第一篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項目背景 第二章 項目概況

第三章 項目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景 第六章 結(jié)論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機構(gòu)，面向京津、濟南市場，以主題商業(yè)為主體進行經(jīng)營，實現(xiàn)項目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟的一張亮麗名片。

德州即將進入“高鐵時代”，高鐵新區(qū)的價值顯然不是一個傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項目，也不是純工業(yè)發(fā)展項目，而是一個具有非常典型的“后工業(yè)時代”特征的“綜合性開發(fā)項目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會展業(yè)、運動康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務(wù)公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴大就業(yè)作出實質(zhì)貢獻，帶動德州商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟局面下德州的新都市面貌。

第一章

項目背景

一、宏觀經(jīng)濟

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟、文化、行政中心。先后被評為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學發(fā)展示范區(qū)”、“對外開放先進區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟開發(fā)區(qū)先進單位”等榮譽稱號，在山東省省級開發(fā)區(qū)綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對接環(huán)渤海經(jīng)濟圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達的兩大經(jīng)濟圈京津冀北經(jīng)濟圈、山東半島經(jīng)濟圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點。

隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進的空間效應(yīng)，強化德州與天津、北京、青島、濟南等地的經(jīng)濟合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟南都市圈的區(qū)位：濟南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導區(qū)

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河東新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時結(jié)合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運集散中心，充分強化高鐵站區(qū)的活力，帶動樞紐經(jīng)濟的發(fā)展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時間的發(fā)展主題。目前河東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應(yīng)，強化與環(huán)渤海經(jīng)濟圈經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，強化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會展、科技研發(fā)、教育培訓等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時經(jīng)濟圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點為契機，以建設(shè)設(shè)施先進的現(xiàn)代化交通樞紐為先導，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況

1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計達30多個，其中皇明太陽能集團、華業(yè)風能設(shè)備有限公司、株丕特風力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進裝備制造類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機集團、臺灣美利達自行車集團、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務(wù)

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟同等重要的位置，實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個濕地治理項目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預(yù)期。

第二章

項目概況

一、地理位置

項目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實行高強度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強度開發(fā)模式。點綴現(xiàn)代地標，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發(fā)，東風東路兩邊各60米-250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實施高強度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點周邊建筑可適當在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢

德州是一個依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢

德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地。——良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊

頭并進的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。——生態(tài)資源優(yōu)勢

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。

2、W（劣勢分析）

——經(jīng)濟外向度不高

德州的經(jīng)濟主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機會分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀國際社會大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟效應(yīng)不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應(yīng)帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢

德州目前處于山東經(jīng)濟發(fā)展相對落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長一段時間，德州的經(jīng)濟發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能。——新型城市化

我國的城市化進程日益科學化和理性化，新型城市化政策對于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一。——產(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿Γ鳛樘柲芎蜕锘兀萍紝Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機，對于德州非常關(guān)鍵。——人才洼地

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個需要研究的問題之一。——生態(tài)保護

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化。——土地價值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價值，實現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時也能滿足未來德州長遠發(fā)展的訴求，做到腳踏實地，適度超前。

第三章 項目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項目”）將建設(shè)成一個以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項目的經(jīng)營將引進多個創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟

5、一站式消費

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對應(yīng)的第五代主題專門店，將會在此項目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進行價值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達，通過現(xiàn)代交通動線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺功能強大，具備信息化優(yōu)勢。

4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強大實力作后盾。

5）營銷理念先進，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強勢營銷團隊，注重服務(wù)創(chuàng)新。

7）價格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟降低營運成本，創(chuàng)造明顯的價格優(yōu)勢。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領(lǐng)先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺為支持，集展示、體驗、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)—商務(wù)—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區(qū)公寓組團

------總部經(jīng)濟

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。

總部經(jīng)濟是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進的經(jīng)濟形態(tài)。這種總部經(jīng)濟模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟的五種效應(yīng)：

1、稅收貢獻效應(yīng)

一是企業(yè)的稅收貢獻效應(yīng)。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟做出貢獻。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由

教育培訓、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。

3、消費帶動效應(yīng)

總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；總部高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動就業(yè)效應(yīng)

