第一篇：公租房運(yùn)營(yíng)模式研究

公租房運(yùn)營(yíng)模式研究

上述六種人群，基本囊括了公租房保障的輻射范圍，筆者指出，“住有所居”是從社會(huì)上全體成員來(lái)講的，那種需要住房卻得不到住房的人，都屬于社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，都應(yīng)該為他們提供相應(yīng)的住房。此外，在試運(yùn)行公租房保障制度的開(kāi)始階段，要將那些潛在的所需人群都充分考慮進(jìn)來(lái)，使用發(fā)展眼光來(lái)正確對(duì)待公租房在未來(lái)的發(fā)展情況。雖然現(xiàn)在讓每一個(gè)人都能輕易獲得住房還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但是，現(xiàn)存很難處理的問(wèn)題，并不是說(shuō)就不必處理了，當(dāng)主要矛盾得到緩解的時(shí)候，次要矛盾肯定會(huì)明顯顯現(xiàn)出來(lái)，所以，必須奠定今后處理次要矛盾的基礎(chǔ)。

從上面所講的幾種住房所需者之中，可以明顯看出，需求住房的程度以及方式是不一樣的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在處理相關(guān)矛盾的時(shí)候，要明確先后順序。基于此，我們可以做后續(xù)的深入分析，以此來(lái)明確公租房保障的前后順序。如圖6-1所示：

第一批保障對(duì)象：本市低收入者，應(yīng)該選成首批公租房的獲益人，不論是國(guó)家，還是城市，都是保障制度最基本的任務(wù)，這也是公租房的發(fā)展起源之處。

第二批保障對(duì)象：進(jìn)城務(wù)工者、新就業(yè)大學(xué)生以及其他新就業(yè)人員，這群人有很多相同的特征，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都比較弱小，都為居住城市做了或多或少的奉獻(xiàn)，所以公租房在發(fā)展期間內(nèi)，應(yīng)該將這部分稻城是保障的對(duì)象，并且在確保第一種人群住房所需的之后，應(yīng)該及時(shí)處理。

第三批保障對(duì)象：建設(shè)城市的工作人員和另外一些有長(zhǎng)時(shí)間居住所需的人員。分析這些人的特征可知，從為他們提供的主要保障方面來(lái)看，重點(diǎn)是擴(kuò)充房源，經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償應(yīng)該不是重點(diǎn)。這是公租房保障制度中形式最高級(jí)以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來(lái)，方便快捷。

在分配公租房的時(shí)候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準(zhǔn)方面，也要分成很多個(gè)級(jí)別。首先，經(jīng)濟(jì)情況不是很好，住不起房子的這類(lèi)人群，主要采取社保方式來(lái)提供相應(yīng)的補(bǔ)助，大大減少他們居住所需的本錢(qián)，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。其次，缺房或者因?yàn)榱硗庖恍┙?jīng)濟(jì)原因?qū)е戮幼±щy的這類(lèi)人群，主要采取擴(kuò)充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來(lái)滿足他們的住房所需，不提供租金上的補(bǔ)貼，有時(shí)候還應(yīng)該收取部分公租房占用費(fèi)，以此來(lái)填補(bǔ)為基礎(chǔ)保障對(duì)象提供公租房的補(bǔ)助而支付的一些費(fèi)用，從而減輕國(guó)家的負(fù)擔(dān)[63]。

二、公租房管理機(jī)構(gòu)

成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進(jìn)我國(guó)，并用到我國(guó)的政府管理中，成立專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的常見(jiàn)公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個(gè)組織的主要職責(zé)有下面這些：

1、登記并歸檔全部房源，比如房子的型號(hào)、面積大小、位置等，還要對(duì)他們進(jìn)行順序編號(hào)；

2、分類(lèi)和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟(jì)情況、租住時(shí)間等；

3、維修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府職能

政府職能與參與度應(yīng)該根據(jù)公租房發(fā)展階段來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)，所以，本文將從幾個(gè)階段來(lái)展開(kāi)闡述。

從第二章闡述的國(guó)外公租房營(yíng)運(yùn)方式來(lái)看，基本上所有的發(fā)達(dá)國(guó)家在剛開(kāi)始營(yíng)運(yùn)公租房的時(shí)候，都毫不猶豫地選擇了政府的干預(yù)方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、維修保護(hù)以及補(bǔ)貼等方面都有政府直接參加。這種在公租房構(gòu)建最初的時(shí)候體現(xiàn)出來(lái)的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導(dǎo)、調(diào)節(jié)控制以及指引，才可以在以前的住房供應(yīng)方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調(diào)節(jié)控制能力較弱的西方發(fā)達(dá)國(guó)家都是這樣運(yùn)行的，而在我國(guó)的調(diào)節(jié)控制能力極強(qiáng)的情形下，政府的主導(dǎo)作用是必不可少的。不過(guò)，發(fā)達(dá)國(guó)家政府的參與情況是大不一樣的，我國(guó)應(yīng)該怎么進(jìn)行，都必須充分考慮我國(guó)的基本國(guó)情。

（一）初期

1、我國(guó)在最開(kāi)始建設(shè)公租房的時(shí)候，缺口非常大，繼續(xù)填補(bǔ)，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設(shè)模式，資金全部由政府來(lái)供應(yīng)，這樣財(cái)政方面會(huì)面臨很大的壓力。所以，我國(guó)應(yīng)該采取政府自行建設(shè)、企業(yè)籌措建設(shè)、開(kāi)發(fā)商籌措建設(shè)，把當(dāng)前已有的房源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納整理以及充分使用的方式，調(diào)集所有相關(guān)力量來(lái)一起建設(shè)公租房，擴(kuò)展房源，用最少的時(shí)間來(lái)處理現(xiàn)在面臨的住房困境。

2、我國(guó)的市場(chǎng)規(guī)模比較大，市場(chǎng)的情況更是非常的復(fù)雜，所以，在最開(kāi)始運(yùn)營(yíng)公租房的時(shí)候，應(yīng)該由政府來(lái)進(jìn)行管理，統(tǒng)一管理全部已經(jīng)登記在冊(cè)的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能夠被承認(rèn)的管理方式和慣例，奠定今后政府退出管理的基礎(chǔ)。

（二）發(fā)展期

政府在形成公租房市場(chǎng)最開(kāi)始的時(shí)候，做好各個(gè)方面的計(jì)劃并實(shí)施干預(yù)，這樣就能夠形成功能齊全的公租房運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，然后就順利進(jìn)入其發(fā)展時(shí)期。這個(gè)發(fā)展期時(shí)間比較長(zhǎng)，政府還能夠在這期間把一些模式已定的業(yè)務(wù)交給某些企業(yè)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，比如公租房的維護(hù)、管理等可以交給某個(gè)物業(yè)公司，由它來(lái)進(jìn)行管理；由開(kāi)發(fā)商自己來(lái)獨(dú)立完成公租房的補(bǔ)充和重新構(gòu)建，獲取的利益也歸開(kāi)發(fā)商，不過(guò)其具體的管理和調(diào)配還是由公租房管理局進(jìn)行。在這期間，政府就只是需要重點(diǎn)關(guān)注其營(yíng)運(yùn)過(guò)程中所涉及的重要環(huán)節(jié)，比如發(fā)放補(bǔ)貼等。另外，還要構(gòu)建健全的法律來(lái)保障公租房正常運(yùn)營(yíng)，保證政府在退出其營(yíng)運(yùn)之后，通過(guò)初期對(duì)公租房市場(chǎng)在形成過(guò)程中的全面規(guī)劃與干預(yù)，一套完整的公租房運(yùn)營(yíng)體系就基本形成了，接下來(lái)便進(jìn)入了公租房的發(fā)展期。公租房的發(fā)展期是一個(gè)相對(duì)比較漫長(zhǎng)的時(shí)期，期間政府可以將一些已形成既定模式的業(yè)務(wù)交由社會(huì)中的企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，比如公租房的營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)不受影響，還能夠繼續(xù)往下發(fā)展。

（三）政府職能回歸期

構(gòu)建完善的公租房營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)以后，政府的作用也就完成了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國(guó)法制還不是很完善，這樣的國(guó)家，政府不再參與，還是有很多問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)。所以，對(duì)于某些常見(jiàn)事務(wù)，公租房管理局可以交給專(zhuān)門(mén)的商業(yè)組織來(lái)營(yíng)運(yùn)，政府就充當(dāng)一個(gè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督和審查這些商業(yè)組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機(jī)構(gòu)職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監(jiān)管職能。

四、個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)情況評(píng)級(jí)

針對(duì)國(guó)內(nèi)個(gè)人以及家庭等收入方面，選擇比較權(quán)威的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)深入調(diào)查，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，劃分等級(jí)。選擇家庭為單位，計(jì)算家庭中所有成員的人均收入情況、負(fù)擔(dān)情況等，以此作為輔助指標(biāo)。對(duì)于某個(gè)人進(jìn)行評(píng)定級(jí)別之后，其個(gè)人信息中就包含了這個(gè)評(píng)級(jí)信息，會(huì)直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國(guó)范圍內(nèi)都能夠共同享用。這個(gè)信息能夠成為個(gè)人租住公租房的折扣基準(zhǔn)。

因?yàn)槊恳粋€(gè)家庭或者個(gè)人的實(shí)際競(jìng)技情況都是不一樣的，經(jīng)常發(fā)生改變，所以已經(jīng)評(píng)定過(guò)的家庭或個(gè)人，多年后要重新進(jìn)行審核，重新評(píng)定等級(jí)。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據(jù)對(duì)象的實(shí)際情況來(lái)定。針對(duì)工作比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)來(lái)源相對(duì)可靠的人群，重新審核的時(shí)間可以選擇久一點(diǎn)；針對(duì)自由工作者、經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定等，重新審核的時(shí)間可以選擇短一點(diǎn)。此外，可以在進(jìn)行人口普查的時(shí)候，將經(jīng)濟(jì)情況審核項(xiàng)目加入其中，以達(dá)到簡(jiǎn)化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據(jù)可以依據(jù)個(gè)人和家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評(píng)級(jí)來(lái)確定，這個(gè)評(píng)級(jí)還和租客的利益有密切關(guān)系，正確評(píng)級(jí)能夠確保公租房營(yíng)運(yùn)比較公平公正，這也是本文研究的關(guān)鍵之處。

五、租金

公租房能不能正常經(jīng)營(yíng)下去，和租金以及繳納形式有莫大關(guān)聯(lián)，同時(shí)還和租客自身利益有很大關(guān)聯(lián)，用以確定租金，是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。

（一）租金標(biāo)準(zhǔn)

本文提倡的租金標(biāo)準(zhǔn)是差異化基準(zhǔn)，以此作為基準(zhǔn)，根據(jù)居住人群的具體經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)設(shè)定相應(yīng)的租金。由于國(guó)內(nèi)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展不平衡，物價(jià)也不一樣，所以，制定租金標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成兩個(gè)部分，首先是成本租金，也就是依據(jù)構(gòu)建公租房用去的具體成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來(lái)明確租金。其次是運(yùn)營(yíng)、管理成本，也就是確保公租房可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去所需要給出的成本。累加這兩部分成本，并將資金成本和合適的利潤(rùn)考慮進(jìn)來(lái)米酒形成了公租房的基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)。最后再考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)相應(yīng)的調(diào)整租金。

基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)=成本租金+運(yùn)營(yíng)、管理修繕成本+資金成本±調(diào)整值

（二）租金繳納方式

在房客租賃房子的時(shí)候，折扣標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)其實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)級(jí)的，并給予基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)，給予一定的折扣價(jià)，租客的等級(jí)越高，享受的折扣也就越大。

