第一篇：城市住房拆遷問題分析畢業論文14.11.14[模版]

題 目專

業學習中心姓

名指導教師

浙江大學遠程教育學院

專科畢業作業提綱

城市住房拆遷問題分析

建筑工程管理

嘉善電大

李培軍

學

號 712080328019

葉君波

2014 年 月

09 日

目錄

摘要????????????????????????1

一、城市住房拆遷?????????????????2

二、偷雞不成蝕把米的拆遷補償案例??????????2

三、城市住房拆遷中的主要問題????????????2

（一）、城市住房拆遷的法制不健全???????????

2、3

（二）、拆遷行政補償中存在的問題????????????3

（三）、濫用拆遷行政許可權及國家土地征收制度?????? 3

四、解決城市住房拆遷中相關問題的對策探討?????3

（一）、加強拆遷立法，完善拆遷法制????????

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（二）、明確界定住房拆遷中的“公共利益”???????4

（三）、要注意加強拆遷隊伍素質的培養和教育???????4

（四）、政府應該從城市住房拆遷的實施程序中完全脫離出?

4、5

（五）、明確財產權的范圍及其保護???????????5

（六）、規范“城市規劃”?????????????5

（七）、不同性質的拆遷項目適用不同補償標準?????5

1、按土地性質分類??????????????????5

2、按使用用途分類?????????????????

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（八）、完善公民權利救濟制度????????????6

五、讓城市拆遷在陽光下行使??????????.6 參考文獻??????????????????7

城市住房拆遷問題分析

摘要：中國住房的壽命之短可謂眾所周知，城市規劃的不完善和規劃的短見性，朝令夕改，還有舊城改造等的存在，導致各地的住房拆遷工作如火如荼的進行。住房是人們安生立命之本，由建設單位對現存建設用地上的房屋進行拆除，對房屋所有者給予一定補償或視情況進行遷移安置的活動，因拆遷中的各種關系、矛盾和沖突卻日益暴露出來，嚴重影響了社會的安定。因此屢屢發生在各地的惡性城市住房拆遷事件更是將這關乎民生民權的問題推向社會的風口浪尖。住房拆遷中的主體：政府、法院、開發商、建筑公司、社會公眾，他們之間存在私人利益、商業利益和公共利益，個人權利和政治權利的矛盾糾紛。我國相關的法律，如《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市住房管理條例》仍有很多不完善的地方，這也從一定程度上造成惡性拆遷的發生。本文將結合近年來的一些住房拆遷的實際案例，分析城市住房拆遷中存在的問題以及相應的對策，并提出一些建議。

關鍵詞：住房拆遷 矛盾糾紛 拆遷補償

一、城市住房拆遷

首先，讓我們了解一下什么是房屋拆遷。所謂城市房屋拆遷，是指取得拆遷許可證的拆遷人依法對城市規劃區內國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經濟補償的活動。可以說：這一制度有利于加速城市化進程，優化城市居民生存質量，滿足城市改造和發展的需要。可是如何規范城市房屋拆遷行為，合理調解拆遷過程中公權力與私權利的沖突，平衡各方的利益，不僅關系到拆遷的有序進行，更涉及到被拆遷人合法權利的保護。下面先來講講一個案例。

二、偷雞不成蝕把米的拆遷補償案例

城市拆遷中，公民往往處于弱勢地位，但關系到利益時雙方的沖突矛盾斗爭最為激烈。

2009年，為了能夠得到更多的拆遷補償，昌平區北七家鎮魯疃村幾乎家家都蓋起了彩鋼板房。魯疃村被劃入規劃中的未來科技城南區，這座有一千多戶村民的村莊從今年9月份開始了拆遷。因為對拆遷政策的預期，從去年年底開始，一千多戶村民幾乎家家都加蓋起了彩鋼板房，有的村民不惜借錢蓋房，更有一些人買來村民的房子進行“投資”。然而在拆遷細則出臺后，這些彩鋼板房未被列入補償范圍，至少數千萬的“投資”變為了一地廢墟和廢舊材料。在魯疃村拆遷政策中，村民違章在自家宅基地建設的二層以上（含二層）彩鋼房一律不予補償。這意味著村民希望通過違建多得拆遷補償款的計劃不但無法實現，很多人反而因此欠下外債。

