第一篇：0北京鼓勵集體建設用地建公租房

北京鼓勵集體建設用地建公租房

《中國房地產報》記者 朱以師 北京報道 2010-1-4

2009年12月24日～26日召開的中共北京市委十屆七次全會的報告提出，北京將鼓勵集體經濟組織依照規劃利用存量建設用地發展公共租賃房。

北京市政府一位人士對本報記者表示，這意味著在城鄉接合部和城中村的改造建設中，未來北京市將探索一些新的模式，為農民提供長遠保障、盤活存量土地、合理解決外來人口居住問題等因素將成為新模式的考量重點。該人士透露，具體的操作細則目前正在研究之中，并有望在今年“兩會”之后出臺。

公共租賃住房是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。截至2009年11月，北京市已建設、收購11個公租房項目，共51.5萬平方米，可提供房源7400多套，今年預計將以低于市場價20%的租金標準配租。三個指向

從剛獲批的北京新一輪土地利用總體規劃——《北京市土地利用總體規劃（2006-2020年）》來看，未來嚴格控制建設用地規模，特別是城鄉建設用地規模將成為未來北京市土地利用的主基調。

因此，改造整治城中村，優化城鄉接合部土地利用布局和結構，逐步整理中心城區和新城規劃區范圍內的集體建設用地，加大閑置宅基地整理力度，則成為了政府在城市建設的重點工作。

北京市國土局相關負責人表示，要促進集體建設用地資源盤整，推進城中村改造、集體工礦地改造等工作。

據了解，在2009年超額完成1000億元土地儲備計劃后，北京市2010年還將繼續執行新一輪“千億元土地儲備開發”。其中，土地整理開發的重點就是城鄉接合部、城中村地塊。

在城鄉接合部或城中村，因大量外來人口聚集，當地村民多以建房出租、獲取租金為主要收入來源。因此，在以往一些城鄉接合部、城中村地塊的整理過程中，也存在“農民上樓”后缺乏長遠收入保障、外來人口難以安置等問題。

知情人士介紹，正是基于這個背景，北京市委提出鼓勵集體經濟組織利用存量建設用地發展公共租賃房。

“盡管市委報告只有一句話，但里面已經包含了多方面的考慮。”上述知情人士分析。首先，有助于盤活現有的集體存量建設用地。在集體存量建設用地中，既有鄉鎮企業、村辦企業以前獲批的土地，也有計劃經濟時代留下來的公共設施用地，還有合村撤鄉并鎮過程中出現的閑置土地，以及村莊總人口減少留下的宅基地。這些存量建設用地，大多處于閑置未用狀態，土地利用效率極低，造成土地資源的浪費。其次，發展公共租賃房，可以利用集體的土地資產來解決集體經濟組織成員的長遠的收入保障問題。通過收取租金，獲得長遠的收入來源。最后，利用集體存量建設用地發展公共租賃房，還是解決城市低收入人群，包括外來人口居住問題的一條新路徑。

事實上，北京市在這方面已有一些嘗試。在海淀區北塢村改造中，其騰退方案就提到，建設一座2萬平方米的外來人口出租公寓，作為集體經濟的長期投資來為農民提供租賃收入。

兩種“公租房”？

這一構想提供了一種新的思路。然而，由于北京市委的報告中只有短短的一句話，因此留給人們一些疑問。

有觀點認為，這一提法預示著北京公共租賃住房多了一個供給來源?！侗本┦泄沧赓U住房管理辦法（試行）》第七條規定，公共租賃住房建設用地實行有償使用，其中對于政府所屬機構或政府批準的機構建設的，其用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。也就是說，集體經濟組織可以通過提供公共租賃住房建設用地的方式，每年獲得土地租金收益。

但是，也有觀點認為，此番報告提及的公共租賃房，與正常所說的城鎮住房保障體系內的“公共租賃住房”，在概念上有所不同。

住房保障體系內的“公共租賃住房”，完全由政府出資新建或收購，并提供租金補貼，類似于廉租房的概念，政府擁有完全產權。

而此次報告中的公共租賃房，則是由集體經濟組織依照規劃利用存量建設用地發展而來。土地仍屬集體所有，其建設的方式也存在多種可能性，既可以由集體經濟組織自主出資建設，也可以引入社會資金共同建設，按照一定比例共享收益。

同時，二者面向的人群也有所不同。保障體系內的公共租賃住房，按現有政策，是針對本地戶籍的中低收入群體。而報告設想的公共租賃房，按照上述政府人士的理解，主要解決的是原來租住在城中村的外來人口的居住問題。集體經濟組織發展的“公共租賃房”，是否將被納入現有的住房保障體系，目前尚無明確的說法。

此外，有專家擔心，一些集體經濟組織以發展公共租賃房之名，行小產權房開發銷售之實。

近年來，北京市場上出現了大量的小產權房，并通過“以租代售”的方式規避現行政策限制。而政府相關部門的人士也坦承，的確存在出現變相小產權房的可能性。

對此，專家建議，鼓勵集體存量建設用地發展公共租賃房，在相關的操作細則上，需嚴格規范，盡可能堵住漏洞。

第二篇：北京公租房標準

北京公租房標準

核心內容：所謂“公租房”，其全稱為公共租賃住房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。按照《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》規定，其配租對象為北京市中低收入住房困難家庭（包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭）。租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。需要續租的，應在合同期滿前3個月內提出申請。

