第一篇：公租房運(yùn)營模式研究

公租房運(yùn)營模式研究

上述六種人群，基本囊括了公租房保障的輻射范圍，筆者指出，“住有所居”是從社會(huì)上全體成員來講的，那種需要住房卻得不到住房的人，都屬于社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，都應(yīng)該為他們提供相應(yīng)的住房。此外，在試運(yùn)行公租房保障制度的開始階段，要將那些潛在的所需人群都充分考慮進(jìn)來，使用發(fā)展眼光來正確對(duì)待公租房在未來的發(fā)展情況。雖然現(xiàn)在讓每一個(gè)人都能輕易獲得住房還沒有實(shí)現(xiàn)，但是，現(xiàn)存很難處理的問題，并不是說就不必處理了，當(dāng)主要矛盾得到緩解的時(shí)候，次要矛盾肯定會(huì)明顯顯現(xiàn)出來，所以，必須奠定今后處理次要矛盾的基礎(chǔ)。

從上面所講的幾種住房所需者之中，可以明顯看出，需求住房的程度以及方式是不一樣的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在處理相關(guān)矛盾的時(shí)候，要明確先后順序。基于此，我們可以做后續(xù)的深入分析，以此來明確公租房保障的前后順序。如圖6-1所示：

第一批保障對(duì)象：本市低收入者，應(yīng)該選成首批公租房的獲益人，不論是國家，還是城市，都是保障制度最基本的任務(wù)，這也是公租房的發(fā)展起源之處。

第二批保障對(duì)象：進(jìn)城務(wù)工者、新就業(yè)大學(xué)生以及其他新就業(yè)人員，這群人有很多相同的特征，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都比較弱小，都為居住城市做了或多或少的奉獻(xiàn)，所以公租房在發(fā)展期間內(nèi)，應(yīng)該將這部分稻城是保障的對(duì)象，并且在確保第一種人群住房所需的之后，應(yīng)該及時(shí)處理。

第三批保障對(duì)象：建設(shè)城市的工作人員和另外一些有長時(shí)間居住所需的人員。分析這些人的特征可知，從為他們提供的主要保障方面來看，重點(diǎn)是擴(kuò)充房源，經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償應(yīng)該不是重點(diǎn)。這是公租房保障制度中形式最高級(jí)以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來，方便快捷。

在分配公租房的時(shí)候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準(zhǔn)方面，也要分成很多個(gè)級(jí)別。首先，經(jīng)濟(jì)情況不是很好，住不起房子的這類人群，主要采取社保方式來提供相應(yīng)的補(bǔ)助，大大減少他們居住所需的本錢，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。其次，缺房或者因?yàn)榱硗庖恍┙?jīng)濟(jì)原因?qū)е戮幼±щy的這類人群，主要采取擴(kuò)充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補(bǔ)貼，有時(shí)候還應(yīng)該收取部分公租房占用費(fèi)，以此來填補(bǔ)為基礎(chǔ)保障對(duì)象提供公租房的補(bǔ)助而支付的一些費(fèi)用，從而減輕國家的負(fù)擔(dān)[63]。

二、公租房管理機(jī)構(gòu)

成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進(jìn)我國，并用到我國的政府管理中，成立專業(yè)性比較強(qiáng)的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個(gè)組織的主要職責(zé)有下面這些：

1、登記并歸檔全部房源，比如房子的型號(hào)、面積大小、位置等，還要對(duì)他們進(jìn)行順序編號(hào)；

2、分類和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟(jì)情況、租住時(shí)間等；

3、維修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府職能

政府職能與參與度應(yīng)該根據(jù)公租房發(fā)展階段來進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)，所以，本文將從幾個(gè)階段來展開闡述。

從第二章闡述的國外公租房營運(yùn)方式來看，基本上所有的發(fā)達(dá)國家在剛開始營運(yùn)公租房的時(shí)候，都毫不猶豫地選擇了政府的干預(yù)方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、維修保護(hù)以及補(bǔ)貼等方面都有政府直接參加。這種在公租房構(gòu)建最初的時(shí)候體現(xiàn)出來的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導(dǎo)、調(diào)節(jié)控制以及指引，才可以在以前的住房供應(yīng)方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調(diào)節(jié)控制能力較弱的西方發(fā)達(dá)國家都是這樣運(yùn)行的，而在我國的調(diào)節(jié)控制能力極強(qiáng)的情形下，政府的主導(dǎo)作用是必不可少的。不過，發(fā)達(dá)國家政府的參與情況是大不一樣的，我國應(yīng)該怎么進(jìn)行，都必須充分考慮我國的基本國情。

（一）初期

1、我國在最開始建設(shè)公租房的時(shí)候，缺口非常大，繼續(xù)填補(bǔ)，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設(shè)模式，資金全部由政府來供應(yīng)，這樣財(cái)政方面會(huì)面臨很大的壓力。所以，我國應(yīng)該采取政府自行建設(shè)、企業(yè)籌措建設(shè)、開發(fā)商籌措建設(shè)，把當(dāng)前已有的房源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納整理以及充分使用的方式，調(diào)集所有相關(guān)力量來一起建設(shè)公租房，擴(kuò)展房源，用最少的時(shí)間來處理現(xiàn)在面臨的住房困境。

2、我國的市場規(guī)模比較大，市場的情況更是非常的復(fù)雜，所以，在最開始運(yùn)營公租房的時(shí)候，應(yīng)該由政府來進(jìn)行管理，統(tǒng)一管理全部已經(jīng)登記在冊(cè)的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能夠被承認(rèn)的管理方式和慣例，奠定今后政府退出管理的基礎(chǔ)。

（二）發(fā)展期

政府在形成公租房市場最開始的時(shí)候，做好各個(gè)方面的計(jì)劃并實(shí)施干預(yù)，這樣就能夠形成功能齊全的公租房運(yùn)營系統(tǒng)，然后就順利進(jìn)入其發(fā)展時(shí)期。這個(gè)發(fā)展期時(shí)間比較長，政府還能夠在這期間把一些模式已定的業(yè)務(wù)交給某些企業(yè)來進(jìn)行經(jīng)營銷售，比如公租房的維護(hù)、管理等可以交給某個(gè)物業(yè)公司，由它來進(jìn)行管理；由開發(fā)商自己來獨(dú)立完成公租房的補(bǔ)充和重新構(gòu)建，獲取的利益也歸開發(fā)商，不過其具體的管理和調(diào)配還是由公租房管理局進(jìn)行。在這期間，政府就只是需要重點(diǎn)關(guān)注其營運(yùn)過程中所涉及的重要環(huán)節(jié)，比如發(fā)放補(bǔ)貼等。另外，還要構(gòu)建健全的法律來保障公租房正常運(yùn)營，保證政府在退出其營運(yùn)之后，通過初期對(duì)公租房市場在形成過程中的全面規(guī)劃與干預(yù)，一套完整的公租房運(yùn)營體系就基本形成了，接下來便進(jìn)入了公租房的發(fā)展期。公租房的發(fā)展期是一個(gè)相對(duì)比較漫長的時(shí)期，期間政府可以將一些已形成既定模式的業(yè)務(wù)交由社會(huì)中的企業(yè)來經(jīng)營，比如公租房的營運(yùn)系統(tǒng)不受影響，還能夠繼續(xù)往下發(fā)展。

（三）政府職能回歸期

構(gòu)建完善的公租房營運(yùn)系統(tǒng)以后，政府的作用也就完成了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有很多問題會(huì)出現(xiàn)。所以，對(duì)于某些常見事務(wù)，公租房管理局可以交給專門的商業(yè)組織來營運(yùn)，政府就充當(dāng)一個(gè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督和審查這些商業(yè)組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機(jī)構(gòu)職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監(jiān)管職能。

四、個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)情況評(píng)級(jí)

針對(duì)國內(nèi)個(gè)人以及家庭等收入方面，選擇比較權(quán)威的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)來深入調(diào)查，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，劃分等級(jí)。選擇家庭為單位，計(jì)算家庭中所有成員的人均收入情況、負(fù)擔(dān)情況等，以此作為輔助指標(biāo)。對(duì)于某個(gè)人進(jìn)行評(píng)定級(jí)別之后，其個(gè)人信息中就包含了這個(gè)評(píng)級(jí)信息，會(huì)直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國范圍內(nèi)都能夠共同享用。這個(gè)信息能夠成為個(gè)人租住公租房的折扣基準(zhǔn)。

因?yàn)槊恳粋€(gè)家庭或者個(gè)人的實(shí)際競技情況都是不一樣的，經(jīng)常發(fā)生改變，所以已經(jīng)評(píng)定過的家庭或個(gè)人，多年后要重新進(jìn)行審核，重新評(píng)定等級(jí)。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據(jù)對(duì)象的實(shí)際情況來定。針對(duì)工作比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)來源相對(duì)可靠的人群，重新審核的時(shí)間可以選擇久一點(diǎn)；針對(duì)自由工作者、經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定等，重新審核的時(shí)間可以選擇短一點(diǎn)。此外，可以在進(jìn)行人口普查的時(shí)候，將經(jīng)濟(jì)情況審核項(xiàng)目加入其中，以達(dá)到簡化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據(jù)可以依據(jù)個(gè)人和家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評(píng)級(jí)來確定，這個(gè)評(píng)級(jí)還和租客的利益有密切關(guān)系，正確評(píng)級(jí)能夠確保公租房營運(yùn)比較公平公正，這也是本文研究的關(guān)鍵之處。

五、租金

公租房能不能正常經(jīng)營下去，和租金以及繳納形式有莫大關(guān)聯(lián)，同時(shí)還和租客自身利益有很大關(guān)聯(lián)，用以確定租金，是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。

（一）租金標(biāo)準(zhǔn)

本文提倡的租金標(biāo)準(zhǔn)是差異化基準(zhǔn)，以此作為基準(zhǔn)，根據(jù)居住人群的具體經(jīng)濟(jì)實(shí)力來設(shè)定相應(yīng)的租金。由于國內(nèi)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展不平衡，物價(jià)也不一樣，所以，制定租金標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成兩個(gè)部分，首先是成本租金，也就是依據(jù)構(gòu)建公租房用去的具體成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來明確租金。其次是運(yùn)營、管理成本，也就是確保公租房可以長期經(jīng)營下去所需要給出的成本。累加這兩部分成本，并將資金成本和合適的利潤考慮進(jìn)來米酒形成了公租房的基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)。最后再考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來相應(yīng)的調(diào)整租金。

基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)=成本租金+運(yùn)營、管理修繕成本+資金成本±調(diào)整值

（二）租金繳納方式

在房客租賃房子的時(shí)候，折扣標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)其實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)級(jí)的，并給予基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)，給予一定的折扣價(jià)，租客的等級(jí)越高，享受的折扣也就越大。