因此，我們在呼吁尊重農民合法權利，堅決制止非法拆遷的同時，對那些為了多得一點補償款就非法建設、浪費資源的行為堅決予以取締，并且要提前公告，講明道理和規定，及早制止這種損人不利己的事情，還社會一個安靜，給人民一個公平。

三、城市住房拆遷中的主要問題

（一）、城市住房拆遷的法制不健全

城市房屋拆遷的法制不健全主要表現在：立法還不完善。由于各地拆遷的具體情況不同,國家尚未制定統一的規范拆遷過程的法律,目前僅有國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和建設部的《城市房屋拆遷工作規程》。《城市房屋拆遷管理條例》及《城市房屋拆遷工作規程》，從施行至今已有幾年了,但有些地方還沒真正落實,還是按照以前的規章辦事,未能及時修改及健全地方的配套規定,使得新法規普及較慢,不能適應新形勢的要求.個人認為：房屋拆遷法制不健全問題的根源，集中體現在房屋拆遷法律法規的立法指導思想存在問題。這些問題通常表現為，一是過分強調整體利益，忽視對個體私權利的保護。二是現有制度過分強調行政機關的主導性，缺乏有效的 2 司法救濟手段。房屋拆遷過程中的許多事項完全由政府掌控，這樣既缺乏有效監督，不利于實現公平公正，也容易形成暗箱操作，滋生腐敗。

（二）、拆遷行政補償中存在的問題

其實，大部分的暴力拆遷源于拆遷補償的糾紛。房屋拆遷補償，是指房屋拆遷中的拆遷人依照房屋拆遷協議的約定，對被拆遷人所受損失給予的經濟補救也可以實現房屋產權調換。在國際上，普遍的規定是：在因政府建設的公益性需要而征地的情況下，居民必須為大局做出讓步，但是政府必須提出需要征地的足夠理由及不低于市場價格的足夠補償。2004年修憲前的我國憲法第十條第三款規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，但沒有補償的規定。不難看出，過去我國行政補償的憲法基礎是薄弱的，拆遷行政補償中存在著不少問題。一是行政補償的費用和標準偏低。二是行政補償的范圍偏窄。三是行政補償的方式偏少。因此，從某種程度上說，行政補償問題是引發拆遷矛盾的最大問題，只有對行政補償問題給予充分的重新認識，拆遷中的很多問題才有可能得到真正解決。

（三）、濫用拆遷行政許可權及國家土地征收制度

有的地方各級部門包括各級領導在招商引資的同時,忽視了城市拆遷的可承載度,導致拆遷總量失控;一些地方政府為追求所謂效率而忽視法定程序，例如有的地方政府還未收回拆遷戶的土地使用證，就擅自將房屋的土地使用權交給開發商；未經法定審查和審批程序就組織實施拆遷計劃；向不具備申領許可證的人頒發拆遷許可證，導致違法拆遷。

同時，商業拆遷普遍存在盜用“公共利益”之名的現象。目前，借“公共利益”之名進行商業開發拆遷的情況主要包括：一是假借城市景觀大道、休閑廣場、綠化園林等公共基礎設施建設之名；二是假借舊城改造之名，特別是假借“舊城改造”之名而濫用國家土地征收制度的現象有增無減，這不僅使眾多被拆遷人遭受直接經濟損失，而且容易引發社會矛盾，損害政府的形象。