社會(huì)上全部成員都能夠居住公租房，因?yàn)槊恳粋€(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。此種方法，非常適合像中國(guó)這種人口流動(dòng)量大的國(guó)家，并且使用折扣這種方式，能夠處理國(guó)內(nèi)各個(gè)區(qū)域發(fā)展不平衡所引起的一些補(bǔ)貼差異問(wèn)題。不管是什么樣的人，是從什么地方來(lái)的，也不管他要去什么地方，只要來(lái)到某個(gè)城市，先去公租房管理局登記相關(guān)信息，并進(jìn)行注冊(cè)，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據(jù)租客的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評(píng)估等級(jí)，上繳自己應(yīng)該繳納的租金即可。也準(zhǔn)許收入比較高的人住進(jìn)公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場(chǎng)租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補(bǔ)貼低收入者之中，緩解國(guó)家的壓力。不過(guò)一旦出現(xiàn)房源緊張的情況下，收入較低的人應(yīng)該有優(yōu)先租賃權(quán)。如圖6-2所示：

六、補(bǔ)貼方式

公租房的補(bǔ)貼方式可以選擇“英國(guó)+新加坡”方式。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的公租房房源形式有很多樣式，所以建議選擇這種補(bǔ)貼方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因?yàn)楣夥康男再|(zhì)，致使公租房管理局經(jīng)常出現(xiàn)政策性虧損，所以必須要有國(guó)家補(bǔ)貼才能夠確保它正常的營(yíng)運(yùn)；第三，社會(huì)上的一些民間散戶和開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗麄児?yīng)了公租房，所以可以獲取公租房創(chuàng)造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應(yīng)該享受?chē)?guó)家給予的一定差價(jià)利益，保障他們的經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)營(yíng)主體可以是集體，獲得的租金由集體和國(guó)家共享，并由公租房管理局來(lái)一同管理，國(guó)家還要為這些人提供一定的補(bǔ)貼，但是不能直接給予一定的好處。如圖6-3所示：

七、信息公示

李克強(qiáng)副總理提出保障性住房必須堅(jiān)持“公平分配，有效供應(yīng)”的原則。要保證堅(jiān)持這項(xiàng)原則，首先要重視該原則下的基礎(chǔ)即操作環(huán)節(jié)的公平、公開(kāi)與公正性。政府公信力的大小會(huì)直接受到運(yùn)行程序嚴(yán)密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設(shè)的完備性的影響。為保證做到“公平分配，有效供應(yīng)”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同時(shí)為方便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應(yīng)當(dāng)公示出房源的出租情況、出租時(shí)間、租用期限以及租房人的折扣等級(jí)。

八、社區(qū)物業(yè)管理

公租房的后期物業(yè)管理中，為了保證物業(yè)管理的順利進(jìn)行，必須要提供社會(huì)化與專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。為保證社區(qū)的和諧發(fā)展，必須積極合理的處理小區(qū)承租人、公租房持有機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，將各自的責(zé)任與義務(wù)落實(shí)到具體的任何事物上，這也是其重要的保證基礎(chǔ)。要促進(jìn)這方面的發(fā)展，我們可以從英國(guó)公租房的相關(guān)物業(yè)管理模式中吸取經(jīng)驗(yàn)，委托物業(yè)公司必須具備有專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)的管理監(jiān)督方面要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施管理，另外在每個(gè)小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)建立一個(gè)物理管理處，這樣可以方便物業(yè)管理公司可以更好的了解小區(qū)的需求，協(xié)同努力，以便后期工作的改進(jìn)和開(kāi)展。

九、公租房的退出 關(guān)于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場(chǎng)中退出；其二，是指因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了改變，使得受保障對(duì)象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。隨著時(shí)間和社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的人口構(gòu)成狀況也必然會(huì)跟著發(fā)生巨大的改變，從目前的計(jì)劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的老齡化是必然發(fā)生的，另外我國(guó)人口總數(shù)也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)緩慢下降的趨勢(shì)。若這個(gè)國(guó)情繼續(xù)發(fā)展下去必然會(huì)使得人們對(duì)住房的需求量減少，從而造成在需求量大的時(shí)候所建的公租房數(shù)量剩余較多。此時(shí)，公租房的退出將成為一個(gè)有效減少這種危機(jī)的方法之一，就如日本處理問(wèn)題的方法一樣。除了我國(guó)人口的構(gòu)成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來(lái)越多的人會(huì)有專(zhuān)屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制

房源的多樣化助推了國(guó)內(nèi)公租房退出時(shí)的優(yōu)勢(shì)。公租房的退出應(yīng)該以“誰(shuí)提供，退還誰(shuí)”為原則。另外，散戶的房屋擁有房子的所有權(quán)；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產(chǎn)權(quán)房，若想得到產(chǎn)權(quán)則需要補(bǔ)齊土地出讓差價(jià)歸出資者所有。除了上述三個(gè)部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會(huì)成為退出市場(chǎng)的首要對(duì)象。

關(guān)于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來(lái)進(jìn)行處理：①首先一定要儲(chǔ)備充分的公租房以備不時(shí)之需；②對(duì)有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價(jià)格；③建設(shè)地段好，房屋狀況較好的公租房應(yīng)積極投入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)交易。通過(guò)上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔(dān)公租房退出市場(chǎng)的壓力，降低其房源建設(shè)的成本，同時(shí)又可以為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖6-4所示：

在公租房的運(yùn)營(yíng)開(kāi)始階段，我們?yōu)榱吮M快的回收房源的建設(shè)成本可以參考重慶的運(yùn)營(yíng)模式，即出售部分房源。但是在這個(gè)過(guò)程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場(chǎng)，不能倒賣(mài)，只能根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)冶仨毻ㄟ^(guò)公租房管理局根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行回購(gòu)，如此就可以最大化的減小公租房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接沖擊，也抑制了部分投機(jī)者在市場(chǎng)的投機(jī)買(mǎi)賣(mài)行為。

十、法律與政策保障

在形成公租房營(yíng)運(yùn)模式的時(shí)候，法律和政策兩個(gè)方面的保障是必不可少的，能夠規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營(yíng)運(yùn)的保護(hù)傘。然而這兩個(gè)方面各自的優(yōu)勢(shì)不一樣，可以在不同的時(shí)期加以使用。在形成公租房系統(tǒng)最開(kāi)始的時(shí)候和發(fā)展過(guò)程中，此時(shí)政策保障作用最突出，其特征就是高強(qiáng)度以及非常活躍。在公租房系統(tǒng)有形成趨勢(shì)的時(shí)候，開(kāi)始顯現(xiàn)法律保障，并完全構(gòu)建在公租房系統(tǒng)形成之后，其特點(diǎn)是長(zhǎng)久、規(guī)范、強(qiáng)制以及另外一些法律所具備的特征，在公租房運(yùn)系統(tǒng)在實(shí)施的時(shí)候，它能夠避免出現(xiàn)扭曲的經(jīng)營(yíng)理念，也能夠避免經(jīng)營(yíng)方式出現(xiàn)不當(dāng)情形。所以，在具體使用的時(shí)候，要將兩者結(jié)合在一起來(lái)使用，既要用到靈活性強(qiáng)的政策保障，也要用到強(qiáng)制的法律保障，奠定在中國(guó)推行公租房制度的基礎(chǔ)，并為其提供有效的支持。如圖6-5所示：

還沒(méi)有形成公租房系統(tǒng)的時(shí)候，構(gòu)建和運(yùn)行公租房制度需要相關(guān)政策來(lái)支撐，在形成之時(shí)，根據(jù)營(yíng)運(yùn)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的法律制度，最后明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個(gè)方面來(lái)確保其健康穩(wěn)定的運(yùn)行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第三節(jié)要點(diǎn)小結(jié)

本節(jié)主要總結(jié)了一些對(duì)公租房營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生影響的因素和應(yīng)對(duì)策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房運(yùn)營(yíng)因素及對(duì)策分析

第七章 研究結(jié)論與展望

第一節(jié)研究結(jié)論

本文根據(jù)上述內(nèi)容講解的公租房改革問(wèn)題，找到公租房可能存在經(jīng)營(yíng)上的不足，同時(shí)研究和歸納發(fā)現(xiàn)的不足之處，然后表達(dá)該課題的態(tài)度，設(shè)立了公租房的經(jīng)營(yíng)制度，其中有設(shè)置公租房的資料庫(kù)、設(shè)置公租房的監(jiān)管部門(mén)、設(shè)置家庭和個(gè)體的經(jīng)濟(jì)情況資料庫(kù)、設(shè)置公租房的法律機(jī)制、設(shè)置公租房確定價(jià)格的規(guī)定等，建立起完整的、綜合的公租房經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)。從而達(dá)到住房困難群體住房需求，同時(shí)便于政府對(duì)其進(jìn)行住房管理。具體包括：

一、規(guī)劃

開(kāi)始大多數(shù)是政府出面進(jìn)行大面積地規(guī)劃和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找尋民間的房源是次要的；最后的時(shí)候則基本上是改革、維修部分房源。

二、政府職能

1、在開(kāi)始的時(shí)候需要將公司籌建、政府自建、開(kāi)發(fā)商籌建、整理和分析該房源等結(jié)合在一起，利用所有可以利用的資源和公租房的修建。然后讓政府負(fù)責(zé)監(jiān)管全部有記錄的公租房，組建一種完善的監(jiān)管方法，給未來(lái)政府結(jié)束監(jiān)管提供良好的前提。

2、處于前進(jìn)階段的時(shí)候，政府僅僅注重公租房的經(jīng)營(yíng)部分，卻把成型的工作拿給一些公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商可以得到經(jīng)營(yíng)的全部收益，不過(guò)需要遵守公租房監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)控，并且形成公租房經(jīng)營(yíng)的法律保障機(jī)制。

3、政府重新獲得職能的時(shí)候，公租房的監(jiān)管部門(mén)成為政府的監(jiān)督部門(mén)，負(fù)責(zé)核實(shí)和管理公租房的經(jīng)營(yíng)部門(mén)。

三、保障覆蓋面

增加保障的使用范圍，將農(nóng)村的務(wù)工人員、該市的低收群體、才開(kāi)始就業(yè)的人群、才走出校園的學(xué)生、非本地的建設(shè)者等人群包括其中，同時(shí)根據(jù)住房的要求劃分出不同的群體，排列出保障的順序。把該市的低收入人卻當(dāng)成首次公租房的保障人群；把才走出校園的學(xué)生、農(nóng)村來(lái)的務(wù)工人員與才就業(yè)的職員當(dāng)成第二批的受益人群；將工程建設(shè)者與久居且有需要的人群當(dāng)成第三批的受益人群。

四、公租房管理機(jī)構(gòu)

組織公租房的監(jiān)管部門(mén)，它的作用主要有：

1、記錄、整理全部房源的具體信息，包括規(guī)模、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號(hào)整理。

2、整理租房人的具體資料，包括性別、姓名、工資情況、家庭情況、現(xiàn)在租房的時(shí)間、編號(hào)以及租金等。

3、修建和調(diào)整公租房、得到的租金。

五、個(gè)人、家庭經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)級(jí)

讓正規(guī)的調(diào)查部門(mén)核實(shí)具體的個(gè)體和家庭的經(jīng)濟(jì)情況和生活水平，然后進(jìn)行分析和劃分等級(jí)，同時(shí)注重對(duì)等級(jí)的審核。

六、租金

1、規(guī)定基準(zhǔn)租金的額度

資金的成本+管理修繕的成本±調(diào)整值、運(yùn)營(yíng)+租金成本=基準(zhǔn)租金的額度

2、繳納租金的途徑

租房人在租用房間的過(guò)程中，通過(guò)分析租房人的家庭或者個(gè)體的經(jīng)濟(jì)狀況，最終決定收取租金的額度，以基準(zhǔn)租金的額度為前提，結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀態(tài)適當(dāng)減少租金的費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不好的人，減少的金額就很多。