社會(huì)上全部成員都能夠居住公租房，因?yàn)槊恳粋€(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。此種方法，非常適合像中國這種人口流動(dòng)量大的國家，并且使用折扣這種方式，能夠處理國內(nèi)各個(gè)區(qū)域發(fā)展不平衡所引起的一些補(bǔ)貼差異問題。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個(gè)城市，先去公租房管理局登記相關(guān)信息，并進(jìn)行注冊(cè)，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據(jù)租客的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評(píng)估等級(jí)，上繳自己應(yīng)該繳納的租金即可。也準(zhǔn)許收入比較高的人住進(jìn)公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補(bǔ)貼低收入者之中，緩解國家的壓力。不過一旦出現(xiàn)房源緊張的情況下，收入較低的人應(yīng)該有優(yōu)先租賃權(quán)。如圖6-2所示：

六、補(bǔ)貼方式

公租房的補(bǔ)貼方式可以選擇“英國+新加坡”方式。因?yàn)閲鴥?nèi)的公租房房源形式有很多樣式，所以建議選擇這種補(bǔ)貼方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因?yàn)楣夥康男再|(zhì)，致使公租房管理局經(jīng)常出現(xiàn)政策性虧損，所以必須要有國家補(bǔ)貼才能夠確保它正常的營運(yùn)；第三，社會(huì)上的一些民間散戶和開發(fā)商，因?yàn)樗麄児?yīng)了公租房，所以可以獲取公租房創(chuàng)造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應(yīng)該享受國家給予的一定差價(jià)利益，保障他們的經(jīng)濟(jì)利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補(bǔ)貼，但是不能直接給予一定的好處。如圖6-3所示：

七、信息公示

李克強(qiáng)副總理提出保障性住房必須堅(jiān)持“公平分配，有效供應(yīng)”的原則。要保證堅(jiān)持這項(xiàng)原則，首先要重視該原則下的基礎(chǔ)即操作環(huán)節(jié)的公平、公開與公正性。政府公信力的大小會(huì)直接受到運(yùn)行程序嚴(yán)密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設(shè)的完備性的影響。為保證做到“公平分配，有效供應(yīng)”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同時(shí)為方便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應(yīng)當(dāng)公示出房源的出租情況、出租時(shí)間、租用期限以及租房人的折扣等級(jí)。

八、社區(qū)物業(yè)管理

公租房的后期物業(yè)管理中，為了保證物業(yè)管理的順利進(jìn)行，必須要提供社會(huì)化與專業(yè)化的物業(yè)管理。為保證社區(qū)的和諧發(fā)展，必須積極合理的處理小區(qū)承租人、公租房持有機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，將各自的責(zé)任與義務(wù)落實(shí)到具體的任何事物上，這也是其重要的保證基礎(chǔ)。要促進(jìn)這方面的發(fā)展，我們可以從英國公租房的相關(guān)物業(yè)管理模式中吸取經(jīng)驗(yàn)，委托物業(yè)公司必須具備有專業(yè)化的管理，同時(shí)對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)的管理監(jiān)督方面要設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)來實(shí)施管理，另外在每個(gè)小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)建立一個(gè)物理管理處，這樣可以方便物業(yè)管理公司可以更好的了解小區(qū)的需求，協(xié)同努力，以便后期工作的改進(jìn)和開展。

九、公租房的退出 關(guān)于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了改變，使得受保障對(duì)象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。隨著時(shí)間和社會(huì)的不斷發(fā)展，我國的人口構(gòu)成狀況也必然會(huì)跟著發(fā)生巨大的改變，從目前的計(jì)劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國的老齡化是必然發(fā)生的，另外我國人口總數(shù)也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)緩慢下降的趨勢。若這個(gè)國情繼續(xù)發(fā)展下去必然會(huì)使得人們對(duì)住房的需求量減少，從而造成在需求量大的時(shí)候所建的公租房數(shù)量剩余較多。此時(shí)，公租房的退出將成為一個(gè)有效減少這種危機(jī)的方法之一，就如日本處理問題的方法一樣。除了我國人口的構(gòu)成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來越多的人會(huì)有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制

房源的多樣化助推了國內(nèi)公租房退出時(shí)的優(yōu)勢。公租房的退出應(yīng)該以“誰提供，退還誰”為原則。另外，散戶的房屋擁有房子的所有權(quán)；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產(chǎn)權(quán)房，若想得到產(chǎn)權(quán)則需要補(bǔ)齊土地出讓差價(jià)歸出資者所有。除了上述三個(gè)部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會(huì)成為退出市場的首要對(duì)象。

關(guān)于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進(jìn)行處理：①首先一定要儲(chǔ)備充分的公租房以備不時(shí)之需；②對(duì)有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價(jià)格；③建設(shè)地段好，房屋狀況較好的公租房應(yīng)積極投入房地產(chǎn)市場進(jìn)行市場交易。通過上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔(dān)公租房退出市場的壓力，降低其房源建設(shè)的成本，同時(shí)又可以為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖6-4所示：

在公租房的運(yùn)營開始階段，我們?yōu)榱吮M快的回收房源的建設(shè)成本可以參考重慶的運(yùn)營模式，即出售部分房源。但是在這個(gè)過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且必須通過公租房管理局根據(jù)市場行情進(jìn)行回購，如此就可以最大化的減小公租房對(duì)房地產(chǎn)市場的直接沖擊，也抑制了部分投機(jī)者在市場的投機(jī)買賣行為。

十、法律與政策保障

在形成公租房營運(yùn)模式的時(shí)候，法律和政策兩個(gè)方面的保障是必不可少的，能夠規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營運(yùn)的保護(hù)傘。然而這兩個(gè)方面各自的優(yōu)勢不一樣，可以在不同的時(shí)期加以使用。在形成公租房系統(tǒng)最開始的時(shí)候和發(fā)展過程中，此時(shí)政策保障作用最突出，其特征就是高強(qiáng)度以及非常活躍。在公租房系統(tǒng)有形成趨勢的時(shí)候，開始顯現(xiàn)法律保障，并完全構(gòu)建在公租房系統(tǒng)形成之后，其特點(diǎn)是長久、規(guī)范、強(qiáng)制以及另外一些法律所具備的特征，在公租房運(yùn)系統(tǒng)在實(shí)施的時(shí)候，它能夠避免出現(xiàn)扭曲的經(jīng)營理念，也能夠避免經(jīng)營方式出現(xiàn)不當(dāng)情形。所以，在具體使用的時(shí)候，要將兩者結(jié)合在一起來使用，既要用到靈活性強(qiáng)的政策保障，也要用到強(qiáng)制的法律保障，奠定在中國推行公租房制度的基礎(chǔ)，并為其提供有效的支持。如圖6-5所示：

還沒有形成公租房系統(tǒng)的時(shí)候，構(gòu)建和運(yùn)行公租房制度需要相關(guān)政策來支撐，在形成之時(shí)，根據(jù)營運(yùn)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的法律制度，最后明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個(gè)方面來確保其健康穩(wěn)定的運(yùn)行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第三節(jié)要點(diǎn)小結(jié)

本節(jié)主要總結(jié)了一些對(duì)公租房營運(yùn)產(chǎn)生影響的因素和應(yīng)對(duì)策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房運(yùn)營因素及對(duì)策分析

第七章 研究結(jié)論與展望

第一節(jié)研究結(jié)論

本文根據(jù)上述內(nèi)容講解的公租房改革問題，找到公租房可能存在經(jīng)營上的不足，同時(shí)研究和歸納發(fā)現(xiàn)的不足之處，然后表達(dá)該課題的態(tài)度，設(shè)立了公租房的經(jīng)營制度，其中有設(shè)置公租房的資料庫、設(shè)置公租房的監(jiān)管部門、設(shè)置家庭和個(gè)體的經(jīng)濟(jì)情況資料庫、設(shè)置公租房的法律機(jī)制、設(shè)置公租房確定價(jià)格的規(guī)定等，建立起完整的、綜合的公租房經(jīng)營系統(tǒng)。從而達(dá)到住房困難群體住房需求，同時(shí)便于政府對(duì)其進(jìn)行住房管理。具體包括：

一、規(guī)劃

開始大多數(shù)是政府出面進(jìn)行大面積地規(guī)劃和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找尋民間的房源是次要的；最后的時(shí)候則基本上是改革、維修部分房源。

二、政府職能

1、在開始的時(shí)候需要將公司籌建、政府自建、開發(fā)商籌建、整理和分析該房源等結(jié)合在一起，利用所有可以利用的資源和公租房的修建。然后讓政府負(fù)責(zé)監(jiān)管全部有記錄的公租房，組建一種完善的監(jiān)管方法，給未來政府結(jié)束監(jiān)管提供良好的前提。

2、處于前進(jìn)階段的時(shí)候，政府僅僅注重公租房的經(jīng)營部分，卻把成型的工作拿給一些公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商可以得到經(jīng)營的全部收益，不過需要遵守公租房監(jiān)管部門的監(jiān)控，并且形成公租房經(jīng)營的法律保障機(jī)制。

3、政府重新獲得職能的時(shí)候，公租房的監(jiān)管部門成為政府的監(jiān)督部門，負(fù)責(zé)核實(shí)和管理公租房的經(jīng)營部門。

三、保障覆蓋面

增加保障的使用范圍，將農(nóng)村的務(wù)工人員、該市的低收群體、才開始就業(yè)的人群、才走出校園的學(xué)生、非本地的建設(shè)者等人群包括其中，同時(shí)根據(jù)住房的要求劃分出不同的群體，排列出保障的順序。把該市的低收入人卻當(dāng)成首次公租房的保障人群；把才走出校園的學(xué)生、農(nóng)村來的務(wù)工人員與才就業(yè)的職員當(dāng)成第二批的受益人群；將工程建設(shè)者與久居且有需要的人群當(dāng)成第三批的受益人群。

四、公租房管理機(jī)構(gòu)

組織公租房的監(jiān)管部門，它的作用主要有：

1、記錄、整理全部房源的具體信息，包括規(guī)模、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號(hào)整理。

2、整理租房人的具體資料，包括性別、姓名、工資情況、家庭情況、現(xiàn)在租房的時(shí)間、編號(hào)以及租金等。

3、修建和調(diào)整公租房、得到的租金。

五、個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)級(jí)

讓正規(guī)的調(diào)查部門核實(shí)具體的個(gè)體和家庭的經(jīng)濟(jì)情況和生活水平，然后進(jìn)行分析和劃分等級(jí)，同時(shí)注重對(duì)等級(jí)的審核。

六、租金

1、規(guī)定基準(zhǔn)租金的額度

資金的成本+管理修繕的成本±調(diào)整值、運(yùn)營+租金成本=基準(zhǔn)租金的額度

2、繳納租金的途徑

租房人在租用房間的過程中，通過分析租房人的家庭或者個(gè)體的經(jīng)濟(jì)狀況，最終決定收取租金的額度，以基準(zhǔn)租金的額度為前提，結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀態(tài)適當(dāng)減少租金的費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不好的人，減少的金額就很多。

