第一篇：以高鐵樞紐引導(dǎo)的城市新區(qū)實(shí)施規(guī)劃策略研究20140302

以高鐵樞紐為引導(dǎo)的城市新區(qū)

實(shí)施性規(guī)劃策略探析

哈思杰

文章摘要：本文對高鐵樞紐引導(dǎo)的城市新區(qū)存在的一般特征以及目前普遍存在的主要問題進(jìn)行了分析，并從土地規(guī)劃管理、規(guī)劃編制、相關(guān)政策等多方面、多層次的對其實(shí)施性規(guī)劃對策進(jìn)行了適當(dāng)?shù)奶剿餮芯浚⑻岢隽讼嚓P(guān)的規(guī)劃建議。

關(guān)鍵詞：高鐵樞紐、新區(qū)、實(shí)施、規(guī)劃策略

近年來隨著我國高鐵的快速發(fā)展建設(shè)，大量城市也開啟了高鐵樞紐站點(diǎn)為引導(dǎo)的城市新區(qū)建設(shè)熱潮。由于高鐵站點(diǎn)大多遠(yuǎn)離市中心位于城市的近郊，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀用地多為村莊、農(nóng)田、林地等，從土地征收至土地出讓開發(fā)有個(gè)相對漫長的時(shí)間過程，同時(shí)對于城市規(guī)劃管理來說也是一個(gè)較為完整的服務(wù)體系過程。本文針對該類城市新區(qū)的普遍特征以及普遍存在的主要問題，從土地規(guī)劃管理、規(guī)劃編制、相關(guān)政策等多方面、多層次的對相應(yīng)的實(shí)施性規(guī)劃對策進(jìn)行了適當(dāng)?shù)奶剿餮芯浚Ｍ軐ζ渌囝愃频貐^(qū)提供有意義的借鑒幫助。

1.建設(shè)用地現(xiàn)狀特征

1.1多為城中村用地，土地權(quán)屬情況較為復(fù)雜

一方面由于高鐵站點(diǎn)大多選址于遠(yuǎn)離現(xiàn)狀的城市中心區(qū)，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀用地多為村莊、農(nóng)田、林地等，土地權(quán)屬方面也大多為村莊的集體用地，同時(shí)還包括部分小型工業(yè)企業(yè)等國有用地；另一方面由于街道、村級土地信息資料管控不嚴(yán)，不全或是其他歷史原因，土地權(quán)屬方面也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。

1.2實(shí)施建設(shè)較為迫切的同時(shí)建設(shè)周期較長

由于高鐵樞紐引導(dǎo)的城市新區(qū)往往定位于所屬城市的新的城市中心，因此地方政府往往對于該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)期待較高。同時(shí)，從政府收儲(chǔ)拿地到規(guī)劃編制審批完成提供出讓地塊的規(guī)劃條件、直至三通一平工程完成具備供地條件之間又存在一個(gè)相對較長的時(shí)間過程，其中各個(gè)環(huán)節(jié)因諸多不確定的因素也容易復(fù)雜多變，往往導(dǎo)致新區(qū)開發(fā)的時(shí)間周期進(jìn)一步延長。

1.3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平普遍較低，前期投入資本較大

由于大多高鐵站點(diǎn)選址位于城市郊區(qū)，其周邊區(qū)域現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平普遍較為滯后，因此在滿足供地條件之前需完成包括道路、場平、管線等在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)在收儲(chǔ)土地前期階段涉另及還建、拆遷以及城中村改造等各方面的補(bǔ)償，因此前期階段總的投資需求成本較大。

2.普遍存在的主要問題

2.1被征主體社會(huì)多元，缺乏有效溝通平臺(tái)

在新區(qū)建設(shè)過程中首要環(huán)節(jié)就是政府拿地，按照2007年國土資源部、財(cái)政部以及中國人民銀行共同發(fā)布實(shí)施的《土地儲(chǔ)備管理辦法》（以下簡稱《辦法》），土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位—土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。在土地征收過程中，被征主體既有城中村、區(qū)街道辦、企業(yè)單位以及其他國有用地，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為市一級的事業(yè)單位，一方面目前大多數(shù)均無權(quán)采取強(qiáng)制性的收儲(chǔ)方式，另一方面又無法像企業(yè)市場行為方式靈活掌握談判條件自主決策，因此往往在實(shí)施過程中更易成為政府與各方利益主體博弈的中間人，導(dǎo)致各方談判過程冗繁，項(xiàng)目周期延長，加劇了資金以及其他方面的壓力。

2.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏足夠的法律規(guī)范與社會(huì)監(jiān)督，矛盾日益突出

目前土地收儲(chǔ)過程中的核心矛盾是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，其中既有國有土地的收儲(chǔ)