七、補(bǔ)貼方式

希望憑借“新加坡+英國(guó)”的方法，利用社保對(duì)租房人在資金上進(jìn)行幫助，利用租房利潤(rùn)和社保來(lái)幫助公租房的監(jiān)管部門(mén)與房主。

八、信息公示

公租房的監(jiān)管部門(mén)需要把房源在租用時(shí)間、長(zhǎng)短、價(jià)格等詳細(xì)信息發(fā)布出來(lái)。

九、社區(qū)物業(yè)管理

在委托物業(yè)公司實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理的前提下，通過(guò)公租房的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管部門(mén)，組成專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)管小區(qū)的物業(yè)問(wèn)題，同時(shí)在小區(qū)里面組織物業(yè)管理部門(mén)，幫助物業(yè)服務(wù)單位參與公租房的物業(yè)監(jiān)管。

十、公租房的退出

我國(guó)的公租房退出應(yīng)根據(jù)“誰(shuí)提供，退還誰(shuí)”的規(guī)定，同時(shí)將部分房源存放起來(lái)。

十一、法律與政策保障

在沒(méi)有形成公租房系統(tǒng)的時(shí)候，構(gòu)建和運(yùn)行公租房制度需要相關(guān)政策來(lái)支撐，在形成之時(shí)，根據(jù)營(yíng)運(yùn)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的法律制度，最后明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)以后，憑借法律和政策兩個(gè)方面來(lái)確保其健康穩(wěn)定的運(yùn)行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第二節(jié) 研究不足

1、本文在通過(guò)分析南京市與重慶市的公租房的建設(shè)與發(fā)展上提出了公租房運(yùn)營(yíng)的影響因素，兩個(gè)城市的公租房發(fā)展?fàn)顩r并不等于全國(guó)公租房的發(fā)展?fàn)顩r，因此影響因素可能概括不十分全面；文中數(shù)據(jù)的獲取主要來(lái)自政府官網(wǎng)以及《統(tǒng)計(jì)年鑒》，有些數(shù)據(jù)可能會(huì)有滯后性從而導(dǎo)致進(jìn)行的概括與分析存在誤差。

2、本文構(gòu)建了公租房運(yùn)營(yíng)體系，并針對(duì)各影響因素提出具體對(duì)策，但根據(jù)目前我國(guó)公租房各地發(fā)展水平并不均衡，這些對(duì)策的實(shí)施環(huán)境有待進(jìn)一步商榷；由于我國(guó)幅員遼闊、人口眾多且流動(dòng)性大，在給一些信息的統(tǒng)計(jì)工作上增加了難度，這些研究不足仍需進(jìn)行深入的探討分析，找出切實(shí)可行、行之有效的解決方法。

第三節(jié) 研究展望

公租房的發(fā)展不是一蹴而就，而是任重而道遠(yuǎn)，這項(xiàng)惠民保障政策的落實(shí)仍然需要政府、市場(chǎng)的共同努力。但是公租房的發(fā)展藍(lán)圖的輪廓已經(jīng)呈現(xiàn)在我們眼前，需要我們共同用畫(huà)筆將它潤(rùn)色與圓滿。通過(guò)本文的分析與研究，筆者對(duì)公租房的發(fā)展充滿信心，通過(guò)理論與實(shí)踐相結(jié)合的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)公租房的研究也將越來(lái)越完善。

第二篇：公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

時(shí)間:2010年11月12日 09時(shí)41分 來(lái)源:中國(guó)改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國(guó)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場(chǎng)畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國(guó)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來(lái)，中央和地方密集出臺(tái)了一系列文件。公租房政策的出臺(tái)針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點(diǎn)，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國(guó)樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來(lái)源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場(chǎng)在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場(chǎng)服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求。實(shí)際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，因此，可考慮引入國(guó)際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來(lái)擴(kuò)大資金來(lái)源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室會(huì)同房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對(duì)公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計(jì)、政府財(cái)政補(bǔ)貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運(yùn)作模式等問(wèn)題進(jìn)行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財(cái)政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個(gè)方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場(chǎng)化，低于市場(chǎng)價(jià)格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價(jià)格擬控制在市場(chǎng)價(jià)格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或房管部門(mén)。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實(shí)施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計(jì)及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來(lái)源與退出機(jī)制兩大難題。

在資金來(lái)源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長(zhǎng)期單純依靠政府財(cái)政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計(jì)成本近1000億元。

在退出機(jī)制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會(huì)限制社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異等諸多因素而不斷動(dòng)態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計(jì)應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實(shí)踐來(lái)看，越來(lái)越多的國(guó)家和政府嘗試?yán)觅Y本市場(chǎng)的力量、社會(huì)化的資金和商業(yè)化的運(yùn)作來(lái)幫助解決保障性住房難題。

基于對(duì)解決資金來(lái)源難題的考慮，《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào)）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保〔2010〕87號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”）等政策文件，已明確了“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場(chǎng)，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機(jī)制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來(lái)源渠道。同時(shí)，必須清楚地認(rèn)識(shí)到，在公共品市場(chǎng)化的過(guò)程中，應(yīng)符合資本市場(chǎng)對(duì)資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報(bào)率應(yīng)符合資本市場(chǎng)要求。資本市場(chǎng)投資者基于投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資回報(bào)率有明確要求和期望。對(duì)以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報(bào)率能符合市場(chǎng)水平。

其二，資本市場(chǎng)要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)肄D(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場(chǎng)的要求，完成公共品與資本品的對(duì)接。一方面，需要通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式彌補(bǔ)公租房資產(chǎn)租金回報(bào)率，達(dá)到市場(chǎng)可接受的收益率水平。補(bǔ)貼方式一般可分為補(bǔ)貼前期投入成本的“補(bǔ)磚頭”方式與建成后補(bǔ)貼租金的“補(bǔ)人頭”方式兩類(lèi)。結(jié)合對(duì)兩種補(bǔ)貼方式的特點(diǎn)與適用階段來(lái)分析，當(dāng)前我國(guó)公租房建設(shè)補(bǔ)貼政策極有必要探索“補(bǔ)人頭”這一補(bǔ)貼方式。具體來(lái)講，政府根據(jù)不同階層人群的實(shí)際承受能力劃分不同的補(bǔ)貼等級(jí)，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時(shí)可將不同補(bǔ)貼等級(jí)的租戶人群混合搭配，通過(guò)“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對(duì)公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實(shí)踐看，借助資本市場(chǎng)為保障性住房服務(wù)的一個(gè)重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點(diǎn)是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國(guó)，政府通過(guò)實(shí)施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，直接擴(kuò)大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，可以試驗(yàn)依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場(chǎng)金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國(guó)公租房建設(shè)商業(yè)化運(yùn)作的模式。通過(guò)REITs，可以將金融市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有效聯(lián)合起來(lái)，將政府的直接財(cái)政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^(guò)土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會(huì)化籌資和市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過(guò)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤(pán)活已建成的廉租房，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》康目沙掷m(xù)開(kāi)發(fā)探索一套新的融資機(jī)制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項(xiàng)技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開(kāi)創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)融資與持續(xù)開(kāi)發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長(zhǎng)期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時(shí)將金融市場(chǎng)資金和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有機(jī)結(jié)合，撬動(dòng)社會(huì)資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財(cái)政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場(chǎng)上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格理性回歸。

對(duì)中國(guó)而言，現(xiàn)階段可探索通過(guò)REITs為已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機(jī)制，具體運(yùn)作模式如下：第一，公租房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進(jìn)入新一輪公租房開(kāi)發(fā)。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補(bǔ)貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營(yíng)維護(hù)，向租戶收取租金。政府的補(bǔ)貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過(guò)租金（含補(bǔ)貼）回報(bào)獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對(duì)公租房資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場(chǎng)，推動(dòng)公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行探索：

一是按照資本市場(chǎng)對(duì)資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時(shí)，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對(duì)接。

二是及時(shí)探索公租房有效管理模式，通過(guò)與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專(zhuān)門(mén)投資公租房開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會(huì)資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室主任）

第三篇：上海公租房模式

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心 陳杰

前言：上海《本市發(fā)展公共租賃住房實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》已經(jīng)于2010年6月3日正式對(duì)社會(huì)公示了，并在上海住房保障與房屋管理局等進(jìn)行網(wǎng)上意見(jiàn)征求。作為參與這個(gè)方案設(shè)計(jì)的工作者之一，本人這里對(duì)在上海發(fā)展公共租賃房的有關(guān)理論與實(shí)踐問(wèn)題做些闡發(fā)與解讀，重點(diǎn)包括其目標(biāo)與功能定位，以及上海方案的特點(diǎn)與難點(diǎn)，以助大家更好地理解公共租賃住房可能發(fā)揮的作用和可能產(chǎn)生的影響，同時(shí)調(diào)動(dòng)社會(huì)各界參與上海公共租賃房實(shí)施體系設(shè)計(jì)的積極性。但所表達(dá)觀點(diǎn)僅代表個(gè)人。

2.上海公共租賃房模式有什么特點(diǎn)？

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不少城市如北京、重慶、常州、廈門(mén)等也在進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)，與它們相比，上海將要推行的公共租賃住房模式有什么樣的不同，具有什么樣的特點(diǎn)？

有人說(shuō)，上海市政府的動(dòng)作慢了，公共租賃房很多外地都已經(jīng)搞起來(lái)了，上海才姍姍來(lái)遲地推出一個(gè)初稿，還要征求意見(jiàn)，不知何時(shí)才能正式推行起來(lái)。但我以為，上海這樣的做法是謹(jǐn)慎的，也是科學(xué)的，要么不搞，要搞還是要做好預(yù)案，得到社會(huì)共識(shí)之后再搞。否則還沒(méi)有研究好就因?yàn)檎?jī)壓力而倉(cāng)促草率上馬，很容易夭折，或留下隱患，讓后面很被動(dòng)。

從我參與的過(guò)程來(lái)看，上海市政府對(duì)推行公共租賃房是下了決心的，也是慎重的，不是為了應(yīng)付一時(shí)的政治與社會(huì)壓力，盲目跟風(fēng)，照抄照搬國(guó)外或國(guó)內(nèi)的模式，而是根據(jù)上海的情況與需求而做了很多調(diào)研與論證工作。從2009年四季度召集復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心、易居研究院、上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院三家單位開(kāi)始研討最初的草案，后期上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等單位也加入論證，并邀請(qǐng)部分國(guó)有和民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與討論，再到把草案提交市人大代表和政協(xié)委員咨詢，直到近日向社會(huì)公眾推出征求意見(jiàn)稿，應(yīng)該說(shuō)是在一步步認(rèn)真細(xì)致地做準(zhǔn)備工作。這個(gè)過(guò)程中，據(jù)我理解，其基本思想是，既遵循國(guó)際公共租賃房成功模式的基本準(zhǔn)則，并吸收國(guó)內(nèi)城市模式的經(jīng)驗(yàn)，但更主要還是考慮上海本身的實(shí)際情況，服務(wù)于上海的發(fā)展需要。

從此次公布的《實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》來(lái)看，上海市政府已經(jīng)基本確定，上海的公共租賃住房模式將吸收國(guó)內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)和長(zhǎng)處，但在以下幾個(gè)方面將與國(guó)內(nèi)其他城市存在顯著差別：

