第一篇：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理操盤工作基本要點(diǎn)(2014.11.29)

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理操盤工作要點(diǎn)（供參考）

前期介入要點(diǎn)：

1、售樓部賣場、案場的配合（配合銷售工作）；

2、對項(xiàng)目周邊同等樓盤現(xiàn)場調(diào)研，做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算工作（配合銷售工作）；

3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的落實(shí)（招標(biāo)文件編寫、標(biāo)書正副本編制、房管部門關(guān)系協(xié)調(diào)、相關(guān)圖紙等資料上傳武漢市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)上）；

4、賣場物業(yè)形象展示，前期與業(yè)主進(jìn)行初步溝通后，為后期服務(wù)作好鋪墊。

5、施工工地介入站在后期使用人的角度提出可行性的建議，及時(shí)有效做好前期介入工作，以達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少物業(yè)管理日后管理麻煩之目的。并與各施工單位熟悉建立良好的合作關(guān)系《建立配套工程通訊錄》方便工程后期質(zhì)保及維保工作展開；

6、與項(xiàng)目周邊政府單位熟悉并打好良好的基礎(chǔ)；

7、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、果皮箱、垃圾桶安裝（如：樓棟標(biāo)識(shí)、停車場標(biāo)識(shí)、消防疏散圖、安全出口指示牌、應(yīng)急燈、樓層指示牌等）

集中交房前：

1、承接檢驗(yàn)（預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)、工程圖紙資料移交列出清單）；

2、開荒工作；

3、物業(yè)進(jìn)場（崗位設(shè)置合理整合人力資源，有效開展培訓(xùn)工作，努力提高凝聚力和戰(zhàn)斗力、開辦費(fèi)測算、物業(yè)辦公室裝修方案及物業(yè)辦公區(qū)域面積分布情況）；

4、交房方案、資料表格印刷（含房屋使用說明書、質(zhì)量保證說明書由開發(fā)商提供、業(yè)主手冊、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（與業(yè)主簽訂）、臨時(shí)管理規(guī)約等）

5、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入住），保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞，業(yè)主辦理裝修，提出可行性的建議；

6、地產(chǎn)營銷部門向物業(yè)提供業(yè)主實(shí)測面積的測算分布表；《作為計(jì)算業(yè)主物業(yè)費(fèi)的依據(jù)》

交房后：

1、集中配合清理；

2、集中進(jìn)場清理；

3、項(xiàng)目各部門工作流程和規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量記錄表單編制；

4、日常管理、服務(wù)現(xiàn)場監(jiān)管；（交房手續(xù)、裝修辦理、整改配合等工作流程標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主戶內(nèi)裝修巡檢和公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的巡查規(guī)范化、安防巡檢工作常態(tài)化、品質(zhì)監(jiān)管制度化）

5、車輛管理；

6、了解樓盤情況

（1）產(chǎn)業(yè)、設(shè)備情況（開發(fā)年限、開發(fā)單位、總面積、總套數(shù)、配電量、隱蔽工程、電梯、弱電、綠化、公共配套）；

（2）價(jià)格審批備案情況（物業(yè)費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)、合同約定的其他費(fèi)用）；（3）員工隊(duì)伍狀況（來源、結(jié)構(gòu)文化層次、持證情況、工資標(biāo)準(zhǔn)）；（4）服務(wù)對象構(gòu)成。

7、項(xiàng)目經(jīng)理一定要看財(cái)務(wù)報(bào)表，心存一本明細(xì)賬，有多少收入、多少開支，量入為出(經(jīng)濟(jì)核算到位)，還有多少抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，都要了然于胸。做好節(jié)能降耗對分承包方作出評價(jià)（電梯、綠化、智能化）、增收節(jié)支，力爭實(shí)現(xiàn)費(fèi)用收支平衡。（采取不斷地走出去、請進(jìn)來，學(xué)習(xí)其他公司及優(yōu)秀樓盤的成功理財(cái)經(jīng)驗(yàn)及控制成本經(jīng)驗(yàn)，合理地配置及儲(chǔ)備人員，要提前預(yù)防規(guī)避經(jīng)營中的各種風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良性及可 持續(xù)的發(fā)展。）

8、開展菜單式特色服務(wù)，提升業(yè)主滿意度（社區(qū)文化活動(dòng)及便民服務(wù)開展）；

9、各政府單位的協(xié)調(diào)；

10、業(yè)委會(huì)組建（質(zhì)保期一般為5年，物業(yè)接管在第3年至第4年之間操作此事較好，有利于幫助小區(qū)改善硬件上存在的問題動(dòng)用公共維修基金）；

10、溝通交流及公關(guān)能力。（國家及地方法律法規(guī)外，項(xiàng)目經(jīng)理人還必須熟悉本公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團(tuán)隊(duì)的力量進(jìn)行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀(jì)的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學(xué)習(xí)、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務(wù)知識(shí)及社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，妥善應(yīng)對，合理出資，也要學(xué)會(huì)借用公司職能部門的各種有利資源及技術(shù)力量來幫助自己項(xiàng)目的完善及成長，更要重視自己服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，質(zhì)量決定企業(yè)壽命，品質(zhì)代表差距，要具有如履薄冰的危機(jī)感，真正做到竭誠服務(wù)、追求完美。）

11、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要把握住細(xì)節(jié)，每天親臨現(xiàn)場并關(guān)注每個(gè)員工的工作過程，體驗(yàn)客戶的真實(shí)需求，有效解決所有具體問題，管理就會(huì)變得順暢。

寫字樓項(xiàng)目管理現(xiàn)場控制要點(diǎn)

一、向客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立企業(yè)品牌 “物業(yè)品牌”、“地產(chǎn)品牌”。

二、實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤目標(biāo)，為企業(yè)提供利潤貢獻(xiàn)

追求利潤是企業(yè)的最終目標(biāo)。

內(nèi)部管理控制要點(diǎn)

一、財(cái)務(wù)狀況

（一）收入

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入；

2、停車費(fèi)收入；

3、有償服務(wù)收入；

4、其他收入。

（二）成本

1、人力成本

2、采購成本

（1）物料采購成本

（2）服務(wù)采購成本

3、運(yùn)行成本

4、工程維護(hù)保養(yǎng)成本

5、租金、稅金及其他

二、資源配置

（一）人力資源

1、數(shù)量；

2、質(zhì)量。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施提供

1、工作場所；

2、工作硬件和軟件；

3、通訊交通；

4、其他。

三、采購、供方選擇和管理、庫存管理

1、采購

采購申請→核實(shí)采購需求→選擇供方→采購實(shí)施→驗(yàn)收入庫→貨款結(jié)算→庫存管理→領(lǐng)用出庫

2、供方選擇

（1）價(jià)格

（2）產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)