也有村集體用地的征儲(chǔ)。盡管《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《補(bǔ)償條例》）等法律法規(guī)均對上述兩種用地作出了相關(guān)規(guī)定，但多為原則性、指導(dǎo)性的規(guī)范說明，各個(gè)地方城市多以自行制定的管理辦法為準(zhǔn)。在實(shí)際征收土地過程中，由于被征主體不同、征收時(shí)間不同（或因高鐵設(shè)施建設(shè)時(shí)間緊迫），補(bǔ)償機(jī)制也不盡相同（如城中村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同一般舊城國有土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)），補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往成為難以有效控制的談判籌碼，導(dǎo)致征收單位與各方主體矛盾日益突出，征地拆遷周期也隨之延長。

2.3資金成本較大，收益率難以保障

由于新區(qū)建設(shè)征地范圍較廣，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要通過花費(fèi)巨額成本用于前期的土地收儲(chǔ)以及補(bǔ)償。按照《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來源大致可以歸納為以下主要三個(gè)方面：一是政府財(cái)政撥款；二是銀行及其它金融機(jī)構(gòu)貸款；三是土地出讓收益資金以及相關(guān)的利息收入。在目前各個(gè)地方城市均在大力投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的背景下，土地收儲(chǔ)所需資金多主要依賴于銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，使得土地收購儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行過程中存在著一定收益風(fēng)險(xiǎn)。另外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金的運(yùn)行也存在一定問題，一般須有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先將土地出讓所得出讓金上繳財(cái)政，再由財(cái)政核算后返還給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其中行政審批過程無形中又增加了資金財(cái)務(wù)成本，降低整體收益。

2.4不確定因素較多，規(guī)劃難以落地

從各個(gè)地方政府對于高鐵樞紐地區(qū)的期望定位來看，其規(guī)劃編制大多經(jīng)歷了多輪國際招標(biāo)以及專家評審階段，其規(guī)劃成果體現(xiàn)了高標(biāo)準(zhǔn)、高定位、高質(zhì)量。從城市規(guī)劃角度來看，政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收儲(chǔ)供地對于規(guī)劃的實(shí)施也具有積極作用。但是由于新區(qū)建設(shè)涉及相關(guān)城中村還建選址以及其他相關(guān)補(bǔ)償?shù)炔淮_定的因素，一張藍(lán)圖似的規(guī)劃成果已不能完全適應(yīng)其建設(shè)發(fā)展需求。同時(shí)，某種意義上來說一個(gè)機(jī)構(gòu)集規(guī)劃編制審批、儲(chǔ)備、出讓于一身，其中既有征儲(chǔ)盈利的任務(wù)，又兼有保障社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的責(zé)任，兩者之間的矛盾再加上儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金方面的巨大壓力難免導(dǎo)致有損社會(huì)公益的事情發(fā)生。

4.實(shí)施策略

4.1構(gòu)建市級協(xié)調(diào)統(tǒng)籌專班，開通綠色通道，提升行政效率

由于收儲(chǔ)工作涉及面廣，協(xié)調(diào)難度大，需得到地方政府建委、房產(chǎn)、城管、民政、區(qū)政府等相關(guān)單位的支持和配合，建議通過成立市級統(tǒng)籌協(xié)調(diào)單位，定期召開協(xié)調(diào)會(huì)督辦進(jìn)展，提升行政效率。同時(shí)，建議國土規(guī)劃管理部門開通綠色服務(wù)通道以進(jìn)一步加快行政審批程序，節(jié)省時(shí)間乃至資金成本，如對于相關(guān)還建用地的規(guī)劃審批手續(xù)等。

4.2加強(qiáng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的透明化、公開化，加強(qiáng)社會(huì)及行政監(jiān)督

在目前國內(nèi)關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)法律法規(guī)不盡完善的情況下，建議一方面由各地政府進(jìn)一步規(guī)范管理辦法，完善補(bǔ)償機(jī)制，做到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有法可依、有法可循、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；另一方面則通過加強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度的規(guī)范化、制度化建設(shè), 積極推行土地儲(chǔ)備工作的信息公開制度, 賦予土地關(guān)系人應(yīng)有的權(quán)利, 使之擁有充分的知情權(quán)和參與權(quán), 建立公開、公正的征地程序，以此來減少收儲(chǔ)雙方相互之間的矛盾。同時(shí)，建議借重傳播媒介的輿論監(jiān)督, 使土地儲(chǔ)備行為始終置于全社會(huì)的關(guān)注之下，保障公共利益不受損害。

4.3獨(dú)立儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，規(guī)避利益矛盾

由于儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于土地資源管理部門，在當(dāng)前兩規(guī)合一、三規(guī)合一的背景下，其上級管理部門集規(guī)劃編制、審批、土地儲(chǔ)備、出讓于一身，既有為政府財(cái)政盈利的任務(wù)又需保障公眾利益不受侵?jǐn)_，而在當(dāng)前地方政府財(cái)政普遍緊張的情況下，國土規(guī)劃管理部門的利益主導(dǎo)難免不受干擾。因此，建議成立獨(dú)立的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與市級平級或直管儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，同時(shí)禁止土地儲(chǔ)備部門參與任何經(jīng)營性項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，使其與國土規(guī)劃管理部門的責(zé)任分離，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)更多的按照政府發(fā)展計(jì)劃以及城市規(guī)劃目標(biāo)有針對性的收儲(chǔ)土地用于城市更新以及開發(fā)，而國土規(guī)劃管理部門則更多地依從法律法規(guī)實(shí)施監(jiān)管，由此更有效的發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度最根本的作用。