第一，上海的公租房將有獨(dú)立和專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。這與很多外地城市公租房還是由政府的住房保障部門(mén)直接操辦和管理形成鮮明對(duì)比。這里的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)是，上海舉辦公租房，不是趕風(fēng)潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必須要長(zhǎng)期進(jìn)行的事業(yè)；這個(gè)任務(wù)還很繁重，要很可能面對(duì)數(shù)以萬(wàn)計(jì)甚至數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的家庭；這個(gè)任務(wù)還很專(zhuān)業(yè)，涉及收購(gòu)、建造、出租、輪候、流轉(zhuǎn)、物業(yè)管理、日常運(yùn)營(yíng)等很多環(huán)節(jié)；所以不可能由政府下屬一個(gè)處級(jí)機(jī)構(gòu)或一個(gè)公務(wù)員系統(tǒng)來(lái)完成這么多復(fù)雜和專(zhuān)業(yè)的事務(wù)，必須成立一個(gè)專(zhuān)職專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。我所理解的這個(gè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是，類(lèi)似像英國(guó)的社會(huì)租賃住房公司，歐洲大陸的市政住房公司、韓國(guó)大韓住宅公社那些模式靠攏，是公司化的、獨(dú)立運(yùn)行的、自負(fù)盈虧的，政府提供部分啟動(dòng)資本金，可以吸收社會(huì)資本入股，向市場(chǎng)招聘專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。關(guān)于這個(gè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是全市一個(gè)然后每個(gè)區(qū)縣設(shè)立分支，還是每個(gè)區(qū)縣自己辦一個(gè)獨(dú)立的，目前《征求意見(jiàn)稿》是提出每個(gè)區(qū)縣一個(gè)，但個(gè)人覺(jué)得還是繼續(xù)商榷的。但不管怎么說(shuō)，這個(gè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的，不能讓其虧本虧空，否則就走到原來(lái)老公房的老路子了，那是行不通的。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)因?yàn)橄蛏鐣?huì)提供服務(wù)，資本獲得合理補(bǔ)償，服務(wù)收取合理費(fèi)用，人員獲得合理薪酬，這樣形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)，還可以創(chuàng)造為數(shù)眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于戶籍人口。這樣在起點(diǎn)上就與大多數(shù)其他城市優(yōu)先保障本地戶籍人口的做法形成差別。確立這點(diǎn)不是沒(méi)有爭(zhēng)議。論證過(guò)程中就有人擔(dān)心會(huì)不會(huì)得不到本地戶籍人口的支持，另外對(duì)常住人口提供公共租賃房，會(huì)不會(huì)引起外地人大量涌入上海，造成上海人口壓力。包括現(xiàn)在征求意見(jiàn)時(shí)候，我也注意到網(wǎng)上已經(jīng)有不少人擔(dān)心外地人會(huì)不會(huì)因此紛涌上海，造成上海無(wú)法承受的人口壓力；有些本地人也對(duì)沒(méi)有傾向優(yōu)惠戶籍人口表示不理解和不滿。

關(guān)于上海公共租賃房為何要對(duì)所有常住人口開(kāi)放，我是這么理解的：

首先，上海發(fā)展需要大量的外來(lái)人才，尤其需要不同層次的大量外來(lái)人才。上海戶籍人口老齡化已經(jīng)非常嚴(yán)重，光靠戶籍人口是無(wú)法實(shí)現(xiàn)上海成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心乃至國(guó)際金融中心、國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展目標(biāo)。現(xiàn)有戶籍制度難以一下子全面放開(kāi)，但上海發(fā)展對(duì)人才的需求是無(wú)法等待的，反過(guò)來(lái)所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房?jī)r(jià)高揚(yáng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了外來(lái)人才在上海的工作與生活，如果這個(gè)局面不能得到迅速改變，上海將面臨大量的人才流失，那時(shí)發(fā)展大計(jì)無(wú)從談起。誠(chéng)然非戶籍常住人口中的頂尖一小撮可能不需要公共租賃房，他們對(duì)上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的發(fā)展不可能僅靠一小撮頂尖人才，而需要數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的各種層次各種職業(yè)人才，尤其在產(chǎn)業(yè)還處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時(shí)期。否則上海高昂的房?jī)r(jià)之下，大量中間收入的技術(shù)人才出走，最后很可能就留下金融業(yè)等個(gè)別所謂高端行業(yè)以及大量的低技術(shù)含量服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，產(chǎn)業(yè)迅速空心化、泡沫化，十分危險(xiǎn)。上海外來(lái)常住人口中的絕大多數(shù)現(xiàn)在收入有限，都存在很大的住房壓力，尤其相比本地戶籍人口住房壓力大得多，然而經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的奮斗，他們已經(jīng)和正在成為上海社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中間骨干力量。假以時(shí)日，他們中的很多人就將成為上海發(fā)展事業(yè)的棟梁乃至領(lǐng)袖。所以公共租賃房就是為了解決這些人的“階段性住房困難”，希望通過(guò)公共租賃房這樣的制度安排，能多留住一些潛在的人才，增加他們留駐上海工作與創(chuàng)業(yè)的幾率，從而為上海儲(chǔ)蓄明天的希望。

第二，上海的公共租賃房雖然向非戶籍常住人口開(kāi)放，但實(shí)際上也有門(mén)檻。《征求意見(jiàn)稿》中提出了工作年限的要求，這樣實(shí)際上就把想來(lái)上海但沒(méi)有能力找到穩(wěn)定工作的人擋在門(mén)外了。這個(gè)要求預(yù)計(jì)會(huì)引起很多爭(zhēng)議，關(guān)于工作年限的具體設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)成為一個(gè)下一步討論的焦點(diǎn)。但即使沒(méi)有這個(gè)門(mén)檻，由于上海的公共租賃房設(shè)定的租金標(biāo)準(zhǔn)不低，基本參照市場(chǎng)租金水平，合同一簽至少兩年，最長(zhǎng)租賃時(shí)間也有限定（暫定5年），所以最后實(shí)際會(huì)入住上海公共租賃房的主要還將是那些有穩(wěn)定工作、收入不差的中間收入群體。從這個(gè)意義上說(shuō)，上海的公共租賃房主要受益對(duì)象其實(shí)是外來(lái)常住人口中的一小部分，有相對(duì)固定工作、在勞動(dòng)力市場(chǎng)上有比較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)自己收入預(yù)期有比較強(qiáng)自信的那部分群體。然后他們之中在申請(qǐng)入住公共租賃房時(shí)候，遇到供不應(yīng)求，也還是有優(yōu)先次序的（這點(diǎn)還有待明確），會(huì)有輪候機(jī)制。關(guān)鍵一點(diǎn)是，公共租賃房只負(fù)責(zé)解決“階段性住房困難”，而不是終身，如果5年或若干年之后還是預(yù)期自己不能在上海買(mǎi)起房，他們還是會(huì)考慮從上海轉(zhuǎn)換到更合適自己的城市。所以不要過(guò)慮上海因?yàn)閷?shí)施了公共租賃房制度，就會(huì)出現(xiàn)大量的來(lái)滬打工潮。當(dāng)然反過(guò)來(lái)說(shuō)，上海公共租賃房，至少目前，還沒(méi)有把農(nóng)民工、服務(wù)業(yè)臨時(shí)工和所謂“蟻?zhàn)濉钡壬鐣?huì)收入底端納入到考慮范圍。這部分群體對(duì)上海的運(yùn)營(yíng)也很重要，住房需求也要妥善考慮，否則會(huì)引起社會(huì)不和諧甚至不穩(wěn)定。但飯要一口口吃。未來(lái)上海應(yīng)會(huì)有專(zhuān)門(mén)的住房保障體系覆蓋到這部分群體，比如把農(nóng)民工宿舍、集體宿舍等納入到公共租賃房的一個(gè)特別子系統(tǒng)，也是在考慮范圍之中。

第三，本市戶籍人口的住房需求有更豐富的解決方法。比如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前都是針對(duì)本市戶籍人口。本市戶籍人口還有通過(guò)動(dòng)拆遷、租賃補(bǔ)貼（擬議中）、困難補(bǔ)助等多種手段改善自己的住房條件，這些都是非戶籍常住人口不可比擬的。再說(shuō)上海歷史上就是個(gè)移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人對(duì)外地人來(lái)滬工作與創(chuàng)業(yè)應(yīng)該持有開(kāi)放的心態(tài)。而且近年來(lái)國(guó)家層面上已經(jīng)提出了居民福利均等化的概念，這意味著，以后哪怕保留戶籍制度，戶籍所帶有的福利特權(quán)價(jià)值也會(huì)逐步縮小。這是大勢(shì)所趨。

第三，上海的公共租賃房沒(méi)有收入準(zhǔn)入線。這與很多外地城市的做法很不一樣。這樣做的出發(fā)點(diǎn)是吸收了經(jīng)濟(jì)適用房乃至廉租房的教訓(xùn)。從以往住房保障的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，收入準(zhǔn)入線有幾大難點(diǎn)：

首先，收入準(zhǔn)入線劃在哪里，都有人爭(zhēng)議不公平，憑什么我收入高一塊錢(qián)就沒(méi)有資格，低一塊錢(qián)就有資格。于是會(huì)有人故意低收入，產(chǎn)生“獎(jiǎng)懶罰勤”的不良效果；

其次，在中國(guó)核查收入準(zhǔn)入線太難了。一方面收入弄虛作假的太多太容易了，防不勝防。媒體上有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房舞弊作假的報(bào)道滿天飛，如果公租房一出來(lái)也出現(xiàn)這種丑聞，會(huì)對(duì)其聲譽(yù)產(chǎn)生很大破壞性，老百姓會(huì)徹底不相信政府是在辦好事，而出什么制度和政策都會(huì)認(rèn)為是不過(guò)有一次借機(jī)為個(gè)人謀私利。另一方面即使能堵住弄虛作假，社會(huì)成本也很巨大的無(wú)法承認(rèn)。上海第一批經(jīng)濟(jì)適用房1000多套搞配售，動(dòng)員了多套社會(huì)收入信息等系統(tǒng)核查幾千位申請(qǐng)人，已經(jīng)半年多了，還沒(méi)有搞定，太難了。如果推廣開(kāi)，核查和監(jiān)督成本難以想象。

再說(shuō)，收入是動(dòng)態(tài)變化的。在中國(guó)在上海，個(gè)人短期內(nèi)收入發(fā)生劇烈變化是很常見(jiàn)。租賃期間收入暴漲了怎么辦，不能僅僅因?yàn)槭杖朐黾恿司捅浦赓U人立即搬離，這個(gè)收入增加可能不穩(wěn)定，或者人家就是有這個(gè)住公租房的需求。但如果不讓其搬離又與收入準(zhǔn)入線發(fā)生矛盾了。

所以以收入準(zhǔn)入線來(lái)篩選申請(qǐng)者既很難操作，也常常無(wú)效。與其如此勉強(qiáng)，費(fèi)力不討好，不然一開(kāi)始就放棄收入準(zhǔn)入線。吸收以往教訓(xùn)，這次在準(zhǔn)入設(shè)計(jì)中，轉(zhuǎn)換思路，不從收入而是從房子來(lái)約束篩選公租房的申請(qǐng)者。

所以這次明確規(guī)定公租房面積控制在50平方米左右，裝修簡(jiǎn)單，區(qū)位適中，總體僅僅滿足基本居住條件，又是只租不售，無(wú)法套現(xiàn)，租金還跟市場(chǎng)價(jià)差不多，無(wú)利可圖，這樣就利用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“自我激勵(lì)”原則，讓有錢(qián)人、有房人、不需要的人自己就不會(huì)想著去也來(lái)渾水摸魚(yú)。公租房才會(huì)到達(dá)真正需要的人手中。