四、解決城市住房拆遷中相關問題的對策探討

（一）、加強拆遷立法，完善拆遷法制

有些房屋拆遷管理部門沒有注意到拆遷培訓的重要性,他們為了減少自己的工作麻煩,草率地給拆遷單位辦理房屋拆遷許可證,而不顧這些拆遷單位的拆遷人員是否接受過拆遷培訓,使得部分拆遷人員素質不高。如今，原有的法律法規在許多方面已不能適應新的形勢，帶來了拆遷中糾紛的增多和矛盾的激化。同時，拆遷工作本身也是一項法律性很強的工作，要做好這項工作，必須從法律制度入手，加強拆遷立法，做到有法可依。不僅如此，還應提高拆遷立法階位。在過去的拆遷實踐中，主要的法律依據是國務院所頒布的《拆遷條例》，但它僅僅是一

個行政法規，效力層次較低。而被拆遷人的房屋所有權和土地使用權是基于憲法和民法取得或者確定的，要對這種權利狀況進行剝奪和改變的法律，其立法階位不能低于賦予這種權利的法律，即憲法和民法。因此，有關拆遷的立法權應當由全國人大或者全國人大常委會行使。這樣，既可以保證拆遷法制的統一，增強拆遷工作的嚴肅性，同時又是對作為弱勢群體的被拆遷人的基本權利的尊重和保護。

（二）、明確界定住房拆遷中的“公共利益”

首先，對公共利益必要和相對準確的界定不僅有利于防止“形象工程”、“政績工程”的產生，也有利于政府更新行政思維、進行科學決策，規范政府的非理性投資行為。其次，嚴格執行公共利益非營利性的標準將有利于防止商業利益、地方利益滲透以及官員腐敗的滋生。公共利益的共同福利性提醒我們的政府，公共利益的實現不能以個人利益的受損為代價，如果廣大市民不能從城市房屋拆遷中獲益，甚至貧困化程度進一步加深，加劇政府與群眾的對立，那么公共利益就無法真正得到實現。總之，公共利益必須能包容最廣大民眾的個人、群體的利益，這樣的理解在一定程度上會讓公共利益的本質得以體現。

（三）、要注意加強拆遷隊伍素質的培養和教育

從當前拆遷市場來看，能勝任城市拆遷工作的拆遷企業還為數不多，他們除了機構的功能不健全，自有資金缺乏，抗風險能力差等原因外，主要還是隊伍不適應拆遷工作市場化運作的要求，技術、經濟、管理人員明顯缺少，尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關的法律、法規、政策以及其他拆遷業務知識的人，缺少有一定社會閱歷、工作經歷，且知識淵博的、資深的、善做思想工作的人。

城市房屋拆遷工作是做人的工作，是危險性很大的工作，是利益沖突最突出的工作，因此，建議城市房屋拆遷管理部門不僅要嚴格房屋拆遷許可證的頒發，還要加強對拆遷人員的資格培訓，盡快培養一批能掌握拆遷政策法規、熟悉拆遷業務、接受群眾監督、遵守職業道德的拆遷業務骨干充實到拆遷隊伍中去，實行無證不上崗的制約機制。

（四）、政府應該從城市住房拆遷的實施程序中完全脫離出來

城市住房拆遷是一種民事活動。是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產權調換的形式而取得拆遷補償；拆遷人通過對被拆遷人進行拆遷補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利的活動。現行的《城市房屋拆遷管理條例》也明確規定了“縣級以上地方人民政府是負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。”就是說城市拆遷工作已由原來的政府行為，轉為民事行為，是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動。政府在城市房屋拆遷活動中的法律地位不再是領導者，而是監督者、管理者。因此，政府必須從城市房屋拆遷的實施程序中脫離出來，行使好“三種權利”，即：拆遷計劃權，監督管理權，行政執法權。再不能既當“運動員”，又當“裁判員”，4 切實履行依法保護拆遷當事人各方合法權益的職能，使城市房屋拆遷完全按照市場規則來運作。

