第一篇：物業項目經理考題

物業管理概論

1、物業管理的定義：

指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理的起源：

19世紀60年代英國；1981年深圳；《物業管理條例》2003年6月8號頒布

3、物業管理分類：

普通住宅小區、高層樓宇、寫字樓、飯店、商場、公寓別墅、工業廠房及倉庫、會所、停車場、醫院

4、物業管理的本質：

以準公共服務為核心產品的商業活動。

特征：1公共性和綜合性；2廣泛性和差異性；3及時性和無形性；4持續性和長期性

5、物業項目管理概念：

在物業管理區域內，物業服務企業運用物業管理專業知識、技能、方法，使用物業管理專用技術裝備，為了使物業管理項目實現合同所要求的質量標準，在限定的環境、時間和費用等約束條件下，所進行的全面的組織、規劃、控制和協調。

6、物業項目經理的概念：

物業項目經理是物業服務企業對物業管理項目實施管理和服務的全權代表，是物業管理區域內管理和服務的組織者和責任人。物業管理項目經理是由物業服務企業委派，對具體物業管理項目實施管理的責任人，作為項目經理是物業服務企業法人派出的代表，在項目的代理人。物業服務企業不直接對物業管理項目負責，而由項目經理在授權范圍內對物業管理項目負責。項目經理是物業管理區域內，物業管理過程中所有工作的主要負責人。項目經理既要實現約定的物業管理目標，又要承擔經濟和安全目標。

7、直線制特點、優點、缺點：

特點：項目經理親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，只設職能人員和協助主管人員。優點：集指揮和管理職能于一身，命令統一，責權統一，行動效率高。

缺點：橫向協調配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要直線向領導機構和人員請示匯報后，才能處理，影響工作效率。

8、直線職能制優點、缺點：

優點：既能發揮職能機構專業管理的作用，又便于領導統一指揮。

缺點：組織機構較為繁瑣，不利于一專多能，人員相對臃腫。

9、按需要設置機構：

管理對象、管理要求、管理原則

組建步驟：1，根據物業服務企業中標的管理方案確定管理任務和組織形式；

2，確定項目管理的層次，設立職能部門與工作崗位； 3，確定人員、職責、權限；

4，由項目經理根據“項目管理目標責任書”進行目標分解； 5，組織有關人員制定規章制度和目標責任考核、獎懲制度。

內外部制度的定義

1、制度建立的意義：

1，物業管理區域內法治化、規范化建設的需要； 2，規范服務人員的需要；

3，規范企業內部各部門的需要；

4，規范區域內業主和物業使用人的需要； 5，協調物業服務企業和社會各組織的需要。

2、建立遵循的原則：

依法守約、以人為本、嚴肅穩定、創新改進

3、內部管理制度的內容：

1，人力資源；2，財務管理；3，物資采購供應；4，檔案管理

4、應急預案的內容：

1，消防滅火；2，防汛搶險；3，緊急停電事故；4，緊急跑水、漏水事故；5，電梯故障（困人）；6，氣體燃料泄漏；7，公共衛生突發事件；8，地震緊急

5、項目經理在項目管理中應建立管理制度有哪些？（自我發揮，口試）

如何發揮項目經理在物業管理制度中的作用

公共法和風險規避

1、民法通則對債的分類：

合同之債；侵權行為之債；不當得利之債；無因管理之債；締約過失之債

2、侵權行為的構成要件：

侵權行為（事實發生）；損害事實；侵權行為和損害事實之間存在因果關系；過錯（故意或過失）

3、合同法條款的內容：

當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款和報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小區，自入住之日起只向物業公司交納了2000年1月至2001年1月的物業管理服務費，從2001年2月至今以物業公司服務不到位為由，拒不交納物業管理服務費，物業公司能否起訴王某要求其支付物業管理服務費？物業公司實際可以得到多少物業管理服務費？業主拒交物業管理服務費，物業公司能否把電梯停運？

不能停運電梯，公共性服務，易激化矛盾

案件結果：起訴之日前兩年內的物業管理服務費獲得支持。起訴時效：2年

5、保管合同法律特征：

實踐性合同；原則上無償合同；不要式、雙務合同；保管合同僅轉移標的物的占有，而非保管人取得所有權和使用權。

6、保管人的義務：

給付保管憑證；妥善保管；親自保管；不得使用或者許可他人使用保管物；危險通知；返還保管物。

7、寄存人的義務：

支付保管費和償還必要費用；告知義務；聲明義務（寄存貴重物品未聲明的，保管人只付賠償一般物品義務）

8、物權法：

業主的共有權（所有權）

9、共用部位三部分構成：

1，區分所有建筑物專有部分以外的其余部分； 2，不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設施；

3，經區分所有人約定供共同使用的專業部分與其附屬物。

10、停車場所有權屬問題：

規劃內和規劃外

11、車位費的歸屬：

1，地上：車位管理事宜是否列入物業服務合同，是否列入“車位管理成本”？ 2，地下：屬于開發商所有的車位，收益歸開發商，但應繳管理費。

3，樓梯建筑的一層或樓體建筑的一層或某一層、某一部分的，或是一座專門的停車樓。

12、消防法第五條：

任何單位和個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務。

13、消防法第十八條：

同一建筑物由兩個以上單位管理和使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對公共的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。住宅區的物業服務企業應當對管理區域的公共消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

14、治安管理處罰種類：

1，警告；2，罰款；3，行政拘留；4，吊銷公安機關發放的許可證；5，對違反治安管理的外國人，可以附加限期出境或驅逐出境；6，因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的，可以同時責令其十二個月內不得進入體育場館觀看同類比賽；7，違反規定進入體育場館的，強行帶離現場；辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品，賭具、賭資，吸食、注射毒品的用具以及直接用于實施違反治安管理行為的本人所有的工具，應當收繳，按照規定處理；8，違反治安管理所得的財務，追繳退還被侵害人；沒有被侵害人的，登記造冊，公開拍賣或者按照國家有關規定處理，所得款項上繳國庫。

15、履行保安服務職責，采取措施：

1，檢查出入服務區域的人員證件，登記出入的車輛和物品； 2，在服務區域內巡邏、守護、安全檢查、報警監控；

3，在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序；

4，執行武裝守護押運任務，可以根據任務的需要設立臨時隔離區，但應當盡可能減少對公民正?；顒拥姆赖K。

物業專業法規

1、物業專業法規指導性文件（口試）

2、物業管理七個示范文本：

《臨時管理規約》《管理規約》《天津市住宅前期物業服務合同》《天津市住宅物業服務合同》《天津市非住宅前期物業服務合同》《天津市非住宅物業服務合同》《天津市業主大會議事規則》

3、《物管》新變化：

1，街道辦新增為成立業主大會指導和備案部門 2，將第十一條修改為：下列事項由業主共同決定 3，改建、重建建筑物程序更嚴格 4，業主可向法院申請撤銷侵權決定 5，業委會決定違法街道辦事處有權撤銷 6，物業由管理者變成“服務員”

4、新《天津條例》六項基本制度：

1，業主大會制度；2，招投標制度；3，前期備案制度；4，雙確認制度；5，專項維修資金制度；6，物業承接驗收制度

5、物業管理聯席會議制度召集和組成，物業服務合同約定物業服務內容有哪些（口試）

物業管理招投標

1、協議方式：?。?萬平米，非：1萬以下

2、招投標基本原則：

1，公開2，公平3，公正4，誠實信用

3、招標程序：

1，編織招標文件2，發布招標公告或投標邀請書3，投標報名及發放招標文件4，組織現場勘查和質疑5，投標確認6，投標申請人資格預審7，接受投標文件8，組成評標委員會9，開標、評標和中標10，簽訂合同

4、投標程序：

一、獲取招標信息1，公共媒介上采集招標信息2，來自招標方的邀請

二、項目評估與風險防范1，項目評估2，投標風險的防范與控制

三、投標報名并取得招標文件

四、現場勘查

五、投標確認

六、準備投標文件

七、遞送投標文件

八、參加開標、評標、答辯

九、發放中標通知書

十、簽約并執行合同

5、投標文件編制：

資信標書包括內容：1，物業服務企業營業執照復印件；2，企業資質等級復印件；3，法人代表授權委托書；4，公司介紹、注冊資金；5，公司管理業績；6，項目經理簡介；7，專業技術人員情況。

6、表述編制要點：

1，針對性（1）現場調查——物業、當地法規（2）分析研究——找出目標物業開展物業管理的優勢和劣勢（3）擬定管理方案——結合本企業物業管理經驗和能力，擬定方案

費用測算

1、計費方式：

包干制和酬金制。

2、包干制構成內容：

包干制計費方式下物業服務費的構成內容，物業管理服務成本、法定稅費、利潤。

3、酬金制構成內容：

酬金制計費方式下物業服務費的構成內容，物業管理服務支出、酬金。

4、基本服務費組成：

1，綜合管理2，清潔衛生3，公共秩序維護4，綠化養護5，公共部位養護

5、物業管理服務成本構成內容：

1，管理服務人員的工資、社會保障和按規定提取的福利費等2，物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