第四，上海的公共租賃房租金是參照市場(chǎng)租金而不給以大量補(bǔ)貼。這與很多外地城市把公共租賃房當(dāng)作福利品來(lái)提供、政府給租金大量補(bǔ)貼的思路很不一樣。在設(shè)計(jì)上海公共租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)候，一開(kāi)始我們?cè)峁俺杀咀饨稹钡母拍睿酝怀龉沧赓U房的非盈利性。但后來(lái)討論過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前市場(chǎng)上租售比倒掛，“成本租金”反而要比市場(chǎng)租金高得多，因?yàn)槭忻嫔系乃饺俗赓U房往往以老公房為主，土地成本很少或沒(méi)有。但如果是新建房，考慮土地成本和正常回報(bào)率的租金會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)租金。所以即使以市場(chǎng)租金來(lái)出租，考慮土地成本的公共租賃房投資也肯定是要虧本。咨詢過(guò)程中，很多對(duì)公租房有興趣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都表示，只有在土地免費(fèi)劃撥或把土地成本由政府包下來(lái)的前提下，公租房才有可能做下去。關(guān)于土地如何獲得，現(xiàn)在仍是困擾公租房的最大障礙。

拋開(kāi)這個(gè)層面不說(shuō)，我們也主張公租房租金應(yīng)該參照市場(chǎng)租金，至少不能讓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)虧本做買(mǎi)賣(mài)，讓資本投入和日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用能得到合理補(bǔ)償后還有點(diǎn)回報(bào)，這樣才能保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也才能引起社會(huì)資本的興趣。同時(shí)盡量不要公共財(cái)政的補(bǔ)貼（除了土地成本和貸款貼息外），才能讓政府不把其看作負(fù)擔(dān)，畏懼不敢前行。總之，盡量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

換句話說(shuō)，公租房相對(duì)私人租賃房沒(méi)有價(jià)格上的太大優(yōu)勢(shì)，最主要的優(yōu)勢(shì)是穩(wěn)定、安全、可靠，而這些正是私人租賃住房市場(chǎng)上最急需的。希望與此來(lái)引導(dǎo)規(guī)范私人租賃市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)私人租賃市場(chǎng)也會(huì)對(duì)公共租賃房形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)作用，督促公共租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)增加住房品種和提高服務(wù)質(zhì)量，增加運(yùn)營(yíng)效率、減少成本和降低租金。

當(dāng)然，這里會(huì)有個(gè)最大的疑問(wèn)。住房保障的矛盾現(xiàn)在這么突出，就是因?yàn)楹芏嗳诉B租房都租不起，否則市場(chǎng)都能解決的事情，就不需要政府出面了。支付不起市場(chǎng)租金的窮人怎么辦？

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)公共租賃房制度回答不了，是下一步住房保障發(fā)展正在考慮的問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)，要交給廉租房和《基本住房保障法》中正在考慮的租賃補(bǔ)貼。也就是，承擔(dān)不了市場(chǎng)租金的低收入困難群體，有法律授予的權(quán)力向政府保障機(jī)構(gòu)要求得到租金補(bǔ)貼，彌補(bǔ)租賃家庭最大可支付租金與市場(chǎng)租金之間的差額，但具體是所有常住人口還是僅限戶籍人口可以申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼，以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與來(lái)源等問(wèn)題，都還有待明確。

無(wú)論如何，公共租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)自身沒(méi)有對(duì)低收入群體減免租金的義務(wù)。

第五，上海的公共租賃房能起到促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)育完善、調(diào)節(jié)市場(chǎng)房?jī)r(jià)與租金的作用。我們一直強(qiáng)調(diào)，上海的公租房，不受收入準(zhǔn)入線地對(duì)所有人開(kāi)放和實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)租金，就有人提出疑問(wèn)，對(duì)公租房的性質(zhì)到底怎么看，到底是一種住房保障方面的福利品還是僅僅一個(gè)私人租賃住房市場(chǎng)的替代品？

我們的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中間有相當(dāng)多的公共資源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定衛(wèi)生的租賃住房同樣也是一種社會(huì)公共服務(wù)體現(xiàn)。但現(xiàn)階段可以發(fā)揮最突出的作用是完善住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，豐富住房市場(chǎng)選擇，尤其規(guī)范和引導(dǎo)私人租賃住房市場(chǎng)，同時(shí)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)理念，從而為抑制商品住房?jī)r(jià)格與租金、實(shí)現(xiàn)“人人有房住”打下基礎(chǔ)性制度建設(shè)。需要強(qiáng)調(diào)，這次《征求意見(jiàn)稿》中也帶有將來(lái)租賃公租房可以入戶籍和讓子女就近教育的設(shè)想，這是一個(gè)亮點(diǎn)，將有效減少“被買(mǎi)房”的需求。

一些其他城市把住房保障與住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)割裂來(lái)看，以為政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解決了低收入居民的住房問(wèn)題，就可以對(duì)房?jī)r(jià)坐視不管了，這是很危險(xiǎn)的想法。

住房保障與住房市場(chǎng)是相輔相成的，不可對(duì)立起來(lái)看。否則就算一部分低收入居民短期內(nèi)解決了容身之處，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)高不可攀，他們永遠(yuǎn)進(jìn)入不了住房市場(chǎng)去自己買(mǎi)房或租房。或者保障性住房過(guò)度擠占了商品住宅用地，商品住宅價(jià)格更加畸形高漲，越來(lái)越多的人終身只能靠公共資源的救濟(jì)來(lái)解決住房，那政府和社會(huì)都終將不堪重負(fù)，還會(huì)引發(fā)極端的財(cái)富上的貧富分化，社會(huì)難以穩(wěn)定和諧。

另外，住房市場(chǎng)高揚(yáng)態(tài)勢(shì)之下，如果沒(méi)有一個(gè)蓄水池來(lái)分流住房需求，是難以回落的，一旦回落就是崩盤(pán)，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)殺傷力太大。政府發(fā)展公共租賃房，某種程度上就是一個(gè)蓄水池，穩(wěn)定好中間收入階層的住房需求同時(shí)，豐富了調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的手段與工具。市場(chǎng)房?jī)r(jià)或租金高揚(yáng)時(shí)候，多新造一些公租房，分流市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)與租金。市場(chǎng)房?jī)r(jià)或租金低迷時(shí)候，少新造一些公租房，轉(zhuǎn)為收儲(chǔ)商品住宅來(lái)為公租房，讓房?jī)r(jià)與租金保持在合理水平。

這樣住房保障與住房市場(chǎng)就相輔相成，相互補(bǔ)充，而不是只有對(duì)立和沖突。

第四篇：國(guó)內(nèi)外P2P_運(yùn)營(yíng)模式研究（定稿）

國(guó)內(nèi)外P2P 運(yùn)營(yíng)模式情況

這幾天為了寫(xiě)給金融委的報(bào)告，接觸了P2P領(lǐng)域，研究了一些相關(guān)問(wèn)題。為了使這件事搞得好，我把梳理的材料告訴你們。

近年來(lái)，伴隨著網(wǎng)絡(luò)的全球化發(fā)展，P2P企業(yè)開(kāi)始在國(guó)外和我國(guó)出現(xiàn)，P2P信貸模式也逐漸得到人們的高度關(guān)注。但是，由于P2P模式是新興事物，目前理論界對(duì)其所進(jìn)行的系統(tǒng)研究是十分缺乏的。

1.P2P模式簡(jiǎn)介

P2P，英文叫做Peer-to-Peer lending，即點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信貸，或稱(chēng)個(gè)人對(duì)個(gè)人信貸。而P2P企業(yè)，就是從事點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信貸中介服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。P2P借貸，是目前正在興起的基于互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的一個(gè)相對(duì)較新的模式。建立的基本前提是，需要借貸的人群可以通過(guò)網(wǎng)站平臺(tái)尋找到有出借能力并且愿意基于一定條件出借的人群。網(wǎng)絡(luò)借貸中介幫助確定借貸的條款和準(zhǔn)備好必需的法律文本。更重要的是，中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的可以幫助貸款人通過(guò)和其他貸款人一起分擔(dān)一筆借款額度的方式來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，也幫助借款人在充分比較的信息中選擇有吸引力的利率條件。而同時(shí)，收取一定的服務(wù)費(fèi)作為中介平臺(tái)的回報(bào)。

目前在世界各地，諸如美國(guó)加拿大英國(guó)日本意大利、中國(guó)等都出現(xiàn)了一些運(yùn)營(yíng)模式略有不同的P2P網(wǎng)絡(luò)信貸平臺(tái)。

2.P2P是“鄉(xiāng)村銀行”價(jià)值理念的體現(xiàn)。

“鄉(xiāng)村銀行”小額貸款方式，是第三世界國(guó)家良好的扶貧范本。“鄉(xiāng)村銀行”屬于純民間的帶有公益性質(zhì)的銀行，它透過(guò)貸放50美元到100美元的小額資本，幫助農(nóng)民啟動(dòng)能增加收入的小型項(xiàng)目，也促成她們創(chuàng)造出了一種自產(chǎn)自銷(xiāo)的小商業(yè)模式。“鄉(xiāng)村銀行”不需擔(dān)保，還款率高達(dá)98.8%，貸款者96%為農(nóng)村貧困婦女，迄今為止，已向800萬(wàn)人提供了小額貸款。他開(kāi)創(chuàng)了全球最獨(dú)特的“小額貸款”“微型金融”“微型商業(yè)”等財(cái)經(jīng)理念及其實(shí)踐。目前“鄉(xiāng)村銀行”已被100多國(guó)仿效。

一、P2P企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式

1.國(guó)外P2P企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式

Prosper模式。2006年，網(wǎng)站prosper.Com在美國(guó)成立并運(yùn)營(yíng)。prospe幫助人們更方便地相互借貸。借的人要說(shuō)明自己借錢(qián)的理由和還錢(qián)的時(shí)間；貸款額最低50元。網(wǎng)站就幫助借貸雙方找到自己的需要，實(shí)現(xiàn)自己的愿望，而網(wǎng)站靠收取手續(xù)費(fèi)盈利。與普通的機(jī)構(gòu)貸款對(duì)借款人過(guò)往借款歷史的嚴(yán)格審查標(biāo)準(zhǔn)不同，Prosper出借人是根據(jù)借款人的個(gè)人經(jīng)歷、朋友評(píng)價(jià)和社會(huì)機(jī)構(gòu)的從屬關(guān)系來(lái)進(jìn)行判斷的。對(duì)于借款人，可以創(chuàng)建最高2.5萬(wàn)美元的借款條目，并設(shè)定一個(gè)愿意支付給出借人的最高利息率。像拍賣(mài)一樣，出借人開(kāi)始通過(guò)降低利息率進(jìn)行競(jìng)拍，拍賣(mài)結(jié)束后，Prosper將最低利率的出借人組合成一個(gè)簡(jiǎn)單的貸款交給借款人。Prosper負(fù)責(zé)交易過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)，包括貸款支付和收集符合借貸雙方要求的借款人和出借人。Prosper的收入來(lái)自借貸雙方，從借款人處提取每筆借貸款的1%～3%費(fèi)用，從出借人處按年總出借款的1%收取服務(wù)費(fèi)。從2006年1月發(fā)布至2008年1月，Prosper已促成了1.17億美元的貸款交易，2007年貸款額比2006年增加了8100萬(wàn)美元，增長(zhǎng)速度達(dá)到了115%;美國(guó)國(guó)內(nèi)的總注冊(cè)會(huì)員已達(dá)到58萬(wàn)人，2007年增加用戶40.5萬(wàn)人，達(dá)到了230%的增長(zhǎng)速度。這個(gè)網(wǎng)站最終引起了美國(guó)證監(jiān)會(huì)的注意，他們認(rèn)為網(wǎng)站實(shí)際是在賣(mài)投資、賣(mài)金融產(chǎn)品，這種P2P(個(gè)人對(duì)個(gè)人)的借貸模式不合法，2008年初，美國(guó)證監(jiān)會(huì)勒令網(wǎng)站關(guān)閉。不過(guò)2009年加州允許該公司重新開(kāi)業(yè)并重新從事P2P信貸業(yè)務(wù)。這說(shuō)明P2P

