第一篇：房地產企業會計處理(配套設施開發成本的核算)

房地產企業會計處理（配套設施開發成本的核算）

（一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車 棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業 性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能 有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些 大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城 市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償 轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1.對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

2.對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

3.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

（二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個 成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；

（3）基礎設施費；

（4）建筑安裝工程費；

（5）配套設施費；

（6）開發間接費。

其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。

對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設 地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本 或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一 般可僅設置如下四個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；

（3）基礎設施費；

（4）建筑安裝工程費。

由于這些配套設施的支 出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成 本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

（三）、配套設施開發成本的核算

企業發生 的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或 批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成 本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款“等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設 施開發成本明細分類賬的”配套設施費“項目，并記入”開發成本——配套設施開發成本—— X X“賬戶的借方和”開發成本——配套設施開發成本——XX“賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬 的”開發間接費“項目，并記入”開發成本——配套設施開發成本“賬戶的借方和”開發間接費用“賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發產品不同步 開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本 明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需 要幾年，開發企業在開發進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷 售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施 的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租 時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉房 800 000元

201大配套設施——商店 500 000元

251幼托設施 320 000元

則

幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

如 某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業 部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設 施共發生了下列有關支出（單位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000

應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000

應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔設施配套設施費 35 000

分配開發間接費 55 000

預提幼托設施配套設施費 40 000

則用銀行存款支付征地拆遷費時，應做：

借；開發成本——配套設施開發成本 105 0005 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應做：

借：開發成本——配套設施開發成本 80 000

貸：銀行存款 80 000

將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應做：

借：開發成本——配套設施開發成本 765 000

貸：應付賬款—一應付工程款 765 000

分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應做：

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 35 000

貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000

分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應做：

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000

貸：開發間接費用 55 000

預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應做：

借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000

貸：預提費用——須提配套設施費 40000

同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明細分類賬。

（四）、已完配套設施開發成本的結轉

已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發成本：

1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，做如下分錄入貼：

借：外發產品—一配套設施

460000 貸；開發成本——－配套設施開發成本

460000

配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2.按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，做如下分錄入賬：

借；開發成本——－房屋開發成本 265000

開發成本—一配套設施可發成本 35000

貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000

3.對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，做如下分錄入賬：

借：預提費用—一預提配套設施費 320 000

貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000

如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。學會計論壇

第二篇：房地產企業會計賬務處理

房地產企業會計賬務處理

學以致用，這是我把剛學到的房地產會計知識加以運用。開發房地產（住宅）單項會計核算其實也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點，用心去學就會很快學會。

房地產開發流程可以用五證來貫穿1.《建設用地規劃許可證》、2.《.國有土地使用許可證》、3..《建設工程規劃許可證》4..《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。

開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目

一、首先是各股東的投資：經會計師事務所的注冊會計師驗資確認各股東的出資額。

各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄：

借：銀行存款------賬號

貸：實收資本------某某

注有多個股東投資要分明細設賬

如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄：

借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金

貸：實收資本-----某某

如果經股東確認土地評估大過購買價時的會計分錄：

借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金（評估后的金額）貸：實收資本-----某某（購買時支付的土地出讓金金額）

貸：資本公積（差額）

二、土地征用及拆遷補償費：包括為開發房地產而取得的土地使用權支付的土地出讓金，土地征用費，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動力安置費及地上、地下折遷補償支出等。如發生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發成本-----某花園----土地征用相關費用

貸：銀行存款---某賬號

三、前期工程費：包括設計規劃費、測繪費以及“三通一平”支出、臨時用電，排污等。如發生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發成本-----某花園----前期工程------XXXXX貸：銀行存款---某賬號

四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時的會計分錄：

借：預付賬款----XXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給發票時的會計分錄：

借：開發成本----某花園----前期工程------XXXXX

貸：預付賬款------XXXXX

五、開發間接費用：包括現場管理人員的薪籌、固定資產折舊、辦公費、水電費，通訊費，伙食費.....等如發生這類成本作如下付分錄：

用銀行支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：

借：管理費用-----XXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

六、交當年需交稅費的會計分錄：（注：剛開始時只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費不用預提）

建安合同印花稅按工程項目總額*0.03%、賬本本數*5元、賬本記載的注冊資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.....等

