第一篇：增值稅文件

附件1：

營業稅改征增值稅試點實施辦法

第一章 納稅人和扣繳義務人

第一條 在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍 事單位、社會團體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

第二條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

第三條 納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。

應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售 額）超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

第四條 年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅 人。

會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

第五條 符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。

除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

第六條 中華人民共和國境外（以下稱境外）單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構 的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

第七條 兩個或者兩個以上的納稅人，經財政部和國家稅務總局批準可以視為一個納稅人合并納稅。具體辦法由財政部和國家稅務總局另行制定。

第八條 納稅人應當按照國家統一的會計制度進行增值稅會計核算。

第二章 征稅范圍 第九條 應稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產、不動產注釋》執行。

第十條 銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：

（一）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。

1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批 準設立的行政事業性收費；

2.收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；

3.所收款項全額上繳財政。

（二）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。

（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。

（四）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

第十一條 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他 經濟利益。

第十二條 在境內銷售服務、無形資產或者不動產，是指：

（一）服務（租賃不動產除外）或者無形資產（自然資源使用權除外）的銷售方或者購買方在境內；

（二）所銷售或者租賃的不動產在境內；

（三）所銷售自然資源使用權的自然資源在境內；

（四）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

第十三條 下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

（一）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

（二）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

（三）境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

（四）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無 償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

第三章 稅率和征收率

第十五條 增值稅稅率：

（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。

（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。

（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。

（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

第四章 應納稅額的計算

第一節 一般性規定

第十七條 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

第十八條 一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

第十九條 小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

第二十條 境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：

應扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率

第二節 一般計稅方法

第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

第二十二條 銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式： 銷項稅額=銷售額×稅率

第二十三條 一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

第二十四條 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

進項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或 者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進 口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉 及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用 的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（七）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排 水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

第二十八條 不動產、無形資產的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》執行。

固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。

非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟 失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不 得抵扣的進項稅額進行清算。

第三十條 已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產）、勞務、服務，發生本辦法第二十七條規定情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。

第三十一條 已抵扣進項稅額的固定資產、無形資產或者不動產，發生本辦法第二十七條規定情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產或者不動產凈值×適用稅率

固定資產、無形資產或者不動產凈值，是指納稅人根據財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。

第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。

第三十三條 有下列情形之一者，應當按照銷售額 和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

第三節 簡易計稅方法

第三十四條 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=銷售額×征收率

第三十五條 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

第三十六條 納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。扣減當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。

第四節 銷售額的確定 第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

第三十八條 銷售額以人民幣計算。納稅人按照人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算，折合率可以選擇銷售額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后12個月內不得變更。

第三十九條 納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

第四十條 一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售 的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。

第四十一條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。

第四十二條 納稅人發生應稅行為，開具增值稅專 用發票后，發生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票；未按照規定開具紅字增值稅專用發票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規定扣減銷項稅額或者銷售額。

第四十三條 納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。

第四十四條 納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或 者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。

不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

第五章 納稅義務、扣繳義務發生時間和納稅地點

第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取

得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當

天。

（三）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

（四）納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

第四十六條 增值稅納稅地點為：

（一）固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主

管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

（二）非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。

（三）其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發生地、不

動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

第四十七條 增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定。以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的36 其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。

扣繳義務人解繳稅款的期限，按照前兩款規定執行。

第六章 稅收減免的處理

第四十八條 納稅人發生應稅行為適用免稅、減稅規定的，可以放棄免稅、減稅，依照本辦法的規定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個月內不得再申請免稅、減稅。

納稅人發生應稅行為同時適用免稅和零稅率規定的，納稅人可以選擇適用免稅或者零稅率。

第四十九條 個人發生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算

繳納增值稅。

增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。

第五十條 增值稅起征點幅度如下:

（一）按期納稅的，為月銷售額5000-20000元（含本數）。

（二）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數）。

起征點的調整由財政部和國家稅務總局規定。省、自治區、直轄市財政廳（局）和國家稅務局應

當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起征點，并報財政部和國家稅務總局備案。

對增值稅小規模納稅人中月銷售額未達到2萬元的企業或非企業性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數）至3萬元的增值稅小規模納稅人，免征增值稅。