信貸模式在美國(guó)也是處于動(dòng)蕩的探索期。

Prosper模式是比較單純的信貸中介模式，出售平臺(tái)服務(wù)并收

取服務(wù)費(fèi)。

Zopa模式。Zopa起源于英國(guó)，并在美國(guó)日本和意大利推廣。它提供的是P2P社區(qū)貸款服務(wù)。Zopa 提供的是比較小的貸款，在1000美元和25000美元之間，他們運(yùn)用信用評(píng)分的方式來(lái)選擇他們的借款人。首先將借款人按信用等級(jí)分為A*、A、B和C四個(gè)等級(jí)，然后出借人可以根據(jù)借款人的信用等級(jí)、借款金額和借款時(shí)限提供貸款，當(dāng)然，借款人也可以相應(yīng)地選擇能夠接受的貸款利率。Zopa在整個(gè)交易中代替銀行成為了中間人，責(zé)任包括借貸雙方交易中所有有關(guān)借款的所有事務(wù)、完成法律文件、執(zhí)行借款人的信用認(rèn)證、雇傭代理機(jī)構(gòu)為出借人追討欠賬等等。

Zopa希望能用各種保護(hù)措施降低出借人的風(fēng)險(xiǎn)，比如強(qiáng)制要求借款人按月分期償還貸款、借款人必須簽署法律合同、允許出借人將一筆錢(qián)貸給幾位個(gè)人借款人。Zopa的收入來(lái)源于收取借款人每筆0.5%以及出借人年借款額0.5%的服務(wù)費(fèi)。Zopa的模式獲得了業(yè)界的認(rèn)可，在2007年分別獲得了Webby Award的“最佳金融/支付網(wǎng)站”獎(jiǎng)和Banker Award的“最佳在線項(xiàng)目”獎(jiǎng)。成立至今Zopa已經(jīng)獲得包括天使投資在內(nèi)的四輪共3390萬(wàn)美元的投資。Zopa模式的特點(diǎn)在于分散貸款、劃分信用等級(jí)、強(qiáng)制按月還

款，網(wǎng)站擔(dān)負(fù)了更多的工作，較好地控制了風(fēng)險(xiǎn)。

Lending Club模式。2007年5月上線的加州的森尼維爾市貸款的俱樂(lè)部 Lending Club，看中的卻是網(wǎng)民聯(lián)絡(luò)平臺(tái)的高傳播特性及朋友之間的互相信任，使用Facebook應(yīng)用平臺(tái)和其他社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及在線社區(qū)將出借人和借款人聚合。Facebook是一個(gè)類(lèi)似于MSN的全球網(wǎng)民聯(lián)絡(luò)平臺(tái)，擁有千萬(wàn)用戶。Lending Club具有固定的貸款利率及平均三年的貸款年限。借款人在進(jìn)行貸款交易前必須要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的信用認(rèn)證和A-G分級(jí)。出借人可以瀏覽借款人的資料，并根據(jù)自己能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)或是否是自己的朋友來(lái)進(jìn)行借款交易。Lending Club不采取競(jìng)標(biāo)方式，而是根據(jù)不同的借款人的信用等級(jí)有不同的固定利率。借款人可以在Lending Club Facebook應(yīng)用中發(fā)出借款請(qǐng)求，因?yàn)镕acebook中多為認(rèn)識(shí)多時(shí)的朋友或同學(xué)，所以大多數(shù)借款人都覺(jué)得將借款請(qǐng)求在此公布會(huì)增加成功的可能性，同時(shí)也不必將自己的信用歷史公布，增強(qiáng)了私密性。Lending Club的平均貸款額為5500美元。最低1000美元，最高2.5萬(wàn)美元。目前Lending Club已經(jīng)獲得了來(lái)自Canaan Venture Partners和Norwest Venture Partners1230萬(wàn)美元投資。

Lending Club模式除了劃分信用等級(jí)外，網(wǎng)站還規(guī)定固定利

率，并且利用網(wǎng)民交際平臺(tái)為自己服務(wù)，這一點(diǎn)不得不說(shuō)是一個(gè)創(chuàng)舉。

Kiva模式。2005年成立的Kiva是一個(gè)非營(yíng)利的P2P貸款網(wǎng)站，主要面對(duì)的借款人是發(fā)展中國(guó)家收入非常低的企業(yè)。出借人根據(jù)地域、商業(yè)類(lèi)型、風(fēng)險(xiǎn)水平等選擇企業(yè)或企業(yè)家。每一個(gè)貼出的貸款請(qǐng)求會(huì)詳細(xì)提供各企業(yè)家的簡(jiǎn)歷、貸款理由和用途、從其他出借人處借貸的總金額、貸款時(shí)限(一般為6-12 個(gè)月)，以及貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。Kiva采取的是“批量出借人+小額借貸”模式，一般每位出借人只要支付25 美元。一旦一筆貸款的總金額募集完成，Kiva使用PayPal將貸款轉(zhuǎn)賬給Kiva的當(dāng)?shù)睾匣锶恕．?dāng)?shù)睾匣锶艘话闶前l(fā)展中國(guó)家當(dāng)?shù)氐男☆~金融服務(wù)機(jī)構(gòu)(MFI)，他們負(fù)責(zé)找尋、跟蹤和管理企業(yè)，同時(shí)負(fù)責(zé)支付和收集小額貸款，最后將到期的貸款收集齊后返還給Kiva，Kiva再通過(guò)PayPal返還給出借人。

通過(guò)以上四種P2P企業(yè)的典型分析可以看出，國(guó)外P2P企業(yè)主要是在探索中前進(jìn)，就其運(yùn)

營(yíng)模式來(lái)看，Kiva是非盈利的公益借款平臺(tái)，Prosper是典型的借貸中介平臺(tái)，在此出借人和借款人完全是自主交易、Zopa做得更多，最主要的是強(qiáng)制借款人每月還款，降低了出借人的風(fēng)險(xiǎn)，Lending Club則承擔(dān)了更多責(zé)任，主要表現(xiàn)在根據(jù)借款人信用評(píng)級(jí)規(guī)定不同的固定利率并利用現(xiàn)成的網(wǎng)絡(luò)交際平臺(tái)為自己服務(wù)。而其盈利模式是一致的，利潤(rùn)都是來(lái)自中介服務(wù)費(fèi)。

據(jù)此認(rèn)為可以把國(guó)外的P2P企業(yè)歸納為：非盈利公益型（Kiva）、單純中介型（Prosper）和除了是平臺(tái)中介還是擔(dān)保人、聯(lián)合追款人、利率制定人的復(fù)合中介型（Zopa、Lending Club）三類(lèi)。

2.中國(guó)的P2P運(yùn)營(yíng)模式

P2P在線貸款模式在國(guó)外發(fā)展迅速，正是因?yàn)榉狭送鈬?guó)人特有的消費(fèi)習(xí)慣。英美等國(guó)人長(zhǎng)期以來(lái)形成了依賴信用卡進(jìn)行超前消費(fèi)的習(xí)慣，所以當(dāng)一種比向銀行借款更靈活更可行的形式出現(xiàn)時(shí)，他們接受起來(lái)就更加容易，同時(shí)，由于國(guó)外信用消費(fèi)的歷史長(zhǎng)，具有完善的信用評(píng)級(jí)制度，每個(gè)人的信用程度都可以有據(jù)可查。那么，在沒(méi)有完善信用制度的我國(guó)，能否復(fù)制這種P2P網(wǎng)絡(luò)貸款模式呢？

根據(jù)調(diào)查，中國(guó)注冊(cè)登記為擔(dān)保、金融咨詢等公司從

事民間借貸中介業(yè)務(wù)的有上萬(wàn)家，但是其中可以比較規(guī)范和成功從事P2P業(yè)務(wù)的，卻仍是鳳毛麟角。比較得到公認(rèn)的有宜信、拍拍貸、紅嶺、齊放和青島的部分金融中介公司。而出現(xiàn)的時(shí)間卻與外國(guó)公司相去不遠(yuǎn)。下面針對(duì)這些P2P企業(yè)做典型性分析。

拍拍貸模式：無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保模式。

拍拍貸成立于2007年的上海，是國(guó)內(nèi)較為典型的P2P在線信貸平臺(tái)，可以作為國(guó)內(nèi)一些P2P網(wǎng)站的典型樣本。拍拍貸借鑒的主要是Prosper的模式，采用競(jìng)標(biāo)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)在線借貸過(guò)程。利率由借款人和競(jìng)標(biāo)人的供需市場(chǎng)決定。企業(yè)利潤(rùn)

來(lái)自服務(wù)費(fèi)。其操作流程是，借款人發(fā)布借款信息，把自己的借款原因、借款金額、預(yù)期年利率、借款期限一一列出并給出最高利率，出借人參與競(jìng)標(biāo)，利率低者中標(biāo)。一般多個(gè)出借人出借很小的資金給一個(gè)借款人，以分散風(fēng)險(xiǎn)。網(wǎng)頁(yè)上會(huì)有該借款人借款進(jìn)度以及完成投標(biāo)筆數(shù)的顯示。如果資金籌措期內(nèi)，投標(biāo)資金總額達(dá)到借款人的需求，則他此次的借款宣告成功，網(wǎng)站會(huì)自動(dòng)生成電子借條，借款人必須按月向放款人還本付息。若未能在規(guī)定期限內(nèi)籌到所需資金，該項(xiàng)借款計(jì)劃則流標(biāo)。其風(fēng)險(xiǎn)控制的兩個(gè)特點(diǎn)是：

一，規(guī)定借款人按月還本付息。這樣每月要還的數(shù)額是很小的，還款壓力也小。而出借人可以按月收到還款，風(fēng)險(xiǎn)也小。二是信用審核引入社會(huì)化因素。即借款人的身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證明等都可以增加個(gè)人信用分，但這些資料并不需要提供原件，其真實(shí)性難以得到有效保證。所以，拍拍貸認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、用戶網(wǎng)上的朋友圈也是其信用等級(jí)系統(tǒng)的重要部分之一，網(wǎng)站內(nèi)圈中好友、會(huì)員好友越多，個(gè)人借入貸出次數(shù)越高，信用等級(jí)也越高。這樣，網(wǎng)路活躍度也和用戶個(gè)人身份、財(cái)務(wù)能力、銀行信用度等一起構(gòu)成了一整套的評(píng)價(jià)系統(tǒng)。拍拍貸發(fā)展迅速，在近一年半的時(shí)間內(nèi)，在全國(guó)積累了逾8萬(wàn)名注冊(cè)用戶，單2009年3月的放貸金額就接近累計(jì)總額的五分之一。

雖然拍拍貸有黑名單公開(kāi)曝光，但并不賠償出借人的經(jīng)濟(jì)損

失，對(duì)于逾期不還的情況，拍拍貸只退還出借人手續(xù)費(fèi)，所以資金回收的潛在風(fēng)險(xiǎn)只能由出借人自行承擔(dān)。

拍拍貸對(duì)借款人只有信用要求而無(wú)抵押，對(duì)出借人也不承擔(dān)

擔(dān)保責(zé)任。出借人和借款人完全是自行交易，拍拍貸只是作為一個(gè)見(jiàn)證人和交易平臺(tái)存在。所以，事實(shí)上這種形式對(duì)出借人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。但是拍拍貸的中標(biāo)利率往往在15%

