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第一篇：農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考鄧圓甜

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

引言

農民對其在農村合法建造的住宅擁有所有權，但其并不能如城鎮居民般自由流轉自己的住宅，因為法律對該住宅上的土地的使用權即宅基地使用權進行了限制。農村宅基地使用權的流轉主要包括：國家征用、置換、作價入股、轉讓和出租等方式。而現有法律基于保護耕地和農村社會保障制度尚未健全、擔心失去住宅的農民成為社會隱患的考慮，限制宅基地使用權的流轉，不允許農村宅基地使用權在農村村民和城鎮居民之間轉讓和出租（而出租與轉讓所考慮的問題相似）。而前三種農村宅基地使用權的流轉方式：“國家征用、置換、作價入股”，能夠在一定程度上緩和限制農村宅基地使用權轉讓所帶來的矛盾，但只能治標不能治本。一方面，前三種農村宅基地使用權的流轉方式由政府主導，易導致權力尋租。并且由政府壟斷農村宅基地使用權流轉的受方市場，不能使農民充分參與市場經濟，獲得最優價格。另一方面，因城市與農村房屋的巨大差價，使不堪城市高房價重負的中低收入居民轉向農村購房，市場逐漸擴大并呈不可逆轉之勢。現實中已出現大量農村宅基地使用權向城鎮居民流轉等違法情況，屢禁不止。究其原因，具有現實客觀性，政府應順應其發展規律，結合各地實際，制定一系列法律法規，規范或疏導農村宅基地使用權轉讓市場。一味禁止農村宅基地使用權轉讓有違民意和市場發展規律。且會導致通過合意取得的農村宅基地使用權不受法律保障，違背保障交易安全和平等的民法原則。而一旦發生糾紛，無相關法律規范制約和適用，不能維護社會的公平正義價值，導致社會不穩定。因此農村宅基地使用權轉讓機制的建立具有緊迫性。

而退一步而言，只要各級政府和相關部門依法辦事，就能實現保護耕地的法律目的。如果各級政府部門不嚴格遵守法律，為了巨額土地利益，亂開發耕地或者疏于監管，則即使禁止農村宅基地使用權轉讓，仍會導致大量耕地被破壞。所以保護耕地與農村宅基地使用權轉讓并不沖突。其次，我國正致力于解決三農問題，完善農村社會保障制度，讓發展成果惠及廣大農民。也即是說農村社會保障制度的完善指日可待，農村宅基地使用權轉讓的基礎也日趨成熟，可見構建農村宅基地使用權轉讓機制也具有可行性和現實意義。

本文旨在探討農村宅基地使用權流轉的現狀，分析農村宅基地使用權自由轉讓的必要性和可行性，并從完善農村社會保障制度、繳納土地出讓金、加大政府監管、加強程序規范、征收宅基地閑置費等方面對構建農村宅基地使用權轉讓機制提出建議。

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

一、農村宅基地使用權的性質

（一）農村宅基地使用權具有用益性

關于農村宅基地使用權的性質，我國法律上并未作明確的規定。目前對其性質的觀點主要有：自物權說和用益物權說。

本文采用用益物權說的觀點，認為宅基地使用權設立的自的在于對他人所有的土地的利用，因此具有用益的性質，為用益物權。理由是:首先，宅基地使用權是具有我國自身特色的一項權利，它的著重點在使用，即使用他人所有的土地建造住宅并居住。這與國外的地上權原理一致，雖然我國土地實行公有制，而國外土地為私有制，但他們的共性就在于土地所有權與使用權都處于分離狀態，都具有用益的性質，地上權也是典型的用益物權。其次，從我國《物權法》的體系編排和內容來看，宅基地使用權是被放在用益物權一章來加以規定的。另外，《物權法》第117條規定:“用益物權人對他人所有的不動產或動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”《物權法》第118條規定戶?國家所有或國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益”宅基地使用權為用益物權，但它與國外的地上權畢竟不一致，根本上的，僅土地的公有私有這個基礎就不一致，此不贅述。

（二）農村宅基地使用權具有身份性和保障性

農村宅基地的出現本來是基于居有定所的考慮，是集體經濟組織給予內部成員以無償方式取得土地建造住宅的權利。一為了實現公平原則和福利保障功能，宅基地使用權的取得有一套嚴格的程序。

第一，申請取得，或者稱作審批取得。在我國的土地所有制結構下，土地要么屬于國家所有，要么屬于集體組織所有。根據《憲法》第10條的規定:，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”另外，《物權法》第47條也作出了類似規定。鑒于我國人口和土地的實際情況，土地對于農民的重要意義，農村宅基地使用權取得采取申請和審批的無償使用制度。需要用地農民先向鄉一鎮人民政府提出申請。

因此，從理論而言，集體土地所有權人在自己的土地上是否為他人設立宅基地

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

使用權，應由所有權人決定，行政機關無權干涉。1

但是因為農村宅基地使用權的福利保障功能，農村宅基地使用權干涉到社會穩定和公共利益，需國家進行干預。從性質上而言，國家的審批并不是對宅基地使用權的設立，它僅僅是對宅基地使用權成立的一種確認，即行政確認。

