第一篇：物業項目經理致辭

物業項目經理經理致辭

****商廈管理處全體工作人員，歡迎您入駐****商廈！

****商廈位于廣州市荔灣區第十甫路122-180號，緊鄰地鐵1號線長壽路站，大廈規劃用地 5000平方米，總建筑面積 4.3 萬平方米。其中負二層至三層為綜合性多功能商場，建筑面積約 1.8 萬平方米，集娛樂、休閑、購物于一體，是一個大型現代化多功能的豪華商業中心。

中海物業管理具備物業管理國家一級資質，是目前國內規模最大的物業管理連鎖企業，管理項目獲得國家優秀示范小區（大廈）的數量在國內企業中名列第一，在全國首家通過ISO9000質量體系認證，是物業管理企業引入質量管理概念的先鋒，公司于2002年4月通過ISO9000：2000換版認證。廣州公司在管的東山廣場、錦城花園、健力寶大廈、中海錦苑、中海名都花園、中海康城花園等都是廣州的明星樓盤，其中，東山廣場、錦城花園、健力寶大廈在三年內先后獲得市級、省級、國家級示范住宅小區（大廈）等多項榮譽。

管理處全體員工將按照公司“真誠服務到永遠，卓越管理至無限”的質量方針，秉承“專業水平、完美標準、藝術眼光”的管理理念，為廣大業戶提供優質快捷的專業化服務，相信在全體業戶的支持和配合下，****商廈呈現給您的是完美適宜的經營環境。

為了方便您的入駐，我們特為您精心準備了《****商廈物業管理服務手冊》，熱情期待您的到來。

順祝商祺！

中海物業管理廣州有限公司

****商廈管理處

經理

第二篇：物業項目經理年終總結

2013年黃浦雅苑工作總結

本人2012年10月到黃浦雅苑管理處工作至今已有一年多的時間，一年來，本人帶領全體員工認真貫徹落實公司各項指示精神，規范管理，創新服務，加強收費，無論是在內部管理還是服務收費上都取得一定成績，現將一年的工作情況總結如下：

一、經營方面

2013年，黃浦雅苑管理處以“安全工作為基礎，經營工作為根本”在公司領導的大力支持下、經過全體員工苦心奮戰，在經營方面有了一定的突破，物業費的收繳有了大幅度提高，物業收繳率達到90%以上，管理處的經營能力逐步提高。全年有望實現公司領導下達的各項經營目標。

舉措1認真梳理前期欠費，對可以收繳的部分，落實任務、責任到人、專項收繳。對于刻意回避、惡意拖欠的業主，安排管理員上門進行溝通，并用掛號信下達律師函，給拖欠的業主增加壓力，并取得一定的效果。

舉措

2、黃浦雅苑物業費的收繳采用的是先服務后收費的方式，水費也是由公司先墊資給供水部門，為了提高服務質量和減少水費的支出節約成本8、9月份對小區監控設施設備進行了更新改造，組織人員對樓道消防設備設施更換與調整，聯系專業人員對小區的供水系統進行檢修并安裝了節能水泵為項目節約一定的費用，無形中降低了項目的成本也提高了業主對物業的信任度。舉措3為小區中心花園游樂場增加新的休閑木椅、石桌提高服務

設施安排工程部在三季度檢修，對有安全隱患的樓宇防盜叉、路燈、線路全部拆除、后續安裝上報公司領導。恢復4棟至8棟圍墻所有路燈減少因路燈不亮造成的安全事故。對2013年電梯故障而產生的費用現已啟動專項維修資金、相關事宜已在進行。

舉措4定期召開員工會議并積極與員工進行溝通，及時解決員工提出的訴求，仔細傾聽他們的想法，員工在崗精神狀態飽滿，不帶情緒上崗。

二、管理方面

2013年我認真學習公司各項文件并及時貫徹落實，強化內部管理提高優質服務。

舉措

1、由于小區秩序員和保潔人員變動較頻繁，管理處結合實際情況，對保潔、保安工作合理的進行調整，加強管理，提高工作效率。積極梳理各項管理制度和流程。

舉措2針對小區的實際情況，對制度進行起草和修訂。制度建設共六則：例會制度、投訴處理規定、物業服務收費管理制度、維修處理規定、資料檔案管理制度、巡樓制度。并將應用表格重新按照統一標準制作，并下發使用。