以上，對(duì)于出借人來(lái)說(shuō)還是有很大的誘惑。所以筆者認(rèn)為投資拍拍貸，風(fēng)險(xiǎn)較高而收益也較高。因?yàn)槭且愿?jìng)標(biāo)形式達(dá)成交易，交易雙方自由交易，這些都是Prosper模式的典型特征。所以，拍拍貸屬于單純中介型P2P。而與拍拍貸相類(lèi)似的是著名的紅嶺模式，雖然多了VIP會(huì)員保障金制度，但其高風(fēng)險(xiǎn)和拍拍貸是類(lèi)似的。

宜信模式：無(wú)抵押有擔(dān)保模式

宜信P2P公司成立于2006年的北京。不同于拍拍貸，宜信采取的不是競(jìng)標(biāo)方式。而是宜信全程掌控。當(dāng)出借人決定借款，宜信就為他在借款申請(qǐng)人中挑選借款人，借款人的利率由宜信根據(jù)其信用審核決定。企業(yè)利潤(rùn)來(lái)自服務(wù)費(fèi)。

操作流程是，宜信將出借人的款項(xiàng)打散，做一份多人借款的合同給出借人，等到款項(xiàng)到第三方賬戶，合同正式生效。宜信雖然沒(méi)有出借人和借款人雙方共立的合同，但是宜信第三方賬戶人，擔(dān)任了出借和借款的債務(wù)轉(zhuǎn)移人，即首先第三方賬戶戶主成為宜信的出借人，等到宜信挑選好借款人后，第三方賬戶戶主就把債權(quán)轉(zhuǎn)到真正的出借人手中。對(duì)于P2P信貸服務(wù)平臺(tái)推薦的每個(gè)借款人，出借人有權(quán)利決定是否借給宜信組合的借款人；借款人每月還款，出借人每月可以動(dòng)態(tài)地了解每一筆債權(quán)的償還、收益等信息，出借人可以在第二個(gè)月得到所還本金和利息。當(dāng)然出借人也可以選擇不收款而繼續(xù)放在宜信找下一個(gè)借款人。三年來(lái)，宜信快速崛起，目前已經(jīng)在北京以及15個(gè)城市設(shè)立了網(wǎng)點(diǎn)，吸納了幾千名投資人的上億資金，成為全國(guó)性P2P借貸連鎖中介機(jī)構(gòu)。

宜信模式主要有兩個(gè)特點(diǎn)：

一是宜信的保障金制度。從宜信的運(yùn)作模式看，宜信對(duì)借款人的掌控力度更強(qiáng)，出借人一般不參與審核，并且與借款人沒(méi)有合同，而只有與宜信第三方的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。這樣，出借人就會(huì)有極大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，為保護(hù)出借人的借款安全，宜信在與出借人的合同中承諾，一旦出現(xiàn)借款不還的情況，宜信從公司提取的保險(xiǎn)金里出錢(qián)，包賠出借人全部本金和利息。這是對(duì)出借人的最大化擔(dān)保。

二是風(fēng)險(xiǎn)控制的兩個(gè)絕招。作為還款的有力保障，宜信采取的分散貸款和每月還款制度，比較大限度地保障了有效還款。除此之外，值得一提的是，宜信對(duì)借款人審核時(shí)都要求面見(jiàn)。所以，宜信在15個(gè)城市設(shè)點(diǎn)，其目的之一就是方便面見(jiàn)。面見(jiàn)由本人親自出示各種證原件并當(dāng)面詢問(wèn)使用用途等情況，較好地保證了借款人的真實(shí)性。據(jù)稱(chēng)宜信的壞賬一直控制在2%以下。

從對(duì)借貸流程的強(qiáng)大操控力上看，宜信主要借鑒的是Zopa

模式，而由P2P企業(yè)根據(jù)信用等級(jí)確定借款人利率的方式，則是與Lending Club相同，所以宜信屬于復(fù)合中介型P2P。筆者認(rèn)為宜信模式的風(fēng)險(xiǎn)控制力度較大，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，而收益相比拍拍貸低。

青島模式：有抵押有擔(dān)保模式

青島是民間借貸比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)粗略統(tǒng)計(jì)，自2003

年青島第一家民間借貸中介機(jī)構(gòu)成立以來(lái)，2006年本市此類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展至40多家，隨后以每年50％左右的幅度增長(zhǎng)，目前已達(dá)100家左右。而這些民間借貸中介基本都是作為個(gè)人對(duì)個(gè)人的出借和借款平臺(tái)存在，所以也基本都可以說(shuō)是屬于P2P企業(yè)。青島模式由于摸索時(shí)間較長(zhǎng)而相對(duì)成熟。

青島模式一個(gè)最大的特點(diǎn)是，風(fēng)險(xiǎn)小，不良貸款率低。青島

P2P公司不良貸款率普遍較低，一個(gè)重要原因是基本上都以房產(chǎn)為抵押，汽車(chē)、股票、合同等一律不得作為抵押物，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查幾家較大的P2P網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，其要求的抵押物一律是房

產(chǎn)證，而且要求必須是可以看到并準(zhǔn)確估價(jià)的青島市區(qū)的房產(chǎn)。所以，青島的P2P企業(yè)是基本不做外地人的生意的。嚴(yán)格的抵押制度的背后是出借人的低風(fēng)險(xiǎn)保障。因?yàn)橛锌尚诺牡盅何颬2P企業(yè)完全可以為出借人做擔(dān)保。青島P2P借貸利率一般由P2P公司根據(jù)借款人情況決定，平均在12%左右。

青島P2P模式是風(fēng)險(xiǎn)最低的，P2P企業(yè)也是擔(dān)負(fù)最大責(zé)任的。

所以青島P2P企業(yè)是典型的“復(fù)合中介型”。但是由于其企業(yè)都是民間借貸中介轉(zhuǎn)型而來(lái)，所以并不重視網(wǎng)絡(luò)的作用，其網(wǎng)站頁(yè)面多半并沒(méi)有個(gè)人借款信息或者是出借信息，而是公司的自我宣傳，旨在讓借款人或者是出借人到其公司面見(jiàn)洽談，而且青島只做本地人生意，由于P2P企業(yè)的主要特點(diǎn)是以網(wǎng)絡(luò)為載體展開(kāi)運(yùn)營(yíng)的，所以青島模式在一定意義還不是典型的P2P企業(yè)。

齊放模式：助學(xué)平臺(tái)模式

齊放P2P有更多的公益的色彩，但也有可觀的利潤(rùn)。

齊放網(wǎng)面對(duì)經(jīng)濟(jì)分層現(xiàn)象嚴(yán)重的大學(xué)生，將自己的目標(biāo)群體

鎖定在能交學(xué)費(fèi)但需要參加大學(xué)之外教育培訓(xùn)和投資的學(xué)生。他們或許在國(guó)家和社會(huì)的幫助下已經(jīng)能夠邁進(jìn)大學(xué)的門(mén)檻，但卻沒(méi)有錢(qián)購(gòu)買(mǎi)電腦、參加更多的教育培訓(xùn)等等，而齊放網(wǎng)提供這種可協(xié)商利息的貸款方式，為貸款拓寬了渠道。

齊放的風(fēng)險(xiǎn)控制有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是分散貸款。這與其他

P2P企業(yè)是相同的。二是嚴(yán)格審核。齊放有最嚴(yán)格的借款人的身份認(rèn)證。即學(xué)生在發(fā)布求助信息前，需要通過(guò)五項(xiàng)相關(guān)的認(rèn)證：網(wǎng)站的身份證認(rèn)證、移動(dòng)電話認(rèn)證、銀行賬號(hào)認(rèn)證和電子郵件認(rèn)證、學(xué)生證認(rèn)證。通過(guò)五次認(rèn)證之后，學(xué)生身份才可以確定。三是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。齊放借款對(duì)象主要來(lái)自與齊放合作的高校，如四川大學(xué)錦城學(xué)院、寧夏師范學(xué)院等，學(xué)校與齊放共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這樣既可以更好地找到合適的受貸對(duì)象，提供受貸學(xué)生的真實(shí)有效評(píng)估，又容易讓學(xué)生通過(guò)齊放找到貸款，還能規(guī)避出借人的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款成立后，錢(qián)也不會(huì)直接劃到學(xué)生的銀行賬戶，而是先轉(zhuǎn)到學(xué)生所在學(xué)校的賬戶，再由學(xué)校將這筆錢(qián)發(fā)給借款學(xué)生，保證了借貸的真實(shí)使用。

齊放的利潤(rùn)有三個(gè)來(lái)源：一是服務(wù)費(fèi)，大約2%左右。二是

網(wǎng)絡(luò)廣告收入。三是培訓(xùn)學(xué)費(fèi)收入提成。這是比較有特色的一點(diǎn)。齊放通過(guò)與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或企業(yè)合作，在為無(wú)力承擔(dān)培訓(xùn)費(fèi)用或企業(yè)培訓(xùn)的大學(xué)生提供助學(xué)的同時(shí)，也從培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的學(xué)費(fèi)收入中分成。齊放網(wǎng)目前還與東方標(biāo)準(zhǔn)人纔服務(wù)公司、杭州新志向教育咨詢公司等國(guó)內(nèi)多家優(yōu)秀培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，為大學(xué)生提供就業(yè)發(fā)展計(jì)劃，將企業(yè)的實(shí)習(xí)資源、培訓(xùn)資源和優(yōu)質(zhì)的職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)品相結(jié)合，不但讓大學(xué)生能夠借到錢(qián)完成學(xué)業(yè)，還要幫助他們實(shí)現(xiàn)以后的就業(yè)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)獨(dú)立，這也在一定程度上降低了借款償還的風(fēng)險(xiǎn)。齊放2007 年底啟動(dòng)，6個(gè)月就已經(jīng)處理了2500項(xiàng)借款，平均每筆借款數(shù)目是400美元，還款期限1到2年，齊放提供給貸款人的年利率為5%～15%，根據(jù)借款人公認(rèn)的信用指數(shù)進(jìn)行變動(dòng)。距公司創(chuàng)始人陳國(guó)權(quán)稱(chēng)迄今為止還沒(méi)有拖欠記錄。

齊放的運(yùn)營(yíng)模式屬于復(fù)合中介型而其盈利模式也是復(fù)合的，其利潤(rùn)來(lái)源并不是靠單一收取服務(wù)費(fèi)，這在P2P企業(yè)中式比較特別的一點(diǎn)，也是值得其他P2P企業(yè)借鑒的一點(diǎn)。而又因?yàn)槠浣杩钊说膯我粚W(xué)生身份使齊放具備公益性質(zhì)，這點(diǎn)又與Kiva有相似之處。

3.中外P2P企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式小結(jié)

從我國(guó)的P2P典型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)借鑒外國(guó)模式是比較成功的。拍拍貸是單純中介型，類(lèi)似Prosper；宜信和青島屬于復(fù)合中介型，類(lèi)似Zopa；而齊放則兼具

Zopa和Kiva的雙重特征，既是復(fù)合中介型P2P企業(yè)，又有公益性質(zhì)。目前中國(guó)缺少像Lending Club這樣利用現(xiàn)成的交際平臺(tái)的P2P企業(yè)，但是青島模式和齊放模式則更有中國(guó)特色，而且中國(guó)P2P企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制比較成功，整個(gè)行業(yè)也正在迅速興起和壯大中。

第五篇：公租房建設(shè)的重慶模式

公租房建設(shè)的“重慶樣本”

重慶頻道消息 重慶，這個(gè)正在如火如荼推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，率先在全國(guó)提出大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）：從2010年開(kāi)始，用3年時(shí)間建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，解決200萬(wàn)城市中低收入群體的住房困難。