七、補(bǔ)貼方式

希望憑借“新加坡+英國”的方法，利用社保對(duì)租房人在資金上進(jìn)行幫助，利用租房利潤和社保來幫助公租房的監(jiān)管部門與房主。

八、信息公示

公租房的監(jiān)管部門需要把房源在租用時(shí)間、長短、價(jià)格等詳細(xì)信息發(fā)布出來。

九、社區(qū)物業(yè)管理

在委托物業(yè)公司實(shí)施專業(yè)化管理的前提下，通過公租房的經(jīng)營監(jiān)管部門，組成專門的機(jī)構(gòu)來監(jiān)管小區(qū)的物業(yè)問題，同時(shí)在小區(qū)里面組織物業(yè)管理部門，幫助物業(yè)服務(wù)單位參與公租房的物業(yè)監(jiān)管。

十、公租房的退出

我國的公租房退出應(yīng)根據(jù)“誰提供，退還誰”的規(guī)定，同時(shí)將部分房源存放起來。

十一、法律與政策保障

在沒有形成公租房系統(tǒng)的時(shí)候，構(gòu)建和運(yùn)行公租房制度需要相關(guān)政策來支撐，在形成之時(shí)，根據(jù)營運(yùn)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的法律制度，最后明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個(gè)方面來確保其健康穩(wěn)定的運(yùn)行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第二節(jié) 研究不足

1、本文在通過分析南京市與重慶市的公租房的建設(shè)與發(fā)展上提出了公租房運(yùn)營的影響因素，兩個(gè)城市的公租房發(fā)展?fàn)顩r并不等于全國公租房的發(fā)展?fàn)顩r，因此影響因素可能概括不十分全面；文中數(shù)據(jù)的獲取主要來自政府官網(wǎng)以及《統(tǒng)計(jì)年鑒》，有些數(shù)據(jù)可能會(huì)有滯后性從而導(dǎo)致進(jìn)行的概括與分析存在誤差。

2、本文構(gòu)建了公租房運(yùn)營體系，并針對(duì)各影響因素提出具體對(duì)策，但根據(jù)目前我國公租房各地發(fā)展水平并不均衡，這些對(duì)策的實(shí)施環(huán)境有待進(jìn)一步商榷；由于我國幅員遼闊、人口眾多且流動(dòng)性大，在給一些信息的統(tǒng)計(jì)工作上增加了難度，這些研究不足仍需進(jìn)行深入的探討分析，找出切實(shí)可行、行之有效的解決方法。

第三節(jié) 研究展望

公租房的發(fā)展不是一蹴而就，而是任重而道遠(yuǎn)，這項(xiàng)惠民保障政策的落實(shí)仍然需要政府、市場的共同努力。但是公租房的發(fā)展藍(lán)圖的輪廓已經(jīng)呈現(xiàn)在我們眼前，需要我們共同用畫筆將它潤色與圓滿。通過本文的分析與研究，筆者對(duì)公租房的發(fā)展充滿信心，通過理論與實(shí)踐相結(jié)合的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)公租房的研究也將越來越完善。

第二篇：公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

時(shí)間:2010年11月12日 09時(shí)41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺(tái)了一系列文件。公租房政策的出臺(tái)針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點(diǎn)，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對(duì)資本品的要求。實(shí)際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴(kuò)大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對(duì)公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計(jì)、政府財(cái)政補(bǔ)貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運(yùn)作模式等問題進(jìn)行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財(cái)政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個(gè)方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價(jià)格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價(jià)格擬控制在市場價(jià)格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實(shí)施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計(jì)及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機(jī)制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財(cái)政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計(jì)成本近1000億元。

在退出機(jī)制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會(huì)限制社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異等諸多因素而不斷動(dòng)態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計(jì)應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實(shí)踐來看，越來越多的國家和政府嘗試?yán)觅Y本市場的力量、社會(huì)化的資金和商業(yè)化的運(yùn)作來幫助解決保障性住房難題。

基于對(duì)解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號(hào)）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)，以下簡稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機(jī)制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道。同時(shí)，必須清楚地認(rèn)識(shí)到，在公共品市場化的過程中，應(yīng)符合資本市場對(duì)資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報(bào)率應(yīng)符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資回報(bào)率有明確要求和期望。對(duì)以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報(bào)率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對(duì)接。一方面，需要通過政府補(bǔ)貼的方式彌補(bǔ)公租房資產(chǎn)租金回報(bào)率，達(dá)到市場可接受的收益率水平。補(bǔ)貼方式一般可分為補(bǔ)貼前期投入成本的“補(bǔ)磚頭”方式與建成后補(bǔ)貼租金的“補(bǔ)人頭”方式兩類。結(jié)合對(duì)兩種補(bǔ)貼方式的特點(diǎn)與適用階段來分析，當(dāng)前我國公租房建設(shè)補(bǔ)貼政策極有必要探索“補(bǔ)人頭”這一補(bǔ)貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實(shí)際承受能力劃分不同的補(bǔ)貼等級(jí)，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時(shí)可將不同補(bǔ)貼等級(jí)的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對(duì)公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實(shí)踐看，借助資本市場為保障性住房服務(wù)的一個(gè)重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點(diǎn)是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實(shí)施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開發(fā)和運(yùn)營，直接擴(kuò)大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運(yùn)營服務(wù)。

結(jié)合中國的實(shí)際情況，可以試驗(yàn)依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運(yùn)作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財(cái)政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會(huì)化籌資和市場化運(yùn)作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》康目沙掷m(xù)開發(fā)探索一套新的融資機(jī)制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項(xiàng)技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時(shí)將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機(jī)結(jié)合，撬動(dòng)社會(huì)資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財(cái)政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格理性回歸。

對(duì)中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機(jī)制，具體運(yùn)作模式如下：第一，公租房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進(jìn)入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補(bǔ)貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營維護(hù)，向租戶收取租金。政府的補(bǔ)貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補(bǔ)貼）回報(bào)獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對(duì)公租房資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場，推動(dòng)公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行探索：

一是按照資本市場對(duì)資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時(shí)，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對(duì)接。

二是及時(shí)探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專門投資公租房開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會(huì)資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室主任）

第三篇：上海公租房模式

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心 陳杰

前言：上海《本市發(fā)展公共租賃住房實(shí)施意見（征求意見稿）》已經(jīng)于2010年6月3日正式對(duì)社會(huì)公示了，并在上海住房保障與房屋管理局等進(jìn)行網(wǎng)上意見征求。作為參與這個(gè)方案設(shè)計(jì)的工作者之一，本人這里對(duì)在上海發(fā)展公共租賃房的有關(guān)理論與實(shí)踐問題做些闡發(fā)與解讀，重點(diǎn)包括其目標(biāo)與功能定位，以及上海方案的特點(diǎn)與難點(diǎn)，以助大家更好地理解公共租賃住房可能發(fā)揮的作用和可能產(chǎn)生的影響，同時(shí)調(diào)動(dòng)社會(huì)各界參與上海公共租賃房實(shí)施體系設(shè)計(jì)的積極性。但所表達(dá)觀點(diǎn)僅代表個(gè)人。

2.上海公共租賃房模式有什么特點(diǎn)？

現(xiàn)在國內(nèi)不少城市如北京、重慶、常州、廈門等也在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)，與它們相比，上海將要推行的公共租賃住房模式有什么樣的不同，具有什么樣的特點(diǎn)？

有人說，上海市政府的動(dòng)作慢了，公共租賃房很多外地都已經(jīng)搞起來了，上海才姍姍來遲地推出一個(gè)初稿，還要征求意見，不知何時(shí)才能正式推行起來。但我以為，上海這樣的做法是謹(jǐn)慎的，也是科學(xué)的，要么不搞，要搞還是要做好預(yù)案，得到社會(huì)共識(shí)之后再搞。否則還沒有研究好就因?yàn)檎儔毫Χ鴤}促草率上馬，很容易夭折，或留下隱患，讓后面很被動(dòng)。

從我參與的過程來看，上海市政府對(duì)推行公共租賃房是下了決心的，也是慎重的，不是為了應(yīng)付一時(shí)的政治與社會(huì)壓力，盲目跟風(fēng)，照抄照搬國外或國內(nèi)的模式，而是根據(jù)上海的情況與需求而做了很多調(diào)研與論證工作。從2009年四季度召集復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心、易居研究院、上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院三家單位開始研討最初的草案，后期上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等單位也加入論證，并邀請(qǐng)部分國有和民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與討論，再到把草案提交市人大代表和政協(xié)委員咨詢，直到近日向社會(huì)公眾推出征求意見稿，應(yīng)該說是在一步步認(rèn)真細(xì)致地做準(zhǔn)備工作。這個(gè)過程中，據(jù)我理解，其基本思想是，既遵循國際公共租賃房成功模式的基本準(zhǔn)則，并吸收國內(nèi)城市模式的經(jīng)驗(yàn)，但更主要還是考慮上海本身的實(shí)際情況，服務(wù)于上海的發(fā)展需要。

從此次公布的《實(shí)施意見（征求意見稿）》來看，上海市政府已經(jīng)基本確定，上海的公共租賃住房模式將吸收國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)和長處，但在以下幾個(gè)方面將與國內(nèi)其他城市存在顯著差別：

第一，上海的公租房將有獨(dú)立和專職專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)。這與很多外地城市公租房還是由政府的住房保障部門直接操辦和管理形成鮮明對(duì)比。這里的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)是，上海舉辦公租房，不是趕風(fēng)潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必須要長期進(jìn)行的事業(yè)；這個(gè)任務(wù)還很繁重，要很可能面對(duì)數(shù)以萬計(jì)甚至數(shù)以十萬計(jì)的家庭；這個(gè)任務(wù)還很專業(yè)，涉及收購、建造、出租、輪候、流轉(zhuǎn)、物業(yè)管理、日常運(yùn)營等很多環(huán)節(jié)；所以不可能由政府下屬一個(gè)處級(jí)機(jī)構(gòu)或一個(gè)公務(wù)員系統(tǒng)來完成這么多復(fù)雜和專業(yè)的事務(wù)，必須成立一個(gè)專職專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)。我所理解的這個(gè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該是，類似像英國的社會(huì)租賃住房公司，歐洲大陸的市政住房公司、韓國大韓住宅公社那些模式靠攏，是公司化的、獨(dú)立運(yùn)行的、自負(fù)盈虧的，政府提供部分啟動(dòng)資本金，可以吸收社會(huì)資本入股，向市場招聘專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)化管理。關(guān)于這個(gè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是全市一個(gè)然后每個(gè)區(qū)縣設(shè)立分支，還是每個(gè)區(qū)縣自己辦一個(gè)獨(dú)立的，目前《征求意見稿》是提出每個(gè)區(qū)縣一個(gè)，但個(gè)人覺得還是繼續(xù)商榷的。但不管怎么說，這個(gè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該是持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的，不能讓其虧本虧空，否則就走到原來老公房的老路子了，那是行不通的。同時(shí)，運(yùn)營機(jī)構(gòu)因?yàn)橄蛏鐣?huì)提供服務(wù)，資本獲得合理補(bǔ)償，服務(wù)收取合理費(fèi)用，人員獲得合理薪酬，這樣形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，還可以創(chuàng)造為數(shù)眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于戶籍人口。這樣在起點(diǎn)上就與大多數(shù)其他城市優(yōu)先保障本地戶籍人口的做法形成差別。確立這點(diǎn)不是沒有爭議。論證過程中就有人擔(dān)心會(huì)不會(huì)得不到本地戶籍人口的支持，另外對(duì)常住人口提供公共租賃房，會(huì)不會(huì)引起外地人大量涌入上海，造成上海人口壓力。包括現(xiàn)在征求意見時(shí)候，我也注意到網(wǎng)上已經(jīng)有不少人擔(dān)心外地人會(huì)不會(huì)因此紛涌上海，造成上海無法承受的人口壓力；有些本地人也對(duì)沒有傾向優(yōu)惠戶籍人口表示不理解和不滿。

