第一篇：物業管理企業會計核算補充規定

物業管理企業會計核算補充規定（試行）

一、會計科目及使用說明 第204號科目 預收帳款

1．本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預收的公共性服務費等。

2．企業向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款” 科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。

預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設本科目。

3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。

4．本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。第205號科目 代收款項

1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。

企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。

2．企業收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目； 交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。

3．本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。

4．本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。第209號科目 其他應付款

1．本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。

2．發生的各種應付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3．本科目應按債權人或應付、暫收款項的類別設置明細賬。4．本科目期末余額，反映企業尚未支付的其他應付款。第281號科目 代管基金

1．本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設備維修基金。2．企業收到代管基金時，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。2．企業取得的各項收入，應按下列原則確認： 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。3．企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。

企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。4．本科目應按經營收入的種類設置明細賬，如“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等，其中“物業管理收入”，企業可以根據實際管理需要，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。

5．期末，應將本科目的余額轉入”本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。第502號科目 經營成本

1． 本科目核算企業物業管理、物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

2． 企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。

企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應付賬款”科目。

月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。

3．本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。

4．期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后，本科目應無余額。

二、會計報表的編制說明

1．在資產負債表“住房周轉金” 項目下增設“代管基金”項目，反映企業接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金的結余。本項目應根據“代管基金”科目的期末貸方余額填列。

2．“物業工程”科目的期末余額在資產負債表“存貨”項目中反映。

3．“代收款項” 科目的期末余額，在資產負債表“其他流動負債”項目中反映。

XXXX物業公司財務部管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。

7.每年X月、X月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況,并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

8.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。

9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫“會計檔案銷毀清冊”,經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。

三.現金管理制度

1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。

2.現金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。

3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

第二篇：物業管理企業會計核算補充規定

一、會計 科目及使用說明

第204號科目 預收賬款

1.本科目核算 企業 按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預止的公共性服務費等。

2.企業向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權反會計分錄。

預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設本科目。

3.本科目應按有關單位和個人設置明細賬。

4.本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。

第205號科目 代收款項

企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。

2.企業收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。

3.本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。

4.本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。

第209號科目 其他應付款

1.本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。

2.發生的各種應付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.本科目應按債權人或應付、暫收款項的類別設置明細賬。

4.本科目期末余額，反映企業尚未收付的其他應付款。

第281號科目 代管基金

1.本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設置維修基金。

2.企業代收代管基金時，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。

企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。企業有償使用產權屬全體業主共用的商業用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應按受益對象，借記“經營成本”、“管理費用”、“其他業務支出”科目，貸記本科目。

代管基金按規定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造任務的，實際發生的工程支出，借記“物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目；工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記本科目，貸記“經營

收入-物業大修收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記“物業工程”科目。由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.本科目應按單幢房屋設置明細賬。

4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余。

第411號科目 物業工程

1.本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出。企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算。

2.企業承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發生的各項支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記“經營收入——物業大修

收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記本科目。企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目，工程完工結轉成本，借記“遞延資產”科目，貸記本科目。

3.本科目應按工程項目設置明細賬。

4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。

5.企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目。

第501號科目 經營收入

1.本科目核算企業的物業管理（主營業務）活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。物業大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

第三篇：物業管理企業會計核算的特點

物業管理企業會計核算的特點

【導讀】物業管理是指對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務實施社會化、專業化的管理活動。物業管理企業是指為物業產權人、使用人提供社會化、專業化、市場化、規范化百勺服務與管理的經營企業。物業管理企業是隨著房地產開發行業的不斷發展而產生的新興行業，是房地產開發企業在經營管理領域的延伸，是市場經濟模式下的經營型管理企業。

一、物業管理企業的經營方式

物業管理企業的經營十分廣泛，一般涉及基建、施工、房地產、餐飲、商業、維修、養護、服務等領域。目前，物業管理企業的業務范圍和管理模式都尚未固定，還要隨著市場經濟的發展實踐而不斷完善。一般認為，物業管理企業的管理模式有管理型物業管理模式和綜合性物業管理模式兩種，業務范圍有委托服務業務和自主經營業務兩種。