（五）、明確財產權的范圍及其保護

在市場經濟體制下，財產的所有權和使用權是可以分離的。不能把財產權僅僅理解為對財產的所有權，對財產的使用權也屬于財產權的范疇。公民合法取得的對財產的使用權，也應該受到憲法和法律的保護。社會主義市場經濟體制的確立提示人們，應當用市場的手段和方式去獲取財產并維護自己的權利。當房地產開發商需要拆除舊有城市房屋以獲得房屋占有范圍內的土地時，一般應當通過市場方式予以解決，也只有通過這種方式，才能使開發商與被拆遷人之間的自愿選擇達到利益平衡，即使是出于舊城改造、城市基礎設施建設等非商業開發的考慮需要拆除舊有城市房屋。市場經濟條件下，政府處理其與公民之間的關系也應該首先選取市場手段，只有當市場手段無法解決時，政府才能采取帶有強制性質的行政手段（如拆遷許可方式）。

（六）、規范“城市規劃”

城市規劃是一門自古就有的學問，每個民族都有其獨特的知識組成。根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，居民安居樂業，布置城市體系；確定城市性質、規模和布局；統一規劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協調地發展，使城市的發展建設獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。城市規劃設計的原則，是正確處理城市與國家、地區、其他城市的關系、城市建設與經濟建設的關系、城市建設的內部關系等的指導思想。

（七）、不同性質的拆遷項目適用不同補償標準

1、按土地性質分類：

拆遷補償根據土地性質可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。

以前，國有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調整。城鄉間兩種不同的地權，適用兩種不同的征收補償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內國有土地上的房屋征收，對于集體土地上的拆遷仍然依據《土地管理法》，這導致了同樣是房屋征收與補償，城鎮與農村適用不同的法律法規，造成了立法和執法上的不公平。為了解決城鄉實行不同的征收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現同價同權。

2、按使用用途分類：

拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

房屋用途取決于兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向；二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容。“住宅”是專供居住的房屋，“商業服務用房”是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區別，其在設計規劃上和建筑結構上還有價值產生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

（八）、完善公民權利救濟制度

在中國的法律淵源中，《憲法》具有著最高法律效力，是母國情的，反映了半個世紀以來中國人民追求權利和自由而斗爭的說法。憲法中關于公民權力的規定，自1954年我國頒布第一部《憲結果。1982年《憲法》修改頒布后隨著我國經濟、政治、文化和法》到1982年修改的現行《憲法》都對公民的基本權利作出明確社會等方面的發展，我國公民權利的意識不斷提升。在現實生活中，侵犯公民基本權利的行為，一般情況下是依2004年通過的《憲法》修正案，明確將“國家尊重和保障人權”寫照普通法律的規定給予救濟。但是如果普通的法律沒有做出明如憲法，并且沒有對公民私有財產所以權的保護做出明確規定，人民法院會因于法無據而不予裁決，在憲法實施的充分體現中不斷完善公民權基本權利保障方面的進步。過程中，關于公民的憲法基本權利是否具有法律上的效力，即當當然，這與社會發展的要求相比，這些進步是遠遠不夠的，如果公民權利受到不法侵害時，公民是否可以同法律途徑，逐步的完善我國公民基本權利？尤其是公民基本權力的法律保障方地確保憲法基本權力在法制社會中為其他一切權利之源泉，同時取得了長足的進步。一是在法律方面，也相繼頒布其他一切權利的基石。因此，對我國的公民權利救濟制度有關公民權利保障的法律、法規，并且在憲法中明確了對人權度進行思考，尋求更加合理的方式來保障公民的基本權利及私有財產權的保護，使得公民的權力保障有了充分的完善，我們的法制體制建設也是很有必要的。

任何行政法規和地方法規不得和國家的憲法相抵觸，更加不能逾越。國家負有保障基本權利實施人不得有超越憲法和法律的特權。因此1954年《憲法》中關于公民基本權力的規定是符合我國基本權利，實際上同時設定了國家機關保障實現這些權利的義務。