關(guān)于上海公共租賃房為何要對(duì)所有常住人口開放，我是這么理解的：

首先，上海發(fā)展需要大量的外來人才，尤其需要不同層次的大量外來人才。上海戶籍人口老齡化已經(jīng)非常嚴(yán)重，光靠戶籍人口是無法實(shí)現(xiàn)上海成為中國經(jīng)濟(jì)中心乃至國際金融中心、國際航運(yùn)中心的發(fā)展目標(biāo)。現(xiàn)有戶籍制度難以一下子全面放開，但上海發(fā)展對(duì)人才的需求是無法等待的，反過來所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房價(jià)高揚(yáng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了外來人才在上海的工作與生活，如果這個(gè)局面不能得到迅速改變，上海將面臨大量的人才流失，那時(shí)發(fā)展大計(jì)無從談起。誠然非戶籍常住人口中的頂尖一小撮可能不需要公共租賃房，他們對(duì)上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的發(fā)展不可能僅靠一小撮頂尖人才，而需要數(shù)以百萬計(jì)的各種層次各種職業(yè)人才，尤其在產(chǎn)業(yè)還處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時(shí)期。否則上海高昂的房價(jià)之下，大量中間收入的技術(shù)人才出走，最后很可能就留下金融業(yè)等個(gè)別所謂高端行業(yè)以及大量的低技術(shù)含量服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，產(chǎn)業(yè)迅速空心化、泡沫化，十分危險(xiǎn)。上海外來常住人口中的絕大多數(shù)現(xiàn)在收入有限，都存在很大的住房壓力，尤其相比本地戶籍人口住房壓力大得多，然而經(jīng)過一個(gè)階段的奮斗，他們已經(jīng)和正在成為上海社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中間骨干力量。假以時(shí)日，他們中的很多人就將成為上海發(fā)展事業(yè)的棟梁乃至領(lǐng)袖。所以公共租賃房就是為了解決這些人的“階段性住房困難”，希望通過公共租賃房這樣的制度安排，能多留住一些潛在的人才，增加他們留駐上海工作與創(chuàng)業(yè)的幾率，從而為上海儲(chǔ)蓄明天的希望。

第二，上海的公共租賃房雖然向非戶籍常住人口開放，但實(shí)際上也有門檻。《征求意見稿》中提出了工作年限的要求，這樣實(shí)際上就把想來上海但沒有能力找到穩(wěn)定工作的人擋在門外了。這個(gè)要求預(yù)計(jì)會(huì)引起很多爭議，關(guān)于工作年限的具體設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)成為一個(gè)下一步討論的焦點(diǎn)。但即使沒有這個(gè)門檻，由于上海的公共租賃房設(shè)定的租金標(biāo)準(zhǔn)不低，基本參照市場租金水平，合同一簽至少兩年，最長租賃時(shí)間也有限定（暫定5年），所以最后實(shí)際會(huì)入住上海公共租賃房的主要還將是那些有穩(wěn)定工作、收入不差的中間收入群體。從這個(gè)意義上說，上海的公共租賃房主要受益對(duì)象其實(shí)是外來常住人口中的一小部分，有相對(duì)固定工作、在勞動(dòng)力市場上有比較強(qiáng)競爭力和對(duì)自己收入預(yù)期有比較強(qiáng)自信的那部分群體。然后他們之中在申請(qǐng)入住公共租賃房時(shí)候，遇到供不應(yīng)求，也還是有優(yōu)先次序的（這點(diǎn)還有待明確），會(huì)有輪候機(jī)制。關(guān)鍵一點(diǎn)是，公共租賃房只負(fù)責(zé)解決“階段性住房困難”，而不是終身，如果5年或若干年之后還是預(yù)期自己不能在上海買起房，他們還是會(huì)考慮從上海轉(zhuǎn)換到更合適自己的城市。所以不要過慮上海因?yàn)閷?shí)施了公共租賃房制度，就會(huì)出現(xiàn)大量的來滬打工潮。當(dāng)然反過來說，上海公共租賃房，至少目前，還沒有把農(nóng)民工、服務(wù)業(yè)臨時(shí)工和所謂“蟻?zhàn)濉钡壬鐣?huì)收入底端納入到考慮范圍。這部分群體對(duì)上海的運(yùn)營也很重要，住房需求也要妥善考慮，否則會(huì)引起社會(huì)不和諧甚至不穩(wěn)定。但飯要一口口吃。未來上海應(yīng)會(huì)有專門的住房保障體系覆蓋到這部分群體，比如把農(nóng)民工宿舍、集體宿舍等納入到公共租賃房的一個(gè)特別子系統(tǒng)，也是在考慮范圍之中。

第三，本市戶籍人口的住房需求有更豐富的解決方法。比如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前都是針對(duì)本市戶籍人口。本市戶籍人口還有通過動(dòng)拆遷、租賃補(bǔ)貼（擬議中）、困難補(bǔ)助等多種手段改善自己的住房條件，這些都是非戶籍常住人口不可比擬的。再說上海歷史上就是個(gè)移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人對(duì)外地人來滬工作與創(chuàng)業(yè)應(yīng)該持有開放的心態(tài)。而且近年來國家層面上已經(jīng)提出了居民福利均等化的概念，這意味著，以后哪怕保留戶籍制度，戶籍所帶有的福利特權(quán)價(jià)值也會(huì)逐步縮小。這是大勢所趨。

第三，上海的公共租賃房沒有收入準(zhǔn)入線。這與很多外地城市的做法很不一樣。這樣做的出發(fā)點(diǎn)是吸收了經(jīng)濟(jì)適用房乃至廉租房的教訓(xùn)。從以往住房保障的經(jīng)驗(yàn)來看，收入準(zhǔn)入線有幾大難點(diǎn)：

首先，收入準(zhǔn)入線劃在哪里，都有人爭議不公平，憑什么我收入高一塊錢就沒有資格，低一塊錢就有資格。于是會(huì)有人故意低收入，產(chǎn)生“獎(jiǎng)懶罰勤”的不良效果；

其次，在中國核查收入準(zhǔn)入線太難了。一方面收入弄虛作假的太多太容易了，防不勝防。媒體上有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房舞弊作假的報(bào)道滿天飛，如果公租房一出來也出現(xiàn)這種丑聞，會(huì)對(duì)其聲譽(yù)產(chǎn)生很大破壞性，老百姓會(huì)徹底不相信政府是在辦好事，而出什么制度和政策都會(huì)認(rèn)為是不過有一次借機(jī)為個(gè)人謀私利。另一方面即使能堵住弄虛作假，社會(huì)成本也很巨大的無法承認(rèn)。上海第一批經(jīng)濟(jì)適用房1000多套搞配售，動(dòng)員了多套社會(huì)收入信息等系統(tǒng)核查幾千位申請(qǐng)人，已經(jīng)半年多了，還沒有搞定，太難了。如果推廣開，核查和監(jiān)督成本難以想象。

再說，收入是動(dòng)態(tài)變化的。在中國在上海，個(gè)人短期內(nèi)收入發(fā)生劇烈變化是很常見。租賃期間收入暴漲了怎么辦，不能僅僅因?yàn)槭杖朐黾恿司捅浦赓U人立即搬離，這個(gè)收入增加可能不穩(wěn)定，或者人家就是有這個(gè)住公租房的需求。但如果不讓其搬離又與收入準(zhǔn)入線發(fā)生矛盾了。

所以以收入準(zhǔn)入線來篩選申請(qǐng)者既很難操作，也常常無效。與其如此勉強(qiáng)，費(fèi)力不討好，不然一開始就放棄收入準(zhǔn)入線。吸收以往教訓(xùn)，這次在準(zhǔn)入設(shè)計(jì)中，轉(zhuǎn)換思路，不從收入而是從房子來約束篩選公租房的申請(qǐng)者。

所以這次明確規(guī)定公租房面積控制在50平方米左右，裝修簡單，區(qū)位適中，總體僅僅滿足基本居住條件，又是只租不售，無法套現(xiàn)，租金還跟市場價(jià)差不多，無利可圖，這樣就利用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“自我激勵(lì)”原則，讓有錢人、有房人、不需要的人自己就不會(huì)想著去也來渾水摸魚。公租房才會(huì)到達(dá)真正需要的人手中。

第四，上海的公共租賃房租金是參照市場租金而不給以大量補(bǔ)貼。這與很多外地城市把公共租賃房當(dāng)作福利品來提供、政府給租金大量補(bǔ)貼的思路很不一樣。在設(shè)計(jì)上海公共租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)候，一開始我們?cè)峁俺杀咀饨稹钡母拍睿酝怀龉沧赓U房的非盈利性。但后來討論過程中發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前市場上租售比倒掛，“成本租金”反而要比市場租金高得多，因?yàn)槭忻嫔系乃饺俗赓U房往往以老公房為主，土地成本很少或沒有。但如果是新建房，考慮土地成本和正常回報(bào)率的租金會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場租金。所以即使以市場租金來出租，考慮土地成本的公共租賃房投資也肯定是要虧本。咨詢過程中，很多對(duì)公租房有興趣的房地產(chǎn)開發(fā)商都表示，只有在土地免費(fèi)劃撥或把土地成本由政府包下來的前提下，公租房才有可能做下去。關(guān)于土地如何獲得，現(xiàn)在仍是困擾公租房的最大障礙。