1.管理型物業管理模式

管理型物業管理模式是指物業管理企業接受物業產權人的委托，對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業化、規范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業管理企業主要經營的是委托服務業務，一般不具備物業市場自主經營和開發的權力。物業管理企業的全部經營活動僅僅是滿足其生存的需要，目的是實現簡單社會再生產。

2.綜合性物業管理模式

綜合性物業管理模式是指物業管理企業接受物業產權人的委托，為物業產權人、使用人提供社會化、專業化、市場化、規范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業管理企業不僅對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業化、規范化的服務與管理，而且還對受托物業的其他經濟資源按照社會和市場需要進行整體開發和自主經營。物業管理企業不僅要提高生存能力，還要擴大企業規模，為物業產權人創造最大的經濟效益，為物業使用人提供更優質的服務。

二、物業管理企業會計核算的特點

由于物業管理企業是從房地產開發企業發展出來的一個新興的行業，其會計核算主要依據《房地產開發企業會計制度》，在此基礎上按照《企業會計制度》、《物業管理企業財務管理規定》、《物業管理企業會計核算補充規定(試行)》的規定，進行會計核算。

物業管理企業接受物業產權人的委托，對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務進行管理時，應根據不同情況分別進行會計處理：物業產權人作為投資的資產，借記“固定資產”等科目，貸記“實收資本”科目;業主委員會或者物業產權人、使用人委托代管的資產，應根據委托協議建立“委托管理資產會計備查賬簿”，詳細登記物業產權人委托的財產數量、金額等內容。

物業管理企業收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“現金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發生工程支出時，借記“在建工程——物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業務收入——物業大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業務成本——物業大修成本”科目，貸記“在建工程——物業工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業有償使用產權屬于全體業主的商業用房和共用設施設備，支付各種使用費用時，應按受益對象，借記“主營業務成本”、“管理費用”等科目，貸記“代管基金”科目。

物業管理企業從事物業管理和其他經營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”、“現金”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”、“其他業務收入”科目及“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等明細科目。在每個會計期間結束時，應按稅法規定計算應納稅金，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金”、“其他應交款”等科目;交納稅金時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業從事物業管理活動，為業主委員會或者物業產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發生的各項支出，按照國家規定計人成本、費用。在物業管理活動中發生的直接人工費、直接材料費和間接費用等，應借記“營業成本”、“營業間接費用”等科目，貸記“應付工資”、“庫存商品”等科目;計入“營業間接費用”科目的間接費用，期末應采取一定的分配方法，計入“營業成本”科目。在管理和服務過程中發生的各種期間費用，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應付工資”等科目。

物業管理企業應于每個會計期間結束時進行財務成果核算，將各項收入結轉到本年利潤，借記“主營業務收入”、“其他業務收入”、“投資收益”、“營業外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤，借記“本年利潤”科目，貸記“主營業務成本”、“主營業務稅金及附加”、“營業成本”、“其他業務支出”、“管理費用”、“財務費用”、“營業外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額，計算出應納所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金”科目;結轉所得稅時，借記“本年利潤”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業應于每個會計期間結束時，根據會計賬簿記錄編制財務會計報告。財務會計報告應報送業主委員會、物業產權人及其他有關部門。

第四篇：住房公積金會計核算辦法補充規定

住房公積金會計核算辦法補充規定：

一、會計科目

(一)增設“119其他應收款”科目

1、本科目核算住房公積金運作過程中臨時發生的其他各種應收款項。如處置個人抵押物取得的價款低于逾期貸款賬面價值應由債務人清償的部分等。

2、處置抵押物時，接取得的價款，借記“住房公積金存款”科目，按取得的價款低于逾期貸款賬面價值的差額，借記本科目，按逾期貸款賬面價值，貸記“逾期貸款”科目；收回款項時，借記“住房公積金存款”科目，貸記本科目。

3、本科目應按債務人設置明細賬。

4、本科目期末借方余額，反映尚未收回的其他應收款。

(二)增設“219其他應付款”科目

1、本科自核算住房公積金運作過程中臨時發生的其他各種應付及暫收款項。如住房公積金繳存過程中收到的多繳款，處置抵押物取得的價款超過逾期貸款賬面價值應歸抵押人所有的部分等。

