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第一篇：對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議

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對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議

———兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決

龍翼飛中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授 , 徐霖中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生

關(guān)鍵詞: 宅基地使用權(quán)/登記/使用金/流轉(zhuǎn)/小產(chǎn)權(quán)房

內(nèi)容提要: 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是維系我國(guó)農(nóng)村發(fā)展的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強(qiáng)調(diào)依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),促進(jìn)我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化進(jìn)程。筆者對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體制度、登記制度、使用金制度、流轉(zhuǎn)制度等問題進(jìn)行了研究,提出了法律調(diào)整以及解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的建議。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的社會(huì)保障功能

我國(guó)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度,是黨和政府為保障廣大農(nóng)民生存權(quán)利所實(shí)施的一項(xiàng)永久性安居工程。新中國(guó)成立后,中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)中國(guó)人民通過對(duì)農(nóng)村實(shí)行土地改革,消滅了延續(xù)幾千年的封建土地所有制,為在半殖民地半封建舊中國(guó)長(zhǎng)期受壓迫的農(nóng)民分田、分地、分

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房,實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田、居者有其屋”。在實(shí)行土地公有化的過程中,將農(nóng)民私有住宅的土地進(jìn)行了所有制改造,轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民集體所有。在此深刻的社會(huì)變革中,中國(guó)共產(chǎn)黨堅(jiān)持以人為本,始終延續(xù)著對(duì)農(nóng)民居住權(quán)利的莊嚴(yán)承諾。通過賦予農(nóng)民宅基地使用權(quán),保障農(nóng)民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是一項(xiàng)連續(xù)性的公共政策,體現(xiàn)了黨和政府立黨為公、執(zhí)政為民的服務(wù)宗旨。我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的建立和實(shí)施,對(duì)我國(guó)農(nóng)村社會(huì)的政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。科學(xué)、客觀地評(píng)價(jià)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度對(duì)農(nóng)民居住權(quán)利社會(huì)保障的歷史性作用,是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度進(jìn)行法律調(diào)整的前提和基礎(chǔ)。

二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)存問題

在我國(guó)現(xiàn)行立法中,有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定體現(xiàn)在:《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《民法通則》、《擔(dān)保法》以及一些行政法規(guī)和部門規(guī)章。依據(jù)上述法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定,我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體范圍僅限于農(nóng)戶,而不包括城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,將不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不能得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和農(nóng)民住宅。農(nóng)民的住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地

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使用證。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村宅基地不得抵押。[1]

由此可見,我國(guó)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到了嚴(yán)格的限制。現(xiàn)行立法將宅基地嚴(yán)格地用于保障農(nóng)民的居住權(quán)利,制約了廣大農(nóng)民在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,利用自身有限的財(cái)產(chǎn)資本,與城鎮(zhèn)居民平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)共同發(fā)展的權(quán)利,忽視了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn),無法形成有效的市場(chǎng),無法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值。[2]在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種民事權(quán)利,一種用益物權(quán),其不能游離于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之外。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,具有特殊的地位,發(fā)揮著特殊的功能。在保障社會(huì)成員公平地享有社會(huì)利益的前提下,有利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,優(yōu)化資源的配置。“保障公平、提高效益”,即確保社會(huì)成員公平地分享社會(huì)發(fā)展的成果,提高社會(huì)財(cái)富的利用效率。從歷史唯物主義角度認(rèn)識(shí)和分析,經(jīng)濟(jì)民主決定著政治民主,農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的改革是經(jīng)濟(jì)民主的必然要求。

在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,農(nóng)戶依法取得宅基地使用權(quán),僅能夠占有和使用宅基地,卻無權(quán)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外,按照出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),無權(quán)獲取宅基地上所產(chǎn)生的

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經(jīng)濟(jì)收益。《物權(quán)法》的頒布實(shí)施將農(nóng)村宅基地使用權(quán)從建設(shè)用地使用權(quán)中獨(dú)立出來,單獨(dú)規(guī)定為用益物權(quán)的一種,形成了我國(guó)特有的用益物權(quán)形式,這為維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)益奠定了重要基礎(chǔ)。依據(jù)民法理論,用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法將享有占有、使用和收益的權(quán)利。因此,宅基地使用權(quán)人也應(yīng)該對(duì)農(nóng)民集體所有的宅基地享有占有、使用和收益的權(quán)利。雖然《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容,但是在第153條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”這對(duì)于完善我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度提供了立法空間。

三、調(diào)整我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的立法建議

1.對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體范圍的法律調(diào)整

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體,現(xiàn)行法律規(guī)定為:以戶為單位的農(nóng)村村民,即農(nóng)戶。筆者建議應(yīng)當(dāng)將其調(diào)整為:農(nóng)戶、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織。

我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的改革,其受益人群將不僅僅是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民,還應(yīng)該包括廣大城鎮(zhèn)居民。未來伴隨著遷徙自由制度的確立,農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體將會(huì)發(fā)生根本性的變化。“農(nóng)民”將不再是確定的身份而是一種職業(yè)的選擇。[3]伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工業(yè)化與城市化的發(fā)展,城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化將決定社會(huì)成

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員身份的一體化。在切實(shí)保障農(nóng)民安居樂業(yè)的前提下,只要是不改變農(nóng)村宅基地的使用用途,沒有破壞其使用的功能,法律應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)適度地向城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織流轉(zhuǎn)。

此外,立法中應(yīng)當(dāng)明確將農(nóng)戶主體與城鎮(zhèn)居民主體相區(qū)別。因?yàn)?宅基地使用權(quán)對(duì)于農(nóng)民是具有福利性的社會(huì)保障。每戶農(nóng)民都可依法享有一次無償取得宅基地使用權(quán)的權(quán)利。而非農(nóng)民主體的城鎮(zhèn)居民,在住房保障方面享有的是國(guó)家住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)福利措施。因此,依據(jù)法律平等的原則,城鎮(zhèn)居民無權(quán)再享有與農(nóng)民同樣的無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利。城鎮(zhèn)居民可以在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),以公開規(guī)范有償?shù)姆绞?受讓農(nóng)民集體土地的宅基地使用權(quán)。