舉措3加強員工精神風貌建設，實行每周晨會制度，及時傳達公司相關文件精神，把工作落實到到實處，周會上對現階段存在的問題進行總結并及時整改，完善和提高部門員工素質，改進工作作風，提高服務意識。

舉措4有針對性地開展員工培訓工作，組織學習《物業管理

條例》、《物權法》（消防常識）等相關法律法規的學習，使各項制度得到落實。

舉措5注重用管理人員的自身素養去影響員工，始終以嚴謹的工作作風、認真負責的工作態度、勇于奉獻的敬業精神，來對每一個員工產生潛移默化的影響。

三、服務方面

2013年在服務業主過程中實行三方聯動提高服務質量和水平（社區、業委會、物業）拓寬思路、共同為小區的創造一個溫馨和諧、干凈整潔的家園。經統計，服務滿意率比同年同期相比出現一定增幅。

舉措1密切配合社區、業委會提出的“提檔升級、創新管理”的要求做好業委會關注的園區車輛管理、綠化除草等工作。

舉措2實行定期溝通回訪制，每月按時對回訪和溝通的事項做個總結記錄成檔。

舉措3著重綠環改造，小區綠化前期因缺乏專業的綠化師傅，整個綠化工作要求不達標，目前又正值冬季綠化工作形式比較嚴峻，我主要從兩個方面開展工作:一是搞好綠化的日常維護，二現在有新的專業綠化師傅接替綠化工作，管理處會認真督查后續的維護和修剪及補栽、造型等的具體事宜。相信經過一但時間的修整后小區綠化會得到改善和越來越好。

2013年，黃浦雅苑項目在各級領導的指導和帶領下，全體員工努力工作，不但地提高服務質量及自身的物業管理水平，不但的完善小區各項管理工作，為使黃浦雅苑早日跨入優秀物業管理處，在新的一年里我們將會一步一個臺階為公司添磚加瓦用實際行動來證明。

黃浦雅苑管理處個人先進名單 管理員：謝杏芳

管理員：盛志斌

黃浦雅苑物業部

2013年12月18日

第三篇：物業項目經理辭職報告

篇一：項目經理辭職報告 項目經理辭職報告 xx總:你好!十分感謝你對我的信任,讓我任xxx項目部負責人一職,一起共事讓我感到非常榮幸,但鑒于目前公司現狀,我經過慎重考慮,決定辭去xxx項目部總經理一職,請你諒解,我辭職的原因如下:

一、公司的多個樓號巳進入工程主體決算階段,以我目前的身份不適合叁與這項工作,不管我做出何種決策,受傷的總是我自己,我在心理上承受不了這么大的壓力,我怕自己崩潰。

二、目前xxx項目部己從年初最艱難的時期渡過,各開工樓號基本上己進入正常施工階段,各購房單位也都有積極配合的態度,拆遷安置工作我想在你親自關注下也能很快步入正規。但項目經營思路和策略上我的思想和公司不能同步,特別是在管理方法上我感到非常不能適應。

三、個人身體原因,我在今年四月份的體檢中查出巳有糖尿病早期癥狀,我的體重己從年初的90公斤下降到現在的72公斤,我的身體狀況己承受不了公司交給我的重擔,我想辭職后入院冶療。

基于以上原因,我認為自己己不適合做xxx項目部的負責人、決定辭去xxx項目部總經理一職。篇二：物業項目經理述職報告 2011年8月—2012年8月 個人工作總結

公司領導：

時光飛逝，歲月如梭，轉眼入職南湖物業已二年有余，在這工作的二年里，無論在工作和生活中都受到公司領導和廣大員工的支持，回顧這二年來的工作，作為***項目部經理，二年來，充分熟悉了項目部管理服務現狀、工作流程執行、員工工作能力、工作量飽和程度，工作質量及工作完成效果、各項管理制度、行業法規等等，依據公司管理目標責任書及安全管理責任書，制定符合***項目部的工作思路和計劃，并按照計劃逐項開展落實工作。

