第一篇：1.青島市最新物業管理條例

青島市物業管理條例

第一章 總

則

第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業使用人、物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理和對物業管理活動的監督管理,適用本條例。

第三條 市和各區(市)物業管理行政主管部門對轄區內的物業管理活動實施監督管理。

市和各區(市)物業管理行政管理部門具體負責轄區內物業管理活動的監督管理。

有關行政管理部門應當按照各自法定職責,做好與物業管理有關的工作。

街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例的規定,負責物業管理活動中的協調和指導工作。

第四條 業主可以自行管理物業,也可以委托物業管理企業或者其他管理人管理。

第五條 物業管理企業應當按照物業管理法律、法規的規定和物業服務合同的約定,實施物業管理;業主應當支持、配合物業管理企業開展工作。

第二章 業主及業主大會

第六條 建立業主名冊制度。

業主名冊,由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業,由建設單位建立業主名冊,并在業主委員會產生后移交其管理。

業主變更的,新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

第七條 物業管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建筑規模、社區建設、物業的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域。

建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,應當向區(市)物業管理行政管理部門提出劃分物業管理區域的要求,區(市)物業管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府),按照本條第一款和第二款的規定劃分物業管理區域。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的,由區(市)物業管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照實際情況劃分或者調整。住宅區跨區(市)的,由市物業管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規定劃分或者調整物業管理區域。

第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第九條 符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地的區(市)物業管理行政管理部門書面報告物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等有關情況,并提供業主名冊;建設單位未及時書面報告的,業主可以向區(市)物業管理行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的。

區(市)物業管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后,應當和物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。

籌備組成員名單確定后三日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示。

第十條 籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)參照物業管理行政管理部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則(草案)》

和《業主公約(草案)》;

(三)登記和確認業主身份;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

(五)其他準備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業

主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第十二條 召開首次業主大會會議,籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(市)物業管理行政管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會,邀請其派代表參加。

第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議三日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主的意見經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主大會決定的事項應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會決定的事項應當在三日內,以書面形式在物業管理區域內公布。

第十四條 業主大會決定的事項對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力,但不得違反法律、法規、規章的規定。

第十五條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定 方式、業主投票權確定辦法和業主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規定。

第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,憑下列資料在所在區(市)物業管理行政管理部門備案:(一)業主大會會議記錄和會議決定;(二)業主大會議事規則;(三)業主委員會成員的名單和基本情況。

業主委員會成員名單應當在備案后三日內以書面形式在物業管理區域內公布。

業主委員會成員依照業主大會議事規則更換的,應當按照本條第一款和第二款的規定備案和公布。

第十七條 經依法選舉產生的業主委員會備案時,區(市)物業管理行政管理部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十八條 業主委員會應當在任期屆滿的兩個月前,向區(市)物業管理行政管理部門提交書面報告,并在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下,組織業主成立換屆改選小組,召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后未組織召開業主大會的,所在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)接到業主的書面要求后,應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。

第十九條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組履行下列職責:

(一)討論業主大會擬討論的事項;

(二)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿。業主小組會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

第三章 前期物業管理

第二十條 住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經所在區(市)物業管理行政管理部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。

第二十一條 建設單位選聘物業管理企業,應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十二條 前期物業服務合同應當約定期限,最長不得超過二年。分期建設的物業除外。

前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業

管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。

前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前二個月 通知業主。

第二十三條 建設單位應當在銷售物業之前,參照國家示范文本制定業主臨時公約,并向物業買受人明示。

物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時,應當書面承諾遵守業主臨時公約。

第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(市)物業管理行政管理部門應 當查驗下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣 工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業管理所必需的其他資料。

建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當全部移交前款所列資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗,登記造冊。

第二十五條 建設單位應當按照開發建設總建筑面積的千分之五在物業管理區域內配置物業管理用房,最低不得少于一百平方米。規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時,應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的,不予核發有關證件。

建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時,應當提交物業管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時,應當在相關資料上注明物業管理用房的位置,并告知區(市)物業管理行政管理部門。

第二十六條 物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示,無償使用物業管理用房并負責維護。

物業管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業主大會同意,不得改作他用。

第二十七條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業

買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;物業銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

第四章 物業管理服務

第二十八條 物業管理企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持規定的文件資料到市物業管理行政主管部門申請資質。物業管理行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案,向社會公開。

第二十九條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業服務。物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。

物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見。

第三十條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合 同可以約定下列事項:(一)生活垃圾收集和環境清掃保潔;(二)物業管理區域內公共秩序的維護和安全巡查;(三)物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養護管理;(五)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關單位維修市政公用設施;(七)物業服務合同確定的其他事項。

第三十一條 物業服務收費按照市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定,并接受價格主管部門的監督檢查。

物業管理企業根據業主的要求提供特約服務的,服務報酬由雙方約定。

第三十二條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業 使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,但是業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位按照標 準全額交納。