第七章 征收管理

第五十一條 營業稅改征的增值稅，由國家稅務局

負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。

第五十二條 納稅人發生適用零稅率的應稅行為，應當按期向主管稅務機關申報辦理退（免）稅，具體辦法由財政部和國家稅務總局制定。

第五十三條 納稅人發生應稅行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。

屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：

（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。

（二）適用免征增值稅規定的應稅行為。

第五十四條 小規模納稅人發生應稅行為，購買方索取增值稅專用發票的，可以向主管稅務機關申請代開。

第五十五條 納稅人增值稅的征收管理，按照本辦法和《中華人民共和國稅收征收管理法》及現行增值稅征收管理有關規定執行。

附：銷售服務、無形資產、不動產注釋

附：

銷售服務、無形資產、不動產注釋

一、銷售服務

銷售服務,是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現代服務、生活服務。

（一）交通運輸服務。

交通運輸服務，是指利用運輸工具將貨物或者旅客送達目的地，使其空間位置得到轉移的業務活動。包

括陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務和管道運輸服務。

1.陸路運輸服務。

陸路運輸服務，是指通過陸路（地上或者地下）運送貨物或者旅客的運輸業務活動，包括鐵路運輸服務和其他陸路運輸服務。

（1）鐵路運輸服務，是指通過鐵路運送貨物或者旅客的運輸業務活動。

（2）其他陸路運輸服務，是指鐵路運輸以外的陸路運輸業務活動。包括公路運輸、纜車運輸、索道

運輸、地鐵運輸、城市輕軌運輸等。

出租車公司向使用本公司自有出租車的出租車司機收取的管理費用，按照陸路運輸服務繳納增值稅。

2.水路運輸服務。

水路運輸服務，是指通過江、河、湖、川等天然、人工水道或者海洋航道運送貨物或者旅客的運輸業務活動。

水路運輸的程租、期租業務，屬于水路運輸服務。

程租業務，是指運輸企業為租船人完成某一特定航

次的運輸任務并收取租賃費的業務。

期租業務，是指運輸企業將配備有操作人員的船舶承租給他人使用一定期限，承租期內聽候承租方調遣，不論是否經營，均按天向承租方收取租賃費，發生的固定費用均由船東負擔的業務。

3.航空運輸服務。

航空運輸服務，是指通過空中航線運送貨物或者旅客的運輸業務活動。

航空運輸的濕租業務，屬于航空運輸服務。

濕租業務，是指航空運輸企業將配備有機組人員的47 飛機承租給他人使用一定期限，承租期內聽候承租方調遣，不論是否經營，均按一定標準向承租方收取租賃費，發生的固定費用均由承租方承擔的業務。

航天運輸服務，按照航空運輸服務繳納增值稅。

航天運輸服務，是指利用火箭等載體將衛星、空間探測器等空間飛行器發射到空間軌道的業務活動。

4.管道運輸服務。

管道運輸服務，是指通過管道設施輸送氣體、液體、固體物質的運輸業務活動。

無運輸工具承運業務，按照交通運輸服務繳納增值

稅。

無運輸工具承運業務，是指經營者以承運人身份與托運人簽訂運輸服務合同，收取運費并承擔承運人責任，然后委托實際承運人完成運輸服務的經營活動。

（二）郵政服務。

郵政服務，是指中國郵政集團公司及其所屬郵政企業提供郵件寄遞、郵政匯兌和機要通信等郵政基本服務的業務活動。包括郵政普遍服務、郵政特殊服務和其他郵政服務。

1.郵政普遍服務。

郵政普遍服務，是指函件、包裹等郵件寄遞，以及郵票發行、報刊發行和郵政匯兌等業務活動。

函件，是指信函、印刷品、郵資封片卡、無名址函件和郵政小包等。

包裹，是指按照封裝上的名址遞送給特定個人或者單位的獨立封裝的物品，其重量不超過五十千克，任何一邊的尺寸不超過一百五十厘米，長、寬、高合計不超過三百厘米。

2.郵政特殊服務。

郵政特殊服務，是指義務兵平常信函、機要通

第二篇：增值稅減免稅文件

根據國務院會議決定，從今年8月1日起，對小微企業中月銷售額不超過2萬元的增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人，暫免征收增值稅和營業稅。相關企業的會計處理有何變化呢？

先談增值稅小規模納稅人的會計處理： 中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財會政策！

假設本月取得了10筆銷售收入，含稅金額分別為1200元、2000元、3000元、3000元、1000元、1000元、2000元、3000元、2000元、1000元。這樣全月收入19200元，小于含稅月銷售額20600元（不含稅即為20000元）。以第一筆業務為例：（假設收取的是“銀行存款”）借：銀行存款

1200.00

貸：主營業務收入

1165.05

應交稅費—應交增值稅

34.95

其他會計分錄參照編制。

這樣算下來，月末“應交稅費—應交增值稅”的余額為559.22元（19200÷1.03×3%）。

正常情況下，在下個月的納稅申報期需要將559.22元申報納稅。到時的會計分錄是： 借：應交稅費—應交增值稅

559.22

貸：銀行存款

559.22 假設不考慮城建稅、教育費附加、地方教育費附加。中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財會政策！

現在根據國務院會議的決定，可以享受暫免征收增值稅的稅收優惠，在下一個納稅申報期內，就不需要申報繳納了。因此在這個月底，就可以將其轉為“營業外收入”，二級科目可以為“補貼收入”。