法律所賦予農(nóng)民的特權(quán),是基于農(nóng)民對(duì)土地的勞動(dòng)付出,以及對(duì)我國(guó)13億人口生存基礎(chǔ)給予的保障。近些年,隨著農(nóng)村人口的迅速增長(zhǎng),土地微薄的產(chǎn)出無法滿足農(nóng)民追求小康生活的需求。農(nóng)民們紛紛進(jìn)城打工,成為了靠工資生活的產(chǎn)業(yè)工人。而另一方面,農(nóng)民在農(nóng)村擁有可耕種的土地,有自己的房屋。這是一種分割式的勞動(dòng)力再生產(chǎn)模式。完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體制度,有利于順應(yīng)億萬農(nóng)民過上美好生活新期待,為進(jìn)城定居的農(nóng)民在處分其房屋和土地時(shí)提供更多的選擇。

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2.對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得制度的法律調(diào)整

現(xiàn)行立法僅允許因繼承房屋時(shí)發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓,以及本村村民之間住房的出賣和出租時(shí)發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。尚不允許非本村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租等方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

筆者建議我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)劃分為兩類:一是農(nóng)戶基于本村村民的身份,依申請(qǐng)審批程序取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行法律,農(nóng)村村民以戶為單位,首先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出宅基地使用權(quán)的申請(qǐng),集體經(jīng)濟(jì)組織依民主議事程序?qū)ι暾?qǐng)進(jìn)行審查,審查通過后報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,再報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。此種依申請(qǐng)審批程序取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的,是土地所有權(quán)人直接讓與土地使用權(quán)予特定的主體本村村民,屬于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初始取得;二是農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,依買賣、繼承、贈(zèng)與等方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。該類農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得,是將土地使用權(quán)在土地使用權(quán)人之間轉(zhuǎn)移而實(shí)現(xiàn)的。

對(duì)于上述的兩種農(nóng)村宅基地取得類型,相關(guān)配套制度應(yīng)當(dāng)明確以下幾個(gè)方面內(nèi)容:

(1)農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得,應(yīng)當(dāng)采取登記生效的原則。

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雖然現(xiàn)行立法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得,采用的是登記對(duì)抗主義而非登記生效主義原則。[4]但是,為了強(qiáng)化權(quán)利取得的確認(rèn)方式,滿足土地管理的客觀要求,充分發(fā)揮物權(quán)登記公示、公信的效力,維護(hù)交易安全,農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)采取登記生效的原則,必須進(jìn)行物權(quán)登記。將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的生效要件。不論是農(nóng)戶依申請(qǐng)審批程序取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán),還是農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,依買賣、繼承、贈(zèng)與等方式取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán),均應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記作為權(quán)利取得的生效要件。

農(nóng)戶依法申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出農(nóng)村宅基地使用權(quán)初始登記申請(qǐng),報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),將農(nóng)村宅基地使用權(quán)記載于土地登記簿公示,核發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得自宅基地使用權(quán)登記完成時(shí)生效。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的同時(shí),應(yīng)當(dāng)在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu), [5]申請(qǐng)房屋登記,獲得注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。房屋所有權(quán)的取得自房屋權(quán)屬登記完成時(shí)生效。

(2)規(guī)定“農(nóng)村宅基地使用金”制度,區(qū)分農(nóng)村宅基地的無償使用與有償使用。

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筆者建議應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行立法規(guī)定的農(nóng)戶依申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)無償取得宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上,設(shè)立以“農(nóng)村宅基地使用金”為核心內(nèi)容的農(nóng)村宅基地有償使用制度。其立法理由是:農(nóng)戶依申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)取得的宅基地使用權(quán),是基于農(nóng)民身份享有的保障其居住的權(quán)利,實(shí)行無償取得的原則。現(xiàn)行立法規(guī)定的每戶農(nóng)民都可依法享有一次無償取得宅基地使用權(quán)的權(quán)利,這已經(jīng)充分地實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度對(duì)農(nóng)民居住權(quán)利的保障功能。而對(duì)于城鎮(zhèn)居民,基于其身份的原因,無權(quán)利用農(nóng)村宅基地?zé)o償享有保障其居住的權(quán)利。因此,農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,依買賣、繼承、贈(zèng)與等方式,受讓農(nóng)戶初始取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)繳納農(nóng)村宅基地使用金。這為農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)有償流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

所謂“農(nóng)村宅基地使用金”,是指農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,依買賣、繼承、贈(zèng)與等方式受讓農(nóng)戶初始取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)支付給土地所有權(quán)人的土地使用費(fèi)。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有的土地,其所有權(quán)主體為全體集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民。基于民法中的所有權(quán)理論,“農(nóng)村宅基地使用金”當(dāng)歸屬于農(nóng)民集體所有。建議將“農(nóng)村宅基地使用金”作為服務(wù)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的專項(xiàng)資金,用于農(nóng)民集體組織的公共設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生醫(yī)療、社會(huì)保障等項(xiàng)目的建設(shè)。與“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”相比較,“農(nóng)村宅基地使用金”具有如下幾個(gè)方面特點(diǎn):

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其一,主體方面。“農(nóng)村宅基地使用金”與“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”都是土地所有權(quán)人基于所有權(quán)享有的收益權(quán)能的體現(xiàn)。兩者的區(qū)別在于土地所有權(quán)主體的不同。“農(nóng)村宅基地使用金”是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,由土地使用者向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付的土地使用費(fèi)。而“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”是國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用費(fèi)。

其二,支付方式。“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”一般要求土地使用者一次性支付全部年限的土地使用費(fèi)。這是基于國(guó)有土地使用權(quán)出讓對(duì)象為開發(fā)商等企業(yè),相對(duì)于普通居民具有較強(qiáng)的支付能力。因此,“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”采用一次性的支付方式,具有合理性。而“農(nóng)村宅基地使用金”考慮到其支付對(duì)象一般為普通居民,其經(jīng)濟(jì)收入與財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)能力相對(duì)有限,建議采用“年金制”。“農(nóng)村宅基地使用金”分幾十年收取,一方面可以減輕普通居民的經(jīng)濟(jì)壓力,另一方面可以每年使農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織獲得土地的財(cái)產(chǎn)性收入,保障了農(nóng)村集體建設(shè)資金的持續(xù)性供給。