2、住房公積金繳存過程中收到的多繳款，借記“住房公積金存款”科目，貸記本科目；退還款頂時，借記本科目，貸記“住房公積金存款”科目。處置抵押物時，接取得的價款，借記“住房公積金存款”科目，按逾期貸款賬面價值，貸記“逾期貸款”科目，接取得的價款高于逾期貸款賬面價值的差額，貸記本科目；償還款項時，借記本科目，貸記“住房公積金存款”科目。

3、本科目應按債權人設置明細賬。

4、本科目期末貸方余額，反映尚未償付的其他應付款。

二、會計報表

在資產負債表“應收利息”項目下“委托貸款”項目上增設“其他應收款”項目(7行)，反映期末尚未收回的其他應收款。

在資產負債表“應付利息”項目下“專項應付款”項目上增設“其他應付款”項目(21行)，反映期末尚未償付的其他應付款。

第五篇：鞍山市城市住宅區物業管理補充規定

《鞍山市城市住宅區物業管理補充規定》

第一章 總則

第一條 為進一步推進全市住宅區物業管理工作，保障物業的合理使用，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》（市政府令第144號），結合我市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于我市市區內城市住宅區物業管理工作。

第二章 新建區規劃驗收

第三條 市規劃部門應按國家住宅區設計規范及《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》的有關規定，對物業管理用房、機動車停車場、共用設施設備等按有關標準進行規劃設計，在規劃設計總平面圖上予以標注。

在住宅區中經批準新建的住宅樓（含政府拆遷安置與插建的住宅樓），市規劃部門應綜合考慮住宅區的整體情況，按《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》第五條、第六條的規定規劃物業管理用房。

第四條 市房產局在規劃設計時應先期介入，配合市規劃部門共同做好有關物業管理方面的規劃設計監管。

第五條 對不按規劃設計要求建設，或者按照規劃應當建設而未建設物業管理設施的，由市規劃部門責令開發建設單位進行整改。若不整改，由市綜合行政執法部門強制整改。第六條 市房產局應按建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業管理招投標的監管。在建項目在辦理預售許可手續之前，開發建設單位一律采取招標方式確定物業服務企業。

第三章 新建住宅區設施移交

第七條 住宅樓內的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開發建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿后由相關專業部門負責維修養護。第八條 住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線、化糞池至市政排水管線之間的排水支干線由開發建設單位移交給市房產局，并向市房產局交納相關的維修管理費用。保修期滿后，由市房產局負責維修養護，維護費由市城維費列支。

第四章 住宅的維修養護管理

第九條 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區內道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由管房單位負責日常維護。

第十條 住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第十一條 私有產權房屋進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內，由開發建設單位負責維修。保修期滿后，由產權人自行維修養護。

第五章 住宅區的停車管理

第十二條 住宅區中按規劃設計建設的停車場不得改變用途。由市人民防空部門明確地下停車場是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權利和義務。

第十三條 由物業服務企業或物業服務企業委托的專業管理單位統一負責提供住宅區內機動車停車管理服務（包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等）。物業服務企業、業主委員會在住宅區內部道路上劃用停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道設置停車位，不得妨礙行人和其他車輛通行。第十四條 物業服務企業應按照有關法律規定和業主大會決議的價格收取停車費（地上、地下及不同地段應有不同的停車收費標準），停車費收益的分配標準與原則等，應在物業服務合同中載明，并報市物價部門備案。

第十五條 凡利用業主共有共用場地劃用的停車位，任何單位和個人不得出售。開發建設單位擁有車場、車庫所有權的，應優先出售或出租給本住宅區的業主；在未滿足本住宅區內業主停車需求前，不得將車位出售或出租給其他單位或個人。住宅區車位難以滿足業主停車需要的，物業服務企業、業主委員會應當結合實際情況，采取措施提高現有車位利用率。第十六條 物業服務企業應按物業服務合同的相關約定，及時對住宅區內道路、停車場地及設施設備進行維修養護，保障正常使用。對不按規定停放的車輛，影響住宅區道路通暢或影響住宅區公共安全的，應按照停車管理服務協議、管理規約或業主大會決議進行處理，由此產生的費用由停放人承擔。