第二，一戶一宅原則。所謂“一戶一宅”即是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。中國人多地少的現狀和農村土地的保障性作用決定了只能實行一戶一宅原則。土地管理法第六十二條明確規定：“ 農村村民一戶只能擁有一處宅基地”

二、農村宅基地使用權流轉現狀

（一）農村宅基地使用權流轉現有法律規定

目前我國法律對宅基地使用權流轉的規定較少，而且有些規定不明確。《憲法》第十條第四款規定:“任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律規定轉讓。”該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。《土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從法律規定來看，宅基地使用權的流轉是受到一定限制。2009年9月1日國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》明確叫停小產權房，既是對禁止城鎮居民到農村購置房產規定的再次明確，一同時也間接地否定了農村宅基地使用權的流轉。但市場的需求使得各種宅基地使用權流轉形式不斷出現并私下發展。關于宅基地使用權流轉的形式主要有以下幾種情況：

1.國家征收。農村宅基地屬于村民集體所有，一般是不允許交易的，農村集體成員享有使用權，但宅基地使用權受到國家法律和政策的限制而不能自由地流轉。但農村閑置的宅基地在通過國家合法程序征收以后，土地所有權轉為國家所有，然后國家再以國有土地使用權的方式納入到流轉市場，這樣可以發更大地發揮宅基地的經濟價值。

但是宅基地的征收出現問題:因為目前我國法律對宅基地的征收并沒有專門的規定(土地管理法規定:征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。沒有一個統一的補償標準，在具體實施的過程中參照的補償和補助標準又過低，并沒有體現宅基地本身 1敬官旭，農村宅基地使用權流轉法律問題研究[D]：[碩士學位論文]，西南大學，2010，第9-11頁。

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

所應有的市場價值。

2.置換。所謂置換是指宅基地與其他土地的互換。包括宅基地與國有土地互換，宅基地與耕地互換，宅基地與宅基地的互換。

宅基地與國有土地的互換是根據國家城鎮化建設的需要，將拆遷農戶安置到城鎮商品房，再將退出的宅基地用于商業開發，這也減輕了房屋拆遷的阻力，避免釘子戶的出現。在我國現有法律實踐中，重慶市和天津市為先行者。天津為以自愿申請為原則，農民憑農村宅基地換房，一般為經濟適用房，由政府統一規劃統一建設，而原來的農村宅基地則被轉化為建設用地。重慶模式為以農村宅基地換地票。其申請者為在城市已有固定住房的村民，村民憑借其在農村閑置的宅基地換取地票以獲得購買城市住房的優惠或現金，原來的農村宅基地則被轉化為建設用地。

宅基地與國有土地的置換是解決農村宅基地使用權流轉問題的可行途徑之一。但也有一定缺陷，表現在：宅基地與國有土地的變相置換主要由政府主導，容易導致權力尋租。且政府作為農村宅基地買方市場的壟斷者，不能使農民充分享受市場競爭帶來的資源優化配置的利益最大化的優勢。

3.宅基地使用權作價入股。宅基地使用權的入股實質上是將權利以出資入的形式轉讓出去。它可以分為兩情況:一種情況是村集體把空閑的宅基地使用權以入股的方式自辦企業或者與外來企業合資辦企業。所得收益歸集體組織統一支配，既可以于基礎設施建設，也可以用于對貧窮農戶的補貼等。另一種情況是農民搬遷到規劃的中居住點，把自己的宅基地退出來入般辦企業，一所得收益按所占面積以紅利方式返給民，一由農民自己支配。

深圳田廈村就摸索出這樣的道路舒在深圳的每個城中村，基本成立了自己的股份制公司來管理內部資產，田廈實業股份有限公司就是田廈村自己的體股份制公司。改造后的田廈新村規劃為集商業、辦公、酒店、居住于一體的多功能代化生活小區，總建筑面積為巧.75萬平方米。其中，住宅6.7萬平方米、商務公寓2萬平方米、商業2.3萬平方米、辦公及酒店3.8萬平方米。整個改造項目計劃投資5-6億元人民幣，2008年完成改造。在這個改造過程中，農民將宅基地入股到田廈股份公司由公司單獨成立項目部門從事改造公司和村民自籌一部分的方式解決開發和建設。中間的資金問題通過政府出一部分，公司和村民自籌一部分的方式解決。田廈新村改造完成后，村民獲得的分配面積是入宅基地面積的7倍。而對于改造前很多村住宅的一樓則根據商鋪的位置、租金高低，分得相應的商業面積。這種流轉方式使農民能夠參與市場，獲得更多收益。但此方式局限于經濟發達且具備投資與運營企業條件的地區。

4.宅基地使用權轉讓。由于法律明確禁止宅基地使用權的單獨轉讓，所以這里的宅基地使用權轉讓主要是通過和地上房產一起轉讓，至于轉讓的方式，有買賣、農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

