第一篇：關于土地增值稅的有關實務操作大全

轉(zhuǎn)讓土地的土地增值稅如何計算

【問題】

我公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進行招商發(fā)生了部份費用直接計入了管理費用。后因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費。那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關費用如何扣除？

【解答】

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。”

因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。

如你公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

土地競拍時支付的傭金可否作為土地增值稅扣除項目

【問題】

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）有各類附表作為附件。有部分地方稅務局的工作人員解釋說，在進行土地增值稅清算時，能否作為扣除項目，應以上述附表中列舉的項目為準。那么，在參加土地競拍時支付的傭金以及工程工程部門發(fā)生的差旅費又是否可以作為土地增值稅的扣除項目呢？

【解答】

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”傭金是支付給中介機構而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此不應當作為取得土地使用權所支付的金額，但可以計入管理費用計算比例扣除。

第二款規(guī)定：“開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”因此工程部門發(fā)生的辦公費-差旅費可以作為土地增值稅的扣除項目。國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時是否先交納土地出讓金

【問題】

國有劃撥地對外有償轉(zhuǎn)讓時是否應該先交納土地出讓金？另外，計算土地增值稅時是否可以將交納的土地出讓金在取得的收入中扣除來計算增值額？

【解答】

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。

因此，轉(zhuǎn)讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。

個人將土地歸還政府取得的收入是否需繳土地增值稅

【問題】

個人將土地歸還政府取得的收入，是否需要繳納土地增值稅？

【解答】

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權行為，按照規(guī)定應繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。

個人將土地歸還政府取得收入是否繳土地增值稅

個人將土地歸還政府，取得的收入是否繳納土地增值稅？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，土地增值稅的征稅對象范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權，按照規(guī)定應當繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

繳納土地增值稅能否在各年度平均調(diào)整

【問題】

2011年企業(yè)在土地增值稅結算時補繳了較大金額的稅款，估計以后年度沒有利潤可以彌補，能否追溯調(diào)整到整個開發(fā)項目各年度？

【解答】

企業(yè)正常經(jīng)營年度“以前年度按固定比例預繳，今年結算時補繳的土地增值稅”如果在補交年度的應納稅所得額中不足扣除的，應按照企業(yè)虧損處理，不得追溯調(diào)整以前年度應納稅所得額。

特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（2010年第29號）規(guī)定的方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅在所屬年度扣除。

裝飾成本可否享受土地增值稅加計扣除

【問題】

現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪商業(yè)價值，房地產(chǎn)公司于購房客戶達成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發(fā)生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？

【解答】

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計扣除。

土地增值稅清算后補繳稅是否加收滯納金

【問題】

土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅如何加收滯納金？

【解答】

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

土地使用權被分立后是否繳納土地增值稅

【問題】

擁有土地使用權的外商投資企業(yè)分立成兩家股權比例相同的企業(yè)，其中分立中涉及土地使用權的分立，請問土地增值稅是否需要計算繳納？（分立過程由于股比前后沒有變化，因此沒有對價支付情況）無論是否需要繳納，有無相應的文件支持？

【解答】

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及附刏物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)分立過程中，對房產(chǎn)、土地的分割不繳納土地增值稅。

繳納的契稅在土地增值稅清算時能稅前扣除嗎

【問題】

在取得土地使用權時，繳納的契稅，在土地增值稅清算時，可以稅前扣除嗎？

【解答】

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

以房產(chǎn)抵債行為何時繳納土地增值稅

【問題】

我們是一家機械制造公司。5年前，我公司將一處臨街房產(chǎn)抵押給銀行，取得貸款500萬元。今年5月份貸款到期后，我公司無力償還貸款本息。銀行根據(jù)當時約定的協(xié)議，委托拍賣行將抵押的房產(chǎn)予以拍賣抵債。請問，我公司用房產(chǎn)抵債行為，從何時開始繳納土地增值稅？

【解答】

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。用房產(chǎn)抵押取得貸款行為是指房產(chǎn)所有人作為債務人或第三人，將依法占有的房產(chǎn)向債權人提供不動產(chǎn)，作為清償債務的擔保而不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權的法律行為。此時，房產(chǎn)的所有權在抵押期間并沒有發(fā)生變更，上述機械制造公司作為房產(chǎn)所有人在抵押期間仍然享有占有、使用、收益等權利。在貸款到期后，因無力償還貸款本息，銀行將所抵押的房產(chǎn)予以拍賣，則房產(chǎn)所有權發(fā)生了變更。

因此，上述機械制造公司在無力償還貸款本息，而被銀行取得房產(chǎn)用以抵債后，就應該依法繳納土地增值稅。

能否委托中介機構進行土地增值稅清算鑒證

【問題】

企業(yè)是否可以委托稅務中介機構進行土地增值稅的清算鑒證？稅款如何繳納？

【解答】

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第六條關于土地增值稅清算項目的審核鑒證規(guī)定，稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

因此，企業(yè)可以委托給稅務中介機構進行清算鑒證工作，但是稅務中介機構應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。鑒證報告由主管稅務機關進行審核，納稅人最后在主管稅務機關匯繳稅款。

土地成本是否可以按占地面積進行分攤

【問題】

一個項目中存在不同類別的房產(chǎn)，土地增值稅要求分開計算增值額，土地成本屬于不同類別的房產(chǎn)的共同的成本費用，根據(jù)規(guī)定應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法進行分攤，請問土地成本是否可以按占地面積進行分攤？

【解答】

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），如同一宗土地上，納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)為分體式，即住宅、非住宅分別獨立建設于土地上，可考慮按住宅、非住宅占地面積進行分攤，分攤方法須報請主管稅務機關審核。

個人轉(zhuǎn)讓土地使用權無原始憑證如何繳稅

【問題】

個人轉(zhuǎn)讓土地使用權，現(xiàn)無法提供取得土地的原始憑證，如何繳納土地增值稅及個人所得稅？

【解答】

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權計算土地增值稅扣除項目時，需提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證，不得扣除。

根據(jù)《個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓土地使用權取得的所得按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。納稅人無法提供完整、準確的財產(chǎn)原值憑證，不能正確計算財產(chǎn)原值的，應由主管稅務機關核定財產(chǎn)原值。

土地閑置費能否在計算土地增值稅時扣除

【問題】

納稅人支付的土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

【解答】

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。

第二篇：一般納稅人增值稅納稅實務操作視頻匯總

[財稅實務] 一般納稅人增值稅納稅實務操作視頻匯總

視頻入口：

實務操作視頻課程講解A http://club.topsage.com/thread-461137-1-1.html

實務操作視頻課程講解B http://club.topsage.com/thread-461138-1-1.html

實務操作視頻課程講解C http://club.topsage.com/thread-466629-1-1.html

實務操作視頻課程講解D http://club.topsage.com/thread-466632-1-1.html

實務操作視頻課程講解E http://club.topsage.com/thread-469818-1-1.html

實務操作視頻課程講解F http://club.topsage.com/thread-469819-1-1.html

實務操作視頻課程講解G http://club.topsage.com/thread-469820-1-1.html

知識點1：一般納稅人增值稅計算原理 一、一般納稅人增值稅計算原理

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，增值額相當于商品價值C＋V＋M中的V＋M部分。

根據(jù)增值稅的定義，增值稅額應為“增值額×稅率”計算而來。但在實務中，一般是用間接法進行計算，即先計算出應稅貨物的整體稅負，然后從整體稅負中扣除法定的外購貨物已納稅款。這樣計算的結果就相當于“增值額×稅率”，只是這種方法在實務中更易操作一些，所以得到了普遍應用。

例如：生產(chǎn)企業(yè)將40元的原材料投入生產(chǎn)過程中，生產(chǎn)出的產(chǎn)成品成本為80元，以130元的價格售出。

在這個過程中，貨物增值了兩次，第一個增值額是80-40=40元，第二個增值額是130-80=50元，共增值90元。根據(jù)增值稅的定義計算的增值稅額為（40+50）×17%=15.3 元。按照間接法計算的增值稅額＝130×17%－40×17%＝15.3元。

因此，一般納稅人增值稅的計算公式為：

應納稅額＝銷項稅額－進項稅額

注意：增值稅是價外稅，如果取得的是價稅合計，則應該用“價稅合計數(shù)÷（1+增值稅稅率）”來換算成不含稅價，再用不含稅價乘以稅率計算增值稅額。

知識點2：征稅范圍

二、征稅范圍

在實務中，準確把握增值稅征稅范圍，關鍵是將增值稅和營業(yè)稅的征稅范圍區(qū)分開來。

（一）增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

凡在中華人民共和國境內(nèi)銷售或進口的貨物以及提供加工、修理修配勞務，都應該計算繳納增值稅。

1.貨物指除了土地、房屋和其他建筑物等不動產(chǎn)之外的有形動產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體。

例如：生產(chǎn)企業(yè)銷售自己生產(chǎn)的水杯屬于增值稅的征稅范圍，需要繳納增值稅，而銷售辦公樓則不屬于增值稅征稅范圍，不征收納增值稅。

會計實務：在會計上，一般納稅人銷售產(chǎn)品，貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”。

2.進口貨物

企業(yè)進口貨物時，作為購入方要計算增值稅進項稅額。

例如：某企業(yè)進口一批商品，價格折合人民幣30000元，包裝費2000元，支付賣方傭金1000元，進口運費和保險費3000元，關稅稅率5%。

進口關稅完稅價格=30000+2000+1000+3000=36 000（元）

進口關稅=36000×5%=1 800（元）

進口增值稅=（36000+1800）×17%=6 426（元）

會計實務：一般納稅人借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”。

3.提供加工勞務是指受托加工貨物，受托方要就收取的加工費計算增值稅額。

加工勞務是有償加工勞務，本單位職工為本單位所提供的加工勞務不屬增值稅征稅范圍。

修理修配勞務也是指有償修理修配增值稅應稅貨物。例如，修理汽車的勞務屬于增值稅的征稅范圍，而修理大橋不屬增值稅征稅范圍。本單位職工為本單位提供的修理修配勞務不屬增值稅征稅范圍。

會計實務：企業(yè)提供增值稅的應稅勞務應貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”。

注意：在確定增值稅征稅范圍時，關鍵是要正確區(qū)分增值稅和營業(yè)稅各自的征稅范圍。

因增值稅和營業(yè)稅都是對貨物和勞務的流轉(zhuǎn)額征稅，在實務中極易混淆，總結如下：

有形動產(chǎn)和與有形動產(chǎn)相關的加工、修理修配勞務征收增值稅；

不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及除加工、修理修配勞務以外的其他勞務征收營業(yè)稅。