第十七條 住宅區內機動車停放人應遵守以下規定：

（一）遵守業主大會決議、管理規約和住宅區機動車停車管理制度，服從停車管理人員的指揮；

（二）按照規定或約定交納停車管理服務費用；

（三）禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。

第六章 質量保修款與公共環境維護資金

第十八條 開發建設單位在辦理商品房預售許可手續時，應按單元預留占總建筑面積30％的房屋。開發建設單位將自來水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關管理單位的，準予銷售預留的占總建筑面積20％的房屋；開發建設單位按照相關規定完成后期工程，并將住宅區內的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關資料移交給前期物業服務企業后，準予銷售預留的占總建筑面積10％的房屋。

第十九條 建立住宅質量保修款制度。在開發建設單位辦理房屋面積備案時，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產局交納質量保修款。5年保修期滿，經管房單位（含物業

服務企業）對共用部位和共用設施設備、業主對自用部位和自用設施設備進行驗收后，返還質量保修款余額。質量保修款由市房產局管理，接受市財政部門、市審計部門的監督和審計。禁止物業服務企業收取質量保修款。

第二十條 建立物業管理公共環境維護資金制度。物業服務企業在中標并簽訂物業服務合同后，按照住宅區總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產局交納最多不超過50萬元的公共環境維護資金。該資金用于支付住宅區棄管時環境衛生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣、損壞等造成的損失。該資金由市房產局管理，接受市財政、審計部門的監督和審計。

第二十一條 物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，新住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區的物業服務合同的有效期限不應少于3年。物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續提供物業服務的，應將共用設施設備和相關資料移交給住宅區業主委員會。經住宅區業主委員會、街道辦事處和社區居民委員會驗收合格、出具證明后5日內，市房產局將物業服務企業在本住宅區繳納的公共環境維護資金返還。

驗收不合格的，由當地街道辦事處暫時負責住宅區管理。街道辦事處管理期間可向市房產局申請使用該住宅區的公共環境維護資金，由市房產局按實際情況審核后劃撥。該住宅區的公共環境維護資金使用完畢后，應按有關規定，由街道辦事處對住宅區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

第七章 物業管理的相關合同

第二十二條 開發建設單位選聘物業服務企業后，必須參照建設部印發的《前期物業服務合同（示范文本）》簽訂《前期物業服務合同》，其中物業服務收費由市物價部門會同市房產局共同管理。業主與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中，應明確約定服務內容、服務質量、服務標準、服務費用、服務期限及違約責任。

第二十三條 開發建設單位必須參照建設部印發的《臨時管理規約（示范文本）》制定《臨時管理規約》，向買受人明示并予以說明，物業買受人應對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第二十四條 商品房預售時，開發建設單位與物業買受人簽訂的銷售合同應包含前期物業服務合同約定的內容，明確房屋建設質量問題由開發建設單位負責，物業服務企業不承擔此方面的維修責任。業主入住后，在房屋保修期內出現的房屋及配套設施的質量問題，由開發建設單位負責解決。業主也可以通過法律途徑維護權益，但不得以此為借口，拒交物業服務費。第二十五條 在開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同附件中，應列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設備，在房屋銷售合同中必須明確機動車停車場的權屬性質，及地上和地下機動車停車位的使用說明。

第二十六條 屬于業主共有的物業管理用房等共用部位面積，在開發建設單位面積備案時由市產權登記部門予以凍結，不得轉讓，不得出租。

第二十七條 物業買受人應根據開發建設單位提供的住宅質量保修書和住宅使用說明書，在入住前對所購房屋質量及住宅區配套設施、環境建設等進行查驗。物業買受人入住后要自覺履行前期物業服務合同的約定，配合物業服務企業做好住宅區的物業管理工作。

第二十八條 物業服務企業在承接物業時，應對共用部位、共用設施設備進行認真查驗，并依法向開發建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，物業質量保修文件和物業使用說明文件等物業管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業管理要求的不予接收，并要求開發建設單位整改。

第二十九條 在物業服務合同中應載明業主與物業服務企業就物業服務費用產生的糾紛通過仲裁解決。業主無法定事由累計6個月拒交物業服務費的，物業服務企業可以依照服務合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。

第三十條 物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）要按規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）召開業主大會，選舉產生業主委員會。社區居委會應指導和監督業主委員會的工作，與業主委員會相互配合，依法實行自治管理。