贈與和繼承幾種。按照我國法律規定，農民享有宅基地使用權和地上房屋的所有權，也說農民自己可以占有、使用、收益和處分自己的房屋.另外，根據我國“房地一體”原則，農村房屋所有權轉移以后，所占用的土地使用權隨房屋所有權一并轉移。農村地產權轉讓主要有三種:本集體組織內部成員之間的轉讓;不同集體組織成員之間的轉讓;城鎮居民與農村村民之間的轉讓。因為宅基地為農民集體所有，為無償使用，所以它的身份性、保障性特征較為明顯，第一種情況下集體組織內部成員之間自由轉讓宅基地使用權仍然在集體成員手里，所以這種轉讓法律是認可的。第二種情況法律只是在《土地管理法》第62條規定:“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”法律只是規定不得再申請宅基地，并未明確禁止。第三種情況目前被國家法律所禁止的，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用權證。”此第三種情況是本文所旨在詳細論述要構建的機制。

5.宅基地使用權出租。和轉讓類似，宅基地使用權的出租也只能是通過和地上房屋一起出租的形式實現。這種情況在一些發達地區的城市郊區較為常見比如廣東省佛山市。佛山市為民工的主要輸入地，原因是佛山市及郊區有很多企業，特別是郊區存在許多以制造業為主的企業，大量服裝廣、鞋廠的建設占用了當地農民的土地，于是農民們紛紛脫離農業生產，由農村居民轉為城鎮居甲靠在城鎮打工和出租房屋來過活。由于制造業為勞動密集型行業，廠里工人許多都在外面找房居住，很多人都選擇租住當地村民的房屋。根據“房地一體”的原則，農村房屋出租實質上使所占用宅基地使用權也一并出租出去了。我國《土地管理法》第63條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”雖然宅基地使用權出租的這種做法為法律所禁止，但現實操作的情況卻不一樣。對于村民而言，當前房屋租賃行情較好，自己空置的房屋放在那里一文不值，但經過一番修葺然后再出租出去則會得到不錯的回報，何樂而不為，對于租房的人而言認租房關鍵是能夠在里面住著舒適，哪里會去關心土地使用產權是否出租。甚至有的租房者一租就是幾十年，一租金不貴的情況下就一次性付清，和轉讓宅基地的區別不大。

2三、宅基地使用權轉讓機制構建的必要性

（一）物權發展，物權財產價值體現

1敬官旭，農村宅基地使用權流轉法律問題研究[D]：[碩士學位論文]，西南大學，2010，第24-26頁。

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

所有的法律規范、法律制度和法律活動，歸根結底都是以有效地利用資源，最大限度地增加財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的優化配置。因此，現代物權法更強調對物的經濟效益的價值追求，由過去單純的強調歸屬轉向對利用價值的追求。宅基地使用權作為一種用益物權，如果僅僅是確定其歸屬，則其財產的價值未能充分發揮。只有允許宅基地使用權流轉，才能將資源流向有效的利用主體，實現資源的最優配置。因此，要實現對宅基地使用權的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉是實現價值的有效途徑。

（二）社會穩定的要求

土地隱形市場交易屢禁不止，需順應社會經濟發展規律，制定法律轉讓機制以維持社會穩定。現行法律對農民宅基地的流轉雖然作了限制性規定，但因經濟利益驅動、農民與市民需求互補等原因，宅基地買賣、抵押、出租、等形式的流轉已大量存在，形成了以自發流轉為特征的農民宅基地隱形市場。3盡管政府多次出臺相關政策禁止宅基地的流轉，但農村房屋買賣仍較多，宅基地私下流轉頻繁，已形成相當規模并有不可阻擋之勢。而由于法律規定與現實的沖突，導致通過合意取得的農村宅基地使用權不受法律保障，村民容易反悔，違背保障交易安全和平等的民法原則。且一旦發生糾紛，互相扯皮，無相關法律規范制約和適用，不能維護社會的公平正義價值，導致社會不穩定。

目前我國農村宅基地使用權的私下交易轉讓情況已經十分普遍。中南財經政法大學“農村土地問題立法研究”課題組2006-2007年對四川、貴州、湖南、湖北、山東、廣東、江西、山西、黑龍江等十省的進行了問卷調查和訪談。關于農村宅基地的轉讓結果為：在調查樣本中，表示本村中有人將宅基地轉給他人使用的占大多數。63.65%的被調查者表示村中有宅基地私下轉讓情況,36.35%的被調查者表示沒有。這是以上十省的一組平均數字。在經濟發達地區，轉讓交易的實際比例還更高一些。