（3）特許服務(wù)的專業(yè)資質(zhì)

（4）市場份額

（5）市場信譽(yù)

（6）技術(shù)力量

（7）現(xiàn)場服務(wù)效果

3、供方管理

（1）現(xiàn)場服務(wù)人員是否具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)

（2）是否按照約定的頻次和時(shí)間要求提供服務(wù)

（3）產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量是否達(dá)到合同的約定標(biāo)準(zhǔn)

（4）是否存在因服務(wù)不到位（如服務(wù)質(zhì)量、及時(shí)性等）而導(dǎo)致客戶投訴

（5）服務(wù)過程中是否有其它不良行為（如侵犯顧客或我方財(cái)產(chǎn)）

4、物料庫存管理

（1）驗(yàn)收入庫（數(shù)量、型號/規(guī)格/品牌、質(zhì)量抽檢）

（2）貯存保管

分類分區(qū)保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊貯存環(huán)境（如溫度、濕度、隔離火源磁場等）。

（3）領(lǐng)用出庫

按照“先老后新”的原則辦理物料領(lǐng)用出庫，并對領(lǐng)用數(shù)量和用途進(jìn)行嚴(yán)格控制，使用剩余物料應(yīng)重新入庫。

（4）庫存盤點(diǎn)

定期清查各類物料的庫存，做到“帳實(shí)相符”。

根據(jù)實(shí)際需要對大量使用的低值易耗品設(shè)定庫存底限，實(shí)際庫存接近或越過庫存底限時(shí)，及時(shí)采購。

四、QMS的建立和運(yùn)行

1、建立

（1）覆蓋影響服務(wù)質(zhì)量的全部過程和活動(dòng)。

（2）“P-D-C-A”的閉循環(huán)管理。

（3）程序設(shè)計(jì)體現(xiàn)“有效控制、簡化手續(xù)、提高效率、方便員工和客戶”的原則。

2、運(yùn)行

（1）不允許“兩張皮”。

（2）文件的預(yù)期使用。

（3）必需的培訓(xùn)。

（4）記錄控制與管理。

3、持續(xù)改進(jìn)

（1）內(nèi)部審核

（2）日常檢查

（3）“日講評”（4）管理評審

第四章 現(xiàn)場服務(wù)控制要點(diǎn)

一、客戶服務(wù)

（一）客戶滿意度調(diào)查

1、哪個(gè)部門組織？職責(zé)是否清晰？

2、怎么做？

（1）抽樣比例、頻次設(shè)置

（2）調(diào)查內(nèi)容（項(xiàng)目）是否包括現(xiàn)場服務(wù)的全部活動(dòng)

（3）發(fā)放和回收問卷是否關(guān)注客戶感受

（4）是否基于數(shù)據(jù)的客觀分析，調(diào)查結(jié)果是否真實(shí)

（5）是否分析和研究調(diào)查報(bào)告

（6）對滿意率較低的服務(wù)項(xiàng)目是否采取改進(jìn)措施

3、注意避免：

（1）生硬的問卷發(fā)放/回收方式，導(dǎo)致客戶反感

（2）對客戶在問卷上簽署的投訴視而不見

（3）調(diào)查結(jié)果不真實(shí)，提供達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的虛假信息

（4）不分析調(diào)查報(bào)告，調(diào)查報(bào)告一出來就成為檔案

（二）客戶投訴處理

1、人人都是客戶服務(wù)員

2、客戶投訴渠道的順暢（電話、來訪、來函、網(wǎng)站）

3、客戶投訴的識(shí)別（不滿、抱怨、責(zé)令）

4、客戶投訴信息登記（無遺漏）

5、快速溝通和反應(yīng)，調(diào)查處理

6、處理信息反饋，因故不能及時(shí)處理的及時(shí)溝通

7、注意避免：

（1）客戶投訴信息登記遺漏

（2）置之不理或敷衍、搪塞、推諉

（3）指責(zé)客戶

（4）內(nèi)部溝通不暢，造成“管理環(huán)”斷鏈

（5）將內(nèi)部問題轉(zhuǎn)嫁給客戶

（三）客戶管理

1、建立客戶檔案資料（入伙時(shí)填寫，及時(shí)更新）

2、項(xiàng)目主要管理人員和客戶服務(wù)人員熟悉客戶情況

3、注意避免：將客戶個(gè)人資料對外泄露

（四）客戶溝通

1、客戶溝通方式（電話、走訪、座談會(huì)、社區(qū)文化等）

2、定期或不定期溝通，有意識(shí)地開展情感服務(wù)

3、客戶反饋信息的利用（作為改進(jìn)工作的輸入）

4、注意避免：在客戶不方便的時(shí)候打擾，漠視客戶感受

（五）服務(wù)態(tài)度和禮儀

1、要點(diǎn)：覆蓋全員，具體內(nèi)容見《禮儀手冊》

2、注意避免：過于夸張，引起反感

二、工程

（一）電梯

1、現(xiàn)場運(yùn)行效果

（1）運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異響

（2）平層是否準(zhǔn)確

（3）門開門合是否正常

（4）對講系統(tǒng)是否正常

2、導(dǎo)向、警示標(biāo)識(shí)和環(huán)境（衛(wèi)生、通風(fēng)、照明等）

（1）門廳（2）轎廂（3）機(jī)房（4）層站（5）井道（6）地坑

3、緊急預(yù)案

（1）跑水（2）困人（3）自救（4）尋求外包方解決

（5）注意避免：緊急預(yù)案成為擺設(shè)，緊急情況發(fā)生時(shí)無法快速啟動(dòng)。

（二）消防系統(tǒng)（5A系統(tǒng)）

1、消防設(shè)備設(shè)施必須處于完好、隨時(shí)可啟動(dòng)狀態(tài)：

（1）消防自動(dòng)聯(lián)動(dòng)

（2）氣體滅火系統(tǒng)

（3）防火卷簾

（4）噴淋滅火系統(tǒng)

（5）消火栓滅火系統(tǒng)

（6）消防泵、消防水池水位正常、消防水閥門開啟

（7）煙感、溫感

（8）消防栓（箱）、水帶及接頭

（9）滅火器

（10）應(yīng)急燈

（11）防火門閉合，嚴(yán)禁上鎖

（12）正壓送風(fēng)負(fù)壓排煙系統(tǒng)（13）消防廣播（14）配電強(qiáng)切（15）電梯迫降

2、注意避免：發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防系統(tǒng)整體或部分不能正常運(yùn)行。

（三）供配電系統(tǒng)

1、供配電系統(tǒng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)

