第一篇：公租房準入與退出機制研究

摘要：公租房制度是政府在社會保障領域的重要嘗試，是保障民生和促進社會公平的有效途徑，該制度的準入與退出機制關系到申請人能否公平獲得住房保障機會。但如何確保保障性住房分配的公平有效，尤其是確立合理的準入門檻和退出辦法，仍值得探索。本文以深圳市為例分析，從準入和退出機制入手，分析其特點和不足。

關鍵詞：深圳公租房；準入；退出

一、公租房準入機制的分析

1.1深圳市公租房政策法規體系

深圳自1988年開始推行住房制度改革，先后出臺了社會微利房、經濟適用房、廉租房等多種形式完善住房制度。2006年深圳市國土資源和房產管理局、市規劃局聯合起草《深圳市住房建設規劃（2006-2010）》征求意見稿，明確了5年內深圳公共租賃住房的建設思路。2007年、2008年兩年的保障性住房房源中連續提供公租房。2008年，深圳市政府發布了關于印發《深圳市住房建設規劃（2008-2010）》的通知。該印發文件提到促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉化。隨后又出臺了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》（深國房〔2008〕36號）以及2010年出臺的《深圳市保障性住房條例》、《中共深圳市委深圳市人民政府關于實施人才安居工程的決定》（深發〔2010〕5號）。就目前來說，整個保障房住房體系還沒有通過更高一級的法律形式來保證其暢通運行，大多是通過印發文件、通知等來規范。特別是在準入條件和覆蓋面方面存在一定的不足。

1.2深圳市公租房準入條件和程序

1.2.1準入條件

第一，戶籍限制。為進一步規范公租房的建設和管理，深圳市頒布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》（深國房〔2008〕36號）和2010年1月19日通過的《深圳市保障性住房條例》，其中都規定了“家庭申請的家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍”。盡管非深戶籍的困難家庭，可視其在深圳居住、繳納社會保險和納稅情況，按年限逐步納入公租房住房保障體系。然而關于繳納社保和納稅達到多少就可以納入保障體系的規定比較寬泛，很難量化，對非深戶籍困難家庭申請公租房帶來一定困難。

第二，收入限制。從住房保障相關規定中看到，“家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續兩年均不超過本市規定的公共租賃住房的收入線標準。”在貧富差距越來越大的今天，人均gdp、cpdi已經很難完全真實反映社會財富收入分配情況。收入線標準到底該如何確定、定多少才能實現“應保盡保”政策目標，值得商榷。此外，“連續兩年均不超過本市規定的公共租賃住房的收入線標準”的要求過于僵硬，居民年收入具有一定的浮動性，此標準很難量化。

第三，針對人群不明確。深圳市公租房旨在解決既不能享受廉租房住房政策，又沒有足夠的經濟能力購買經適房的中等偏下收入家庭，即“夾心層”住房問題。然而在“十一五”期間，深圳市的廉租房建設幾乎處于停滯狀態，總共建成137套，公租房建成約10萬套。這樣就使得申請公租房的人不僅包括新就業的大中專學生、進城務工人員等“夾心層”，還包括屬于廉租房申請范疇的低收入住房困難家庭。特別是深圳市把人才安居工程納入“十二五”規劃中來，今后重點發展安居型商品住房。也就是說來深人才既可以申請公租房，又可以申請安居型商品住房，這樣就使得公租房功能能力大大的減弱。

1.2.2申請和配租程序

隨著相關的政策，章程不斷的完善，深圳市公租房的申請、配租流程等也逐漸明確和細化。大致包括申請、三級審核、兩級公示、輪候、監督審查、續租、退出等環節.申請人提出申請后，由申請人戶籍所在街道辦事處受理并進行調查考核，考核通過后再上報區住房保障部門，最后再上報市保障部門。三級審核制度比一、二級審核制度更細致，審查過程更加嚴格，結果更為公正。但是由于一、二級審核已經完成對申請材料的形式和實質審核，再將審核結果報送市保障部門審批，不利于提高公租房準入的工作效率。