總部經(jīng)濟的發(fā)展本身會充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會資本效應(yīng)

一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個地區(qū)的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經(jīng)營模式帶動德州商業(yè)升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對滯后局面，加強德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項目作為新型的復(fù)合商業(yè)項目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級。

三、以龍頭商業(yè)推動德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國內(nèi)消費正從“戰(zhàn)國時代”向“品牌時代”轉(zhuǎn)變。本項目的開發(fā)順應(yīng)這一消費趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個規(guī)范，營造一個國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費者在現(xiàn)代的體驗氣氛中以優(yōu)惠的價格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機構(gòu)

2.全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國性協(xié)會或省級行業(yè)協(xié)會，如全國行業(yè)協(xié)會、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術(shù)協(xié)會、香港商會、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、廣東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商

8.企業(yè)集團區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營

項目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進行開發(fā)，計劃引進世界知名的商業(yè)機構(gòu)，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、山東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導和參與單位。

3、促使成本項目成為上述協(xié)會綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點。

4、促成行業(yè)協(xié)會主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機構(gòu)至少一個進入本項目，作為二級招商核心項目。

5、引進培訓、會員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強做大，使本項目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨樹一幟，具有強大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項目依托政府的支持，充足的資金與先進技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構(gòu)，以主題商業(yè)進行主題整體經(jīng)營，并進行統(tǒng)一宣傳推廣，實現(xiàn)項目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進德州區(qū)域總部經(jīng)濟發(fā)展

結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點，推動城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟增長點，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強化經(jīng)濟帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟競爭力

本項目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實質(zhì)性拉動德州經(jīng)濟增長

項目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟發(fā)展面貌，充分拉

動德州經(jīng)濟的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)

國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經(jīng)濟的拉動作用明顯。本項目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經(jīng)濟增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進財稅增長

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動其他行業(yè)，促進德州 GDP 總量增長

利用現(xiàn)代經(jīng)濟的中心效應(yīng)——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟”全區(qū)大布局中占得先機，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動德州經(jīng)濟。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強力平臺

通過對德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機會進行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進駐，本項目必然會引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項目

本項目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請專業(yè)商用物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，使項目成為集約經(jīng)營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項目的規(guī)模化和集約化管理平臺，將引導國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺

本項目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗式營銷環(huán)境，是對國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項目為中心形成的周邊經(jīng)濟區(qū)動力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費能力，產(chǎn)生吸 納新興財富、引導國內(nèi)外資本市場投資的聚寶盆效應(yīng)。

第六章

結(jié)論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項目立意高遠、理念先進、目標明確、意義深遠、選址得當、定位準確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。加上項目可獲得當?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗做借鑒；投資商實力強大，具備投資建設(shè)大型項目的優(yōu)勢資源和操控能力，配合信譽卓著的市場背景，規(guī)劃、推廣與管理團隊的經(jīng)驗操作豐富，本項目成功的機會極大。本項目在運營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項目將通過引進世界 500 強或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動主題商業(yè)中心的整體運營，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項目。

第二篇：高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體-PPP項目合同(編制大綱)

高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體-PPP項目合同

PPP項目合同體系的合同組成

在PPP項目中，項目參與方通過簽訂一系列合同來確立和調(diào)整彼此之間噠權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這些合同構(gòu)成了PPP項目的基本合同體系。根據(jù)項目特點的不同，相應(yīng)的合同體系也會不同。PPP項目的基本合同通常包括PPP項目合同、股東協(xié)議、履約合同(包括工程承包合同、運營服務(wù)合同、原料供應(yīng)合同以及產(chǎn)品或服務(wù)購買合同等)、融資合同和保險合同等。其中，PPP項目合同是整個PPP項目合同體系的基礎(chǔ)和核心。在PPP項目合同體系中，各個合同之間并非完全獨立，而是緊密銜接、相互貫通的，合同之間存在一定的“傳導關(guān)系”。