拋開這個(gè)層面不說，我們也主張公租房租金應(yīng)該參照市場租金，至少不能讓運(yùn)營機(jī)構(gòu)虧本做買賣，讓資本投入和日常運(yùn)營費(fèi)用能得到合理補(bǔ)償后還有點(diǎn)回報(bào)，這樣才能保證可持續(xù)經(jīng)營，也才能引起社會(huì)資本的興趣。同時(shí)盡量不要公共財(cái)政的補(bǔ)貼（除了土地成本和貸款貼息外），才能讓政府不把其看作負(fù)擔(dān)，畏懼不敢前行。總之，盡量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

換句話說，公租房相對(duì)私人租賃房沒有價(jià)格上的太大優(yōu)勢，最主要的優(yōu)勢是穩(wěn)定、安全、可靠，而這些正是私人租賃住房市場上最急需的。希望與此來引導(dǎo)規(guī)范私人租賃市場，反過來私人租賃市場也會(huì)對(duì)公共租賃房形成強(qiáng)有力的競爭作用，督促公共租賃房運(yùn)營機(jī)構(gòu)增加住房品種和提高服務(wù)質(zhì)量，增加運(yùn)營效率、減少成本和降低租金。

當(dāng)然，這里會(huì)有個(gè)最大的疑問。住房保障的矛盾現(xiàn)在這么突出，就是因?yàn)楹芏嗳诉B租房都租不起，否則市場都能解決的事情，就不需要政府出面了。支付不起市場租金的窮人怎么辦？

這個(gè)問題其實(shí)公共租賃房制度回答不了，是下一步住房保障發(fā)展正在考慮的問題，總體來說，要交給廉租房和《基本住房保障法》中正在考慮的租賃補(bǔ)貼。也就是，承擔(dān)不了市場租金的低收入困難群體，有法律授予的權(quán)力向政府保障機(jī)構(gòu)要求得到租金補(bǔ)貼，彌補(bǔ)租賃家庭最大可支付租金與市場租金之間的差額，但具體是所有常住人口還是僅限戶籍人口可以申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼，以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與來源等問題，都還有待明確。

無論如何，公共租賃房運(yùn)營機(jī)構(gòu)自身沒有對(duì)低收入群體減免租金的義務(wù)。

第五，上海的公共租賃房能起到促進(jìn)住房市場發(fā)育完善、調(diào)節(jié)市場房價(jià)與租金的作用。我們一直強(qiáng)調(diào)，上海的公租房，不受收入準(zhǔn)入線地對(duì)所有人開放和實(shí)行準(zhǔn)市場租金，就有人提出疑問，對(duì)公租房的性質(zhì)到底怎么看，到底是一種住房保障方面的福利品還是僅僅一個(gè)私人租賃住房市場的替代品？

我們的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中間有相當(dāng)多的公共資源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定衛(wèi)生的租賃住房同樣也是一種社會(huì)公共服務(wù)體現(xiàn)。但現(xiàn)階段可以發(fā)揮最突出的作用是完善住房市場結(jié)構(gòu)，豐富住房市場選擇，尤其規(guī)范和引導(dǎo)私人租賃住房市場，同時(shí)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)理念，從而為抑制商品住房價(jià)格與租金、實(shí)現(xiàn)“人人有房住”打下基礎(chǔ)性制度建設(shè)。需要強(qiáng)調(diào)，這次《征求意見稿》中也帶有將來租賃公租房可以入戶籍和讓子女就近教育的設(shè)想，這是一個(gè)亮點(diǎn)，將有效減少“被買房”的需求。

一些其他城市把住房保障與住房市場調(diào)節(jié)割裂來看，以為政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解決了低收入居民的住房問題，就可以對(duì)房價(jià)坐視不管了，這是很危險(xiǎn)的想法。

住房保障與住房市場是相輔相成的，不可對(duì)立起來看。否則就算一部分低收入居民短期內(nèi)解決了容身之處，但市場房價(jià)高不可攀，他們永遠(yuǎn)進(jìn)入不了住房市場去自己買房或租房。或者保障性住房過度擠占了商品住宅用地，商品住宅價(jià)格更加畸形高漲，越來越多的人終身只能靠公共資源的救濟(jì)來解決住房，那政府和社會(huì)都終將不堪重負(fù)，還會(huì)引發(fā)極端的財(cái)富上的貧富分化，社會(huì)難以穩(wěn)定和諧。

另外，住房市場高揚(yáng)態(tài)勢之下，如果沒有一個(gè)蓄水池來分流住房需求，是難以回落的，一旦回落就是崩盤，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)殺傷力太大。政府發(fā)展公共租賃房，某種程度上就是一個(gè)蓄水池，穩(wěn)定好中間收入階層的住房需求同時(shí)，豐富了調(diào)節(jié)住房市場的手段與工具。市場房價(jià)或租金高揚(yáng)時(shí)候，多新造一些公租房，分流市場需求，抑制房價(jià)與租金。市場房價(jià)或租金低迷時(shí)候，少新造一些公租房，轉(zhuǎn)為收儲(chǔ)商品住宅來為公租房，讓房價(jià)與租金保持在合理水平。

這樣住房保障與住房市場就相輔相成，相互補(bǔ)充，而不是只有對(duì)立和沖突。

第四篇：國內(nèi)外P2P_運(yùn)營模式研究（定稿）

國內(nèi)外P2P 運(yùn)營模式情況

這幾天為了寫給金融委的報(bào)告，接觸了P2P領(lǐng)域，研究了一些相關(guān)問題。為了使這件事搞得好，我把梳理的材料告訴你們。

近年來，伴隨著網(wǎng)絡(luò)的全球化發(fā)展，P2P企業(yè)開始在國外和我國出現(xiàn)，P2P信貸模式也逐漸得到人們的高度關(guān)注。但是，由于P2P模式是新興事物，目前理論界對(duì)其所進(jìn)行的系統(tǒng)研究是十分缺乏的。

1.P2P模式簡介

P2P，英文叫做Peer-to-Peer lending，即點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信貸，或稱個(gè)人對(duì)個(gè)人信貸。而P2P企業(yè)，就是從事點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信貸中介服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。P2P借貸，是目前正在興起的基于互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的一個(gè)相對(duì)較新的模式。建立的基本前提是，需要借貸的人群可以通過網(wǎng)站平臺(tái)尋找到有出借能力并且愿意基于一定條件出借的人群。網(wǎng)絡(luò)借貸中介幫助確定借貸的條款和準(zhǔn)備好必需的法律文本。更重要的是，中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的可以幫助貸款人通過和其他貸款人一起分擔(dān)一筆借款額度的方式來分散風(fēng)險(xiǎn)，也幫助借款人在充分比較的信息中選擇有吸引力的利率條件。而同時(shí)，收取一定的服務(wù)費(fèi)作為中介平臺(tái)的回報(bào)。

目前在世界各地，諸如美國加拿大英國日本意大利、中國等都出現(xiàn)了一些運(yùn)營模式略有不同的P2P網(wǎng)絡(luò)信貸平臺(tái)。

2.P2P是“鄉(xiāng)村銀行”價(jià)值理念的體現(xiàn)。

“鄉(xiāng)村銀行”小額貸款方式，是第三世界國家良好的扶貧范本。“鄉(xiāng)村銀行”屬于純民間的帶有公益性質(zhì)的銀行，它透過貸放50美元到100美元的小額資本，幫助農(nóng)民啟動(dòng)能增加收入的小型項(xiàng)目，也促成她們創(chuàng)造出了一種自產(chǎn)自銷的小商業(yè)模式。“鄉(xiāng)村銀行”不需擔(dān)保，還款率高達(dá)98.8%，貸款者96%為農(nóng)村貧困婦女，迄今為止，已向800萬人提供了小額貸款。他開創(chuàng)了全球最獨(dú)特的“小額貸款”“微型金融”“微型商業(yè)”等財(cái)經(jīng)理念及其實(shí)踐。目前“鄉(xiāng)村銀行”已被100多國仿效。

一、P2P企業(yè)的運(yùn)營模式

1.國外P2P企業(yè)的運(yùn)營模式

Prosper模式。2006年，網(wǎng)站prosper.Com在美國成立并運(yùn)營。prospe幫助人們更方便地相互借貸。借的人要說明自己借錢的理由和還錢的時(shí)間；貸款額最低50元。網(wǎng)站就幫助借貸雙方找到自己的需要，實(shí)現(xiàn)自己的愿望，而網(wǎng)站靠收取手續(xù)費(fèi)盈利。與普通的機(jī)構(gòu)貸款對(duì)借款人過往借款歷史的嚴(yán)格審查標(biāo)準(zhǔn)不同，Prosper出借人是根據(jù)借款人的個(gè)人經(jīng)歷、朋友評(píng)價(jià)和社會(huì)機(jī)構(gòu)的從屬關(guān)系來進(jìn)行判斷的。對(duì)于借款人，可以創(chuàng)建最高2.5萬美元的借款條目，并設(shè)定一個(gè)愿意支付給出借人的最高利息率。像拍賣一樣，出借人開始通過降低利息率進(jìn)行競拍，拍賣結(jié)束后，Prosper將最低利率的出借人組合成一個(gè)簡單的貸款交給借款人。Prosper負(fù)責(zé)交易過程中的所有環(huán)節(jié)，包括貸款支付和收集符合借貸雙方要求的借款人和出借人。Prosper的收入來自借貸雙方，從借款人處提取每筆借貸款的1%～3%費(fèi)用，從出借人處按年總出借款的1%收取服務(wù)費(fèi)。從2006年1月發(fā)布至2008年1月，Prosper已促成了1.17億美元的貸款交易，2007年貸款額比2006年增加了8100萬美元，增長速度達(dá)到了115%;美國國內(nèi)的總注冊(cè)會(huì)員已達(dá)到58萬人，2007年增加用戶40.5萬人，達(dá)到了230%的增長速度。這個(gè)網(wǎng)站最終引起了美國證監(jiān)會(huì)的注意，他們認(rèn)為網(wǎng)站實(shí)際是在賣投資、賣金融產(chǎn)品，這種P2P(個(gè)人對(duì)個(gè)人)的借貸模式不合法，2008年初，美國證監(jiān)會(huì)勒令網(wǎng)站關(guān)閉。不過2009年加州允許該公司重新開業(yè)并重新從事P2P信貸業(yè)務(wù)。這說明P2P

信貸模式在美國也是處于動(dòng)蕩的探索期。

Prosper模式是比較單純的信貸中介模式，出售平臺(tái)服務(wù)并收

取服務(wù)費(fèi)。

Zopa模式。Zopa起源于英國，并在美國日本和意大利推廣。它提供的是P2P社區(qū)貸款服務(wù)。Zopa 提供的是比較小的貸款，在1000美元和25000美元之間，他們運(yùn)用信用評(píng)分的方式來選擇他們的借款人。首先將借款人按信用等級(jí)分為A*、A、B和C四個(gè)等級(jí)，然后出借人可以根據(jù)借款人的信用等級(jí)、借款金額和借款時(shí)限提供貸款，當(dāng)然，借款人也可以相應(yīng)地選擇能夠接受的貸款利率。Zopa在整個(gè)交易中代替銀行成為了中間人，責(zé)任包括借貸雙方交易中所有有關(guān)借款的所有事務(wù)、完成法律文件、執(zhí)行借款人的信用認(rèn)證、雇傭代理機(jī)構(gòu)為出借人追討欠賬等等。