2、作業(yè)人員必須接受過專業(yè)培訓(xùn)，具備上崗資格

3、緊急預(yù)案：跳閘、停電、停送電操作規(guī)程、主備供切換操作規(guī)程等

4、發(fā)電機(jī)組

（1）定期空載試運(yùn)行

（2）隨時(shí)可緊急啟動(dòng)（油位、水位、自動(dòng)/手動(dòng)狀態(tài)）

（3）維修保養(yǎng)，供方監(jiān)管

（四）給排水系統(tǒng)

1、供水泵、潛水泵及其電氣控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常

2、水池高、低水位和溢水報(bào)警裝置是否運(yùn)行正常

3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期進(jìn)行清洗消毒

4、水質(zhì)清洗消毒供方監(jiān)管

5、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告

6、二次供水水池/水箱是否加蓋上鎖

7、給排水管網(wǎng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象

8、緊急預(yù)案

（五）空調(diào)暖通系統(tǒng)

1、確保以下設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)：

（1）空調(diào)機(jī)組

（2）熱力系統(tǒng)

（3）送排風(fēng)設(shè)備

（4）防火排煙設(shè)備

（5）水泵、冷卻塔、末端風(fēng)柜、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管

2、供暖、供冷時(shí)間控制、溫濕度控制

3、空調(diào)機(jī)組維修保養(yǎng)和供方監(jiān)管

4、空調(diào)水質(zhì)處理和供方監(jiān)管

（六）弱電系統(tǒng)

1、樓宇門禁；

2、電子監(jiān)控和防范報(bào)；

3、通訊和網(wǎng)絡(luò)（適用時(shí)）；

4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警；

5、氣體/噴淋滅火、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；

6、燃?xì)庑孤秷?bào)警；

7、停車場管理系統(tǒng)（本大廈目前沒有此系統(tǒng)）；

8、電、水、氣自動(dòng)抄錄系統(tǒng)（適用時(shí)）；

9、巡更、廣播系統(tǒng)；

10、其它：視頻監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。

（七）公共設(shè)施

1、建筑本體

（1）天面（2）外墻（3）樓梯（4）走廊（5）地下室

2、建筑外觀

（1）外墻磚、石材；（2）外墻涂料；（3）外墻玻璃或玻璃幕墻

3、公共設(shè)施

（1）公共道路；（2）公共照明；（3）建筑小品；（4）停車場；

（5）總平水井；（6）康樂器材和場所；（7）會(huì)所；（8）泳池；

（9）各類標(biāo)識(shí)。

（八）裝修管理

1、施工方案審批備案；

2、施工人員和時(shí)間段控制；

3、施工現(xiàn)場巡查；

4、動(dòng)火作業(yè)控制；

5、裝修垃圾清運(yùn)；

6、裝修竣工驗(yàn)收；

7、注意避免：

（1）破壞建筑承重結(jié)構(gòu)（梁、柱、墻體等）

（2）不做防水或防水質(zhì)量差導(dǎo)致滲漏

（3）施工噪音擾民

（4）建材和裝修垃圾不按規(guī)定時(shí)間和路線運(yùn)送，亂堆放，擠占、爭用、刮壞電梯

（5）違章裝修亂搭建，侵占公共部位

（6）施工人員留宿

（九）維修服務(wù)

1、明碼標(biāo)價(jià)；

2、設(shè)計(jì)并控制好服務(wù)流程；

客戶需求受理→告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)→開單派工→現(xiàn)場服務(wù)→客戶驗(yàn)收→收取服務(wù)費(fèi)→服務(wù)費(fèi)入帳

3、注意避免：服務(wù)費(fèi)收入流失。

（十）綜合管理

1、機(jī)房管理

（1）環(huán)境（衛(wèi)生、照明、通風(fēng)、溫度、濕度、防護(hù)等）

（2）工具配備

（3）無人值守必須加鎖，嚴(yán)格控制外來人員

（4）液體流向、設(shè)備狀態(tài)、安全警告等各類標(biāo)識(shí)齊全

2、鑰匙管理和控制

（1）登記歸類（2）復(fù)制控制（3）更換（4）借用（5）歸還

3、注意避免：個(gè)人保管各類鑰匙，鑰匙管理失控

三、環(huán)境

（一）綠化園藝

1、按流程：

（1）澆灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病蟲害防治（6）防護(hù)（如防臺(tái)風(fēng)）

2、按作物：

（1）草坪（2）灌木（3）喬木（4）花卉（5）盆栽與土植（6）水景

3、注意避免：

（1）人流高峰期施藥，產(chǎn)生異味

（2）肥料、藥物安全管理失控

（二）清潔

1、按流程：

（1）開荒（2）吸塵除塵（3）清洗（4）上油（5）打蠟拋光（6）除雪（7）垃圾清運(yùn)

2、按部位：

（1）地面（2）路面（3）墻面（內(nèi)外）（4）天面（5）走廊（6）樓梯（7）地下室

（8）會(huì)所、泳池（9）停車場或立體車庫（10）架空層（11）溝渠（12）綠化帶和喬木、灌木株體、水景（12）其他設(shè)施（滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、雨棚、室外休閑娛樂設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌等）

3、按效果：

雜物、煙頭、余土沙粒、動(dòng)物糞便、灰塵、污漬、油漬、積水、蜘蛛網(wǎng)、亂張貼、青苔、腐枝落葉等

（三）消殺

1、白蟻

2、“四害”

3、植物病蟲害

4、注意避免：

（1）人流高峰期施藥，產(chǎn)生異味

（2）消殺藥物投放人可輕易接觸，無警告標(biāo)識(shí)

（四）游泳池

1、衛(wèi)生

2、安全

（1）有無鋒利有棱角硬物（2）照明燈具是否完好

（3）是否使用安全電壓，有無外露管線

（4）救生員（5）水深標(biāo)志和安全告示

3、水質(zhì)

PH值、混濁度、尿素濃度、大腸桿菌、游離余氯、化合余氯等

4、溫度

（五）供方監(jiān)管

四、安防

（一）保安服務(wù)

1、巡邏

（1）巡邏路線設(shè)定；（2）巡邏頻次設(shè)定；（3）是否有效實(shí)施。

2、監(jiān)控

（1）設(shè)備是否正常運(yùn)行；（2）監(jiān)控范圍是否覆蓋重要部位；

（3）值班人員是否履行職責(zé)；（4）監(jiān)控記錄是否按要求保存。

3、值班門崗

（1）外來人員登記，可疑人員的識(shí)別和重點(diǎn)監(jiān)控；

（2）客戶搬離的大件物品的控制；

（3）對客戶提供力所能及的服務(wù)或幫助。

（二）停車場服務(wù)

1、月卡車

（1）月卡車數(shù)量的動(dòng)態(tài)信息；（2）月卡車停車月費(fèi)的及時(shí)收繳。

2、臨時(shí)車

（1）臨時(shí)車停放數(shù)量的動(dòng)態(tài)信息（車流量）；（2）設(shè)計(jì)好進(jìn)入登記→憑卡（票）出場→收費(fèi)的服務(wù)流程；（3）防止臨時(shí)停車費(fèi)收入流失（不能以停車發(fā)票票存根來核定臨時(shí)停車費(fèi)收入，以防收費(fèi)不撕票現(xiàn)象出現(xiàn)）。

