第一篇：提案標題關于化解企業土地抵押貸款難問題的建議

第 號 第 類

中國人民政治協商會議寧波市鎮海區委員會

（八屆四次會議）

提 案

提案標題：關于化解企業土地抵押貸款難問題的建議 提案人（團體）：魏峰

通訊地址：寧波盛發銅業有限公司

聯系電話：*** 附議人： 審查意見：

提案內容、建議辦法：（兩項內容分段寫，自行添加A4紙）

由于金融危機的影響和日常流動性資金的需要，目前絕大多數企業都會用土地抵押的方式進行融資，以擴大再生產。但在實際操作中，存在著因土地證的原因而導致企業融資困難的問題。

由于轉貸時企業要將貸款還清后向銀行要回土地證原件，然后將原件遞交土地管理部門審核驗證，持驗證后的土地證原件再向銀行提出轉貸申請。目前的問題是：2000年以前的土地證，由于當時測繪手段落后，導致不少企業因土地證面積與現在衛星測繪的面積有差異而出現違規現象，無法通過土地管理部門審核驗證。為糾正以前土地證上的錯誤，土管部門不得不重新審核發證。由于人員緊張，程序復雜，處理這類違規現象，重新發證要一個月甚至幾個月時間。這樣企業在貸款還清后，在短期內就難以立即轉貸。資金難以周轉會給企業的生產經營帶來極大的風險，輕則造成企業信譽上的損失，嚴重的甚至可能因資金鏈斷裂而倒閉。在當前的經濟形勢之下，我們應該從關心企業發展，幫助企業排憂解難的角度，給予關注和解決。為此建議：

1、妥善處理2000年前發的土地證。因企業當時是合法取得土地的，理應快速處理，簡化手續。

2、增加人員，提高辦事效率。人手短缺是造成重新辦證時間長的主要原因，為此，要增加必要的人手，以縮短辦理時間，最好將換證時間控制在5個工作日之內。

3、采取適當變通手段。有轉貸要求的企業可以用土地證復印件提前3-6個月申請重新測繪審核，土地管理部門在轉貸到期日之前完成審核，在貸款到期日由企業還清貸款，取回土地證原件后送交土地管理部門再次核對確認，在5個工作日內完成確認和核發新證。

對區八屆政協四次會議

第15號提案的答復

魏峰委員：

您提出的“關于化解企業土地抵押貸款難問題的建議”的提案收悉，經我們研究，現答復如下：

《浙江省土地登記辦法》第十四條、《浙江省土地登記辦法實施細則》第四十條規定，建設項目竣工驗收后，土地使用權人應當申請辦理變更登記。前幾年，由于用地單位對建設項目竣工驗收及驗收后辦理土地變更登記意識不強，此項工作落實很不到位。自2006年起，我們對建設項目竣工后未申請竣工驗收和變更登記的用地單位，在其申請辦理土地抵押登記時，以書面形式告知，要求在下一次辦理抵押登記前先辦理好變更登記。

《土地登記辦法》規定，土地使用權抵押登記申請辦理他項權證，須提供土地權利證書。土地權利證書能真實反映土地使用權是否已辦理變更登記，是否具備抵押條件。目前，根據建設項目竣工驗收和變更登記情況，我區的土地使用權抵押登記他項權證辦理分為兩種類型：一是項目建設完畢后已辦理變更登記的，可直接在區行政服務中心窗口辦理他項權證。二是項目建設完畢后尚未辦理變更登記的，須先實施建設項目竣工驗收，其次辦理驗收后的土地變更登記，再辦理抵押他項權登記。

《土地登記辦法》第九條規定，在辦理變更登記時，宗地圖、界址表等測繪成果需土地使用權人自行舉證、自行委托測繪中介機構完成。在實際工作中，我們經常發現土地使用權人存在實際用地范圍和建設規模與批準的不一致、提交的宗地測量成果質量不高等現象，額外增加了違法用地處置、重新測量宗地等辦理環節，導致土地變更登記程序增多、登記時間延長。造成這種現狀的原因是多方面的，主要有：一是測量誤差客觀存在。前后測量方法和使用儀器的變化，造成宗地面積出現一定誤差。二是用地單位依法用地意識不強。有的土地使用權人沒有嚴格按照用地批準紅線和規劃條件進行建設，造成違法用地或部分閑置土地。三是測繪機構提供的測繪成果有待規范，測繪成果質量不高并常與實際地形不一致。四是用地單位竣工驗收意識不強，項目建設完畢后沒有及時申請竣工驗收，直到辦理抵押登記時才發現尚未履行竣工驗收程序。五是土地登記任務重、人員少。我區的土地登記涉及各鎮、街道國土資源所和行政服務中心窗口，各基層國土所的服務窗口從事土地登記的工作人員只能安排1到2名，卻要完成大量土地登記業務。近年來，駱駝和莊市國土所每年登記發證達三、四千本，區行政服務中心每年受理登記發證超過六千多本。特別是2008年、2009年，由于新城建設速度加快，大量房地產項目和拆遷安置項目竣工后交付使用，一下子給人數有限的各國土所和行政服務中心窗口增加了巨大的工作量，不得不經常加班加點，以滿足群眾需求。

我區的土地登記程序符合《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）、《浙江省土地登記辦法》及實施細則、《寧波市新建建設項目用地復核驗收辦法》等法律、法規和相關政策規定，沒有額外增加辦理程序和申請材料。為了進一步提高土地登記發證效率，力求簡化環節、減少申請材料，我局對審查流程和程序一直在不斷探索和改進。2009年，我局通過推進行政許可職能歸并工作，對全區單位的土地登記承諾期限統一為10個工作日，抵押登記承諾期限為3個工作日。

