第一篇：土地增值稅解答2009 31號文件

段光勛

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，國家稅務總局自2006年以來，發布了一系列關于土地增值稅管理的相關政策規定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關的預征和清算以及以房地產進行投資或聯營的征免稅等問題，進行了明確，并規定從2006年3月2日開始執行。2、2006年12月28日，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了規范和明確，并規定從2007年2月1日開始執行。3、2007年12月29日，國家稅務總局公布了《土地增值稅清算鑒證業務準則》，為稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務提供了依據，并規定從2008年1月1日開始執行。4、2008年4月11日，國家稅務總局《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。5、2009年4月29日，國家稅務總局《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發[2009]85號）明確規定：各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規程》，加強和規范土地增值稅清算工作。為落實《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。6、2009年5月20日，國家稅務總局發布了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），并規定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規范性文件。特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容。

從上述6個關于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機進一步加劇、中國房地產市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準則、管理規程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產企業而言是雪上加霜。

因此，作為房地產開發企業的財務人員，對國家稅務總局剛剛發布且從2009年6月1日開始實施的《土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱“管理規程”），必須進行認真學習、深刻領會，否則存在較大的涉稅風險。

筆者將新出臺的《管理規程》與2006年的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）（簡稱“187號文”）進行了比較，發現土地增值稅清算政策有以下10個方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內容。而187號文僅就八個方面的問題進行規范，沒有章節之分。

2、《清算規程》第二條，明確規定了它的適用范圍是：用于稅務機關對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機構――稅務師事務所。

3、《清算規程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內容

《清算規程》新增“第二章 前期管理”內容，主要變化有三點：

其一，強調主管稅務機關在項目清算前，提前介入房地產開發項目的日常稅收管理，對房地產開發全過程情況實施跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。其二，明確提出對房地產開發企業的會計核算予以關注，對企業會計核算規范化的要求更高了。

其三，對納稅人實施項目專用票據管理，強化了稅務機關對房地產企業收入監控。

以上前期管理三個方面的變化，加大了納稅人會計核算、發票管理、收入管理等涉稅風險，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規定是一致的，即：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。而《管理規程》對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。新增的這一規定，對于堵塞個別基層稅務機關不經土地增值稅清算，而提前給予房地產開發企業注銷的稅務管理漏洞，具有特別重要的意義。同時，也破滅了部分納稅人不經清算注銷企業的夢想。

（四）強化了征納雙方的責任

《管理規程》不僅明確規定了納稅人的責任，同時也強化了主管稅務機關的稅收管理責任。

其一，納稅人的責任

1、《管理規程》第四條，明確規定了納稅人的申報責任，并對申報的真實性、準確性和完整性負責。

2、《管理規程》第十一條，強調了不按照稅務機關確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責任。《稅收征收管理法》第六十二條規定，納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務機關的責任

1、《管理規程》第五條，明確規定了主管稅務機關，應為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。并對是否及時審核納稅人清算申報的情況、依法征收土地增值稅負責。

2、《管理規程》第三十條，明確規定了主管稅務機關，對中介機構鑒證報告的合法性、真實性具有審核責任。

3、《管理規程》第三十二條規定，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

（五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權

《管理規程》第十一條，授予了主管稅務機關是否進行土地增值稅清算的自由裁量權，明確規定：

1、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算；

2、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關也可以不要求納稅人進行土地增值稅清算。

由此可見，是否進行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務機關的協調溝通是很重要的。

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規程》第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。

1、統一制定并規范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務機關可根據實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業的要求更高，比如在成本費用申報明細表中增設了“非招投標合同金額”等。

2、增加了“房地產開發項目清算說明”，主要包括：房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

B、主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

從上述可見，納稅人要特別關注兩點，它給予了主管稅務機關較大的空間：

其一是，主管稅務機關需要了解的其他情況。

其二是，與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

作為納稅人應該按照主管稅務機關的要求，如實提供相關資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動提供的。否則，可能形成較大的涉稅風險。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規程》第十三條，明確規定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。

3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可以對該項目的土地增值稅清算，按照《管理規程》第三十三條規定實行核定征收。

同時，該條還明確規定了兩點：

其一，授權各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定上述的具體期限。

其二，主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評估的要求

鑒于《清算規程》第六條規定，主管稅務機關要全程介入并跟蹤監控房地產開發過程，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。因此，《清算規程》第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。