3、物業管理區域清潔衛生費用4，物業管理區域綠化養護費用5，物業管理區域秩序維護費用6，辦公費用7，物業服務企業固定資產折舊8，物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9，經業主同意的其他費用

前期介入接管驗收

1、前期介入定義：

所謂物業管理的前期介入，是指物業公司經招投標或協議選聘，自與建設單位簽訂《前期物業服務合同》至接管物業期間，從物業管理及業主使用的角度，對開發建設的物業項目提出合理化意見和建議，以使其最大限度地滿足業主和物業管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物業企業通過前期介入，將長期積累的物業管理知識與經驗應用于功能設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進，協助建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發生，而且可以在開發建設期間把不利于物業管理的因素盡可能的消除或減少。

3、作用：

1，完善使用功能設計的合理性；2，有助于對隱蔽工程等施工情況的了解；3，有利于了解物業情況；4，有利于了解客戶需求；5，為前期物業管理作充分準備。

4、階段劃分：

1，功能設計階段；2，建設施工階段；3，物業銷售階段；4，竣工驗收階段。

5、建設施工階段主要內容：

1，與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；2，配合設備安裝，了解設備性能及維修養護要求；3，針對材料選用及施工工藝，從使用功能和維護管理角度提出意見；4，熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

6、接管驗收的目的：

1，履行相關法律法規規定義務；2，代表全體業主驗收共有財產；3，確保物業交付工作順利進行；4，為日后的物業服務做好準備；

5、確定使用功能、施工質量等遺留問題的解決責任及方案。

7、驗收程序：

1，書面通知驗收；2，確定接管驗收方案；

3、移交基礎資料；

4、查驗公用部位、共用設備設施；

5、解決查驗發現的問題；

6、確認現場發現的結果；

7、簽訂接物業接管驗收協議；

8、辦理物業交接手續。

8、遺留問題的解決：

1，對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同交接人聯系補齊，必要時企業領導應當協助進行。2，對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內解決。必要時企業領導應當協助進行。

3、對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。

9、如何辦理物業交接手續：（結合實際口試）

1，在接管驗收協議簽訂后十日內，與建設單位辦理交接手續，接收物業管理用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。2，交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業企業共同簽字確認。3，分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

入住裝修管理

1、入住操作模式：

無論何種模式，都是建設單位向業主移交物業，而不是物業公司移交。模式一：建設單位為主，物業企業配合。業主先與建設單位辦理手續領鑰匙，然后到物業公司辦理物業相關手續，繳納相關費用。模式二：建設單位委托物業企業，物業公司代為辦理入住手續。模式三：建設單位與物業企業聯合辦公。

2、入住服務遵循原則：

1，研讀政策提高法律意思，完善管理文件，規避風險防范在先；2，熟悉項目情況，便于工作開展；

3、熟悉流程，關注細節，展示形象；

4、事前有預案、事發時積極引導、充分溝通，化解矛盾，現場服務優質高效。

3、入住物資準備、資料準備：

物資準備：1，各崗位員工服裝。2，辦公家具、辦公設備、辦公用品。3，工程維修、秩序維護、環境保潔和綠化養護需工具及耗材。4，員工宿舍及食堂物品。5，各類標識（物業管理用房、入住現場、空房標識、公共區域）。6，入住辦理服務所需各類物品。

資料準備：1，客戶資料準備齊全，每戶一袋。

2、資料回收齊全，便于歸檔。建設單位提供資料主要包括：（1）住宅質量保證書及住宅使用說明書（2）入住通知（建設單位向業主發放，約定入住時間、地點等）（3）驗收須知（建設單位告知業主驗收的基礎知識和注意事項）（4）房屋驗收單（建設單位提供，記錄業主對房屋驗收情況）（5）鑰匙交接單 物業企業提供資料主要包括：（1）業主登記表（2）業主手冊（3）物業裝飾裝修管理服務協議（4）消防安全責任書

4、裝修裝飾的流程：

備齊資料——填寫申報登記表——登記——簽訂管理服務協議——辦理開工手續——施工過程巡查——隱蔽工程驗收——驗收

5、不予登記（裝修）：

（1）擅自變動建筑主體和承重結構的；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的。

業主大會和業主委員會

1、管理規約的內容：

《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。管理規約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。

2、聯系會議制度：

聯席會議制度是街道辦事處、鄉鎮人民政府協調物業管理與社區管理、社區服務的關系的有效機制；是及時有效調處化解物業管理糾紛的有效形式。

3、聯系會議解決問題：

出現下列情形時，業主委員會、物業服務企業或者居民委員會應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府及時召開會議：1，業主委員會不依法履行職責的問題；2，業主委員會換屆過程中出現的問題；3，履行物業服務合同中出現的重大問題；4，提前終止物業服務合同的問題；5，物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；6，需要協調解決的其他物業管理問題。

4、籌備組的組成：

籌備成立業主大會應當建立籌備組，籌備組由業主3至7名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

5、召開業主大會的有效條件：

應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

6、首次業主大會討論的事項：

（1）業主大會議事規則；（2）管理歸約；（3）選舉業主委員會；（4）物業管理服務內容和服務標準；（與物業服務企業擬定的物業管理服務內容和服務標準）（5）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

7、對業主代表參加會議的要求：

業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時將業主本人簽字后的投票意見如實反映。8、2/3的兩件事：

業主大會決定籌集和使用專項維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備。

9、業主委員會的工作職責：

（一）履行職責1，招集業主大會會議；2，定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；3，在業主大會會議作出決定后30日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；4，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；5，督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；6，組織業主對物業共用部位、共用設施的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施；7，監督管理規約的實施；8，組織籌集專項維修資金；9，組織業主委員會換屆和補選工作；10，完成業主大會交辦的其他事項。

合同和有關協議的簽訂

1、合同的特征：

1，合同的主體具有平等的法律地位；

2、合同的主體是公民、法人、其他組織；3，合同是以設立、變更、終止民事權利義務關系為目的的民事法律行為；4，合同是當事人意思表示達成一致的一種協議。

2、合同的分類：

1，有名合同和無名合同；2，要式合同與不要式合同；3，雙務合同與單務合同；4，有償合同與無償合同；5，按內容分類：買賣合同；供用電水氣熱合同；贈與合同；借款合同；租賃合同；融資租賃合同；承攬合同；建設工程合同；運輸合同；技術合同；保管合同；倉儲合同；委托合同；行紀合同；居間合同。

3、合同一般具備的內容：

1，當事人的名稱住所；2，標的；3，數量；4，質量；5，價款或報酬；6，履行期限、地點、方式；7，違約責任；8，解決爭議方式。

4、前期物業服務合同的內容和注意事項：

內容：1，合同當事人；2，物業基本情況；3，服務內容與質量；4，服務費用；5，物業的經營與管理；6，承接查驗與使用維護；

7、專項維修基金；8，違約責任；9，其他責任。

注意事項：1，物業的承接驗收的內容、標準和責任的問題；2，物業服務費用的問題；3，空置房服務費取費約定問題；4，前期物業服務合同的解除或終止的問題；5，爭議解決方式的問題；6，簽字與蓋章的問題。

5、物業服務合同與前期的區別：

1，訂立合同的當事人不同；2，合同期限不同。

6、簽訂物業服務合同注意事項：

1，明確業主大會的權利與義務；2，明確物業服務企業的權利與義務；3，需明確對于違約責任的約定，特別是損失的計算以及賠償標準。違約責任要具有可操作性；4，免責條款的約定。如物業服務是否包含對于業主人身保險、財產保管的內容等等；

5、明確爭議解決方式的問題。

維修資金的使用程序

1、專項維修資金的性質：

共用；專項；自籌；公共。

2、使用原則和用途：

1，原則：業主決策2/3；設立專戶；?？顚Ｓ茫缓怂愕教?；安全透明。2，用途：專項維修資金應當用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范圍：

1，共用部位包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；2，共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路、下水管道、安全防護設施等。

4、維修更新改造方案：

應當經專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置進行公示。

5、管理系統操作流程：

1，制定維修方案；2，錄入征詢意見、辦理使用備案；3，錄入監理合同、招投標信息、施工合同、申請首期款；4，錄入驗收報告、工程決算、申請尾款。

6、應急解危的主要思路：

1，全市專項維修資金的增值資金除由市財政管理部門核定專項維修資金管理費用外，全部轉入房屋應急解危專項資金專戶，按照不動用業主個人賬戶本金和利息、跨年平衡使用的原則，用于建立物業項目的房屋應急解危專項資金；2，專項用于物業項目共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全或者無法界定受益人等緊急情況時的維修；3，采取由業主委員會或者委托的物業企業申請，區縣房管局現場查勘，施工企業墊資搶修的方式，簡化了申請使用程序，解決了：“雙三分之二”業主確認難的問題，有效發揮了維修資金的應急保障作用。

建筑識圖

1、建筑材料分類：

按功能與用途分類：結構材料、防水材料、保溫材料、吸聲材料、裝飾材料、地面材料、屋面材料等。按化學成分分類：無機材料、有機材料、符合材料。

2、常用建筑裝飾材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、裝飾混凝土、裝飾砂漿、金屬裝飾材料和裝飾涂料。另外還有塑料裝飾材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保證房屋建筑免受雨水、地下水與其他水分侵蝕、滲透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近幾年我國防水材料由傳統的瀝青基防水材料逐漸向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向發展。3，根據外觀形態，防水材料可分為防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本體