4.4加強(qiáng)規(guī)劃彈性控制，創(chuàng)新編制審批程序

首先是建立長期的服務(wù)機(jī)制及責(zé)任部門，一張藍(lán)圖似的成果管理已不適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需求，規(guī)劃需要隨時(shí)對于實(shí)施過程中新的矛盾提出相應(yīng)的解決方案，建議可通過定期成果維護(hù)的方式分階段清理積累的規(guī)劃調(diào)整意見，并通過地方相關(guān)審查制度對其逐一論證研究，同時(shí)通過成果公示保障公眾知情權(quán)。再者，為維護(hù)規(guī)劃成果的法律效應(yīng)，避免頻繁調(diào)整規(guī)劃內(nèi)容，建議規(guī)劃成果加強(qiáng)彈性與剛性內(nèi)容研究，如劃分彈性控制區(qū)與核心控制區(qū)，對新區(qū)作為核心功能的區(qū)域提出剛性控制要求，一般情況下不予調(diào)整更改，甚至可要求帶方案出規(guī)劃條件以嚴(yán)格管控落實(shí)該區(qū)域的建設(shè)目標(biāo)；而彈性控制區(qū)則需加強(qiáng)用地性質(zhì)的兼容性，以及相關(guān)公用設(shè)施的虛線控制等，以便于未來地塊開發(fā)建設(shè)的靈活性。

5.結(jié)語

城市規(guī)劃作為土地價(jià)值的再分配工具面對的是各種利益之間的博弈，如何減少矛盾實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)，往往并非決定于規(guī)劃作為技術(shù)手段是否科學(xué)，而是更多以及更深層次的取決于上層建筑。契合我國相關(guān)政策制度的不斷深化改革，城市規(guī)劃也需更多的從根源尋求轉(zhuǎn)變方向，以適應(yīng)我國新的社會(huì)發(fā)展需要。

參考文獻(xiàn)

李強(qiáng)，崔健．關(guān)于《土地儲(chǔ)備管理辦法》的政策解讀，廈門大學(xué)出版社，《廈門大學(xué)法律評論》第十六輯，2008(12)：074—096．

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顧秀莉．“兩規(guī)合一”背景下的土地儲(chǔ)備規(guī)劃編制初探——以上海浦東新區(qū)近期土地儲(chǔ)備規(guī)劃為例.上海城市規(guī)劃，2004(4)：5—8．

黃海．我國土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的角色分析.國土資源導(dǎo)刊，2006(2)：26—27．

作者簡介：哈思杰，男，1980年3月，城市規(guī)劃本科，武漢市城市規(guī)劃研究院，規(guī)劃師

第二篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項(xiàng)目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項(xiàng)目背景 第二章 項(xiàng)目概況

第三章 項(xiàng)目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景 第六章 結(jié)論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動(dòng)資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，面向京津、濟(jì)南市場，以主題商業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

德州即將進(jìn)入“高鐵時(shí)代”，高鐵新區(qū)的價(jià)值顯然不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達(dá)的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項(xiàng)目，也不是純工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，而是一個(gè)具有非常典型的“后工業(yè)時(shí)代”特征的“綜合性開發(fā)項(xiàng)目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會(huì)展業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項(xiàng)目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個(gè)完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項(xiàng)目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務(wù)公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項(xiàng)目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴(kuò)大就業(yè)作出實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)，帶動(dòng)德州商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟(jì)局面下德州的新都市面貌。

第一章

項(xiàng)目背景

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心。先后被評為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學(xué)發(fā)展示范區(qū)”、“對外開放先進(jìn)區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號，在山東省省級開發(fā)區(qū)綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達(dá)的兩大經(jīng)濟(jì)圈京津冀北經(jīng)濟(jì)圈、山東半島經(jīng)濟(jì)圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點(diǎn)。

隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進(jìn)的空間效應(yīng)，強(qiáng)化德州與天津、北京、青島、濟(jì)南等地的經(jīng)濟(jì)合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟(jì)南國際空港僅需一小時(shí)，到天津海港僅兩個(gè)小時(shí)。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時(shí)也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟(jì)南都市圈的區(qū)位：濟(jì)南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟(jì)南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟(jì)南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟(jì)南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進(jìn)一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟(jì)增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動(dòng)效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強(qiáng)德州對市域的輻射帶動(dòng)作用，強(qiáng)化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進(jìn)程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實(shí)現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時(shí)結(jié)合汽車客運(yùn)站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運(yùn)集散中心，充分強(qiáng)化高鐵站區(qū)的活力，帶動(dòng)樞紐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而帶動(dòng)德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時(shí)間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，強(qiáng)化與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實(shí)現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運(yùn)專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點(diǎn)，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會(huì)展、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺(tái)，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點(diǎn)為契機(jī)，以建設(shè)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r