1、對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。

2、對確定暫不通知清算的，主管稅務機關應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務機關的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風險。

（九）新增“清算審核”程序性、實質性的規定 《清算規程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關于“清算審核”的程序性、實質性規定。這一部分內容，是該文件的核心和靈魂。

該規定與《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）第四章的內容基本一致，納稅人應該予以高度重視。

清算審核的內容很多，主要有以下幾點：

1、**、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項目的程序性審核；

5、扣除項目（如分成本項目、代收費用、關聯企業交易等）應該重點關注內容的審核等。

（十）清算可以實行核定征收 《管理規程》第五章是關于土地增值稅核定征收的內容，與187號文相比主要有以下4點變化：

1、《管理規程》第三十三條明確規定，在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

2、取消了187號文關于“核定征收率不低于預征率”的規定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規程》第三十三條明確了核定征收的程序性規定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。”

4、如果預繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規程》第三十三條規定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認為，《管理規程》中關于核定征收的規定，對企業是有利的，我們應該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規程》與187號文相比，至少有以上10個方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務完成不理想，主管稅務機關歷來對房地產開發企業土地增值稅的“偏愛”，現在又有了《管理規程》這個上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產開發企業土地增值稅的涉稅風險，我們必須練好內功，以應對可能出現的土地增值稅“清算風暴”。

雖然《管理規程》對房地產開發企業的土地增值稅清算進行了明確，但是也存在著需要進一步協調和明確的事項。比如：

1、“國稅發〔2006〕187號文”是否有效？

從《管理規程》不能看出187號文是否有效，國家稅務總局的其他文件也沒有明確《管理規程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況： A 如果187號文繼續有效，它與《管理規程》不一致的地方（如預征率與核定征收率的關系等），以哪一個規定為準？ B 如果187號文作廢，當然一切按照《管理規程》執行。

2、如何協調與“國稅發〔2009〕31號文”的關系？

我們知道，“國稅發〔2009〕31號文”是關于房地產開發企業所得稅處理的重要文件，是房地產企業進行所得稅處理的重要依據。它與原來的文件相比，在企業所得稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，不僅更加規范，而且也發生了較大變化。而《管理規程》在土地增值稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，規定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實施細則（1994年實施的）的規定與現在的實際情況發生了很大變化。因此，主管稅務機關與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現許多矛盾，如何協調？值得商榷。

A “國稅發〔2009〕31號文”，對計稅成本的核算內容進行了重新界定，而《管理規程》并沒有相關規定。

B “國稅發〔2009〕31號文”，對預提費用繼續了明確，而《管理規程》仍然規定是實際發生原則，不認可權責發生制。

C 土地增值稅稅前費用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產開發企業向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅是可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時，主管稅務機關一般均不允許。

第二篇：關于土地增值稅問題的解答

關于土地增值稅問題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅。

轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照規定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉讓房地產并取得收入的有償轉讓行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

三、納稅地點和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產所在地的區地方稅務局及所轄稅務所（以下簡稱“主管稅務機關”）負責征收管理。

單位和個人將購買的房地產再轉讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產權過戶申請資料的時間為納稅義務發生時間。除此之外，其他的房地產轉讓由納稅人按月在規定的納稅期限內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納。

四、計稅依據

土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

六、計算增值額時的扣除項目

計算增值額時包括下列扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

七、扣除項目的具體內容

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10％計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和，加計20％的扣除。

八、應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

方法

一、分級逐級距計算。

分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。

第一步：先計算增值額。增值額＝轉讓收入額－扣除項目金額

第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額

第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法；

第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

九、減免規定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對開發銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區）住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。

（三）將購買的房地產再轉讓的減免規定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

（五）國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免征土地增值稅。

（六）在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產進行投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規規定的其他減免稅項目。

十、征收方式

（一）對房地產開發企業采取“先預征、后清算、多退少補”的征收方式。即在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得銷售收入的先按預征率征收稅款（轉 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預征，轉讓其他房地產的按銷售收入的0.5％預征），待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補稅 款。