1.PPP項目合同

PPP項目合同是項目實施機構(gòu)與中選社會資本簽訂(若需要成立專門項目公司，則由項目實施機構(gòu)與項目公司簽訂)的約定項目合作主要內(nèi)容和雙方基本權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其目的是在項目實施機構(gòu)與社會資本之間合理分配項目風險，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障雙方能夠依據(jù)合同約定合理主張權(quán)利、妥善履行義務(wù)，確保項目全生命周期內(nèi)的順利實施。PPP項目合同是其他合同產(chǎn)生的基礎(chǔ)，也是整個PPP項目合同體系的核心。

2.股東協(xié)議

股東協(xié)議由項目公司的股東簽訂，用以在股東之間建立長期的、有約束力的合約關(guān)系。股東協(xié)議通常包括以下主要條款：前提條件，項目公司的設(shè)立和融資，項目公司的經(jīng)營范圍，股東權(quán)利，履行PPP項目合同的股東承諾，股東的商業(yè)計劃，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股東會、董事會、監(jiān)事會組成及其職權(quán)范圍，股息分配，違約，終止及終止后處理機制，不可抗力，適用法律和爭議解決等。

3.履約合同

(1)工程承包合同。項目公司一般只作為融資主體和項目管理者而有本身不一定具備自行設(shè)計、采購、建設(shè)項目的條件，因此可能會將全部或部分設(shè)計、采購、建設(shè)工作委托給工程承包商，并簽訂工程承包合同。項目公司可以與單一承包商簽訂總承包合同，也可以分別與不同承包商簽訂合同。承包商的選擇要遵循相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。由于工程承包合同的履行情況往往直接影響PPP項目合同的履行，進而影響項目的貸款償還和收益情況。因此，為了有效轉(zhuǎn)移項目建設(shè)期間的風險，項目公司通常會與承包商簽訂一個固定價格、固定工期的“交鑰匙”合同，將工程費用超支、工期延誤、工程質(zhì)量不合格等風險全部轉(zhuǎn)移給承包商。此外，工程承包合同中通常還會包括履約擔保和違約金條款，進一步督促承包商妥善履行合同義務(wù)。

(2)運營服務(wù)合同。根據(jù)PPP項目運營內(nèi)容和項目公司管理能力的不同，項目公司有時會考慮將項目全部或部分的運營和維護事務(wù)外包給有經(jīng)驗的運營商，并與其簽訂運營服務(wù)合同。具體操作中，運營維護事務(wù)的外包可能需要事先征得政府方的同意。但是，PPP項目合同中約定的項目公司的運營和維護義務(wù)并不因項目公司將全部或部分運營維護事務(wù)分包給其他運營商實施而豁免或解除。

(3)原料供應(yīng)合同。有些PPP項日在運營階段對原料的需求量很大，原料成本在整個項目運營成本中占比較大，同時受價格波動、市場供給不足等影響又無法保證能夠隨時在公開市場上以平穩(wěn)價格獲取原材料，繼而可能會影響整個項目的持續(xù)穩(wěn)定運營，如燃 煤 電 廠項目中的煤 炭。因此，為了防控原料供應(yīng)風險，項目公司通常會與原料的主要供應(yīng)商簽訂長期原料供應(yīng)合同，并約定個相對穩(wěn)定的原料價格。原料供應(yīng)合同一般會包括以下條款：交貨地點和供貨期限、供貨要求和價格、質(zhì)量標準和驗收、結(jié)算和支付、合同雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任、不可抗力、爭議解決等。除上述一般性條款外，原料供應(yīng)合同通常還會包括“照供不誤”條款，即要求供應(yīng)商以穩(wěn)定的價格、穩(wěn)定的品質(zhì)為項目提供長期、穩(wěn)定的原料。

(4)產(chǎn)品或服務(wù)購買合同。在PPP項目中，項目公司的主要投資收益來源于項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)的銷售收入。因此，保證項目產(chǎn)品或服務(wù)有穩(wěn)定的銷售對象，對于項目公司而言十分重要。根據(jù)PPP項目付費機制的不同，項目產(chǎn)品或服務(wù)的購買者可能是政府，也可能是最終使用者。以政府付費的供 電項目為例，政府的電 力主管部門或國有電 力公司通常會事先與項目公司簽訂電力購買協(xié)議，約定雙方的購電和供電義務(wù)。此外，在一些產(chǎn)品購買合同中，還會包括“照付不議”條款，即項目公司與產(chǎn)品的購買者約定一個最低采購量，只要項目公司按照該最低采購量供應(yīng)產(chǎn)品，不論購買者是否需要采購該產(chǎn)品均應(yīng)按照該最低采購量支付相應(yīng)價款。