1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標(biāo)，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識(shí)創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實(shí)現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計(jì)達(dá)30多個(gè)，其中皇明太陽能集團(tuán)、華業(yè)風(fēng)能設(shè)備有限公司、株丕特風(fēng)力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚(yáng)起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團(tuán)等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進(jìn)裝備制造類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機(jī)集團(tuán)、臺(tái)灣美利達(dá)自行車集團(tuán)、德石機(jī)械、福田重工、德州方向機(jī)、普利森機(jī)械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務(wù)

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟(jì)同等重要的位置，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強(qiáng)烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實(shí)施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗(yàn)收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達(dá)6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗(yàn)收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會(huì)。

董子園

董子園是為紀(jì)念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學(xué)家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺(tái)、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個(gè)濕地治理項(xiàng)目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達(dá)200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點(diǎn)安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標(biāo)志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟(jì)果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價(jià)一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報(bào)預(yù)期。

第二章

項(xiàng)目概況

一、地理位置

項(xiàng)目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強(qiáng)度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強(qiáng)度開發(fā)模式。點(diǎn)綴現(xiàn)代地標(biāo)，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個(gè)級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，東風(fēng)東路兩邊各60米-250米之間強(qiáng)度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實(shí)施高強(qiáng)度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強(qiáng)度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時(shí)也要能反映城市土地價(jià)值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個(gè)等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點(diǎn)周邊建筑可適當(dāng)在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實(shí)力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風(fēng)路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當(dāng)中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗(yàn)和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢

德州是一個(gè)依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達(dá)天衢”，京杭大運(yùn)河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時(shí)期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時(shí)車程，距北京僅2小時(shí)車程，距濟(jì)南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運(yùn)鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢

德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲(chǔ)備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地。——良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊

頭并進(jìn)的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。——生態(tài)資源優(yōu)勢

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時(shí)德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。

2、W（劣勢分析）

——經(jīng)濟(jì)外向度不高

德州的經(jīng)濟(jì)主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機(jī)會(huì)分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀(jì)國際社會(huì)大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強(qiáng)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強(qiáng)研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應(yīng)帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢

德州目前處于山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟(jì)增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長一段時(shí)間，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能。——新型城市化

我國的城市化進(jìn)程日益科學(xué)化和理性化，新型城市化政策對于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵(lì)實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個(gè)新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一。——產(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿Γ鳛樘柲芎蜕锘兀萍紝Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機(jī)，對于德州非常關(guān)鍵。——人才洼地

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動(dòng)，同時(shí)也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)需要研究的問題之一。——生態(tài)保護(hù)

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護(hù)基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨(dú)特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化。——土地價(jià)值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠(yuǎn)近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時(shí)也能滿足未來德州長遠(yuǎn)發(fā)展的訴求，做到腳踏實(shí)地，適度超前。

第三章 項(xiàng)目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項(xiàng)目”）將建設(shè)成一個(gè)以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項(xiàng)目的經(jīng)營將引進(jìn)多個(gè)創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟(jì)格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)

5、一站式消費(fèi)

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對應(yīng)的第五代主題專門店，將會(huì)在此項(xiàng)目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進(jìn)行價(jià)值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價(jià)值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達(dá)，通過現(xiàn)代交通動(dòng)線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺(tái)功能強(qiáng)大，具備信息化優(yōu)勢。

4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強(qiáng)大實(shí)力作后盾。

5）營銷理念先進(jìn)，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強(qiáng)勢營銷團(tuán)隊(duì)，注重服務(wù)創(chuàng)新。

7）價(jià)格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低營運(yùn)成本，創(chuàng)造明顯的價(jià)格優(yōu)勢。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計(jì)、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領(lǐng)先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺(tái)，是以主題行業(yè)營銷為主的時(shí)尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個(gè)個(gè)具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個(gè)別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺(tái)為支持，集展示、體驗(yàn)、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟(jì)龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)—商務(wù)—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個(gè)也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會(huì)

Apartment：街區(qū)公寓組團(tuán)

------總部經(jīng)濟(jì)

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

總部經(jīng)濟(jì)是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟(jì)的五種效應(yīng)：

1、稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)

一是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。二是公司總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個(gè)人收入，必然要通過個(gè)人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由

教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。

3、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)

總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；總部高級白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費(fèi)對于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)

總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展本身會(huì)充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會(huì)資本效應(yīng)

一個(gè)區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個(gè)地區(qū)的知名度、美譽(yù)度和國際地位，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國際化步伐。

二、新經(jīng)營模式帶動(dòng)德州商業(yè)升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對滯后局面，加強(qiáng)德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項(xiàng)目作為新型的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動(dòng)作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級。

三、以龍頭商業(yè)推動(dòng)德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國內(nèi)消費(fèi)正從“戰(zhàn)國時(shí)代”向“品牌時(shí)代”轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)這一消費(fèi)趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個(gè)規(guī)范，營造一個(gè)國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費(fèi)者在現(xiàn)代的體驗(yàn)氣氛中以優(yōu)惠的價(jià)格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會(huì)添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)