（三）公平正義原則

各地和各級政府征收地價與市場價的巨大差額，對廣大農民而言，不符合公平正義原則，易加劇社會沖突。政府頻繁、大量地為商業目的用地,征收農村集體土地所有權及農戶的土地使用權,卻往往不能給予公正補償。地方政府通常以極低的補償代價收回農民的土地,然后以市場價出讓給用地的企業,以此獲得市場價與補償價之間的差額。這種一級市場的供地模式弊端在于,供給者只有一個,但是市場上的需求者卻是無限多個,這樣的壟斷形式必將造成商品的價格上揚,扭曲了商品的真實價 1林翠軒，淺探我國農村宅基地使用權的流轉制度[J]，法制與社會, 2009年19期，第2頁

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格。這些行為還導致嚴重的不公正和諸多拆遷戶的生活陷入困境,甚至誘發諸多社會問題。

（四）實現農民利益最大化的必然途徑

構建農村宅基地轉讓機制，有利于使民的有限理性與政府的干預結合，實現農民利益最大化。

1.農民有經濟人理性，追求利益最大化

建立社會主義市場經濟，離不開農村和農民的作用。而隨著市場體制的完善，市場經濟的發展，也應賦予農民更廣泛的權利，讓農民參與到市場經濟中，享受市場經濟所帶來的福益。承認農民的經濟人特性，允許農村宅基地使用權的自由流轉，使農民能夠充分利用城鎮和農村市場，追求自己的利益最大化。

2.農民的有限理性與政府的干預有機結合。農民的有限理性，容易使其只關注短期利益和一己私利，忽略長遠利益和公共利益，又需要政府的干預和引導，所以在允許農村宅基地使用權流轉的同時，須履行嚴格的農村宅基地使用權流轉登記制度。

（五）高效利用土地的要求

農村宅基地大量閑置，嚴重浪費土地資源，構建宅基地轉讓機制有利于合理、高效利用有限土地。現行農村宅基地由于村鎮規劃不合理，宅基地審批制度不健全，農民節約意識不強，農村建房大量占用新宅基地而廢棄舊宅基地，且隨著農村經濟發展，經濟發達區以及市郊農村農民收入得到增長，富裕起來的農民紛紛進城購房成為城市居民，或由于工作提升，子女升學在城市享有了住房，留在農村的住房及宅基地因現行法律法規限制無法流轉，集體經濟組織又無權收回(土地管理法第七十三條規定，買賣或以其他形式非法轉讓土地，由縣級以上人名政府土地行政主管部門沒收違法所得。)而大量閑置，造成土地資源的極大浪費。農村閑置和荒廢的宅基地數量過多，粗略估計每村閑置和荒廢的宅基地占村宅基地總量的20%左右。

（六）讓農民共享發展成果的要求

構建農村宅基地轉讓機制有助于解決農民融資困難問題，共享市場經濟發展成果。一方面，農民相對于城市居民生活窮困，融資手段很少，無法分享市場經濟以及科技現代化發展成果，生活來源仍局囿于一畝三分田以及政府的小額補貼；而另一方面，限制宅基地使用權的流轉，農民很難通過對其土地、房屋的處分，如買賣、抵押等，獲得其創業所必需的資金，致使農民難以擺脫貧困現狀。

（七）加快城市化進程的需要

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

宅基地的弱流轉性影響我國城市化進程，構建農村宅基地使用權轉讓機制有利于城市化進程的加快。中國社會已經不再是過去封閉型的生于斯，老于斯的社會了。城鄉結合部和發達鄉村吸引了大量外來農民，集體成員的身份和戶籍之間的聯系被打破，尤其對那些在城市化大潮中準備向城鎮遷移的居民，如果限制他們將房產向非集體成員轉讓，將影響他們取得進入城市安身立業的最低資本從而阻礙人口城市化進程。因此，我們應該給農村宅基地使用權人以較大的自主和自由，盤活農民住房資產，這不僅是農民致富的迫切需要，也是新農村建設和發展的需要。

基于此，有必要建立并完善農村宅基地使用權的轉讓制度。

三、宅基地使用權轉讓機制的阻礙因素

（一）宅基地使用權轉讓受限的法規依據

《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”國務院辦公廳1999年頒布了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，其第2條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售”，“有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證”。2004年11月國土資源部《關于加強農基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。2004年12月24日，國務院頒布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，該決定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。我國新《物權法》在第七次審議中獲得通過時，對農村宅基地流轉問題最終采取了擱置的態度,規定“宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法等法律。

（二）農村宅基地使用權轉讓的阻礙因素分析

1．保護耕地。中國是一個人口大國，對于糧食有強大需求，而土地資源相對較少。國家基于維持國計民生的大局考慮，將保護耕地作為土地管理的一個重要原則之一。有些學者認為若放寬農村宅基地使用權的自由流轉，大量不堪承受城鎮高房價的城市中低收入居民將會在農村購買農村宅基地，從而出現農村村民或村集體等為了一己私利占用耕地建造農村宅基地以出售牟利。

但事實上，若各級政府和相關部門依法行政，不以公謀私，不進行權力尋租，同時各上級部門加強監管，嚴格按法律辦事，允許農村宅基地使用權在城鎮居民和

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

農村村民間流轉，一定能夠實現預期的法律效果和目標，不任意占用耕地。否則，即使不允許農村宅基地使用權在城鎮居民和農村村民間流轉，基于土地所帶來的巨大利益，仍會有大量耕地遭受破壞。