借：應交稅費—應交增值稅

559.22

貸：營業外收入—補貼收入

559.22

請注意：會計處理時，不能不按規定計提應交增值稅，因為我們銷售的貨物或勞務、提供的服務，并不是法定免稅的。

再談營業稅納稅人的會計處理：

營業稅的適用稅率有3%、5%，我們在此假設某企業適用的營業稅稅率是5%。

假設本月取得了10筆營業稅應稅收入，金額分別為1200元、2000元、3000元、3000元、1000元、1000元、2000元、3000元、2000元、1000元。這樣全月收入19200元，小于月營業額20000元。（假設取得的都是“銀行存款”）取得第一筆收入時作如下會計處理： 借：銀行存款

1200

貸：主營業務收入

1200 以后幾筆業務參照此方法進行會計處理。中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財會政策！

營業稅納稅人是到月末統計出月銷售額（如果適用不同的營業稅稅率，需要分別統計核算），然后再計算應該繳納的營業稅（假設不考慮城建稅、教育費附加、地方教育費附加）。借：營業稅金及附加

960

貸：應交稅費—應交營業稅

960 正常情況下，企業在下個月的納稅申報期內申報納稅，并做如下會計處理： 借：應交稅費—應交營業稅

960

貸：銀行存款

960 現在根據國務院會議的決定，可以享受暫免征收營業稅的稅收優惠，在下一個納稅申報期內，就不需要申報繳納了。因此在這個月底，就可以將其轉為“營業外收入”，二級科目可以為“補貼收入”。

借：應交稅費—應交營業稅

960

貸：營業外收入—補貼收入

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請注意：營業稅納稅人會計處理時，不能不按規定計提“營業稅金及附加”、“應交稅費—應交營業稅”等，因為我們提供的營業稅服務并不是法定免稅的。

還有一點要注意：以應該繳納的增值稅、營業稅為依據計算的城建稅、教育綱附加、地方教育費附加，在增值稅、營業稅減免后，計提的相應金額也依法減免了，需要同時結轉進入“營業外收入—補貼收入”。中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財會政策！

這部分補貼收入是需要并入“利潤總額”的，作為企業的企業所得稅的應納稅所得額，然后根據應納稅所得額的多少，確定適用的企業所得稅稅率。

第三篇：增值稅轉型改革文件

增值稅轉型改革文件

財政部 國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知

財稅[2009]9號

財政部 國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知

財稅[2009]9號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令538號，以下簡稱條例）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令50號）的規定和國務院的有關精神，為做好相關增值稅政策規定的銜接，加強征收管理，現將部分貨物適用增值稅稅率和實行增值稅簡易征收辦法的有關事項明確如下：

一、下列貨物繼續適用13%的增值稅稅率：

（一）農產品。

農產品，是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業生產的各種植物、動物的初級產品。具體征稅范圍暫繼續按照《財政部國家稅務總局關于印發〈農業產品征稅范圍注釋〉的通知》（財稅字[1995]52號）及現行相關規定執行。

（二）音像制品。

音像制品，是指正式出版的錄有內容的錄音帶、錄像帶、唱片、激光唱盤和激光視盤。

（三）電子出版物。

電子出版物，是指以數字代碼方式，使用計算機應用程序，將圖文聲像等內容信息編輯加工后存儲在具有確定的物理形態的磁、光、電等介質上，通過內嵌在計算機、手機、電子閱讀設備、電子顯示設備、數字音／視頻播放設備、電子游戲機、導航儀以及其他具有類似功能的設備上讀取使用，具有交互功能，用以表達思想、普及知識和積累文化的大眾傳播媒體。載體形態和格式主要包括只讀光盤(CD只讀光盤CD-ROM、交互式光盤CD-I、照片光盤Photo-CD、高密度只讀光盤DVD-ROM、藍光只讀光盤 HD-DVD ROM和BD ROM)、一次寫入式光盤(一次寫入CD光盤 CD-R、一次寫入高密度光盤DVD-R、一次寫入藍光光盤HD-DVD／R，BD-R)、可擦寫光盤(可擦寫CD光盤CD-RW、可擦寫高密度光盤 DVD-RW、可擦寫藍光光盤HDDVD-RW和BD-RW、磁光盤M0)、軟磁盤(FD)、硬磁盤(HD)、集成電路卡(CF卡、MD卡、SM卡、MMC卡、RS-MMC卡、MS卡、SD卡、XD卡、T-F1ash卡、記憶棒)和各種存儲芯片。

（四）二甲醚。

二甲醚，是指化學分子式為CH3OCH3，常溫常壓下為具有輕微醚香味，易燃、無毒、無腐蝕性的氣體。

二、下列按簡易辦法征收增值稅的優惠政策繼續執行，不得抵扣進項稅額：

（一）納稅人銷售自己使用過的物品，按下列政策執行：

1.一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產，按照《財政部 國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）第四條的規定執行。

一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，應當按照適用稅率征收增值稅。

2.小規模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固定資產，減按2%征收率征收增值稅。小規模納稅人銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。

（二）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。

所稱舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。

（三）一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：

1.縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。小型水力發電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發電單位。