Zopa希望能用各種保護(hù)措施降低出借人的風(fēng)險(xiǎn)，比如強(qiáng)制要求借款人按月分期償還貸款、借款人必須簽署法律合同、允許出借人將一筆錢貸給幾位個(gè)人借款人。Zopa的收入來源于收取借款人每筆0.5%以及出借人年借款額0.5%的服務(wù)費(fèi)。Zopa的模式獲得了業(yè)界的認(rèn)可，在2007年分別獲得了Webby Award的“最佳金融/支付網(wǎng)站”獎(jiǎng)和Banker Award的“最佳在線項(xiàng)目”獎(jiǎng)。成立至今Zopa已經(jīng)獲得包括天使投資在內(nèi)的四輪共3390萬美元的投資。Zopa模式的特點(diǎn)在于分散貸款、劃分信用等級(jí)、強(qiáng)制按月還

款，網(wǎng)站擔(dān)負(fù)了更多的工作，較好地控制了風(fēng)險(xiǎn)。

Lending Club模式。2007年5月上線的加州的森尼維爾市貸款的俱樂部 Lending Club，看中的卻是網(wǎng)民聯(lián)絡(luò)平臺(tái)的高傳播特性及朋友之間的互相信任，使用Facebook應(yīng)用平臺(tái)和其他社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及在線社區(qū)將出借人和借款人聚合。Facebook是一個(gè)類似于MSN的全球網(wǎng)民聯(lián)絡(luò)平臺(tái)，擁有千萬用戶。Lending Club具有固定的貸款利率及平均三年的貸款年限。借款人在進(jìn)行貸款交易前必須要經(jīng)過嚴(yán)格的信用認(rèn)證和A-G分級(jí)。出借人可以瀏覽借款人的資料，并根據(jù)自己能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)或是否是自己的朋友來進(jìn)行借款交易。Lending Club不采取競標(biāo)方式，而是根據(jù)不同的借款人的信用等級(jí)有不同的固定利率。借款人可以在Lending Club Facebook應(yīng)用中發(fā)出借款請(qǐng)求，因?yàn)镕acebook中多為認(rèn)識(shí)多時(shí)的朋友或同學(xué)，所以大多數(shù)借款人都覺得將借款請(qǐng)求在此公布會(huì)增加成功的可能性，同時(shí)也不必將自己的信用歷史公布，增強(qiáng)了私密性。Lending Club的平均貸款額為5500美元。最低1000美元，最高2.5萬美元。目前Lending Club已經(jīng)獲得了來自Canaan Venture Partners和Norwest Venture Partners1230萬美元投資。

Lending Club模式除了劃分信用等級(jí)外，網(wǎng)站還規(guī)定固定利

率，并且利用網(wǎng)民交際平臺(tái)為自己服務(wù)，這一點(diǎn)不得不說是一個(gè)創(chuàng)舉。

Kiva模式。2005年成立的Kiva是一個(gè)非營利的P2P貸款網(wǎng)站，主要面對(duì)的借款人是發(fā)展中國家收入非常低的企業(yè)。出借人根據(jù)地域、商業(yè)類型、風(fēng)險(xiǎn)水平等選擇企業(yè)或企業(yè)家。每一個(gè)貼出的貸款請(qǐng)求會(huì)詳細(xì)提供各企業(yè)家的簡歷、貸款理由和用途、從其他出借人處借貸的總金額、貸款時(shí)限(一般為6-12 個(gè)月)，以及貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。Kiva采取的是“批量出借人+小額借貸”模式，一般每位出借人只要支付25 美元。一旦一筆貸款的總金額募集完成，Kiva使用PayPal將貸款轉(zhuǎn)賬給Kiva的當(dāng)?shù)睾匣锶恕．?dāng)?shù)睾匣锶艘话闶前l(fā)展中國家當(dāng)?shù)氐男☆~金融服務(wù)機(jī)構(gòu)(MFI)，他們負(fù)責(zé)找尋、跟蹤和管理企業(yè)，同時(shí)負(fù)責(zé)支付和收集小額貸款，最后將到期的貸款收集齊后返還給Kiva，Kiva再通過PayPal返還給出借人。

通過以上四種P2P企業(yè)的典型分析可以看出，國外P2P企業(yè)主要是在探索中前進(jìn)，就其運(yùn)

營模式來看，Kiva是非盈利的公益借款平臺(tái)，Prosper是典型的借貸中介平臺(tái)，在此出借人和借款人完全是自主交易、Zopa做得更多，最主要的是強(qiáng)制借款人每月還款，降低了出借人的風(fēng)險(xiǎn)，Lending Club則承擔(dān)了更多責(zé)任，主要表現(xiàn)在根據(jù)借款人信用評(píng)級(jí)規(guī)定不同的固定利率并利用現(xiàn)成的網(wǎng)絡(luò)交際平臺(tái)為自己服務(wù)。而其盈利模式是一致的，利潤都是來自中介服務(wù)費(fèi)。

據(jù)此認(rèn)為可以把國外的P2P企業(yè)歸納為：非盈利公益型（Kiva）、單純中介型（Prosper）和除了是平臺(tái)中介還是擔(dān)保人、聯(lián)合追款人、利率制定人的復(fù)合中介型（Zopa、Lending Club）三類。

2.中國的P2P運(yùn)營模式

P2P在線貸款模式在國外發(fā)展迅速，正是因?yàn)榉狭送鈬颂赜械南M(fèi)習(xí)慣。英美等國人長期以來形成了依賴信用卡進(jìn)行超前消費(fèi)的習(xí)慣，所以當(dāng)一種比向銀行借款更靈活更可行的形式出現(xiàn)時(shí)，他們接受起來就更加容易，同時(shí)，由于國外信用消費(fèi)的歷史長，具有完善的信用評(píng)級(jí)制度，每個(gè)人的信用程度都可以有據(jù)可查。那么，在沒有完善信用制度的我國，能否復(fù)制這種P2P網(wǎng)絡(luò)貸款模式呢？

根據(jù)調(diào)查，中國注冊(cè)登記為擔(dān)保、金融咨詢等公司從

事民間借貸中介業(yè)務(wù)的有上萬家，但是其中可以比較規(guī)范和成功從事P2P業(yè)務(wù)的，卻仍是鳳毛麟角。比較得到公認(rèn)的有宜信、拍拍貸、紅嶺、齊放和青島的部分金融中介公司。而出現(xiàn)的時(shí)間卻與外國公司相去不遠(yuǎn)。下面針對(duì)這些P2P企業(yè)做典型性分析。

拍拍貸模式：無抵押無擔(dān)保模式。

拍拍貸成立于2007年的上海，是國內(nèi)較為典型的P2P在線信貸平臺(tái)，可以作為國內(nèi)一些P2P網(wǎng)站的典型樣本。拍拍貸借鑒的主要是Prosper的模式，采用競標(biāo)方式來實(shí)現(xiàn)在線借貸過程。利率由借款人和競標(biāo)人的供需市場決定。企業(yè)利潤

來自服務(wù)費(fèi)。其操作流程是，借款人發(fā)布借款信息，把自己的借款原因、借款金額、預(yù)期年利率、借款期限一一列出并給出最高利率，出借人參與競標(biāo)，利率低者中標(biāo)。一般多個(gè)出借人出借很小的資金給一個(gè)借款人，以分散風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)頁上會(huì)有該借款人借款進(jìn)度以及完成投標(biāo)筆數(shù)的顯示。如果資金籌措期內(nèi)，投標(biāo)資金總額達(dá)到借款人的需求，則他此次的借款宣告成功，網(wǎng)站會(huì)自動(dòng)生成電子借條，借款人必須按月向放款人還本付息。若未能在規(guī)定期限內(nèi)籌到所需資金，該項(xiàng)借款計(jì)劃則流標(biāo)。其風(fēng)險(xiǎn)控制的兩個(gè)特點(diǎn)是：

一，規(guī)定借款人按月還本付息。這樣每月要還的數(shù)額是很小的，還款壓力也小。而出借人可以按月收到還款，風(fēng)險(xiǎn)也小。二是信用審核引入社會(huì)化因素。即借款人的身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證明等都可以增加個(gè)人信用分，但這些資料并不需要提供原件，其真實(shí)性難以得到有效保證。所以，拍拍貸認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、用戶網(wǎng)上的朋友圈也是其信用等級(jí)系統(tǒng)的重要部分之一，網(wǎng)站內(nèi)圈中好友、會(huì)員好友越多，個(gè)人借入貸出次數(shù)越高，信用等級(jí)也越高。這樣，網(wǎng)路活躍度也和用戶個(gè)人身份、財(cái)務(wù)能力、銀行信用度等一起構(gòu)成了一整套的評(píng)價(jià)系統(tǒng)。拍拍貸發(fā)展迅速，在近一年半的時(shí)間內(nèi)，在全國積累了逾8萬名注冊(cè)用戶，單2009年3月的放貸金額就接近累計(jì)總額的五分之一。

雖然拍拍貸有黑名單公開曝光，但并不賠償出借人的經(jīng)濟(jì)損

失，對(duì)于逾期不還的情況，拍拍貸只退還出借人手續(xù)費(fèi)，所以資金回收的潛在風(fēng)險(xiǎn)只能由出借人自行承擔(dān)。

拍拍貸對(duì)借款人只有信用要求而無抵押，對(duì)出借人也不承擔(dān)

擔(dān)保責(zé)任。出借人和借款人完全是自行交易，拍拍貸只是作為一個(gè)見證人和交易平臺(tái)存在。所以，事實(shí)上這種形式對(duì)出借人來說風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。但是拍拍貸的中標(biāo)利率往往在15%

以上，對(duì)于出借人來說還是有很大的誘惑。所以筆者認(rèn)為投資拍拍貸，風(fēng)險(xiǎn)較高而收益也較高。因?yàn)槭且愿倶?biāo)形式達(dá)成交易，交易雙方自由交易，這些都是Prosper模式的典型特征。所以，拍拍貸屬于單純中介型P2P。而與拍拍貸相類似的是著名的紅嶺模式，雖然多了VIP會(huì)員保障金制度，但其高風(fēng)險(xiǎn)和拍拍貸是類似的。