（二）對非房地產開發企業和個人轉讓自建房地產的，按轉讓收入扣除法定扣除項目后的增值額為計稅依據向主管稅務機關申報納稅。

（三）對單位和個人將購買的房地產再轉讓的由國土房管部門代征稅款。

十一、清算程序

房地產開發企業在房地產項目全部竣工后，應及時進行財務會計結算，結算后向主管稅務機關提交清算申請和經會計師（或稅務師）事務所審核的清算報告。主管稅務機關經審核對預繳的稅款進行多退少補。

第三篇：土地增值稅有關業務問題的解答

土地增值稅有關業務問題的解答

一、清算單位類

1、如何確定清算對象？開發（核算）項目立項時未分期，實際開發時分期，是否以房地產開發公司自行分期項目為清算單位？

答：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅發?2006?187號）規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。另根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

按立項批復來,以發改委或規劃立項批準和許可的項目為準。(除經濟適用房外合并計算，拆遷安置不能分開單獨算。)

2、同一開發項目中同時包含住宅、商鋪、別墅、車庫、拆遷安置房的，是否應分別計算增值額和土地增值稅？

答：土地增值稅以開發項目為單位進行清算，開發項目中同時包含普通住宅、商鋪、別墅、車庫、安置房不分別計算增值額和土地增值稅。但對普通標準住宅（經濟適用房）應單獨測算其增值額。

二、收入類

3、房產企業將門市房以較低的價格銷售給客戶，同時簽訂協議，客戶需將門市給房產企業無償使用2年，價格是否需要調整？

答：需要按公允價格調整，實際上房價應加上2年的租金收入才是該門市房的合理價格。

4、房產企業將房屋銷售后客戶承諾售后返租，比如5年內每年10%的租金給客戶，返租的收入是否計征土地增值稅？

答：售后返租實際上是房產企業為了將房屋賣出進行的促銷行為，房價是按正常的市場價銷售的，甚至高于市場價，售價不需要調整。返租的收入應計征營業稅，不計征土地增值稅。

5、關于車庫、車位出售是否確認收入和成本？

答：國稅發【2006】187號文規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。對于房產企業出售利用人防工程設計的地下車庫、車位的使用權的，不屬于轉讓行為，實際上只發生出租車庫、車位的行為，因此收入不繳納土地增值稅。應按照“服務業—租賃業”以5%的稅率繳納營業稅。其相應的成本也不予扣除。

三、扣除項目類

6、對用于安置拆遷戶的回遷安置房，是否應視同銷售處理，如果視同銷售處理確定的收入是否可以確認為該項目的拆遷補償費？

答：安置拆遷戶的回遷安置房應視同銷售處理，收入的確認根據《土地增值稅清算管理規程》中視同銷售的確認方法處理，即：⑴按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定；⑵由主管稅務機關參照當地、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

視同銷售處理確定的收入同時確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

7、開發成本中發生的款項是否一定要全部支付后才可以扣除？已開票未支付的部分是否可以扣除？如合同約定分期付款的工程款。審核建安成本時有些單位存在工程款已預付而發票未到或者預提部分費用的如何執行？

答：已發生的費用，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。預提費用不允許扣除。

8、甲供材料是否要取得建安發票？

答：清算中房地產開發企業甲供材料不需要取得建安發票，實際使用的甲供材可憑取得的銷售發票據以扣除，施工企業的建安發票不應重復出現甲供材金額。

9、哪些費用可以作為開發間接費用扣除？如：面積測量費、室內環境檢測費、產權交易費、產權登記費、檔案整理費等。

答：開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。沒有列舉的不予扣除。

10、政府代收規費是否可以加計扣除20%？

答：不可以加計扣除。房地產開發成本扣除項目中沒有列舉。

11、關于建安成本的預警值問題。鹽地稅發（2009）44號文出臺的預警值在實際操作過程中問題歸納起來有以下幾點：

（1）各個單位的情況、項目的情況都不同，如地下基礎、外墻的處理、材料的產地和品牌等方面的都直接影響造價，統一按預警值調，單位不能接受，甚至有些單位認為沒有政策依據。