1、物業類型劃分：

1,磚木結構；2，磚混結構；3，鋼筋砼結構；4，鋼結構。

2、按層次和高度：

低層建筑（1～3層）；多層建筑（4～6層）；中高層建筑（7～9層）；高層建筑（10層以上）。

3、保修期約定：

1，房屋建筑地基基礎工程和主體結構工程：50年（為設計文件規定的該工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏工程為5年；3，供熱與供冷系統，為2個采暖期和供冷期；4，電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；5，裝修工程為2年；6，燈具、電器開關損壞為6個月；7，管道堵塞為2個月。

4、完損等級分類：

完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴重損壞房；危險房。

5、物業查勘的分類：

1，一般查勘：日常檢查2，定期查勘：每年進行一次3，季節性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：對某些指定項目5，突發性查勘：發生自然災害或認為損壞后6，專項查勘：為了某種特殊需要。

6、查勘的內容和方法：

內容：房屋的地點和環境，結構、層數、面積、使用性質、產別和現實情況，房屋的結構、裝修、設備部分等各個項目的完損情況，房屋用途的變化、歷次查勘記錄及修繕情況等。方法：一般可分為直觀檢查法、儀器檢查法、計算分析法、載荷試驗法、重復觀測檢查法等。

7、檢查內容：

1，房屋共用部位主要包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等；2，房屋共用設施設備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統、排水管道、道路、圍墻、大門等。

8、維修計劃編制原則：

1，編制維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則；2，應根據物業的完損狀況，在確保物業正常使用功能和合理延長物業使用壽命的基礎上，應充分考慮技術上的可行性和經濟上的合理性。

9、編制方法：

物業的完損狀況是編制維修計劃的主要依據，著重在確保物業安全，保持物業的正常使用功能的前提下編制。（1）對企業自身條件應有全面正確的了解，有可操作性，在自身具備的條件基礎上編制計劃；（2）對物業完損狀況統計資料和維修施工中，工料消耗資料要有積累和分析；（3）在編制計劃時，應做好綜合平衡工作，協調好各層次、各方面的關系。

10、預算造價的費用構成：

1，直接工程費；2，間接費；3，其他費用；4，計劃利潤；5，稅金。

設施設備

1、物業設備管理的內容：

物業設備包括：室內設備、物業紅線內的室內外設備與設施。

物業設備管理的基本內容：設備基礎資料的管理；設備運行管理；設備維修管理；設備更新改造管理；備品配件管理；固定資產管理；工程資料管理。

2、物業維修計劃管理的目的：

3、物業維修日常養護的基本原則和目的：

4、生活給水的要求：

水量、水壓應滿足用戶需要；水質應符合國家規定的《生活飲用水水質標準》。

5、消防用水的要求：

要保證充足的水量、水壓，對水質要求不高。

6、生產用水的要求：

因生產工藝不同，生產用水對水壓、水量、水質以及其他的要求各不相同。

7、管道連接方法幾種：

螺紋連接、法蘭連接、焊接、承插連接、乘插粘接、熱熔連接、積壓夾緊式連接、卡套式連接、卡箍式連接。

8、排水系統的要求：

1，系統能迅速通暢地將污廢水排到室外；2，排水管道系統氣壓穩定，有毒有害氣體不進入室內，保持室內環境衛生；3，管線布置合理，簡短順直，工程造價低。

9、室內給水系統的方式：

直接給水方式；設水箱給水方式；設水池水泵水箱給水方式；分區給水方式；氣壓給水方式；建筑中水給水方式；直飲水給水方式。

10、熱水采暖系統存在空氣的原因和危害、采取的措施：

因系統中若積存空氣，就會形成氣塞，影響水的正常循環。系統的供水干管必須有向膨脹水箱方向上升的流向。其反方向的坡度為0.5%～1.0%；散熱器支管的坡度一般取1%，這是為了使系統內的空氣能順利地排除，在上供下回重力循環熱水供暖系統充水和運行時，空氣能逆著水流方向，經過供水干管聚集到系統的最高處，通過膨脹水箱排除。

11、供暖系統中常見的故障有哪些、產生的原因、排除的方法：

1，常見的故障：供暖系統末端散熱器不熱。

產生原因：各環節壓力損失不平衡或水平方向水力失調。

排除方法：從系統始端開始，順序調小各環路立管或支管上的閥門。2，常見故障：局部散熱器不熱。

產生原因：可能該處管道有堵塞。

批出方法：用手檢查有明顯溫差，可對其敲打或拆開處理，無明顯溫差可能是散熱器內存有空氣，用排氣閥排氣即可。

12、電梯系統管理工作的主要內容：

1，應將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔，要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格，認真監督合同的執行情況，定期對承包方的服務進行評論；

2，按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員的規定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書；

3，建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管；

4，根據電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養說明，制定電梯安全運行和維修保養的規章制度和工作程序、事故應急措施和救援預案，包括值班安排，操作規程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大、中修計劃和工作程序等；

5、備齊電梯維修保養所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業技術服務公司；

6、根據物業的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養時間；

7、進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本；

8、電梯維護保養停梯均應及時通告業主、物業使用人；

9、電梯每年要由政府技術監督部門進行年檢，使用單位應在安全檢驗合格有效期屆滿1個月向檢測機構提出檢驗要求，獲得年檢合格證，才能繼續使用。

13、安全用電常用的防護方法有哪些：

1，采用護欄或阻擋物進行保護；2，使設備置于伸直手臂范圍以外的保護；3，在裸露的高壓帶電體旁應設置護欄或標志；4，施工操作應保持安全距離；5，架空線路應保持最小的安全距離；6，間接接觸保護法；7，直接接觸與間接接觸兼顧的保護。

14、智能建設的定義：

智能建筑以建筑為平臺，兼備通信、辦公、建筑設備自動化，集系統結構，服務、管理及它們之間的最優化組合，向人們提供一個高效、舒適、便利的建筑環境。

15、電梯系統按功能劃分的組成：

主要由曳引系統、導向系統、轎廂系統、門機系統、重量平衡系統、電力拖動系統、電氣控制系統和機械安全保護系統等組成。

綠化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盞菊、雛菊、七彩葉、雞冠花、一串紅。2，宿根：芍藥、萱草、玉簪、菊花、費菜。3，球根：美人蕉

2、澆水注意事項：

1，施肥后及時澆水；2，干旱嚴重時應連續澆水2-3次；3，澆水要均勻，避免只澆土表，至少應達到濕透土層5厘米以上；4，晴天中午暴曬下不宜澆水；5，應保證“開春水”及“封凍水”。

3、病害常識，檢查與識別的方法：

先看癥狀，再看發生規律。葉上出現斑點；葉片正面生出白色或其他色粉狀物；葉片黃綠相間或皺縮變小、節間變短、叢枝、株枝矮小等，多為病毒所致；闊葉樹的枝葉黃或萎蔫；針葉樹針葉枯黃；樹木花卉干、莖皮層起泡、流水、腐爛、局部細胞壞死；樹木根部皮層腐爛、易脫落；樹干樹枝流脂流膠；樹木小枝枯梢；葉片、枝果、花瓣上出現斑點。

4、用藥的原則：

1，合理用藥，環境保護，首選生物性、植物性農藥，禁用劇毒、高毒農藥，少用中毒、低毒農藥，保護天敵，維護生態平衡。

2，輪換用藥和交叉用藥相結合，以減少抗性生成。

3，抓住最佳時機，適時適濃度用藥，既保證藥效，又避免浪費。4，合理混配，減少用藥次數，提高防治效率。5，了解農藥性能及植物特性，避免要害發生。

5、綠化外包總結的問題：

1，承包單位的資質狀況；2，合同簽訂的要嚴謹、細致；3，綠地的基本情況要清楚；4，做好日常巡視、檢查；5，注意綠化設施是否完好；6，監督承包單位農藥的使用情況；7，綠地的衛生狀況；8，合同到期前要加強監督；9，承包單位是否拖欠水費、工資等。

公共秩序服務與管理

1、“秩序維護員”與“保安員”稱謂的區別：

一、從法律依據上看：1，《物業管理條例》第二條規定：“物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動?！?，第四十七條規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作?！薄拔飿I服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定”。

二、從成本構成的角度看：從國家發改委制定的《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的相關規定來看，均明確物業服務成本中包含“秩序維護費”的內容，并無“保安費”的表述。

1、《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》第五條規定：“物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用?！?/p>

2、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》第七條規定：“物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公共責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產這節以及經業主同意的其他費用組成?！?/p>

3、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》第十二條規定：“秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備?！?/p>

三、從中物協文件看：中物協“關于使用秩序維護員稱謂的指導意見”：為消除不必要的誤解，準確界定行業責任，建議今后物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業服務企業在簽定物業服務合同時，應與業主進行充分協商，確定“公共秩序維護”的內容，盡量避免使用“保安服務”、“提供安全防范服務”、“維護社會治安”等用語，以減少物業服務糾紛，降低企業風險。