五、讓城市拆遷在陽光下行使

從一個偷雞不成蝕把米的拆遷補償案例分析了處于弱勢的農民投機行為，到最后損害的還是農民自己。并又由定義出發，分析了三點突出的問題以及八點對策。其實，從拆遷制度來講，我們不是為了拆而拆，是實現國家對國有土地使用權的收回，按照城鄉規劃重新安排土地用途。因此對于拆遷，我認為不應當叫“拆遷”，而應該叫“遷拆”，先遷后拆，讓城市拆遷在陽光下進行。還中國一個和諧社會。

參考文獻：

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第二篇：城市拆遷問題

城市拆遷問題

20110314王繼房地產經營與管理01班

摘要

城市發展需要不斷進行再建設，有時為了國家建設和城市的總體規劃，或者其他工程建設項目，根據城鎮規劃和國家專項工程的遷建計劃及當地政府的用地計劃需要對一些房屋進行拆除，需要對于房屋的所有者或者使用者進行遷移安置，并對被拆除房屋的所有人給予安置或補償。第一部分分析了城市拆遷的現狀，第二部分分析了拆遷的主要問題，第三部分針對問題提出了對策。

關鍵詞：城市拆遷 現狀 問題 對策

一、城市拆遷的現狀

近幾年來，隨著經濟的發展和現代生活的需要，城市拆遷的力度進入快速發展階段。可以看出，城市拆遷經過前期的鋪墊，其對實現城市長遠發展目標的實現，推進城市環境面貌更新，改善城市居民居住條件所起到的積極影響是有目共睹的。但是，成績的面前我們仍應看到不足的方面。拆遷工作本身民就是一項復雜，涉及面廣，工作量大的艱巨任務，在眾多因素的影響下仍然存在一些侵犯移民權益的問題，導致移民工作難度增大，從而使城市拆遷成為影響社會安定，社會各界熱議的一個話題。當前，城市拆遷的主要問題是：一是府在城市拆遷中的職能“越位”“錯位”“缺位”現象十分嚴重；二是法法規不完善；三是拆遷評估不合理；四是補償不明確；五是程序監督不完善；六是歷史遺留問題仍然存在；七是遷引發的社會問題突出。這些問題的存在給拆遷工作帶來了巨大的阻礙，甚至是矛盾的尖銳化，使拆遷工作不能順利進行。因此，在舊城改造和城市化進程不斷發展的今天，城市化所帶來的問題已經不得小視，其不僅關系到城市的發展，更加關系到社會的穩定。

二、當前城市拆遷的主要問題

1、政府角色錯位現象十分嚴重：、既是裁判員又是運動員，扮演“全能”政府，全程參與拆遷過程，混淆拆遷和裁決主體。政府忽視作為市場監控者的本有地位，角色錯位，而僅僅關心的是土地出讓金是否交全，項目建設是否按規劃要求如期開展等與被拆遷人沒有直接利害關系的事項。隨著政府改革的深入和政府職能的轉變以及建設“服務型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服務型”政府轉變。引入市場機制中的合理成份，意味著政府角色應該是在大局中“掌舵”而不是“劃槳”。但是現實中，政府經常是在收完土地出讓金后，拆遷的全部事宜交由開發商處理。這種職能的錯位，必然是被拆遷人失去政府的有力支持。