答：國稅發?2006?187號第四條第二款規定：地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

（2）住宅的層高一般在2.8米，而商業用房層高在3.8米――4米。預警值是按什么標準測算的？車庫、閣樓等是否計入建筑面積？

預警值可作審核建安成本的參考，不是調減建安成本的唯一依據。預警值的核定扣除是文件中列舉的五種情形，預警值表中未列舉的情況按最接近的項目參照執行。

計算預警值的面積時，按照房產銷售的測繪面積中車庫、閣樓是否計算面積來確定。

12、關于配套設施和基礎設施問題。而配套設施和基礎設施還沒有建，這部分成本是否按國稅發[2009]31號第三十二條規定執行，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用，此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

答：未建的不認可，土地增值稅規定配套設施費必須實際發生，不允許預提。

13、房地產開發費用（主要是利息支出）的扣除問題。

財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤但未取得金融機構證明，而企業間拆借或個人集資等方式支付的利息，已取得合法票據是否可扣除？實際發生的三項費用小于取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的百分之十，是按10%計算扣除（即不必考慮三項費用的合法票據問題），還是必須按實際發生數扣除？如果賬面未列支利息，三項費用是否只允許按5%扣除？

答：房地產項目的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，向金融機構貸款并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。向非金額機構借款利息，企業間拆借或個人集資等方式支付的利息，不能提供金融機構證明，即使取得合法票據，在計算企業所得稅時可以扣除，看計算土地增值稅是不允許作為利息扣除。允許扣除的利息以外的房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%或計算扣除（不按實際發生數扣除）。沒有金融機構貸款利息支出的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的10%計算扣除（不按實際發生數扣除）。

14、金融機構貸款利息支出超過上浮幅度部分是否可以扣除？ 財稅［1995］48號文對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

15、房地產開發企業將生地變成熟地轉讓的，是否允許加計扣除20%？ 答：可以加計20%的開發成本扣除，取得土地使用權支付的金額不加計扣除。國稅函【1995】110號文規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

16、如何區分“房地產開發費用”和“開發間接費用”？ 答：房地產開發費用包括銷售費用、管理費用、財務費用。開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

開發間接費用是計入開發產品成本的，房產開發費用屬于費用不計入成本。

17、何為“代收費用”？代收費用是否可加計扣除？

答：代收費用是指縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用。

代收費用根據其是否計入房價和是否作為轉讓收入，確定能否扣除：（1）如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所得的收入計稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數。（2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

18、房地產開發企業買土地繳納的契稅是否可加計扣除？

房地產開發企業購買土地支付的契稅屬于“取得土地使用權所支付的金額”，可以加計扣除。對于按評估價轉讓舊房時，契稅不允許扣除。

19、在規劃批準文件中規定屬于臨時設施的售樓部（部分房地產開發企業將行政辦公地點設在售樓部）的建造成本可否分攤計入前期工程費或基礎設施費？

答：售樓部建造成本計入前期工程費或基礎設施費，售樓部工程結束后未拆除，以后可自 用或銷售的，應預留成本。

20、房地產開發企業銷售已裝修商品房的裝修費用可否加計扣除20%？ 答:國稅發【2006】187號文規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。計入房地產開發成本的可加計扣除20%。

四、稅金扣除類

21、與轉讓房地產有關的稅金除包括營業稅、城建稅、教育費附加以外還包括哪些？

答：條例中規定：在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅（非房地產企業）。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。教育地方附加費可比照教育費附加扣除。房地產企業印花稅已進入管理費用，則不得重復扣除。

22、房地產開發企業多個項目同時開發，其土地增值稅預繳申報表將所有項目預收賬款合并，按預售收入的1%、2%計算并申報預繳土地增值稅，如何分清計算本次清算項目已預繳的土地增值稅？

答：將已預繳繳納的土地增值稅剔除其中屬于未清算項目應預繳土地增值稅的金額，剩余的部分作為清算項目的已繳土地增值稅。

五、其他類

23、房地產開發企業將商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“轉讓舊房及建筑物”計征土地增值稅？

答：審核是否辦理產權證，已辦理《房屋產權產證》按轉讓舊房及建筑物。

24、普通標準住宅的認定問題？ 答：蘇地稅發[2004]58號中規定：普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。

財稅[2006]141號中規定：享受稅收優惠政策的普通標準住宅原則上應同時滿足以下條件：1.住宅小區建筑容積率在1.0以上.2.單套建筑面積在144平方米以下.3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。各地方從嚴執行。

