙上規劃”，最終將造成土地利用的低效率。

3、農村宅基地非法流轉引致交易風險。

三、宅基地使用權流轉的意義

(1)宅基地使用權流轉的必要性

1、城鄉一體化發展的需要。今年來，隨著人們認識水平、生活水平的不斷提高，農民到城市打工、居住的現象不斷增多，人們的宅基地也已經被大量閑置。然而，由于這些宅基地的取得方式并不違法，導致這些閑置的土地無法被集體組織收回，最終導致出現了大量的“空心村”。而這些現象的出現更加便利了宅基地流轉隱性市場的形成，最為嚴重的是造成機體土地收益的減少。但是，如果土地能被自由交易，那么他們就可以拿自己的宅基地進行流轉交易，當然，這種交易必須是在法律控制范圍內，而不是毫無秩序的進行。筆者認為，這種方法不僅有助于農村勞動力的轉移，而且一定程度上的農村、農民問題也可以得到解決。此外，城市化進程的加快、市場經濟的發展等一系列現代化因素的不斷實現，要想達到促進城鄉協調發展這一目的，宅基地被自由交易勢在必行。

2、房地一體原則的需要。依照法律規定，國家、集體享有土地所有權。個人僅僅對土地上的附著物，即房屋、車庫等享有所有權，對土地沒有所有權。這就使得房屋所有權加土地使用權形成了我國房地產產權結構，為了避免房屋所有權人對土地使用權產生錯位，我國實行房地一體原則，即“地隨房走，房隨地走”的原則。④

(2)宅基地使用權流轉的可行性

1、允許宅基地使用權流轉不會導致農民失去社會保障。社會保障不能單純依賴土地，社會保障體系的建立和完善屬于國家責任，不能通過剝奪農民的權利來實現。同時，土地的價值并不會因為宅基地的流轉而有所降低，反而很可能提升很多。而加強農村住房保障雖然需要國家限制宅基地使用權進行流轉，但在市場經濟不斷開放和發展的今天，國家這種善意的行為可能已經使土地對農民的基礎作用被大大削弱。因此，只有不斷完善農村社會保障體系，將農民納入到多角度，多方位，多層次的社會保障體系中來，才能真正解決農民的社會保障問題。

2、允許宅基地使用權流轉不會導致耕地減少和影響土地安全。首先我們要明白耕地減少的原因是由于各級政府的亂批項目，亂搞開發，征收征用土地無度和城市建設中不合理的規劃，盲目圈地造成的土地浪費。宅基地申請須經法定程序，政府完全有能力控制宅基地總量。同時，宅基地使用的流轉并不一定會影響土地安全，農村宅基地閑置，勞動力向城市涌入，導致城市建設用地擴大，所以只有讓閑置的宅基地進行流轉才可以緩解城市的用地矛盾。而限制了宅基地的流轉，這種做法并不能很好地實現土地安全，解決土地矛盾。

四、我國宅基地使用權流轉制度的完善建議

(1)創新立法理念，構建法律支撐，發現流轉新制度

以保護宅基地歸屬性為重點，建立了中國現行的宅基地使用權體系。在我看來，要想符合現代物權發展趨勢，有關方面的法律需要被修改，尤其是關于宅基地使用權方面，同時這也能更好地促進資源優化配置。那么，要如何修改該方面的法律法規呢。在我看來：

第一步，需要不斷完善宅基地使用權的內容，阻礙宅基地流轉的產權制度需要被改革。為了探索出這種權利使用的多樣化方式，還應該對該權利物權變動等方面法規進行修改。

第二步，做到分配制度被逐漸構建和完善，從而更好地協調國家、集體、農民三者之間的利益。

第三步，宅基地流轉的配套措施應當被逐步完善，建立宅基地地籍管理制度等一系列相關制度，使得鄉鎮土地利用管理制度被更好地完善，宅基地流轉的規模和方式被更合理地確定，進而促進宅基地按規劃被有序流轉。同時，為了適合本地區的實際情況，應適時地進行研究，在堅持“群眾自愿，政府適度干預”的原則下，分區域、有差別、按步驟地有效推進。

(2)建立階梯式流轉模式，逐步推進宅基地自由流轉

為建立健康有序的宅基地流轉市場，必須加強對當前土地流轉市場的整治，為了能更好地完善確權以及登記發證手續，農村宅基地使用情況調查需要被加快組織開展，最終大力推動公寓式農民住宅建設。

任何一種權利都應當是完整的，物權也應當是完整的，宅基地使用權作為物權的一種當然也不例外。從實際出發，宅基地使用權的保障性只應被體現在它的初始取得階段，不應當被貫穿于該權利存續的始終。但是，隨著城市工業化進程速度的不斷加快、社會主義市場經濟的快速發展，現行宅基地使用權制度的弊端也被逐漸地顯現出來。同時，由于種種原因，并沒有充分發揮宅基地使用權的作用，土地所存在的巨大的經濟價值并沒有被完全適當的釋放出來，這有一部分是因為我國現行法律不完善而造成的。法律應當是以有效利用資源，最大限度地增加財富為目的，而限制宅基地使用權流轉并不能達到這一目的。