2、公共秩序維護的內容：

1，秩序維護管理；2，機動車管理；3，消防管理；4，應急事件處理；5，不同服務等級物業企業公共秩序維護服務標準描述。

3、機動車輛管理內容：

1，確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意；2，收取場地占用費，場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等；3，場地占用費的收費標準和使用辦法由業主大會與物業服務企業在合同中約定；4，業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業企業另行簽訂保管合同；5，車輛行駛和停放的具體辦法由業主大會決定并公示；6，未成立業主大會的按照前期物業服務合同的約定執行。

4、車輛管理注意事項：

1，小區交通及車場指引標識及免責告示應充足明確，避免發生法律糾紛；2，與車主簽訂有關車輛停放的相關協議，并留存其本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復印件，建立雙方車輛停放服務關系并建立檔案；3，車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等級的公共秩序維護服務收費標準：

一級：0.34元/月/建筑平方米；二級：0.27元/月/建筑平方米； 三級：0.21元/月/建筑平方米；四級：0.08元/月/建筑平方米。

保潔服務

1、開荒清潔前的準備工作：

現場查看；物料準備；人員動員

2、清潔管理方法：

1，建立完善管理機制；2，建立完善的質量管理系統；3，制定科學合理的操作規程；

3、物業清潔日常管理工作：

可分為日常保養工作、周期保養工作機專項工作三類。

4、室外清潔員的職責：

1，負責大廈紅線范圍內的道路、綠化帶等公共區域地面的清潔；2，負責大廈周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔；3，定時對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進行清理疏通；4，負責室外明裝管線和明裝公用設施設備的外表清潔工作；5，負責室外果皮箱和垃圾的清潔、清運和消殺工作；6，對區內違反清潔規定的行為進行勸阻和糾正；7，積極完成上級交給的各項臨時任務。

5、大理石地面晶面的檢查方法：

1，仔細觀察晶面處理后的地板上有無污漬、污垢留存；2，側觀晶面處理后的地面上，有無局部地面的亮度、光潔度和整體的亮度，光潔度不一致的地方，即漏處理的地方；3，檢查施工單位和云石堅固劑容器，核實使用量是否合理；4，檢查操作者的工作時間和處理地面的面積，核實擦地機的移動速度；5，直觀地面經晶面處理后，晶面效果是否明顯，反光點的亮度是否強烈。

6、常用清潔機器：

地毯機、拋光機、吸塵機、吸水機、洗地機、吹風機、高壓清洗機。

7、物業常見蟲害：

1，昆蟲和蜘蛛類：有蛾幼蟲、臭蟲、虱子、跳蚤、蒼蠅、蟑螂、甲蟲、蟲魚、螨蟲、蜘蛛、螞蟻、蚊子等； 2，嚙齒類：主要是老鼠；

3、菌類：有濕腐菌、干腐菌、霉菌等。

檔案的建立與管理

1、一級類歸檔范圍：

1，黨群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，經營管理工作形成的文件材料；4，物業管理工作形成的文件材料；5，基本建設工作形成的文件材料；6，設備儀器管理形成的文件材料；7，會計檔案；8，職工個人檔案；9，特殊載體檔案；10，物業項目形成的文件材料；11，其它應歸檔的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企業籌備期可行性研究、申請、批準文件材料，企業章程、證照（永久）；2，企業物業管理資質等級認證文件（永久）；3，企業領導（包括董事會、股東會和經理層等）和內部機構構成、變更文件材料（永久）；

4、董事會、股東會、監事會產生的文件材料（永久）；5，企業發生分立、合并、破產、歇業等變更事宜的文件（永久）；6，各項企業內部管理制度、規定（長期）；7，綜合性行政事務，文秘、機要、保密工作文件材料（短期）；8，會務工作文件材料 重要的（長期）一般的（短期）9，法律事務、公證工作文件材料（長期）；10，審計工作文件材料（長期）；

11、人力資源管理文件

第二篇：項目經理考題考題

住建部文件學習考試復習題

一、填空題

1、工程質量治理兩年行動方案提出全面落實（）方主體項目負責人質量終身責任。

2、各級住房城鄉建設主管部門要按照《建筑施工項目經理質量安全責任（）項規定》，督促施工企業切實落實好項目經理的質量安全責任。

3、加快建筑市場誠信體系建設，實現全國建筑市場“（）一個庫、（）一張網、（）一條線”的信息化監管目標。

4、各級住房城鄉建設主管部門要推行勞務人員（）管理，推進勞務人員信息化管理，加強勞務人員的組織化管理。

5、項目負責人應當在辦理工程質量監督手續前簽署工程質量（）。

6、項目負責人違法違規等不良行為及處罰結果記錄個人信用檔案。

7、《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》所稱建筑工程，是指（）和（）工程。

8、施工單位將其承包的全部工程轉給其他單位或個人施工的，屬于（）違法行為。

9、施工單位將工程分包給個人的，屬于（）行為。

10、沒有資質的單位或個人借用其他施工單位的資質承攬工程的，屬于（）行為。

11、施工單位在施工現場派駐的項目負責人，技術負責人、質量管理負責人、安全管理負責人中（）人以上與施工單位沒有簽訂勞動合同，或沒有建立勞動工資或社會養老保險關系的，屬掛靠行為。

12、對認定有轉包、違法分包行為的施工單位，依據相關法律法規，責令其改正，沒收違法所得，并處工程合同價款（）以上（）以下的罰款。

13、對認定有掛靠行為的施工單位或個人，依據相關法律法規，責令停止違法行為，并處工程合同款（）以上（）以下的罰款。

14、對注冊執業人員未執行法律法規的，依據《建設工程安全生產管理條例》第五十八條規定，責令其停止執業（）以上（）以下；

15、對注冊執業人員未執行法律法規的，依據《建設工程安全生產管理條例》第五十八條規定，情節嚴重的，吊銷執業資格證書，（）年內不予注冊。

16、對注冊執業人員未執行法律法規的，依據《建設工程安全生產管理條例》第五十八條規定，造成重大安全事故的，（）不予注冊。

17、對兩年內發生（）次轉包、違法分包、掛靠、轉讓出借資質證書或者以其他方式允許他人以本單位的名義承攬工程的施工單位，責令期停業整改（）個月以上，停業整改期間，不得承攬新的工程項目。

18、對2年內發生（）次以上轉包、違法分包、掛靠、轉讓出借資質證書或者以其他方式允許他人以本單位的名義承攬工程的施工單位，資質審批機關降低其資質等級。

19、在認定有轉包行為的項目中擔任施工單位項目負責人的，吊銷其職業資格證書，（）年內不予注冊，且不得再擔任施工單位項目負責人。

20、《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》自（）年（）月（）日起施行。

21、合同約定的項目經理必須在崗履職，不得違反規定同時在（）及（）的工程項目擔任項目經理。

22、違反規定同時在兩個或兩個以上工程項目上擔任項目經理的，一次記（）分。

23、合同約定的項目經理未在崗位履職的一次記（）分。

24、項目經理簽署虛假文件的，一次記（）分。

25、項目經理謊報、瞞報質量安全事故的一次記（）分。

26、《中華人民共和國安全生產法》的決定，自（）年（）月（）日起施行.27、生產經營單位的安全生產管理機構以及安全生產管理人員履行下列職責：

（一）組織或者參與擬訂本單位（）、（）和生產安全事故應急救援預案；安全生產教育和培訓、應急救援演練；如實記錄安全生產教育和培訓情況；

（二）督促落實本單位（）的安全管理措施；

（三）檢查本單位的安全生產狀況，及時排查（），提出改進安全生產管理的建議；

（四）制止和糾正（）、（）作業、違反（）的行為；

28、生產經營單位的主要負責人對本單位安全生產工作負有下列職責：

（一）建立、健全本單位（）；

（二）組織制定本單位安全生產規章制度和操作規程；實施本單位安全生產（）和（）計劃；實施本單位的生產安全事故（）；

（三）保證本單位（）的有效實施；

（四）督促、檢查本單位的安全生產工作，（）生產安全事故隱患；

（五）（）、如實報告生產安全事故。

29、發生生產安全事故，對負有責任的生產經營單位除要求其依法承擔相應的賠償等責任外，由安全生產監督管理部門依照下列規定處以罰款：

（一）發生()事故的，處二十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（二）發生()事故的，處五十萬元以上一百萬元以下的罰款；

30、生產經營單位的（）未履行本法規定的安全生產管理職責，導致發生生產安全事故的，由安全生產監督管理部門依照下列規定處以罰款：

（一）發生（）事故的，處上一年年收入百分之三十的罰款；

（二）發生（）事故的，處上一年年收入百分之四十的罰款；

31、施工單位未在施工現場設立（）或未派駐相應的（）負責人、（）負責人、（）管理負責人、（）管理負責人等主要管理人員，而現場施工卻在進行，視為不履行合同約定的責任和義務，未對該工程的施工活動進行組織管理，可認定為轉包。