秉承公司“真心付出 真誠服務”的服務宗旨，在各部門的通力協作努力下，走過了2011年創示范小區、園林式居住小區的規范化過程，走向了管理工作持續改進，服務品質穩步提升的2012年。現將我的2011年8月—2012年8月的工作總結如下：

一、員工培訓工作 1）、培訓的方式： 員工掌握工作技能與專業知識的程度，直接影響到服務管理水平的發揮，結合2011年對員工培訓的效果評估，針對物業知識和實際操作培訓進行了有效結合，培訓分為物業基礎知識課堂培訓、崗位技能現場培訓、房屋及公共設施及配套設施現場實物培訓；參觀“國優”、“省優”物業小區等方式。2）、培訓的內容：重點以崗位工作技能為主，涵蓋了項目部簡介ppt、入住辦理流程、裝修辦理流程、住戶手冊、一級物業服務標準、職業道德、物業服務禮節、案例分析、來電來訪接待規范、創優檔案資料收集、***質量手冊、消防知識ppt、小區安全防范ppt、設施設備現場培訓、房屋結構及配套設施現場培訓等，全面的培訓和學習共計： 28 課時。參觀學習示范小區4個，使員工邊工作、邊學習、邊實踐、邊糾正，讓員工認識到培訓是一種樂趣，是一種企業賦予的福利，提高了員工的專業技能、服務水平和職業素養。

1、客服員工培訓：

客服中心新員工較多，為了盡快使員工掌握工作技能與專業知識，我親自對員工進行了較為全面的物業知識和操作培訓，培訓重點以實際工作技能為主，涵蓋了入住辦理流程、裝修辦理流程、住戶手冊、一級物業服務標準、職業道德、酒店服務禮節、答客問、案例分析、來電來訪接待規范、業主購房基本信息資料收集、***質量手冊等，全面的培訓和學習，共計 90多課時。使員工邊工作、邊學習、邊實踐、邊糾正，讓員工認識到培訓是一種樂趣，是一種企業賦予自己的福利，較好的提高了員工的專業服務水平和職業素質。

2、保潔員培訓

員工培訓工作作為日常工作的指標任務利用中午休息時間每月2次集中培訓,培訓內容包括:《清潔基本技能》、《崗位職責》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》等，同時在日常工作中不間斷的指導和培訓,使培訓工作貫穿整個上半。

3、秩序員培訓對新招聘的秩序員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，同時配合品質部加大對在職員工質量管理文件的學習，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等多項培訓，從而增強秩序員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責。

二、項目檔案管理

經過2011年8月—2012年8月對***文檔管理進行了細化補充和完善，按照《國家創優秀示范大廈標準》物業檔案管理要求對檔案管理做了以下工作： 1）、2011年8月建立良好的檔案管理存放環境，更換玻璃檔案柜，按分類編程序號，保持檔案室通風、采光良好，杜絕室內防潮、防霉情況發生。2）、2011年2月針對公司內部文件、項目各部門記錄、日常文件、客服日常記錄、業主資料等，按不同部門、不同類型進行分類、重新整理檔案目錄存檔； 3）、2010年3月疏理了業主原來的資料，更新、補充、完善業主的信息。

3、物業對外聯絡工作： 1）、2011年12月完成辦公樓項目物業項目“陜西省創優秀示范大廈”驗收工作； 2）、2011年12月完成***項目、辦公樓項目創“西安市園林式小區及大廈”驗收工作； 3）、接待參觀學習同行，通過2011年的創優基礎準備工作，2012年以客服為中心的工作思路得到貫徹，經西安市住房保障局推薦、慕名來小區參觀的同行有10家之多，在參觀交流過程中，我們保持優勢，提高不足，相互學習，相互促進，受益匪淺。