2.全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國性協(xié)會(huì)或省級行業(yè)協(xié)會(huì)，如全國行業(yè)協(xié)會(huì)、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術(shù)協(xié)會(huì)、香港商會(huì)、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商

8.企業(yè)集團(tuán)區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營

項(xiàng)目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進(jìn)行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計(jì)劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進(jìn)一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項(xiàng)目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、山東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。

3、促使成本項(xiàng)目成為上述協(xié)會(huì)綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點(diǎn)。

4、促成行業(yè)協(xié)會(huì)主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個(gè)進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級招商核心項(xiàng)目。

5、引進(jìn)培訓(xùn)、會(huì)員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)做大，使本項(xiàng)目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨(dú)樹一幟，具有強(qiáng)大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營，并進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進(jìn)德州區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展

結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴(kuò)大德州在魯西北、冀東南乃至整個(gè)華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點(diǎn)，推動(dòng)城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動(dòng)周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟(jì)競爭力

本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)增長

項(xiàng)目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉

動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)

國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺(tái)的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動(dòng)投資，為德州的經(jīng)濟(jì)增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻(xiàn)。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進(jìn)財(cái)稅增長

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進(jìn)的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動(dòng)其他行業(yè)，促進(jìn)德州 GDP 總量增長

利用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心效應(yīng)——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺(tái)，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項(xiàng)目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”全區(qū)大布局中占得先機(jī)，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個(gè)購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強(qiáng)力平臺(tái)

通過對德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項(xiàng)目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)駐，本項(xiàng)目必然會(huì)引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項(xiàng)目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項(xiàng)目

本項(xiàng)目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請專業(yè)商用物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理，使項(xiàng)目成為集約經(jīng)營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項(xiàng)目的規(guī)模化和集約化管理平臺(tái)，將引導(dǎo)國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強(qiáng)力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺(tái)

本項(xiàng)目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗(yàn)式營銷環(huán)境，是對國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項(xiàng)目為中心形成的周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)動(dòng)力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強(qiáng)大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費(fèi)能力，產(chǎn)生吸 納新興財(cái)富、引導(dǎo)國內(nèi)外資本市場投資的聚寶盆效應(yīng)。

第六章

結(jié)論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目立意高遠(yuǎn)、理念先進(jìn)、目標(biāo)明確、意義深遠(yuǎn)、選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。加上項(xiàng)目可獲得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗(yàn)做借鑒；投資商實(shí)力強(qiáng)大，具備投資建設(shè)大型項(xiàng)目的優(yōu)勢資源和操控能力，配合信譽(yù)卓著的市場背景，規(guī)劃、推廣與管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)操作豐富，本項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)極大。本項(xiàng)目在運(yùn)營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項(xiàng)目將通過引進(jìn)世界 500 強(qiáng)或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動(dòng)主題商業(yè)中心的整體運(yùn)營，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項(xiàng)目占天時(shí)、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項(xiàng)目。

第三篇：研究高鐵對于城市空間的影響講解

研究高鐵對于城市空間的影響

高速鐵路正在迅速地出現(xiàn)在中國這個(gè)幅員廣闊人口眾多的國家。幾年之內(nèi)，數(shù)百個(gè)被連接的城市將感受到來自高鐵系統(tǒng)的時(shí)空壓縮效應(yīng)。高速鐵路的發(fā)展對區(qū)域、城市及站點(diǎn)周邊地區(qū)的空間發(fā)展產(chǎn)生不同影響。本文總結(jié)評析在區(qū)域、城市和站點(diǎn)周邊地區(qū)三個(gè)空間層面上交通設(shè)施與城市的影響研究，提出高速鐵路發(fā)展對城市空間影響的分

析框架。

1、引言

當(dāng)前，中國已規(guī)劃并在逐步建設(shè)“四縱四橫”的高速鐵路系統(tǒng)，高速鐵路總長度在2012年將達(dá)到13000km。在區(qū)域?qū)用妫咚勹F路將縮短區(qū)域內(nèi)城市之間的時(shí)空距離，改變區(qū)域城市網(wǎng)絡(luò)的空間關(guān)系，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱的地區(qū)與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)能夠更快地聯(lián)系在一起，促進(jìn)區(qū)域的整合發(fā)展。在城市層面，高速鐵路帶來人口的流入流出，包括對城市發(fā)展發(fā)揮重要作用的投資者、就業(yè)者、旅游者和居住者，推進(jìn)城鎮(zhèn)化。在站點(diǎn)周邊地區(qū)層面，高速鐵路促進(jìn)高密度和混合使用的開發(fā)，形成城市的新發(fā)展節(jié)點(diǎn)。國內(nèi)外交通設(shè)施對城市發(fā)展影響的研究正是在區(qū)域、城市和站點(diǎn)周邊地區(qū)三個(gè)層面展開。本文通過對三個(gè)層面相關(guān)理論的梳理，明確重要的空間要素和關(guān)系，在理論層面建構(gòu)高速鐵路對城市空間影響的分析框架。