32、施工總承包單位或專業承包單位不履行管理義務，只向實際施工單位收取費用，主要建筑材料、構配件及工程設備的采購由其他單位或個人實施的，可認定為（）。

33、對認定有轉包、違法分包違法行為的施工單位，依據《建筑法》第六十七條和《建設工程質量管理條例》第六十二條規定，責令其改正，沒收違法所得，并處（）0.5％以上1％以下的罰款。

34、注冊執業人員未執行法律法規，在認定有轉包行為的項目中擔任施工單位項目負責人的，（）其執業資格證書，（）年內不予注冊，且不得再擔任施工單位項目負責人。

35、建筑施工項目經理質量安全違法違規行為記分周期為（）個月，滿分為（）分。自項目經理所負責的工程項目取得《(建筑工程施工許可)證》之日起計算。

36、工程質量治理兩年行動從()年()月至()年()月。

37、有關《建筑法》和《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》的單位行政處罰的種類有：罰款、()、停業整頓、()、吊銷資質證書。

38、有關《建筑法》和《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》的個人行政處罰的種類有：()、吊銷執業資格證書、()等。

二、選擇題

1、下列不屬于建筑工程五方責任主體項目負責人的是（）A、總監理工程師 B、建設單位項目負責人

B、C施工單位技術負責人 D、勘察單位項目負責人

2、下列不屬于違法行為的是（）

A、違法發包 B、分包 C、轉包 D、掛靠

3、對認定有轉包、違法分包違法行為的施工單位，依據相關法律法規，處工程合同價款（）的罰款 A、2%以上4%一下 B、1%以上3%一下

C、0.5以上2%一下 D、0.5%以上1%一下

4、對建設單位、施工單位給予單位罰款處罰的，對單位直接負責人的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額（）的罰款

A、5%以上10%一下 B、0.5以上1%一下

C、2%以上4%一下 D、10%以上20%以上

5、對2年內發生（）次以上轉包、違法分包、掛靠違法行為的，資質審批機關降低其資質等級。

A、2 B、3 C、4 D、5

6、項目經理有下列行為之一的，一次記12分（）A、違反規定同時在兩個或兩個以上工程項目上擔任項目經理

B、送檢試樣弄虛作假的 C、挪用安全生產費用的

D、執業資格證書或安全生產考核合格證書過期仍擔任項目經理的

7、項目經理有下列行為之一的，一次記6分（）A、合同約定的項目經理未在崗履職的

B、危險性較大分部分項工程施工期間未在現場帶班的 C、作業人員未經質量安全教育上崗作業的 D、為落實質量安全責任制的

8、項目經理有下列行為之一的，一次記3分（）A、特種作業人員無證上崗作業的 B、未組織實施質量安全技術交底的

C、未按規定在驗收文件或隱患整改報告書簽字的

D、未按規定配備專職質量安全管理人員的

9、項目經理有下列行為之一的，一次記1分（）A、未按規定組織好隱蔽工程驗收的；

B、為落實企業質量安全管理規章制度和操作規程的； C、現場作業人員未配備安全防護用具上崗作業的；

D、未參加分部分項工程驗收的

10、項目經理質量安全違法違規行為記分周期（）個月 A、6 B、10 C、12 D、24

11、對資質等級低的施工單位，其以資質等級高的施工單位的名義承攬工程；資質等級高的施工單位出于某些因素的考慮，如進入某個領域或地方承接工程，其以資質等級低的施工單位的名義承攬工程；相同資質等級的施工單位之間相互借用資質參與投標承攬工程。均被認定為

a、轉包 b、掛靠 c、分包

12、由于勘察、設計或施工原因造成尚在設計使用年限內的建筑工程不能正常使用；對施工單位項目經理處

a 項目經理為相關注冊執業人員的，責令停止執業1年；造成重大質量事故的，吊銷執業資格證書，5年以內不予注冊；情節特別惡劣的，終身不予注冊

b 構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任； c 處單位罰款數額5％以上10％以下的罰款；

d 向社會公布曝光。

13、項目經理有下列行為之一的，一次記12分：

a 超越執業范圍或未取得安全生產考核合格證書擔任項目經理的；

b 送檢試樣弄虛作假的；

c 合同約定的項目經理未在崗履職的；

d 執業資格證書或安全生產考核合格證書過期仍擔任項目經理的;

b 扣6分 c 扣3分）

14、項目經理有下列行為之一的，一次記3分：

a未按規定組織做好隱蔽工程驗收的；

b發生質量安全事故后故意破壞事故現場或未開展應急救援的；

c未組織質量安全隱患排查，或隱患排查治理不到位的 d未組織起重機械、模板支架等使用前驗收的；

b 扣12分 d扣6分）

15、建筑施工項目經理必須按規定取得相應執業資格和安全生產考核合格證書；合同約定的項目經理必須在崗履職，不得違反規定同時在兩個及兩個以上的工程項目擔任項目經理。

a、罰款一萬至3萬 b、吊銷執業證書

c、罰所得三倍以下 d、出借資格證書

三、判斷題

1、項目負責人終身責任信息檔案不包括法定代表人授權書。（）

2、項目負責人已退休的，被發現在工作期間發生工程質量事故，仍按規定追究相應責任。（）

3、工程質量事故相關責任單位已宣告破產，可不追究項目負責人的責任。（）

4、沒有資質單位或個人借用其他施工單位的資質承攬工程屬于轉包行為。（）

5、施工單位將其承包的全部工程可以轉給其他單位但不允許轉給個人施工（）

6、勞動分包單位可將其承包的勞務在分包。（）

7、勞務分包的發包單位不是該工程的施工總承包、專業承包單位或專業分包單位的，屬于掛靠。（）

8、對認定轉包、違法分包違法行為的施工單位，情節嚴重的，可吊銷資質證書。（）

9、對認定有掛靠行為的個人有執業資格證書的吊銷其執業資格證書，3年內不予執業資格注冊。

10、項目經理簽署虛假文件的，一次記3分（）

11、在一次檢查中發現項目經理有兩個及以上質量安全違法違規行為的，應當分別記分，不累加分值。（）

12、項目經理使用安全保護裝臵失效的起重機械的一次記6分。（）

13、根據項目經理記分管理規定，一次記分的分值分為12分、6分、3分、1分四種。（）

14、項目經理謊報、瞞報質量安全事故的、一次記6分（）

15、項目經理為落實質量安全責任制的，一次記1分（）

16、施工單位雖以自身名義在現場設立了項目管理機構，但項目管理機構的主要管理人員（包括項目負責人、技術負責人、質量管理負責人、安全管理負責人等）同施工單位間沒有合法的勞動合同、工資、社會保險關系的，對施工單位的行為可認定為轉包。對實際施工人可認定為掛靠（）

17、因個人不具有承攬工程的主體資格，因此施工單位將工程分包給個人屬于違法分包行為。（）

18、勞務分包單位除計取勞務作業費用外，還可以計取主要建筑材料款、周轉材料款和大中型施工機械設備費用的；（）

19、對建設單位、施工單位的違法行為，只按照確認的違法行為相關規定給予單位罰款處罰，不對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員進行罰款處罰。（）

20、工程質量終身責任實行書面承諾和竣工后永久性標牌等制度。（）

21、工程質量事故或嚴重質量問題相關責任單位已被撤銷、注銷、吊銷營業執照或者宣告破產的，仍應按建質[2014]124號規定依法追究項目負責人的責任。（）

22、項目經理必須按照工程設計圖紙和技術標準組織施工，不得偷工減料；負責組織編制施工組織設計，負責組織制定質量安全技術措施，負責組織編制、論證和實施危險性較大分部分項工程專項施工方案；負責組織質量安全技術交底。（）

23、建筑施工企業應當定期或不定期對項目經理履職情況進行檢查，發現項目經理履職不到位的，及時予以糾正；必要時，按照規定程序更換符合條件的項目經理。（）

24、超過一定規模危險性較大的分部分項工程，必須編制專項施工方案，并且專項施工方案按規定組織專家論證，進行方案修改，實施驗收總監理工程師必須到場參加驗收。（）

25、施工單位的主要負責人、項目負責人未履行安全生產管理職責的違法行為，尚不夠刑事處罰的，處2萬元以上20萬元以下的罰款或者按照管理權限給予撤職處分；自刑罰執行完畢或者受處分之日起，5年內不得擔任任何施工單位的主要負責人、項目負責人。（）

26、生產經營單位使用被派遣勞動者的，被派遣勞動者應由派遣單位統一管理，勞務派遣單位應當對被派遣勞動者進行必要的安全生產教育和培訓。并對被派遣勞動者進行崗位安全操作規程和安全操作技能的教育和培訓。（）

27、生產經營單位與從業人員訂立協議，免除或者減輕其對從業人員因生產安全事故傷亡依法應承擔的責任的，該協議無效；對生產經營單位的主要負責人、個人經營的投資人處二萬元以上十萬元以下的罰款。（）

28、應在有較大危險因素的生產經營場所和有關設施、設備上設臵明顯的安全警示標志的；（）

29、經過檢測機構下發合格證的生產設備，可不對安全設備進行經常性維護、保養和定期檢測的；（）

四、問答題

1、如何證明項目部主要管理人員為本企業在職正式職工？ 答：提供項目經理、技術負責人、質量、安全負責人的勞動合同、社保證明、工資發放單、崗位證書、職稱證書、注冊證書原件。