2012年，在已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)2800萬(wàn)余平方米的基礎(chǔ)上，重慶又提出新建1350萬(wàn)平方米公租房，對(duì)之前的規(guī)劃進(jìn)行“加碼”。在這樣的背景下，以公租房為核心的住房供應(yīng)“重慶樣式”——“雙軌制”住房供應(yīng)理念、土地供應(yīng)融資模式、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制等，為我國(guó)住房制度改革和完善提供了新思路；也為城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的民生改善和可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)實(shí)踐“樣本”。

住房保障“全覆蓋”

今年60歲的康莊美地公租房小區(qū)承租人葉文萍做夢(mèng)也想不到，自己能住上環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)房。葉文萍曾是江北城的居民，與老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破爛不堪，陰暗潮濕，火災(zāi)隱患嚴(yán)重。聽(tīng)說(shuō)政府建公租房的消息后，她抱著試試的心態(tài)申請(qǐng)了一套50多平方米的公租房，幸運(yùn)地被搖中了。

“政府建公租房，真是把問(wèn)題解決到我們心坎里了，這才是真正關(guān)心老百姓疾苦，要不我們一輩子都住在破房子里！”葉文萍感慨地說(shuō)。

在重慶，與葉文萍一樣通過(guò)公租房實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”的困難群體，目前已有30萬(wàn)人，4000余萬(wàn)平方米公租房全部建成后，將為超過(guò)200萬(wàn)的中低收入群體解決住房困難。

1998年住房制度改革以來(lái)，貨幣分房逐漸取代住房實(shí)物分配，大量存量住房按房改價(jià)出售，同時(shí)，商品房的供應(yīng)占比逐步提高，扭轉(zhuǎn)了住房供應(yīng)短缺的局面，老百姓的居住條件得以較大改善。但是，對(duì)低收入群體的住房供應(yīng)，盡管有廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等形式進(jìn)行保障，但保障面不到總?cè)丝诘?0％，事實(shí)上形成了住房供應(yīng)主要靠市場(chǎng)來(lái)解決的“單軌制”。

在單軌運(yùn)行的過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等多方面原因，低收入群體無(wú)力購(gòu)房問(wèn)題日益凸顯，特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買(mǎi)不起商品房人群的住房問(wèn)題。

“住房是老百姓最大的民生問(wèn)題”，中共中央政治局委員、重慶市委書(shū)記***說(shuō)，“我們黨要贏得民心，就要為老百姓蓋房子，努力實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’。”

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆強(qiáng)調(diào)，居住權(quán)是人的一項(xiàng)基本權(quán)利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的雙重屬性。要實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房的合理配置，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底，實(shí)行城市住房供應(yīng)的“雙軌制”。

重慶的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

這其中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵一環(huán)。重慶市規(guī)劃，自2010年起的3年內(nèi)，建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，解決200萬(wàn)城市中低收入群體的住房問(wèn)題。

大規(guī)模集中建公租房，短時(shí)間建那么大體量的公租房，房屋質(zhì)量又如何保證？

重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇介紹，在公租房建設(shè)中，從規(guī)劃選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，都精心設(shè)計(jì)，力求讓中低收入群體生活得舒適，有尊嚴(yán)。

按照“均衡布局、適于就業(yè)、配套完善、環(huán)境宜居”的原則，重慶公租房布局在一、二環(huán)之間的21個(gè)大型聚居區(qū)內(nèi)，這些聚居區(qū)均有產(chǎn)業(yè)支撐，可提供就業(yè)崗位。周邊的交通等市政設(shè)施與項(xiàng)目建設(shè)同步，配套設(shè)施齊全。

為保障工程質(zhì)量，重慶市建立了一整套公租房建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和安全管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，科學(xué)合理安排建設(shè)時(shí)序，認(rèn)真把好設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)、施工工藝、試驗(yàn)檢測(cè)、工程驗(yàn)收等各個(gè)關(guān)口。

本刊記者在新投入使用的康莊美地公租房小區(qū)看到，盡管已是隆冬季節(jié)，栽種了桂花、竹子、銀杏、紅楓等樹(shù)種的小區(qū)依然生機(jī)勃勃。

“大賬與小賬”

大面積建設(shè)公租房，意味著資金的大規(guī)模投入，土地從哪里來(lái)，資金如何保障？

重慶公租房建設(shè)有兩個(gè)重要“認(rèn)識(shí)”：一是多算民生“大賬”，少算土地財(cái)政“小賬”，留地于民；二是搭建融資平臺(tái)，用“真金白銀”將公租房建設(shè)目標(biāo)落到實(shí)處，花錢(qián)為民。

敢于舍棄“土地財(cái)政”，以劃撥方式供應(yīng)土地是重慶公租房建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)。自2002年開(kāi)始，重慶就建立了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，將土地牢牢掌握在政府手中。近幾年，重慶通過(guò)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊城拆遷等方法，儲(chǔ)備土地幾十萬(wàn)畝，僅主城區(qū)就從儲(chǔ)備土地中拿出3萬(wàn)畝用于建公租房。地有了，錢(qián)從哪里來(lái)？

首先，由于公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設(shè)成本。以民心佳園為例，占地504畝，根據(jù)這個(gè)小區(qū)的地理位置，目前土地的市場(chǎng)出讓價(jià)格為每畝600萬(wàn)元左右，土地出讓金應(yīng)超過(guò)30億元。而以劃撥方式供應(yīng)的價(jià)格為每畝42.6萬(wàn)元，總價(jià)僅為2億多元。地方政府少收入土地出讓金28億多元，也就是公租房建設(shè)節(jié)省了成本28億余元。

其次，重慶市構(gòu)建了政府先導(dǎo)、社會(huì)補(bǔ)充的投融資格局。據(jù)測(cè)算，3年建4000萬(wàn)平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶按財(cái)政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金。“1”是指財(cái)政投入約300億元，包括中央專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助、本級(jí)財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式。“3”是除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，通過(guò)社會(huì)渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等融資籌集。從實(shí)際操作看，自2010年以來(lái)，重慶市已累計(jì)到位公租房建設(shè)資金394.5億元，其中中央補(bǔ)助和市級(jí)財(cái)政資金231億元，通過(guò)銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等籌集163.5億元。2012年，重慶還將通過(guò)國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等非銀行類(lèi)機(jī)構(gòu)獲得融資近500億元，將繼續(xù)爭(zhēng)取住房公積金貸款40億元，實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)“不差錢(qián)”。

“3年1100億”的現(xiàn)金支出，如果運(yùn)作不得當(dāng)，勢(shì)必會(huì)成為政府的沉重包袱。這也是一些地方對(duì)建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重慶決策者眼中，公租房是一筆優(yōu)良資產(chǎn)。為確保融資收益和資金安全，重慶建立了租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制。具體來(lái)看，重慶公租房建設(shè)大約需要社會(huì)融資800多億元，這部分資金主要通過(guò)3個(gè)渠道逐步償還：一是按10％的比例配建商業(yè)設(shè)施，以市場(chǎng)價(jià)出售，可回籠資金400多億元；二是承租5年后，出售約1／3有限產(chǎn)權(quán)的公租房，可回收資金400多億元；三是租金收入，在扣除維護(hù)和管理費(fèi)用后仍有盈余，可用于平衡貸款利息。

規(guī)范前門(mén)堵住后門(mén)

大規(guī)模建設(shè)公租房，如何公平公正地分配？張定宇告訴本刊記者，為確保公租房“陽(yáng)光分配”，重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門(mén)共享的信息平臺(tái)，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)公租房房源信息，形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時(shí)，通過(guò)“對(duì)外公示＋社會(huì)監(jiān)督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監(jiān)督之下。

2011年，重慶市對(duì)已竣工驗(yàn)收的公租房組織了四次公開(kāi)搖號(hào)配租，保障家庭達(dá)到8.2萬(wàn)戶，其中，主城戶籍住房困難家庭占40.1％，大中專(zhuān)及職校畢業(yè)新就業(yè)人員和外地來(lái)主城工作人員占24.3％，本市進(jìn)城務(wù)工人員占35.6％；家庭人均月工資收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的僅占1.35％。

重慶設(shè)計(jì)了一整套嚴(yán)密的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)“后門(mén)”的退出管理，嚴(yán)防利益輸送，真正讓公租房成為服務(wù)中低收入群體的“民心工程”。重慶市明確將公租房保障對(duì)象界定為三類(lèi)人：一是本市無(wú)住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；二是大中專(zhuān)及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無(wú)住房人員，他們有住房需要，但暫時(shí)還沒(méi)能力買(mǎi)商品房。三是進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員。這三類(lèi)對(duì)象特征明確，不易渾水摸魚(yú)，實(shí)際操作簡(jiǎn)單。

對(duì)于公租房保障對(duì)象的界定，最初的條件是：?jiǎn)紊砣耸吭率杖氩桓哂?000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重慶市2010年職工家庭工資及財(cái)產(chǎn)性收入人均2992元，1500元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上將許多買(mǎi)不起房的人擋在“高門(mén)檻”之外。在廣征民意的基礎(chǔ)上，重慶取消了這一收入標(biāo)準(zhǔn)限制。

防止公租房出現(xiàn)利益“黑洞”的關(guān)鍵是要堵住“后門(mén)”。黃奇帆介紹，重慶對(duì)公租房的退出機(jī)制進(jìn)行了制度設(shè)計(jì)，特別規(guī)定公租房不得進(jìn)入二手商品房市場(chǎng)交易，購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)。“只要管住了公租房上市交易的閘門(mén)，就不會(huì)發(fā)生利益輸送。”

重慶市還設(shè)計(jì)了懲罰性的強(qiáng)制退出機(jī)制。對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購(gòu)買(mǎi)人所占有的公租房都將被強(qiáng)制收回，其行為將記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。

一個(gè)“支點(diǎn)”撐起多重效益

重慶市推出不收土地出讓金的公租房，財(cái)政收入減少，從短期賬面看“吃虧”了，實(shí)際并非如此。

主動(dòng)放棄賣(mài)地生財(cái)?shù)摹靶≠~”，通過(guò)大規(guī)模建設(shè)公租房，解決了就業(yè)者的居住問(wèn)題，還進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引了更多人才匯聚和企業(yè)投資。重慶市政府更看重的是這筆科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的“大賬”。

黃奇帆從投資、就業(yè)、消費(fèi)的角度給記者算了幾筆細(xì)賬：未來(lái)十年，重慶主城區(qū)人口將增加400萬(wàn)，假定有20萬(wàn)人是投資者，人均投資是100萬(wàn)元，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬(wàn)家企業(yè)年平均營(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元，全年總產(chǎn)值就高達(dá)8000億元，僅營(yíng)業(yè)稅就達(dá)500億元之多。另外，400萬(wàn)人就業(yè)，按年收入4萬(wàn)元計(jì)算，將拉動(dòng)消費(fèi)1000多億元。同時(shí)，重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革步伐在加快，到2020年城鎮(zhèn)化率由目前的27％提升到60％，這就意味著會(huì)增加1000萬(wàn)城鎮(zhèn)居民。在部分地區(qū)“民工荒”的背景下，公租房為這部分“新市民”撐起強(qiáng)大的住房保障網(wǎng)，就留住了勞動(dòng)力這一重要的發(fā)展資源。

重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼瑞說(shuō)，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)飆升，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。公租房能夠解決就業(yè)者的居住問(wèn)題，相當(dāng)于改善投資環(huán)境，可吸引更多企業(yè)來(lái)渝投資，由此增加的財(cái)政收入，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，會(huì)把‘夾心層’人群吸引過(guò)去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺(jué)得‘租房比硬著頭皮買(mǎi)房生活得更好’。如此一來(lái)，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求。”重慶大學(xué)建設(shè)管理和房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，由于公共租賃房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60％，隨著大量公租房逐漸上市，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到拉動(dòng)，將會(huì)直接影響租賃投資投機(jī)性需求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。