2、高速鐵路對城市區(qū)域發(fā)展影響的研究評述

高速鐵路線路及站點(diǎn)對城市區(qū)域的發(fā)展影響研究主要集中在軌道交通與城市互動(dòng)這一研究領(lǐng)域。根據(jù)空間尺度的不同，不同尺度層面的研究所關(guān)注的焦點(diǎn)各異：區(qū)域?qū)用娴难芯考袑壍澜煌◣韰^(qū)域可達(dá)性的提高和區(qū)域整合進(jìn)行分析；城市層面的研究偏重于對軌道交通帶來的城鎮(zhèn)化動(dòng)力和新經(jīng)濟(jì)增長機(jī)會(huì)進(jìn)行分析；站點(diǎn)周邊地區(qū)層面的研究主要包括圈層式開發(fā)的理論和實(shí)證研究，以及以新城市主義的TOD(Transit-Oriented Development)理論為基礎(chǔ)的開發(fā)設(shè)計(jì)。

2.1、區(qū)域?qū)用?/p>

可達(dá)性與全球城市區(qū)域目前，區(qū)域?qū)用娴难芯恐饕性诟咚勹F路的線路和站點(diǎn)對區(qū)域可達(dá)性的影響上。交通設(shè)施通常通過減少貨幣和時(shí)間方面的交通成本來提高區(qū)域可達(dá)性，軌道交通出行的可達(dá)性研究通常按旅行時(shí)間將乘客分為三類，即旅行時(shí)間為1 小時(shí)的短途乘客、旅行時(shí)間為2 小時(shí)的中途乘客和旅行時(shí)間超過3 小時(shí)的長途乘客。高速鐵路建設(shè)帶來的基本影響是將城市之間的旅行時(shí)間從下一級時(shí)間類別提升到上一級時(shí)間類別，給沿線居民的出行方式帶來重大變革，使大規(guī)模人群移動(dòng)速度迅速提高。在這些研究中，城市是區(qū)域網(wǎng)絡(luò)中的節(jié)點(diǎn)，區(qū)域可達(dá)性是研究的主要內(nèi)容。例如，通過加權(quán)平均旅行時(shí)間、經(jīng)濟(jì)潛力和日常可達(dá)性三個(gè)平行指標(biāo)來測評區(qū)域和城市之間

可達(dá)性的提升。

隨著區(qū)域可達(dá)性的提高，城市個(gè)體發(fā)展的基本假設(shè)被改變，以城市群的形式參與區(qū)域和全球的競爭，形成在各個(gè)城市規(guī)模層面都可以與世界經(jīng)濟(jì)互聯(lián)的全球城市區(qū)域。這類研究關(guān)注企業(yè)網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)業(yè)鏈如何從區(qū)域中心城市延伸到中小城市，促進(jìn)中小城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而開拓市場。快速區(qū)域交通聯(lián)系使缺乏大型對外交通設(shè)施(深水港、航空港)的城市與擁有這些設(shè)施的城市緊密聯(lián)系，從而與全球經(jīng)濟(jì)相連。這類研究主要集中分析城市之間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，以及企業(yè)和投資者對區(qū)域內(nèi)城市的空間要求。

在區(qū)域?qū)用娴难芯恐校咚勹F路提高了區(qū)域整體的可達(dá)性，改變了區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系，增進(jìn)了城市與區(qū)域的互動(dòng)；其對城市空間的影響體現(xiàn)在外部資源的空間需求上，包括企業(yè)、投資者和旅游者等，不同時(shí)間區(qū)段的區(qū)域資源需求略有不同，例如，旅行時(shí)間為1 小時(shí)的短途乘客不需要住宿空間，而旅行時(shí)間超過3 小時(shí)的長途乘客需要住宿空

間。

高速鐵路與區(qū)域范圍內(nèi)的對外交通設(shè)施的聯(lián)系同樣影響城市空間結(jié)構(gòu)，主要體現(xiàn)在改變城市發(fā)展的條件、提升與更大范圍市場和產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)系等，例如，京滬高速鐵路將可能推進(jìn)京津冀和長三角兩大城市群的聯(lián)系，使其產(chǎn)生空間范圍和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大變化。對長三角城市群而言，京滬高速鐵路是以上海為核心的城市群向外進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的路徑和通道；沿線城市以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的重點(diǎn)。《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》和《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》的出臺(tái)，回應(yīng)了因高速鐵路建設(shè)帶來的區(qū)域整合和產(chǎn)業(yè)外溢。高速鐵路站點(diǎn)所在城市的空間發(fā)展需要吸納區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2.2、城市層面：城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)點(diǎn)

