第一篇：談果樹補償價值的評估

談果樹補償價值的評估

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[摘要]為使農村土地拆遷評估中涉及的果樹補償更加合理，本文認為，應當在合理確定各項評估指標基礎上，根據果樹不同生長年限，分析各自的成本費用和預期收益，采用不同的評估方法和程序，并應注意有關的事項。

最近幾年，由于城市規模擴大，水利、公路等工程建設迅速，越來越多的農村土地被征用，果樹補償價值的評估業務也越來越多。為了使補償標準更加科學合理，筆者認為，應當根據不同的果樹生長期，采用不同的評估方法和程序，這樣才能公正地出具評估結果，具體做法如下。

一、端正工作理念，營造和諧拆遷氣氛

基礎設施等基本建設工程有時涉及到了大量果樹，由于某些相關部門制定的補償標準過于籠統或過低，常引起作為果樹業主的果農的不滿。我們專業評估人員，職責是正確評估價格，切實維護雙方的合法權益；在保持獨立、客觀、公正的前提下，同雙方當事人建立互相信任的關系，營造和諧氣氛；不能將征地中產生的矛盾轉化成為評估中的矛盾。

二、搞好調查研究，合理確定各項評估技術指標

目前，我省大部分地區對于果樹的補償標準不分樹種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標準進行補償。實際上不同果樹品種的種植技術和產量收入迥然不同，因此，如何制定一個合理的補償價值，需要我們進行認真的研究。

下面首先對果樹補償價值評估中幾個重要參數的確定進行說明：

1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補償株數

果樹的密植度是果樹群體結構的重要參數，影響著果樹生長的空間環境和根系環境，也影響著果樹的產量收成和果實品質。增加果樹的密植度，有時是為了將來進行移栽，有時可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會使樹冠縮小，不利于通風透光，影響單株和畝產量，也影響果實品質。評估人員應根據當地氣候土質狀況，種植技術與果農的種植經驗等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補償株數。

2、調查果樹的收入以及折現率

調查產量收成，也是確定補償價值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結果期的產量主要受水利、土壤和管理技術的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據其生長年限和果樹生長狀態測算其產量和收入。

同時，合理的折現率，也是給予果農合理補償的關鍵因素。

3、了解果樹栽植成本

果樹管理講究科學技術，如果盲目追加水肥，使果樹生理機能失調，打亂生長規律，非但不能提高產量，還會使果實品質降低，因此在評估中需要確定果樹合理的經濟成本，確定其合理的投入費用。實際操作中需要根據果樹不同的生長期，區分不同樹種分別計算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設施，則應另外計算其投入成本。

4、考察果樹的各種特殊因素

某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應詳細考察。例如，生長年限直接關系到果樹的生長期劃分和控制投入的經濟成本根據地徑的粗細可以判斷果樹的栽植年 限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術、單株產量等。對于特殊的果樹樹種，可聘請專家協助工作。

三、根據果樹生長年限采用不同的評估方法

1、幼齡期果樹的評估

幼齡期就是果樹處在生長初級階段，果樹尚未結果，或因枝身尚未發育成熟未達到承載能力不讓其結果。因此幼齡期的果樹評估主要考慮施肥、澆水等培育費用，加上其他費用及必要的行業平均報酬率，然后進行個別系數修正，得出評估值。

幼樹期果樹評估值=上年投入成本+當年投入成本×(1+行業平均報酬率)±實際生長調整值

投入成本=肥料費+水電費+農藥費+人工費+工具使用攤銷費+其它費用

若果樹種植對技術要求較高，平均報酬率可適當提高，一般取當年投入成本的10％－15％。

2、初果期果樹的評估

果樹的初果期，也稱為過渡期，它是由生長期向結果期的過渡，此時果樹有了一定的經濟產量，但生理發育尚未完全成熟，產量尚未達到盛果期的結果能力，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當年收入損失評估其價值是不夠的，還要增加它們的預期收益，一般把基準日后一年的收入進行折現，作為補償。因為在第二年甚至第三年，果農只要付出控制病蟲害等一般維護費用，即能獲得一年的正常收入，因此采用其未來一年的收入進行補償是必要的。

初果期果樹評估值=截止當年累計投入成本+當年收入損失費+次年凈收入折現值±實際生長調整值。(折現率一般取8％)