其三,管理方式。“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”是國(guó)家作為土地所有者獲得的一項(xiàng)國(guó)有資源性收入,屬于國(guó)家各級(jí)財(cái)政收入的組成部分。在資金管理上,采用的是中央和地方政府財(cái)政分成的方法。而“農(nóng)

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村宅基地使用金”,是農(nóng)民集體作為所有者獲得的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性收入,屬于農(nóng)民集體所有。因此,在管理方式上應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體進(jìn)行民主化管理,中央和地方財(cái)政無權(quán)對(duì)資金進(jìn)行分成。在具體操作過程中,建議由國(guó)家土地管理部門代收農(nóng)村宅基地使用金,再全部轉(zhuǎn)交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,以便加強(qiáng)法律監(jiān)管,防止資金的濫用。

(3)明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)是有期限的。

明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限,有利于穩(wěn)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限利益。現(xiàn)行立法對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限沒有做出規(guī)定,村民享有永久居住的權(quán)利。然而用益物權(quán)是一種有期限物權(quán),在其存續(xù)期限屆滿時(shí)用益物權(quán)當(dāng)然歸于消滅。這不同于所有權(quán),所有權(quán)是沒有一定存續(xù)期限而永久存續(xù)的物權(quán)。“所有權(quán)的存在沒有時(shí)間的限制,除非權(quán)利人自己放棄或者處分自己的所有權(quán)。” [6]用益物權(quán)的存續(xù)期限,其表現(xiàn)形式可以是一個(gè)確定的期限,如30年、50年,也可以是一個(gè)不定期的期限。農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)也是有期限的物權(quán)。關(guān)于我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限,有學(xué)者建議按照建設(shè)用地使用權(quán)取50或者70年。[7]筆者認(rèn)為立法中應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情,充分考慮農(nóng)村宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能,建議較國(guó)有用于建造住宅的建設(shè)用地使用權(quán)70年的期限更長(zhǎng)一些,統(tǒng)一規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限為80年。自農(nóng)戶最初依申請(qǐng)批準(zhǔn)程序無償獲得本集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地時(shí)起算。當(dāng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限屆滿時(shí),農(nóng)村宅基地

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快速專業(yè)解決您的法律問題的所有權(quán)人,有權(quán)無償收回該宅基地的使用權(quán)。法律也應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期。

3.對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律調(diào)整

改變現(xiàn)行法律中只允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本村村民范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀,允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)以買賣、繼承、贈(zèng)與、出租、抵押、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定,用益物權(quán)人有權(quán)對(duì)他人所有的物依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán),農(nóng)村宅基地使用權(quán)人也應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地享有占有、使用和收益的權(quán)利。占有是指宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的實(shí)際控制,占有是宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地進(jìn)行使用和收益的基本前提;使用是指宅基地使用權(quán)人按照宅基地的使用用途,對(duì)宅基地在不毀損或者改變其性質(zhì)的情況下加以利用;收益是指宅基地使用權(quán)人有權(quán)依法獲取宅基地上所產(chǎn)生的利益。如,出租房屋而取得的租金。隨著農(nóng)村土地管理制度改革的逐步深入,在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),農(nóng)村宅基地使用權(quán)人將可以對(duì)依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。[8]相關(guān)配套立法將進(jìn)一步完善。從而充分發(fā)揮農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值,促進(jìn)農(nóng)民脫貧、致富、增收,凸顯社會(huì)公平。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法原則,建議作如下規(guī)定:

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(1)以切實(shí)保障農(nóng)民的居住利益為首要原則。農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的社會(huì)保障制度。因此,農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的改革必須以切實(shí)保障農(nóng)民居住利益為首要原則。在此基礎(chǔ)上,方可將農(nóng)村宅基地使用權(quán)再向城鎮(zhèn)居民等主體流轉(zhuǎn)。

(2)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)公開規(guī)范進(jìn)行。雙方應(yīng)當(dāng)本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t,在逐步建立健全的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),將依法取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)上進(jìn)行公開、規(guī)范的流轉(zhuǎn)。

(3)流轉(zhuǎn)的期限不得超過農(nóng)村宅基地使用權(quán)的剩余期限。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定的期限,必須在原農(nóng)戶初始取得宅基地使用權(quán)時(shí),與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織訂立的宅基地使用權(quán)出讓合同約定的期限范圍內(nèi)。

(4)嚴(yán)格遵守農(nóng)村宅基地的土地規(guī)劃和使用用途的要求。取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體不得改變宅基地規(guī)劃的使用用途,受讓人只能利用宅基地建造以居住為目的的住宅。

(5)同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。《物權(quán)法》強(qiáng)化了農(nóng)村集體組織的成員權(quán)。成員權(quán)是與農(nóng)民村籍密切相關(guān)的具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬性的特殊權(quán)利,是一組以土地權(quán)利為核心的身份權(quán)。[9]為了保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織以及本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益,法律應(yīng)當(dāng)明

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確規(guī)定在農(nóng)村宅基地使用權(quán)以買賣、出租等有償方式流轉(zhuǎn)時(shí),同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

關(guān)于我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式,建議立法作如下調(diào)整:

(1)買賣。賣是指農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在使用期限內(nèi),將農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。本村村民、非本村的村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織,均可成為受讓人。當(dāng)出賣人為農(nóng)村村民,且轉(zhuǎn)讓的為初始取得的宅基地使用權(quán)時(shí),受讓人應(yīng)當(dāng)繳納“農(nóng)村宅基地使用金”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的買賣應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行物權(quán)變更登記。農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng),自物權(quán)變更登記完成時(shí)生效。轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng),根據(jù)規(guī)模大小,采取雙方協(xié)商或者招標(biāo)、投標(biāo)的方式進(jìn)行。具體規(guī)定可以參照國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定,予以規(guī)范。