3、免費(fèi)車：按規(guī)定嚴(yán)格審批

4、標(biāo)識(shí)

（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、牌證；（2）導(dǎo)向標(biāo)識(shí)（行駛方向、車位、出口指示等）；

（3）警示標(biāo)識(shí)（限速、逆行、禁停、限高等）。

5、服務(wù)

（1）停車引導(dǎo)；（2）善意提醒（貴重物品、關(guān)門關(guān)窗等）。

6、緊急預(yù)案

（1）車輛場內(nèi)被盜；（2）車輛場內(nèi)被損；（3）車輛強(qiáng)行沖閘。

（三）消防安全

1、人員：接受相關(guān)培訓(xùn)，持證上崗

2、設(shè)施：

（1）所有設(shè)備、設(shè)施和器材隨時(shí)處于可有效啟用狀態(tài)；

（2）消防栓（箱）、應(yīng)急燈、防火門等設(shè)施和器材定期巡查；

3、義務(wù)消防隊(duì)：人員明確、職責(zé)分工清晰、流程科學(xué)完整；

4、緊急預(yù)案：火災(zāi)緊急預(yù)案，定期演練。

5、宣傳和教育

（1）對客戶：消防法規(guī)、防火常識(shí)、逃生技巧等

（2）對員工：消防法規(guī)、防火常識(shí)、逃生技巧、設(shè)備器材使用、緊急事件處理程等

6、“兩關(guān)”：火災(zāi)時(shí)，切記關(guān)閉電梯和燃?xì)庵鞴艿?/p>

（四）綜合管理

1、教育和訓(xùn)練

（1）軍事訓(xùn)練；（2）體能訓(xùn)練；（3）服務(wù)禮儀。

2、器材

（1）對講；（2）被服。

3、內(nèi)務(wù)

（1）宿舍環(huán)境；（2）鋪位環(huán)境。

第二篇：物業(yè)小區(qū)保潔工作基本要點(diǎn)

保潔工作實(shí) 施預(yù)案 1.目的

確保小區(qū)清潔衛(wèi)生 2.適用范圍 適用于小區(qū)保潔服務(wù) 3.保潔工作管理制度 3.1保潔主管崗位職責(zé)

3.1.1.負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，制定部門規(guī)定。3.1.2.負(fù)責(zé)制定小區(qū)清掃管理實(shí)施方案。3.1.3.負(fù)責(zé)制定小區(qū)各清潔項(xiàng)目的實(shí)施執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。3.1.4.負(fù)責(zé)編制人員的計(jì)劃安排。3.1.5.負(fù)責(zé)核實(shí)工具用品的申購計(jì)劃。

3.1.6.定期巡查小區(qū)，檢查保潔任務(wù)完成的情況。3.1.7.負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。3.1.8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。3.2保潔員崗位職責(zé)

3.2.1按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范要求，完成分管區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)清潔整理工作。

3.2.2工作中發(fā)現(xiàn)不正 常現(xiàn)象和安全隱患，須及時(shí)向當(dāng)班管理員反映。

3.2.3完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。3.3保潔員管理規(guī)范

3.3.1遵紀(jì)守 法，遵守員工手冊和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。3.3.2遵守部門考勤制度和保潔操作程序。

3.3.3履行職責(zé)，按時(shí)上下班，不遲到、早 退，不曠工離崗，不做本職工作無關(guān)的事。

3.3.4上班穿工服、戴工號牌、儀表整潔、精神飽滿。3.3.5文明服務(wù)，禮貌待人。

3.3.6愛崗敬業(yè)，在規(guī)定時(shí)間保質(zhì)保量完成任務(wù)。3.3.7工作時(shí)間不準(zhǔn)脫 崗、串崗、大聲喧嘩等。3.3.8未經(jīng)許可，不得擅入住戶家中。

3.3.9不做有損公司形象的事，不收取住戶或業(yè)主的錢物。3.3.10 絕對服從上級的領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事、互相幫助。3.3.11愛護(hù)公物，損壞、遺失工具照價(jià)陪償。3.3.12做好每日工做記錄。4.保潔工作程 序及內(nèi)容

4.1 保潔人員上崗要求及培訓(xùn)計(jì)劃。

4.1.1 對新入職人員要求提供有效身份證件，并有相關(guān)人員推薦擔(dān)保。

4.1.2 先由管理人員介紹公司對保潔工作的重要性，具體要求介紹公司的相關(guān)制度，后由保潔主 管帶領(lǐng)新入職人員到熟練工處實(shí)習(xí)并實(shí)地指導(dǎo)，掌握操作程序和操作技巧后才能上崗。4.1.3 按時(shí)參加公司對保潔人員的各類培訓(xùn)。

4.1.4 遵守公司對工資發(fā)放的規(guī)章制度，相互間不得打聽、猜測、攀

比，違反者將按公司有關(guān)規(guī)定處罰。4.2 樓道內(nèi)公共區(qū)域保潔作業(yè)規(guī)范 4.2.1 清潔范圍

樓道梯級、扶手、欄桿、墻面、電子門、信箱、配電箱、門窗、燈開關(guān)

4.2.2.作業(yè)程序

a)用掃把自下而上清掃樓道；

b)用雞毛撣子和掃帚清掃墻面灰塵及蜘蛛網(wǎng)；

c)用抹布從上至下擦拭扶手及欄桿，將已袋裝的生活垃圾 收集于保潔車。

d)用半濕抹布擦拭信箱、配電箱、電子門、用干抹布抹電子門上按鍵。

e)用抹布擦拭受能夠到的窗玻璃，抹布臟污須及時(shí)更換或清洗。4.2.3 清潔標(biāo)準(zhǔn)

目視樓道：無煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積灰、污跡 4.2.4 安全及注意事項(xiàng)

擦抹配電箱時(shí)禁用濕毛巾，不得 將配電箱門打開以防觸電造成意外。4.2.5報(bào)修

在清潔過程中如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞，及時(shí)準(zhǔn)確地向管理員報(bào)修。4.3道路保潔作 業(yè)規(guī)范 4.3.1清潔范圍