2、法律法規不完善：拆遷安置工作是一項政策性很強的工作,國家制定的法規、規章對拆遷工作的進行起著指導作用，因此，如果相關的法律法規不健全，將直接導致拆遷工作無法順利進行，也將使拆遷矛盾更加突出。對城市房屋拆遷項目性質未作實質區分；拆遷補償標準規定不明：在實踐中往往由各級政府實行定價，舊房的評估通常不包括土地出讓金，裝修設施及材料的價值和原居民應可獲得的適當救濟補償等。而開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常還包括土地出讓金，市政建設配套費，支付居民的補償費等。從兩種價格構成元素來看，補償價格嚴重偏低，因而導致被拆遷人的基本利益受損。強制拆遷行為在立法上不規范，賦予了政府過大的自由裁量權：《城市房屋拆遷管理條例》一方面賦予了行政機關強制拆除權，另一方面也規定了可以向人民法院申請強制執行。

3、拆遷評估不合理: 城市房屋拆遷的核心是拆遷補償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據，因此城市房屋拆遷聘雇問題的重要性可想而知。當前拆遷評估制度的問題有：城市房屋拆遷估價市場表現出明顯的壟斷特征；拆遷估價機構受利益驅使惡性競爭；房屋拆遷估價機構忽視估價專業技術和服務的內在價值；拆遷評估混亂無序房屋拆遷評估政策執行不到位。

4、程序設置不完善：我國尚沒有制定專門的城市拆遷行政程序法律法規。現有的有關程序分散在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷評估指導意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》等法律文件。雖然《行政處罰法》和《行政許可法》為行政機關設定了相對較為嚴格的程序，由于行政法規和規章比較多的考慮到行政效率對公民權利的保障和救濟缺乏程序性的規定，行政機關行使權利的程序較多地由行政法規和規章來確定，不僅雜亂而且公民很難知曉。對于現有的拆遷程序也存在缺陷：收回國有土地使用權和提供國有土地使用權程序倒置；拆遷移民缺乏對拆遷過程的參與權、知情權和聽證權；缺乏公益拆遷和非公益拆遷的程序性規定；司法救濟程序滯后。

5、歷史遺留問題仍然存在：由于房產資料的不健全、忽視保護個人財產、公私合營、文化大革命等一系列歷史原因造成的手續不全、無權書證民的房屋大量存在，造成在拆遷時按照違章建筑予以拆除，進而被拆遷人的合法權益得不到保障；對住宅改為營業性用房多年未辦理變更手續的房屋，拆遷時按照住房予以補償，引發大量的拆遷糾紛。

6、拆遷引發的社會問題突出：農民失地嚴重；、在被拆遷戶中，低收入、低補償的拆遷移民比例呈遞增趨勢：由于拆遷規模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區的房屋價格上漲過快，而被拆遷居民大多數為低收入家庭，導致中低

價位的普通商品房和經濟適用房的需求量猛增，而低價位的普通商品房和經濟適用房明顯供應不足，導致供需矛盾激化；暴力拆遷造成的惡性影響巨大；因城市拆遷上訪人數呈遞增趨勢。

三、城市拆遷問題的對策

1、拆遷安置：是指拆遷人對被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用。拆遷安置可以一次性安置，即用產權調換的方式一次性解決被拆遷房屋使用人的住房問題，也可以先由拆遷人提供周轉房臨時過渡，或由被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房屋建成后再行遷入。

拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。拆遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。由拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

2、被拆遷者的保護角色：拆遷雙方的合法權益都應得到保護，合法權益的保護是拆遷中的核心問題。但是拆遷者相對于被拆遷者具有信息、資金等各方當面的優勢，他們的合法權益一般不會受到侵犯，相反合法權益最容易受到侵犯的是作為弱勢群體的被拆遷者，憑借他們自身的力量，其合法權益難以得到保障。因此，他們迫切需要政府的大力支持。政府在保證他們合法權益的同時，還須采取積極的措施，增強這類群體適應當前社會激烈競爭狀況的能力，進而摘下“弱

勢群體”的帽子。

3、完善城市拆遷的法律法規：當前關于城市房屋拆遷的法律法規應該很多。在中央，主體性法律有《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《民法通則》、《物權法》等；行政法規有《土地管理法實施條例》、《城市拆遷管理條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等；在地方，省、市甚至（區）縣都出臺了相應操作性政府性文件。但是，在實際操作中，法律法規之間，政府文件和政府文件之間，法律法規和政府文件之間沒有必要的呼應，相互之間無法構成一個整體，這迫切需要我們盡快整合其功能，彌補兩者之間的裂縫。