其中，當年收入損失費=一般當年產量×銷售單價

初果期開始階段，如收入補償小于行業平均報酬率，仍然應按平均報酬率計算。

3、盛果期果樹的評估

以蘋果樹為例，其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達到豐產穩產期。因此對于盛果期果樹的補償，必須給予果農次年一年的收入補償。即便在收果后征用的果樹，也應該給予次年收入補償。

盛果期果樹評估值=穩產前投入成本+當年收入損失費+次年凈收入折現值

4、衰果期果樹的評估

果樹進入衰果期，其生命周期逐漸接近結束，產量越來越低。此階段的管理目的主要是提高結果能力，延長結果期限，由于投入費用與盛果期相差無幾，因此不必再計算直接投入成本，可用盛果期評估值減去相應減少的收入來確定衰果期果樹的評估值。

衰果期果樹評估值=盛果期果樹評估值—評估基準日與盛果期比較減少的收入

下面以紅富士蘋果樹和大九寶桃樹為例，根據其不同生長年限各自的收入和成本，得出其評估值。并列出了與之比較的膠東地區某大型工程施工中給予果農的補償標準值。

膠東地區某工程果樹評估值與原補償標準對照表

果樹評估值區間中價值的確定主要根據其實際生長狀況和管理水平進行權衡。

從上表中可以看出，不同的果樹品種，投入的費用、產生的經濟收益不同；同一品種在同一生長期由于生長年限不同，收入和成本也不盡相同，因此，僅以果樹粗略生長階段定價的方法是不可取的。

四、需要注意的問題

1、果樹評估需要現場清點數量和考察，因此要順利完成，應有作為果樹的業主或其委托代理人在場，并對清點數量和考察結果簽字。為了防止果樹清理出現爭議，可采取攝影、錄像等措施，必要時應提醒當事人進行公證。

2、果樹的評估價值有極強的時間性，特別是在投入費用。市場銷售價格變化較快的時期。當補償費不能及時撥付給業主時，評估價值應該適當進行調整。

3、業主為建果園投入的其他配套費用，如看護房、水井、地下水管及圍墻等，應另行計算評估價值。

4、在評估報告中應聲明評估價值不含土地價值。

第二篇：談果樹補償價值的評估

談果樹補償價值的評估

為使農村土地拆遷評估中涉及的果樹補償更加合理，本文認為，應當在合理確定各項評估指標基礎上，根據果樹不同生長年限，分析各自的成本費用和預期收益，采用不同的評估方法和程序，并應注意有關的事項。

最近幾年，由于城市規模擴大，水利、公路等工程建設迅速，越來越多的農村土地被征用，果樹補償價值的評估業務也越來越多。為了使補償標準更加科學合理，筆者認為，應當根據不同的果樹生長期，采用不同的評估方法和程序，這樣才能公正地出具評估結果，具體做法如下。

一、端正工作理念，營造和諧拆遷氣氛

基礎設施等基本建設工程有時涉及到了大量果樹，由于某些相關部門制定的補償標準過于籠統或過低，常引起作為果樹業主的果農的不滿。我們專業評估人員，職責是正確評估價格，切實維護雙方的合法權益；在保持獨立、客觀、公正的前提下，同雙方當事人建立互相信任的關系，營造和諧氣氛；不能將征地中產生的矛盾轉化成為評估中的矛盾。

二、搞好調查研究，合理確定各項評估技術指標

目前，我省大部分地區對于果樹的補償標準不分樹種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標準進行補償。實際上不同果樹品種的種植技術和產量收入迥然不同，因此，如何制定一個合理的補償價值，需要我們進行認真的研究。

下面首先對果樹補償價值評估中幾個重要參數的確定進行說明：

1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補償株數

果樹的密植度是果樹群體結構的重要參數，影響著果樹生長的空間環境和根系環境，也影響著果樹的產量收成和果實品質。增加果樹的密植度，有時是為了將來進行移栽，有時可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會使樹冠縮小，不利于通風透光，影響單株和畝產量，也影響果實品質。評估人員應根據當地氣候土質狀況，種植技術與果農的種植經驗等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補償株數。

2、調查果樹的收入以及折現率

調查產量收成，也是確定補償價值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結果期的產量主要受水利、土壤和管理技術的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據其生長年限和果樹生長狀態測算其產量和收入。