(2)繼承。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在宅基地上構(gòu)建的建筑物及其附屬設(shè)施,屬于農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的私有財(cái)產(chǎn),可以依法進(jìn)行繼承。依據(jù)“房地一致”的原則,農(nóng)村宅基地使用權(quán)會(huì)與建筑物及其附屬設(shè)施一并發(fā)生流轉(zhuǎn)。此外,農(nóng)村宅基地使用權(quán)也是一項(xiàng)具有財(cái)產(chǎn)性價(jià)值的權(quán)利,法律應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)單獨(dú)發(fā)生繼承。當(dāng)被繼承人為農(nóng)村村民,且被繼承財(cái)產(chǎn)屬于初始取得的宅基地使用權(quán)時(shí),繼承人應(yīng)當(dāng)繳納“農(nóng)村宅基地使用金”。

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(3)抵押。現(xiàn)行法律不允許在農(nóng)村宅基地使用權(quán)上設(shè)立抵押。然而應(yīng)該看到,農(nóng)民可以通過在其享有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)上設(shè)定抵押進(jìn)行農(nóng)業(yè)融資,發(fā)揮權(quán)利的財(cái)產(chǎn)性價(jià)值。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人將其農(nóng)村宅基地使用權(quán)證、房屋權(quán)屬證書作為抵押獲得銀行貸款,為發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了資金。因此,抵押應(yīng)當(dāng)成為農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一種流轉(zhuǎn)方式。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地上建筑物的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng),自物權(quán)變更登記完成時(shí)生效。

(4)出租。出租是指在使用期內(nèi),農(nóng)村宅基地使用權(quán)人可以將農(nóng)村宅基地使用權(quán)依法租賃,但不得改變農(nóng)村宅基地的使用用途。出租獲得的租金是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)性收益。

(5)贈(zèng)與。贈(zèng)與是指農(nóng)村宅基地使用權(quán)人將農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人。其受讓人既可以是農(nóng)民,也可以是城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織。當(dāng)贈(zèng)與人為農(nóng)村村民,且贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)屬于初始取得的宅基地使用權(quán)時(shí),受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)繳納“農(nóng)村宅基地使用金”。

(6)入股。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人可以將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作價(jià)入股,并按照該股份獲取一定的收益。入股不能改變農(nóng)村宅基地的使用用途。

四、對(duì)解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的法律建議

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近年來,所謂“小產(chǎn)權(quán)房”問題引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。從法律角度分析,“小產(chǎn)權(quán)”不是一個(gè)法律概念。俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指房屋建設(shè)開發(fā)無償使用、占用農(nóng)民集體所有土地(包括:農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地)建造的房屋,持有村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明,且不能向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅。“小產(chǎn)權(quán)”的相對(duì)稱謂是“大產(chǎn)權(quán)”。俗稱的“大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地(包括國(guó)家依法征收農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為有償使用的建設(shè)用地),由國(guó)家有償出讓給建設(shè)單位,依法開發(fā)建設(shè)、銷售,由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi),頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書,并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的房屋。

“小產(chǎn)權(quán)房”主要可分為以下四種類型:

1.本村村民依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后,自建自用的住宅,持有村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是“小產(chǎn)權(quán)房”中數(shù)量最多的一種類型。

2.本村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,為解決村民住宅需求,在符合土地利用規(guī)劃的前提下,村民出資集中建造的住宅,持有村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

3.本村村民利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅,轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民、城鎮(zhèn)居民法人及其他組織。受讓人持有經(jīng)村委會(huì)變更的產(chǎn)權(quán)證明。

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4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商純粹從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地,變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),并將開發(fā)建設(shè)的房屋銷售給農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民,房主持有村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

針對(duì)上述四類“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的不同背景,依據(jù)本文“關(guān)于對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議”,對(duì)現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決,提出以下法律建議:

(1)屬于第1—2種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”,均屬合法建造的房屋。房主應(yīng)當(dāng)在有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門,申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證以及注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。

(2)第3種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”,屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民,將其閑置的住宅出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織。該種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”違背了現(xiàn)行法律中關(guān)于禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的規(guī)定,屬于現(xiàn)行法律禁止流轉(zhuǎn)的房屋。此類“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決,應(yīng)當(dāng)先由出讓方,在有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門,申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證以及注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。受讓人應(yīng)當(dāng)在繳納“農(nóng)村宅基地使用金”后,到有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門,申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其上房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),獲得相應(yīng)的農(nóng)

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村宅基地使用權(quán)證以及注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。

(3)第4種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”,暴露了房地產(chǎn)違法開發(fā)建設(shè)的許多問題。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)行較為嚴(yán)格的行業(yè)管制。房地產(chǎn)開發(fā)商將未經(jīng)立項(xiàng)、報(bào)建、審批、繳納相關(guān)稅費(fèi)、驗(yàn)收的樓盤直接銷售給城鎮(zhèn)居民,勢(shì)必給居民居住安全帶來隱患,并造成國(guó)家稅費(fèi)的流失,嚴(yán)重侵害了農(nóng)民集體和消費(fèi)者的合法權(quán)益。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商變相進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā),占用了農(nóng)用地、農(nóng)村宅基地或者農(nóng)村其他建設(shè)用地。應(yīng)當(dāng)依據(jù)其占用土地類型的不同,分別予以處理。具體內(nèi)容如下:

其一,占用農(nóng)用地的。

對(duì)于農(nóng)用地,國(guó)家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。特別是在我國(guó)耕地保護(hù)形勢(shì)異常嚴(yán)峻的當(dāng)前,黨的十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》非常明確地提出要堅(jiān)決守住18億畝耕地紅線,強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)最嚴(yán)格制度”,就是堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。我國(guó)人口眾多,土地資源十分匱乏。基于13億人口的糧食安全和經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的考慮, 18億畝耕地紅線就是保護(hù)社會(huì)公共利益的底線。維護(hù)社會(huì)公共利益是現(xiàn)代法治的必然要求。“私權(quán)應(yīng)遵從公