交通設(shè)施和城鎮(zhèn)發(fā)展的聯(lián)系和互動(dòng)是近年來中外城市學(xué)界和規(guī)劃學(xué)界討論的熱點(diǎn)問題。大量研究證明，大型交通設(shè)施通常是城鎮(zhèn)發(fā)展的觸媒。例如，1975 年～1988年，日本主要市轄區(qū)人口數(shù)量變化的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，有新干線站點(diǎn)的城市人口增長顯著高于其他城市。這類研究關(guān)注軌道交通如何改變站點(diǎn)周邊地區(qū)的土地使用、產(chǎn)業(yè)類型和房地產(chǎn)價(jià)格。高速鐵路的旅行需求主要包括商務(wù)相關(guān)的需求、區(qū)域首位城市與周邊城鎮(zhèn)的通勤需求以及短途的旅游休閑需求。因此，高速鐵路主要服務(wù)于商貿(mào)金融業(yè)、休閑娛樂業(yè)和旅游業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展是城鎮(zhèn)化的主要推動(dòng)力。

目前，已有的交通系統(tǒng)對城市空間影響研究多為定性案例研究，如蘇州市的站點(diǎn)周邊用地開發(fā)分析、北京空間擴(kuò)散和交通的關(guān)系，以及高速鐵路樞紐對天津城市空間發(fā)展的影響研究等。這類研究將軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)視為城市新增的經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)點(diǎn)，可能形成現(xiàn)狀空間結(jié)構(gòu)的重心偏移。高速鐵路是否能形成影響城市空間發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)與多種因素相關(guān)。其中，高速鐵路的服務(wù)水平是重要的因素之一，如高速鐵路的停靠頻率。高速鐵路的市場旅行需求取決于城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，城市實(shí)力強(qiáng)則需求大，高速鐵路的停靠頻率會(huì)更高，進(jìn)而帶來更多的資源，因而高速鐵路沿線小城市的停靠頻率通常較低，使得高速鐵路為小城市帶來的資源和機(jī)會(huì)相對偏少。有研究通過對法國TGV 沿線小城市進(jìn)行分析來說明高速鐵路影響的局限性，那些停靠頻率低，無法或沒有發(fā)展多種服務(wù)業(yè)的城市通常難以從高速鐵路的線路和站點(diǎn)設(shè)置中獲得城市發(fā)展的正面推動(dòng)[3]。因此，對于單個(gè)城市而言，城市需爭取更多的停靠班次，提升高速鐵路的服務(wù)水平，整合城市服

務(wù)業(yè)與站點(diǎn)的功能。

高速鐵路站點(diǎn)與現(xiàn)狀建成區(qū)的關(guān)系影響著高速鐵路站點(diǎn)地區(qū)能否成為城市空間發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)，描述這類關(guān)系的指標(biāo)包括與城市中心距離和是否在建成區(qū)內(nèi)。高速鐵路與城市交通系統(tǒng)的整合同樣重要，高速鐵路站點(diǎn)應(yīng)建成多種交通方式換乘的中心，使城市各部分能 更加快捷地到達(dá)站點(diǎn)，增加高速鐵路的服務(wù)需求，進(jìn)而提升高速鐵路的服務(wù)水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3、站點(diǎn)周邊地區(qū)層面：圈層式功能布局與開發(fā)

在交通設(shè)施站點(diǎn)周邊地區(qū)發(fā)展的理論模型中，“3個(gè)發(fā)展區(qū)”結(jié)構(gòu)模型影響較大，該模型包括3個(gè)圈層：第一圈層為核心地區(qū)，距離車站5分鐘～10 分鐘的步行距離，集中了高等級、高密度的商務(wù)辦公功能；第二圈層為影響地區(qū)，距離車站10分鐘～15 分鐘的步行距離，主要發(fā)展商務(wù)辦公及配套功能，建筑密度和高度略低于核心區(qū)；第三圈層為外圍影響地區(qū)，發(fā)展的具體功能可能包括居住、研發(fā)和產(chǎn)業(yè)等。該理論模型與實(shí)證研究中站點(diǎn)周邊土地開發(fā)的實(shí)際情況略有差異。

關(guān)于交通設(shè)施對站點(diǎn)周邊地區(qū)影響的實(shí)證研究主要集中在交通系統(tǒng)對站點(diǎn)周邊地區(qū)(0.25英里～3 英里，約400m～4800m)范圍內(nèi)的土地使用和房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面。研究以定量分析為主，用以檢驗(yàn)周邊地區(qū)土地使用和房地產(chǎn)價(jià)格因站點(diǎn)設(shè)置發(fā)生的改變。研究證明，不同要素隨距離站點(diǎn)的遠(yuǎn)近而發(fā)生不同程度的改變，例如，在最靠近站點(diǎn)的地方房地產(chǎn)價(jià)格下降，隨著距離的增加迅速增加，在短距離內(nèi)達(dá)到最高價(jià)格，然后再迅速下降，與“3個(gè)發(fā)展區(qū)”構(gòu)模型略有差異。這些研究提供了多樣的實(shí)證模型，包括基于多智能體的土地利用模擬模型、價(jià)格模型及快感回歸模型等。此類研究所涉及的解釋性變量主要包括：房屋的面積和質(zhì)量、到交通設(shè)施的距離、到中心城區(qū)的距離、公共服務(wù)設(shè)施、所在社區(qū)特點(diǎn)及人口特征等。同時(shí)，國外逐步開展研究探索交通設(shè)施對周邊社區(qū)的社會(huì)影響，分析其社會(huì)生活、人口結(jié)構(gòu)