2、《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》是依據那三部法制定的？ 答：《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》

3、《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》是依據那三部管理條例？

答：《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《招標投標法實施條例》

4、生產經營單位的特種作業人員必須按照國家有關規定經專門的安全作業培訓，取得相應資格，方可上崗作業。

舉例說明我們房屋建筑工程施工特作人員四種以上。

第三篇：物業管理科考題

物業管理科考題

一、綜合知識題。

1、什么是住宅物業管理？

答：《上海市住宅物業管理規定》所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理企業的定義是什么？

答；《上海市住宅物業管理規定》所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

3、業主大會履行哪些職責？

答：業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和

環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

4、物業服務企業按照物業服務合同的約定應當可以提供哪些相應的服務？

答：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

（二）公共綠化的維護；

（三）公共區域的保潔；

（四）公共區域的秩序維護；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；

（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳戶管理；

（八）物業檔案資料的管理；

（九）業主大會或者業主委托的其他物業管理服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

5、上海市創建“四高”優秀小區是哪“四高”？

答：所有新建住宅小區按“高起點規劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理”的要求進行建設，并在此基礎上創建一批“四高”優秀小區；規范創建管理，提高創建水準。

6、居住物業小區經理的任職條件有何規定？

答：擔任小區經理的管理人員應符合下列條件：

（一）取得建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》；

（二）取得小區經理崗位資格證書；

（三）具有一年以上從事居住物業管理的工作經歷；

（四）與物業管理企業訂有聘用合同；

通過執業注冊。

7、《上海市住宅物業消防安全管理規定》規定業主大會、業主委員會應當履行哪些職責？ 答：業主大會、業主委員會應當履行以下職責：

（一）組織、督促業主或者住宅使用人遵守消防法規和章程；

（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；

（三）監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作；

依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。

8、召開業主大會會議的程序有哪些？

答：業主大會會議按下列程序召開：

（一）會議籌備工作

業主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決表（選票）、核實業主情況。

（二）發布公告

業主大會召開會議前15日，由業主委員會（換屆改選小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

（三）征詢意見或投票表決

采取書面征求意見形式的，業主委員會（換屆改選小組）應發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或由業主投票表決。

（四）回收統計意見

業主委員會（換屆改選小組）根據《業主大會議事規則》的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。

（五）通過大會議事決定

業主委員會（換屆改選小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。

業主委員會（換屆改選小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會（換屆改選小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

二、政策法規題

1、國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》分別從何時開始施行？

答：《物業管理條例》自2003年9月1日起施行，《上海市住宅物業管理規定》自2004年11月1日起施行。

2、物業管理用房的配置有何具體規定？

答：建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：

（一）物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2％；物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。

（二）業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。

配置的物業管理用房應當為地面上的獨立成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按上述第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《上海市住宅物業管理規定》第十九條的規定辦理相關手續。

3、物業服務企業在業主、使用人使用物業時應起到哪些監管職責？

答：物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

4、當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的怎么辦？

答：當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作為具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

5、對違法搭建建筑物、構筑物的如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期不拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民法院組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施

工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

6、本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，執行什么規定？

本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照《上海市住宅物業管理規定》執行。

7、擅自損壞房屋結構，損害公共利益的行為如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下罰款。

8、業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的如何處理？ 業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

三、業務知識題。

1、利用物業公共部分獲取的收益如何處理？

答：利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

2、清洗水箱的費用是否應動用維修基金？

答：商品房清洗水箱的費用，在日常的物業管理服務費里列支。根據上海市房屋土地資源管理局“關于實施《上海市商品住宅維修基金管理辦法》若干問題的通知”（滬房地資物【2002】457號）規定：“

四、關于《辦法》第十四條維修基金的用途：《辦法》第十四條所稱的系用于物業共用部位、共用設備以及公共設施的維修更新，不包括日常養護。其日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設備養護費等應納入日常物業管理服務收費范圍?！?/p>

關于售后公房清洗水箱的費用，根據《關于水箱清洗和綠地養護收費標準地通知》（滬房地物【1996】872號）的規定可以在三項維修基金的住宅修繕基金中列支，而商品住宅的水箱清洗費不能在維修基金中列支。

3、成立業主大會必須具備什么條件？

答：一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

4、《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》對出租房屋的人均承租面積標準有何規定？ 答：租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

5、對再次籌集維修資金有何規定？

答：專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業主應當在3年內交納完畢。

再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。

6、物業服務項目和等級是如何劃分的？

答：本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維護服務五項，等級從低到高，最高為五級。

7、《上海市住宅物業服務規范》的崗位規范有哪些？

答：小區經理：熟悉業務，履約守信，勤于協調，管理有序。

接待人員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。

維修人員：約時不誤，工完料清，住戶簽收，事后回訪。

秩序維護員：在崗盡責，熟悉域情，防范到位，舉止文明。

清潔人員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環境整潔。

綠化養護員：及時灌溉，按時修剪，清除雜草，防治蟲害。

8、物業管理區域內的哪些配套設施設備歸全體業主所有？

答：物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；

（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾歸全體業主所有的物業；

其他依法歸全體業主所有的設施設備。

四、案例分析題。

1、本區某小區業主正在屋頂搭建建筑物，請分析我局將如何進行處理？

答：對于正在實施的違法建筑，拆違實施部門在2小時到現場調查取證，確認屬于我局執法范圍的，向違法當事人送達《當場拆除違法建筑決定書》、責令立即停止施工、暫扣施工工具和材料、限期其房地產登記，報區拆違辦組織強制拆除，拆除后結案并恢復房地產登記。

2、某小區物業服務企業原由小區開發商聘請，業主入住后對該物業服務企業不滿意，雙方矛盾很大，小區業主委員會決定解聘該企業，但該企業稱：其與開發商有委托管理合同，且業主購樓時與開發商的契約中已訂明：“同意開發商委托的物業服務企業進行管理”，因此，業主現在無權解聘服務企業，業主稱服務質量不好，無法舉證，且物業服務質量沒有統一標準，所以物業服務企業不存在違約，如果業主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業主與物業服務企業爭執不下，訴諸于法院。

問題：

1、試析本案所涉及的法律問題。

2、對此類糾紛應如何解決。

答：

1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；

2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業服務企業的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業服務企業參與開發和日后過渡期的服務；在業主入主后，由于產權的轉移，物業服務的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的服務權或委托服務權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業服務企業在完成了過渡期的服務后，物業服務的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業服務企業的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業服務企業。

3、本案中，物業服務企業拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業服務企業自行協商不成的情況下，可提起司法訴訟。

第四篇：如何做好物業項目經理

如何做好物業項目經理

2017年8月22日

如何做好物業項目經理

作為一個優秀的物業項目經理人，專業知識要強，要有良好法律知識及良好的合約履行意識。在很大程度上必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開；同時，物業項目經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業實務操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法規以外，還要做好以下幾點：

一、溝通協調與服務意識

作為一個物業項目經理人應具備良好的溝通協調能力和服務意識，作為物業項目經理人每天要接觸和處理管轄區域內各類民生矛盾和業管問題。要面對不同的業主及自己的員工，同時，還要處理好與政府之間、公司之間的往來關系（街道、社區、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門）。所有這些公共關系都需要物業項目經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關系的能力。如 沒有良好的個人溝通協調能力，顯然是不合格的經理人，給物業管理的正常運作帶來麻煩。而一個合格的物業項目經理能及時與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處良好的信譽，便于物業管理各項工作的順利開展。

作為物業項目經理人，對于上級領導的指令，必須準確領會，并嚴格執行。出現問題及時反饋給上級領導,要起好上傳下達作用。在充分維護公司利益的同時，在各方利益上找到一個支撐點。這就需要物業項目經理人發揮溝通協調能力，為公司爭取最大的利益。當面對管轄區域的業主時，物業項目經理人所需考慮的應該是如何讓業主滿意。這就要求物業項目經理人必須發揮良好的溝通、協調能力，以真誠的態度了解業主的困難和需求并解決，這是物業項目經理人的工作要求和目標。服務是永恒的主題，物業經理應樹立“永遠想在業主前面”的思想，認真觀察、了解、分析、研究業主（客戶）的實際和潛在需求，并努力尋找適度成本投入下的意識方案，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業主（客戶）的生活品質和滿意度。在物業管理服務、禮儀規范、常識中。在嚴格要求自己的同時，應注重對員工的培訓。強調員工在日常工作、服務的細致完美和工作責任感。并且，以此維護和提高項目管理的良好聲譽。

二、團隊管理意識

物業管理要創立品牌，規范管理，提高全體人員的管理服務水平，才能參與競爭，這就要求企業搞好團隊建設，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊伍。

搞好團隊建設首先要確立團隊建設的目標。有人說:沒有行動的遠見只能是一種夢想，而沒有遠見的行動只能是一種苦役，遠見和行動才是世界的希望。因此團隊目標表明了團隊存在的理由，成為判斷團隊進步的可行標準，而且為團隊建設成員提供一個合作和共擔責任的焦點。