思考題：一家公司專門從事外送快餐業(yè)務，應繳納增值稅還是營業(yè)稅？

（二）對視同銷售行為的征稅規(guī)定

一般納稅人的有些行為本不屬于有償讓貨物的銷售業(yè)務，但為了保證增值稅稅款抵扣制度的實施，不致因發(fā)生下列行為而使增值稅抵扣鏈條的中斷，也為了避免因發(fā)生下列行為而使貨物銷售稅收負擔不平衡，防止利用下列行為逃避納稅義務，稅法規(guī)定要視同銷售計征增值稅。

1.將貨物交付他人代銷（委托方）

增值稅納稅義務發(fā)生時間：收到代銷清單或代銷款時。若均未收到，則于發(fā)貨后滿180天時計算繳納增值稅。

會計實務：在發(fā)生納稅義務時，貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”。

例如：A公司委托B公司銷售商品100件，雙方簽訂的協(xié)議價格200元/件，該商品成本為120元/件，增值稅率17%。B企業(yè)將該批商品以每件200 元的價格對外銷售，共取得價款20000元，增值稅3400元。A企業(yè)按照10%付給B企業(yè)手續(xù)費，并在B企業(yè)交來代銷清單時開給B企業(yè)同樣金額的增值稅專用發(fā)票。

對于這項業(yè)務，A企業(yè)應在收到代銷清單時計算增值稅銷項稅：20000×17%=3400元。

借：應收賬款

400

貸：主營業(yè)務收入

000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）3 400

2.銷售代銷貨物（受托方）

售出時發(fā)生增值稅納稅義務；取得委托方增值稅專用發(fā)票，可以抵扣進項稅額；受托方收取的代銷手續(xù)費，不交納增值稅，而應按“服務業(yè)”稅目5%的稅率交營業(yè)稅。

例如：某商業(yè)企業(yè)（一般納稅人）為甲公司代銷貨物，按零售價以10%收取手續(xù)費10000元，尚未收到甲公司開來的增值稅專用發(fā)票，該商業(yè)企業(yè)代銷業(yè)務應納增值稅為：

零售價＝10000÷10%＝100 000（元）

增值稅銷項稅額＝100000÷（1＋17%）×17%＝14 529.91（元）

應納營業(yè)稅＝10000×5%＝500（元）

如果收到甲公司開來的增值稅專用發(fā)票，則可以抵扣增值稅進項14529.91元。

借：銀行存款

000

貸：應付賬款

470.09

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

529.91

借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）529.91

貸：應付賬款

529.91

3.總分機構（不在同一縣市）之間移送貨物用于銷售的，移送當天發(fā)生增值稅納稅義務。

例如：位于北京的總機構向天津的分支機構移送一批貨物，總機構的稅務處理就應該是對于移送貨物作為視同銷售，計算銷項稅額，分支機構對于接收的貨物計算進項稅額。

4.將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目

對于這樣的業(yè)務，在實務中要正確區(qū)分視同銷售與不得抵扣進項稅的情形。另外，注意在計算銷項稅額時不能以成本作為計稅基數(shù)，而是要以計稅價格進行計算。

例如：某企業(yè)將自己生產(chǎn)的水泥用于辦公樓建造工程，水泥的成本68000元，價格為100000元，增值稅率17%，則此項業(yè)務屬于視同銷售業(yè)務，需要計算銷項稅。

銷項稅額＝100000×17%＝17000元。

借：在建工程

000

貸：庫存商品

000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）000

如果這批水泥不是企業(yè)自產(chǎn)的，而外購的，則將其用于在建工程，就不能作為視同銷售處理，而是進項稅額轉(zhuǎn)出。假如上述水泥進價68000元，用于在建工程項目，則稅務處理應為：進項稅額轉(zhuǎn)出＝68000×17%＝11560（元）。

借：在建工程

560

貸：庫存商品

000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）560

5.將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費

例如：某企業(yè)將自己生產(chǎn)的空調(diào)作為節(jié)日福利發(fā)給200名職工，其中生產(chǎn)工人170人，管理人員30人。每臺空調(diào)的生產(chǎn)成本1000元，計稅價格1400元，則企業(yè)需要將此項業(yè)務視同銷售處理，計算增值稅銷項稅額。銷項稅額=170×1400×17%+30×1400×17%=47600（元）

借：應付職工薪酬

327 600

貸：主營業(yè)務收入

280 000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

600

另外，分攤職工工資的處理：

借：生產(chǎn)成本——基本生產(chǎn)成本

278 460

管理費用

140

貸：應付職工薪酬

327 600

6.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經(jīng)營者

例如：某企業(yè)將購買的一批貨物投資給A公司，這批貨物的進價80000元，計稅價格100000元，則企業(yè)應將此項業(yè)務作為視同銷售處理，計算增值稅銷項。

增值稅銷項稅額＝100000×17%＝17000（元）

借：長期股權投資

000

貸：主營業(yè)務收入

000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）

000

7.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者。

8.將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送其他單位或者個人。

在實務中，報稅人員往往會把視同銷售和進項稅額轉(zhuǎn)出的業(yè)務相混淆。我們來總結這一部分稅務處理的規(guī)律：

（1）自產(chǎn)和委托加工的貨物不管是向外部移送，還是內(nèi)部使用，均視同銷售進行處理，計算銷項稅額。

（2）外購的貨物：如果是向企業(yè)外部移送，視同銷售處理；如果是內(nèi)部使用，其進項不允許抵扣，已抵扣的，要將進項轉(zhuǎn)出。

例如：某生產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）本月實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入100萬元（不含稅價），其成本為80萬元。將一批售價為19.8萬元的自產(chǎn)產(chǎn)品用于本企業(yè)在建工程，其成本為18萬元。用一批自產(chǎn)產(chǎn)品對外投資，其成本為18萬元，雙方協(xié)商不含稅價為20萬元。用一批自產(chǎn)產(chǎn)品對外捐贈，成本5萬元，不含稅平均售價為 5.5萬元。零售一批庫存積壓物資，成本為5.4萬元，取得零售收入7.02萬元。

處理如下：

（1）銷售產(chǎn)品：

銷項稅=100×17%=17（萬元）

借：銀行存款

170 000

貸：主營業(yè)務收入000 000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

170 000

結轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務成本

800 000

貸：庫存商品

800 000

（2）將自產(chǎn)產(chǎn)品用于在建工程：

借：在建工程

213 660

貸：庫存商品

180 000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

660

（3）用自產(chǎn)產(chǎn)品對外投資：

銷項稅額=20×17%=3.4（萬元）

借：長期股權投資

234 000

貸：主營業(yè)務收入

200 000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

000

結轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務成本

180 000

貸：庫存商品

180 000

（4）對外捐贈：

銷項稅額=5.5×17%=0.935（萬元）

借：營業(yè)外支出

350

貸：主營業(yè)務收入

000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

350

結轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務成本

000

貸：庫存商品

000

（5）零售產(chǎn)品：

銷項稅額=7.02/（1+17%）×17%=1.02（萬元）

借：銀行存款

200

貸：主營業(yè)務收入

000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

200

結轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務成本

000

貸：庫存商品

000

上述銷項稅額合計=17+3.366+3.4+0.935+1.02=25.721（萬元）

知識點3：混合銷售及兼營非應稅勞務的增值稅處理

（三）混合銷售及兼營非應稅勞務的增值稅處理

1.混合銷售行為

一項銷售行為既涉及增值稅應稅貨物又同時涉及非應稅勞務（即應征營業(yè)稅的勞務），為混合銷售行為。

稅務處理：混合銷售原則上依據(jù)納稅人的營業(yè)主業(yè)判斷是征增值稅，還是征營業(yè)稅。屬于增值稅的混合銷售行為，只征增值稅。其銷售額應為貨物的價款和非應稅勞務的銷售額的合計數(shù)，該非應稅勞務的銷售額應視同含稅銷售額處理，且該混合銷售行為涉及的非增值稅應稅勞務所用購進貨物的進項稅額，凡符合規(guī)定的，在計算混合銷售行為增值稅時，準予從銷項稅額中扣除。

例如：家具廠銷售家具30000元，同時送貨上門，并單獨收取1000元運費，則家具廠的增值稅銷項稅額為[30000+1000 /（1+17%）]×17%=5245.3（元）

從這個例題中我們可以看到增值稅混合銷售業(yè)務的特點：

（1）此企業(yè)的主業(yè)是銷售業(yè)務

（2）送貨業(yè)務從屬于銷售業(yè)務

（3）貨款和運費向同一方收取

總結：從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為視同銷售貨物，應征收增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為視同提供非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。例如：商場銷售對于所售商品送貨上門，為增值稅的混合銷售行為。

特殊規(guī)定：

納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：

（1）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為；

（2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

2.兼營非應稅勞務

增值稅納稅人在銷售應稅貨物或提供應稅勞務的同時，還從事非應稅勞務（即營業(yè)稅規(guī)定的各項勞務），且二者之間并無直接的從屬關系，這種經(jīng)營活動就稱為兼營非應稅勞務。

兼營非應稅勞務原則上依據(jù)納稅人的核算情況判定：

（1）分別核算的，對銷售貨物和提供非應稅勞務分別計算繳納增值稅和營業(yè)稅。

（2）未分別核算或者不能準確核算貨物或應稅勞務和非增值稅應稅勞務銷售額：由主管稅務機關核定貨物或者應稅勞務的銷售額。

例如：某汽車制造廠（一般納稅人）購進原材料，取得專用發(fā)票上注明的價款600萬元，稅款102萬元，材料已入庫，貨款已付。銷售汽車取得不含稅收入 1000萬元，增值稅170萬元，同時收取運費35.1萬元，已存入銀行。兼營汽車租賃業(yè)務取得收入30萬元（單獨核算），已將款項存入銀行。

分析：汽車制造廠銷售汽車同時收取運費，是增值稅的混合銷售業(yè)務，應一并征收增值稅。租賃汽車業(yè)能單獨核算租賃收入，屬兼營業(yè)務，應征收營業(yè)稅。

銷項稅額=170+35.1 /1.17×17%=175.1（萬元）

營業(yè)稅=30×5%=1.5（萬元）

與會計處理：

借：原材料

6000000

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

1020000

貸：銀行存款

7020000

借：銀行存款

12051000

貸：主營業(yè)務收入

10000000

其他業(yè)務收入

300000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

1751000

借：銀行存款

300000

貸：其他業(yè)務收入

300000

借：營業(yè)稅金及附加

15000

貸：應交稅費—應交營業(yè)稅

15000

知識點4：增值稅優(yōu)惠政策

（四）《增值稅暫行條例》規(guī)定的免稅項目

（1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品；

（2）避孕藥品和用具；

（3）古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書；

（4）直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；

（5）外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；

（6）由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；

（7）銷售的自己使用過的物品。

（五）其他與增值稅免稅有關的規(guī)定

（1）銷售下列自產(chǎn)貨物免征增值稅：

再生水；以廢舊輪胎為全部生產(chǎn)原料生產(chǎn)的膠粉；符合標準的翻新輪胎；生產(chǎn)原料中摻兌廢渣比例不低于30%的特定建材產(chǎn)品。