2．農村社會保障制度尚未完善，易致農民無家可歸，影響社會穩定。城鄉發展的不平衡是當前最突出的問題，城市人口少，卻占用了國家大部分資源；農村人口多，所擁有的資源反而少。這種差距在社會保障制度上也得到體現。城鎮居民在求學、就業、醫療、養老方面有一套完善的社會保障制度，而農村村民的社會保障制度仍然缺失。有學者擔心若放寬農村宅基地使用權流轉，不少農民會由于自身的知識智力水平等缺陷，將自己的宅基地高價轉讓給他人，而自己流離失所。這些農民因種種原因揮霍完轉讓價款后，無相關的社會保障，成為危害社會的隱患。

隨著我國經濟的發展，全面建設小康社會，讓發展成果惠及廣大人民群眾的目標的確立，建立和完善農村社會保障制度已成為統籌城鄉發展、保障民生、社會穩定的重要問題。政府應加大對農村社會保障制度的投入，加強農村的基礎設施的建設，提高農民的養老保險金，改善農村的醫療衛生條件，解決農村孩子的入學和農民工的就業問題等。其實這也是政府正致力于的事情，若有關政策是否真正落實到位，其實現只是時間的問題。

3．農村村民對于自己的宅基地使用權為無償取得。若允許其有償轉讓給城鎮居民，于理不合，也會導致大量農民在巨額利益面前喪失理性。

農村土地雖于土地改革完成后歸國家或集體所有，但其長期以來，由農民現實地占有和使用，而所謂的國家和集體，一直是個虛體。“我的地、我的房子”這已是農民的內心共識，且農村宅基地為他們所建和擁有，他們的文化程度和法律意識的薄弱也決定了他們不能將宅基地使用權無償轉讓。另一方面，農村村民從出生伊始所具有的資源就與城鎮居民不平等，而他們又是社會各階層中付出體力勞動最多并能提供主要生活必需品的一類，他們有理由享有如有償進行宅基地使用權流轉這一權利，以平衡和補償教育、醫療等資源分配的不公。

所以一方面須允許農民有償轉讓宅基地使用權，而另一方面，又須對農民的有償轉讓作出一定限制，即以農民或第三方繳納適當的土地出讓金為前提，以避免農民在巨額利益面前失去理性。

4.農民的法律意識和法律知識薄弱。

普遍的農村村民的受教育水平較低，法律意識薄弱，法律水平較低，有學者擔心若在農村實現宅基地使用權的自由轉讓，易導致市場的混亂無序，法律不能實際施行。基于此，在允許宅基地使用權在城鎮居民與農村村民間轉讓之初有必要加大政府投入，加強此方面的法律宣傳教育，并提高有關機關在農村的執法和監管力度，農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

其次，宅基地自由轉讓并非建立在絕對的意志自由之上，須受到法律的規制，是授權性規范和強行性規范的結合。須打造高效合理透明的交易平臺，完善宅基地使用權轉讓的強制登記制度。

5.農村宅基地使用權轉讓機制構建的資金缺失

農村的物質資源貧乏，也是制約農村發展和轉讓機制構建的瓶頸。一方面宅基地使用權的自由轉讓若普遍實行，基于農村宅基地資源和農民所占比例，相關制度如加大宣傳教育，打造交易平臺，建立登記制度等的構建都須大筆資金，而國家無足夠的財力全額支付。此點強化了對宅基地使用權轉讓須繳納土地出讓金和稅費的要求，以保障宅基地使用權轉讓制度的建立和維持。

基于對以上幾個阻礙因素的分析，農村宅基地使用權轉讓機制的構建是可行的。

四、農村宅基地使用權轉讓機制的構建

無論從發揮物的價值出發，還是從我國的市場經濟體制出發，未來宅基地使用權制度確有必要進行進一步改革，改革的主要方向是要增強宅基地使用權的流轉性，充分發揮宅基地使用權制度的經濟效率功能。具體來說，構建宅基地使用權轉讓機制可以從以下方面著手：

(一)遵守平等、自愿、有償原則

《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”而在農村宅基地使用權轉讓過程中，平等指轉讓的雙方當事人的法律地位平等。雙方平等的法律地位是農村宅基地使用權流轉的基礎。自愿是指轉讓必須出于雙方當事人完全自愿，轉讓方不得強迫受流轉方必須接受轉讓，受讓方也不得強迫流轉方必須流轉給自己。有償是指宅基地使用權的轉讓應是等價有償，以體現公平原則。

（二）加快完善農村社會保障制度

沒有完善的社會保障制度為后盾，農村宅基地使用權流轉的市場就不能展開手腳。完善農村社會保障制度的建設首先需要資金保障。一方面需加大國家財政政策的支持。國家經濟的穩步發展為農村的社保制度的完善提供了物質基礎，政府要通過宏觀經濟政策對農村社保制度建設給予支持，加大對農村社保制度的投入。另一