公共道路、綠化帶、公共設(shè)施等。

4.3．2 公共道路、綠化帶清潔作業(yè)程序

a)用大掃把對路面、綠地進(jìn)行徹底保潔，清掃地面、綠化帶的果皮、落葉、煙頭等雜物。

b)如有明顯污漬，須先用清潔劑去除，再用半濕拖把拖干凈。c)集中清掃后巡回清掃保潔。4．3．3清潔標(biāo)準(zhǔn)

a)地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。b）綠化帶、綠籬、花木上午明顯蜘蛛網(wǎng)。4．3．4安全及注意事項(xiàng) a)大風(fēng)天氣注意高空墜物。

b)雷雨天氣暫時(shí)避開闊地露天作業(yè)，不要在樹下避雨，以防雷擊。c)高溫天氣注意防暑。

d)發(fā)現(xiàn)隨地吐 痰、便溺、亂扔垃圾的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸住。e)保潔車應(yīng)停放在不妨礙車輛、行人通行的地方。4．3．5報(bào)修

在清潔過程中如發(fā)現(xiàn)道路、花壇損壞，中國保潔培訓(xùn)網(wǎng)及時(shí)準(zhǔn)確地向管理員報(bào)修。如一天內(nèi)未修復(fù)繼續(xù)報(bào)修（特殊情況例外）。4．4 公共設(shè)施保潔作業(yè)規(guī)范 4．4．1 清潔范圍 宣傳欄、標(biāo)示牌、指示牌 4．4．2清潔作業(yè)程序

a)用抹布將宣傳欄里外周邊 全面擦抹一遍。

b)有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用濕抹布從 上往下擦抹。c)用濕抹布擦拭標(biāo)示牌、指示牌，最后用干抹布擦拭一遍。4．4．3清潔標(biāo)準(zhǔn)

目視：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、污漬、無手印 4．4．4 安全及注意事項(xiàng)

a)清潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。b)清潔工作不要損傷被清潔物。4．4．5報(bào)修

在清潔 過程中如發(fā)現(xiàn)宣傳欄、指示牌損壞，及時(shí)準(zhǔn)確地向管理員報(bào)修。如一天內(nèi)未修復(fù)繼續(xù)報(bào)修。4.5保潔工作監(jiān)督檢查

4.5.1管理員每天對區(qū)域內(nèi)每名保潔 工的操作情況、崗位狀況及操作規(guī)范程序及時(shí)檢查。發(fā)現(xiàn)不合格現(xiàn)象及時(shí)整改，并填寫巡查記錄。4.5.2主管每周對每名保潔工操作情況、崗位狀況及 操作規(guī)程及程序進(jìn)行檢查，填寫好記錄，以書面形式上報(bào)總經(jīng)理。

4.5.3總經(jīng)理根據(jù)主管的匯報(bào)以及對保潔工作的隨機(jī)抽查結(jié)果，對整體衛(wèi)生狀況進(jìn)行把握和 監(jiān)督。5.工 作時(shí)間流程

7：00—9：00 地面清掃 垃圾清運(yùn) 9：00—10：30 樓道清潔 10：30—11：00 巡回保潔 13：00—14：30 地面清掃

14：30—16：30 樓道保潔 垃圾清運(yùn) 16：30—17：00 巡回保潔

(11:00—13:00 17:00—20:00 由安護(hù)人員適當(dāng)維護(hù)清潔)6.保潔員工作檢查考核標(biāo)準(zhǔn) 6.1 工作紀(jì)律(20 分)6.1.1 上班遲到、早退扣2分。6.1.2 上班不統(tǒng)一著裝扣2分。

6.1.3 上班聊天或干與工作無關(guān)的事扣3 分。6.1.4 上班未經(jīng)許可私自外出扣2分。6.1.5 利用工作鬧情緒、發(fā)泄不滿扣3分。6.1.6 不服從管理、態(tài)度蠻橫、無理取鬧扣2分。6.1.7 與員工不團(tuán)結(jié)、打架扣3分。

6.1.8 未經(jīng)許可私自泄露公司文件資料及住戶資料扣3分。6.2 服務(wù)意識(shí)（30分）

6.2.1 服務(wù)質(zhì)量差被住戶有效投訴扣2分。6.2.2 發(fā)現(xiàn)異常情況不及時(shí)處理或報(bào)告扣3分。6.2.3 見住戶有困難不幫助、有損公司名譽(yù)扣3分。6.2.4 不報(bào)告、不制止小區(qū)違章違規(guī)現(xiàn)象，故意回避扣2分。6.2.5 遇事故借故回避或退縮扣3分。6.2.6 拾物不上交、不退還扣2分。

6.2.7 與其他員工不協(xié)作、造成工作失誤扣2分。6.2.8 與住戶爭吵或刁難住戶造成不良影響扣3分。

6.2.9 成本意識(shí)差、浪費(fèi)材料扣2分。

6.2.10 利用工作之便向住戶索取財(cái)物或小費(fèi)扣4分。6.2.11 玩忽職守、違反操作規(guī)程，造成事故或損失扣4分。6.3 工作質(zhì)量（50分）

6．3．1 單元樓道地面保持清潔，無垃圾，樓道墻角無蜘蛛網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)扣3分。

6．3．2 單元電子門保持清潔，無明顯灰塵。發(fā)現(xiàn)扣4分。6．3．3單 元樓梯欄桿扶手擦拭干凈，無明顯灰塵。發(fā)現(xiàn)扣3分。6．3．4單元內(nèi)電表箱、信箱保持清潔，中國保潔 培訓(xùn)網(wǎng)無明顯灰塵和亂張貼。發(fā)現(xiàn)扣5分。

6．3．5單元樓道玻璃窗擦拭保持清潔，無明顯灰塵和污跡。發(fā)現(xiàn)扣5分。

6．3．6 單元垃圾筒定期清理、擦拭，四周無散落垃圾、異味。發(fā)現(xiàn)扣10分。

6．3．7 道路保持整潔干凈，無泥沙垃圾等雜物，雨后無積水，發(fā)現(xiàn)扣5分。

6．3．8 綠化帶中無瓜皮、果殼、石子等明顯雜物。發(fā)現(xiàn)扣5分。6．3．9小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)保持整潔，無灰塵、污垢和亂張貼。發(fā)現(xiàn)扣5分。6．3．10責(zé) 任區(qū)內(nèi)樹桿上不掛垃圾、衣物。發(fā)現(xiàn)扣5分。7.質(zhì)量記錄

7.1《保潔工作周報(bào)》

本周工作內(nèi)容匯報(bào)及下周工作計(jì)劃，以報(bào)告 的形式匯總到公司上級

領(lǐng)導(dǎo)處。

7.2《巡查監(jiān)督周報(bào)表》 略 7.3《保潔員考核表》略 8．清潔衛(wèi)生應(yīng)急處理

8.1 暴風(fēng)雨、梅雨天氣清潔的應(yīng)急處理

8.1.1管理員勤巡查、督導(dǎo)各保潔員的工作，加強(qiáng)于其他部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作；