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共福祉”。[10]占用農(nóng)用地進(jìn)行住宅建設(shè),嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)公共利益。因此,對(duì)于占用農(nóng)用地的“小產(chǎn)權(quán)”房,違反了強(qiáng)制性、禁止性的法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)責(zé)令建房人自行拆除。

其二,占用農(nóng)村宅基地的。

對(duì)于占用多戶農(nóng)村宅基地開發(fā)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房,首先應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)主管部門依法對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,先由出讓方村民在有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門,申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。再由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納“農(nóng)村宅基地使用金”,補(bǔ)繳其他稅費(fèi),并協(xié)助購(gòu)房人到有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門,申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證以及注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。

其三,占用農(nóng)村其他建設(shè)用地的。

農(nóng)村其他建設(shè)用地是指除住宅之外,用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等的建設(shè)用地。對(duì)于農(nóng)村其他建設(shè)用地使用權(quán),《物權(quán)法》未明確其用益物權(quán)的地位。因此,其尚缺乏市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商,在不符合土地利用規(guī)劃、未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)、未依法取得農(nóng)村其他建設(shè)用地使用權(quán)的情況下,非法占用農(nóng)村其他建設(shè)用地,變相進(jìn)行房地產(chǎn)開

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發(fā)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”,屬于違法建筑,應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政執(zhí)法部門依法做出處理。

注釋:

[1]參見2004年8月修訂的《土地管理法》、1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))、2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào))、2007年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》。

[2]參見韓世遠(yuǎn):《宅基地的立法問題———兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”》,http: //www.tmdps.cn/article/defaul.t asp? id=28722。

[3]“在中國(guó),農(nóng)民的概念有兩個(gè),一個(gè)是身份意義上的農(nóng)民,也就是具有農(nóng)村戶籍的居民。他們即使成為了城市居民,如果仍然是農(nóng)村戶籍,那么還是稱為農(nóng)民;另一個(gè)概念是職業(yè)意義上的農(nóng)民,也就是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)的勞動(dòng)者。主要是指身份意義上的農(nóng)民,其中也包括職業(yè)意義上的農(nóng)民。”參見王全興:《中國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障的制度設(shè)計(jì)》, http: //www.tmdps.cn/article/default.asp? id=21767。

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[4]參見2008年2月國(guó)土資源部《土地登記辦法》、2008年7月城鄉(xiāng)與住房建設(shè)部《房屋登記辦法》。

[5]依照《物權(quán)法》實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,待相關(guān)立法完善后,我國(guó)土地與房屋登記將統(tǒng)一進(jìn)行。

[6]孫憲忠:《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》,法律出版社1997年版,第29頁。

[7]參見朱巖:《“宅基地使用權(quán)”評(píng)釋》,載《中外法學(xué)》2006年第1期。

[8]參見2008年10月黨的十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》

[9]參見蔡立東:《宅基地使用權(quán)取得的法律結(jié)構(gòu)》,載《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》2007年第3期。

[10]參見《日本民法典》第1條第1項(xiàng)規(guī)定。

出處:《法學(xué)雜志》2009年第9期

第二篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律分析

農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律分析

來源：作者：日期：09-12-17

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。

2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。

而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實(shí)不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

3.近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價(jià)值一路飆升，造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來越多，針對(duì)此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》第一項(xiàng)指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項(xiàng)指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

對(duì)于此類案件處理原則，紀(jì)要三指出，(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。

實(shí)務(wù)當(dāng)中，北京市范圍內(nèi)的各級(jí)法院對(duì)此類案件的判決，主要是依照上述紀(jì)要來做出的，具體做法是：首先，認(rèn)定房屋買賣合同無效。然后，判令出賣人支付給買受人高額補(bǔ)償金。

4.幾點(diǎn)看法：通過以上簡(jiǎn)單的分析，可以看出，目前我國(guó)法律上對(duì)于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實(shí)踐當(dāng)中，即使是司法機(jī)關(guān)也很難理清，在學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國(guó)農(nóng)民有房住的最基本保障，應(yīng)當(dāng)通過立法來明規(guī)范農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補(bǔ)法律上的空白點(diǎn)，使制度充分完善起來，以保障農(nóng)民的權(quán)益。

第三篇：集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

關(guān)于加快我縣集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基

地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、國(guó)土資源管理所：

為深入貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)土資源部《土地登記辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）、《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)

[2001]359號(hào)）文件精神。經(jīng)縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，加大工作力度，進(jìn)一步加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的重要性

依法加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是保護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的根本途徑。依法確認(rèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地所有權(quán)和保護(hù)宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，是保護(hù)農(nóng)民的根本利益，貫徹落實(shí)黨的農(nóng)村政策的需要，也是激發(fā)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保護(hù)耕地積極性的需要，宅基地使用權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系廣大農(nóng)民群眾的切身利益。經(jīng)登記后的集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)受法律保護(hù)，是今后我縣土地征收（用）補(bǔ)償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉(zhuǎn)、宅基地復(fù)墾整理等工作的重要依據(jù)，加快集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證

工作，有助于依法保農(nóng)民的合法權(quán)益。為此，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要充分認(rèn)識(shí)加本項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，加強(qiáng)對(duì)集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)，集中力量、集中時(shí)間、克服困難，確保本項(xiàng)工作如期完成。

二、集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍

1、本縣轄區(qū)內(nèi)所有村委會(huì)；

2、本縣轄區(qū)內(nèi)已審批并且建成住房的宅基地，年全民發(fā)證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請(qǐng)。農(nóng)村集體土地所有者或農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記書面申請(qǐng)。

2、提交資料。（1）農(nóng)村集體土地所有者應(yīng)提交：土地登記申請(qǐng)書；土地登記法人身份證明書；土地登記委托書；土地權(quán)屬界線核定書、協(xié)議書、確認(rèn)書；土地權(quán)屬證明材料和其他證明文件；

（2）農(nóng)村宅基地合法使用者應(yīng)提交土地登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證、戶口簿、農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)資料或其它土地權(quán)屬來源證明、房屋所有權(quán)證或其它地上物權(quán)屬證明等材料。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交上述材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