三、日常管理工作

1、治安方面

四月份發生兩起入戶盜竊事件，給項目部造成了非常被動的局面，產生了很壞的影響。為加強安全防范意識，扭轉員工責任心不強的思想狀態，針對被盜事件引以為戒，查找漏洞，總結教訓，深入剖析檢討產生此次事件前因后果，拿出整改措施，以班長及骨干員工帶動新員工，避免以后再次發生類似事件。

七月份秩序員與外來接小孩家長發生打架，造成7月22日晚間小區南大門被砸事件，嚴重影響公司及省市局聲譽，給小區業主帶來生活不便，針對事件發生的深刻教訓，及時組織管理層員工，從管理中找問題，改變工作思路和方式，換位思考，多角度處理問題。做到安全是基礎，和諧是目標。

2、應急事件：

在過去的一年里，組織部門員工多次進行治安演習，同時處理電梯困人、管道跑水、緊急停電、可疑人員的清理等突發事件24起，使員工之間的協調能力、團隊合作精神有了明顯提升。

3、消防工作方面

消防工作作為日常安全工作的重點，我部對轄區消防設施設備每月定期檢查和不定期的抽查，對過期的滅火器及時進行了更換，并按安全標準化建設要求規范管理，多次組織部門員工進行消防常識培訓、并在4月12日進行了滅火實戰技能演練、7月3日進行了電梯困人實戰技能演習等，使員工的基本滅火技能和電梯困人解救流程和操作技能有所提高。

4、安全標準化建設： 1）、依據《安全標準化實施方案》要求，制定項目部安全標準化實施計劃，制定相關制度、措施，建立臺賬，按規范要求進行學習； 2）、秩序管理設門崗、巡邏崗、監控崗、車庫崗，崗與崗之間密切聯系，嚴格按崗位流程規范要求，對小區實行全方位24小時的安全保衛，嚴格的管理制度確保了上半年本轄區無刑事案件、火災事故的發生。

5、保潔工作

房地產公司項目經理辭職報告

本人xxx，房地產專職法律顧問，高級工程師（詳情簡歷）2012年10月23日入職xx房地產有限公司。任項目經理一職，現提出辭呈。

天要下雨，娘要嫁人，生死有命，富貴在天。原本我想把我熟悉了十多年的房地產領域把我的熱情全部獻給公司。但是工作是殘酷的，生活是現實的，工作的摧殘，工作的蹂躪，讓我心力交瘁，肺火腎虛，精神力和持久力也急劇下降，套用國內某性藥廣告上的一句話，過去十幾分鐘，現在幾分鐘，我每每只能在夢里去找尋那久已失去的男子漢威力。“公司的企業文化，宏大的職業生涯目標，前途光明都晃的我掙不開眼了”，當然了，直到現在也沒有睜開過。

沒文化沒品位的公司是可怕的。領導往往重視有形的東西，而對無形的東西則較少關注，常常能夠看到生產了多少，利潤是多少，而忽視企業文化的建設，認為它與生產經營活動沒有太大的關系。這種種看法都是沒有認識到企業文化在企業發展中的積極作用，都會對企業文化建設產生非常大的阻礙作用，更別提構筑有鮮明特色的企業文化了。

公司的管理混亂就可以看出很多問題，這根本就不像個公司到是像公務員體制像政府機關單位上班的氛圍，整個公司沒有意識到，共建團隊愿景和計劃，對上下一致協調，推動工作，業績管理等，如何做計劃的方法推動下去。管理層沒有戰略規劃能力，預測能力，團隊管理，激勵能力，業績輔導能力。業績管理體系需要有強大的管理團隊，才有可能行使有效。由此可以看出領導層的重要性。“遠航”需要得到大力支持。領導力提升的第一步。推動統一的管理理念，統一的解決問題方法。只有這樣，才有可能達到上下左右，發自內心的協調。協調是無法強求的。協調必須發自內心。對人治的依賴性會減低。一個更平等，更透明，更公平的企業文化會產生，會加深對人的信任和授權，增強信息的及時溝通。

如果公司管理層沒有一致的支持，是無法行之有效的。主要原因是職權不明，分工不明。為權力斗爭，勾心斗角，無事生非。不抱怨，不會哭，不愿意說，不等于這些人沒有期望，沒有抱負，沒有能力。會叫的人不一定最好。沉默的人不一定不強。