同時，合理的折現率，也是給予果農合理補償的關鍵因素。

3、了解果樹栽植成本

果樹管理講究科學技術，如果盲目追加水肥，使果樹生理機能失調，打亂生長規律，非但不能提高產量，還會使果實品質降低，因此在評估中需要確定果樹合理的經濟成本，確定其合理的投入費用。實際操作中需要根據果樹不同的生長期，區分不同樹種分別計算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設施，則應另外計算其投入成本。

4、考察果樹的各種特殊因素

某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應詳細考察。例如，生長年限直接關系到果樹的生長期劃分和控制投入的經濟成本根據地徑的粗細可以判斷果樹的栽植年限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術、單株產量等。對于特殊的果樹樹種，可聘請專家協助工作。

三、根據果樹生長年限采用不同的評估方法

1、幼齡期果樹的評估

幼齡期就是果樹處在生長初級階段，果樹尚未結果，或因枝身尚未發育成熟未達到承載能力不讓其結果。因此幼齡期的果樹評估主要考慮施肥、澆水等培育費用，加上其他費用及必要的行業平均報酬率，然后進行個別系數修正，得出評估值。

幼樹期果樹評估值=上年投入成本+當年投入成本×(1+行業平均報酬率)±實際生長調整值

投入成本=肥料費+水電費+農藥費+人工費+工具使用攤銷費+其它費用

若果樹種植對技術要求較高，平均報酬率可適當提高，一般取當年投入成本的10％－15％。

2、初果期果樹的評估

果樹的初果期，也稱為過渡期，它是由生長期向結果期的過渡，此時果樹有了一定的經濟產量，但生理發育尚未完全成熟，產量尚未達到盛果期的結果能力，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當年收入損失評估其價值是不夠的，還要增加它們的預期收益，一般把基準日后一年的收入進行折現，作為補償。因為在第二年甚至第三年，果農只要付出控制病蟲害等一般維護費用，即能獲得一年的正常收入，因此采用其未來一年的收入進行補償是必要的。

初果期果樹評估值=截止當年累計投入成本+當年收入損失費+次年凈收入折現值±實際生長調整值。(折現率一般取8％)

其中，當年收入損失費=一般當年產量×銷售單價

初果期開始階段，如收入補償小于行業平均報酬率，仍然應按平均報酬率計算。

3、盛果期果樹的評估

以蘋果樹為例，其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達到豐產穩產期。因此對于盛果期果樹的補償，必須給予果農次年一年的收入補償。即便在收果后征用的果樹，也應該給予次年收入補償。

盛果期果樹評估值=穩產前投入成本+當年收入損失費+次年凈收入折現值

4、衰果期果樹的評估

果樹進入衰果期，其生命周期逐漸接近結束，產量越來越低。此階段的管理目的主要是提高結果能力，延長結果期限，由于投入費用與盛果期相差無幾，因此不必再計算直接投入成本，可用盛果期評估值減去相應減少的收入來確定衰果期果樹的評估值。

衰果期果樹評估值=盛果期果樹評估值—評估基準日與盛果期比較減少的收入

果樹評估值區間中價值的確定主要根據其實際生長狀況和管理水平進行權衡。

從上表中可以看出，不同的果樹品種，投入的費用、產生的經濟收益不同；同一品種在同一生長期由于生長年限不同，收入和成本也不盡相同，因此，僅以果樹粗略生長階段定價的方法是不可取的。

四、需要注意的問題

1、果樹評估需要現場清點數量和考察，因此要順利完成，應有作為果樹的業主或其委托代理人在場，并對清點數量和考察結果簽字。為了防止果樹清理出現爭議，可采取攝影、錄像等措施，必要時應提醒當事人進行公證。

2、果樹的評估價值有極強的時間性，特別是在投入費用。市場銷售價格變化較快的時期。當補償費不能及時撥付給業主時，評估價值應該適當進行調整。

3、業主為建果園投入的其他配套費用，如看護房、水井、地下水管及圍墻等，應另行計算評估價值。

4、在評估報告中應聲明評估價值不含土地價值。

第三篇：拆遷補償評估

近年來，由于評估機構出具的加油站拆遷補償評估結論差距過大，導致當事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評估價364萬元，第二次評估價22萬元，兩次評估價相差342萬元。評估結論存在爭議，固然有評估技術的原因，但主要是因為相關政策與規則不明確，導致當事人之間對拆遷補償標準的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補償標準，對于保護類似特殊類型房屋拆遷當事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補償的范圍