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

方面，可引導社會資金涌向農村。

近年來國家實行了一系列惠農政策，但農村的社會保障制度仍遠落后于城市。應出臺一系列法規和政策，加大對農村的醫療、就業、養老保險、司法援助、最低生活保障等社會保障制度的建設，并著重加強對失地農民的生活和就業的引導和保障。

（三）繳納適當的土地出讓金和稅費

農民轉讓農村宅基地使用權給城鎮居民，應交納與農民承受能力相適應的土地出讓金、稅，使農村宅基地使用權轉變為與城市住宅用地使用權相似的性質，投入流通領域，彌補農民為無償取得卻有償轉讓的缺陷，也使農民在作出決策時更理性。可參照土地出讓金的相關規定，但在此基于農村村民本身的支付能力和其本是宅基地使用權主體的法律地位，可將該標準適當降低，并準許其以本有的住宅和宅基地使用權作價抵消一部分的土地出讓金。與重慶的以宅基地換地票的農民的得益方式類似。地方人民政府留成部分等土地出讓金，由土地行政主管部門代收代繳，按“收支兩條線”實行管理，統一用于宅基地使用權流轉的整理。

（四）加大資金保障，加強政府監管和法制宣傳

不能把農村土地管理的重任單寄于村民委員會這個基層群眾自治組織，需認識到村官的法律知識和法律意識的局限性和其與村民生活聯系的密切性。所謂清官難斷家務事，村官很難嚴格執行土地管理法的規定，對與其朝夕相處的村民的農村宅基地使用權違法流轉的行為進行懲處。即使按法律規定進行了處罰，農村的法治力量薄弱，村民法律意識較低，容易暴力抗法，不執行處罰決定，有損法律權威。

基于此，首先，國家或各級政府應加大農村土地管理的財政支持，對于農村宅基地使用權流轉的管理資金，可從農民繳納的土地出讓金以及其他流轉的相關稅費扣除。其次，縣、鄉政府土地管理局等相關部門需加大對農村宅基地使用權法律制度和相關政策的宣傳，使村民知法、懂法。其次，加大對宅基地使用權流轉的監管，縣鄉政府可配備巡查隊伍，每月定期到農村進行監察，一方面可督促村委、村民按法律辦事，另一方面可加強對農村宅基地使用權流轉法律制度的執法力量支持。并且縣鄉政府可每年不定期到農村實地抽查宅基地使用權情況（巡查隊伍人員應回避），鼓勵群眾舉報信訪，設立內部自我流轉監督機制和完善外部的監督機制，以防徇私舞弊，權力尋租。

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

（五）加強農村宅基地登記發證工作

農村宅基地仍由村集體所有，但村民享有宅基地使用權。此可參照物權法中業主的建筑物區分所有權。農村村民對其宅基地擁有用益物權，可自由轉讓受益，而對于共有部分如村里的公共設施，道路建設等則由村集體共同享有和管理。村民若想將宅基地使用權流轉給城鎮居民，需繳納一定的費用，經過有關部門的審批登記，法律才進行確認和保護。

實施農村房屋產權登記、發證制度，是農村房屋產權在進一步明晰后進入銀行作為抵押物，并允許進行有限交易。農村房屋產權實現規范流轉后，農村的大量房屋資產可以轉變為資金，以提高農民的融資能力。進行農村房屋產權登記，要遵行“農民自愿”、“土地來源合法”兩個基本原則，在這一原則基礎上，對鄉鎮國有土地范圍內的房屋和集體土地范圍內的房屋予以公平對待，都可以列入房屋產權登記發證范圍。具體辦法是：可以借鑒安徽宣城市的做法，在各級鄉鎮府設立“房屋產權登記發證辦公室”，統一接受農村房屋登記的申報、受理工作。為保證登記發證的權威性，應加強對農村房屋產權登記中的登記收件、勘測繪圖、申報資料初審等環節的管理；為提高工作效率，可以采取鄉政府與土地、城建、金融等部門齊抓共管的方式。

（六）打造程序規范、操作公開的交易平臺

在加強農村宅基地登記發證工作，允許進行有限交易后，接下來，就需要打造一個程序規范、操作公平的交易平臺，以確保農村宅基地使用權的流轉順利進行。首先，應出臺有關農村宅基地使用權流轉的規范性合同文本，引導農戶履行必要的手續、程序，簽定宅基地使用權流轉的書面合同；其次，逐步建立起公開、透明的流轉信息平臺，降低交易信息成本，使供求雙方知己知彼，自愿、高效、公平地進行流轉的協商和交易；最后，考慮到目前農戶在交易地位、宅基地使用權信息、法律知識等方面明顯處于不利地位，要以提高農戶在宅基地適用權流轉中的談判能力為核心，建立專業服務機構或培育社會中介機構，免費為農戶開展有關農村宅基地使用權流轉的信息、政策特別是法律的咨詢服務4。