今天提出辭職書，是我經過認真思考，做出的決定。離開曾經與我同甘共苦的同事，希望領導能接受我的真誠和友善。也愿公司在今后的工作中發揮優勢，揚長避短，祝愿公司興旺發達！

根據《勞動合同法》第三十七條員工在提前30日書面通知單位。經過慎重考慮之后，特此辭呈！

第四篇：物業項目經理年終總結

2010年物業工作總結

本人2009年10月到淮海物業服務處工作至今已有一年多的時間，一年來，尤其是本人主持淮海物業服務處日常工作以來，本人帶領全體員工認真貫徹落實公司各項指示精神，規范管理，創新服務，加強收費，無論實在內部管理還是服務收費上都取得一定成績，現將一年的工作情況總結如下：

一、經營方面

2010年，淮海物業服務處以“安全工作為基礎，經營工作為根本”在各級領導的大力支持下、經過全體員工苦心奮戰，在經營方面有了一定的突破，物業費的收繳有了大幅度提高，物業收繳率達到95%，經過初步測算2010年淮海物業服務處實現收入超300萬元，物業服務處的經營能力逐步提高。全年實現安全生產無事故，員工隊伍穩定，無勞動糾紛情況。

舉措1認真梳理前期欠費，對可以收繳的部分，落實任務、責任到人、專項收繳。對于刻意回避、惡意拖欠的單位，采用蹲點守候、見縫插針的方式，并用掛號信寄送催繳通知單，給拖欠企業增加壓力，并取得一定的效果。

舉措2淮海物業費的收繳采用的是先服務后收費的方式，水電費也是由公司先墊資給供水供電部門，公司在運行過程中墊出大量的資金，無形中增加了很多風險。針對這一問題，我認真分析研究決定執行物業費和水電費都采取提前收繳，并于從今年第四季度起對新入住的企業執行，并逐步向老客戶和大客戶過度，在增加收繳率的同時降

低運行風險。

舉措3辭退一批在去年年底工作中嚴重影響員工隊伍穩定人員。舉措4解決前期遺留的員工年假未休問題。經統計前期因各種原因安保部員工共有一千多小時年假。為了能不增加額外費用的情況下將這些時間消化掉，本人率先垂范，帶領安保班組2名管理人員進行頂崗，努力克服天氣炎熱、身體疲勞等不利因素，我們甚至連續48小時不休息，咬緊牙關堅持一個多月終于解決這一員工多次提出的問題保證了隊伍的穩定。

舉措5定期召開班組長和骨干員工會議并積極與員工進行溝通，及時解決員工提出的訴求，仔細傾聽他們的想法，員工在崗精神狀態飽滿，不帶情緒上崗。

二、管理方面

2010年我認真學習公司各項文件并及時貫徹落實。強化內部管控，建立起一支具有高度責任感和凝聚力的員工隊伍。為更好的推行體系，我們嚴格按年初審核計劃，對現場服務、內部管控進行內審，并于2010年1月接受中國質量認證中心的審核。

舉措1積極梳理各項管理制度和流程，根據淮海實際情況，出臺多項管理制度，并嚴格執行使制度不流于形式、流于表面。

舉措2強化外拓資金管理，建立健全內控管理體系。在“收”“交”、、“支”等幾個關節點上都有嚴格管理和監督。

舉措3加大成本管理力度，節能降耗降低成本，挖掘潛力，增加外拓，形成自上而下的成本、經營意識，營造全員關注效益的氛圍。

舉措4注重用管理人員的自身素養去影響員工，始終以嚴謹的工作作風、認真負責的工作態度、勇于奉獻的敬業精神，來對每一個員工產生潛移默化的影響；

三、服務方面

2010年在服務業主過程中拓寬思路、大膽思維，與管委會、管理公司共同為入園企業提供創新、高效、高附加值的服務。經統計，服務滿意率全部達標與09年同期相比出現一定增幅。