（2）污水處理勞務免征增值稅的勞務。

（3）即征即退、先征后退的自產(chǎn)貨物：以工業(yè)廢氣為原料生產(chǎn)的高純度二氧化碳產(chǎn)品；以垃圾為燃料生產(chǎn)的電力或熱力；以煤炭開采過程中伴生的舍棄物油母頁巖為原料生產(chǎn)的頁巖油；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣比例不低于30%的水泥。

（4）銷售下列自產(chǎn)貨物實現(xiàn)的增值稅實行即征即退50%的政策：

以退役軍用發(fā)射藥為原料生產(chǎn)的涂料硝化棉粉；對燃煤發(fā)電廠及各類工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的煙氣、高硫天然氣進行脫硫生產(chǎn)的副產(chǎn)品；以廢棄酒糟和釀酒底鍋水為原料生產(chǎn)的蒸汽、活性炭、白碳黑、乳酸、乳酸鈣、沼氣；以煤矸石、煤泥、石煤、油母頁巖為燃料生產(chǎn)的電力的熱力；利用風力生產(chǎn)的電力；部分新型墻體材料產(chǎn)品。

（5）對銷售自產(chǎn)的綜合利用生物柴油實行增值稅先征后退政策。

（6）對增值稅一般納稅人生產(chǎn)的粘土實心磚、瓦，一律按適用稅率征收增值稅，不得采取簡易辦法征收。

（7）單位和個人銷售再生資源，應當依照《增值稅暫行條例及其實施細則》的相關規(guī)定繳納增值稅。

對符合條件的增值稅一般納稅人銷售再生資源繳納的增值稅2010年底前實行先征后退政策。對符合退稅條件的納稅人2009年銷售再生資源實現(xiàn)的增值稅，按70%比例退還納稅人，對其2010年銷售再生資源實現(xiàn)的增值稅，按50%的比例退回。

（8）除經(jīng)中國人民銀行和商務部批準經(jīng)營融資租賃的單位所從事的融資租賃業(yè)務外，其他單位從事的融資租賃業(yè)務，租賃的貨物的所有權轉(zhuǎn)讓給承租方的，征收增值稅；租賃的貨物的所有權未轉(zhuǎn)讓給承租方的，不征收增值稅。

（9）轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓涉及的應稅貨物轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

（10）黃金生產(chǎn)和經(jīng)營單位銷售黃金（不包括標準黃金）和黃金礦砂（含伴生金），免征增值稅；進口黃金（含標準黃金）和黃金礦砂免征進口環(huán)節(jié)增值稅。黃金交易所會員單位通過黃金交易所銷售標準黃金（持有黃金交易所開具的<黃金交易結算憑證>），未發(fā)生實物交割的免征增值稅；發(fā)生實物交割的，由稅務機關按照實際成交價格代開增值稅專用發(fā)票，并實行增值稅即征即退的政策。納稅人不通過黃金交易所銷售的標準黃金不享受增值稅即征即退政策。

（11）對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物銷售數(shù)量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物銷售數(shù)量無直接關系的，不征收增值稅。

（12）至2010年底，對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%稅率征稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退。

至2010年底，對增值稅一般納稅人銷售其自行生產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品，按17%稅率征稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退。所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)集成電路產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應稅收入，不征收企業(yè)所得稅。

例如：軟件開發(fā)企業(yè)2009年9月銷售額（不含稅）為100萬元，計算出當月應交增值稅為15萬元，則其實際稅負15 /100=15%，按規(guī)定超出3%的部分實行即征即退，也就是應退稅額=15-100×3%=12（萬元）。

（13）納稅人銷售軟件產(chǎn)品并隨同銷售一并收取的軟件安裝費、維護費、培訓費等收入，應按照增值稅混合銷售的有關規(guī)定征收增值稅，并可享受軟件產(chǎn)品增值稅即征即退政策。

對軟件產(chǎn)品交付使用后，按期或按次收取的維護、技術服務費、培訓費等不征收增值稅。

納稅人受托開發(fā)軟件產(chǎn)品，著作權屬于受托方的征收增值稅，著作權屬于委托方或?qū)儆陔p方共同擁有的不征收增值稅。

（14）印刷企業(yè)接受出版單位委托，自行購買紙張，印刷有統(tǒng)一刊號（CN）以及采用國際標準書號編序的圖書、報紙和雜志，按貨物銷售征收增值稅。

印刷廠印圖書、報紙、雜志和書報，分為兩種情況：

①紙張是印刷廠提供，稅率為13%；

②紙張由出版單位提供，稅率為17%。

（15）對承擔糧食收儲任務的國有糧食購銷企業(yè)銷售的糧食免征增值稅。

（16）納稅人生產(chǎn)銷售、批發(fā)、零售有機化肥免征增值稅。

（17）對非營利性醫(yī)療機構自產(chǎn)自用的制劑，免征增值稅；對營利性醫(yī)療機構自產(chǎn)自用的制劑，自取得營業(yè)執(zhí)照之日起3年內(nèi)免征增值稅。對血站供應給醫(yī)療機構的臨床用血免征增值稅。對疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構按國家規(guī)定價格取得的衛(wèi)生服務收入免征增值稅。

知識點3：混合銷售及兼營非應稅勞務的增值稅處理

（三）混合銷售及兼營非應稅勞務的增值稅處理

1.混合銷售行為

一項銷售行為既涉及增值稅應稅貨物又同時涉及非應稅勞務（即應征營業(yè)稅的勞務），為混合銷售行為。

稅務處理：混合銷售原則上依據(jù)納稅人的營業(yè)主業(yè)判斷是征增值稅，還是征營業(yè)稅。屬于增值稅的混合銷售行為，只征增值稅。其銷售額應為貨物的價款和非應稅勞務的銷售額的合計數(shù)，該非應稅勞務的銷售額應視同含稅銷售額處理，且該混合銷售行為涉及的非增值稅應稅勞務所用購進貨物的進項稅額，凡符合規(guī)定的，在計算混合銷售行為增值稅時，準予從銷項稅額中扣除。

例如：家具廠銷售家具30000元，同時送貨上門，并單獨收取1000元運費，則家具廠的增值稅銷項稅額為[30000+1000 /（1+17%）]×17%=5245.3（元）

從這個例題中我們可以看到增值稅混合銷售業(yè)務的特點：

（1）此企業(yè)的主業(yè)是銷售業(yè)務

（2）送貨業(yè)務從屬于銷售業(yè)務

（3）貨款和運費向同一方收取

總結：從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為視同銷售貨物，應征收增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為視同提供非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。例如：商場銷售對于所售商品送貨上門，為增值稅的混合銷售行為。

特殊規(guī)定：

納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：

（1）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為；

（2）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

2.兼營非應稅勞務

增值稅納稅人在銷售應稅貨物或提供應稅勞務的同時，還從事非應稅勞務（即營業(yè)稅規(guī)定的各項勞務），且二者之間并無直接的從屬關系，這種經(jīng)營活動就稱為兼營非應稅勞務。

兼營非應稅勞務原則上依據(jù)納稅人的核算情況判定：

（1）分別核算的，對銷售貨物和提供非應稅勞務分別計算繳納增值稅和營業(yè)稅。

（2）未分別核算或者不能準確核算貨物或應稅勞務和非增值稅應稅勞務銷售額：由主管稅務機關核定貨物或者應稅勞務的銷售額。

例如：某汽車制造廠（一般納稅人）購進原材料，取得專用發(fā)票上注明的價款600萬元，稅款102萬元，材料已入庫，貨款已付。銷售汽車取得不含稅收入 1000萬元，增值稅170萬元，同時收取運費35.1萬元，已存入銀行。兼營汽車租賃業(yè)務取得收入30萬元（單獨核算），已將款項存入銀行。

分析：汽車制造廠銷售汽車同時收取運費，是增值稅的混合銷售業(yè)務，應一并征收增值稅。租賃汽車業(yè)能單獨核算租賃收入，屬兼營業(yè)務，應征收營業(yè)稅。

銷項稅額=170+35.1 /1.17×17%=175.1（萬元）

營業(yè)稅=30×5%=1.5（萬元）

與會計處理：

借：原材料

6000000

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

1020000

貸：銀行存款

7020000

借：銀行存款

12051000

貸：主營業(yè)務收入

10000000

其他業(yè)務收入

300000

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

1751000

借：銀行存款

300000

貸：其他業(yè)務收入

300000

借：營業(yè)稅金及附加

15000

貸：應交稅費—應交營業(yè)稅

15000

知識點4：增值稅優(yōu)惠政策

（四）《增值稅暫行條例》規(guī)定的免稅項目

（1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品；

（2）避孕藥品和用具；

（3）古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書；

（4）直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；

（5）外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；

（6）由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；

（7）銷售的自己使用過的物品。

（五）其他與增值稅免稅有關的規(guī)定

（1）銷售下列自產(chǎn)貨物免征增值稅：

再生水；以廢舊輪胎為全部生產(chǎn)原料生產(chǎn)的膠粉；符合標準的翻新輪胎；生產(chǎn)原料中摻兌廢渣比例不低于30%的特定建材產(chǎn)品。

（2）污水處理勞務免征增值稅的勞務。

（3）即征即退、先征后退的自產(chǎn)貨物：以工業(yè)廢氣為原料生產(chǎn)的高純度二氧化碳產(chǎn)品；以垃圾為燃料生產(chǎn)的電力或熱力；以煤炭開采過程中伴生的舍棄物油母頁巖為原料生產(chǎn)的頁巖油；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣比例不低于30%的水泥。

（4）銷售下列自產(chǎn)貨物實現(xiàn)的增值稅實行即征即退50%的政策：

以退役軍用發(fā)射藥為原料生產(chǎn)的涂料硝化棉粉；對燃煤發(fā)電廠及各類工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的煙氣、高硫天然氣進行脫硫生產(chǎn)的副產(chǎn)品；以廢棄酒糟和釀酒底鍋水為原料生產(chǎn)的蒸汽、活性炭、白碳黑、乳酸、乳酸鈣、沼氣；以煤矸石、煤泥、石煤、油母頁巖為燃料生產(chǎn)的電力的熱力；利用風力生產(chǎn)的電力；部分新型墻體材料產(chǎn)品。