2.建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。

3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

4.用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

5.自來水。

6.商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。

一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內不得變更。

（四）一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照4%征收率計算繳納增值稅：

1.寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內）；

2.典當業銷售死當物品；

3.經國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅品。

三、對屬于一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

四、本通知自2009年1月1日起執行。《財政部國家稅務總局關于調整農業產品增值稅稅率和若干項目征免增值稅的通知》[財稅字（94）004號]、《財政部 國家稅務總局關于自來水征收增值稅問題的通知》

[（94）財稅字第014號]、《財政部 國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》[（94）財稅字第026號]第九條和第十條、《國家稅務總局關于印發〈增值稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發[1995]288號）附件第十條、《國家稅務總局關于調整部分按簡易辦法征收增值稅的特定貨物銷售行為征收率的通知》（國稅發[1998]122號）、《國家稅務總局關于縣以下小水電電力產品增值稅征稅問題的批復》（國稅函[1998]843號）、《國家稅務總局關于商品混凝土實行簡易辦法征收增值稅問題的通知》（國稅發[2000]37號）、《財政部 國家稅務總局關于舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》（財稅[2002]29號）、《國家稅務總局關于自來水行業增值稅政策問題的通知》（國稅發[2002]56號）、《財政部 國家稅務總局關于宣傳文化增值稅和營業稅優惠政策的通知》（財稅[2006]153號）第一條、《國家稅務總局關于明確縣以下小型水力發電單位具體標準的批復》（國稅函[2006]47號）、《國家稅務總局關于商品混凝土征收增值稅有關問題的通知》（國稅函[2007]599號）、《財政部國家稅務總局關于二甲醚增值稅適用稅率問題的通知》（財稅[2008]72號）同時廢止。

第四篇：回遷土地增值稅文件匯總

土地增值稅清算拆遷補償收入確定

2011年6月，某房地產企業對某平房片區進行拆遷改造，對被拆遷方采取產權調換補償，產權調換補償面積按被拆遷面積的1:1，原地置換。被拆遷部分面積合計13,268.25㎡，置換部分的房屋收入，房地產企業申報時用的成本價2272元/㎡計算收入，對還是不對？

【 具體分析 】

根據國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010 220號）的規定：房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

很顯然，房地產企業用成本價計算收入，不正確。通過查看企業的銷售臺賬，同一銷售的住宅的平均價格4452元/㎡，所以，房地產企業要調增收入13,268.25*（4452-2272）=28,924,785.00元。調增部分的收入是需要補繳營業稅及附加，土地增值稅、企業所得稅。

如果把上例中2011年改為2015年1月，那么需調整的收入就又不一樣了。

根據納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告（國家稅務總局公告2014年第2號）的解讀：回遷安置房與商品房性質不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定，應按照營業稅細則第二十條第（三）款規定，營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率），公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價款并非該納稅人承擔，實質上該地塊的土地使用權不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動產計稅依據中不應包含土地成本。

該項目的單位成本2100元/㎡（不含土地成本），假定該地區規定的成本利潤率17%，則收入額應為：2100*（1+17%）÷（1-5%）*13,268.25=34,315,884.47元，應調整收入34,315,884.47-13,268.25*2272=4,170,420.47元，同樣調增的收入部分也需繳納相關稅費。

由以上可以看出，依據的文件不同，結果會相差很大，房地產企業要根據項目所屬選擇正確的收入計算方法。

國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告

國家稅務總局公告2014年第2號

發文日期：2014-01-08 現將納稅人開發回遷安置房有關營業稅問題明確如下：

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。

本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規定執行。

國家稅務2014年1月8日 文號解讀：

關于《納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》的解讀 發布日期：2014年01月15日 國家稅務總局辦公廳

一、本公告出臺的背景近期，部分地區稅務機關反映，有納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權，請總局明確上述納稅人無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否繳納營業稅以及如何確定計稅依據問題。

二、為什么對納稅人無償轉讓回遷安置房所有權的行為征收營業稅

按照營業稅條例細則第五條規定，單位將不動產無償贈送其他單位或個人的行為，應視同銷售不動產征收營業稅。因此，納稅人向他人無償轉讓回遷安置房所有權的行為，應視同銷售不動產征收營業稅。

三、如何確定計稅依據

按照營業稅條例細則第二十條規定，納稅人發生細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按規定順序確定營業額。回遷安置房與商品房性質不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定，應按照營業稅細則第二十條第（三）款規定，以工程成本加利潤的方式予以核定；同時，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價款并非該納稅人承擔，實質上該地塊的土地使用權不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動產計稅依據中不應包含土地成本。

國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復 國稅

函

發

(1995)549號 1995-10-10

江蘇省國家稅務局：

你局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設有關征免營業稅問題的請示》（蘇國稅發〔1995〕338號）收悉。文中反映你省南通等地外商投資企業（以下稱拆遷人）根據當地政府城市規劃和建設部門的要求，通過各種方式對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時，當地政府規定，根據被拆房屋的所有權性質不同，分別實行產權調換。按質作價互找差價；或作價補償；或產權調換、作價補償相結合等方法，拆遷人與被拆遷人通過《房屋拆遷補償安置協議》明確拆遷安置事宜。并要求對外商投資企業從事這類城市住宅小區建設涉及的營業稅問題予以明確。經研究，現批復如下： 對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