舉措1密切配合管委會提出的“提檔升級、創新管理”的要求做好管委會領導關注的園區車輛管理、綠化除草等工作。

舉措2實行定期溝通回訪制，每周五按時時向管委會書面報告一周運行情況。

舉措3著重重關注IT企業的經營管理模式，了解他們的服務現狀和特色所在，并將其中特色服務融匯至現有物業服務中來，發揮研發一公司同屬電信行業特征，協助為業主提供便捷的電信移機、轉號等業務。

2011年，是公司三年滾動發展第一年，我將立足崗位，努力工作，帶領淮海物業服務處全體員工為打造攜程物業的品牌做出自己貢獻！

第五篇：物業項目經理培訓

物業項目經理培訓教程

內 容 第一章：項目經理人的職責和使命 第二章：內部管理控制要點 第三章：現場服務控制要點

一、向客戶提供優質的服務，樹立企業品牌 “物業品牌”

二、實現預期利潤目標，為企業提供利潤貢獻

追求利潤是企業的最終目標。

一、財務狀況

（一）收入

1、物業管理服務費收入

2、停車費收入

3、有償服務收入

4、其他收入

（二）成本

1、人力成本

2、采購成本

（1）物料采購成本

（2）服務采購成本

3、運行成本

4、租金、稅金及其他

二、資源配置

（一）人力資源

1、數量

2、質量

（二）基礎設施提供

1、工作場所

2、工作硬件和軟件

3、通訊交通

4、其他

三、采購、供方選擇和管理、庫存管理

1、采購

采購申請→核實采購需求→選擇供方→采購實施→驗收入庫→貨款結算→庫存管理→領用出庫

2、供方選擇

（1）價格

（2）產品質量和售后服務

（3）特許服務的專業資質

（4）市場份額

（5）市場信譽

（6）技術力量

（7）現場服務效果

3、供方管理

（1）現場服務人員是否具備相應的專業資質

（2）是否按照約定的頻次和時間要求提供服務

（3）產品或服務的質量是否達到合同的約定標準

（4）是否存在因服務不到位（如服務質量、及時性等）而導致客戶投訴

（5）服務過程中是否有其它不良行為（如侵犯顧客或我方財產）

4、物料庫存管理

（1）驗收入庫（數量、型號/規格/品牌、質量抽檢）

（2）貯存保管

分類分區保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊貯存環境（如溫度、濕度、隔離火源磁場等）。

（3）領用出庫

按照“先老后新”的原則辦理物料領用出庫，并對領用數量和用途進行嚴格控制，使用剩余物料應重新入庫。

（4）庫存盤點

定期清查各類物料的庫存，做到“帳實相符”。

根據實際需要對大量使用的低值易耗品設定庫存底限，實際庫存接近或越過庫存底限時，及時采購。

一、客戶服務

（一）客戶滿意度調查

1、哪個部門組織？職責是否清晰？

2、怎么做？

（1）抽樣比例、頻次設置（2）調查內容（項目）是否包括現場服務的全部活動

（3）發放和回收問卷是否關注客戶感受

（4）是否基于數據的客觀分析，調查結果是否真實

（5）是否分析和研究調查報告

（6）對滿意率較低的服務項目是否采取改進措施

3、注意避免：

（1）生硬的問卷發放/回收方式，導致客戶反感

（2）對客戶在問卷上簽署的投訴視而不見

（3）調查結果不真實，提供達到預期目標的虛假信息

（4）不分析調查報告，調查報告一出來就成為檔案

（二）客戶投訴處理

1、人人都是客戶服務員

2、客戶投訴渠道的順暢（電話、來訪、來函、網站）

3、客戶投訴的識別（不滿、抱怨、責令）

4、客戶投訴信息登記（無遺漏）

5、快速溝通和反應，調查處理

6、處理信息反饋，因故不能及時處理的及時溝通

7、注意避免：

（1）客戶投訴信息登記遺漏

（2）置之不理或敷衍、搪塞、推諉

（3）指責客戶

（4）內部溝通不暢，造成“管理環”斷鏈

（5）將內部問題轉嫁給客戶

（三）客戶管理