（5）對銷售自產(chǎn)的綜合利用生物柴油實行增值稅先征后退政策。

（6）對增值稅一般納稅人生產(chǎn)的粘土實心磚、瓦，一律按適用稅率征收增值稅，不得采取簡易辦法征收。

（7）單位和個人銷售再生資源，應當依照《增值稅暫行條例及其實施細則》的相關規(guī)定繳納增值稅。

對符合條件的增值稅一般納稅人銷售再生資源繳納的增值稅2010年底前實行先征后退政策。對符合退稅條件的納稅人2009年銷售再生資源實現(xiàn)的增值稅，按70%比例退還納稅人，對其2010年銷售再生資源實現(xiàn)的增值稅，按50%的比例退回。

（8）除經(jīng)中國人民銀行和商務部批準經(jīng)營融資租賃的單位所從事的融資租賃業(yè)務外，其他單位從事的融資租賃業(yè)務，租賃的貨物的所有權轉(zhuǎn)讓給承租方的，征收增值稅；租賃的貨物的所有權未轉(zhuǎn)讓給承租方的，不征收增值稅。

（9）轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓涉及的應稅貨物轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

（10）黃金生產(chǎn)和經(jīng)營單位銷售黃金（不包括標準黃金）和黃金礦砂（含伴生金），免征增值稅；進口黃金（含標準黃金）和黃金礦砂免征進口環(huán)節(jié)增值稅。黃金交易所會員單位通過黃金交易所銷售標準黃金（持有黃金交易所開具的<黃金交易結算憑證>），未發(fā)生實物交割的免征增值稅；發(fā)生實物交割的，由稅務機關按照實際成交價格代開增值稅專用發(fā)票，并實行增值稅即征即退的政策。納稅人不通過黃金交易所銷售的標準黃金不享受增值稅即征即退政策。

（11）對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物銷售數(shù)量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物銷售數(shù)量無直接關系的，不征收增值稅。

（12）至2010年底，對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%稅率征稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退。

至2010年底，對增值稅一般納稅人銷售其自行生產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品，按17%稅率征稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退。所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)集成電路產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應稅收入，不征收企業(yè)所得稅。

例如：軟件開發(fā)企業(yè)2009年9月銷售額（不含稅）為100萬元，計算出當月應交增值稅為15萬元，則其實際稅負15 /100=15%，按規(guī)定超出3%的部分實行即征即退，也就是應退稅額=15-100×3%=12（萬元）。

（13）納稅人銷售軟件產(chǎn)品并隨同銷售一并收取的軟件安裝費、維護費、培訓費等收入，應按照增值稅混合銷售的有關規(guī)定征收增值稅，并可享受軟件產(chǎn)品增值稅即征即退政策。

對軟件產(chǎn)品交付使用后，按期或按次收取的維護、技術服務費、培訓費等不征收增值稅。

納稅人受托開發(fā)軟件產(chǎn)品，著作權屬于受托方的征收增值稅，著作權屬于委托方或?qū)儆陔p方共同擁有的不征收增值稅。

（14）印刷企業(yè)接受出版單位委托，自行購買紙張，印刷有統(tǒng)一刊號（CN）以及采用國際標準書號編序的圖書、報紙和雜志，按貨物銷售征收增值稅。

印刷廠印圖書、報紙、雜志和書報，分為兩種情況：

①紙張是印刷廠提供，稅率為13%；

②紙張由出版單位提供，稅率為17%。

（15）對承擔糧食收儲任務的國有糧食購銷企業(yè)銷售的糧食免征增值稅。

（16）納稅人生產(chǎn)銷售、批發(fā)、零售有機化肥免征增值稅。

（17）對非營利性醫(yī)療機構自產(chǎn)自用的制劑，免征增值稅；對營利性醫(yī)療機構自產(chǎn)自用的制劑，自取得營業(yè)執(zhí)照之日起3年內(nèi)免征增值稅。對血站供應給醫(yī)療機構的臨床用血免征增值稅。對疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構按國家規(guī)定價格取得的衛(wèi)生服務收入免征增值稅。

第三篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發(fā)項目的前期管理

主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應加強與國土、規(guī)劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關 注，對納稅人同時開發(fā)多個項目或分期開發(fā)項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求分項目、分期，并在金三系統(tǒng)中進行土地增值稅項目登記，合理歸集有關收入、成本、費用。

（二）清算資料的收集

稅務人員在清算及工作開始前，應從以下幾個方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報表》及其他各類明細申報附表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；（3）開發(fā)項目立項批復；（4）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；

（5）國有土地使用權出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權證書、取得土地使用權所支付的地價款憑證；

（6）拆遷補償費支付憑證、《房屋拆遷安臵補償協(xié)議》及拆遷補償費簽收臺賬等；

（7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場車位分布平面圖；

（8）工程監(jiān)理報告、日志等監(jiān)理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項目預算、概算書及竣工決算報表；

（11）項目工程建設合同及其價款結算單、預算表、工程決算明細；

（12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售情況明細表；

（14）能夠按清算項目計算分攤并支付貸款利息的有關證明及金融機構貸款合同；

（15）物業(yè)用房申請確認單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會公共事業(yè)的憑證；

（16）主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（19）清算期間的財務會計報表；（20）稅務機關要求提供的其他資料。

2.稅務機關應掌握的內(nèi)部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金的繳納情況、土地增值稅的預繳情況。

二、土地增值稅的清算申報

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第3項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（二）清算申報 對于符合應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可以按照國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補報，向納稅人出具《土地增值稅清算補正資料通知書》，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務機關自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補正資料時間）內(nèi)應完成清算審核工作。情況復雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應采取適當方法對清算項目的收入、成本確認和歸集的合法性、真實性進行審核（納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，還要對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核）。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

（一）對清算單位的審核 1.審核內(nèi)容

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發(fā)﹝2006﹞187號文明確土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

清算審核時，應審核對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產(chǎn)立項報告、開發(fā)項目立項批復；

◆國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證； ◆房屋建筑面積測繪報告等。

3.審核過程

（1）調(diào)閱開發(fā)項目立項批復、土地使用權受讓合同、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預售）許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應進行實地審核察看，結合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區(qū)局確定后執(zhí)行。

4.注意事項

在實務中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點不盡相同。按照湖南省地方稅務局2014年7號公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位。

如果企業(yè)無法準確分期并確定清算對象，可根據(jù)國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定實行核定征收。

（二）對收入的審核 1.審核內(nèi)容

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料

◆電子版企業(yè)財務會計核算軟件賬套數(shù)據(jù)；

◆銀行對賬單、財務報表；

◆售房合同（根據(jù)情況抽查驗證部分即可）、售房發(fā)票；

◆商品房購銷合同銷售統(tǒng)計表；

◆房產(chǎn)測繪所出具的實測數(shù)據(jù)； ◆開發(fā)項目總平面圖； ◆網(wǎng)簽備案資料； ◆預售許可證信息。3.審核過程

（1）內(nèi)部資料與外部資料比對。

查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細表比對，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實地查驗結合。

在案頭審核的基礎上，通過實地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對，尋找差異原因，核實計稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨作價出售。（4）關注關聯(lián)方交易和視同銷售情況。

查看企業(yè)股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關聯(lián)方等有關信息，核對銷售臺賬，重點核查是否存在關聯(lián)交易申報收入偏低的情況。

4.注意事項

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預收賬款計入應收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐椧浴罢\意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應付款科目或者其他往來科目下，不及時結轉(zhuǎn)收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實際收入變成借款長期掛賬。◆編造虛假銷售合同（比實際成交價格少），隱瞞按揭收入。◆將預售收入轉(zhuǎn)入個人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財務核算體系，賬外循環(huán)。

◆直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。

◆對需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認的規(guī)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機構、非金融機構貸款利息。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟利益，應當將其所抵償?shù)膫鶆疹~、利息額和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認；

② 參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確認。（4）代收費用是否計收入的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應合并收入，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對面積的審核 1.審核內(nèi)容

面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：

規(guī)劃面積：《建設工程規(guī)劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積

測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。

2.審核資料

◆規(guī)劃面積-《建設工程規(guī)劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗收面積-《竣工驗收報告》 ◆賬面面積-財務會計賬簿憑證等 ◆實測面積-《房屋測繪報告》 3.審核過程

（1）將《建設工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實際測量面積比對，如有不一致，應以實測面積為準，關注是否發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入

4.注意事項

在審核收入和面積的過程中，應關注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對取得土地使用權所支付的金額的審核 1.審核內(nèi)容

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

納稅人為取得土地使用權所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關的登記、過戶手續(xù)費，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機構費用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據(jù) ◆契稅票據(jù) ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關部門的協(xié)議 3.審核過程

（1）查看企業(yè)的土地使用權證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關部門的協(xié)議,審核取得土地使用權所支付金額的真實性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補貼）和以地補路等情況。對以地補路的情況要結合政府的相關文件和協(xié)議進一步核實。

（2）在中國土地市場網(wǎng)或各地國土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關資料核對。

（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗取得土地使用權支付的金額是否正確。

4.注意事項

（1）關注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權支付金額增加土地扣除項目。

（2）注意土地使用權出讓價款在稅收規(guī)定與財務會計制度中的區(qū)別,會計上取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權支付的金額”僅對應財務會計核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”的其中一部分,不包括土地征用費、拆遷補償費等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實際清算中也應予以剔除。

（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補償款撥款至房地產(chǎn)企業(yè)進行投資建設，建設物業(yè)的費用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。

（五）對土地征用及拆遷補償費的審核 1.審核內(nèi)容

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥才Z動遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協(xié)議及拆遷補償清單 ◆房屋評估及測繪資料 ◆房屋拆遷補償安臵計算表

◆被拆遷房屋所有權、使用權等權屬相關資料

◆被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安裝補償協(xié)議》及《拆遷臺賬》，從中抽取部分拆遷戶進行調(diào)查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點，核實是否多列拆遷補償費。（2）確認相關合同和收據(jù),如是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應。

（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，核查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。

4.注意事項

（1）關注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入土地征用及拆遷補償費增加扣除項目,開發(fā)費用應在土地征用及拆遷補償費項目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費用。

（2）拆遷安臵問題

根據(jù)國稅函﹝2010﹞220號文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)﹝2006﹞187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（3）注意土地征用及拆遷補償費在稅收規(guī)定與財務會計制度中的區(qū)別,會計上將取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補償費”對應財務會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權所支付金額予以剔除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得在計算土地增值稅時扣除。

（5）多個（或分期）項目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地征用及拆遷補償費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積分配。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤。

（六）對前期工程費的審核 1.審核內(nèi)容

前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費和基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）

◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核前期工程費是否實際支付，是否存在虛列情形。

（3）關注前期工程費中除規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實發(fā)生,是否應列入前期工程費。