用銀行存款支付各種印花稅時：

借：管理費用----印花稅

貸：銀行存款-----某賬號

用銀行存款支付當年要交土地使用稅時的會計分錄：（注：我們那里是按土地使用面積*4元）

借：管理費用----土地使用稅

貸：銀行存款-----某賬號

這個階段發生的會計業務基本完成，明細賬、總賬跟其他企業設定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報表了，為了便于管理，企業需要設什么表就自行設定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會計業務發生的話，要看這項會計業務是屬于什么性質的，就要用到什么樣的會計科目了。

七、接著到了工程準備完工，可以達到預售階段時，就可以申請《商品房預售許可證》取得證件后才可以銷售，這時是屬于期房銷售。根據《企業會計準則》的規定，由于企業銷售商品不滿足收入條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時再確認收入。

收到期房房款，已存入銀行時的的會計分錄：

借：銀行存款-----某賬號

貸：預收賬款-----XX樓-XX單元-XX房

用銀行存款支付工程進度款和代付工程材料時的會計分錄分錄：

借：預付賬款-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給的建安發票時的會計分錄分錄：

借：開發成本---建安工程

貸；預付賬款----XXXXXX

用銀行存款支付銷售部的費用包括人員工資、廣告費，水電費、租金.....等時的會計分錄：

借：營業費用-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

管理費用的會計分錄基本上跟以上的第五項一樣

提當月稅款時的會計分錄：包括營業稅5%、城建稅按營業稅款的7%、教育費附加按營業稅款的3%、我們這里還有一個地方教育費按營業稅款的2%(地方自己定的，有差異)、土地增值稅預繳按收到期房款的1%、（企業所得稅預繳按期房款的10%確定成本利潤率-期間費用-稅金）*25%、如當年未交的土地使用稅、印花稅、還要補交。

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅費----營業稅

貸：應交稅費-----城建稅

貸：其他應交款----教育費附加

用銀行存款支付稅款時的會計分錄：

借：應交稅費----營業稅

借：應交稅費----城建稅

借：其他應交款----教育費附加

貸：銀行存款-----某賬號

以上所提稅款的會計分錄也按類似營業稅來做，明細改成所得稅或土地增值稅.....等

檢查做完會計分錄無誤后，就可以科目匯總做會計報表了。為了便于管理，企業需要設什么表就自行設定了。

八、接著又到了竣工結算階段把房交付給購房者了。由建設監督部門檢查工程質量，測算出面積等

收到竣工結算單時的會計分錄：

借：開發產品----

貸：開發成本------

交付給購房者開票時沖預收賬款：已掛的預收賬款轉入主營業務收入借：預收賬款

貸：主營業務收入

結轉銷售成本時的分錄：

借：主營業務成本

貸：開發產品

這個階段的間接費用跟以上處理差不多。

稅款的清算，由于企業所得稅，土地增值稅是先預繳的到竣工清算后也要清算稅款。少補多退。

第三篇：房地產項目開發——成本核算細則

房地產開發企業核算原則

一、編制目的

基于目前地產板塊三個項目公司財務會計人員多數沒有地產行業從業經驗，對該行業核算特征不甚熟悉等原因。為達到公司的運作規范和各項財稅法規的要求，加強會計核算，規范各項財務操作流程，特編制此核算原則。指導、規范、統一日常核算工作，以達到為決策者提供準確、及時的財務信息。

二、適用范圍

地產事業中心管理范圍內的法人。

三、核算內容

土地成本、前期成本、基礎設施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。

目前現有項目都處于開發初期，涉及的成本項基本在土地成本、前期成本及開發間接費用三項。由于時間原因，現就上述三項進行細則解釋，日后隨著項目進度盡快完善。

項目開發成本核算細則

一 房地產企業開發成本的核算內容

房地產開發成本包括八大塊：土地成本、前期成本、基礎設施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。(一)土地成本：

土地費是指房產商取得土地的花費，主要包括土地出讓金、土地轉讓費、拆遷補償費、土地征用費、耕地占用費、安置費、拆遷補償費、舊城改造費（個別區域有）、和其他與土地有關的費用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費、評估費和交易費）。這是房地產開發成本的最重要組成部分，地段越好、售價越高的樓盤，土地費占總成本的比重越高。