（七）征收土地閑置費和一戶多宅費用

農村宅基地使用權流轉現實中多占宅基地，一戶多宅的現象非常普遍。而對超面積使用宅基地農戶收取相應的土地使用費，加重長期閑置不用土地的成本負荷，便于操作，有利于法律的實際施行，發揮法律的實效。通過補償、獎勵等各種方法，農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

引導和鼓勵這些農民把宅基地歸還集體。這樣才能約束多占、超占宅基地行為，利于土地資源的節約.為農村宅基地使用權流轉創造公平的前提條件。此可參考城市房產稅的征收規定并適當降低標準。

1林翠軒，淺探我國農村宅基地使用權的流轉制度[J]，法制與社會, 2009年19期，第2頁

農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考

參考文獻

[1]敬官旭，農村宅基地使用權流轉法律問題研究[D]：[碩士學位論文]，西南大學，2010。

[2]林翠軒，淺探我國農村宅基地使用權的流轉制度[J]，法制與社會, 2009年19期。

[3]郭圖新，關于農村宅基地使用權問題的若干思考[J]，經濟生活，2010年4月下。

[4]龍翼飛、徐霖，對我國農村宅基地使用權法律調整的立法建議——兼論“小產權房”問題的解決[J]，法學雜志，2009年09期.[5] 王建偉，農村宅基地使用權流轉法律問題研究[J]，法制與經濟(下旬刊), 2009年01期。

[6]喻磊、張智凡，農村宅基地使用權流轉機制之法律思考[J]，特區經濟, 2009年11期.[7] 張桃奉，農村宅基地使用權流轉制度探析[J]，經濟研究導刊, 2009年04期.[8] 陳曦，農村宅基地使用權研究[D]：[碩士學位論文]中國政法大學，2009.[9] 范藝馨, 我國農村宅基地使用權法律問題研究[D]：[碩士學位論文]西南大學，2010.[10] 湯浩、劉旦,我國農村宅基地使用權流轉研究[J],農業經濟, 2009年03期.[11]張玉萍．村宅基地使用權流轉的立法困境和制度重構．法學研究．2008年11期．

[12]賀東山．農村宅基地使用權流轉新模式的構建．大連海事大學學報．2007年4期．

[13]郭明瑞．關于宅基地使用權的立法建議．法學論壇．2005年第1期．

[14]艾琴，梁丹輝，張光宏．建設新農村視角下宅基地使用權制度研究.理論與改革．2008年6期．

[15]成桂欽．完善農村宅基地流轉制度之我見．法制與社會．2008年第11期． [16]孟勤國．物權法開禁農村宅基地交易之辯．法學評論．2005年第4期． [17]尹飛．物權法．用益物權．北京：中國法制出版社．2005．

[18]韓玉斌．農村宅基地使用權立法的價值選擇．西南民族大學學報（人文社科版）．2005年第5期． [19]張倩：《農村宅基地使用權糾紛實證分析》，華東政法學院同等學歷申請碩士學位，2005年。[20]劉慧蘭：《我國用益物權制度的完善》，山西大學碩士學位論文，2007年。[21]王瑾：宅基地使用權原始取得的物權法分析[J].法制與社會，2008年第2期.

第二篇：農村宅基地使用權轉讓法律分析

農村宅基地使用權轉讓法律分析

來源：作者：日期：09-12-17

1.農村宅基地使用權的概念：農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。

2.農村宅基地使用權的轉讓：從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《物權法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬于農民個人所有，這一點不存在爭議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一并處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。

3.近幾年，由于房地產業的繁榮，使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升，造成關于農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。

對于此類案件處理原則，紀要三指出，(一)要尊重歷史，照顧現實。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實;同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

(二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。

(三)要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

實務當中，北京市范圍內的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀要來做出的，具體做法是：首先，認定房屋買賣合同無效。然后，判令出賣人支付給買受人高額補償金。

4.幾點看法：通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對于農村宅基地以及農民私有房屋轉讓的相關規定并不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農村宅基地制度作為確保中國農民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規范農民對農村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農民的權益。

第三篇：農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

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農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

1.農村宅基地使用權的概念：

農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。2.農村宅基地使用權的轉讓：

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

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贏了網s.yingle.com 反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條中農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，根據《物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條當事

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贏了網s.yingle.com 人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

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3.實踐中存在問題。

近幾年，由于房地產業的繁榮，使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升，造成關于農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：

關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。對于此類案件處理原則，紀要三指

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贏了網s.yingle.com 出：

(一)要尊重歷史，照顧現實。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實;同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

實務當中，北京市范圍內的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀要來做出的，具體做法是：首先，認定房屋買賣合同無效。然

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贏了網s.yingle.com 后，判令出賣人支付給買受人高額補償金。4.律師評析

通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對于農村宅基地以及農民私有房屋轉讓的相關規定并不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農村宅基地制度作為確保中國農民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規范農民對農村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農民的權益。

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2018

第四篇：農村宅基地使用權轉讓協議書

農村宅基地使用權轉讓協議書

轉讓方：(以下簡稱甲方)