3、受理。由土地所用者或農(nóng)村宅基地合法使用者向基層國(guó)土資源管理所提交申請(qǐng)登記資料，經(jīng)基層國(guó)土資源管理所審查合格后出具意見并提交鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批，完成后由國(guó)土資源管理所按批交縣審批大廳國(guó)土資源窗口受理。

4、審核。由國(guó)土資源局地籍規(guī)劃室對(duì)窗口受理的申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，審查后，認(rèn)為符合土地登記條件的，提出初審意見并報(bào)局務(wù)會(huì)會(huì)審。

5、登記。經(jīng)國(guó)土資源局會(huì)審無異議的，由縣國(guó)土資源局報(bào)經(jīng)縣人民政府核準(zhǔn)后辦理土地注冊(cè)登記，填寫土地登記卡、制證。

6、發(fā)證。由土地所有權(quán)單位法人或農(nóng)村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國(guó)土資源窗口領(lǐng)取土地證。

三、宅基地使用權(quán)登記有關(guān)政策

嚴(yán)格落實(shí)1999年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法（修訂）》“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，遵循“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是、妥善處理”的原則，切實(shí)解決宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中存在的政策問題，嚴(yán)把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，堅(jiān)持宅基地使用權(quán)登記必須達(dá)到 “權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的要求，嚴(yán)禁通過宅基地使用權(quán)登記使違法用地合法化。

(一)根據(jù)《國(guó)土資源部善于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，（我縣的宅基地

面積標(biāo)準(zhǔn)：山上鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.4畝，平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)0.3畝），對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

1、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施（1982年2月13日）以前農(nóng)村村民建房占用的宅基地，至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

2、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記；

3、1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

（二）已領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，或者已領(lǐng)取的集體土地使用權(quán)證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補(bǔ)發(fā)土地證書。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發(fā)證：

1、不符合土地利用總體規(guī)劃或城（村）鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的；

2、土地違法違規(guī)行為正在處理的；

3、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

4、地上住宅房屋權(quán)屬不清的；

5、因依法查封地上建（構(gòu)）筑物和其它附著物等原因限制土地權(quán)利的；

6、農(nóng)村居民新建住宅，應(yīng)當(dāng)退出舊房所占宅基地而沒有退出的；

7、除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的；

8、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的；

9、土地管理政策法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（四）如上級(jí)另有新規(guī)定的，由縣國(guó)土資源管理局結(jié)合實(shí)際情況施行。

四、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、集體土地所有權(quán)登記按每平方公里1000？元（包括地籍調(diào)查，測(cè)繪制圖和登記費(fèi)）；

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證每戶取5元工本費(fèi)。

五、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、基層國(guó)土資源管理所要制定工作計(jì)劃，落實(shí)工作責(zé)任，設(shè)立專門的收件窗口，方便農(nóng)民群眾申請(qǐng)辦理集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記；要積極主動(dòng)工作，查清宗地的權(quán)屬、界址和面積；要充分利用二調(diào)資料和已有權(quán)屬來源材料，加快辦理登記發(fā)證；要著眼長(zhǎng)效管理，探索建立規(guī)范的土地登記管理機(jī)制，確保土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性和實(shí)用性。對(duì)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，要依法、及時(shí)進(jìn)行調(diào)處，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。嚴(yán)格執(zhí)行土地登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得通過集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記收費(fèi)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。力爭(zhēng)在2010年底前基本完成集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使

用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，集體所有權(quán)證和農(nóng)民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第四篇：關(guān)于我國(guó)集體合同立法的若干建議

關(guān)于我國(guó)集體合同立法的若干建議

《勞動(dòng)法》頒行以來，由于工會(huì)和勞動(dòng)行政部門的并肩努力，我國(guó)企業(yè)建立平等協(xié)商、簽訂集體合同制度的工作有了突破性進(jìn)展。這一狀況說明，平等協(xié)商機(jī)制和集體合同制度作為國(guó)際公認(rèn)的調(diào)整企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系的基本手段，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下同樣具有巨大生命力。形勢(shì)的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)的需要更加緊迫地呼喚集體合同立法，這是因?yàn)椋环矫妗秳趧?dòng)法》關(guān)于集體合同的規(guī)定過于原則和簡(jiǎn)單，另一方面國(guó)家勞動(dòng)部和全國(guó)總工會(huì)從各自角度出發(fā)制定的規(guī)章和文件又缺乏國(guó)家意志性、法律規(guī)范性和科學(xué)合理性。因此，集體合同立法理所當(dāng)然地應(yīng)該被國(guó)家立法機(jī)關(guān)所重視。人們呼吁一部具有中國(guó)特色的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的集體合同法能盡快出臺(tái)。為促進(jìn)這項(xiàng)工作的開展，筆者擬就有關(guān)問題略陳管見，以供討論。

一、關(guān)于立法宗旨

集體合同立法首先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)國(guó)家在企業(yè)中建立平等協(xié)商機(jī)制、推行集體合同制度的倡導(dǎo)和促進(jìn)，對(duì)企業(yè)和諧穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的調(diào)整。平等協(xié)商、簽訂集體合同的主要作用在于改善勞動(dòng)關(guān)系，“以合作取代對(duì)抗，用協(xié)商解決沖突”。平等協(xié)商、簽訂集體合同制度一方面可以彌補(bǔ)國(guó)家勞動(dòng)法律只規(guī)定所有企業(yè)普遍適用的基本勞動(dòng)條件和勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，不可能照顧各個(gè)具體企業(yè)特殊情況的不足，將《勞動(dòng)法》的規(guī)定落實(shí)到本企業(yè)；另一方面又可以彌補(bǔ)勞動(dòng)合同主體雙方實(shí)際地位不平等，單個(gè)勞動(dòng)者不可能就一些重大事項(xiàng)與企業(yè)法人協(xié)商的不足，將單個(gè)勞動(dòng)者的意志組織成全體員工共同的意志。集體合同的這一作用與國(guó)家改善勞動(dòng)者待遇，保持社會(huì)穩(wěn)定的職能是完全一致的，也是國(guó)家勞動(dòng)立法和推行勞動(dòng)合同制度所不能取代的。因此，必然應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿?guó)家的大力倡導(dǎo)和促進(jìn)。