8.1.2 在人員出入頻繁的地方放置指示牌，提醒業(yè)主“小心滑倒”； 8.1.3及時(shí)關(guān)好各樓層的窗戶，防止雨水打進(jìn)樓內(nèi)，淋濕地面，墻面； 8.1.4 加快工作速 度，合理調(diào)動(dòng)工作時(shí) 間，及時(shí)清理地面和墻面的水跡；

8.1.5各樓道有裸露的電線，及時(shí)處理，并報(bào)告上級。8.1.6安全注意事項(xiàng)：梅雨天氣作業(yè)宜穿膠鞋以 防滑倒。8.2樓層內(nèi)水管爆裂事故應(yīng)急處理

8.2.1迅速關(guān)閉水管閥門，同時(shí)迅速通知保安員及維修人員，并關(guān)掉有關(guān)電源；

8.2.2 將水盛到桶里倒掉，再將余水掃凈，保持樓內(nèi)無積水，防止人員滑倒；

8.2.3打開門窗通風(fēng)，吹干地面；

8.2.4安全注意事項(xiàng)：處理水管 爆裂時(shí)，應(yīng)防止觸電。8.3突發(fā)火災(zāi)事故應(yīng)急處理 8.3.1及時(shí)撥打119火警；

8.3.2不要驚慌，找安全出口，疏散人員 8.3.3 加強(qiáng)易燃清潔用品的保管； 8.3.4及時(shí)清理干凈火災(zāi)遺留的雜物；

8.3.5安全注意事項(xiàng)：清理火災(zāi)現(xiàn)場要等到現(xiàn)場調(diào)查結(jié)束，經(jīng)有關(guān)部門 批準(zhǔn)方能進(jìn)行。8.4喬遷、喜慶應(yīng)急處理

8．4．1及時(shí)清理業(yè)主搬家時(shí)遺棄的雜物，并清掃場地。

8．4．2對住戶結(jié)婚拋撒的彩 紙、彩帶，樓道內(nèi)綁扎的氣球等裝飾物，不宜很快清理，應(yīng)在接新人儀式結(jié)束，新人 及賓客離開，中午以后為宜清理，撿拾殘留的裝飾物，清掃場地。8.5住戶裝修污染應(yīng)急處理

8．5．1各區(qū)域保潔員加強(qiáng)保潔，對裝修垃圾清 運(yùn)后的場地及時(shí)清掃，必要時(shí)協(xié)助業(yè)主將裝修垃圾及時(shí)上車清運(yùn)。

8．5．2發(fā)現(xiàn)油漆，涂料污染外環(huán)境地面，應(yīng)及時(shí)采取有效的清潔措施清除污染。

第三篇：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

1.履行《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的相關(guān)義務(wù)，維護(hù)小區(qū)環(huán)境、秩序、公共設(shè)施設(shè)備完好。

2.根據(jù)公司質(zhì)量方針和目標(biāo)，貫徹ISO9000質(zhì)量體系。

3.負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作，充分調(diào)動(dòng)各崗位人員以提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

4.根據(jù)公司績效考核制度，按時(shí)完成對本小區(qū)人員的績效考核。

5.加強(qiáng)小區(qū)裝修管理，確保裝修有序進(jìn)行。

6.負(fù)責(zé)本服務(wù)中心及月度財(cái)務(wù)收支預(yù)算和控制。

___組織開展各項(xiàng)節(jié)能減耗措施，通過減少各方面的開銷實(shí)現(xiàn)成本控制。

8.開展各種經(jīng)營活動(dòng)，豐富盈利渠道，增加小區(qū)收入。

9.及時(shí)妥善處理各類投訴，處理好與業(yè)主(使用人)的關(guān)系。

10.定期對小區(qū)業(yè)主和住戶發(fā)放意見征詢表，統(tǒng)計(jì)、分析、處理和回訪。

11.維護(hù)與房管局、街道、社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系。

12.定期組織各類社區(qū)活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。

13.加強(qiáng)與公司各職能部門的溝通、協(xié)調(diào)，做好相關(guān)工作。

14.負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，制定團(tuán)隊(duì)建設(shè)計(jì)劃，組織開展各項(xiàng)團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。

15.完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)21、主持項(xiàng)目日常管理工作;

2、負(fù)責(zé)召集員工周例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就管理執(zhí)行中的問題提出解決方案;若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司匯報(bào);

3、負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目一線員工的招聘、考核獎(jiǎng)懲、工作調(diào)配、考勤等員工管理工作;

4、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目、月度管理計(jì)劃，并監(jiān)督各部門落實(shí)，確保各項(xiàng)工作按計(jì)劃有效實(shí)施完成;

5、監(jiān)管項(xiàng)目各類款項(xiàng)的收支，督促帳目日結(jié)日清，控制成本;

6、負(fù)責(zé)參與、組織每月的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查等相關(guān)工作;

7、負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系;

8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)31、領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo);

2、對項(xiàng)目的收支情況負(fù)責(zé);業(yè)主滿意率在___%以上;

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施和跟蹤;

4、按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案;

5、對項(xiàng)目員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。

6、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，營造積極向上的工作氛圍。

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與外部協(xié)作部門、政府主管部門的關(guān)系，保持良好的公共關(guān)系。

8、負(fù)責(zé)突發(fā)事件的應(yīng)急處理。

9、負(fù)責(zé)協(xié)助接待重要客戶及處理重大公關(guān)事務(wù)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)4

1.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目、月度管理計(jì)劃，并監(jiān)督各部門落實(shí)完成;

2.指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展，對項(xiàng)目日常管理進(jìn)行監(jiān)督和巡查，及時(shí)調(diào)整管理上的不足;

3.負(fù)責(zé)處理重大投訴和突發(fā)事件，落實(shí)回訪制度;

4.以客戶滿意度為導(dǎo)向，從各個(gè)方面提升物業(yè)客戶服務(wù)質(zhì)量;

5.督導(dǎo)外包保安、保潔的日常工作運(yùn)營，對外判單位工作進(jìn)行監(jiān)督，確保外判業(yè)務(wù)符合公司服務(wù)要求;

6.負(fù)責(zé)與政府部門、開發(fā)商、運(yùn)營單位等外部單位建立良好的公共關(guān)系。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)51、全面開展片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目工作，完成項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)和計(jì)劃;

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目員工的管理、指導(dǎo)、培訓(xùn)及考核評估;

3、負(fù)責(zé)組織修訂、完善項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)章制度并按制度嚴(yán)格貫徹執(zhí)行;

4、負(fù)責(zé)各項(xiàng)物資采購計(jì)劃的審核，合理控制各項(xiàng)費(fèi)用;

5、加強(qiáng)收費(fèi)工作的檢查和監(jiān)督，確保完成公司下達(dá)的收費(fèi)率指標(biāo);