土地費用的核算內容根據土地的取得方式不同而有所區別，土地的取得方式主要有四種：劃撥、轉讓、出讓和收購股權。

1.土地使用權的劃撥是指縣以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付土地使用者使用的行為。一般只有國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家重點扶持的能源交通水利等項目用地和法律行政法規規定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。

2.土地使用權的出讓是指國家以土地所有權者的身份，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，即從一級市場取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、體育、衛生用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標，三是雙方協議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標方式進行。

3.土地使用權的轉讓是指土地使用者或土地經營單位（包括房地產開發公司）有償地將土地使用權橫向轉讓他方的行為，即從二級市場取得土地。原以劃撥方式取得的土地應按規定簽訂土地使用全權出讓合同，并向市、縣級人民政府補交土地使用權出讓金方可轉讓，以出讓方式取得的土地在轉讓時，由于更改政府原出讓土地時規定的用途，或增加容積率，需向政府補交一筆地價。

4.在不能用轉讓方式取得土地，通過招投標取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過收購項目公司股權的形式取得土地。在這種情況下，土地費用仍然是原開發商取得土地時發生的成本，土地的溢價只能通過溢價收購的形式完成（而這部分溢價只能記入收購方投資收益的借方由以后項目公司分回的利潤來彌補），很難記入開發成本的土地費中，勢必會造成項目公司承擔很大的一筆土地增值稅和所得稅。所以，采用這種方式取得土地，在對項目收購進行論證時必須考慮稅收的因數，以免誤導決策者。

土地費用的歸集依據土地合同簽訂方式的不同而有所區別，土地合同的簽訂一般有以下幾種形式：（1）閉口合同，即合同金額是固定的，合同簽訂后不再變動。一般通過出讓方式取得土地都簽訂這種合同，那么土地費用就由合同價加上拆遷、安置費用等構成，核算比較簡單。（2）開口合同，即合同金額在簽訂合同時并不固定，而到合同結算時才最后確定。一般通過轉讓方式取得的土地都簽訂此類合同，它們均是基于簽訂合同時許多扣除項目如土地出讓金等，或土地面積和規劃方案等還是未知數，為了維護雙方的利益，先確定計算原則，待所有未知數變成已知數時才最后結算，它分兩種形式：A、合同約定一個總價，然后再規定土地方應承擔動拆遷、安置費用、土地出讓金、場地平整、供配電等費用。根據交地是按七通一平交付，還是三通一平交付的不同扣除的費用有所不同。還有約定建好的公建配套設施如商場等歸土地方所有，由開發商向土地方收取造價成本等，并約定這些費用由開發商支付，從土地款中扣除。B、先預計轉讓的土地面積和容積率，約定房屋造好后，土地方分得多少比例的面積，再按約定的單價折合成土地合同價，并約定這些房屋的稅金，以及應承擔的土地出讓金、大市政配套費由土地方承擔，從土地款中扣除。對于這類土地費的核算，由于項目立項單位為開發商，所以開發商支付以上款項后取得的發票可直接記入開發成本，事實上的合同總價為扣除以上約定費用后的價款。為了保證核算的清晰性和一貫性，在發生以上費用時按費用類別歸類記入相應的成本科目，但在合同執行情況表中要將這些費用全部歸入合同支付款中，以便與土地方結算土地款。當所有未知數變成已知數后，必需再重新簽訂一份補充協議，確定明確的合同總價。

以上土地費用的歸集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即動拆遷工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即動拆遷工作由開發商來做，費用由開發商承擔，不含在地價中的情況下。由于開發商一般沒有動拆遷的能力，一般是委托動拆遷公司來操作，開發商監督并支付動拆遷費用。

還有一種取得土地的方式就是在建工程轉讓，即通過拍賣方式取得在建的爛尾工程，或通過協商的方式將土地轉讓變成在建工程轉讓（由別的房地產公司通過劃撥或出讓方式取得土地，完成25%的投資后再進行轉讓）。對后一種方式取得的土地可能存在一個問題，即這25%的投資有可能均是由我公司承擔，但有些發票卻開的是原開發商的名稱，為了入帳憑證的合法性，須關注此事，要求在轉讓過程中和轉讓方協調此事，將發票重新開具為我方抬頭的發票。在核算土地費時應根據評估報告，將已發生的前期費用和建安費用分別記入“前期開發費”和“建筑安裝費”的相應科目中，將合同總價扣除以上兩項費用后的金額記入“土地補償費”中。