4.注意事項

（1）注意計算前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（2）前期工程費一般發(fā)生在立項開工前,防止管理費用擠列本項目,關注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入前期工程費。

（3）關注多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的前期工程費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積（規(guī)劃）分配。

（七）對建筑安裝工程費的審核 1.審核內(nèi)容

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

2.審核資料

◆開發(fā)項目建筑安裝工程費總預（概）算

◆投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標書）◆施工合同

◆甲供材料（設備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）

◆施工企業(yè)領取甲供材料（設備）的領取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項支付憑證及結算發(fā)票 ◆工程竣工驗收資料決（結）算報告

◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發(fā)票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照中介機構出具的審計報告，對決算超過預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性，關注資金流向，核實是否實際支付。

（2）對開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費用發(fā)票金額加以比對，差異處應要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)

（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本（可參考當?shù)亟ㄔO工程造價網(wǎng)或當?shù)亍豆こ淘靸r信息》雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進行重點審查。

（4）獲取企業(yè)關聯(lián)企業(yè)有關資料（國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關信息）核查是否存在關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況,對長期掛賬的大額應付款項,與對方核實未付款項的真實性。（5）對營改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應審查其是否存在重復列支成本問題。重點審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應予以調(diào)出。

4.注意事項

（1）關注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調(diào)出。

（2）關注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費用,不可計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除,而應作為期間費用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應計入收入。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。

（4）對于開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業(yè)對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

（6）關注營改增前建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具，營改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（八）對基礎設施費的審核 1.審核內(nèi)容

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.審核資料 ◆基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核基礎設施費是否實際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項

（1）基礎設施費限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費用，審核時關注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎設施費。

（2）測算基礎設施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（3）關注多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的基礎設施費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按實測建筑面積分配。

（4）基礎設施費的審核不能忽視實地查看。

（九）公共配套設施費 1.審核內(nèi)容

公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設施的規(guī)劃資料

◆無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設施的界定是否準確，在案頭審核的基礎上，審核人員應當實地查看和詢問，核實公共配套設施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對應款項審核公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設施費。4.注意事項

（1）注意企業(yè)作為公共配套設施費扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應特別關注企業(yè)申報的公共配套設施費的產(chǎn)權歸屬，核實公共配套設施的面積。納稅人將公共配套設施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。

（2）注意區(qū)分配套設施與公共配套設施。關注將配套設施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設施的相關成本費用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費用扣除。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業(yè)管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應查看移交公告或相關證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除（此時應查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（此時應核查是否計入收入）。

（3）測算公共配套設施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應進一步核實。（4）關注多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的公共配套設施費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按實測建筑面積分配。

（十）對開發(fā)間接費用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發(fā)項目相關人員職責說明 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關人員工資薪金標準說明 ◆項目部人員名單、勞務合同以及工資明細表

◆項目部所需用的固定資產(chǎn)明細帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細帳

◆支付憑證及結算發(fā)票 3.審核過程

（1）開發(fā)間接費用一般限于工程部中負責工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，調(diào)取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發(fā)間接費用扣除，抽查相關憑證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發(fā)間接費用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用、房地產(chǎn)銷售費用等其他費用擠入開發(fā)間接費用。

4.注意事項

（1）關注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調(diào)出。

（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費用混入開發(fā)間接費用中，加大可扣除項目金額，應根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結構和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的開發(fā)間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的開發(fā)間接費，應按規(guī)定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應按建筑面積分配。

（十一）對房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

2.審核資料 ◆發(fā)票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對于利息支出據(jù)實扣除的情況，應重點關注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數(shù)，當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

4.注意事項

注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務費用列支標準不同。

（十二）對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金的審核 1.審核內(nèi)容

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業(yè)稅金賬、稅票及稅務局開票入庫系統(tǒng)數(shù)據(jù) 3.審核過程

（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。

（2）從征管系統(tǒng)中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關繳稅證明，審核是否是本項目發(fā)生的稅費，只有本項目發(fā)生的稅費才能扣除。

4.注意事項

（1）按照財務會計準則的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，不得重復計算扣除。

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，在同一項目不同類型房地產(chǎn)中分配應據(jù)實分攤，和相關收入配比，不應按已售建筑面積分攤。

（十三）對財政部規(guī)定的其他扣除項目的審核 1.審核內(nèi)容 財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。2.審核過程

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進行的加計扣除，應嚴格審核確定可以加計扣除的基數(shù)，對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

3.注意事項

（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

（2）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務機關相關部門在相關明細表格中簽字并加蓋公章，予以認可，并由稅源管理部門負責土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務事項通知書》及稅務文書送達回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分攤明細表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分攤明細表》）及稅務文書送達回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務文書送達回證；企業(yè)申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統(tǒng)一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達時要有送達回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續(xù)管理

主管稅務機關應加強清算后項目的后續(xù)管理。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

其中，單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務機關應建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實情況。

附：

土地增值稅清算成本計算分攤方法

1、總的分攤方法

國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)﹝2009﹞91號文件規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

2、土地成本的分攤

省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分攤問題：對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。

值得注意的是，關于地下車庫（位）對土地成本的分攤問題，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應分攤土地成本，如不計入容積率，則不分攤土地成本。

3、住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費）省局2014年第7號公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時僅對商業(yè)用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業(yè)用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。

第四篇：增值稅納稅申報實務操作習題

增值稅納稅申報實務操作習題

增值稅納稅申報實務操作習題

一、單項選擇題

1.下列收入中，應免征營業(yè)稅的是()。

A.展覽館舉辦文化活動的門票收入

B.寺廟出售的紀念品收入

C.公園內(nèi)電影院門票收入

D.電視臺的廣告收入

2.某外貿(mào)企業(yè)出口取得外銷收入300萬元，貨物適用的征稅率為17%，退稅率為15%。按稅法規(guī)定，外貿(mào)企業(yè)可申請退稅（）萬元。

A.51 B.45

C.3

4D.30 3.2009年3月5日，某電視機生產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）從外購進電視機配件一批，配件不含稅價款100萬元，未能取得增值稅專用發(fā)票，支付給某運輸企業(yè)配件運費5萬元，取得貨運發(fā)票一張，該企業(yè)可抵扣的進項稅額是（）萬元。

A.17.35

B.17

C.0.35

D.0 4.某生產(chǎn)企業(yè)當月發(fā)生一般貿(mào)易出口業(yè)務，出口發(fā)票上注明到岸價為1000萬元，按合同約定，企業(yè)應當承擔貨物出口后的運保傭等費用20萬元，貨物適用的征稅率為17%，退稅率為13%，按稅法規(guī)定，企業(yè)當期應申報的不得免征和抵扣稅額為（）萬元。

A.40.8

B.40

C.39.2

D.0.8 5.《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物免、抵、退稅申報匯總表》“出口銷售額乘征退稅率之差”反映的是（）。

A.企業(yè)當期收齊單證的免抵退出口貨物人民幣銷售額與征退稅率之差的乘積計算填報

B.企業(yè)當期收齊單證和前期出口在本期收齊單證的免抵退出口貨物人民幣銷售額與征退稅率之差的乘積計算填報

C.企業(yè)當期沒有收齊單證的免抵退出口貨物人民幣銷售額與征退稅率之差的乘積計算填報

D.企業(yè)當期收齊單證和沒有收齊單證的免抵退出口貨物人民幣銷售額與征退稅率之差的乘積計算填報

6.某納稅人從事融資租賃業(yè)務，租出設備一臺，收取的價款為100萬元，價外費用8萬元，設備購進成本75萬元，發(fā)生運費5萬元，租賃期總天數(shù)為300天，本期為30天，計算本期應繳納營業(yè)稅（）元。

A.1400

B.1000

C.5000

D.3200 7.對納稅人為銷售應稅消費品而出租出借包裝物收取的押金，其增值稅、消費稅正確的計稅方法是（）。

A.收取的包裝物押金，一律不并入銷售額征稅

B.酒類包裝物押金，一律并入銷售額計稅，其他貨物押金，單獨記賬核算的，不并入銷售額征稅

C.啤酒的押金不征收消費稅，那么也不征收增值稅，因為二者計價口徑應該是一致的

D.對銷售除啤酒、黃酒外的其他酒類產(chǎn)品收取的包裝物押金，均應并入當期銷售額征稅，其他貨物押金，單獨記賬且未逾期者，不計算繳納增值稅、消費稅

8.2009年5月，某進口單位進口卷煙20標準箱，每條的完稅價格為110元，適用20％的關稅稅率。則海關代征進口消費稅是（）。

A.846818.18元

B.545454.55元

C.745454.55元

D.845454.55元 9.《增值稅納稅申報表》（適用增值稅一般納稅人）第14欄為“進項稅額轉(zhuǎn)出”，以下業(yè)務不在本欄反映的是（）。

A.某企業(yè)購進材料用于在建工程

B.食品廠將收購的糧食用于本企業(yè)職工食堂

C.購進貨物發(fā)生質(zhì)量問題，經(jīng)與銷售方協(xié)商給予的銷售折讓

D.某商場將外購的一批MP3用于職工獎勵 10.應稅消費品出口后外貿(mào)企業(yè)憑（）及消費稅專用稅票向主管稅務機關辦理退稅手續(xù)，報送出口退稅貨物進貨憑證申報明細表和出口貨物退稅申報明細表。

A.兩單兩票

B.兩單一票

C.一單一票

D.一單兩票

MC SYSTEM

第 1 頁

2013-3-30

增值稅納稅申報實務操作習題

11.下列對2009年發(fā)生的金融業(yè)務營業(yè)稅計稅營業(yè)額表述中，錯誤的是（）。

A.保險公司辦理初保業(yè)務，以被保險人收取的全部保險費減去相應的費用后為營業(yè)額

B.境內(nèi)保險機構為出口貨物提供的保險產(chǎn)品，免稅

C.金融機構將吸收的存款貸與他人使用，以貸款利息收入為營業(yè)額

D.金融經(jīng)紀業(yè)務以手續(xù)費（傭金）類的全部收入包括價外收取的代墊、代收代付費用加價等為營業(yè)額

12.對銷售方為購買方開具的紅字增值稅專用發(fā)票，在購買方已作賬務處理的情況下，以具有購買方所在地主管稅務機關開具的（）作為依據(jù)。

A.銷售退回證明單

B.進貨退回證明單

C.開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單

D.進貨退出及索取折讓證明單

二、多項選擇題

1.金融企業(yè)從事金融商品買賣業(yè)務中，對于營業(yè)額的確定，以下公式正確的有（）。

A.營業(yè)額＝賣出價

B.營業(yè)額＝賣出價－買入價

C.營業(yè)額＝（賣出價－賣出過程中支付的稅金和費用）－買入價

D.營業(yè)額＝賣出價－（買入價－持有期間取得的股息和利息）

2.下列金融業(yè)務中，有關營業(yè)稅計稅依據(jù)的確定，表述不正確的有（）。

A.金融機構從事外匯買賣業(yè)務，以賣出價為營業(yè)額

B.金融機構銷售賬單憑證、支票，以取得的收入為營業(yè)額

C.金融機構將吸收的存款貸與他人使用，以貸款利息減去存款利息的余額為營業(yè)額

D.金融機構進行債券轉(zhuǎn)讓業(yè)務，以買賣債券的價差收入為營業(yè)額 3.委托加工應稅消費品消費稅的組成計稅價格中應包括的項目有（）。

A.受托方代收代繳的消費稅

B.加工費用

C.委托方提供加工材料的實際成本

D.受托方代墊輔料的價格

4.應稅消費品的銷售額為納稅人銷售應稅消費品向購買方收取的全部價款和價外費用，價外費用是指價外收取的（）。

A.集資費

B.返還利潤

C.違約金

D.延遲付款違約金 5.消費稅納稅申報時應按“視同銷售”處理的業(yè)務有（）。

A.某煙廠將自產(chǎn)的卷煙用于招待客戶

B.某酒廠將自產(chǎn)的糧食白酒用于高品質(zhì)勾兌酒的生產(chǎn)