同時，針對近年來全區用地單位在辦理抵押登記過程中發現的一些問題，我局十分重視，正在積極研究，尋求對策，已多次與市國土資源局和省國土資源廳進行聯系、溝通，并結合鎮海實際，準備對項目竣工驗收、驗收后的變更登記、抵押登記等操作程序和流程進行梳理、改進。

土地登記發證是一項不斷完善、不斷改進的工作，需要社會各界的理解和支持，也需要土地使用權人的積極配合。您提出的在單位（企業）土地抵押到期轉貸提前申請、國土部門提前審查的建議非常重要，讓我們很受啟發，在下一步改進或制訂新的土地抵押登記等操作流程時，將予以充分考慮、認真研究。

感謝您對國土資源管理工作的關心和支持。二〇一〇年五月十日

抄送：區政協提案委、澥浦鎮政協聯委 聯系人：樓大周

聯系電話：86275265

第二篇：農民抵押難貸款問題突出

農民抵押難貸款問題突出

“當前農民抵押難、貸款難問題仍比較突出。農業保險成本較高，覆蓋面有待進一步拓寬。”關于檢查農業法實施情況的報告指出。

對此，報告建議，加快農村金融改革進程，改善農村金融服務。落實法律關于貼息獎勵等規定，調整完善相關政策，加大對農業和農村的金融支持，引導金融機構增加涉農信貸投放。完善農村金融組織體系，發展競爭性農村金融市場。加強農村金融基礎設施建設，提高基層網點數量。加強農村信用體系、支付結算體系建設，創新農村金融產品，完善農戶信用貸款、聯保貸款制度，暢通信貸“綠色通道”。擴大政策性農業保險覆蓋范圍，完善保險、理賠方案，讓農民有效規避風險。創新農業經營體制，消除涉農金融業發展障礙。

本文摘自

第三篇：土地抵押貸款

土地抵押貸款

指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。目錄

土地抵押

亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。土地抵押貸款流程首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業執照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.

第四篇：土地使用權抵押貸款應注意哪些問題

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土地使用權抵押貸款應注意哪些問題

我國的現行法律規定，土地的使用權可以抵押。隨著我國房地產市場的發展和房地產金融業務的增多，土地使用權抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權抵押涉及較多法律問題，程序比較復雜，因此許多地方在土地使用權抵押活動過程中常出現一些問題，從而給房地產金融業務和土地使用權抵押活動造成種種困難和障礙。

在協助一家外國銀行辦理一起土地使用權抵押貸款案例中，曾發現國內一家企業欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業務，及時地阻止了上述所謂的土地使用權抵押活動，并積極幫助和指導了國內這家企業補交地價款并與當地政府簽訂了土地出讓合同，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權抵押活動得以按照法律規定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權人——外國銀行的合法權益。

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在處理房地產法律事務時 發現，一臺商竟從一鄉政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權，并準備將這一土地使用權直接抵押給北京一家企業，以便獲得資助。根據我國的法律規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。鄉一級政府無權出讓土地使用權。該臺商在不了解國內有關法律的情況下，與不懂土地出讓法規的鄉政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權。我們在接到北京這家企業的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關土地使用權出讓、轉讓和抵押的有關法律規定，使這家企業放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權抵押協議。

導致上述土地使用權抵押過程中出現種種問題的原因，在于抵押人與抵押權人對我國目前關于國有土地使用權出讓、轉讓和抵押的法律規定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。國營企業和集體企業由于歷史原因，占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了

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土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權與地上建筑物一致的原則。在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

5．保險問題。土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協議的期限。

6．土地使用權抵押時，應辦理登記手續。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。

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7．土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會的決議。抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9．應請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權抵押時應辦理公證手續。因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。

11．處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或

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破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續。

12．抵押權的終結。土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。

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第五篇：土地使用權抵押貸款應注意哪些問題

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土地使用權抵押貸款應注意哪些問題

我國的現行法律規定，土地的使用權可以抵押。隨著我國房地產市場的發展和房地產金融業務的增多，土地使用權抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權抵押涉及較多法律問題，程序比較復雜，因此許多地方在土地使用權抵押活動過程中常出現一些問題，從而給房地產金融業務和土地使用權抵押活動造成種種困難和障礙。

在協助一家外國銀行辦理一起土地使用權抵押貸款案例中，曾發現國內一家企業欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業務，及時地阻止了上述所謂的土地使用權抵押活動，并積極幫助和指導了國內這家企業補交地價款并與當地政府簽訂了土地出讓合同，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權抵押活動得以按照法律規定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權人——外國銀行的合法權益。

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在處理房地產法律事務時 發現，一臺商竟從一鄉政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權，并準備將這一土地使用權直接抵押給北京一家企業，以便獲得資助。根據我國的法律規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。鄉一級政府無權出讓土地使用權。該臺商在不了解國內有關法律的情況下，與不懂土地出讓法規的鄉政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權。我們在接到北京這家企業的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關土地使用權出讓、轉讓和抵押的有關法律規定，使這家企業放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權抵押協議。

導致上述土地使用權抵押過程中出現種種問題的原因，在于抵押人與抵押權人對我國目前關于國有土地使用權出讓、轉讓和抵押的法律規定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。國營企業和集體企業由于歷史原因，占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地

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將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權與地上建筑物一致的原則。在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。

5．保險問題。土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協議的期限。

6．土地使用權抵押時，應辦理登記手續。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。

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7．土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會的決議。抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9．應請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權抵押時應辦理公證手續。因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。

11．處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押

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物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續。

12．抵押權的終結。土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。

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