(二)前期成本

房地產開發成本中的前期開發費用主要核算房地產開發企業取得土地后，為取得項目開發、銷售所需的各類證照而進行規劃設計等發生的直接費用和中介咨詢費用等。

1.勘察費用

勘察費用包括：

1、勘察方案的設計和咨詢及初勘、詳勘；

2、水文、地質、文物和地基勘察費，管線監測費，日照測試費（僅高層、小高層在上報規劃時需要），拔地釘樁驗線費，復線費，定線費，施工放線費，丈量、測繪費、各類檢測費等。

測繪費包括紅線定界費、預售面積測算費、竣工面積測繪費、竣工后沉降觀測、避雷測試及其他與測繪有關的支出。其中紅線定界費是指測繪院對項目施工建設位置確定實地施測規劃道路定界費包括驗線費和座標訂界服務費；竣工面積測繪費核算內容有建設工程竣工規劃驗收測繪費和實際勘丈費等支出；其他還有與測繪支出有關的核算內容有地形數字化圖、修測費及標高測量費。

檢測費包括管線監測費、試樁費、樁測試費及其他與監測及試樁、樁測試費有關的支出。其中樁測試費核算內容有預制樁靜載荷試驗及低應變動測、靜動測試；其他與監測及試樁、樁測試費有關的支出有幕墻檢測費、噪音檢測、樁基施工安全監測及辦理監護綠卡。2.規劃設計費

規劃設計費包括規劃費、設計費、專項工程設計費及其他與規劃設計有關的費用。規劃費中含詳規編制費、方案招標咨詢費、模型及效果圖制作費。設計費中包括方案及方案深化設計費、擴初及施工圖設計費、修改設計費等，有方案、擴初、施工圖、專項工程、景觀、外立面、室內精裝修、公共部位裝修、機電方案、節能、人防、鋼結構、水電、等各類設計費，但不包括樣板房設計費。

其他設計費主要有可研編制費、市場調查費、項目建設咨詢費、配套方案征詢費；市場調查費核算的主要內容有項目市場定位調研、市場推廣策劃報告；項目建設咨詢費核算的主要內容有小區設計咨詢、面積與層高技術咨詢、開設道口咨詢費、安裝沉沙池技術咨詢、翻照港灣式停車場技術咨詢、供電咨詢費（站式改箱變）、管線設計；環境評估費核算內容有氣象環評費、輻射環境咨詢。配套方案征詢費包括煤氣、上水、排水、供電及其他與配套方案征詢費有關的支出。其中煤氣是指供氣、排管、調壓器設置規劃方案征詢費。3.報批報建費

報批報建費包括報建時按規定向政府有關部門交納的報批費、“兩證一書”申報費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規劃管理費、環境評測費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費、大市政配套費等。

人防費有兩種情況一種是自行建造則不收取人防費，另一種情況是開發商自己不建造則區人防辦按土地規劃面積收取30元/平方米。

招標管理費：開發商自己沒有招標管理權，所有招標事項必須通過專業招標公司公開招標，招標公司收取一定招標管理費。招標管理費包括勘測招標費、設計招標費、施工招標費、招標代理費、監理招標費及其他與招標管理費有關的支出。

質監費及交房前各項驗收費包括質監費、二次供水水箱清洗和消毒保潔、二次供水水質測試費及其他與質監費及交房前各項驗收費有關的支出。

執照費核算內容包括城市規劃許可證執照費、大產證登記費、辦理預售證證照費及相關手續費、入戶許可證、住宅質量保證書等證照費。

大市政配套費即住宅建設配套可分為市政配套費和公建配套費。市政配套費是指規劃紅線外為小區住宅建設配套的城市道路、雨污水系統、供電、供水、供氣、公共交通、電話通訊等市政公用基礎設施項目的建設。公建配套費是指在市區用于街道辦事處、派出所、中小學、幼托、獨立公園的征地、兒童樂園、郵政等公建設施項目的建設。這種配套設施一般是由政府住宅發展局安排市政公司根據城市的總體規劃來安排實施，開發商按規定標準支付配套費給住發局。但如果開發商有能力，且建大面積小區也可向住發局申請自行建造配套設施，那么，此科目核算的內容就為建造此類設施實際發生的費用。如果政府的基礎配套設施建設跟不上小區發展的要求，開發商為了滿足交房要求只能自己建設，如代建學校、幼兒園以及紅線外接水、電等，這部分建造費用可向住發局申請返還已交的部分配套費。