一般的營業用房拆遷之后其營業手續可移地繼續使用，經營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補償標準一般不存在爭議。而加油站是特許經營企業，其特許經營權的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關系，拆遷后其營業手續能夠移地繼續使用的可能性很小，如果按照與一般營業用房同等的補償標準進行補償，難免會產生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業至2010年發展規劃》中關于新建、遷建加油站的審批程序中規定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”。“對因城市建設規劃改造而廢棄的加油站和中止經營一年以上的加油站，收回《成品油零售經營批準證書》，并由工商部門吊銷營業執照。對有長期規劃證而被規劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規劃另行建設。原《成品油零售經營許可證》同時廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級，會面臨加油站站點設置減少而不能獲得重新批準。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準，實踐中多數加油站房屋的拆遷會導致該加油站廢業。按照原來的補償內容（房地產價值+無法恢復的設備和設施補償金額+搬遷、拆除、安裝等費用+停產停業損失）已經不足以補償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產生上述糾紛的主要原因。由于各評估機構確定的拆遷補償范圍不一致，考慮企業價值損失的評估值就高，按原有模式只評估房地產價值的評估值就低。筆者認為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補償范圍就應該是加油站企業價值，具體補償金額是：拆遷補償金額=加油站企業價值-成品油存貨價值-劃撥土地出讓金。因加油站資產是一類特殊的資產，目前國家及各省的法律法規及拆遷補償文件中都沒有對其做出明確規定。因此，評估人員接到加油站拆遷評估業務的時候，首先要明確拆遷補償的范圍。委托評估的拆遷補償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經營權在內的企業價值（2）評估房地產及無法恢復的設備和設施等價值。第一種拆遷補償范圍是在進行貨幣補償時的正常范圍，評估人員只需選擇適當的評估方法、適宜的技術路線、合理的評估參數進行客觀公正的評估即可。第二種情況，實際上只是貨幣補償時應補償范圍的一部分，評估人員一定要在評估報告中進行披露，強調評估范圍及該范圍僅是拆遷補償的一部分，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補償評估方法的選擇

企業價值評估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的方法。成本法也叫資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的方法。收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的方法。加油站特許經營，是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用，被授權的加油站按照合同約定在統一特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務，并向授權企業支付相應費用。雖然加油站的經營是按照授權企業規定的統一的模式進行的，且從目前國內來看，主要是兩大授權商即中國石油天然氣集團公司和中國石油化工集團公司，但由于加油站的經營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業價值評估不適宜采用市場法。成本法需要根據具體情況選用適當評估方法得出各項資產的價值，由于特許經營權是一種無形資產，采用成本法確定其取得價值是不適宜的；另一方面特許權人不允許經營權人私自轉讓特許經營權，我們無法從市場上獲得加油站特許經營權交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評估雖然是資產（企業）終止（廢業）使用，但在我國拆遷法規中是假設其能夠繼續使用（經營）條件下的資產（企業）價值。在這一假設前提下，我們采用收益法對加油站企業價值進行評估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補償評估思路 根據收益法的基本公式進行加油站拆遷評估，就是要客觀地確定被評估加油站的剩余經營年限、各年的凈利潤、凈資產收益率等參數。筆者根據多年的實踐經驗，摸索總結出一套收益法的技術路線。

（一）確定加油站剩余經營年限加油站剩余經營年限，一般是加油站《成品油零售經營許可證》所載終止年限與估價時點的時間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續期因素，按房屋建筑物、土地使用權、特許經營權剩余使用年限熟短原則計算剩余經營年限。