二、公租房的退出

2.1公租房的退出

第一，審核不通過。目前深圳市采取的是街道辦、區主管部門和市主管部門三級審核制。首先街道辦對申請人的書面形式材料進行審核，申請和申報材料審核通過以后報送區主管部門，區主管部門會同區民政、社會保障、工商、公安、稅務等部門以及街道辦事處，對申請人的申請和申報材料以及戶籍、收入、財產和住房狀況等進行審查。最后審查合格后由區主管部門將審查合格的住房保障申請和申報材料一并送市主管部門進行審核。在這三級審核中，任何一級不通過都會產生退出。

第二，公示不通過。兩級公示相對而言能夠比較客觀的反應申請人情況的真實性，也能夠公平、公正維護各中低收入家庭的切身利益。市、區兩級政府部門在受理申請人申報材料和審核之后，通過網絡、報紙等媒體進行公示，接受市民監督。在公示期內，對公示內容有任何異議，應以書面形式提出。如異議核實成立，則主管部門駁回其申請。

第三，監督審查不過關。深圳市規定首次簽訂公共租賃住房租賃合同租賃期不超過3年，合同期滿后承租人可以續租。按照辦法《辦法》和《保障性住房條例》規定，享受公租房的承租人，在租賃期內，其戶籍、收入等相關情況發生變化，應及時告知市（區）主管部門。與前兩個退出節點不同，此時承租人已經占據公租房，要承租人自覺將相關情況告知主管部門并實現及時騰退承租住房比較困難。雖然規定了租賃合同期不超過3年，但承租人在承租期間其家庭收入變化情況、是否按合同規定正確使用公租房等等都沒有專門的監管部門實施監督審查，審查結果的權威性和準確性就更無法保障。

2.2 監管機制

在監管處罰力度上，按照2011年最新修改和完善的《深圳市住房保障條例》規定，對于騙租保障房，不符合申請條件者，處以3萬元罰款+10年內不得申請保障房；符合條件者，處以1萬元罰款+3年內不得申請保障房。對于騙購情況，主管部門應當作為不良行為予以記載，并在本部門政府網站公示，同時將公示內容告知當事人所屬單位和征信機構。征信機構應當依法將有關當事人違反住房保障法律、法規規定的行為以及嚴重違約行為納入其征信記錄。修改后的《條例》無論是在制度上還是力度上，都有了很大的提高和完善。然而審查退出的前提是申請人資產的增加或有其他違規、違法行為，誰來審查資產的增加，如何做到審查的準確性、權威性這一問題依然沒有解決。

第二篇：重慶公租房準入機制

準入機制

2011年2月12日 新聞稿

據新華社重慶2月11日電對提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，改變其住房結構或使用性質，空置或欠交房租6個月以上，承租人或購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將被記入個人信用檔案，5年內不得申請公租房。

重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，申請公租房應具備一定條件。根據《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，凡年滿18周歲，在主城區有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來主城區工作的無住房人員，都可申請公租房。但直系親屬在主城區具有住房資助能力的除外。

同時，重慶市對申請公租房的收入標準做了明確限定，單身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超過2人的家庭人均月收入不高于1500元。市政府將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整，并向社會公布。

張定宇表示，為確保公租房規范運行，重慶對公租房住戶的退出機制進行了周密的制度設計。公租房租住以5年為期限，租住者購買改善住房后，可以退出公租房。公租房租滿5年之后，可以選擇購買公租房，轉換成有限產權的經濟適用房，出售價格以土地成本、建安成本、稅費和投入資金等相加的綜合成本價為基準。但是，購買了公租房，不得上市交易，不得轉租他人。購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。

此外，《重慶市公共租賃住房管理實施細則》規定，對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，改變其住房結構或使用性質，空置房屋或欠交房租6個月以上，承租人或購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將被記入個人信用檔案，5年內不得申請公租房。

2011年12月31日 新聞稿

重慶公租房建設走在全國前列。來自市人大和市政協的統計，在今年全市“兩會”上，就有117件議案和51件提案涉及到公租房話題。其中，人大代表曾照芳對如何管好用好公租房提出切實建議，得到相關部門高度重視。