住宅建設配套費是指住宅，收取標準為住宅面積，不是住宅的不收，即便在商住樓計算時要扣除商業部分面積，只計住宅的面積。如果通過轉讓方式取得的土地費中已包含了大市政配套費，這里就不再單獨核算。4.紅線外市政工程費

紅線外市政工程費包括小區外各種管線接到地塊周邊的費用（道路、水、電、燃氣、熱力、通訊、電視等），包括建造費、管線鋪設費、接口補償費等。5.工程造價咨詢及審價費

工程造價咨詢及審價費包括支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算和其他相關服務而發生的費用，包括請咨詢公司計算工程量及法務審計中心要求外審的費用，鋼筋翻樣審計費等。6.監理費

監理費包括設計、工程、市政等監理。7.七通一平

七通一平包括臨時用水（施工用臨時給水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用）、臨時用電（施工用的臨時用電規劃設計、管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除等費用）、臨時道路（施工用的臨時道路設計、建造等費用）、臨時排水排污系統、臨時熱力燃氣、臨時通訊、場地平整（基礎開挖前的場地平整、拆除、場地清運，包括建設場地上的豎向土石方平衡、盈土現場多余土石方外運、虧土現場土石方調入等）。8.臨時設施費

臨時設施費包括臨時圍墻圍板（圍墻、圍欄等的設計、建造、維護、裝飾等費用，如含在總包合同范圍，則此項費用歸在主體結構）、臨時場地設施（臨時辦公室及臨時場地借用，如含在總包合同范圍，則此項費用歸在主體結構）。9.前期雜費

前期雜費包括前期物業費（交房前的物業服務及房屋空置的物業管理費等）、維修基金、工程保險費等。

前期物業費包括交房前的物業服務、物業接管費、房屋空置的物業管理費、物業用房和居委會用房的裝修和設備安裝配套、無法收回的業主委員會成立前發生的小區公共部位的維修和養護費用等相關費用。

維修基金是指應由開發商承擔的小區公共部位的維修和養護費用，該基金按政府規定的標準在辦理房產初始登記時交到住宅發展局指定的帳戶內，代小區業主委員會成立后由業主委員會負責管理和使用。

其他是指與項目前期有關的但上述各明細沒有包括的內容。主要有竣工檔案編制費、工程保險費、地名管理費、購買地形圖、地名登報及辦理門牌費等支出。(三)開發間接費用

開發間接費是指直接參與項目建設的項目部成員的人工成本和為項目的正常經營而發生的各類間接費用，包括工資、四金、計提的三項費用、差旅費、業務招待費、會務費、水電費、車輛使用費、辦公費、咨詢費、折舊費、修理費、印花稅、房產稅和其他與項目開發有關的費用。

目前項目公司發生的費用分為兩部分：一部分來源于集團職能部門，涉及部門主要有房地產管理部、采購及造價部、產品及營銷部、戰略發展部。上述部門為支持項目公司開發所發生的費用，在期間費用管理費用列支；另一部分來源于項目人員為項目經營發生的費用，該部分費用全部列支在開發間接費用中。(四)財務費用

財務費用是指為項目開發籌集資金而發生的支付給金融機構和非金融機構的利息支出和匯兌損益等。在項目竣工交付使用后發生的利息支出不在此科目核算，而在期間費用中列支。

第四篇：房地產企業會計處理(資產類會計科目核算)