（二）預測各年凈利潤首先，應當從委托方或相關當事方獲取被評估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預測資料（五年，如果經營期短于五年，就是經營期內）。其次，分析被評估加油站經營狀況、歷史業績、發展前景和加油站行業相關經濟要素及發展前景，收集被評估加油站所涉及交易、收入、支出等業務合法性和未來預測可靠性的證據，充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響。再次，對被評估加油站收益預測進行分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。———營業收入的預測。營業收入的預測可采用趨勢分析法。評估人員應根據被評估加油站歷史銷售資料及未來預測資料，分析該加油站營業收入的歷史發展情況和未來趨勢，同時結合同行業其他企業的歷史銷售情況及發展趨勢進行對比分析，對該加油站未來營業收入的發展趨勢做出合理判斷，確定營業收入的預測值。———成本費用的預測。成本預測主要包括：營業成本、主營業務稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用。成本費用預測可采用營業收入百分比法。即確定各項成本費用占營業收入的比值，根據未來各年營業收入的預測值，確定成本費用的預測值。———其他業務利潤及營業外收支情況分析和預測。根據被評估加油站提供的歷年會計報表，如果歷年沒有其他業務利潤，在未來收益值中將該項按零值計算；如果發生額很小也可忽略不計；如果發生額較大，也可采用營業收入百分比法進行預測。營業外收支一般來說發生額較小，可根據被評估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數額，并假設在剩余經營期內每年保持不變。根據以上分析，確定預測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業收入-營業成本-主營業務稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務費用+其他業務利潤+營業外收入-營業外支出-所得稅最后，評估人員應關注，剩余經營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權的剩余使用年限時，相關終值的計算。剩余經營年限是采用房屋建筑物、土地使用權、特許經營權剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經營權熟短來設定。在特許經營權的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時，按房屋的剩余使用年限確定剩余經營年期，這時應考慮將在經營終點的特許經營加盟費的攤余價值進行折現；二者同時到期，只考慮各年凈利潤的折現；在特許經營權的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時，按特許經營權的剩余使用年限確定剩余經營年期，這時應考慮將在經營終點的房屋建筑物價值進行折現。

（三）確定折現率

與凈利潤口徑對應的折現率為凈資產收益率。評估人員應考慮多個因素，合理確定折現率。（1）考慮被評估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計算分析其歷史凈資產收益 率水平。（2）搜集同行業其他企業凈資產收益率的資料。（3）采用以下公式：資產報酬率=無風險收益率+行業風險收益率+企業特定風險收益率。其中，無風險收益率可采用同期或近期發行的長期國債利率，行業風險收益率可查閱相關行業統計資料。企業特定風險主要來自企業外部和內部兩個方面，外部風險來自于企業所處具體經濟地理位置、市場環境、自然與意外等；內部風險主要來自經營風險和財務風險。由于加油站的特許經營其經營風險一般很小，財務風險的判斷要結合被評估加油站歷年借款情況。最后結合上述三種情況，綜合確定折現率。

（四）計算企業價值

將以上步驟計算的各項參數代入公式P= + 中，計算P值。

（五）確定評估結論

根據加油站企業價值確定拆遷補償金額時要考慮兩個問題：一是成品油庫存；二是土地使用權的性質。由于加油站經營產品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項內容。因此，在評估時庫存成品油（包括在加油機、管線及儲油罐內的）的價值要從企業價值評估結論中扣除，扣除的金額應該是：庫存成品油價值=庫存成品油數量×成品油銷售單價用收益法計算的企業價值中所含土地價值是全地價（即出讓價），如果被評估加油站的土地使用權是劃撥地，應考慮在企業價值中扣除企業價值計算期限內土地使用權出讓金。評估結論：

拆遷補償金額=加油站企業價值-庫存成品油價值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評估報告

拆遷評估報告是對全部拆遷評估工作的總結，注意應披露以下重要事項：（1）評估對象和評估范圍、評估對象的存在狀況、權利狀況和受到的限制；（2）影響評估分析、判斷和結論的評估假設和限定條件，并就其對評估結論的影響進行必要說明；（3）披露相關財務分析、調整情況；（4）其他需要披露的事項。

第四篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月

第五篇：評估價值申請

關于提高抵押物內部評估價值認定的申請

總行公司業務部：

根據總行對抵押物貸款管理規定以及對抵押物內部價值認定的指導思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業務發展，特向總行申請提高我支行對抵押物的內部評估價值認定，以前的規定“支行對抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬元以內（含）可以進行支行內部評估價值認定”。現申請如下：

1、申請對抵押物為住房的抵押貸款，內部評估價值認定權限由30萬元提升到50萬元;

2、評估人員為2名，評估人員為蒼溪支行客戶經理楊金林及蒼溪元壩分理處客戶經理戚新坪。望總行給予審批，特此申請！

廣元市貴商村鎮銀行蒼溪支行

2016年7月7日