第三十三條 物業管理企業可以提前收取不超過三個月的物業服務費用。但物業服務合 同約定先服務后收費的,從其約定。

第三十四條 物業服務合同期滿不再續簽以及出現法定或者約定提前中止合同情形的,應當提前二個月通知對方。

物業服務合同終止時,物業管理企業應當在區(市)物業管理行政管理部門的監督下,將物業管理用房和本條例第二十四條規定的資料交還給業主委員會,由業主委員會移交給業主大會新選聘的物業管理企業。

第三十五條 有關執法機關進入物業管理區域依法執行公務時,物業管理企業不得阻撓。

對物業管理區域內發生的違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法及時處理。

第三十六條 物業管理行政管理部門應當建立投訴受理制度,及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護第三十七條 物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

第三十八條 物業管理區域內的停車場(庫),應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。

第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

前款所列單位在物業管理區域內進行工程施工,應當在施工前告知物業管理企業并簽訂協議,做好施工現場的恢復工作。

第四十條 業主裝修房屋,應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。

業主裝修房屋,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業主,并與業主簽訂相關協議。

第四十一條 物業共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規定籌集,歸業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造,不得挪作他用。

第四十二條 進行住宅建設工程招標時,建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工程質量保證金,并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶儲存,專項用于物業保修期內的保修。

住宅建設工程竣工結算后,建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。

因施工單位原因造成住宅物業出現質量問題的,施工單位應當負責維修,并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的,建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。

合同約定的保證金預留期滿后,建設單位應當向施工單位返還保證金。

第四十三條 業主大會決定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第六章 法律責任

第四十四條 違反本條例規定,依照國務院《物業管理條例》應當由物業管理行政主管部門給予行政處罰的,由物業管理行政主管部門依法給予行政處罰。

第四十五條 違反本條例規定,依法應當由工商、價格、公安、環境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的,由有關部門依法給予行政處罰。

第四十六條 當事人對行政機關的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。

第四十七條 對物業管理區域內發生的違法行為,有關行政管理部門發現或者接到物業管理企業的報告后,應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級行政機關或者監察機關責令改正;造成嚴重后果的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章 附

則

第四十八條 本條例所稱物業,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

本條例所稱前期物業管理,是指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前, 由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的活動。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱物業管理企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業管理活動的企業。

本條例所稱業主,是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

第四十九條 本條例自2006年1月1日起施行。

第二篇：青島市物業管理規范最新標準

ICS

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DB 地

方

標

準

青島市

DB XX/ XXXXX—XXXX 青島市住宅物業服務管理規范

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（征求意見稿）

（本稿完成日期：）

XXXXXX發布 XXXXXX實施

青島市質量技術監督局 發布

DBXX/ XXXXX—XXXX

前言

本標準是按GB/T 1.1-2009《標準化工作導則 第1部分:標準的結構和編寫》的規則起草。本標準由青島市國土資源和房屋管理局提出并歸口。

本標準起草單位：青島市國土資源和房屋管理局、青島市物業管理辦公室、青島市技術監督科技信息所（青島市技術標準科學研究所）。

本標準主要起草人：王咸寧、王西濤、崔靜、劉毅、王增連、楊錦燕、嚴雄波、王祥慶、李建明、李振華。

I

DBXX/ XXXXX—XXXX

青島市住宅物業服務管理規范 范圍

本標準規定了住宅物業的術語和定義、基本要求、服務質量要求及監督與投訴。

本標準適用于青島市區域內居住建筑類中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物業服務管理。

注1：本標準涉及的物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，應根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》有關規定執行。

注2：在物業服務實踐中，物業服務企業與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容，增減服務項目。

注3：供水、供電、供氣、供熱、通訊、網絡等服務已經移交給專營單位的，可對各服務等級中的相關內容進行刪減。術語和定義

下列術語和定義適用于本文件。2.1

物業服務企業

依照法定程序設立，以物業管理服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。2.2

業主

物業的所有權人。2.3

物業使用人

物業的承租人和其他實際使用物業的非所有權人。2.4

特約服務

物業服務合同約定以外的服務。2.5

房屋專項維修資金

專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

DBXX/ XXXXX—XXXX 3 基本要求 3.1 服務機構

應在住宅小區內設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求： a)具有符合《物業服務企業資質管理辦法》要求的資質； b)有委托方提供的服務場所； c)配備滿足服務需要的設施設備；

d)服務窗口應公示物業服務企業資質證書或復印件、物業服務項目、服務流程、收費依據、收費標準、投訴渠道等。提供特約服務的，公示特約服務項目、服務流程及收費標準等； e)有客戶服務人員，為業主或物業使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。3.2 人員

物業服務人員應符合以下要求： a)具有良好的職業道德；

b)管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書； c)進駐物業服務區域后，物業服務企業應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；

d)統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話； e)定期參加專業技能、法律法規、安全等相應的培訓。3.3 規章制度