曾照芳代表來自重慶醫科大學，在市三屆人大四次會議上，提出了《關于完善公租房準入和退出機制的建議》，認為公租房作為一種過渡性住房保障措施，租房人具有較大的流動性，建議制定操作性較強的準入標準，而且完善細化公租房的退出機制，避免因為管理機制不完善，監管不到位，出現被轉租、出借、惡意騙租等各種違規現象。

“兩會”后，市國土房管局派專人先后電話聯系曾照芳代表十余次，郵件溝通五次，登門拜訪三次，針對建議進行全面和詳細溝通，直至取得共識。

按照人大代表關于完善公租房準入、退出機制的建議，市國土管局根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中央文件精神，制定了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，并在具體實踐中進一步修改完善。

據介紹，重慶公租房申請準入機制方面有兩“破”：一是突破戶籍“藩籬”。《細則》規定，只要年滿18周歲，在主城區有工作，無住房，不論戶籍，就可申請。二是放寬收入限制。《細則》中對申請人規定了收入限制(單身人士2000元，家庭月收入3000元)。自2月12日接受申請后，針對大量群眾反映的收入限制、社保證明等問題，市國土房管局及時組織研究，及時按程序報批后對公租房申請政策進行了調整，在堅持保障對象為原住民、大中專畢業生和進城務工人員不變的前提下，放寬收入限制，提交的申請材料調整為勞動合同、社保繳費證明和公積金繳費證明“三選一”。

其次是完善退出監督機制。《細則》規定，發現申請人轉租、出借、惡意騙租等行為，解除租賃合同，收回承租的住房，申請人和共同申請人5年內不得再次申請。同時，按承租期間累計租金的2倍計收租金，并依法依紀追究相關責任。

此外，市公共租賃房管理局有權對承租人的租住資格進行抽查復核，對違法違規行為予以制止并責令改正，不符合條件的，取消租住資格。

據統計，全市公租房自2月12日接受申請以來，目前已累計4次搖號，配租公租房共8.2萬戶，加上工業園區和遠郊區縣分配數量，全市公租房分配量已達11萬套，直接惠及民眾近30萬人。(記者 陳富勇)

第三篇：關于建立和完善公租房多渠道退出機制的提案

關于建立和完善公租房多渠道退出機制的提案

摘要：全國政協十二屆一次會議提案第1966號

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_ 案 由:關于建立和完善公租房多渠道退出機制的提案

審查意見：建議國務院交由主辦單位住房和城鄉建設部會同國家發展改革委,中央編辦,財政部辦理

提 案 人：楊天怡 主 題 詞：保障性住房 提案形式：個人提案 內 容：

隨著全國保障性住房建設的大力推進，各地公租房逐漸進入入住階段，后期管理尤其是退出管理將逐步成為各地住房保障工作的一項重要課題。公租房及時有效退出，既能避免不符合住房保障條件的人員長期占用政府公共資源，也能使正在輪候的保障對象及早享受住房保障實惠。從調查情況看，目前一些地方的保障性住房尤其是公租房存在違規違約取證難、違規違約強制退出執行難以及到租約期后拒不騰退住房等諸多問題。住房城鄉建設部頒布的《公共租賃住房管理辦法》（住房城鄉建設部令第11號）第四章第二十七條和第二十九條雖然對公租房的退出作出了原則性規定，但作為部門規章，難以賦予地方住房保障部門行政強制執行權，各地住房保障部門在執行退房過程中，既缺乏明文的法律規定，又缺乏行政強制手段。

據調查，目前，有些地方雖已建成一定數量的保障性住房，但尚未形成有效供給，造成資源閑置浪費。究其原因，除租金標準偏高等因素外，主要歸結為：一些地區因考慮城市拓展和建設成本，將保障性住房規劃布局在城市新區，產業成熟度和區域成熟度還有待提升，還沒有形成人口的有效聚集，管網、道路、交通等市政配套設施建設滯后，居民生活出行不便。在加快推進保障性住房建設的同時，沒有完全做到同步推進教育、醫療、商業等生活配套設施建設，導致居民生活成本較高，入住率低。