4.融資合同

從廣義上講，融資合同包括項目公司與貸款方簽訂的項目貸款合同、擔保人就項目貸款與貸款方簽訂的擔保合同、政府與貸款方和項目公司簽訂的直接介入?yún)f(xié)議等多個合同。其中，項目貸款合同是最主要的融資合同，一般包括陳述與保證、前提條件、償還貸款、擔保與保障、抵銷、違約、適用法律與爭議解決等條款。同時，出于貸款安全性的考慮，貸款方往往要求項目公司以其財產(chǎn)或其他權(quán)益進行抵押或質(zhì)押，或由其母公司提供某種形式的擔保，或由政府作出某種承諾，這些融資保障措施通常會在擔保合同、直接介入?yún)f(xié)議以及PPP項目合同中具體體現(xiàn)。

5.保險合同

由于PPP項目通常資金規(guī)模大、生命周期長，負責項目實施的項目公司及其他相關(guān)參與方通常需要對項目融資、建設(shè)、運營等不同階段、不同類型的風險分別投保。通常可能涉及的保險種類包括貨物運輸險、建筑工程險、針對設(shè)計或其他專業(yè)服務(wù)的專業(yè)保障險、針對間接損失的保險、第三人責任險、政治風險保險等。

6.其他合同

PPP項目中還可能會涉及其他的合同，如與專業(yè)中介機構(gòu)簽署的投資、法律、技術(shù)、財務(wù)、稅務(wù)等方面的咨詢服務(wù)合同等。

高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體-PPP項目合同模板：

本合同于2017年【X】月【X】日由下列雙方在XX市簽訂： 甲方：XXXX，系按照中華人民共和國法律正式組織和存續(xù)的XXX機構(gòu)，其住所為XXXXX，法定代表人為XXX；

乙方：XXXX，系按照其注冊地法律設(shè)立、登記、注冊及運作的有限責任公司/股份有限公司，其住所為XXXX，法定代表人為XX。待XXXX成立項目公司，并由項目公司與甲方簽署本合同的補充協(xié)議后，乙方即指項目公司。第一條 定義與解釋 1.1 定義 1.2 解釋

第二條 聲明與保證 2.1 甲方的聲明與保證 2.2 乙方的聲明與保證 2.3 各方的聲明與保證 2.4 違反聲明與保證

第三條 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體PPP項目的合作范圍和期限

3.1 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目概況 3.2 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目的合作范圍

3.3 甲方前期投資的確認

3.4 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目合作的排他性

3.5 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目合作期限

第四條 前提條件

4.1 履行本合同的前提條件 4.2 前提條件的期限 4.3 前提條件的放棄 4.4 前提條件未實現(xiàn) 第五條 項目融資 5.1 乙方的融資責任 5.2 融資擔保 5.3 甲方對融資的支持

第六條 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體的土地指標和土地出讓 第七條 項目建設(shè)進度 7.1 首期啟動資金

7.2 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目實施進度 第八條 運營和維護

8.1 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目公司經(jīng)營計劃及財務(wù)資料的報告

8.2 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目設(shè)施的運營和維護 8.3 運營協(xié)調(diào)委員會 8.4 審計部門的監(jiān)管 8.5 履行義務(wù) 第九條 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)

第十條 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目公司的成立及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

10.1 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目公司成立

10.2 股權(quán)變更的限制

第十一條 政府購買服務(wù)的付費機制 第十二條 履約擔保 第十三條 雙方承諾 13.1 甲方的承諾 13.2 乙方的承諾 13.3 雙方承諾 第十四條 保險 14.1 保險義務(wù) 14.2 需購買的險種

第十五條 守法義務(wù)及法律變更和政府行為 15.1 守法義務(wù)

15.2 法律變更和政府行為

15.3 不視為法律變更及政府行為的情形 第十六條 不可抗力 16.1 不可抗力事件

16.2 不可抗力事件發(fā)生期間各方權(quán)利和義務(wù) 16.3 不可抗力事件的處理 第十七條 甲方的監(jiān)督與臨時接管 17.1 甲方的監(jiān)督權(quán)