集體合同立法還應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)對(duì)平等協(xié)商機(jī)制的調(diào)整。《勞動(dòng)法》第八條規(guī)定，勞動(dòng)者依照法律規(guī)定，“就保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益與用人單位進(jìn)行平等協(xié)商”，從而確立了我國(guó)企業(yè)的平等協(xié)商機(jī)制。平等協(xié)商機(jī)制具有靈活性、及時(shí)性、內(nèi)容廣泛性等特點(diǎn)，與《勞動(dòng)法》第33條所規(guī)定的集體合同制度既有聯(lián)系又有區(qū)別。尤其是對(duì)那些目前尚不具備簽訂集體合同條件的用人單位，更應(yīng)大力倡導(dǎo)平等協(xié)商機(jī)制的建立。

二、關(guān)于適用范圍

首先，集體合同法應(yīng)當(dāng)適用于所有中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，這是毫無疑義的。有的同志認(rèn)為，推行集體合同制度的重點(diǎn)應(yīng)放在外商投資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等新經(jīng)濟(jì)組織。我們認(rèn)為，作為工作重點(diǎn)的安排，這無可非議。新經(jīng)濟(jì)組織由于種種因素，如工會(huì)組織不健全，職工中外來農(nóng)民工多、流動(dòng)性大，有關(guān)法規(guī)不配套等，造成勞動(dòng)關(guān)系不和諧、不穩(wěn)定，特別需要建立和完善改善勞動(dòng)關(guān)系的機(jī)制。但從立法來講，一是《勞動(dòng)法》適用于所有企業(yè)；二是在我國(guó)，國(guó)家法律的遵守和執(zhí)行往往由國(guó)有企業(yè)發(fā)揮示范和帶頭作用；三是從目前實(shí)際情況看，許多國(guó)有企業(yè)同樣也潛伏著勞動(dòng)關(guān)系緊張乃至激化的種種因素。因此，不論何類企業(yè)，均應(yīng)無例外地建立集體合同制度。

其次，事業(yè)單位是否應(yīng)當(dāng)建立平等協(xié)商、簽訂集體合同制度？《工會(huì)法》第18條規(guī)定“工會(huì)可以代表職工與企業(yè)、事業(yè)單位行政方面簽訂集體合同”。按照法律層次，《工會(huì)法》由全國(guó)人大審議通過，其效力要優(yōu)于由全國(guó)人大常委會(huì)審議通過的《勞動(dòng)法》。此外，《勞動(dòng)法》第2條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和與之建立勞動(dòng)合同關(guān)系的勞動(dòng)者，參照本法執(zhí)行”。盡管《勞動(dòng)法》第33條只規(guī)定了“企業(yè)”，但并無對(duì)非企業(yè)簽訂集體合同的禁止性含義。所以，從法的普遍適用性出發(fā)，凡實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)組織也應(yīng)推行集體合同制度。

三、關(guān)于定義性條款

在集體合同法總則中應(yīng)分別對(duì)平等協(xié)商、集體合同及無效集體合同下定義。這里有三點(diǎn)應(yīng)注意，第一，勞動(dòng)部《集體合同規(guī)定》第7條給集體協(xié)商下的定義是，“指企業(yè)工會(huì)或職工代表與相應(yīng)的企業(yè)代表，為簽訂集體合同進(jìn)行商談的行為”，這與《勞動(dòng)法》第8條的涵義明顯不符。集體協(xié)商不僅限于企業(yè)，還包括所有用人單位，此其一。集體協(xié)商的是“保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益”事項(xiàng)，非專“為簽訂集體合同”而進(jìn)行，此其二。所以，集體協(xié)商（最好按《勞動(dòng)法》統(tǒng)一稱平等協(xié)商）不能采用此定義。第二，集體合同定義應(yīng)突出“團(tuán)體契約”的涵義，是團(tuán)體對(duì)團(tuán)體的行為，而非眾多職工“合伙”與企業(yè)法人的合約。據(jù)此，協(xié)商代表之行為及其后果均為委派法人承擔(dān)，且不因代表的變更而改變；因簽訂與履行集體合同引發(fā)的爭(zhēng)議，不應(yīng)簡(jiǎn)單定義為“集體勞動(dòng)爭(zhēng)議”，而應(yīng)規(guī)范為“團(tuán)體勞動(dòng)爭(zhēng)議”。第三，按照《勞動(dòng)法》的規(guī)定，集體合同必須經(jīng)職工代表大會(huì)或全體職工大會(huì)審議通過，還必須報(bào)送勞動(dòng)部門審核才生效，因而一般不存在“無效集體合同”的問題，在集體合同法中無需設(shè)定專章。但在總則中定義一下“無效集體合同”，并規(guī)定其確認(rèn)及責(zé)任追究程序，仍然十分必要。

四、關(guān)于平等協(xié)商和集體合同的基本原則

勞動(dòng)部《集體合同規(guī)定》和全國(guó)總工會(huì)《工會(huì)參加平等協(xié)商和簽訂集體合同試行辦法》中對(duì)此均分別有所規(guī)范，可以在立法時(shí)參用。除此之外，按照國(guó)際勞工標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)外集體合同立法的經(jīng)驗(yàn)，是否還應(yīng)考慮如下幾個(gè)原則：

1、雙方代表的特命全權(quán)性原則。協(xié)商代表一旦產(chǎn)生，在任期內(nèi)均為派出方的特命全權(quán)代表，此為法律所確認(rèn)，無須每次協(xié)商均要授權(quán)。

2、權(quán)利的不可放棄性原則。這主要指工會(huì)派出之協(xié)商代表，享有與企業(yè)平等協(xié)商權(quán)及簽訂集體合同權(quán)，此權(quán)利不得放棄、不得轉(zhuǎn)讓。