C.某化妝品廠將自產(chǎn)的新產(chǎn)品給客戶無償使用以推廣宣傳

D.某高爾夫球桿生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)的高爾夫球桿與外購的高爾夫球組成套裝用于出售 6.以下企業(yè)中，采用季度作為營業(yè)稅納稅期限的有（）。

A.財務公司

B.保險公司

C.典當公司

D.農(nóng)村信用社 7.以下可以作為進項稅額抵扣的憑證有（）。

A.增值稅專用發(fā)票

B.海關完稅憑證

C.公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票

D.國際貨物運輸代理業(yè)發(fā)票

8.增值稅一般納稅人因購買貨物從銷售方取得的返還資金的表現(xiàn)形式一般有（）。

A.購買方直接從銷售方取得貨幣資金

B.購買方直接從應向銷售方支付的貨款中坐扣

C.購買方取得銷售方支付的費用補償

D.購買方在銷售方直接列支的費用

9.關聯(lián)企業(yè)之間收取的價款、支付的費用，如價格明顯偏低又無正當理由的，按稅法規(guī)定予以調(diào)整，具體方法有（）。

A.按獨立企業(yè)之間進行相同或類似業(yè)務活動的價格

B.按照銷售給無關聯(lián)關系的第三者的價格所應取得的收入和利潤水平

C.按成本加合理的費用和利潤

D.按照實際成本

MC SYSTEM

第 2 頁

2013-3-30

增值稅納稅申報實務操作習題

10.根據(jù)2009年增值稅的規(guī)定，下列（）為增值稅小規(guī)模納稅人或者可以按小規(guī)模納稅人納稅。

A.某生產(chǎn)企業(yè)年應稅銷售額為45萬元

B.某商業(yè)企業(yè)年批發(fā)及零售應稅銷售額為90萬元

C.某生產(chǎn)企業(yè)銷售自產(chǎn)產(chǎn)品，并兼營設備修理，取得年應稅銷售額為40萬元

D.偶爾發(fā)生應稅行為的非企業(yè)性單位

11.下列（）業(yè)務中，對于增值稅與消費稅均要按視同銷售處理計稅。

A.自產(chǎn)應稅消費品用于集體福利

B.外購的金銀首飾用于職工福利

C.外購應稅消費品用于職工宿舍建造

D.自產(chǎn)應稅消費品用于對外投資 12.下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣的有（）。A.購進貨物取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅稅額

B.從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額

C.購進農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品收購憑證或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額 D.購進在建工程所用材料發(fā)生的運費，按照運輸費用結算單據(jù)上注明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額

三、判斷題

1.轉(zhuǎn)讓金融商品的營業(yè)稅計稅依據(jù)是賣出價減去買入價。買入價是指買入的原價，不得包括購入金融商品時支付的各種費用和稅金，也不得扣除在金融商品持有期間取得的利息或股利。（）2.初保業(yè)務的計稅依據(jù)為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款。（）

3.單位銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原價后的余額為營業(yè)額。（）

4.某藥廠為增值稅一般納稅人，采購原材料一批用于生產(chǎn)免稅藥品，取得增值稅專用發(fā)票，增值稅進項可抵扣。（）

5.納稅人從事安裝工程作業(yè)，不論所安裝的設備價值是否作為安裝工程產(chǎn)值，其營業(yè)額均應包括設備的價款在內(nèi)。（）

6.外貿(mào)企業(yè)自營出口的應稅消費品可以退消費稅，出口貨物憑兩單兩票及出口貨物消費稅專用繳款書辦理退稅。（）

7.納稅人用于換取生產(chǎn)資料和消費資料，投資入股和抵償債務等方面的應稅消費品，應當以納稅人同類應稅消費品的最高銷售價格為計稅依據(jù)計算消費稅。（）8.消費稅中實行從量定額征收的有黃酒、啤酒、成品油。（）

9.增值稅申報表第8項“免稅貨物及勞務銷售額” 欄數(shù)據(jù)，可填寫。適用免、抵、退辦法出口貨物的銷售額。（）

10.增值稅申報表第8項“納稅檢查調(diào)整的銷售額”欄數(shù)據(jù)，享受即征即退稅收優(yōu)惠政策的貨物及勞務經(jīng)稅務稽查發(fā)現(xiàn)偷稅的。（）

11.防偽稅控企業(yè)主管稅務機關辦理注銷認定登記時，同時由主管稅務機關收繳金稅卡和IC卡。（）12.金融企業(yè)從事一般貸款業(yè)務，應當按照取得的全部貸款利息收入扣除支付給存款人的利息支出作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。（）

MC SYSTEM 第 3 頁 2013-3-30

第五篇：土地一級開發(fā) 主要法律問題的實務操作

土地一級開發(fā) 主要法律問題的實務操作

2012年12月16日，中央經(jīng)濟工作會議在報告中提出，要積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化建設。中央農(nóng)村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示：正常情況下，在國務院每年審批的400萬畝全國建設用地中有280萬畝是征收農(nóng)民的土地，是從農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化的建設用地。因此，交流土地一級開發(fā)法律問題和實務操作時，深入探討的焦點在于集體土地的一級開發(fā)。

一、土地一級開發(fā)的概念及開發(fā)模式

土地一級開發(fā)的概念目前尚缺乏全國性的規(guī)范性文件予以界定，主要見北京市的有關規(guī)定。《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號）第2條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。實踐中，土地一級開發(fā)是指政府或其授權委托的一級開發(fā)企業(yè)，按照規(guī)劃要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地或集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，編制規(guī)劃，并進行市政配套基礎設施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出讓要求的前期開發(fā)建設工作。總的來說，土地一級開發(fā)的模式有：

（一）政府運作模式

政府運作模式是指政府進行土地一級開發(fā)運作，土地一級開發(fā)所發(fā)生的一切費用均由政府承擔。具體可以分為三種類型：一是由政府下屬的土地儲備機構直接負責土地的一級開發(fā)，如北京市，由北京市土地整理儲備中心（或授權各區(qū)縣分中心）直接負責；二是由承擔土地儲備職責的國有企業(yè)或?qū)ｉT承擔土地一級開發(fā)職責的國有企業(yè)負責一級開發(fā)，如重慶市，由政府下屬的幾大國有企業(yè)（如重慶城投）負責；三是由土地儲備機構和國有企業(yè)聯(lián)合負責一級開發(fā)，如上海市，由上海市土地儲備中心和上海市地產(chǎn)集團聯(lián)合完成。

政府運作模式有其自身的優(yōu)勢，比如可以保證土地開發(fā)為熟地后土地增值收益為政府所得；政府全程控制，可以縮短開發(fā)時間。但與此同時，這種模式也存在相應的弱點，比如政府會面臨巨大資金壓力；政府全程操作，缺失監(jiān)管，易政企合謀，使土地出讓隱蔽化。

（二）市場運作模式

市場運作模式是指通過招標的方式委托開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)。土地儲備機構與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。目前，土地一級開發(fā)市場化運作模式比較成熟的有北京市，如專門制定了《北京市土地整理和一級開發(fā)暫行辦法》、《土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》。

市場運作模式相比政府模式，可以減少土地儲備機構的融資壓力，可以通過競爭降低一級開發(fā)成本。但是，這種模式也有弱點：政府主管部門對一級開發(fā)的控制不如政府運作模式直接，難以有效發(fā)揮土地儲備和一級開發(fā)對市場的調(diào)控效果。

二、土地一級開發(fā)的運作流程及可能涉及的法律問題

政府依據(jù)城市總體規(guī)劃編制區(qū)域規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃是土地一級開發(fā)運作流程的開始，一級開發(fā)的驗收完成標志著土地一級開發(fā)的完成。具體來說，土地一級開發(fā)的運作流程分為五個階段：

（一）區(qū)域規(guī)劃編制

由地方政府（區(qū)、縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主導，根據(jù)城市的總體規(guī)劃及土地利用的總體規(guī)劃，編制擬開發(fā)地塊所屬區(qū)域的總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃，并將編制完成的規(guī)劃報送市政府的規(guī)劃主管部門審批，由土地主管部門進行土地預審。實踐中，土地一級開發(fā)商為取得土地一級開發(fā)資格，往往會提前介入，出資或協(xié)助政府完成區(qū)域規(guī)劃的編制控規(guī)，筆者服務的20655畝中國文創(chuàng)園項目便是。

本階段，政府方面會遇到的法律問題是：如何設計合法合理的土地一級開發(fā)模式；土地一級開發(fā)商會遇到：如何在項目前期調(diào)查核實項目所需的相關資質(zhì)、項目的審批事項、當?shù)卣畠?yōu)惠政策、操作慣例及相關程序性保障、當?shù)卣畬ο囝愃仆顿Y項目的履約情況等法律問題。

（二）實施方案編制

地方政府在報審區(qū)域規(guī)劃的同時，需向土地主管部門提出土地一級開發(fā)申請，并完成土地一級開發(fā)實施方案的編制。實施方案的編制應以政府規(guī)劃部門批準的區(qū)域規(guī)劃為依據(jù)，實施方案將作為招標文件的主要組成部分。