6、負(fù)責(zé)轄區(qū)社區(qū)、街道辦、各級主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)61、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)學(xué)校物業(yè)團(tuán)隊(duì)確保日常運(yùn)作

2、根據(jù)公司總體規(guī)劃，制訂項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃

3、強(qiáng)化日常行政管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，減少師生投訴;

4、加強(qiáng)校內(nèi)巡視、督促下屬員工的工作質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量;

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)71、領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo);

2、對項(xiàng)目的收支情況負(fù)責(zé)，業(yè)主滿意率在___%以上;

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施和跟蹤;

4、按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案;

第四篇：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)7篇

1、負(fù)責(zé)其功能領(lǐng)域內(nèi)主要目標(biāo)和計(jì)劃，制定、參與或協(xié)助上層執(zhí)行相關(guān)的政策和制度;

2、負(fù)責(zé)部門的日常管理工作及部門員工的管理、指導(dǎo)、培訓(xùn)及評估;

3、負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃;

4、組織、協(xié)調(diào)和管理外協(xié)生產(chǎn)資源，保證生產(chǎn)按時(shí)保質(zhì)完成;

5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、組織解決生產(chǎn)中的所有問題。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇21、強(qiáng)化日常管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。

2、及時(shí)檢查、督促下屬員工的工作質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。

3、加強(qiáng)檢查、督促校區(qū)清潔衛(wèi)生工作。

4、校區(qū)出現(xiàn)異常情況，必須趕赴現(xiàn)場處理。

5、強(qiáng)調(diào)安全，努力防范，保證托管區(qū)域治安、刑事案件發(fā)生率在控制范圍以內(nèi)。

6、按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇31、根據(jù)統(tǒng)一策劃，負(fù)責(zé)所在物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)及相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)的組織和實(shí)施;

2、對所管理物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和工作目標(biāo)的過程控制和完成結(jié)果負(fù)責(zé);

3、負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理物業(yè)項(xiàng)目的流程管理，完成項(xiàng)目部經(jīng)營管理指標(biāo)，對下屬員工進(jìn)行督導(dǎo)和培訓(xùn);

4、負(fù)責(zé)處理協(xié)調(diào)物業(yè)項(xiàng)目部在物業(yè)管理中出現(xiàn)的疑難問題及客戶糾紛;

5、負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理項(xiàng)目出現(xiàn)的緊急突發(fā)事件;

6、組織制定本項(xiàng)目的預(yù)算，監(jiān)督內(nèi)部費(fèi)用的合理使用及支出，在滿足服務(wù)需求的前提下，降低服務(wù)支出成本;

7、根據(jù)實(shí)際情況擬定部門物資及人力需求計(jì)劃，合理調(diào)配人員，控制人工成本;

8、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目員工的日常管理工作，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目員工的績效考評。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇41、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目貫徹落實(shí)各項(xiàng)管理制度與流程，達(dá)成經(jīng)營目標(biāo)，保證管理體系的有效運(yùn)行，對管理和服務(wù)的質(zhì)量負(fù)責(zé);

2、組織貫徹實(shí)施公司通用管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)，組織編制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn);

3、結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，提出業(yè)務(wù)發(fā)展建設(shè)與資源調(diào)配的建議;

4、接受公司領(lǐng)導(dǎo)與公司各職能部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)項(xiàng)目與公司、客戶及相關(guān)協(xié)作單位之間的關(guān)系;

5、組織制定項(xiàng)目工作計(jì)劃，審批各部門的工作計(jì)劃;

6、組織業(yè)主委員會(huì)及維護(hù)與客戶關(guān)系，對在管物業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行抽查;

7、負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目的重大質(zhì)量問題、安全問題、突發(fā)事件/事故，并組織實(shí)施糾正、預(yù)防和改進(jìn)活動(dòng)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇51、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略及管理目標(biāo)，組織制定項(xiàng)目工作計(jì)劃及實(shí)施方案

2、負(fù)責(zé)對影響項(xiàng)目工作計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素及時(shí)、果斷做出處理，確保計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、落實(shí)驗(yàn)證考評機(jī)制，負(fù)責(zé)組織對各項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)落實(shí)情況進(jìn)行檢查、分析、評價(jià)

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃實(shí)施監(jiān)督，組織實(shí)施月度、季度和項(xiàng)目經(jīng)營例會(huì)，及時(shí)調(diào)整各個(gè)階段經(jīng)營重點(diǎn)，達(dá)成經(jīng)營目標(biāo);

4、負(fù)責(zé)經(jīng)營過程中的全程風(fēng)險(xiǎn)把控，定期向上級報(bào)告工作，接受監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)影響項(xiàng)目工作開展和服務(wù)質(zhì)量活動(dòng)的對內(nèi)、對外關(guān)系

5、處理涉及項(xiàng)目的重大投訴，并按照公司流程報(bào)備處置情況、根據(jù)公司下達(dá)的客戶滿意度指標(biāo)，組織制定項(xiàng)目客戶滿意度提升工作計(jì)劃策略;

6、負(fù)責(zé)對項(xiàng)目管理人員定期組織實(shí)施質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)培訓(xùn)、定期組織對項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況的檢查、考核、評價(jià)工作，對不合格項(xiàng)提出預(yù)防措施并督促整改

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇6

1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行物業(yè)服務(wù)區(qū)域的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的綠化和環(huán)境衛(wèi)生及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范等工作。

2.實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制與公司簽訂目標(biāo)責(zé)任書，完成公司目標(biāo)責(zé)任書內(nèi)的經(jīng)營指標(biāo)(物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、空置費(fèi)等)與質(zhì)量指標(biāo)，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作，充分調(diào)動(dòng)各崗位人員以提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

3.加強(qiáng)小區(qū)裝修管理，確保裝修有序進(jìn)行，杜絕違規(guī)裝修現(xiàn)象。

4.負(fù)責(zé)本管理處及月度財(cái)務(wù)收支預(yù)算和控制。

___組織開展各項(xiàng)節(jié)能減耗措施，通過減少各方面的開銷實(shí)現(xiàn)成本控制。

6.及時(shí)妥善處理各類投訴，處理好與業(yè)主(使用人)的關(guān)系。

7.定期對小區(qū)業(yè)主和住戶發(fā)放意見征詢表，統(tǒng)計(jì)、分析、處理和回訪。

8.維護(hù)與房管局、街道、社區(qū)、派出所、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系。

9.定期組織各類社區(qū)活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。

10.加強(qiáng)與公司各職能部門的溝通、協(xié)調(diào)，做好相關(guān)工作。

11.負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，制定團(tuán)隊(duì)建設(shè)計(jì)劃，組織開展各項(xiàng)團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)篇71、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌所轄項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的管理事務(wù);

2、確保所轄項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的指標(biāo)運(yùn)行正常;