搞好團隊建設才能提高企業的凝聚力和競爭力，進而實現企業的全面協調持續發展，必須認真做好溝通、關愛、激勵三個階段的工作。

溝通是真誠搭建理解的坦途，只有真誠溝通才能相互理解，形成共識，良好的溝通是增進感情的潤滑劑，開啟心靈的金鑰匙，才能夠及時發現問題，解決問題，有效提升企業效益。關愛能使員工對企業有強烈的歸屬感，人是最富有感情的，領導對員工的關愛與體貼換來的將是員工對企業的忠誠。使員工對溫馨的企業之家感情日益濃厚，與企業同生死共榮辱的責任感不斷增強，同時給員工創造一個輕松的工作環境，提供廣闊的學習的平臺，讓員工們不僅希望能夠快樂地生活和工作，而且有不斷學習，不斷提高的需求，建立公正的晉升機制，為員工設計一個充滿吸引力的職業生涯，營造一個有學頭，有干頭，有奔頭的環境，是搞好團隊建設，也是增強企業競爭力的重要一環。

其次，激勵可以有效地增強員工的使命感，提高員工的自信心，給員工機會鍛煉及證明自己的能力，促進工作的順利完成，保證工作質量，同時讓管理者在員工心目中樹立可親可敬的形象，覺得管理者是值得信賴的人，體現企業管理以人為本的理念。

優秀的物業管理團隊需要一個優秀的管理員，管理員要具備強烈的事業心和責任感，勇于創新的進取意識和身先士卒的榜樣，俗話說渾身足鐵，能打多少釘。只有充分發揮下屬的積極性和創造性，才是真正意義上的領導者，學會尊重下屬，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能攬功推過，還要學會如何合理授權，才能成為一個戰斗團隊的核心。

在嚴格管理、強調團隊意識的同時，要多關心、了解員工在工作中的出現的問題和困難，幫助他們化解工作中的苦惱，并予以引導和必要的鼓勱。只有充分發揮全體員工自己的潛力，不斷發展各種能力才能帶領全體員工同心協力，共同奮斗，實現團隊建設的崇高目標。

三、客戶關系維系 項目有一個優秀的項目經理是不足矣以撐起整物業公司，而要建立一個完整的客戶服務體系，客戶服務體系的完善與否，直接影響住宅項目的成敗；而客戶服務的主體是社區（業主），這就意味著對于一個新的項目，擁有一套優質的客戶服務體系是至關重要的，這需要物業項目經理緊緊把握住前期案場介入這一有利時機。

1)案場管理期。案場是物業服務第一次與客戶接觸，從案場客服服務規范化及體驗服務流程的細節體現，都是客戶對物業服務的首肯。

2)入住服務期。入住服務是物業管理公司員工為滿足業主 / 使用人入住中的各種需求，對業主 / 使用人正式使用物業時，提供各種指導，幫助業主 / 使用人得以順利入住而提供的服務。

3)裝修管理服務期。物業的裝修管理服務是日常的物業管理重要內容之一，同時也是難題之一，為此物業管理企業還要規范裝修行為，加強管理裝修工作，同時對違章裝修要防微杜漸。

4)客戶檔案管理。檔案記錄是人的活動，業主檔案的形成者包括：業主 / 使用人、前來探訪業主 / 使用人的外來人員、業主大會或業主委員會與物業管理公司相關的文件資料。因此做好業主檔案的收集工作，可以更深地了解社區內業主的層次，更好地為業主提供最合適的服務。業主檔案的收集一般注意三個階段：早期介入時，著重了解；在業主收樓時和日常生活中，著重收集。利用好服務中心APP平臺定期給業主/客戶發送生日提醒，生日祝福等內容增強客戶關系。

5)客戶服務中心的服務。一站式服務、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應答、及時反饋。主要涵蓋問詢服務、報修服務接待、業主投訴的接待與處理，業主滿意度測評體系。

6)社區文化建設。對于物業管理公司來說，良好的社區文化可以樹立起公司的品牌和形象，為擴大業務打下堅實的基礎；同時，有利于加強住戶和管理公司的協調與溝通，進而化解矛盾和不必要的糾紛。而對于業主和住戶來說，創造了一個賞心悅目的工作、生活環境，豐富了廣大住戶的業余文化生活，使小區內形成一種和睦，融洽，安寧的氣氛，有利于鄰里之間的溝通與交流。搞好社區文化建設，應加強硬件和軟件方面的建設。社區文化活動一般分為以下類別：常設性活動，如慶典活動、社區文藝長廊（宣傳欄、樓內廣告板）、建設活動、文藝座談、評比活動、互助活動；臨時性活動：趣味體育競技、綜藝活動、公益活動。

7)定期或不定期的走訪客戶。最好的服務就是要了解業主的需求“急業主所急、想業主所想”，通過定期或不定期的走訪溝通才能更好的與業主維系好關系。

四、安全管理

安全管理在整個物業管理中具有舉足輕重的地位,它對業主的安居樂業。社會的長治久安發揮著重要作用。隨著地產的不斷開發，物業管理也就隨之迅速發展起來，“安居”才能“樂業”，物業保安成了物業管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環境是人們對高質量生活的追求。

針對目前物業公司管理市場，想要建設一支高素質的保安隊伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說的人員整體素質不高、人員流動頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴重的還有監守自盜的現象。但在物業管理企業，保安在物業管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負著物業轄區內秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業管理的最前線，他們直接和業主(顧客)接觸，為業主(顧客)提供最直接的物業管理服務，所以保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到整個物業管理服務質量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設呢，應從以下幾個方面加強保安隊伍管理建設： 1.嚴格控制招聘環節

作為一個項目經理人，在保安招聘的環節上一定要把好關，招聘前要先制定出招聘條件、招聘方案及項目崗位需求，不要盲目的的招聘，應該有方向性、針對性的招聘、人員的選才很重要。在招聘中盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業的學生，這樣便于管理，培訓及崗位值班的效果要比那些總在保安隊伍中跳來跳去的老油條好管理。另 在一些特殊的崗位，比如車庫，車場收費崗、監控室崗可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些女職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責任心強。2.做好崗前和崗中培訓

在保安招聘來后崗前培訓很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應付領導，往往新來的員工在專業知識還沒學到的情況下其他的已經很精通了。在崗前培訓中開始要著重于軍事訓練、服務禮儀、項目基本情況、消防管理理論、公司管理制度、物業專項基礎管理知識等培訓，在上崗前集中考核各方面能力。如果達不到崗位要求那么只能從這一環節淘汰掉，另外崗中培訓包括每周定期培訓，其中主要包括軍事、體能、消防、業務知識、法律法規等，要安排合理時間進行反復培訓，并結合現場管理情況定制出培訓計劃和消防演練計劃及施行。

3.重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

在工作中管理員要重視每位員工的付出，在生活中管理員也要注意員工的工作、生活情緒，做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，物業經理也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認可和尊重，尤其是領導的認可。

4.讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環境而變化。加之處于結交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關鍵時刻，除了要經常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓、訓練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰斗力。5.要有好的薪酬體制

物業公司除有好的體制和規范完整的規章制度外，要想保安隊伍綜合素質高，服務理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當今的社會里，經濟是大家關心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質就會提高，服務理念就會加強。這個問題比較現實，但確實管用。6.嚴格執行管理制度

在正常管理中，一定要結合現場嚴格執行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據，公平公正對待每一位員工無論獎勵還是懲罰，其實每一位員工心里都有一桿稱，如果保安管理過程中一旦出現有失公平、公正的處理，將對全體員工的工作士氣都會產生很大的打擊，甚至讓員工對管理者產生一種不信任感，這種不信任的情緒一旦帶到實際工作中去，那將是十分危險的。做到公平公正，這樣才能提高管理者的威信，提高團隊的氛圍，達到理想的效果。對違規人員要人員及事項要提前做好管理預防工作，如果等到問題都出現了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。7.人員著重培養，選拔人才

除了以上管理措施，公司還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設好保安隊伍。

五、環境管理

隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，使得住宅小區日趨規模化，業主對小區的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來越高 , 綠化管理工作也就占據十分重要的地位。因此，較多的公司會在項目前期設計階段要求物業公司介入，作為一個優秀的項目經理人，應該根據項目的設計特性及結合項目整體美觀、實用、易維護、消防要求方面提出物業管理專業性問題。對于綠化施工后的交接后養護管理工作也至關重要，即根據不同園林樹木的生產需要和某些特定的要求，及時對樹木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術措施；應根據實際制定計劃、月度計劃、預算等計劃。

環境管理另一方面則屬于保潔管理工作，作為一個優秀的項目也要從前期開始進入，對項目樓宇、園林、車庫、樓宇外國清潔取水點的設計和垃圾回收站的設計，要從物業專業及科學管理角度提出專業化的建議。在清潔管理方面要注重人員的招聘、人員技能培訓、服務禮儀培訓、清潔工具使用規程培訓。在日常管理方面要注重團隊建設及制定合理的、月度工作計劃和制定日常巡查機制、考核機制等管理工作。