4、建立完善的拆遷監督機制：由于房屋拆遷活動本身就是一個非常復雜的過程，且涉及到多個部門的種種行為，因此，在現實操作中稍有不慎就極容易發生損害廣大移民權益的情況。作為拆遷管理著角色的政府，應該加強對房屋拆遷管理的監督工作。

雖然城市拆遷及由他而引發的在當前社會的實際操作中暴露出的種種問題，侵犯了部分群眾的合法權益，但是相信是問題就會解決，并且隨著經濟的發展和社會的進步，隨著物質文明、精神文明和政治文明的不斷進步，法律法規的不斷完善和健全，人類的智慧與文明將會使城市拆遷真正變成造福群眾的幸福工程，在黨和國家的帶領下，在全國人民的共同努力下，和諧社會的實現就在不遠的明天。

參考文獻：

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[10] 建設部.[M]北京:中國建筑工業出版社,2001《城市拆遷管理條例》

第三篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第四篇：住房拆遷問題行政復議申請書

住房拆遷問題行政復議申請書

xxxxxx政府：

我是xxxx，身份證號xxxxx,手機：xxx。

我家有房屋x間x層，其中第一層xx平方米、第二層xx平方米。

今因xxx鐵從我住宅處經過，樁基打在房子背后5米距離內，本應在漢十高鐵紅線拆遷范圍內第一批拆遷的，但因我常年在外務工，家人文化溝通水平有限，與一線負責拆遷登記工作的領導和工作人員聯系不夠，導致變成黃線拆遷范圍內第二批拆遷。一是在住宅二樓賠付標準上，與第一批拆遷的每平方少賠付370元差價，從而導致賠償總額相差6萬之多；二是在拆遷過渡安置費、宅基地安排處理上也存在很大差異，這也導致賠償金額相差3-4萬；三是拆遷丈量面積尺寸與實際面積尺寸有誤差，尺寸存在一定誤差。另外我家裝修因劃入第二批拆遷范圍，裝修成本都沒有給予計算，我家裝修包含衛生間，瓷磚，鋁合金門窗，吊頂，復合地板都沒有給予計算，當時裝修投入總造價達到8萬之多。

現依據國家有關法律規定，特向貴機關提起行政復議申請：１、請求責成有關方面重新丈量本人的住宅面積，據實確認拆遷補償的住房面積；２、請求責成有關方面按第一批拆遷賠償標準，重新計算確認本人房屋拆遷的賠償金額。

申請人：xxxx

第五篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡稱拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門，根據拆遷當事人的申請，依據有關法律、法規、規章和規范性文件、爭議事實和相關證據，針對平等民事主體之間因房屋拆遷發生的糾紛做出居中裁判的一種準司法性質的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項集行政執法、準司法行為于一體的政策性、規范性、程序性、法制性都很強的特殊工作，其目的是及時、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護拆遷當事人的合法權益，保障工程建設項目的順利進行。

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第十六條規定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門不能回避的法定職責。在現行拆遷管理體制下，為了進一步提高裁決工作的質量和效率，需要對拆遷糾紛裁決工作進行實踐總結和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門要勇敢面對矛盾