綜上所述，筆者認為，宅基地使用權制度的改革勢在必行。農村宅基地使用權的流轉被作為一項涉及億萬農民群眾切身利益的重要制度，仍有太多的方面需要被改進，這樣，才能更好地實現為人民謀利益。為了充分實現農民的權利，保護農民的利益，我們必須構建一個合理的制度，最終做到有法可依。

注釋：

①馬克思恩格斯選集.北京：人民出版社.1972.109.②王利明.物權法論.北京：中國政法大學出版社.2008.275.③陳霄.農村宅基地利用與抵押調查研究問卷分析.西部論壇.2010，20(3).8-16.④陳雨菡.關于宅基地抵押的法律問題研究.法制與社會.2010(1).89-90.>參考文獻：

[1]龍翼飛、徐霖.對我國農村宅基地使用權法律調整的立法建議――兼論“小產權房”問題的解決.法學雜志.2009(9).[2]廖陽、劉曉君.農村宅基地統籌型流轉模式實證研究――基于關中地區294戶農戶調查.西安建筑科技大學學報(自然科學版).2012(4).[3]王崇敏.我國農村宅基地使用權取得制度的現代化構建.當代法學.2012(5).[4]曹泮天.宅基地使用權流轉法律問題研究.法律出版社.2012.[5]徐滌宇.物權法熱點問題講座.中國法制出版社.2007.[6]梁慧星、陳華彬.物權法.法律出版社.2003.[7]房紹坤.物權法?用益物權編.中國人民大學出版社.2007.[8]楊明剛.允許農村宅基地有限流轉利大于弊.檢察日報.2005.

第四篇：宅基地使用權流轉制度的法律知識的介紹

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宅基地使用權流轉制度的法律知識的介紹

宅基地使用權流轉制度，一直以來是一個倍受大家關注的話題。那么，大家對于宅基地使用權流轉制度的法律知識又了解多少呢?宅基地使用權流轉制度的現狀是什么呢?下面法律將會為大家詳細的介紹一下宅基地使用權流轉制度方面的法律知識。

一、農村宅基地使用權流轉的現行立法狀況

就我國目前的立法狀況而言，關于宅基地使用權流轉規定主要體現在以下法律法規中：

1、《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！钡谝话傥迨龡l規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定?！钡谝话傥迨臈l規定：“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權滅失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地?！钡谝话傥迨畻l規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注

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銷登記?！?/p>

2、《擔保法》第三十七條規定：“下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外”。

3、《中華人民共和國土地管理法》規定，宅基地屬于集體所有，不能轉讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！? 4、1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農村集體土地建造住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

目前我國對宅基地使用權流轉基本是持禁止態度的，這與我國以保障居住權為價值的宅基地制度設計密切相關。審視當前的立法現狀，我國關于宅基地使用權的立法存在著諸多的缺陷。一方面，農村宅基地使用權流轉立法資源稀缺。從上文我們可以看出，關于宅基地使用權流轉的法律非常少且效力層次低，還沒有一部直接規范和調整農村宅基地權利的法律，僅靠分散在《民法通則》、《物權法》、《土地管理法》等法律法規中的相關規范來調整。現實情況復雜多樣，很多地

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方還存在著法律的空白地帶。農村宅基地使用權立法資源的稀缺使得我國農村宅基地使用權的取得、行使和轉讓等各個環節無章可循，無法可依，導致全國各地關于農村宅基地使用權轉讓的糾紛層出不窮，各地法院也是標準不一，判決各異。另一方面，與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產管理法律雖然在很多方面還存在問題，但是關于城市房地產的立法還是比較完備和符合現實要求的。而關于農村宅基地權利那些稀少的法律法規在日新月異的實踐面前則顯得非常的陳舊，司法實踐中面對層出不窮的新問題，很多時候無法從以往的法律中尋找判決的依據，而卻更多的是依靠規范性文件和地方政策進行調整。

二、農村宅基地使用權流轉遭遇的法律障礙

審視我國農村宅基地使用關流轉的現狀和法律狀況，我們發現合理的農村宅基地使用權流轉制度的建立，還存在著諸多法律的障礙。

1、農村宅基地使用權流轉制度創新最深層次的障礙來源于傳統的立法理念。傳統立法理念認為，農村宅基地制度的設立是為了保障作為弱勢群體的農民的基本居住的權利，在當前農村社會保障體制尚不健全的情況下，如果允許宅基地的自由流轉，則可能使很多農民“流離失所”，而且也不利于耕地的保護。[6]因此法律索性從源頭上禁止農村宅基地使用權的自由流轉。但是我們認為，受中國幾千年傳統思