本階段會遇到的法律問題包括：如何使實施方案的土地征收、拆遷、整理和供地等工作符合行政審批許可的程序，如何保障土地一級開發(fā)的審批程序能及時合法地批準下來。

（三）意見征詢和行政審批

地方政府的實施方案報送上級政府后，由上級政府土地主管部門牽頭，會同發(fā)展和改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門對土地一級開發(fā)提出意見和建議。申報方將根據(jù)意見和建議對實施方案予以調(diào)整，直到獲得審核通過。一旦審核確定了實施方案，就可以在實施方案的基礎上整理完成土地一級開發(fā)招標文件。通過公開招標，選定土地一級開發(fā)實施主體，并與之簽署土地一級開發(fā)委托合同。一級開發(fā)商取得授權批復后，持授權憑證到環(huán)境、交通、規(guī)劃、土地等部門辦理行政審批許可手續(xù)。

本階段，政府方面會遇到的法律問題是：如何確定合法的一級開發(fā)主體，如何保障政府選擇的一級開發(fā)企業(yè)能夠按照政府的要求籌集足夠的資金；土地一級開發(fā)商會遇到的法律問題是：如何在一級開發(fā)委托合同的談判、簽訂中最大限度地尋求法律支持，確保自身的合法權益。如何談判、起草合規(guī)的融資方案和擔保文件，在服務和發(fā)放企業(yè)債時會涉及。

（四）組織實施征地拆遷和市政工程建設

按照政府批準的實施方案，完成征地拆遷和市政工程建設。征地拆遷涉及拆遷安置標準、補償方案及回遷安置等。市政工程建設主要是將水、電、氣、通信、道路等市政設施引入待征用地內(nèi)。

征地和拆遷是一級開發(fā)過程中最容易產(chǎn)生糾紛的階段，會遇到的法律問題是：如何處理拆遷各服務單位之間和各服務單位與被拆遷人之間的糾紛，如何保障土地征遷進度按照既定的時間完成等；在市政設施建設和基礎配套設施建設中，會遇到：招投標、施工合同談判和履行等法律問題。

（五）工程驗收

土地一級開發(fā)的工程驗收包括：審核土地一級開發(fā)主體提交的一級開發(fā)成本報告、審核待征土地地上物清除狀況及拆遷結案手續(xù)、復檢市政工程等。驗收由土地儲備部門、市政建設部門、工程建設管理部門、拆遷管理部門及土地一級開發(fā)商一并完成。

本階段，一級開發(fā)企業(yè)關注的是供地進度和成本、利潤的收回，因此會有關于供地方式的合法性、供地文件的合規(guī)性等法律問題。

二、土地一級開發(fā)主要法律問題的實務操作

（一）土地開發(fā)征地要件

1、征地目的的“公共利益”。根據(jù)《憲法》第10條第三款、《土地管理法》第2條第四款的規(guī)定，公共利益需要是進行土地征收的前提。但是由于我國法律沒有對公共利益的概念、判斷標準明確規(guī)定，所以實踐中常因此而引起矛盾糾紛。例如，2013年6月，南昌市九龍湖新區(qū)投資400億元的萬達城項目就涉及行政征收還是協(xié)商收購的問題，最終南昌市政府選擇協(xié)商收購，因萬達城不屬公共利益。再如，2008年4月24日，王宗雄等148人不服政府的征地行為，起訴被上訴人臨高縣政府及原審第三人盛源公司征收土地行為違法一案。海南省臨高縣政府為建設物流中心項目需要征收原為臨高縣美榔上村村民小組集體所有的林地30畝，盛源公司競買取得了上述30畝土地使用權。先不論本案法院的判決如何，根據(jù)一般的共識，“物流中心項目”不是公共利益類型，屬于經(jīng)營性項目。我國沒有“物流中心項目”是“公共利益需要”的明文規(guī)定，臨高縣政府實行土地征收行為于法無據(jù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定不得為”的憲政規(guī)則，臨高縣政府在沒有法律依據(jù)的情形下進行土地征收不符合法理。但是，也不能完全否認臨高縣政府的征地行為。因為我國法律在區(qū)分公益性建設用地和經(jīng)營性建設用地方面，目前仍含糊不清。

主要是因為《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”這意味著國家原出于公共利益需要并且只能以為滿足公共利益需要為目的而征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地，可以基于單位和個人的建設需要而依申請出讓。該條文將只有為滿足公共利益需要才能征收的土地征收權擴展到了整個經(jīng)濟建設用地。嚴格來說，土地一級開發(fā)征地目的的“公共利益”要件不得缺失，否則，一方面會導致征地權被濫用，破壞耕地；另一方面會導致我國現(xiàn)行的以公共利益優(yōu)先、個體服從的征地補償制度顯失公平。因為被征地人為了服從公共利益的需要，必須做出接受偏低的征地補償款的讓步，以公共利益之名卻行商業(yè)開發(fā)牟利之實，對被征地人不公。

目前，“公共利益”的概念界定屬于世界法律領域的難題，至今沒有一個公共利益的界定是為多數(shù)人所接受的。實務中可以參考2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條的規(guī)定，盡管這里對公共利益判斷標準的界定適用于國有土地上房屋征收的情形，但值得各級政府在集體土地征收中予以借鑒。建議可通過省級人大制定當?shù)毓怖婺夸洝?/p>

實務中，在公共利益的具體概念很難界定的情形下，可以將公共利益的界定問題轉(zhuǎn)化成用什么樣的制度來確認某項征收是否符合公共利益的需要。《國有土地上房屋征收與補償條例》第3條規(guī)定了征收應遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，可以在土地征收中引入法定的民主參與程序來界定公共利益，建立健全土地征收聽證制度，通過公眾參與來最終判斷其征收行為是否符合公共利益的需要；或可以引入司法審查程序來界定公共利益，當事人可以對地方政府征地的必要性和合理性提起訴訟。由法院對征收決定的合法性進行司法審查，這符合國際慣例。

2、城鎮(zhèn)化建設必須保證農(nóng)用地特別是耕地總量不減少。農(nóng)用地是我國糧食安全的保障，《土地管理法》第31條、第33條規(guī)定：“國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母亍保弧笆　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府應當確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少”。對非法占用耕地建設的行為，根據(jù)《刑法》第342條的規(guī)定，依法追究刑事責任。

經(jīng)調(diào)研，南昌市占用耕地建設強調(diào)“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”。即，先對一處進行拆舊，復墾成耕地，然后將增加的耕地與地方國土部門掛鉤，扣除（減掉）在另一處因安置舊地拆遷農(nóng)戶而占用的耕地，最終增加的耕地就是地方國土部門可開發(fā)的經(jīng)濟建設用地指標。例如，某地方國土部門，在甲地復墾了100畝耕地，在乙地因安置拆遷戶，設置新安置點占用了30畝地，如果在甲地復墾的耕地經(jīng)驗收，最終有95畝合格，那么，該地方國土部門就有95-30=65畝經(jīng)濟建設用地指標，就可以在本轄區(qū)某丙地報批將65畝耕地轉(zhuǎn)為建設用地（簡稱“農(nóng)專用”）。為了保證耕地總量不減少，在舊地拆遷復墾耕地數(shù)量至少完成一半（假如報批復墾100畝，就是完成50畝），并且經(jīng)市國土局初步驗收后，才能在新的耕地上（如上述丙地）開發(fā)建設用地，并且占地量不能超標。

（二）土地一級開發(fā)的征地補償問題

土地一級開發(fā)中有關征地拆遷補償?shù)拿芗m紛異常尖銳。從2010年9月10日上午江西省撫州市宜黃縣鳳岡鎮(zhèn)因征地拆遷補償引發(fā)的自焚事件，可見一斑。其實，主要是土地補償費分配中分不分、分給誰、怎么分的糾紛。根據(jù)《村民委員會組織法》、《物權法》以及《土地承包糾紛的解釋》的規(guī)定，到底分不分補償款、拿出多大比例用于分配、哪些人享有分配的資格以及到底按照什么標準分配都由集體成員決定。目前從《土地管理法》的實施細則一直到農(nóng)業(yè)部、國土資源部的文件都對土地補償款做了規(guī)定，但是不細致，沒有形成原則化的東西。對于補償費用分配糾紛可訴性規(guī)定不明確，一種觀點認為適用最高人民法院2005年《關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條第三款：“集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”另一種觀點認為農(nóng)村土地征收后因補償款分配而產(chǎn)生的糾紛，屬平等民事主體之間的財產(chǎn)權益之爭，人民法院應當受理。目前司法實踐中這兩種情況都存在。

為了更具有說服力，列出以下幾組調(diào)研數(shù)據(jù)。本調(diào)研數(shù)據(jù)來自南昌市兩縣（南昌縣、新建縣）五村失地農(nóng)民的抽樣問答，是通過一對一，一問一答填寫完成的。主要反映了南昌市兩縣五村失地農(nóng)民2011年的征地補償情形。

在南昌地區(qū)，征地補償?shù)姆绞街饕载泿叛a償和社會保險補償為主，占43.6%和20.8%。經(jīng)調(diào)查了解，在整個征地活動中，最大的受益人是政府———征地的發(fā)起者；其次是集體經(jīng)濟組織———征地的響應人；農(nóng)民只是被動地接受補償收益。政府公示補償標準與農(nóng)民實際所得的補償金額之間存在差距，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和集體經(jīng)濟組織提留截留部分占24.4%。

從以上幾組數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，征地補償利益分配比例偏頗嚴重是引起被征收人不滿的主因。問題的癥結主要在以下三方面：

1、征地程序

根據(jù)《土地管理法實施條例》第25條、《建設用地審查報批管理辦法》以及《國土資源聽證規(guī)定》的規(guī)定，征地程序包含“兩公告、一登記、一聽證”，先由用地單位向縣級以上土地管理部門提出建設用地申請，縣級以上土地管理部門在受理申請后30日內(nèi)，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征地方案和供地方案等，報有批準權的政府土地行政管理部門批準，獲得批準后進行“兩公告、一登記”：征用土地方案公告、征地補償?shù)怯浐驼鞯匮a償安置方案公告。農(nóng)民申請聽證的，土地行政部門應當組織聽證。征地程序中最大的問題有：

第一，公告流于形式。根據(jù)《土地管理法》第46條的規(guī)定，政府在征地方案批準以后再公告，屬于事后公告和登記。在公告之時，征地面積和征地補償標準、安置辦法均已批準確定。被征地者的參與權、知情權、發(fā)言權和否決權沒有得到充分的行使。盡管《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)〔2004〕238號）規(guī)定，在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶征地情況。《物權法》第63條第二款規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”但是，在實踐中公告流于形式，被征地農(nóng)民只能被動地接受征地結果。

第二，集體土地征收的法律適用不嚴格。在征地程序中，依據(jù)《土地管理法實施條例》第2條第（五）項的規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有即國家所有。”制定征地方案，將集體所有的土地征收國有，法律適用不嚴格。因為根據(jù)《立法法》第8條第（六）項的規(guī)定，對非國有財產(chǎn)的征收，只能制定法律。條例不是狹義的法律。