根據《條例》的規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。目前申請裁決的當事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門不履行法定職責、不作為;如果受理，就必須在30日內做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當拆遷人打手”的指責。如果被拆遷人對裁決這個具體行政行為不服，依照《行政復議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《裁決規程》)的規定，可以在裁決書送達之日起60日內申請行政復議或者在三個月內提起行政訴訟，拆遷管理部門將忙于應訴。即使在行政復議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門還要申請人民法院強制拆遷或者申請人民政府責成有關部門實施行政強制拆遷。這樣一來，一是拆遷管理部門在裁決、復議、訴訟、強制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費了大量精力;二是激化了與拆遷當事人的矛盾，成為信訪投訴的對象;三是忙于行政裁決，耗費了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過行政裁決的方式干涉兩個平等的民事主體之間的合同訂立，會使拆遷管理部門陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風險。對此，拆遷管理部門應當勇敢面對，充分發揮主觀能動性，想

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方設法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理條件和裁決量是保證裁決質量的必要條件

當前，各地拆遷糾紛裁決申請量一直居高不下，且呈上升趨勢。據分析，其主要原因表現在：

一是拆遷糾紛救濟途徑單一。《條例》規定，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對于達不成協議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門進行裁決，法院只受理當事人對裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時準備當被告應訴。

二是拆遷管理部門提供免費裁決服務。《裁決規程》沒有明確拆遷管理部門可以收取裁決費用，因此裁決申請人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費裁決服務。這就客觀上鼓勵了拆遷人設法通過免費的行政裁決來解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進行協商。

三是拆遷糾紛裁決申請條件過于寬松。餓決規程》第五條規定了拆遷入提出申請時應當提交的資料，如被拆遷房屋權屬證明、估價報

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告，補償安置方案、當事人協商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請涌向拆遷管理部門。由于拆遷糾紛裁決案件較為復雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調查取證、調解、開庭審理到下達裁決書、送達到應對行政復議、應對行政訴訟、申請強制執行等起碼要經過半年時間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時間內完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請又不斷涌入，拆遷管理部門的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現瑕疵，裁決質量無法保證。

為進一步規范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實維護拆遷雙方當事人的合法權益尤其是被拆遷人的合法權益，裁決受理條件在符合《裁決規程》要求的前提下，各地還要結合具體裁決實踐情況進一步補充和完善，提高受理條件的針對性和可操作性。因此，拆遷入申請行政裁決時提交的資料除滿足《裁決規程》第五條規定的內容外，還應當補充以下內容：

l、補償安置資金存儲證明。核實拆遷補償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時履行補償義務。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實有效、是否辦理了必要的延期手續、是否進行了廣泛告知。

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3、評估機構資質證書及委托合同、動遷單位資質證書及委托合同。核實評估機構和動遷機構的資質情況，確保拆遷服務業務發包給有資質的單位并在其業務承攬范圍內。

4、產權調換房屋估價報告。核實產權調換房屋估價報告與被拆遷房屋估價報告是否由同一家評估機構采用同一時點、同一參數、同一評估規則做出的，確保實行產權調換安置時差價計算的公平性、合理性。

5、產權調換房屋權屬證明或施工進度證明。產權調換房屋為期房的，要提供建設工程規劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時安置被拆遷人。

6、拆遷現場各種資料的公示證明。核實拆遷許可證、拆遷公告、各種資質證書、委托合同、評估報告、安置房源、補償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權。

7、受理裁決聽證意見書。當未達成協議戶數占總戶數一定比例如30%以上時，應當召開受理裁決申請前的聽證會，并出具聽證意見書。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請人出具的授權委托書。

三、加強裁決隊伍建設

要做好裁決工作，拆遷管理部門必須健全裁決機構、充實裁決人員、提高人員綜合素質、完善裁決程序。

要根據工作需要充實培養裁決人員。按照審理規定的要求，開庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書記員，每個裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設置二個以上的裁決室。裁決人員應當由拆遷管理部門中的行政人員擔任，但由于管理部門在編人數有限，現有人員中通曉法律、拆遷業務和裁決業務的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問題。要根據工作需要及時充實裁決人員。要加強對在崗人員的培訓，注重對政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識、裁決實務等方面的綜合培訓。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質決定了裁決工作的質量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應當具備的綜合素質包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業務知識、始終做到嚴謹細致。

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