六、品質管理

物業的品質是公司發展的基礎，是公司的生命線，已成為人們的共識。在市場經濟條件下，公司要生存和發展，必須強化品質、品牌的管理，以及提升全員的服務意識，使自己的產品或服務讓顧客滿意，并通過優質的產品和服務，提升公司業的核心競爭力。作為一個以價值為導向，品質為生命線的公司，品質的管理離不開公司的ISO9000內部管理體系、品質管理方針及品質管理考核制度。1.建立統一的品質管理體系

品質是企業的生命，品質管理是企業管理的綱要。品質管理體系是指“在品質方面指揮和控制組織的管理體系”，通常包括制定品質管理方針、目標以及品質策劃、品質控制、品質保證和品質改進等活動。而實現品質管理的方針目標，有效地開展各項品質管理活動，就必須建立相應的管理體系。其作用是：幫助企業增強顧客滿意，通過持續改進總體業績，提高顧客的滿意程度進而帶來企業效益的提高。如果公司沒有一套穩定的規章制度和標準規范，下面就無章可循，服務質量就沒有保證。健全和完善規章制度，針對管理上的薄弱環節和漏洞，加以落實，一切按標準規范辦事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，從制度上避免質量問題的發生,對企業來說尤為重要。

2.建立公司品質管理制度。

為了加強物業的品質管理，塑造和推行公司品牌形象，切實保證物業工作標準、管理標準和技術標準的全面實施，必須制定物業公司品質管理制度。包括品質管理的范圍及職責、品質管理的組織架構、品質管理的各級權限及落實品質標準及技術標準。

3.樹立好品質管理觀念

要做好品質管理，一是要牢固樹立“質量第一”的觀念，強化干部和員工的質量意識，上至最高管理者，下至每一位基層員工，都要下定決心，提升管理品質；二是要強化品質監督，加大對質量問題的懲罰力度；三是要創新教育模式，使品質管理的各項規定和要求真正成為每名員工的自覺行動。

4.樹立強有力的執行力

以期達到控制項的服務品質項目和優秀的管理人，強調物業項目經理人的執行能力。執行力，這是企業提高效益的保障。而執行力的好壞、強弱，直接反映出物業項目經理人的心理素質和能力。一個優秀的物業項目經理人，是能夠彌補因事先預測或策劃不足所造成的被動

5.品質的創新能力 強調物業項目經理人的創新能力。時代在變遷，社會在進步，思維在更新。作為物業管理模式，不可能停滯不前。只有在管理項目上不斷地創優、創新，才能讓業主感到滿意。我始終認為，業主滿意度，是衡量物業服務品質最客觀的標準，這也是物業項目經理人能力的最好體現。作為一名物業項目經理人應該不斷改進、提高自己管轄區域內的物業服務質量，改善自己的服務意念，創新并締造出管轄區域內宜居、和諧的環境，從而羸得業主的擁戴和贊喻。

七、管理預算的制定與成本管控

物業項目經理人要具備精明的理財能力。作為企業，離不開效益和利潤二字。企業如何持續發展，如何最大限度地創造效益，如何開源節流，節省每一項不必要開支，作為一名物業項目經理人必須深思熟慮。尤其在物業這個勞動力密集、微利的行業，收入多少、支出多少、盈利多少，作為物業項目經理人，要做到心中有數。要有精靈的理財眼光，抓好多營、有償服務收入，多方尋求利潤增長點，從而保證管理項目達到最大的盈利目標。

上述幾點，這是一名優秀物業項目經理人所必備素質和條件。除此之外，物業項目經理人的個人魅力、操行和修養也同樣重要。

對于物業基本面的了解，是作為一個優秀項目經理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經理對開發商設計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環境的了解，對內部環境的熟悉，便于合理安排員工，節約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設備、設施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的設備、設施最大限度地有效利用；第五，對于管網走向的了解，便于開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

第五篇：2013物業項目經理工作總結

2013年工作總結

尊敬的各位領導及同事大家好，首先我要感謝*總讓我成為這個具有巨大發展潛力和光明前景的大家庭中的一份子。同時也要感謝綜合部各個部門，正是你們全力的支持與幫助為項目的順利進展奠定了基礎，使我們更能夠及時有效的完成各項任務。

緊張而繁忙的2013年即將逝去，留給我們的是思緒萬千的不盡回憶，在這一年我們有失、有憂、有付出，更多的是有得、有喜、有收獲。過去的一年對我們來說，是經歷著新形勢下經營考驗的一年；是專業服務水平提高改善的一年；是取得業主充分肯定的一年。為了繼續發揚成績，保持好的工作勢頭，同時在新的一年妥善扎實的安排好工作，現就2013年的工作做以下總結和回顧：

一、項目情況

2013年初物業公司接收了***和***兩個項目。（兩個項目共計***戶，總服務面積****㎡。截止到***交房**戶、裝修**戶、入住**戶。***交房**戶、裝修**戶、入住***戶）。交房后天氣逐漸轉暖，隨之我們便迎來了兩個項目的裝修期，新小區的裝修、入住階段的工作是最復雜多變、最容易出現問題的階段，面對不成形的小區，不完備的配套設施，我們經常處于尷尬、兩難的境地，比如：

1、在裝修的初期正是使用電梯頻繁的時期，但就恰恰在這個時期**1號樓電梯，經常出現困人、滑梯等現象，任何人遇見這種情況都會憂心忡忡，畢竟這涉及到個人及家人的安危。碰到這樣的情況我們客服一方面要買上水果，親自上門安慰業主，希望得到業主的諒解，另一方面還要作好記錄并聯系杭州電梯廠家查找原因。電梯出現故障時遇到拉東西或者搬家的業主，我們將啟動應急預案：留下值班人員組織全員為業主

搬運東西。事后被感動的業主會為我們擦汗，給我們買水。業

主們都說“我們遇上了一個好物業”。

2、在***項目，7-1-501戶是結婚準備的婚房，而且婚

期定在的7月份。由于工人短缺小區配套的道路鋪裝一直未完

成，業主多次找到我們，催促道路施工進度。為了在結婚前將

道路鋪通，經過與項目部協商，主路的鋪裝由項目部監督施工

隊加班加點施工。小路由我們物業負責臨時鋪通，為了保證小

路的通暢和安全，大家各抒己見最后決議底層由沙子找平，上

面鋪上施工隊剩下的木板，這樣既不影響沙子木板的二次使

用，也保證了道路的平坦。由于時間緊迫在鋪路這幾天大家發

揚了我們物業人的不怕苦不怕累，一專多能的精神順利在婚前

完成各個道路的暢通?；楹髽I主特意跑到辦公室致謝，業主感

動的說到“遠親不如近鄰，近鄰不如有一個好物業”。每當聽

到業主夸贊我們的話，我們心里總是暖暖的，讓我們感覺每天的付出是值得的。

二、服務管理方面：

1、我通過認真學習公司新制定的各項文件并及時貫徹落實。根據領導指示為了規范化管理，做到有序可循、有規可依，在原有的規章制度基礎上，逐步完善健全了消防制度、公共設施設備養護標準及養護方案、業主裝修注意事項細則、監控室操作規范、地下停車場管理規定等多項管理制度。

2、堅持執行“周例會(**周五11：00、***周日4:00)、早班會、每天寫工作日志”制度。通過以上制度實現了各個主管：從每天的被動執行、被監督到主動思考、主動籌劃、主動工作的轉變。更潛移默化的提升了各

個主管的責任心、執行力、凝聚力、管理能力。為公司的可持續發展以及物業隊伍建設發揮了積極的作用。

3、為方便和小區業主溝通，我們以物業名字加入了業主的qq群，業主可以通過留言、郵件等方式提出意見建議，加入群后極大的減少了業主來回路上奔波的麻煩，而且我們在下班后也能幫助業主解決問題，此方式受到業主的廣泛好評，據統計通過網絡解決業主問題就高達65例。

三、加強員工隊伍建設

兩個項目現有員工58名都是有一定的素質修養和團隊精神，有較好的業務能力和素質，能夠愛崗敬業、遵紀守法、勤于學習、積極向上、對公司有很強的向心力和凝聚力。同時為了能順應市場用工形勢在用人機制方面采取市場經濟框架下靈活的用人方法，對勝任者留、不稱職者走，不留閑人庸人，并在平時增強對所有人員進行業務能力專業知識和敬業態度的考核，隨時把優秀人員推到管理崗位擔任較重的工作任務。用成績說話用制度和規定管人?，F在員工都能自我加壓有一定危機感，能熱愛本職工作，敬業愛崗，不分節假日的各司其責，盡職盡責的愉快完成各自的工作任務。靈活的用人機制為公司創造出了一支優質高效的物業服務隊伍，也為公司的繼續穩健發展夯實了堅實的發展基礎。

總之，一年前如果讓我看到這么大量的工作負荷、這么復雜的工作內容，我一定猶豫接受不接受這樣的挑戰。但是在經歷了這一年**總和各位領導的熏陶及自己的鍛煉后，我和我的這個集體不僅敢于面對來年這么復雜多變的工作，更敢于向李總和各位領導保證：一定不會辜負各位的希望的！