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想的影響，農民并非像很多人想象的那樣，會輕易的出賣宅基地，只有在必要的情況下，才會將農村的宅基地轉讓出去，因此獲得的經濟利益也能使農民的生活獲得保障，而當前我國每年耕地的流失情況非常嚴重，并不是禁止農村宅基地的流轉就可以防止的，相反，在現有的農村宅基地制度下，因為宅基地不能自由的轉讓，很多地方把耕地變為宅基地分配給社員，因而減少了耕地的面積。

2、法律規定不健全，宅基地使用權流轉缺乏明確的法律依據。根據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只有使用權。農民將房屋出讓給城市居民的行為不能受到法律的認可和保護，也就不能辦理土地使用權證、房產證等合法手續。但在廣大的農村地區，農村宅基地使用權流轉已經是相當普遍的存在，成為一種無可逆轉的潮流。盡管農村宅基地使用權的流轉在立法上是禁止的，但在現實生活中卻是無法禁止，于是便形成了上文中所說的以自發流轉為特征的農村宅基地隱形市場。其中大量存在的農村宅基地使用權流轉形式都是不合法的，找不到法律依據，因此宅基地使用權流轉時雙方均無正規交接手續，很難確定究竟孰是孰非，一旦發生爭執難以定論，于受害人不利。

3、集體所有主體的多級型規定阻礙了農村宅基地使用權的流轉。關于集體土地所有權主體，我國法律規定為多級。體現在：《憲法》第法律咨詢s.yingle.com

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十條第二款規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十四條第二款規定“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。已經屬于鄉(鎮)農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉(鎮)農民集體所有。”《土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。”由上我們可以看出，在《憲法》中集體土地被籠統的界定為集體所有，《民法通則》中界定為鄉(鎮)、村二級所有，而《土地管理法》則界定為鄉(鎮)、村和村內農村集體經濟組織的農民集體三級所有。這些多元而實際并不落實的所有權代表對土地產權界定模糊不清，致使在土地產權市場流轉中演變出多元主體之間的權力之爭或討價還價，人為的增大了交易成本，影響了農村土地產權市場配置的效率。同時，村集體土地所有權多極化所有在實際中經常變成無主所有，造成了缺乏所有者對土地實際利用的有效監督。這種管理上的空白，使得農村宅基地及房屋產權缺乏法律的權屬依據，一旦出現糾紛，往往容易導致司法上的困難，不利于維護權利人的利益。

以上，就是法律為大家整理的關于宅基地使用權流轉制度方面的法律

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知識，希望會對大家有所幫助主要包括宅基地使用權流轉的現狀和遇到的困難。如果，大家對宅基地使用權流轉制度有任何疑問，大家可以在贏了網網站進行在線律師咨詢。

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第五篇：宅基地流轉問題

姓名云劍升龍

人文學院

關于宅基地流轉問題的社會調查報告

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。根據我國法律規定，宅基地屬于農民集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權。同時，根據《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定：耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權不能抵押。研究農村宅基地問題，可以發現宅基地流轉中的得失與利弊，維護農民的合法權益，推進我國如火如荼的新農村建設。

2010年8月，我就農村宅基地流轉問題走訪了附近的幾個行政村，向當地的村干部與村民詢問了宅基地流轉的基本情況。在我走訪的村子里，以浙江省諸暨市大唐鎮馬店新村最具代表性。馬店新村有村民539戶，共計1407個人口，是當地一個比較大的行政村。該村耕地面積達941畝，其中水田828畝，地勢比較平坦。馬店新村以輕紡業為主，共有劍桿布機600多臺，襪機300余臺，家庭手工業發展迅速。該村充分利用現行法律，在法律允許的范圍內，相互轉讓宅基地或空余房屋，擴大家庭手工業的規模，大大促進了馬店新村經濟的發展，使農村剩余資源利用率達到最大化。在這次的走訪調查中，我對馬店新村的宅基地流轉情況有了一定的了解。