1、建立客戶檔案資料（入伙時填寫，及時更新）

2、項目主要管理人員和客戶服務人員熟悉客戶情況

3、注意避免：將客戶個人資料對外泄露

（四）客戶溝通

1、客戶溝通方式（電話、走訪、座談會、社區文化等）

2、定期或不定期溝通，有意識地開展情感服務

3、客戶反饋信息的利用（作為改進工作的輸入）

4、注意避免：在客戶不方便的時候打擾，漠視客戶感受

（五）服務態度和禮儀

1、要點：覆蓋全員，具體內容見《禮儀手冊》

2、注意避免：過于夸張，引起反感

二、工程

（一）電梯

1、現場運行效果

（1）運行是否平穩，有無異響

（2）平層是否準確

（3）門開門合是否正常

（4）對講系統是否正常

2、導向、警示標識和環境（衛生、通風、照明等）

（1）門廳（2）轎廂（3）機房（4）層站（5）井道（6）地坑

3、緊急預案

（1）火災（2）跑水（3）困人（4）故障

（5）注意避免：緊急預案成為擺設，緊急情況發生時無法快速啟動。

（二）消防系統

1、消防設備設施必須處于完好、隨時可啟動狀態：

（1）消防自動控制和報警系統

（2）氣體滅火系統

（3）防火卷簾

（4）噴淋滅火系統

（5）消防泵、消防水池水位正常、消防水閥門開啟

（6）煙感

（7）消防栓（箱）、水帶及接頭

（8）滅火器

（9）應急燈

（10）防火門閉合，嚴禁上鎖

2、注意避免：發生火災時，消防系統整體或部分不能正常運行。

（三）供配電系統

1、供配電系統處于正常運行狀態

2、作業人員必須接受過專業培訓，具備上崗資格

3、緊急預案：跳閘、停電等

4、發電機組

（1）定期空載試運行

（2）隨時可緊急啟動（油位、水位、自動/手動狀態）

（3）維修保養，供方監管

（四）給排水系統

1、供水泵、潛水泵及其電氣控制系統是否運行正常

2、水池高、低水位和溢水報警裝置是否運行正常

3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期進行清洗消毒

4、水質清洗消毒供方監管

5、水質化驗報告

6、二次供水水池/水箱是否加蓋上鎖

（五）空調暖通系統

1、確保以下設備處于正常運行狀態：

（1）空調機組

（2）熱力系統

（3）送排風設備

（4）防火排煙設備

（5）水泵、冷卻塔、末端風柜、新風機、風機盤管

2、供暖、供冷時間控制

3、空調機組維修保養和供方監管

4、空調水質處理和供方監管

（六）弱電系統

1、樓宇門禁

2、電子監控和防范報警

3、通訊和網絡（適用時）

4、火災自動報警

5、氣體/噴淋滅火

6、燃氣泄露報警

7、停車場管理系統

8、電、水、氣自動抄錄系統（適用時）

9、巡更、廣播系統和其它

（七）公共設施

1、建筑本體

（1）天面（2）外墻（3）樓梯（4）走廊（5）地下室

2、建筑外觀

（1）外墻磚

（2）外墻涂料

（3）外墻玻璃或玻璃幕墻

3、公共設施

（1）公共道路

（2）公共照明

（3）停車場

（4）康樂器材和場所

（5）會所

（6）泳池（7）各類標識。

（八）裝修管理

1、施工方案審批備案

2、施工人員和時間段控制

3、施工現場巡查

4、動火作業控制

5、裝修垃圾清運

6、裝修竣工驗收

7、注意避免：

（1）破壞建筑承重結構（梁、柱、墻體等）

（2）不做防水或防水質量差導致滲漏

（3）施工噪音擾民

（4）建材和裝修垃圾不按規定時間和路線運送，亂堆放，擠占、爭用、刮壞電梯

（5）違章裝修亂搭建，侵占公共部位

（6）施工人員留宿

（九）維修服務

1、明碼標價

2、設計并控制好服務流程

客戶需求受理→告之收費標準→開單派工→現場服務→客戶驗收→收取服務費→服務費入帳

3、注意避免：服務費收入流失

（十）綜合管理

1、機房管理