宜信模式：無抵押有擔(dān)保模式

宜信P2P公司成立于2006年的北京。不同于拍拍貸，宜信采取的不是競標(biāo)方式。而是宜信全程掌控。當(dāng)出借人決定借款，宜信就為他在借款申請(qǐng)人中挑選借款人，借款人的利率由宜信根據(jù)其信用審核決定。企業(yè)利潤來自服務(wù)費(fèi)。

操作流程是，宜信將出借人的款項(xiàng)打散，做一份多人借款的合同給出借人，等到款項(xiàng)到第三方賬戶，合同正式生效。宜信雖然沒有出借人和借款人雙方共立的合同，但是宜信第三方賬戶人，擔(dān)任了出借和借款的債務(wù)轉(zhuǎn)移人，即首先第三方賬戶戶主成為宜信的出借人，等到宜信挑選好借款人后，第三方賬戶戶主就把債權(quán)轉(zhuǎn)到真正的出借人手中。對(duì)于P2P信貸服務(wù)平臺(tái)推薦的每個(gè)借款人，出借人有權(quán)利決定是否借給宜信組合的借款人；借款人每月還款，出借人每月可以動(dòng)態(tài)地了解每一筆債權(quán)的償還、收益等信息，出借人可以在第二個(gè)月得到所還本金和利息。當(dāng)然出借人也可以選擇不收款而繼續(xù)放在宜信找下一個(gè)借款人。三年來，宜信快速崛起，目前已經(jīng)在北京以及15個(gè)城市設(shè)立了網(wǎng)點(diǎn)，吸納了幾千名投資人的上億資金，成為全國性P2P借貸連鎖中介機(jī)構(gòu)。

宜信模式主要有兩個(gè)特點(diǎn)：

一是宜信的保障金制度。從宜信的運(yùn)作模式看，宜信對(duì)借款人的掌控力度更強(qiáng)，出借人一般不參與審核，并且與借款人沒有合同，而只有與宜信第三方的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。這樣，出借人就會(huì)有極大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，為保護(hù)出借人的借款安全，宜信在與出借人的合同中承諾，一旦出現(xiàn)借款不還的情況，宜信從公司提取的保險(xiǎn)金里出錢，包賠出借人全部本金和利息。這是對(duì)出借人的最大化擔(dān)保。

二是風(fēng)險(xiǎn)控制的兩個(gè)絕招。作為還款的有力保障，宜信采取的分散貸款和每月還款制度，比較大限度地保障了有效還款。除此之外，值得一提的是，宜信對(duì)借款人審核時(shí)都要求面見。所以，宜信在15個(gè)城市設(shè)點(diǎn)，其目的之一就是方便面見。面見由本人親自出示各種證原件并當(dāng)面詢問使用用途等情況，較好地保證了借款人的真實(shí)性。據(jù)稱宜信的壞賬一直控制在2%以下。

從對(duì)借貸流程的強(qiáng)大操控力上看，宜信主要借鑒的是Zopa

模式，而由P2P企業(yè)根據(jù)信用等級(jí)確定借款人利率的方式，則是與Lending Club相同，所以宜信屬于復(fù)合中介型P2P。筆者認(rèn)為宜信模式的風(fēng)險(xiǎn)控制力度較大，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而收益相比拍拍貸低。

青島模式：有抵押有擔(dān)保模式

青島是民間借貸比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)粗略統(tǒng)計(jì)，自2003

年青島第一家民間借貸中介機(jī)構(gòu)成立以來，2006年本市此類機(jī)構(gòu)發(fā)展至40多家，隨后以每年50％左右的幅度增長，目前已達(dá)100家左右。而這些民間借貸中介基本都是作為個(gè)人對(duì)個(gè)人的出借和借款平臺(tái)存在，所以也基本都可以說是屬于P2P企業(yè)。青島模式由于摸索時(shí)間較長而相對(duì)成熟。

青島模式一個(gè)最大的特點(diǎn)是，風(fēng)險(xiǎn)小，不良貸款率低。青島

P2P公司不良貸款率普遍較低，一個(gè)重要原因是基本上都以房產(chǎn)為抵押，汽車、股票、合同等一律不得作為抵押物，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查幾家較大的P2P網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，其要求的抵押物一律是房

產(chǎn)證，而且要求必須是可以看到并準(zhǔn)確估價(jià)的青島市區(qū)的房產(chǎn)。所以，青島的P2P企業(yè)是基本不做外地人的生意的。嚴(yán)格的抵押制度的背后是出借人的低風(fēng)險(xiǎn)保障。因?yàn)橛锌尚诺牡盅何颬2P企業(yè)完全可以為出借人做擔(dān)保。青島P2P借貸利率一般由P2P公司根據(jù)借款人情況決定，平均在12%左右。

青島P2P模式是風(fēng)險(xiǎn)最低的，P2P企業(yè)也是擔(dān)負(fù)最大責(zé)任的。

所以青島P2P企業(yè)是典型的“復(fù)合中介型”。但是由于其企業(yè)都是民間借貸中介轉(zhuǎn)型而來，所以并不重視網(wǎng)絡(luò)的作用，其網(wǎng)站頁面多半并沒有個(gè)人借款信息或者是出借信息，而是公司的自我宣傳，旨在讓借款人或者是出借人到其公司面見洽談，而且青島只做本地人生意，由于P2P企業(yè)的主要特點(diǎn)是以網(wǎng)絡(luò)為載體展開運(yùn)營的，所以青島模式在一定意義還不是典型的P2P企業(yè)。

齊放模式：助學(xué)平臺(tái)模式

齊放P2P有更多的公益的色彩，但也有可觀的利潤。

齊放網(wǎng)面對(duì)經(jīng)濟(jì)分層現(xiàn)象嚴(yán)重的大學(xué)生，將自己的目標(biāo)群體

鎖定在能交學(xué)費(fèi)但需要參加大學(xué)之外教育培訓(xùn)和投資的學(xué)生。他們或許在國家和社會(huì)的幫助下已經(jīng)能夠邁進(jìn)大學(xué)的門檻，但卻沒有錢購買電腦、參加更多的教育培訓(xùn)等等，而齊放網(wǎng)提供這種可協(xié)商利息的貸款方式，為貸款拓寬了渠道。

齊放的風(fēng)險(xiǎn)控制有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是分散貸款。這與其他

P2P企業(yè)是相同的。二是嚴(yán)格審核。齊放有最嚴(yán)格的借款人的身份認(rèn)證。即學(xué)生在發(fā)布求助信息前，需要通過五項(xiàng)相關(guān)的認(rèn)證：網(wǎng)站的身份證認(rèn)證、移動(dòng)電話認(rèn)證、銀行賬號(hào)認(rèn)證和電子郵件認(rèn)證、學(xué)生證認(rèn)證。通過五次認(rèn)證之后，學(xué)生身份才可以確定。三是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。齊放借款對(duì)象主要來自與齊放合作的高校，如四川大學(xué)錦城學(xué)院、寧夏師范學(xué)院等，學(xué)校與齊放共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這樣既可以更好地找到合適的受貸對(duì)象，提供受貸學(xué)生的真實(shí)有效評(píng)估，又容易讓學(xué)生通過齊放找到貸款，還能規(guī)避出借人的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款成立后，錢也不會(huì)直接劃到學(xué)生的銀行賬戶，而是先轉(zhuǎn)到學(xué)生所在學(xué)校的賬戶，再由學(xué)校將這筆錢發(fā)給借款學(xué)生，保證了借貸的真實(shí)使用。

齊放的利潤有三個(gè)來源：一是服務(wù)費(fèi)，大約2%左右。二是

網(wǎng)絡(luò)廣告收入。三是培訓(xùn)學(xué)費(fèi)收入提成。這是比較有特色的一點(diǎn)。齊放通過與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或企業(yè)合作，在為無力承擔(dān)培訓(xùn)費(fèi)用或企業(yè)培訓(xùn)的大學(xué)生提供助學(xué)的同時(shí)，也從培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的學(xué)費(fèi)收入中分成。齊放網(wǎng)目前還與東方標(biāo)準(zhǔn)人纔服務(wù)公司、杭州新志向教育咨詢公司等國內(nèi)多家優(yōu)秀培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開展合作，為大學(xué)生提供就業(yè)發(fā)展計(jì)劃，將企業(yè)的實(shí)習(xí)資源、培訓(xùn)資源和優(yōu)質(zhì)的職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)品相結(jié)合，不但讓大學(xué)生能夠借到錢完成學(xué)業(yè)，還要幫助他們實(shí)現(xiàn)以后的就業(yè)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)獨(dú)立，這也在一定程度上降低了借款償還的風(fēng)險(xiǎn)。齊放2007 年底啟動(dòng)，6個(gè)月就已經(jīng)處理了2500項(xiàng)借款，平均每筆借款數(shù)目是400美元，還款期限1到2年，齊放提供給貸款人的年利率為5%～15%，根據(jù)借款人公認(rèn)的信用指數(shù)進(jìn)行變動(dòng)。距公司創(chuàng)始人陳國權(quán)稱迄今為止還沒有拖欠記錄。

齊放的運(yùn)營模式屬于復(fù)合中介型而其盈利模式也是復(fù)合的，其利潤來源并不是靠單一收取服務(wù)費(fèi)，這在P2P企業(yè)中式比較特別的一點(diǎn)，也是值得其他P2P企業(yè)借鑒的一點(diǎn)。而又因?yàn)槠浣杩钊说膯我粚W(xué)生身份使齊放具備公益性質(zhì)，這點(diǎn)又與Kiva有相似之處。

3.中外P2P企業(yè)運(yùn)營模式小結(jié)

從我國的P2P典型企業(yè)的運(yùn)營模式和運(yùn)營現(xiàn)狀來看，中國借鑒外國模式是比較成功的。拍拍貸是單純中介型，類似Prosper；宜信和青島屬于復(fù)合中介型，類似Zopa；而齊放則兼具

Zopa和Kiva的雙重特征，既是復(fù)合中介型P2P企業(yè)，又有公益性質(zhì)。目前中國缺少像Lending Club這樣利用現(xiàn)成的交際平臺(tái)的P2P企業(yè)，但是青島模式和齊放模式則更有中國特色，而且中國P2P企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制比較成功，整個(gè)行業(yè)也正在迅速興起和壯大中。

第五篇：公租房建設(shè)的重慶模式

公租房建設(shè)的“重慶樣本”

重慶頻道消息 重慶，這個(gè)正在如火如荼推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，率先在全國提出大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）：從2010年開始，用3年時(shí)間建設(shè)4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房困難。

2012年，在已經(jīng)開工建設(shè)2800萬余平方米的基礎(chǔ)上，重慶又提出新建1350萬平方米公租房，對(duì)之前的規(guī)劃進(jìn)行“加碼”。在這樣的背景下，以公租房為核心的住房供應(yīng)“重慶樣式”——“雙軌制”住房供應(yīng)理念、土地供應(yīng)融資模式、運(yùn)營管理機(jī)制等，為我國住房制度改革和完善提供了新思路；也為城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的民生改善和可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)實(shí)踐“樣本”。