17.2 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目質(zhì)量管理 17.3 中期評估

17.4 甲方臨時接管的權(quán)利

第十八條 違約、提前終止及終止后處理機制 18.1 違約與賠償 18.2 提前終止及處理機制

第十九條 高鐵中心站綜合交通樞紐及高鐵中心站站前城市綜合體項目移交 19.1 期滿移交 19.2 移交程序 19.3 提前終止的移交 第二十條 爭議解決及法律適用 20.1 爭議的解決 20.2 法律的適用 第二十一條 其它 21.1 環(huán)境保護 21.2 保密條款 21.3 稅收優(yōu)惠 21.4 通知 21.5 合同的文字 21.6 合同的生效 21.7 合同的補充 21.8 合同的附件

簽署頁】

本合同由以下雙方于二零一七年X月X日在XX省XX市簽署，以茲為證：

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法定代表人/授權(quán)代表： 法定代表人/授權(quán)代表：

第三篇：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項目

福州市 “城市醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合項目策劃思路

一、項目名稱：福州市“城市醫(yī)養(yǎng)綜合體”項目

二、項目地址：福州市鼓山區(qū)，三、項目定位：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項目

四、項目功能：綜合醫(yī)療、中老年病、常見病醫(yī)療、養(yǎng)老護理

五、項目功能布局：二級綜合醫(yī)院+康復(fù)醫(yī)療住院部+護理功能型養(yǎng)老公寓

六、項目發(fā)展城市布局：依托于“一家大型二級綜合醫(yī)院”為技術(shù)服務(wù)核心，在福州市整合發(fā)展12家養(yǎng)老院及養(yǎng)老護理院，形成城市養(yǎng)老醫(yī)療綜合體概念機構(gòu)；

七、項目整體規(guī)模：

一家200張床位的二級綜合醫(yī)院+ 一家500張集中護理功能型養(yǎng)老公寓 12個養(yǎng)老院，4800個養(yǎng)老護理床位

一個智慧醫(yī)療中心：城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 一個醫(yī)療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）

八、公司治理思路

1.成立兩家公司：持物固定資產(chǎn)的物業(yè)公司，和項目管理公司； 2.成立多家項目公司：醫(yī)院、養(yǎng)老院等。所屬項目全部以非盈利性質(zhì)存在；項目不保留利潤；

3.管理公司通過項目托管管理，獲得利潤；并將利潤用于智慧醫(yī)療的投資以及其他配套服務(wù)的投資、以及分配收益。4.管理公司以輕資產(chǎn)的形式運營，不持有土地等大宗固定資產(chǎn)；通過向物業(yè)公司租賃，獲得固定資產(chǎn)的使用權(quán)；

5.物業(yè)公司持有大宗固定資產(chǎn)，通過物業(yè)資產(chǎn)的租賃獲得產(chǎn)權(quán)購置收益；

九、項目運營規(guī)劃思路 1.醫(yī)院項目

醫(yī)院名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院（或：福州市康復(fù)醫(yī)院）項目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試點醫(yī)院；

國家康復(fù)醫(yī)院福州分院

經(jīng)營定位：二級綜合醫(yī)院，以中老年疾病、疼痛專科為主，全科醫(yī)療為輔；

規(guī)模定位：200張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復(fù)住院部及其他醫(yī)療輔助功能性安排；

政策安排：醫(yī)保、新農(nóng)合、職工定點醫(yī)療、120聯(lián)動單位 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護理公寓”聯(lián)動項目

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”深度互動協(xié)助模式

自營“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”，開展“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”加盟平臺

利用智慧醫(yī)療系統(tǒng)，對深度發(fā)展的項目進行垂直管理，精準營銷。2.護理功能型公寓項目

項目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬護理養(yǎng)老公寓（擬）項目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

設(shè)置高端全護理失能老人護理VIP； 設(shè)置特需全科護理高級VIP 規(guī)模定位：500張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：護理中心、康復(fù)中心、住院公寓、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護理公寓”醫(yī)院消費模式；