（1）環境（衛生、照明、通風、溫度、濕度、防護等）

（2）工具配備

（3）無人值守必須加鎖，嚴格控制外來人員

（4）液體流向、設備狀態、安全警告等各類標識齊全

2、鑰匙管理和控制

（1）登記歸類（2）復制控制（3）更換（4）借用（5）歸還

3、注意避免：個人保管各類鑰匙，鑰匙管理失控

三、環境

（一）綠化園藝

1、按流程：

（1）澆灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病蟲害防治

（6）防護（如防臺風）

2、按作物：（1）草坪（2）灌木（3）喬木（4）花卉（5）盆栽與土植（6）水景

3、注意避免：

（1）人流高峰期施藥，產生異味

（2）肥料、藥物安全管理失控

（二）清潔

1、按流程：

（1）開荒（2）吸塵除塵（3）清洗（4）上油（5）打蠟拋光（6）除雪（7）垃圾清運

2、按部位：

（1）地面（2）路面（3）墻面（內外）（4）天面（5）走廊（6）樓梯（7）地下室（8）會所、泳池（9）停車場或立體車庫（10）架空層（11）溝渠（12）綠化帶和喬木、灌木株體、水景

（12）其他設施（滅火器、消防栓、開關、燈罩、管道、扶梯欄、雨棚、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等）

3、按效果：

雜物、煙頭、余土沙粒、動物糞便、灰塵、污漬、油漬、積水、蜘蛛網、亂張貼、青苔、腐枝落葉等

（三）消殺

1、白蟻

2、“四害”

3、植物病蟲害

4、注意避免：

（1）人流高峰期施藥，產生異味

（2）消殺藥物投放人可輕易接觸，無警告標識

（四）游泳池

1、衛生

2、安全

（1）有無鋒利有棱角硬物（2）照明燈具是否完好

（3）是否使用安全電壓，有無外露管線

（4）救生員（5）水深標志和安全告示

3、水質

PH值、混濁度、尿素濃度、大腸桿菌、游離余氯、化合余氯等

4、溫度

（五）供方監管

四、安防

（一）保安服務

1、巡邏

（1）巡邏路線設定

（2）巡邏頻次設定

（3）是否有效實施

2、監控

（1）設備是否正常運行

（2）監控范圍是否覆蓋重要部位

（3）值班人員是否履行職責

（4）監控記錄是否按要求保存

3、值班門崗

（1）外來人員登記，可疑人員的識別和重點監控

（2）客戶搬離的大件物品的控制

（3）對客戶提供力所能及的服務或幫助

（二）停車場服務

1、月卡車

（1）月卡車數量的動態信息

（2）月卡車停車月費的及時收繳

2、臨時車

（1）臨時車停放數量的動態信息（車流量）

（2）設計好進入登記→憑卡（票）出場→收費的服務流程

（3）防止臨時停車費收入流失（不能以停車發票票存根來核定臨時停車費收入）

3、免費車：按規定嚴格審批

4、標識

（1）收費標準、牌證

（2）導向標識（行駛方向、車位、出口指示等）

（3）警示標識（限速、逆行、禁停、限高等）

5、服務

（1）停車引導

（2）善意提醒（貴重物品、關門關窗等）

6、緊急預案

（1）車輛場內被盜

（2）車輛場內被損

（3）車輛強行沖閘

（三）消防安全

1、人員：接受相關培訓，持證上崗

2、設施：

（1）所有設備、設施和器材隨時處于可有效啟用狀態

（2）消防栓（箱）、應急燈、防火門等設施和器材定期巡查

3、義務消防隊：人員明確、職責分工清晰、流程科學完整

4、緊急預案：火災緊急預案，定期演練

5、宣傳和教育

（1）對客戶：消防法規、防火常識、逃生技巧等

（2）對員工：消防法規、防火常識、逃生技巧、設備器材使用、緊急事件處理等

6、“兩關”：火災時，切記關閉電梯和燃氣主管道

（四）綜合管理

1、教育和訓練

（1）軍事訓練

（2）體能訓練

（3）服務禮儀

2、器材

（1）對講

（2）被服