建議：

1.盡快出臺《住房保障法》，賦予各級住房保障部門行政強制權，使其在執行強制退出處罰時有法可依。

2.中央和各級地方政府應在住房保障管理機構、人員、經費上給予政策支持和保障，允許地方結合實際成立相應的住房保障違約違規執法隊伍。

3.允許地方結合實際采取多種方式柔性退出，如在房源充足的情況下，對不符合租住條件，但又暫時不能搬離保障性住房的住戶，可采取計收市場租金或1.5倍租金的辦法，柔性退出，做到以人為本。

4.允許地方充分發揮第三方機構調查取證作用，如必要時引入律師機構對違規違約行為進行調查取證，并委托律師機構處置退出事宜。

5.在法律上明確地方可根據實際建立司法快捷處置機制，對某些重大違規違約并需要立即騰退房屋的行為，實行快立案、快審結、快執行。

6.對拖欠租金及其他費用應退出住房的承租人，法律上應明確允許地方住房保障部門可將承租人的違約情況通報給承租人所在單位，并允許從其工資或住房公積金中直接劃扣所欠租金及其他費用。對不予配合劃扣的單位應進行必要的處罰。

7.在《住房保障法》中，規定保障性住房應規劃布局交通方便、產業成熟度較高、配套設施較完善的區域。從法律上規定各級人民政府應根據當地國民經濟社會發展規劃和計劃，編制當地保障性住房建設規劃和計劃。保障性住房建設規劃和計劃應對保障性住房建設時序、資金安排、選址布局、用地保障、戶型結構等方面予以明確。各級住房保障部門應參與當地保障性住房建設規劃并提出指導意見。縣級人民政府制定的保障性住房規劃和計劃應報省級住房保障部門備案，省級人民政府制定的建設規劃應報住房城鄉建設部備案。凡未編制保障房建設規劃或因規劃布局不合理造成入住率低、資產閑置的地區，應追究有關責任。

8.中央應在保障性住房配套設施建設方面予以明確政策支持。國家發改委、財政部、住房城鄉建設部應對保障性住房配套設施建設撥付專項補助資金并給予稅收減免。在3600萬套保障性住房建設任務完成后，中央應繼續安排專項資金完善地方保障性住房配套設施建設。地方政府也應按一定比例安排專項資金用于配套設施建設。

9.中央部門考核地方保障性住房建設時，既應考核開工率、竣工率，還應該量化考核配套設施建設情況。

10.各地應按照城鎮化、工業化和城市發展規劃的總體安排，并結合保障性住房的建設投用時限，加快保障性住房所在區域的產業發展，盡快提升保障性住房區域的成熟度，形成商業和人口的有效集聚。

來源：中國政協網

第四篇：池州市物業準入退出機制辦法

關于建立健全物業服務項目準入與退出制度 的實施意見

為規范物業管理市場秩序，加強物業管理項目準入及退出管理，保持業主正常生活秩序，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和國家有關法律、法規、政策，提出如下意見：

一、加強源頭管理，嚴格物業管理項目準入機制

(一)進一步健全和完善前期物業管理招投標市場準入制度，嚴格資格預審，投標企業名單報經貴池區住建委備案核準時，應當征求相關街道、社區意見，相關街道、社區全程參與。結合日常考核情況，對在整改期內物業服務企業，一律不得進入招投標市場。未經區住房城鄉建委批準，開發商不得與物業服務企業簽訂小區物業服務合同，開發商不能直接支付小區物業服務啟動資金給物業服務企業，必須依法按規將開發小區物業服務開辦啟動資金撥付到所在街道。開發商不能直接提供公共物業用房給受委托的物業公司，而是將建成的小區物業用房按規劃建設約定移交給區住房城鄉建委。