首先,這個文件到目前全文還有效力,就當時行文時間來說,外商投資還是有優惠的條件,畢竟連所得稅稅率都敢優惠的不一樣.不要說一個營業稅了.2010年12月1日起,內外資企業統一稅收,以來體現內外企業公平競爭,連所得稅稅率都統一了,當然其他稅收也要統一執行.如果,國家稅務總局明白這個道理,為了避免媚外的嫌疑,就也該撤銷這個文件,既然沒有撤銷這個文件,就說明了這個文件同時也適用于內資企業.目前房地產行業中涉及到城中村改造的操作模式越來越多,國家稅務總局一直沒有一個徹底的明確拆遷補償所涉及的稅務問題的文件.所以,稅務機關亂依據文件, 當然一般都是搬抄對企業不利的條款來執行,一口價,就是以視同銷售作為所以稅款的計稅依據,全憑他們自己說了算.關于拆遷安置的營業稅問題,不得不提及一下河南省小李莊那個文件.很多專家講課都會提及這個文件,河南省真是給專家找麻煩,還找一個不是依據的依據.《河南省地方稅務局關于小李莊城中村改造項目建設安置房征收流轉稅問題的批復》豫地稅函﹝2011﹞212號 鄭州市地方稅務局《關于小李莊城中村改造中政府撥付資金納稅問題的請示》（鄭地稅發﹝2011﹞65號）、河南省地方稅務局稽查局《關于小李莊城中村改造項目拆遷安置房稅收問題的請示》收悉。根據鄭州市人民政府下發的關于城中村改造的有關文件精神，城中村改造采取市場運作方式進行。城中村改造的安置開發比例為1:2。對實行產權調換方式進行補償安置的，城中村改造項目建設安置房享受鄭州市人民政府規定的規費減免、土地出讓金返還等優惠政策。從調研的情況看，目前鄭州市已批準實施改造的行政村（組）近百個，各行政村（組）的改造方式、補償方式、土地出讓方式各異，情況十分復雜。為保持政策的統一性，經研究，批復如下：

一、關于營業稅問題

根據鄭州市人民政府關于城中村改造的若干規定，房地產開發企業及其他拆遷安置單位按照政府規定的安置開發比建設安置房補償給被拆遷人，其實質是以不動產為表現形式的經濟利益的交換，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發﹝1995﹞549號）、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷住房征收營業稅問題的批復》（國稅函﹝2007﹞768號）文件精神，房地產開發企業及其他拆遷安置單位以產權調換方式補償給被拆遷人的安置房，屬于銷售不動產應稅行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

計稅營業額的確定方式，對按照鄭州市人民政府規定的拆遷補償安置標準補償的房產面積部分，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定確定計稅營業額，其中組成計稅價格的計算公式為：同類住宅的房屋開發成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）；補償房產面積超過政府規定的補償安置標準的，其超出部分，應按向被拆遷人實際收取超面積部分的全部款項確認計稅營業額。

納稅義務發生時間為：房地產開發企業及其他拆遷安置單位與負責拆遷的單位或被拆遷人合同約定的安置房產權轉移的當天。

對經發展改革委等政府部門批準，城中村改造項目所在地人民政府委托建設或房地產開發企業及其他拆遷安置單位按照政府批準的規劃投資建設，統一納入城市市政和共用設施建設管理的城市基礎設施、公共服務設施及公共配套設施用房，不屬于銷售不動產行為。

二、關于土地增值稅問題

小李莊城中村改造項目收到的搬家費、拆遷工作經費、村民集體的過渡費、基礎設施、公共服務設施建設等補償費用，在土地增值稅清算時，按規定分別沖減成本或費用。這個文件中最大的一個問題.就是依據的文件與執行的文件不一致.在“關于營業稅問題”的文中,提及到兩個文件,“根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》” 在 “計稅營業額的確定方式”這段文字中,單單按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》執行,為什么不按照《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》這個文件執行? 既然為了想讓納稅人多繳一點稅款,那么在前面就不要提及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》這個文件,直接依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》以作為繳納營業稅的依據就可以了.還好,河南省地方稅務局沒有按照這個文件執行.畢竟按照212號文件執行,還是少收了企業的營業稅了,這樣怎么可以?!所以我們的河南省按照視同銷售為營業稅的計稅依據.這樣可以多收稅了！！

提問尊敬的省地稅局領導: 內容： 我們是河南省**市一家房地產開發公

司,目前有一“城中村”改造項目,實行“拆一還一”房屋產權調換,安置的小區是獨立的,其成本可以正確的核算.目前基本完成安置區建設,稅務機關要求進行繳納安置區所涉及的稅款,就營業稅計稅依據問題,稅務機關要求按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格為營業稅計稅依據,計算繳納安置區的營業稅.我們認為,就安置區營業稅問題,有一個文件規定是按照建筑成本價為計稅依據.這個文件是《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）文件中規定