房地產企業會計處理（資產類會計科目核算）（1）現金

從銀行提取現金：

借：現金

貸：銀行存款

支取現金或是預支現金：

借：其他應收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）

借：應收賬款——XX公司或個人

貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法。

提取壞賬準備金：

借：管理費用

貸：壞賬準備

發生壞賬時：

借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款：

借：應收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票：

借：應收票據——XX公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）：

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票：

借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料：

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）：

借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款。

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額：

借：應付賬款——應付工程款

貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）

借：庫存設備 貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款

沖減預付的設備貨款

借：應付賬款——應付供貨款

貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款

借：應付賬款

貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）

借：銀行存款

貸：其他業務收入

結轉成本

借：其他業務支出 貸：庫存設備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等。

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等

企業開發的產品，在竣工驗收時

借：開發產品

貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目。

出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品

貸：開發產品

租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目。

開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本

借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷

借：開發成本或開發間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發生的維修費用，如果金額不大

借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）

借：固定資產

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費用

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）

支付的土地征用費及堪設計費

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

領用材料時

借：固定資產購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費

借：固定資產購建支出

貸：應付工資

應付福利費

完畢建筑交付使用

借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）

借：固定資產

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產——生產生用固定資產

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產購建支出

支付擴建工程款時

借：固定資產購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）

借：固定資產——未使用固定資產

貸：固定資產購建支出

交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產

貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

第五篇：房地產企業會計心得

房地產企業會計學習心得

在我們的前言中說到房地產企業會計是一門行業會計，是房地產經濟開發，經濟管理，工商管理，財務會計及相關專業一門重要的專業基礎課，既有理論性，又有很強的實踐性，所以，我們在學習這門課程的時候主要是以房地產經營過程為例來介紹會計的基本核算理論和方法。在我們學習這本房地產企業會計這本書時，它的主要特點在于；一是操作的規范性，它系統的介紹了會計核算范圍理論與方法。二是內容的更新，教材是用最新的小企業會計核算制度，針對性強。三是可操作性，本書演示了賬證表的會計核算程序。在我學習這本書時，里面的章節有些對于我們來說是已經學習過了，這對我們來說是一次更好的復習。

學習房地產企業會計這本書，其中一共分為10章。其中涵蓋了總論，會計核算遠離，房地產企業貨幣和應收款項，房地產企業存貨核算，房地產企業固定資產和無形資產，房地產負債的核算，房地產所有者權益的核算，房地產企業卡發成本的核算，房地產企業收入費用和利潤的核算，房地產企業財務報告，在這十章中我們主要是來學習了第四章的房地產企業存貨的核算和第八章的卡發成本的核算，在學習時我感到稅法的很多我都記不牢固，發現稅率很的要去好好的理解和記和運用，還有房地產企業會計和平常的財務會計的不同，在學習房地產開發的階段中有很多是自建的，轉讓的，商品的，國家的，收租的等等吧，其中的房產稅，契稅耕地占用稅，土地使用稅，在土地使用稅時又有耕地和非耕地之分，在開發房地產的時候有一些的附

加稅等業務。

在存貨中，有存貨的賬戶設置和物資采購，采購的保管與庫存的設置，在物資采購過程里分為材料采購和設備采購細節，在存貨這一章節中我們主要是學習存貨的概念，內容，成本構成；采撈按計劃成本法和實際成本法核算的方法；出租和周轉房的核算；期末存貨的計價原則及方法等。在第八章的開發成本中怎樣取得土地所有權的確認有先競拍保證金，競拍成功后轉做土地的購買費用里，然后支付剩余土地使用款，最后轉入土地成本，在在建工程中，有自營規模的大小之分來記賬的，而本章的只要內容就是學習房地產企業成本的構成，土地開發的核算，配套設施和代建工程開發成本的核算，房屋開發成本的核算，在學習的一二三章中我們主要是學習會計的基本知識，它的職能要素，目標。原則。憑證的審核填制，保管，程序與規則。與應收應付，債權債務的核算等。在五六七章節中我們又學習了固定資產無形資產的取得，折舊，分類，處理和在負債中的各種稅務以及損益類的各種核算方法，在最后的九十章節中我們學習的主要就是成本類費用類的核算和我們一定要牢記的四表一注知識，最后，這本課本的知識對于我們以后無論從事于房地產和普通會計來說都是很有實質性的用處的，不僅讓我們又鞏固了一邊會計的基礎知識又增添了一些實際操作房地產的性質，很受用。