北京市住建委，2010年5月24日發布的《北京市公共租賃住房建設技術導則(征求意見稿)》，顯示公租房戶型分為四類：30平方米左右的廳室合一單居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小區機動車位參照經濟適用房“十戶兩車位”標準設置，公租房配租不會排斥達到中等收入的有車家庭。

“設計戶型應以中小套型為主，適當配置大套型，層高2.7米。這四類戶型中，套型面積上下浮動不超過5%?！笔凶〗ㄎ嘘P負責人介紹，廳室合一的單居套型可按照宿舍標準進行設計，廚房應具備使用簡單電加熱和排煙廚具的條件，而其余三類戶型廚房使用面積不低于4平方米；公租房衛生間使用面積不低于3平方米；陽臺建筑面積均不大于4平方米。

為了讓租戶可以“拎包入住”，公租房廚衛內的配套設施在竣工時將可滿足基本生活需求：廚房應當配備灶臺、洗菜盆、操作臺；宜采用廚房整體式櫥柜。單面布置廚具或雙面布置廚具時，居民做飯時的操作空間寬度不小于0.9米。衛生間應配備洗面盆、盥洗鏡、坐便器、淋浴噴頭、排風扇等必要設施設備。戶內應預留洗衣機位置，并設置上、下水管線。

由于未來入住居民基本是就近入住的正在輪候政策性住房的家庭和產業園區職工，公租房小區內的規劃也充分考慮到了居民出行需求：如配建殘疾人助力車、小型三輪車及自行車停車位，公租房機動車位參照經濟適用房“十戶兩車位”標準設置，每戶自行車位不應少于2輛，宜利用地下空間集中設置停車庫。

在租戶的生活服務方面，入住公租房的生活水、中水、燃氣等計量應使用IC卡，實現計量付費一體化。公租房應采取集中供熱方式供暖，戶內應分室設置溫控裝置，并應設置分戶熱量計量或分配裝置。公租房在市政中水輸配水管線覆蓋范圍內的建設項目，應優先使用市政中水；沒有市政中水的，建筑面積5萬平方米以上的小區，應配套設計、建設中水系統。

2010年北京市公租的建設計劃是1萬套、約50萬平方米。“導則”明確了公租房應實現產業化生產——采用工廠生產的標準規格的預制成品或部品，減少現場加工材料所造成的浪費和污染

第三篇：北京公租房申請條件

北京公租房申請條件

一、申請方式

公共租賃住房可以家庭、單身人士、多人合租方式申請。

（一）家庭申請的，需確定1名符合申請條件的家庭成員為申請人，其配偶和具有法定贍養、撫養、扶養 關系的共同居住生活人員為共同申請人。

（二）單身人士申請的，本人為申請人。未婚人員、不帶子女的離婚或喪偶人員、獨自進城務工或外地獨自來渝工作人員可以作為單身人士申請。

（三）多人合租的，合租人均需符合申請條件，且人數不超過3人，并確定1人為申請人，其他人為共同申請人。

二、申請條件

申請人應年滿18周歲，在主城區有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合**規定收入限制的 無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來主城區工作的無住房人員。但直系親屬在主 城區具有住房資助能力的除外。

（一）有穩定工作是指：

1．與用人單位簽訂1年以上勞動合同，且在主城區連續繳納6個月以上的社會保險費或住房公積金的人 員；

2．在主城區連續繳納6個月以上社會保險費且在主城區居住6個月以上的靈活就業 人員和個體工商戶；

3．在主城區退休的人員；

4．國家機關、事業單位在編工作人員。

社會保險費、住房公積金的繳納時限從申請之日起往前計算。

（二）收入限 制標準是指：單身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超過2人的家庭人均月收入不高于1500元。市將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整，并向社會公布。

月收入包括工資、薪 金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼、養老金、其他勞動所得及財產性收入。不包括基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保 險費等社會保險費和住房公積金。

市、區**引進的特殊專業人才和在主城區工作的全 國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭不受收入限制。

（三）無住房是指：申請人和共同申請人在主城區無私有產權住房（私有產權住房包括已簽訂合同未取得產權證的房屋），未承租公房或廉租住房，且申請之日前3年內在 主城區未轉讓住房。