第三，聽證程序不嚴格按照法律操作。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》第19條、第20條的規(guī)定，擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的、擬定非農(nóng)業(yè)建設占用基本農(nóng)田方案的，主管部門在報批之前，應當書面告知當事人有要求舉行聽證的權利，當事人要求聽證的，主管部門應當組織聽證。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第11條的規(guī)定，市、縣級人民政府組織被征收人和公眾代表參加聽證會，是為了根據(jù)聽證會的情況修改征收補償方案。聽證程序在實踐中流于形式將嚴重侵害被征收人的利益。

以上三點為地方政府及村集體經(jīng)濟組織利用職務之便提取、截留征地補償款提供了可乘之機。特別是在征地補償程序中沒有明文規(guī)定征地補償款的發(fā)放程序，而現(xiàn)在通行的發(fā)放方式是，用地單位將征地補償款打入政府賬戶，再通過行政各級別層層劃撥給被征地受償人，在這一過程中，征地補償款項的流失是可想而知的。

關于征收程序問題，嚴格執(zhí)法是可以解決的。2010年6月，國土資源部已經(jīng)下發(fā)了《關于進一步做好征地管理工作的通知》，強調(diào)要認真做好用地報批前告知、確認、聽證工作，要求市、縣國土資源部門嚴格按照有關規(guī)定，征地報批前認真履行程序，充分聽取農(nóng)民的意見。

2、土地規(guī)劃與開發(fā)權

從上述表三有關征地補償收益分配中可知，在整個征地活動中，最大的受益人是政府。政府以幾萬元的成本從農(nóng)民手上強行征收土地，卻以高達幾十萬元、幾百萬元甚至是幾千萬元的價格將其轉(zhuǎn)手出讓。如此低買高賣不得不引人深思。

首先，我國集體土地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與權利流轉(zhuǎn)受到嚴格的法律限制。《土地管理法》第4條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。《憲法》第10條規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”因此，農(nóng)用地只能作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，除非經(jīng)國家征收、用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、住宅建設等，不得改變農(nóng)用地的原本用途。在這一土地制度下，農(nóng)用地的價值有限。

其次，區(qū)域開發(fā)規(guī)劃經(jīng)批準后，就可以農(nóng)業(yè)用地價格征收、以建設用地價格出讓，差價懸殊，但國家依法不對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地增值收益予以補償。因為按照《土地管理法》第47條的規(guī)定，土地補償費、安置補助費是按照被征收土地的原用途給予補償?shù)摹?/p>

再次，我國不保護土地開發(fā)權，被征地農(nóng)民不能獲得充分而全面的征地補償。開發(fā)權，域外法律名詞，相對于所有權是通過劃定土地的“四至”范圍界定土地的歸屬，解決不同私法主體在“平面”上占用土地資源的利益沖突關系；土地開發(fā)權則是在立體空間內(nèi)通過分配土地開發(fā)容積率的方式，解決不同土地所有權人在空間維度上支配土地開發(fā)容量的利益沖突問題。土地開發(fā)權保護土地開發(fā)容量支配收益，其收益的多少通俗來說就是體現(xiàn)在建設高為3層樓房和高為30層樓房所蘊含的市場價值的差異。如果引入開發(fā)權的概念，那么在計算征地補償時，就要將在立體空間上增量的土地開發(fā)容量轉(zhuǎn)化為實際的建設開發(fā)行為，給予被征地人補償。

最后，黨的十八大報告中提出，要“提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。”提請十一屆全國人大常委會審議的《土地管理法》修正案的草案中，取消了補償標準30倍的上限。但是，政府仍然有應享有大部分土地增值收益的理由：一是土地征收過程中土地增值收益很大程度上源于政府的資金投入、基礎設施建設和使用性質(zhì)的改變；二是土地開發(fā)生成的開發(fā)容量增量收益是以城鄉(xiāng)區(qū)域規(guī)劃為前提的。城鄉(xiāng)規(guī)劃是實施規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設的基本依據(jù)。有了至關重要的市、縣人民政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃，才有土地開發(fā)容量支配收益；三是我國實行土地儲備制度，降低土地開發(fā)成本、穩(wěn)定住房價格全由政府主導。政府應當享有大部分的土地增值收益。

3、補償標準與收益分配

征地補償標準主要見于《土地管理法》第47條的規(guī)定:征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地補償費、安置補助費的補償標準分別為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍。按照《物權法》第42條第三款之規(guī)定，征收個人住宅的，應當保障被征收人的居住條件。征收國有土地上的房屋見于《國有土地上房屋征收與補償條例》。至于農(nóng)民宅基地及其房屋征收補償：如果能夠給被征地人重新劃宅基的，則應按照其重置房屋的價格對房屋進行補償；不能重新規(guī)劃宅基，尤其是在城中村改造的情況下，重新規(guī)劃宅基已經(jīng)完全不可能，則應當考慮實際情況進行補償。

2004年國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定，關于征地補償標準，有條件的地區(qū)，可以制定征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。征地區(qū)片綜合地價充分考慮了地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，實現(xiàn)了“同地同價”。

在《物權法》第42條中對征收集體所有土地的，還增加了社會保障費用補償項目。但是在社會保障費用補償標準上，涉及到選擇保障水平較高的城鎮(zhèn)職工社會保障或水平較低的農(nóng)村社會保障問題。目前，我國城鄉(xiāng)社會保障差距很大。將被征地農(nóng)民納入現(xiàn)行城鎮(zhèn)職工社會保障體系中，社會保險費將面臨短期籌資壓力，長期支付壓力。因此，社會保障必須與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，建議先采用廣覆蓋、低水平的社會保障。

現(xiàn)行的法定征地補償標準與實際的土地市場價格脫節(jié)，農(nóng)村集體組織的土地以“補償金”而非價款的形式被廉價“收購”。征地對普通民事主體所造成的損失包括增值收益補償、連帶損失補償、政策補貼損失補償?shù)鹊榷疾辉谥袊恼鞯匮a償范圍里。國務院發(fā)展研究中心的調(diào)查表明，如果成本價為100元，則擁有集體使用權的農(nóng)民只得5至10元，擁有集體土地所有權的村級集體經(jīng)濟組織得25至30元,60至70元為政府及各部門所得。筆者認為，根據(jù)2013年中央1號文件“依法征收農(nóng)民集體所有土地，要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農(nóng)民生活水平有提高、長遠生計有保障”的規(guī)定，應該讓被征地農(nóng)民享有部分土地增值的收益。創(chuàng)新土地征收安置方式，可以建立符合市場經(jīng)濟規(guī)律的土地評估體系，制定區(qū)片綜合地價，實行由具備特定資質(zhì)的行業(yè)組織或社會中介機構對土地進行評估的制度，按照土地的市場價格對失地農(nóng)民進行補償，對于土地被征收后的巨大增值收益，按照一定的比例分配給失地農(nóng)民。采取給予失地農(nóng)民一次性少量補償和長期穩(wěn)定收益相結合的方式，切實保障農(nóng)民對土地增值收益的分配權。以被征土地補償入股方式參與收益分配，是確保失地農(nóng)民長期穩(wěn)定收益的有效形式。

（三）土地一級開發(fā)的融資方式問題

土地一級開發(fā)需要投入巨額資金，一直以來，融資問題都是土地一級開發(fā)的核心問題之一。政府運作模式下土地一級開發(fā)的融資方式主要有：

1、土地儲備銀行貸款。政府主要依靠土地儲備貸款來充實土地一級開發(fā)所需的資金。土地儲備機構要負擔較大的貸款利息。并且，受經(jīng)濟形勢和國家土地調(diào)控政策的影響，在城市規(guī)劃發(fā)生變化的情況下，原定的土地出讓計劃可能變得利潤下降甚至沒有利潤，土地儲備機構要負擔較大的還貸風險。

2、土地一級開發(fā)基金。政府用拍賣儲備土地收回的錢以及收繳的土地出讓金、城市建設稅等資金建立土地一級開發(fā)基金。由于從總體上通過競標拍賣收回的錢肯定收大于支,開發(fā)基金就會越滾越多,從而形成土地一級開發(fā)資金不斷充實的良性循環(huán)。

3、地方政府債券、企業(yè)債、私募產(chǎn)業(yè)基金。土地一級開發(fā)屬于一種政府行為，發(fā)行地方政府債券，籌集資金,用于當?shù)亻_發(fā)建設是適合的。甚至可以由被征用人、被拆遷人購買地方政府債券,這樣可以讓原土地使用人也享受到土地未來價值增長的收益,使拆遷工作易于進行。《預算法》規(guī)定只有國務院才可決定發(fā)行地方政府債券。

4、信托融資計劃。由土地一級開發(fā)主體作為融資人,信托公司作為受托人,發(fā)行受托計劃,向委托人取得信托資金后,購買融資人的優(yōu)先收益權,信托計劃期滿時,融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回有限收益權。如，重慶市的信托貸款。但是信托貸款仍然是以地方政府的財政擔保發(fā)行的，仍然離不開政府的財力和政策支持，2012年2月1日后信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

5、BT或BOT模式融資。采用BT或BOT模式開發(fā)，所需要的資金全部由獲得特許專營的企業(yè)通過融資、貸款解決。政府不提供擔保資金，但可適當貸款或參股，共同投資。該模式的優(yōu)點在于政府能夠借助于一些資金雄厚、技術先進的企業(yè)（或機構）來完成基礎設施的建設。例如，中國鐵建十六局集團投資12億元建設南昌市國體中心及西客站路網(wǎng)BT項目。

6、賦予原土地使用者“期權”。由于土地一級開發(fā)資金主要用于征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套建設等,其中征地拆遷費用占總資金量的一半以上，如果通過與原土地使用者簽訂協(xié)議,賦予其一定的“期權”，就可以降低前期開發(fā)資金的總需求量。并且因為賦予了原土地使用者一定比例的土地收益分成權(期權)，在最大限度上保障了原土地使用者的權益,會更有利于推動拆遷工作的順利進行。

在融資擔保方面，由于土地儲備機構可以獲得一級開發(fā)階段的土地使用證———土地儲備證，故可采取土地抵押融資。此外，還可以不動產(chǎn)收益權質(zhì)押擔保融資。參考《國務院關于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》(國發(fā)(2000)33號)“擴大以基礎設施項目收費權或收益權為質(zhì)押發(fā)放貸款的范圍”的規(guī)定。在土地一級開發(fā)的融資擔保方面，可以試行將土地儲備收益權質(zhì)押擔保融資或通過固定土地一級開發(fā)收款賬戶的方式，將收款賬戶質(zhì)押擔保融資。●