3、確保下屬人員技術(shù)達(dá)標(biāo)，服務(wù)品質(zhì)達(dá)標(biāo)，提升業(yè)主滿意度;

4、客戶投訴、緊急突發(fā)事件應(yīng)對;

5、項(xiàng)目管理方案編制

第五篇：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)(7篇)

1、領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo);

2、對項(xiàng)目的收支情況負(fù)責(zé)，業(yè)主滿意率在___%以上;

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施和跟蹤;

4、按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案;

5、對項(xiàng)目員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)21、根據(jù)公司下達(dá)的經(jīng)營和管理指標(biāo)，全面主持管理處的經(jīng)營管理工作;

2、配合制訂管理處發(fā)展規(guī)劃，對管理處的預(yù)算執(zhí)行負(fù)主要責(zé)任;

3、負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員的合理配置，負(fù)責(zé)管理處人員的選拔、考核、培養(yǎng)和使用，督導(dǎo)部門做好員工培訓(xùn)、教育，不斷提高員工整體素質(zhì);

4、維護(hù)與甲方的合作關(guān)系，確保項(xiàng)目正常運(yùn)作;

5、組織健全、合理的管理體系，主持制定和完善重大規(guī)章制度，制定操作規(guī)范，健全內(nèi)部組織系統(tǒng)，加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，確保管理機(jī)制有序高效運(yùn)作;

6、負(fù)責(zé)所屬物業(yè)管理處的工作，對物業(yè)管理處作業(yè)進(jìn)行定期督導(dǎo)與稽核;

7、審定所屬物業(yè)管理處財(cái)政預(yù)算和掌管各項(xiàng)費(fèi)用支出;

8、身體力行、廉潔奉公、遵紀(jì)守法、勤奮工作為員工做出表率;

9、正確行使各項(xiàng)權(quán)力，杜絕以權(quán)謀私;

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)31、全面開展項(xiàng)目的日常工作。

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目內(nèi)部日常服務(wù)管理的工作檢查、監(jiān)督，對于不符合要求，及時(shí)做出相應(yīng)的處理與解決。

3、參與在管項(xiàng)目業(yè)主投訴、糾紛協(xié)調(diào)處理和業(yè)主日常聯(lián)系走訪及意見征集工作。

4、監(jiān)督指道項(xiàng)目各部門工作，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

5、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)41、組織實(shí)施物業(yè)接管和物業(yè)服務(wù)中心籌建工作。

2、根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公共秩序良好。

3、根據(jù)公司目標(biāo)，分解并制定所管轄區(qū)域的目標(biāo)，落實(shí)并完成相應(yīng)目標(biāo)。

4、每日巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。每周召開辦公例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，協(xié)調(diào)解決有關(guān)事務(wù)。

5、緊急處理小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大事件，并及時(shí)報(bào)告主管上級。

6、建立良好的業(yè)主關(guān)系，熟悉小區(qū)入住業(yè)主情況，掌握小區(qū)各種配套設(shè)施設(shè)備完善情況。

7、負(fù)責(zé)主持開展小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)和社區(qū)人文活動(dòng)。

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)5

1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理相關(guān)制度、流程、標(biāo)準(zhǔn)、表單等文件的制訂及質(zhì)量管理體系的策劃、建立和完善項(xiàng)目的持續(xù)工作;

2.有高度的項(xiàng)目整體品質(zhì)觀念，前期介入、接管驗(yàn)收、質(zhì)量保修、物業(yè)服務(wù)方案和物業(yè)管理重大問題的決策，處理及物業(yè)管理的日常工作;

3.負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、大客戶(業(yè)主)保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系，并與項(xiàng)目公共設(shè)施單位合作順暢;

4.負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)預(yù)算的編制并組織執(zhí)行和落實(shí)管理轄區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作;

5.負(fù)責(zé)業(yè)主入住裝修管理工作，能充分、及時(shí)解決客戶反饋問題，確保客戶滿意度;

6.對項(xiàng)目上提出意見和建議，并予以實(shí)施;

7.接收客戶投訴及意見，對各類投訴及時(shí)向客戶解釋及反饋，收集業(yè)主的意見，不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量;

8.突發(fā)事件與緊急情況的處理與指揮，對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實(shí)、區(qū)分責(zé)任，提出處理建議;

9.完成上級交給的其他任務(wù);

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)61、品質(zhì)管理：通過管理動(dòng)作，達(dá)成客戶滿意度，分析客戶滿意度，總結(jié)管理需要改進(jìn)和創(chuàng)新服務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)施;品質(zhì)管理的責(zé)任人，需準(zhǔn)確把握項(xiàng)目品質(zhì)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行;重、難點(diǎn)投訴類報(bào)事的跟蹤、協(xié)調(diào)、處理;整改類事務(wù)的管控;發(fā)現(xiàn)識(shí)別潛在危機(jī)，制定方案措施，進(jìn)行有效預(yù)控;社區(qū)活動(dòng)策劃方案的確定及監(jiān)督執(zhí)行，推動(dòng)社區(qū)文化建設(shè)，營造小區(qū)和諧氛圍;

2、運(yùn)營管理：完成區(qū)域/公司下達(dá)的指標(biāo);編制項(xiàng)目、月度工作和資金計(jì)劃，并督導(dǎo)執(zhí)行;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工作制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程的檢查，并督促責(zé)任部門進(jìn)行修訂、改進(jìn);合理分配資源，保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn);

3、團(tuán)隊(duì)管理：組建、培訓(xùn)、參與績效管理、人才培養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè);參與分供方的選擇、評估、監(jiān)督管理;組織項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議;

4、關(guān)系管理：政府職能部門的關(guān)系維護(hù);公司內(nèi)、外部客戶關(guān)系維護(hù);

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)71、領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。?

2、對項(xiàng)目的收支情況負(fù)責(zé)，業(yè)主住戶滿意率在___%以上?

3、對項(xiàng)目部的整體服務(wù)質(zhì)量安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。?

4、對項(xiàng)目的內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)。?

5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施和跟蹤。?

6、每季度走訪各業(yè)主不少于___次，制定各月工作計(jì)劃和總結(jié)?

7、按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案?

8、對項(xiàng)目員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。?

9、根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對有關(guān)合同及分供方進(jìn)行評審。?

10、根據(jù)國家、市及公司的決定，制定并批準(zhǔn)本項(xiàng)目的管理運(yùn)作制度，計(jì)劃周密安排得體。?

11、每年組織項(xiàng)目對業(yè)主進(jìn)行書面回訪滿意度調(diào)查，?

12、督導(dǎo)各部門做好相關(guān)體系資料的建立和存檔，?

13、檢查和組織相關(guān)部門人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并定期考核存檔?

14、組織管理人員做好日檢，周檢，月評工作并存檔

15、帶動(dòng)和組織全體員工落實(shí)終端服務(wù)，