“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅….”,因為現在內外企業執行的文件統一,因此我們認為此文件也適用于內資企業,且國家稅務總局也對我們的問題進行了答復 總局答復如下: “對于你公司案例，如果房地產規劃部門批復立項的文件規定該建設項目為拆遷安置項目，原則上可以適用《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）有關規定。”

現.**市所屬稅務機關要求我們就安置區營業稅計稅依據,按照視同銷售為依據進行繳納,請問這樣操作是否不妥.煩請您的問題,謝謝

2013/07/19

尊敬的納稅人，您好！

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下： 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者

本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

河南省地方稅務局

2013/07/25

看看我們河南省地方稅務機關對納稅人多么的“照顧”,我們且不說稅收任務考量的壓力,單單就稅務事項認知就存在問題.對與國家稅務總局答復, “對于你公司案例，如果房地產規劃部門批復立項的文件規定該建設項目為拆遷安置項目，原則上可以適用《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）有關規定。“都不認可,那么諸如自己制訂的212號當然也可以不認可.首先看廣東省的文件

《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關

營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號)規定：“ 對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。

看看廣州市的文件 ,連地價成本都不含到計征營業稅依據里

廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號規定：“對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵一點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的一個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。”

再來看看珠海的文件.讓我們更可以認識到,還有這樣關心納稅人的稅務機關的存在！!珠海市地稅局《關于明確幾個營業稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發[2005]415號）,通知中有如下條款

“補償的房產面積如與拆遷戶原產權房產面積相等的，應按同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅”, 這個不是主要的.還要一條

“由于大部分舊城改造的住宅小區，開發商對補償房產與對外銷售商品房的成本投入不同，大部分補償房產的投入成本較少，各地方稅務局、分局在執行中，不應簡單直接將補償房產與對外銷售商品房的成本作加權平均確定計稅價，或簡單地將對外銷售商品房的成本作為補償房產的同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅。考慮到被拆遷房產原占有土地，開發商不需對該土地支付成本，因此，補償房產的成本價不應再計算土地成本。” 還有一條

“能單獨計算成本價的，可單獨計算核定成本價計征“銷售不動產”的營業稅；對不能單獨計算成本價的，可參考同類住宅的成本價，根據建筑材料使用和室內外裝修差異，配套工程(如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調整后核定計征“銷售不動產”的營業稅。核定時需有書面分析材料，并層報區(分)局集體決定。納稅人如對稅務機關核定的應納稅額有異議時,應按《中華人民共和國稅收征收管理發實施細則》第47條第三款規定，由納稅人提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額”

稅務機關給出來怎么核定成本價的方法,如果核定的有點高了,企業不同意,還可以調整.現在我們來說說這個2號公告,我們暫且拋開549號文件,單就這個文件來分析.拋開第一句話”納稅人以自己名義立項 “先行不說, 那么我們看第二句話”在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房“,這句話存在幾個問題,讓納稅人搞不明白.不承擔土地出讓價款是什么概念? 1.這塊土地所有權不隸屬納稅人.(上述文件讓人一般會考慮應該隸屬這種情況).2.政府無償劃撥的土地使用權.3.土地出讓金全部返還.那么我們現在按照第一種情況來說.如果是第一種情況,那么第一句話就有問題了.土地使用權就根本不是開發商(納稅人)的,那么納稅人怎么可以以自己名義立項,這不是胡說嗎?充其量可以說以建換地,也就是說代建安置區,因為代建,政府才可能給你另外的土地來開發.代政府建設安置區就根本扯不到下面所說的視同銷售不動產,產權都不是開發商的,怎么來的銷售不動產.!

如果是這種情況,那么提醒一下我們財務人員,讓高層的領導去協調, 改為代建形式,不要認為土地不出錢,就像撿了個天大的餡餅,后面的稅款和其他諸多事情就會讓老板頭暈!

第二種情況,政府無償劃撥的土地使用權.一般目前這種無償劃撥土地使用稅的形式較難存在,就是存在,我們也要特別注意!現在的地方政府做事態度和持久度真的可能說變就變,說不準突然一天讓你補繳土地出讓金.還是高價補繳,豈不是虧大了?!第三種情況,土地出讓金全部返還 假如是這種情況,上述2號公告才符合前兩句話.且第二句話還要進行改動一下,修改為納稅人實際上不承擔土地出讓價款或者其他比較讓納稅人理解的字句,才算是確切.我們來繼續向下看第三句.”并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為“ 什么算無償?拆100返1000000也算無償? 這里的無償應該有規定的度,沒有了度,就出來了問題.還有一個問題,假如納稅人沒有土地使用權,那么他怎么能夠說得上轉讓回遷安置房所有權行為,更別說無償了!沒有權利還來使用權利,這種行為應該會出問題的.再看最后一句.”但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款“

1.假如前面土地使用權不隸屬開發商的話,那么這句話就是廢話,土地使用權不隸屬開發商,那么土地使用權價款所有成本就根本不會在開發商賬面上發生.本來就沒有,你怎么還讓不包括?!