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 3.養(yǎng)老院項目

項目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營、連鎖）養(yǎng)老院（擬）

項目性質(zhì)：直營非盈利型機構(gòu)

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護理中心、康復(fù)中心、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；

政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營、加盟模式

4.智慧醫(yī)療項目

項目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項目性質(zhì)：公益、非營利性

社會定位：福建省民政局重點扶持項目，直接覆蓋全省；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營定位：為全市65歲以上老人進行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準營銷

政策安排：民政局扶持項目【財政補貼項目、政府引導下的公益項目】

社會互動：各市縣聯(lián)動發(fā)展

深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴張進行基礎(chǔ)市場準備； 5.O2O商城項目

建立在整體項目完整的趨勢下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。

十、其他

第四篇：城市綜合體項目運作思考

城市綜合體項目運作思考

隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個城市邁向更高發(fā)展水平的標志和強力引擎。

城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項目有著完全不同的開發(fā)運作規(guī)律和利潤回報點。在住宅項目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來盈利；在商業(yè)項目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過對區(qū)域消費模式的研究，通過尋找消費薄弱點，準確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導的成分多些）。經(jīng)過高調(diào)操作大肆招商，提升市場對未來商業(yè)價值的高預(yù)期，然后通過商業(yè)的部分或全部銷售來實現(xiàn)盈利。

而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開發(fā)，在一個相對較小的地塊里進行深度開發(fā)、運營，綜合體的價值取決于項目定位和運營后產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過運作，土地的增值對項目利潤的貢獻并不大。

綜合體運營初期租金回報很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項目開發(fā)時期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進行繼續(xù)深度開發(fā)。

綜合體開發(fā)與住宅或商業(yè)開發(fā)完全是兩個概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項目無法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來吸引高端客戶。這個就是城市綜合體內(nèi)的住宅價位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項目價位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對商家更具吸引力，原因很簡單，城市綜合體對城市區(qū)域的輻射拉動效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費能力強也是因素之一。

城市綜合體項目的運作關(guān)鍵在兩點：

一、要確立整個項目在區(qū)域內(nèi)的標志性高度的位置，把綜合項目的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對于單一功能的地產(chǎn)項目，這方面的工作比重要大的多，這個是基礎(chǔ)，也很考驗功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對投放市場的推廣信息的反饋的感知把握要有相當?shù)亩床炷芰Α＿@個就是一個關(guān)于用一堆信息如何建造一個完美情人的問題，關(guān)鍵在火候的把握上。

二、需要根據(jù)綜合體項目本身的側(cè)重來做項目的定位，把項目利潤的來源點要明確在心，知道項目的利潤重點在哪個版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻利潤最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個子項目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個基礎(chǔ)上才能談到把握好項目節(jié)奏，實現(xiàn)項目整體效益最大化，當然最重要的還是經(jīng)濟效益。

綜合體項目營銷推廣的重點是建立社會對產(chǎn)業(yè)集群未來的信心。要做到這一點就需要跳出項目本身，從城市生活整體運營角度進行綜合考慮，提升項目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個不同物業(yè)功能的綜合體項目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個單一功能的項目更大的社會效益。另一個高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對人口產(chǎn)生拉動效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強大引擎。這個就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項目所具有的能量和效益。同時這個就是城市綜合體為城市升級的作用機理。

用自營物業(yè)來提升項目價值，增加銷售部分物業(yè)的附加價值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發(fā)的現(xiàn)金流和開發(fā)期項目的利潤來源。因此，營銷推廣需要在一定的時間段強化綜合體在區(qū)域城市的特點，也就是個性的凸顯。充分挖掘本項目對產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻的這一環(huán)對于城市區(qū)域的重要性和價值空間。

項目運營中，如何落實綜合體的檔次，確定本項目在區(qū)域城市中的地位，聘請優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運營管理公司進行物業(yè)運營是必不可少的。綜合體的價值在于對綜合體的整體定位以及運營效益的合理評估上。理想情況下定位越高端，運營效益

越好，綜合體的整體物業(yè)的價值就增長越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點深入工作，在定位和運營效益上達到雙高。以期達到開發(fā)效益和項目整體價值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第五篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（