目前只有經濟適用房才符合普通標準住宅的條件。其他不享受增值率不超過20%免稅的稅收優惠。

25、關于可售面積的問題。可售面積從字面上理解是可以對外銷售的面積，一些單位認為層高不超過2.2米的車庫、閣樓等不作可售面積。

答：以房管局測繪的房屋類型為準，只要是對外銷售的房產測繪面積中算面積的都應作為可售面積，都要分攤開發成本。、關于改制企業的土地價款確認問題。企業改制時，政府為了解決人員安置問題，用應繳的土地出讓金來抵沖人員安置費用，后來改制企業用該地進行房地產開發，沒有國土局的正規票據，確認土地成本時任何處理？

答：土地在改制時已評估過，是國家統一的清產核資，由政府出售給改制企業，并且國資委已在評估數據的基礎上出過批復，應按批復中的土地價款數據認定土地成本。

第四篇：回遷土地增值稅文件匯總

土地增值稅清算拆遷補償收入確定

2011年6月，某房地產企業對某平房片區進行拆遷改造，對被拆遷方采取產權調換補償，產權調換補償面積按被拆遷面積的1:1，原地置換。被拆遷部分面積合計13,268.25㎡，置換部分的房屋收入，房地產企業申報時用的成本價2272元/㎡計算收入，對還是不對？

【 具體分析 】

根據國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010 220號）的規定：房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

很顯然，房地產企業用成本價計算收入，不正確。通過查看企業的銷售臺賬，同一銷售的住宅的平均價格4452元/㎡，所以，房地產企業要調增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。調增部分的收入是需要補繳營業稅及附加，土地增值稅、企業所得稅。

如果把上例中2011年改為2015年1月，那么需調整的收入就又不一樣了。

根據納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告（國家稅務總局公告2014年第2號）的解讀：回遷安置房與商品房性質不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定，應按照營業稅細則第二十條第（三）款規定，營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率），公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價款并非該納稅人承擔，實質上該地塊的土地使用權不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動產計稅依據中不應包含土地成本。

該項目的單位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定該地區規定的成本利潤率17%，則收入額應為：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，應調整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同樣調增的收入部分也需繳納相關稅費。

由以上可以看出，依據的文件不同，結果會相差很大，房地產企業要根據項目所屬選擇正確的收入計算方法。

國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告

國家稅務總局公告2014年第2號

發文日期：2014-01-08 現將納稅人開發回遷安置房有關營業稅問題明確如下：

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規定執行。

國家稅務2014年1月8日 文號解讀：

關于《納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》的解讀 發布日期：2014年01月15日 國家稅務總局辦公廳

一、本公告出臺的背景近期，部分地區稅務機關反映，有納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權，請總局明確上述納稅人無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否繳納營業稅以及如何確定計稅依據問題。

二、為什么對納稅人無償轉讓回遷安置房所有權的行為征收營業稅

按照營業稅條例細則第五條規定，單位將不動產無償贈送其他單位或個人的行為，應視同銷售不動產征收營業稅。因此，納稅人向他人無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應視同銷售不動產征收營業稅。

三、如何確定計稅依據

按照營業稅條例細則第二十條規定，納稅人發生細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按規定順序確定營業額。回遷安置房與商品房性質不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定，應按照營業稅細則第二十條第（三）款規定，以工程成本加利潤的方式予以核定；同時，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價款并非該納稅人承擔，實質上該地塊的土地使用權不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動產計稅依據中不應包含土地成本。

國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復 國稅

函

發

(1995)549號 1995-10-10

江蘇省國家稅務局：

你局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設有關征免營業稅問題的請示》（蘇國稅發〔1995〕338號）收悉。文中反映你省南通等地外商投資企業（以下稱拆遷人）根據當地政府城市規劃和建設部門的要求，通過各種方式對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時，當地政府規定，根據被拆房屋的所有權性質不同，分別實行產權調換。按質作價互找差價；或作價補償；或產權調換、作價補償相結合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業從事這類城市住宅小區建設涉及的營業稅問題予以明確。經研究，現批復如下： 對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