1.處于不斷擴張勢態的家庭手工業需要房屋空間的支撐，連續的房屋有利

于家庭作坊的擴大與發展，馬店新村存在著宅基地的轉讓買賣事件。

2.馬店新村是由拆遷在后形成的新農村，因而存在著大量的宅基地，這是

宅基地流轉的基礎。

3.由于宅基地申請要求嚴格，程序復雜，以及近年來農村經濟的發展，宅

基地的價格也水漲船高，從幾年前的3萬元一間漲到現在的10萬元一間，還是有價無市。

4.馬店新村的宅基地轉讓基本上是同村之間的轉讓，很少出售給不是本村的村民。

5.從該村來看，宅基地買賣正規化，轉讓合同越發正式且合理合法，法律

意識比較強，因而宅基地轉讓所引起的法律糾紛很少。

宅基地流轉問題其實是宅基地使用權的流轉問題，我國的宅基地使用權有四大特征，包括以下內容：

l．依法取得。農村村民獲得宅基地的使用權，必須履行完備的申請手續，經有關部門批準后才能取得。

2．永久使用。擁有宅基地使用權的公民，使用權沒有期限，由公民長期使用，長期不變?？稍谡厣辖ㄔ旆课?、廁所等建筑物，并享有所有權；在房前屋后種植花草、樹木，發展庭院經濟，并對其收益享有所有權。

3．隨房屋轉移。宅基地的使用權依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權的轉移而轉移。房屋因繼承、贈與、買賣等方式轉讓時，其使用范圍內的宅基地使用權也隨之轉移。在買賣房屋時，宅基地使用權須經過申請批準后方可隨房屋轉

移。

4．受法律保護。依法取得的宅基地使用權受國家法律保護，任何單位或者個人不得侵犯。否則，宅基地使用權人可以請求侵權人停止侵害、排除妨礙、返還占有、賠償損失。

通過這次調查我發現宅基地使用權流轉問題是一個復雜的社會問題，宅基地流轉是一把雙刃劍。

首先，隨著社會經濟的發展，大量農村勞動力出村進城，外出務工人員大都定居城鎮，于是農村就出現了許多廢棄的房屋。據一個房產機構稱，經濟發達鄉鎮的農村可利用住房閑置率為6%，中等發達鄉鎮的農村可利用住房閑置率為4%，一般鄉鎮的農村可利用住房閑置率為1.5%。由此可見，農村宅基地資源，各種建筑資源浪費嚴重。從某種意義上來說，宅基地的流轉可以節約土地，實現土地資源的市場配置。

其次，農村家庭手工業發展迅速，這在東部尤為明顯。而其生產擴大往往受到機器安放與產品堆積空間太小的限制。農村宅基地使用權流轉，使家庭作坊有機會發展，這一方面促進了農村經濟的發展，提高農民生活水平，另一方面也創造更多的就業崗位，緩和社會就業壓力。

此外，自從黨的十六屆五中全會提出了建設社會主義新農村的偉大歷史任務后，各地農村將“包裝”村民房屋，改善村容村貌作為工作重點之一。而新農村中往往存在長期無人居住的空房或危房（這些可視為新的宅基地），對這部分房屋的修繕，無疑是對資源的浪費，若對之棄之不理，則又是影響整個行政村的村容村貌。宅基地使用權的流轉可以使這部分無用之地真正成為有價值的土地，從而推進新農村建設。

當然，宅基地是農民安身立命之地，體現了“居者有其地”的理念。如今城鄉貧富差距并不小，宅基地使用權的流轉，必然會有很大一部分農民喪失居住地，導致農民流離失所，成為社會的不穩定因素，不利于和諧社會的建設。

同時宅基地作為產權，有很大的升值空間，因而宅基地市場化將不可避免的掀起新一輪的炒地熱，哄抬宅基地價格，將有限的宅基地資源集中到少數強勢群體手中，為強勢群體乘人之危提供便利，成為強勢群體手中一只會下金蛋的雞。這樣無限制的流轉，必然是強勢群體剝奪弱勢群體的利益，導致農民階級權益的流失。

宅基地使用權流轉問題是關乎國計民生的大問題，草率地決定宅基地流轉與否，這是不科學，也是不合理的。實事求是得說，在現今這種風氣下，完全無限制的宅基地流轉，很有可能會給大部分農民造成悲劇，影響社會穩定。若禁止宅基地使用權流轉，則又不能適應社會主義市場經濟的發展。因此，我個人認為應允許宅基地使用權自由流轉，但應在小范圍內流轉，即只允許在農村人口之間轉讓，非農村戶口的人不得買賣宅基地。這樣既能維護農民群眾的合法權益，又能活躍農村經濟，促進社會和諧發展，同時也能減少一些矛盾的產生。在宅基地流轉過程中，國家也應加強監控力度，使之合法合理有序的進行。

參考文獻：1.《農村宅基地使用權該如何流轉》陳建明陳忠浩

2．《淺談農村宅基地流轉》馮一飛楊鴻鳴許鵬

3.《禁止宅基地轉讓的正當性和必要性》孟勤國

4.浙江省諸暨市大唐鎮馬店新村檔案,

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試論對宅基地使用權流轉之處理

第一篇：試論對宅基地使用權流轉之處理

第二篇：淺談宅基地使用權流轉問題

第三篇：論宅基地使用權的流轉

第四篇：宅基地使用權流轉制度的法律知識的介紹

第五篇：宅基地流轉問題

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