3、選擇和討論集體合同內(nèi)容的自由性原則。按照《勞動(dòng)法》的規(guī)定，是否簽訂集體合同的選擇權(quán)在職工一方，企業(yè)應(yīng)遵守這一規(guī)定，否則構(gòu)成侵權(quán)。而平等協(xié)商及集體合同的內(nèi)容，雙方均有自由選擇的權(quán)利。

4、監(jiān)督的系統(tǒng)性及責(zé)任的不可回避性原則。平等協(xié)商、訂立和履行集體合同，均屬法律行為，必須構(gòu)筑系統(tǒng)而完善的監(jiān)督機(jī)制，而且對(duì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)而言，這種責(zé)任是法定的，不可回避，不得推卸或放棄。

五、關(guān)于對(duì)參與協(xié)商的職工代表的特殊保護(hù)

依照國(guó)際通常做法及我國(guó)國(guó)情，這種特殊保護(hù)至少應(yīng)包括兩個(gè)方面。一是職業(yè)保障。例如可規(guī)定“擔(dān)任平等協(xié)商的職工代表在勞動(dòng)合同期內(nèi)，自擔(dān)任代表之日起五年內(nèi)除個(gè)人嚴(yán)重過失外，企業(yè)不得與其解除勞動(dòng)合同。勞動(dòng)合同期限屆滿，如果職工代表提出續(xù)訂勞動(dòng)合同，企業(yè)應(yīng)與其續(xù)訂不少于擔(dān)任代表期限的勞動(dòng)合同”。二是崗位穩(wěn)定性保障。要使職工代表不被向歧視性的工種、崗位變動(dòng)。

六、關(guān)于法律責(zé)任

為保障企業(yè)職工一方簽訂集體合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，保證所簽訂集體合同條款的履行，建議集體合同法中專設(shè)法律責(zé)任章。本章應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：代表逃避參加平等協(xié)商和簽訂集體合同的責(zé)任，可按拖延的天數(shù)處罰；違反和不履行集體合同的責(zé)任，應(yīng)主要處罰違反和不履行集體合同的企業(yè)方，一是罰款，二是追究領(lǐng)導(dǎo)者責(zé)任；不提供用于平等協(xié)商和實(shí)施監(jiān)督所必需資料的責(zé)任，包括行政處分和較低數(shù)額罰款；追究責(zé)任的程序等。

七、關(guān)于政府對(duì)集體合同和平等協(xié)商的倡導(dǎo)

促進(jìn)企業(yè)勞動(dòng)關(guān)系的和諧穩(wěn)定，有利于社會(huì)安定，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，應(yīng)當(dāng)是各級(jí)政府的目標(biāo)。因此，西方發(fā)達(dá)國(guó)家政府采取各種有效手段來鼓勵(lì)和推進(jìn)企業(yè)協(xié)商談判、簽訂集體合同。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，更應(yīng)采取積極態(tài)度。倡導(dǎo)的方式，可以將勞動(dòng)關(guān)系的和諧穩(wěn)定作為考核企業(yè)家的重要內(nèi)容；可以設(shè)立專項(xiàng)基金獎(jiǎng)勵(lì)建立平等協(xié)商、集體合同制度卓有成效的企業(yè)；可以由政府牽頭舉辦平等協(xié)商、簽訂集體合同的培訓(xùn)班、經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)、表彰促進(jìn)會(huì)；也可以在輿論上加強(qiáng)宣傳力度等。在立法時(shí)可考慮設(shè)獎(jiǎng)懲專章，也可分散寫入有關(guān)章節(jié)，但須體現(xiàn)政府倡導(dǎo)的精神。

八、關(guān)于公有制企業(yè)中黨組織對(duì)平等協(xié)商、簽訂和履行集體合同的保證監(jiān)督這不但符合我國(guó)國(guó)情，也易于為企業(yè)所接受，同時(shí)對(duì)加強(qiáng)集體合同履行中的管理也極有好處。《企業(yè)法》第八條規(guī)定了企業(yè)黨組織“對(duì)黨和國(guó)家的方針、政策在本企業(yè)的貫徹執(zhí)行實(shí)行監(jiān)督”，因此在集體合同法中寫入類似條款是有先例、有依據(jù)的。這種保證監(jiān)督可以包括：促進(jìn)平等協(xié)商的順利進(jìn)行并取得預(yù)期成果；促進(jìn)雙方依法訂立集體合同；監(jiān)督檢查已簽訂集體合同的履行；促進(jìn)對(duì)集體合同進(jìn)行必要的修訂、完善；促進(jìn)集體合同爭(zhēng)議的順利解決等等。

第五篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

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農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

1.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：

從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

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3.實(shí)踐中存在問題。

近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價(jià)值一路飆升，造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來越多，針對(duì)此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》第一項(xiàng)指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項(xiàng)指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對(duì)于此類案件處理原則，紀(jì)要三指

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 出：

(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

實(shí)務(wù)當(dāng)中，北京市范圍內(nèi)的各級(jí)法院對(duì)此類案件的判決，主要是依照上述紀(jì)要來做出的，具體做法是：首先，認(rèn)定房屋買賣合同無效。然

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 后，判令出賣人支付給買受人高額補(bǔ)償金。4.律師評(píng)析

通過以上簡(jiǎn)單的分析，可以看出，目前我國(guó)法律上對(duì)于農(nóng)村宅基地以及農(nóng)民私有房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定并不是很明確，比較混亂，在司法實(shí)踐當(dāng)中，即使是司法機(jī)關(guān)也很難理清，在學(xué)術(shù)界也是眾說紛紜。農(nóng)村宅基地制度作為確保中國(guó)農(nóng)民有房住的最基本保障，應(yīng)當(dāng)通過立法來明規(guī)范農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地的權(quán)利范圍，消除法律之間、法規(guī)之間互相沖突的情況，填補(bǔ)法律上的空白點(diǎn)，使制度充分完善起來，以保障農(nóng)民的權(quán)益。

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對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議

第一篇：對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議

第二篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律分析

第三篇：集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

第四篇：關(guān)于我國(guó)集體合同立法的若干建議

第五篇：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

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