首先,這個文件到目前全文還有效力,就當時行文時間來說,外商投資還是有優惠的條件,畢竟連所得稅稅率都敢優惠的不一樣.不要說一個營業稅了.2010年12月1日起,內外資企業統一稅收,以來體現內外企業公平競爭,連所得稅稅率都統一了,當然其他稅收也要統一執行.如果,國家稅務總局明白這個道理,為了避免媚外的嫌疑,就也該撤銷這個文件,既然沒有撤銷這個文件,就說明了這個文件同時也適用于內資企業.目前房地產行業中涉及到城中村改造的操作模式越來越多,國家稅務總局一直沒有一個徹底的明確拆遷補償所涉及的稅務問題的文件.所以,稅務機關亂依據文件, 當然一般都是搬抄對企業不利的條款來執行,一口價,就是以視同銷售作為所以稅款的計稅依據,全憑他們自己說了算.關于拆遷安置的營業稅問題,不得不提及一下河南省小李莊那個文件.很多專家講課都會提及這個文件,河南省真是給專家找麻煩,還找一個不是依據的依據.《河南省地方稅務局關于小李莊城中村改造項目建設安置房征收流轉稅問題的批復》豫地稅函﹝2011﹞212號 鄭州市地方稅務局《關于小李莊城中村改造中政府撥付資金納稅問題的請示》（鄭地稅發﹝2011﹞65號）、河南省地方稅務局稽查局《關于小李莊城中村改造項目拆遷安置房稅收問題的請示》收悉。根據鄭州市人民政府下發的關于城中村改造的有關文件精神，城中村改造采取市場運作方式進行。城中村改造的安置開發比例為1:2。對實行產權調換方式進行補償安置的，城中村改造項目建設安置房享受鄭州市人民政府規定的規費減免、土地出讓金返還等優惠政策。從調研的情況看，目前鄭州市已批準實施改造的行政村（組）近百個，各行政村（組）的改造方式、補償方式、土地出讓方式各異，情況十分復雜。為保持政策的統一性，經研究，批復如下：

一、關于營業稅問題

根據鄭州市人民政府關于城中村改造的若干規定，房地產開發企業及其他拆遷安置單位按照政府規定的安置開發比建設安置房補償給被拆遷人，其實質是以不動產為表現形式的經濟利益的交換，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發﹝1995﹞549號）、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷住房征收營業稅問題的批復》（國稅函﹝2007﹞768號）文件精神，房地產開發企業及其他拆遷安置單位以產權調換方式補償給被拆遷人的安置房，屬于銷售不動產應稅行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

計稅營業額的確定方式，對按照鄭州市人民政府規定的拆遷補償安置標準補償的房產面積部分，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定確定計稅營業額，其中組成計稅價格的計算公式為：同類住宅的房屋開發成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）；補償房產面積超過政府規定的補償安置標準的，其超出部分，應按向被拆遷人實際收取超面積部分的全部款項確認計稅營業額。

納稅義務發生時間為：房地產開發企業及其他拆遷安置單位與負責拆遷的單位或被拆遷人合同約定的安置房產權轉移的當天。

對經發展改革委等政府部門批準，城中村改造項目所在地人民政府委托建設或房地產開發企業及其他拆遷安置單位按照政府批準的規劃投資建設，統一納入城市市政和共用設施建設管理的城市基礎設施、公共服務設施及公共配套設施用房，不屬于銷售不動產行為。

二、關于土地增值稅問題

小李莊城中村改造項目收到的搬家費、拆遷工作經費、村民集體的過渡費、基礎設施、公共服務設施建設等補償費用，在土地增值稅清算時，按規定分別沖減成本或費用。這個文件中最大的一個問題.就是依據的文件與執行的文件不一致.在“關于營業稅問題”的文中,提及到兩個文件,“根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》” 在 “計稅營業額的確定方式”這段文字中,單單按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》執行,為什么不按照《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》這個文件執行? 既然為了想讓納稅人多繳一點稅款,那么在前面就不要提及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》這個文件,直接依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》以作為繳納營業稅的依據就可以了.還好,河南省地方稅務局沒有按照這個文件執行.畢竟按照212號文件執行,還是少收了企業的營業稅了,這樣怎么可以?!所以我們的河南省按照視同銷售為營業稅的計稅依據.這樣可以多收稅了！！