(二)實行物業服務質量履約保證合同制度。物業服務企業進入小區接管前，應當與業主委員會或開發建設單位簽訂書面的物業服務合同，合同中應包含物業服務質量保證條款。物業服務企業應按每平方米建筑面積0.3元標準，一性繳納履約保證金，最 低不少于1萬元，履約保證金實行專戶存儲，由小區所在地街道(社區)、業主委員會共同監管。經考核服務達標的，在物業服務合同期滿后全額返還，服務不達標的，按考核分值區間，分比例扣減，扣完為止，扣減質量保證應全部用于小區物業管理。具體辦法由貴池區政府會同市住房城鄉建委另行制定。

(三)加強物業服務企業資質管理，提高資質審批門檻。對新設立的物業服務企業從嚴審批，嚴把進口關，每年資質年審時，必須先經街道(社區)簽署意見，否則不予年檢。

(四)強化行業培訓，實行項目職業經理人制度。自2011年起4月1日起，對住宅小區管理處負責人實行經理人持證上崗，在市物業管理主管部門統一舉辦的物業服務培訓考核合格后，核發崗位證書。未經考核不具備崗位證書的，不得從事管理崗位。

二、依法有序，加強物業管理項目退出的監管

(一)物業服務企業退出項目管理應當本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序、平穩過渡的原則進行。貴池區住建委負責本轄區內物業服務企業退出物業項目管理過程的監督、業務指導工作。制訂小區管理應急預案，指導街道對本轄區內退出項目管理的工作實施監督和組織協調，召開聯席會議。社區協助街道做好有關工作。

(二)前期物業服務合同或物業服務合同期限未滿，物業服務企業或業主委員會要求提前解除合同的，應在擬解除合同日前3個月，將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形 式告知對方，并同時告知當地街道、社區和貴池區住房城鄉建委。未經業主大會表決通過，物業服務企業不得單方面停止服務擅自退出。

(三)前期物業服務合同或物業服務合同期滿，物業服務企業應于期滿前三個月書面告知開發建設單位或業主委員會，并同時告知當地街道、社區和貴池區住房城鄉建委，并在街道和社區的指導下召開業主大會續聘或選聘物業服務企業，在物業服務合同期滿前簽訂新的物業服務合同。

(四)物業服務企業退出項目管理時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道應根據制定的小區管理應急預案臨時托管。組織街道、區市容環衛等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本服務工作。實際發生的費用由業主交納，也可委托社區代為收取，或由后續新駐物業服務企業一并承擔，業主委員會配合作好收費工作。

(五)物業服務企業應堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，協助解決項目遺留問題，做好新老物業管理的銜接工作，保持項目管理的連續性。業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用辭退權，保證業主的正常生活秩序。

物業服務企業不按本意見規定程序做好退出銜接工作的，由貴池區住房城鄉建委將該企業的不良行為書面報送市房產局，記入該企業誠信檔案，并向公開公布。自公開公布之日起取消該企 業在一年內參與物業服務項目招投標的資格，其管理的物業項目在三年內不得參與國家、省、市的物業管理示范（優秀）項目評選活動。

第五篇：考核與退出機制

考核機制

眾創空間每半年對在孵創業實體進行考核，對考核不合格的在孵創業實體，眾創空間以書面形式通知孵化對象，并幫助分析解決有關問題，敦促其整改；

對連續兩次考核不合格的在孵實體，終止在基地的孵化協議，不再享受相關優惠政策。

在孵實體考核需提供以下材料： 《市創業促就業在孵創業實體考核表》； 創業實體營業執照副本復印件；

其它相關材料及復印件（新產品或高新產品證書、項目各類計劃文件、成果或產品鑒定證書、獲獎證書、專利及專有技術證明材料等）。退出機制

孵化期內已經孵化成熟，具有市場生產能力的孵實體和孵化期已滿的實體，原則上退出基地，政府優先安排進入工業園，不接受安排落戶的則應按標準補交房屋租金，并不再享受孵化創業實體的優惠政策。

畢業企業應符合以下條件（建議）：

（一）注冊企業并運營2年以上，經營狀況良好。

（二）建立了現代企業制度和健全的財務制度。

（三）年營業總收入達500萬元以上，固定資產和自有資金達1000萬元以上。