受讓方：(以下簡稱乙方)李道康蔡貴者

甲、乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：

一、宅基地坐落、面積

甲方將申請所得的坐落于仙降鎮垟頭村的宅基地使用權轉讓給乙方。具體坐落位置：仙降鎮垟頭村套房一層第間，及三單元室、室，土地使用權證號為：瑞集用（2011）第203--號。（未領取房屋所有權證書）

上述宅基地的使用權歸乙方享有。

二、轉讓金額

該宅基地的轉讓價格為人民幣元。

三、付款方式及期限

在簽訂本協議日內一次性付清。

四、房產歸屬

1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。

2.因為建房手續以甲方名義申請，所以甲方應積極配合辦理房地產權屬登記，所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證變更辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。

五、違約責任

本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款元，并償付違約金元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。

六、其他事宜

甲方應于年月日前在政策條件允許的情況下，將房產證辦理到其名下交由甲方；并配合甲方辦理相關房屋買賣和過戶公證手續及應由以甲方名義辦理的其他事項。為此，乙方另行補償給甲方五萬元。于本協議簽訂之日先付兩萬元，另三萬元交給保管，在上述事項全部辦理完畢后轉付給甲方。

本協議未盡事宜由雙方另行協商。

七、協議生效條件

本協議經雙方簽字后生效。

八、協議份數

本協議一式二份，雙方各執一份。

甲方：乙方：

二O年月日2

第五篇：農村宅基地土地使用權轉讓合同書

農村宅基地土地轉讓合同書

一、本合同雙方當事人轉讓人（以下稱甲方）：戶籍：身份證號碼：

受讓人（以下稱乙方）：戶籍：身份證號碼：

二、根據國家有關法律、法規及有關規定，甲、乙雙方本著協商自愿平等的原則，就宅基地土地轉讓事宜，訂立本合同。

三、甲方現將自已名下建房手續齊全的一套宅基地自愿轉讓給乙方建房使用，該土地位于玉溪市紅塔區春和鎮中所鄉田壩村六組，土地面積為

平方米，土地證號為

用（）第號、地號，土地用途為村鎮混合住宅用地，其四至見宗地圖，并給雙方簽字確認。

四、甲方轉讓給乙方的轉讓費總額為人民幣共

萬元整（￥

元）。

五、乙方向甲方在合同簽訂時支付

萬元，剩余部分在本合同簽訂日后15天內，甲方為乙方完成宅基地實地面積測量實地位置放線定位時，并雙方辦理完畢土地轉讓公證后支付完畢。

六、甲方向乙方轉讓的宅基地，使用權歸個人，目前其土地所有權屬于集體，暫不可以辦理土地證過戶，但甲方須將土地證轉交到乙方手中保管，并且房屋產權證也由甲方轉交乙方手中保管使用。

/ 3

七、土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載項的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓后，乙方在此用地上所建房屋及其他附著物所有權屬于乙方所有，村集體對該房主享受的權利和義務隨之轉移給乙方。如遇房屋征地拆遷，國家和集體征用土地，土地和房屋補償款或補償待遇均屬于乙方。

有政策辦理過戶手續時，土地使用權轉讓的過戶手續由甲乙雙方配合辦理，甲方必須義務全權協助乙方到當地政府土地管理部門和房產管理部門依法辦理過戶登記手續，使乙方持有轉讓地塊面積的土地使用權證和房屋產權證，過戶產生的一切稅費和辦證費用由乙方承擔。

八、本宅基地使用權轉讓為永久性轉讓，雙方簽定合同后任何一方及其家人均不得反悔違約。若甲方想違約回購使用權，須經乙方同意，且甲方須按違約時乙方房屋市場價和市場相應土地轉讓費總和的3倍以上價款補償乙方的經濟損失，并且甲方補償給乙方的經濟損失須不低于乙方當年購買土地使用權和建造房屋總費用的5倍以上價款。因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的可提請仲裁或向人民法院提起訴訟。

九、本合同原件一式四份，每份共三頁，由雙方及其家人簽字同意并手印，第三方和村委會同意作證。自簽訂之日起生效，甲乙雙方各執一份，具有同等的法律效力。另外兩份留作公證機關辦理公證手續和備用。

十、本合同未盡事宜，可由雙方協商簽訂補充協議予以明確。

/ 3

十一、附件：1.宅基地測量圖

2.宗地圖

3.甲方乙方身份證復印件 4.宅基地審批手續

甲方：

家人：

日期：年月第三方：村民代表：

日期：年月

乙方：

家人：

日期：3 / 3

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農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考鄧圓甜（合集五篇）

第一篇：農村宅基地使用權轉讓機制之法律思考鄧圓甜

第二篇：農村宅基地使用權轉讓法律分析

第三篇：農村宅基地使用權和轉讓應注意什么

第四篇：農村宅基地使用權轉讓協議書

第五篇：農村宅基地土地使用權轉讓合同書

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