提問尊敬的省地稅局領導: 內容： 我們是河南省**市一家房地產開發公

司,目前有一“城中村”改造項目,實行“拆一還一”房屋產權調換,安置的小區是獨立的,其成本可以正確的核算.目前基本完成安置區建設,稅務機關要求進行繳納安置區所涉及的稅款,就營業稅計稅依據問題,稅務機關要求按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格為營業稅計稅依據,計算繳納安置區的營業稅.我們認為,就安置區營業稅問題,有一個文件規定是按照建筑成本價為計稅依據.這個文件是《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）文件中規定

“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅….”,因為現在內外企業執行的文件統一,因此我們認為此文件也適用于內資企業,且國家稅務總局也對我們的問題進行了答復 總局答復如下: “對于你公司案例，如果房地產規劃部門批復立項的文件規定該建設項目為拆遷安置項目，原則上可以適用《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）有關規定。”

現.**市所屬稅務機關要求我們就安置區營業稅計稅依據,按照視同銷售為依據進行繳納,請問這樣操作是否不妥.煩請您的問題,謝謝

2013/07/19

尊敬的納稅人，您好！

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下： 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者

本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

河南省地方稅務局

2013/07/25

看看我們河南省地方稅務機關對納稅人多么的“照顧”,我們且不說稅收任務考量的壓力,單單就稅務事項認知就存在問題.對與國家稅務總局答復, “對于你公司案例，如果房地產規劃部門批復立項的文件規定該建設項目為拆遷安置項目，原則上可以適用《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）有關規定。“都不認可,那么諸如自己制訂的212號當然也可以不認可.首先看廣東省的文件

《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關

營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號)規定：“ 對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。

看看廣州市的文件 ,連地價成本都不含到計征營業稅依據里

廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號規定：“對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵一點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的一個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。”

再來看看珠海的文件.讓我們更可以認識到,還有這樣關心納稅人的稅務機關的存在！!珠海市地稅局《關于明確幾個營業稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發[2005]415號）,通知中有如下條款

“補償的房產面積如與拆遷戶原產權房產面積相等的，應按同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅”, 這個不是主要的.還要一條

“由于大部分舊城改造的住宅小區，開發商對補償房產與對外銷售商品房的成本投入不同，大部分補償房產的投入成本較少，各地方稅務局、分局在執行中，不應簡單直接將補償房產與對外銷售商品房的成本作加權平均確定計稅價，或簡單地將對外銷售商品房的成本作為補償房產的同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅。考慮到被拆遷房產原占有土地，開發商不需對該土地支付成本，因此，補償房產的成本價不應再計算土地成本。” 還有一條

“能單獨計算成本價的，可單獨計算核定成本價計征“銷售不動產”的營業稅；對不能單獨計算成本價的，可參考同類住宅的成本價，根據建筑材料使用和室內外裝修差異，配套工程(如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調整后核定計征“銷售不動產”的營業稅。核定時需有書面分析材料，并層報區(分)局集體決定。納稅人如對稅務機關核定的應納稅額有異議時,應按《中華人民共和國稅收征收管理發實施細則》第47條第三款規定，由納稅人提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額”

稅務機關給出來怎么核定成本價的方法,如果核定的有點高了,企業不同意,還可以調整.現在我們來說說這個2號公告,我們暫且拋開549號文件,單就這個文件來分析.拋開第一句話”納稅人以自己名義立項 “先行不說, 那么我們看第二句話”在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房“,這句話存在幾個問題,讓納稅人搞不明白.不承擔土地出讓價款是什么概念? 1.這塊土地所有權不隸屬納稅人.(上述文件讓人一般會考慮應該隸屬這種情況).2.政府無償劃撥的土地使用權.3.土地出讓金全部返還.那么我們現在按照第一種情況來說.如果是第一種情況,那么第一句話就有問題了.土地使用權就根本不是開發商(納稅人)的,那么納稅人怎么可以以自己名義立項,這不是胡說嗎?充其量可以說以建換地,也就是說代建安置區,因為代建,政府才可能給你另外的土地來開發.代政府建設安置區就根本扯不到下面所說的視同銷售不動產,產權都不是開發商的,怎么來的銷售不動產.!