和種族特征的變化。

站點(diǎn)周邊地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理論主要是新城市主義的“公交導(dǎo)向開發(fā)”(TOD)。TOD 規(guī)劃模式包括在站點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行相對高密度的開發(fā)、混合使用和步行友好的公共空間等，為站點(diǎn)地區(qū)的用地規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)提供了原則；因而，高速鐵路站點(diǎn)地區(qū)的設(shè)計(jì)需符合公交導(dǎo)向開發(fā)的原則。

3、高速鐵路對城市空間影響的研究框架

高速鐵路具有的以人為主、大區(qū)域內(nèi)快速流通和高架設(shè)置的特點(diǎn)，使之與傳統(tǒng)鐵路和城市軌道交通對城市空間產(chǎn)生的影響有所不同。綜合前述理論，在探討高速鐵路發(fā)展對城市空間的影響時(shí)，可從區(qū)域、城市和站點(diǎn)周邊地區(qū)三個(gè)層面進(jìn)行分析(圖1)。每個(gè)層面的分析重點(diǎn)不同，分為空間關(guān)系和空間需求，并均可進(jìn)行實(shí)證和范式兩類

研究。

在區(qū)域?qū)用娴姆治鲋校鞘惺菂^(qū)域中的節(jié)點(diǎn)。高速鐵路設(shè)置通過提高區(qū)域可達(dá)性而改變城市對外部投資者、旅游者和人才的吸引力，因而區(qū)域?qū)用娴某鞘锌臻g分析應(yīng)針對區(qū)域1小時(shí)內(nèi)、2小時(shí)內(nèi)，以及3小時(shí)以上、1 天以內(nèi)可獲得的資源情況，探討這些資源的空間需求。高速鐵路站點(diǎn)與大區(qū)域內(nèi)其他交通設(shè)施(機(jī)場、港口等)的聯(lián)系對城市空間發(fā)展具有一定影響，需要分析如何通過空間規(guī)劃建立多個(gè)交通節(jié)點(diǎn)的快捷聯(lián)系，并基于此配置功能和發(fā)展具體產(chǎn)業(yè)。空間關(guān)系分析包括區(qū)域企業(yè)網(wǎng)絡(luò)及其產(chǎn)業(yè)鏈條使高速鐵路所在城市間形成的聯(lián)系兩個(gè)方面。

在城市層面的空間分析中，高速鐵路站點(diǎn)引發(fā)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是重要的研究內(nèi)容。空間關(guān)系分析包括高速鐵路與現(xiàn)狀建成區(qū)之間的關(guān)系(站點(diǎn)與城市中心的距離、站點(diǎn)是否在現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi))、高速鐵路與其他交通設(shè)施之間的聯(lián)系(包含高速公路、城際鐵路、港口、公交線路等其他交通服務(wù)的提供水平)，并應(yīng)基于距離和交通整合分析，探討高速鐵路站點(diǎn)周邊地區(qū)功能與城市整體功能和規(guī)模之間的關(guān)系。空間需求主體包括城市因高速鐵路建設(shè)可能擴(kuò)展的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化和新增的產(chǎn)業(yè)，以及因高速鐵路帶來的人口等。

在站點(diǎn)周邊地區(qū)層面的分析中，可分圈層對土地使用、開發(fā)強(qiáng)度和房地產(chǎn)價(jià)格等要素進(jìn)行深入探討。站點(diǎn)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展是空間需求的主體之一。同時(shí)，交通設(shè)施設(shè)置的社會(huì)空間影響分析在美國研究界方興未艾，主要分析站點(diǎn)周邊社區(qū)的社會(huì)發(fā)展情況(包括家庭收入、種族、社區(qū)互動(dòng)等)。基于TOD 發(fā)展的高速鐵路站點(diǎn)周邊地區(qū)需要考慮步行的空間需求。

這三個(gè)層面的分析框架包含了高速鐵路對城市空間發(fā)展影響的多個(gè)方面，但本文并未致力于建立完整的分析內(nèi)容，而是根據(jù)理論確定重要的分析內(nèi)容。

4、結(jié)語

高速鐵路系統(tǒng)的建設(shè)將改變區(qū)域內(nèi)城市的可達(dá)性，提高城市之間的依存度，形成大、中、小城市群集聚的城市區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的城市密度將進(jìn)一步提高，并以網(wǎng)絡(luò)化的形式通過高速鐵路吸引著各種流動(dòng)的資源。分析高速鐵路對城市空間的影響需首先從區(qū)域?qū)用媾袆e資源流入流出的趨勢。高速鐵路站點(diǎn)的設(shè)置也會(huì)使城市的空間重心向高速鐵路站點(diǎn)地區(qū)傾斜，從而能夠通過高速鐵路聯(lián)系外部區(qū)域，吸引外部資源和人才，開拓外部市場。區(qū)域、城市和站點(diǎn)周邊地區(qū)三個(gè)空間尺度的分析要素構(gòu)成了高速鐵路對城市空間影響的研究框架。