2.那么,就有另外一個推理,既然寫上了這一句話,我們姑且不認為是廢話,那么就說明這塊地土地使用權隸屬于納稅人,既然隸屬與納稅人,你前面還管人家承擔不承擔土地出讓價款干什么?難道說必須讓納稅人不承擔,才能適用這個公告.估計這樣的情況全國也不會符合幾個!

3.土地使用權價款這個概念比較模糊,讓納稅人無法理解,應該改為”取得土地使用權所支付的金額"更為是好。例子：

某市房地產開發公司2009采取拆遷安置方式對某小區進行住宅開發建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人(其中等面積還原部分800平方米)，同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。近期，稅務機關對該房地產開發公司開展日常稅收檢查時，針對上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價及市場價申報繳納營業稅。同時，還要求該公司按市場價申報預繳土地增值稅(該小區尚未銷售完畢，尚不符合土地增值稅清算條件)和企業所得稅，為此，企業財務人員對上述稅種的不同計稅依據困惑不解。

《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。由于目前房地產開發業務中拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。就本例中所涉及產權調換方式而言，由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，因此，對該房地產開發企業的拆遷還房行為所涉及營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計稅依據應分別作如下不同處理。營業稅按同類房屋成本價確定計稅依據

根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]771號)及國稅函[2007]768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅計稅依據的確定上，區分以下兩種情形。

(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

(二)對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)。

因此，本例中，該房地產開發公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(即本例中的商品房建安造價)繳納銷售不動產營業稅88000元(800×2200×5%)。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業稅35000元(200×3500×5%)。

土地增值稅計稅依據的確定

拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發[2009]91號)、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元(800×3500)，同時，計入房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如該省規定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規定預繳土地增值稅56000元(2800000元×2%)。

企業所得稅計稅依據的確定

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》(國稅函[2002]172號)規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》(國家稅務總局令第6號)第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。

由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發產品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

因此，房地產開發企業產權調換方式下的“拆一還一”屬于以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換性，屬于應稅行為，但在計稅營業額的確定上，應特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區分對待。總結：拆一補一涉及的稅務處理：

一、增值稅（1）等面積補償部分按施工成本價計稅；（2）超面積部分有市場價格按市場價格，無市場價格或者處于特殊情況補償價格按施工價格*（1+10%）/(1-0.11)作為計稅依據；

二、土地增值稅：按視同銷售價格確認成本和收入；

三、企業所得稅：同土地增值稅處理；

第五篇：土地增值稅解答2009 31號文件

段光勛

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，國家稅務總局自2006年以來，發布了一系列關于土地增值稅管理的相關政策規定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關的預征和清算以及以房地產進行投資或聯營的征免稅等問題，進行了明確，并規定從2006年3月2日開始執行。2、2006年12月28日，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了規范和明確，并規定從2007年2月1日開始執行。3、2007年12月29日，國家稅務總局公布了《土地增值稅清算鑒證業務準則》，為稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務提供了依據，并規定從2008年1月1日開始執行。4、2008年4月11日，國家稅務總局《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。5、2009年4月29日，國家稅務總局《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發[2009]85號）明確規定：各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規程》，加強和規范土地增值稅清算工作。為落實《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。6、2009年5月20日，國家稅務總局發布了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），并規定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規范性文件。特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容。

從上述6個關于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機進一步加劇、中國房地產市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準則、管理規程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產企業而言是雪上加霜。

因此，作為房地產開發企業的財務人員，對國家稅務總局剛剛發布且從2009年6月1日開始實施的《土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱“管理規程”），必須進行認真學習、深刻領會，否則存在較大的涉稅風險。

筆者將新出臺的《管理規程》與2006年的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）（簡稱“187號文”）進行了比較，發現土地增值稅清算政策有以下10個方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內容。而187號文僅就八個方面的問題進行規范，沒有章節之分。

2、《清算規程》第二條，明確規定了它的適用范圍是：用于稅務機關對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機構――稅務師事務所。

3、《清算規程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內容

《清算規程》新增“第二章 前期管理”內容，主要變化有三點：

其一，強調主管稅務機關在項目清算前，提前介入房地產開發項目的日常稅收管理，對房地產開發全過程情況實施跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。其二，明確提出對房地產開發企業的會計核算予以關注，對企業會計核算規范化的要求更高了。

其三，對納稅人實施項目專用票據管理，強化了稅務機關對房地產企業收入監控。

以上前期管理三個方面的變化，加大了納稅人會計核算、發票管理、收入管理等涉稅風險，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規定是一致的，即：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。而《管理規程》對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。新增的這一規定，對于堵塞個別基層稅務機關不經土地增值稅清算，而提前給予房地產開發企業注銷的稅務管理漏洞，具有特別重要的意義。同時，也破滅了部分納稅人不經清算注銷企業的夢想。