如果是這種情況,那么提醒一下我們財務人員,讓高層的領導去協調, 改為代建形式,不要認為土地不出錢,就像撿了個天大的餡餅,后面的稅款和其他諸多事情就會讓老板頭暈!

第二種情況,政府無償劃撥的土地使用權.一般目前這種無償劃撥土地使用稅的形式較難存在,就是存在,我們也要特別注意!現在的地方政府做事態度和持久度真的可能說變就變,說不準突然一天讓你補繳土地出讓金.還是高價補繳,豈不是虧大了?!第三種情況,土地出讓金全部返還 假如是這種情況,上述2號公告才符合前兩句話.且第二句話還要進行改動一下,修改為納稅人實際上不承擔土地出讓價款或者其他比較讓納稅人理解的字句,才算是確切.我們來繼續向下看第三句.”并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為“ 什么算無償?拆100返1000000也算無償? 這里的無償應該有規定的度,沒有了度,就出來了問題.還有一個問題,假如納稅人沒有土地使用權,那么他怎么能夠說得上轉讓回遷安置房所有權行為,更別說無償了!沒有權利還來使用權利,這種行為應該會出問題的.再看最后一句.”但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款“

1.假如前面土地使用權不隸屬開發商的話,那么這句話就是廢話,土地使用權不隸屬開發商,那么土地使用權價款所有成本就根本不會在開發商賬面上發生.本來就沒有,你怎么還讓不包括?!

2.那么,就有另外一個推理,既然寫上了這一句話,我們姑且不認為是廢話,那么就說明這塊地土地使用權隸屬于納稅人,既然隸屬與納稅人,你前面還管人家承擔不承擔土地出讓價款干什么?難道說必須讓納稅人不承擔,才能適用這個公告.估計這樣的情況全國也不會符合幾個!

3.土地使用權價款這個概念比較模糊,讓納稅人無法理解,應該改為”取得土地使用權所支付的金額"更為是好。例子：

某市房地產開發公司2009采取拆遷安置方式對某小區進行住宅開發建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人(其中等面積還原部分800平方米)，同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。近期，稅務機關對該房地產開發公司開展日常稅收檢查時，針對上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價及市場價申報繳納營業稅。同時，還要求該公司按市場價申報預繳土地增值稅(該小區尚未銷售完畢，尚不符合土地增值稅清算條件)和企業所得稅，為此，企業財務人員對上述稅種的不同計稅依據困惑不解。

《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。由于目前房地產開發業務中拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。就本例中所涉及產權調換方式而言，由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，因此，對該房地產開發企業的拆遷還房行為所涉及營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計稅依據應分別作如下不同處理。營業稅按同類房屋成本價確定計稅依據

根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]771號)及國稅函[2007]768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅計稅依據的確定上，區分以下兩種情形。

(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

(二)對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)。

因此，本例中，該房地產開發公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(即本例中的商品房建安造價)繳納銷售不動產營業稅88000元(800×2200×5%)。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業稅35000元(200×3500×5%)。

土地增值稅計稅依據的確定

拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發[2009]91號)、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元(800×3500)，同時，計入房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如該省規定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規定預繳土地增值稅56000元(2800000元×2%)。

企業所得稅計稅依據的確定

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》(國稅函[2002]172號)規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》(國家稅務總局令第6號)第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。

由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發產品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

因此，房地產開發企業產權調換方式下的“拆一還一”屬于以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換性，屬于應稅行為，但在計稅營業額的確定上，應特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區分對待。總結：拆一補一涉及的稅務處理：

一、增值稅（1）等面積補償部分按施工成本價計稅；（2）超面積部分有市場價格按市場價格，無市場價格或者處于特殊情況補償價格按施工價格*（1+10%）/(1-0.11)作為計稅依據；

二、土地增值稅：按視同銷售價格確認成本和收入；

三、企業所得稅：同土地增值稅處理；

第五篇：國稅發〔2009〕91號土地增值稅文件

關于轉發《 國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》 的通知

文號 滬地稅財行[2009]5號 發文單位 上海市地方稅務局 頒布日期 2009-6-9

各區縣稅務局、各直屬分局：

現將《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）轉發給你們，請按照執行。

上海市地方稅務局

二ＯＯ九年六月九日

國家稅務總局

關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

國稅發[2009]91號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。

附件鏈接：、各類附表、土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）