住房保障“全覆蓋”

今年60歲的康莊美地公租房小區(qū)承租人葉文萍做夢也想不到，自己能住上環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)房。葉文萍曾是江北城的居民，與老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破爛不堪，陰暗潮濕，火災(zāi)隱患嚴(yán)重。聽說政府建公租房的消息后，她抱著試試的心態(tài)申請(qǐng)了一套50多平方米的公租房，幸運(yùn)地被搖中了。

“政府建公租房，真是把問題解決到我們心坎里了，這才是真正關(guān)心老百姓疾苦，要不我們一輩子都住在破房子里！”葉文萍感慨地說。

在重慶，與葉文萍一樣通過公租房實(shí)現(xiàn)“住房夢”的困難群體，目前已有30萬人，4000余萬平方米公租房全部建成后，將為超過200萬的中低收入群體解決住房困難。

1998年住房制度改革以來，貨幣分房逐漸取代住房實(shí)物分配，大量存量住房按房改價(jià)出售，同時(shí)，商品房的供應(yīng)占比逐步提高，扭轉(zhuǎn)了住房供應(yīng)短缺的局面，老百姓的居住條件得以較大改善。但是，對(duì)低收入群體的住房供應(yīng)，盡管有廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等形式進(jìn)行保障，但保障面不到總?cè)丝诘?0％，事實(shí)上形成了住房供應(yīng)主要靠市場來解決的“單軌制”。

在單軌運(yùn)行的過程中，由于房價(jià)上漲過快等多方面原因，低收入群體無力購房問題日益凸顯，特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買不起商品房人群的住房問題。

“住房是老百姓最大的民生問題”，中共中央政治局委員、重慶市委書記***說，“我們黨要贏得民心，就要為老百姓蓋房子，努力實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’。”

重慶市市長黃奇帆強(qiáng)調(diào)，居住權(quán)是人的一項(xiàng)基本權(quán)利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的雙重屬性。要實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動(dòng)中高檔商品住房的合理配置，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底，實(shí)行城市住房供應(yīng)的“雙軌制”。

重慶的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

這其中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵一環(huán)。重慶市規(guī)劃，自2010年起的3年內(nèi)，建設(shè)4000萬平方米公租房，解決200萬城市中低收入群體的住房問題。

大規(guī)模集中建公租房，短時(shí)間建那么大體量的公租房，房屋質(zhì)量又如何保證？

重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，在公租房建設(shè)中，從規(guī)劃選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，都精心設(shè)計(jì)，力求讓中低收入群體生活得舒適，有尊嚴(yán)。

按照“均衡布局、適于就業(yè)、配套完善、環(huán)境宜居”的原則，重慶公租房布局在一、二環(huán)之間的21個(gè)大型聚居區(qū)內(nèi)，這些聚居區(qū)均有產(chǎn)業(yè)支撐，可提供就業(yè)崗位。周邊的交通等市政設(shè)施與項(xiàng)目建設(shè)同步，配套設(shè)施齊全。

為保障工程質(zhì)量，重慶市建立了一整套公租房建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和安全管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，科學(xué)合理安排建設(shè)時(shí)序，認(rèn)真把好設(shè)備材料進(jìn)場、施工工藝、試驗(yàn)檢測、工程驗(yàn)收等各個(gè)關(guān)口。

本刊記者在新投入使用的康莊美地公租房小區(qū)看到，盡管已是隆冬季節(jié)，栽種了桂花、竹子、銀杏、紅楓等樹種的小區(qū)依然生機(jī)勃勃。

“大賬與小賬”

大面積建設(shè)公租房，意味著資金的大規(guī)模投入，土地從哪里來，資金如何保障？

重慶公租房建設(shè)有兩個(gè)重要“認(rèn)識(shí)”：一是多算民生“大賬”，少算土地財(cái)政“小賬”，留地于民；二是搭建融資平臺(tái)，用“真金白銀”將公租房建設(shè)目標(biāo)落到實(shí)處，花錢為民。

敢于舍棄“土地財(cái)政”，以劃撥方式供應(yīng)土地是重慶公租房建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)。自2002年開始，重慶就建立了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，將土地牢牢掌握在政府手中。近幾年，重慶通過工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊城拆遷等方法，儲(chǔ)備土地幾十萬畝，僅主城區(qū)就從儲(chǔ)備土地中拿出3萬畝用于建公租房。地有了，錢從哪里來？

首先，由于公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設(shè)成本。以民心佳園為例，占地504畝，根據(jù)這個(gè)小區(qū)的地理位置，目前土地的市場出讓價(jià)格為每畝600萬元左右，土地出讓金應(yīng)超過30億元。而以劃撥方式供應(yīng)的價(jià)格為每畝42.6萬元，總價(jià)僅為2億多元。地方政府少收入土地出讓金28億多元，也就是公租房建設(shè)節(jié)省了成本28億余元。

其次，重慶市構(gòu)建了政府先導(dǎo)、社會(huì)補(bǔ)充的投融資格局。據(jù)測算，3年建4000萬平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶按財(cái)政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金。“1”是指財(cái)政投入約300億元，包括中央專項(xiàng)補(bǔ)助、本級(jí)財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式。“3”是除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，通過社會(huì)渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等融資籌集。從實(shí)際操作看，自2010年以來，重慶市已累計(jì)到位公租房建設(shè)資金394.5億元，其中中央補(bǔ)助和市級(jí)財(cái)政資金231億元，通過銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等籌集163.5億元。2012年，重慶還將通過國有企業(yè)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等非銀行類機(jī)構(gòu)獲得融資近500億元，將繼續(xù)爭取住房公積金貸款40億元，實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)“不差錢”。

“3年1100億”的現(xiàn)金支出，如果運(yùn)作不得當(dāng)，勢必會(huì)成為政府的沉重包袱。這也是一些地方對(duì)建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重慶決策者眼中，公租房是一筆優(yōu)良資產(chǎn)。為確保融資收益和資金安全，重慶建立了租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制。具體來看，重慶公租房建設(shè)大約需要社會(huì)融資800多億元，這部分資金主要通過3個(gè)渠道逐步償還：一是按10％的比例配建商業(yè)設(shè)施，以市場價(jià)出售，可回籠資金400多億元；二是承租5年后，出售約1／3有限產(chǎn)權(quán)的公租房，可回收資金400多億元；三是租金收入，在扣除維護(hù)和管理費(fèi)用后仍有盈余，可用于平衡貸款利息。

規(guī)范前門堵住后門

大規(guī)模建設(shè)公租房，如何公平公正地分配？張定宇告訴本刊記者，為確保公租房“陽光分配”，重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門共享的信息平臺(tái)，及時(shí)向社會(huì)公開公租房房源信息，形成部門聯(lián)動(dòng)，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時(shí)，通過“對(duì)外公示＋社會(huì)監(jiān)督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監(jiān)督之下。

2011年，重慶市對(duì)已竣工驗(yàn)收的公租房組織了四次公開搖號(hào)配租，保障家庭達(dá)到8.2萬戶，其中，主城戶籍住房困難家庭占40.1％，大中專及職校畢業(yè)新就業(yè)人員和外地來主城工作人員占24.3％，本市進(jìn)城務(wù)工人員占35.6％；家庭人均月工資收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的僅占1.35％。

重慶設(shè)計(jì)了一整套嚴(yán)密的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)“后門”的退出管理，嚴(yán)防利益輸送，真正讓公租房成為服務(wù)中低收入群體的“民心工程”。重慶市明確將公租房保障對(duì)象界定為三類人：一是本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；二是大中專及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無住房人員，他們有住房需要，但暫時(shí)還沒能力買商品房。三是進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員。這三類對(duì)象特征明確，不易渾水摸魚，實(shí)際操作簡單。

對(duì)于公租房保障對(duì)象的界定，最初的條件是：單身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重慶市2010年職工家庭工資及財(cái)產(chǎn)性收入人均2992元，1500元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上將許多買不起房的人擋在“高門檻”之外。在廣征民意的基礎(chǔ)上，重慶取消了這一收入標(biāo)準(zhǔn)限制。

防止公租房出現(xiàn)利益“黑洞”的關(guān)鍵是要堵住“后門”。黃奇帆介紹，重慶對(duì)公租房的退出機(jī)制進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，特別規(guī)定公租房不得進(jìn)入二手商品房市場交易，購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。“只要管住了公租房上市交易的閘門，就不會(huì)發(fā)生利益輸送。”

重慶市還設(shè)計(jì)了懲罰性的強(qiáng)制退出機(jī)制。對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購買人所占有的公租房都將被強(qiáng)制收回，其行為將記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。

一個(gè)“支點(diǎn)”撐起多重效益

重慶市推出不收土地出讓金的公租房，財(cái)政收入減少，從短期賬面看“吃虧”了，實(shí)際并非如此。

主動(dòng)放棄賣地生財(cái)?shù)摹靶≠~”，通過大規(guī)模建設(shè)公租房，解決了就業(yè)者的居住問題，還進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引了更多人才匯聚和企業(yè)投資。重慶市政府更看重的是這筆科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的“大賬”。

黃奇帆從投資、就業(yè)、消費(fèi)的角度給記者算了幾筆細(xì)賬：未來十年，重慶主城區(qū)人口將增加400萬，假定有20萬人是投資者，人均投資是100萬元，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬家企業(yè)年平均營業(yè)額400萬元，全年總產(chǎn)值就高達(dá)8000億元，僅營業(yè)稅就達(dá)500億元之多。另外，400萬人就業(yè)，按年收入4萬元計(jì)算，將拉動(dòng)消費(fèi)1000多億元。同時(shí)，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革步伐在加快，到2020年城鎮(zhèn)化率由目前的27％提升到60％，這就意味著會(huì)增加1000萬城鎮(zhèn)居民。在部分地區(qū)“民工荒”的背景下，公租房為這部分“新市民”撐起強(qiáng)大的住房保障網(wǎng)，就留住了勞動(dòng)力這一重要的發(fā)展資源。

重慶工商大學(xué)校長楊繼瑞說，過去幾年房價(jià)飆升，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。公租房能夠解決就業(yè)者的居住問題，相當(dāng)于改善投資環(huán)境，可吸引更多企業(yè)來渝投資，由此增加的財(cái)政收入，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，會(huì)把‘夾心層’人群吸引過去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺得‘租房比硬著頭皮買房生活得更好’。如此一來，商品房市場上的需求就會(huì)減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購房需求。”重慶大學(xué)建設(shè)管理和房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏認(rèn)為，由于公共租賃房的租金是市場價(jià)的60％，隨著大量公租房逐漸上市，其周邊商品房的租金勢必受到拉動(dòng)，將會(huì)直接影響租賃投資投機(jī)性需求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。