召開業主大會、選舉產生業主委員會后，在所在區政府的指導下，業主可自主招標選聘物業服務企業，并根據自身的經濟承受能力，參考市物價部門制定的物業服務收費參考標準，與物業服務企業簽訂物業服務合同。

第三十一條 市物價部門應根據住宅區的實際情況和業主承擔物業服務費用的能力，制定住宅區的物業收費參考標準，包括基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養護（含住宅區內道路）、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理、地上和地下機動車停車位出租等相關服務的收費標準；依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進行查處。

第三十二條 物業服務企業必須公開物業服務內容、服務標準、收費項目及標準（含機動車停車位的收費標準），報市物價部門備案，并辦理收費許可證，接受監督。

第八章 舊住宅區共用設施移交、改造和物業管理

第三十三條 舊小區改造前，自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產局進行接收，接收后由相關專業部門負責維修養護。第三十四條 住宅區改造后，有物業服務企業提供物業服務的，住宅區內的道路、綠化等共用部位，由物業服務企業負責管理；無物業服務企業提供物業服務的，由街道辦事處與社區居民委員會負責管理。

凡需要維修改造自來水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區內道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個人與物業服務企業共同向區政府城建管理部門提出書面申請，區政府城建管理部門批準后方能進行施工，住宅區所在街道辦事處對施工進行監管。施工單位或個人在施工后要恢復原狀，由區政府城建管理部門進行驗收。第三十五條 各區政府應合理劃分舊住宅區。舊住宅區的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循以下原則劃分：

（一）建筑面積應不少于2萬平方米。

（二）以原產權房管單位為基礎，自然形成的住宅區。

（三）以市區主次干道為界，形成的住宅區。

各區政府應對本區內各住宅區的房屋權屬、監控系統、物業管理用房、自行車場、封閉設施、道路、綠化等相關物業情況建立檔案信息系統，制定物業管理實施方案，并報市房產局備案。第三十六條 各區政府應結合社區建設，會同市綜合行政執法部門加強對舊有住宅區的綜合治理。治理的重點及標準：

（一）清理拆除各類違章建筑、臨時建筑，整頓臨街牌匾廣告。

（二）完善基礎設施配套，清理環境衛生，整治臟亂差和環境污染。

（三）提供物業管理辦公用房，完善管理制度。

改造資金由市政府投資、社會力量投資和自管房單位投資相結合，多方籌集。

第三十七條 對住宅區內擅自拆改房屋承重結構，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備，擅自改變物業規劃用途等違法違規行為，由物業服務企業進行監督、制止。沒有物業服務企業的，由社區居民委員會進行監督、制止。在物業服務企業或社區居民委員會制止后，違法違規行為人拒不改正的，物業服務企業或社區居民委員會應報請市綜合行政執法部門進行處理。

第三十八條 街道辦事處應指導和協助舊住宅區業主成立業主大會和選舉業主委員會，實行業主自治管理。

（一）舊住宅區配套設施齊全且已組建業主委員會的，業主可以通過招聘物業服務企業實行物業管理。

（二）舊住宅區不具備實行專業化物業管理條件的，可以實行開放式的、社區自治與業主自治相結合的物業管理。

（三）舊住宅區規模比較小的，業主可以自行管理。

第三十九條 舊住宅區實施物業管理時，可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務。公有房屋應由產權單位托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

第九章 棄管房屋的接收及管理

第四十條 市房產局對全市棄管房屋進行調查分類，根據破損程度等實際情況進行修繕費用的測算，報市政府審批。

第四十一條 由市財政投資對棄管房屋進行一次性修繕后，由市房產局接收并負責日后維修管理。

第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專項維修資金的，須將住宅專項維修資金全額移交市房產局。專項維修資金沒有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專項維修資金，由市房產局統籌使用。

第十章 附則

第四十三條 國有非住宅房產按《鞍山市國有非住宅房產經營管理辦法》的規定進行接收和維修管理，由市房產局招聘物業服務企業，與用房單位簽訂物業服務委托協議，參照本規定，實行統一的物業管理。

第四十四條 各縣（市）人民政府可以依據本規定精神，結合本地區實際，制定具體辦法。第四十五條

本規定自2008年7月1日起施行。