（四）強化了征納雙方的責任

《管理規程》不僅明確規定了納稅人的責任，同時也強化了主管稅務機關的稅收管理責任。

其一，納稅人的責任

1、《管理規程》第四條，明確規定了納稅人的申報責任，并對申報的真實性、準確性和完整性負責。

2、《管理規程》第十一條，強調了不按照稅務機關確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責任。《稅收征收管理法》第六十二條規定，納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務機關的責任

1、《管理規程》第五條，明確規定了主管稅務機關，應為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。并對是否及時審核納稅人清算申報的情況、依法征收土地增值稅負責。

2、《管理規程》第三十條，明確規定了主管稅務機關，對中介機構鑒證報告的合法性、真實性具有審核責任。

3、《管理規程》第三十二條規定，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

（五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權

《管理規程》第十一條，授予了主管稅務機關是否進行土地增值稅清算的自由裁量權，明確規定：

1、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算；

2、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關也可以不要求納稅人進行土地增值稅清算。

由此可見，是否進行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務機關的協調溝通是很重要的。

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規程》第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。

1、統一制定并規范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務機關可根據實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業的要求更高，比如在成本費用申報明細表中增設了“非招投標合同金額”等。

2、增加了“房地產開發項目清算說明”，主要包括：房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

B、主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

從上述可見，納稅人要特別關注兩點，它給予了主管稅務機關較大的空間：

其一是，主管稅務機關需要了解的其他情況。

其二是，與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

作為納稅人應該按照主管稅務機關的要求，如實提供相關資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動提供的。否則，可能形成較大的涉稅風險。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規程》第十三條，明確規定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。

3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可以對該項目的土地增值稅清算，按照《管理規程》第三十三條規定實行核定征收。

同時，該條還明確規定了兩點：

其一，授權各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定上述的具體期限。

其二，主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評估的要求

鑒于《清算規程》第六條規定，主管稅務機關要全程介入并跟蹤監控房地產開發過程，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。因此，《清算規程》第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。

1、對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。

2、對確定暫不通知清算的，主管稅務機關應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務機關的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風險。

（九）新增“清算審核”程序性、實質性的規定 《清算規程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關于“清算審核”的程序性、實質性規定。這一部分內容，是該文件的核心和靈魂。

該規定與《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）第四章的內容基本一致，納稅人應該予以高度重視。

清算審核的內容很多，主要有以下幾點：

1、**、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項目的程序性審核；

5、扣除項目（如分成本項目、代收費用、關聯企業交易等）應該重點關注內容的審核等。

（十）清算可以實行核定征收 《管理規程》第五章是關于土地增值稅核定征收的內容，與187號文相比主要有以下4點變化：

1、《管理規程》第三十三條明確規定，在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

2、取消了187號文關于“核定征收率不低于預征率”的規定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規程》第三十三條明確了核定征收的程序性規定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。”

4、如果預繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規程》第三十三條規定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認為，《管理規程》中關于核定征收的規定，對企業是有利的，我們應該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規程》與187號文相比，至少有以上10個方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務完成不理想，主管稅務機關歷來對房地產開發企業土地增值稅的“偏愛”，現在又有了《管理規程》這個上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產開發企業土地增值稅的涉稅風險，我們必須練好內功，以應對可能出現的土地增值稅“清算風暴”。

雖然《管理規程》對房地產開發企業的土地增值稅清算進行了明確，但是也存在著需要進一步協調和明確的事項。比如：

1、“國稅發〔2006〕187號文”是否有效？

從《管理規程》不能看出187號文是否有效，國家稅務總局的其他文件也沒有明確《管理規程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況： A 如果187號文繼續有效，它與《管理規程》不一致的地方（如預征率與核定征收率的關系等），以哪一個規定為準？ B 如果187號文作廢，當然一切按照《管理規程》執行。

2、如何協調與“國稅發〔2009〕31號文”的關系？

我們知道，“國稅發〔2009〕31號文”是關于房地產開發企業所得稅處理的重要文件，是房地產企業進行所得稅處理的重要依據。它與原來的文件相比，在企業所得稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，不僅更加規范，而且也發生了較大變化。而《管理規程》在土地增值稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，規定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實施細則（1994年實施的）的規定與現在的實際情況發生了很大變化。因此，主管稅務機關與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現許多矛盾，如何協調？值得商榷。

A “國稅發〔2009〕31號文”，對計稅成本的核算內容進行了重新界定，而《管理規程》并沒有相關規定。

B “國稅發〔2009〕31號文”，對預提費用繼續了明確，而《管理規程》仍然規定是實際發生原則，不認可權責發生制。

C 土地增值稅稅前費用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產開發企業向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅是可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時，主管稅務機關一般均不允許。