（四）住房困難家庭是指：人均住房建筑面積低于13平方米的本市 家庭。計算方法為：人均住房建筑面積=住房建筑面積÷家庭戶籍人口數。

住房建筑面積 按公房租賃憑證或房屋權屬證**載的面積計算；有多處住房的，住房建筑面積合并計算；家庭人口按戶籍人口計算。

（五）住房資助能力是指：申請人父母、子女或申請人配偶的父母在主城區擁有2套以上住房，且人均住 房建筑面積達到35平方米以上。

第四篇：公租房建設申請報告

公租房建設申請報告

普定縣雞場坡鎮柴家小學

2017年9月13日

尊敬的上級領導：

我校是雞場坡鎮一所最偏遠的村級完全小學，現有學生198人，教師13人，大部分教師已經成家立業，學校沒有輔助用房，教師們沒有生活與休息的地方。教師們愛崗敬業，為此付出了很多。為了教學，外地教師不得不在學校附近租住價格低廉條件極其簡陋的民房居住，有的干脆在上班期間，早來晚歸，往返于學校和家里，風雨無阻，數年如一日，苦不堪言！在這很大程度上分散了教師的精力，影響了學校教育教學質量，也導致了教師隊伍的不穩定，極大地困擾和制約了我校特色辦學的健康發展。解決教師住房問題，到了迫在眉睫刻不容緩的地步!為了穩定教師隊伍，滿足其臨時性住房需求，充分調動廣大教師扎根偏遠薄弱學校，激發教師教育教學的積極性。特決定向上級領導申請學校公租房建設，以解決教師后顧之憂。

兵馬未動，糧草先行。欲使樂其業，必先安其居。為此，柴家小學全體教師請求上級領導本著勤政為民切實為教師排憂解難的宗旨，批準此申請。

申請單位：雞場坡鎮柴家小學

2017年9月13日

第五篇：集體建設用地案例

【案情】

2008年10月黃屯村委會與外縣的連發鑄造廠某簽訂一份《廠房租賃合同》。該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區內的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區租賃給連發鑄造廠使用（合同所涉土地于2001年取得了有關土地管理部門頒發的集體建設用地使用證，用途為工業用地），租賃期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設備折價變賣給黃屯村委會。2011年10月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發鑄造廠限期拆除新建廠房。連發鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續履行合同。

【爭議】

該案爭議的焦點就是《廠房租賃合同》是否有效。在案件的審理過程中出現了兩種不同的意見：

第一種意見認為，黃屯村委會將14畝的廢舊村辦鑄造廠區租賃給連發鑄造廠改建辦廠,實質是將集體建設用地出租給連發鑄造廠使用，《廠房租賃合同》實為集體建設用地租賃合同。該租賃合同違反了《土地管理法》第六十三條關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”的規定，根據《合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定，該《廠房租賃合同》無效。

第二種意見認為，黃屯村委會與連發鑄造廠鑒定的《廠房租賃合同》實為集體建設土地租賃合同?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中所說的 “農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”是指農民集體所有的農用地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，而不包括農民集體所有的非農建設用地使用權，因為集體建設土地的用途本身就是用于非農建設的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l的規定在于防止炒賣農民所有的農用土地造成農用地的不當流失和使集體組織的利益受損，而不是禁止非農建設用地使用權的依法流轉。因此，《廠房租賃合同》并未違法《土地管理法》的規定，該合同有效。

【評析】

筆者同意第二種意見。

要判斷該案雙方所簽訂的《廠房租賃合同》是否有效，關鍵是要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條中“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”的強制性規定。那么要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條的強制性規定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三條中的“農民集體所有的土地”所涵蓋的范圍。

按照《土地管理法》的規定，我國農民集體所有的土地也可三大類：第一類是農用地，是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。我國對于農用地的保護是非常嚴格的，例如《土地管理法》在第一條規定了要“切實保護耕地”，在第四條第二款規定了“嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”在第三十四條規定了“國家實行基本農田保護制度”，在三十六條規定了“ 非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。”第二類是集體建設用地，是指經依法批準用于非農業建設的土地，包括鄉（鎮）村企業建設用地、鄉（鎮）村公用設施和公益事業建設用地以及村民宅基地。依據《土地管理法》第十一條第二款的規定，集體建設用地也可表述為“非農業建設用地”。第三類是未利用地，是指農用地和建設用地以外的土地。

農民集體所有的建設用地到底能否發生流轉，雖然我國現有法律沒有明確的規定，但對此卻未從根本上進行否定。例如《土地管理法》第二條第三款規定 “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》（國發（2004）28號）第（十）條規定 “在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”，2006年8月《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）第六項規定“農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內”等等。綜合上述及相關法律、國務院行政規定的精神，筆者認為，我國并沒有禁止農村集體建設用地的合法流轉?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中“農民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應包括原本就具有非農業建設性質和功能用途的的集體建設用地，對此條文的理解應做限制性理解。該條文的目的并非禁止農民集體土地使用權依法流轉的行為，而是為了防止在農民集體土地使用權流轉中出現以土地流轉的形式將農用地非法變更為建設用地的現象，以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。筆者認為，第一種意見忽略了農民集體所有的土地的分類體系，混淆了農民集體建設用地與農民集體農用地的區別，認為農村集體建設用地不能發生流轉用于非農建設的觀點有失偏頗。

該案中，連發鑄造廠租用黃屯村閑置廢棄地增資建廠，不僅有利于盤活或發揮農村閑置地的功效為農村增收，而且符合中央關于新農村建設政策。因此，連發鑄造廠作為租用人與集體經濟組織簽訂了集體建設用地使用權租賃合同，不但不違反法律的強制性規定，而且還符合國家的新農村建設的政策，應當認定為有效，并受法律所保護。