物業服務企業應建立完善的規章制度，主要包括： a)物業服務方案；

b)崗位職責、工作流程及服務規范；

c)內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。3.4 財務管理

財務管理應符合以下要求：

a)物業服務費和其它費用收支應符合《物業管理企業財務管理規定》、《山東省物業管理條例》、《青島市物業管理條例》等相關要求；

b)對于合同約定的收費項目及標準，應按合同要求執行；

c)為業主或物業使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算； d)規范操作，賬目清晰。3.5 檔案 3.5.1 基本要求

物業服務企業應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內容完整、準確，系統、及時的對文件資料和記錄進行歸檔保存。3.5.2 技術檔案

主要包括：

a)工程竣工驗收檔案；

DBXX/ XXXXX—XXXX b)項目竣工綜合驗收檔案； c)物業承接查驗檔案； d)其它資料。

3.5.3 日常檔案

主要包括：

a)設施設備管理檔案； b)裝飾裝修管理檔案； c)業主或物業使用人檔案；

d)物業服務日常管理文件、記錄； e)公共秩序維護與管理檔案； f)保潔、綠化、消殺檔案； g)應急事件處理檔案； h)處理投訴檔案； i)其它資料。3.6 消防管理

物業服務企業應協助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。3.6.1 消防安全職責

應符合以下要求：

a)制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業服務企業消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材； b)制定符合本小區實際情況的滅火疏散預案，每年組織業主進行以撲救初起火災、逃生自救為內容的消防演練；應利用消防宣傳教育設施普及消防安全知識；

c)工作人員應參加消防培訓，具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓的能力； d)建立消防檔案，存檔備查； e)其他依法履行的消防安全職責。3.6.2 消防安全防范服務

應對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，并符合以下要求：

a)與建設單位交接時，確保消防技術資料齊全，消防設施運行正常，消防器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效；

b)保持疏散通道、安全出口、消防車道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，常閉式防火門處于常閉狀態；在消防車道設置禁止占用的明顯標志；

c)定期進行防火巡查、防火檢查，至少每周進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應對住宅小區中的商業服務區域加強管理，增加巡查頻次，業主或物業使用人應配合物業服務企業的管理工作； d)水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查，做好巡查記錄。e)設有自動消防設施的住宅小區，物業服務企業應委托具備資質的檢測、維修保養機構每年對自動消防系統至少進行1次全面檢測和維保，并做好記錄；

DBXX/ XXXXX—XXXX f)確保管理區域內的共用消防設施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞，及時維修更換，滅火器應定期維修；不得擅自停用自動消防設施；

g)發現違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的，應立即報告當地公安派出所。3.7 供水管理

a)泵房設備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次； b)水泵、閥門全面檢查、檢測、保養每年1次，保證正常供水；

c)水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準；

d)每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性；

e)泵房環境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。4 服務質量要求 4.1 質量分級

依據住宅小區物業服務需求的不同，將物業服務質量分為初級、一級、二級、三級、四級和五級六個等級。其中初級為最低等級，五級為最高等級，等級越高，物業服務標準、收費標準越高。4.2 服務分類

日常物業服務標準共分為六個部分，即綜合管理服務；房屋管理、維修養護服務；共用設備設施運行、維修、保養服務；協助公共秩序維護服務；保潔服務；綠化服務。4.3 綜合管理服務 4.3.1 初級

4.3.1.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.1.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。4.3.1.3 具有客戶服務接待場所，有人值守，設置并公示服務電話。4.3.1.4 報修服務按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

4.3.1.5 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。4.3.1.6 每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪。4.3.2 一級

4.3.2.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.2.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。4.3.2.3 客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話。4.3.2.4 報修服務按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

4.3.2.5 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。4.3.2.6 每年的溝通面不低于小區住戶的50%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。4.3.3 二級

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.3.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.3.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。4.3.3.3 客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話。

4.3.3.4 24小時受理業主或物業使用人報修。急修60分鐘內到現場處理，一般修理3日內完成，若無法按時修復，應有措施，做出限時承諾。

4.3.3.5 對業主或物業使用人的投訴在3日內答復處理。

4.3.3.6 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。4.3.3.7 每年開展不少于1次的一定規模的社區文化活動。

4.3.3.8 每年的溝通面不低于小區住戶的60%，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。4.3.4 三級

4.3.4.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.4.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。4.3.4.3 客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話。

4.3.4.4 24小時受理業主或物業使用人報修。急修45分鐘內到現場處理，一般修理2日內完成，若無法按時修復，應有措施，做出限時承諾。

4.3.4.5 對業主或物業使用人的投訴在2日內答復處理。

4.3.4.6 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。4.3.4.7 能提供3種以上便民（無償）服務，如配置手推車、郵件收發、信息咨詢等。4.3.4.8 每年開展1次以上一定規模的社區文化活動。

4.3.4.9 每年的溝通面不低于小區住戶的70%，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。4.3.5 四級

4.3.5.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.5.2 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。4.3.5.3 客戶服務接待場所工作時間不少于9小時，設置并公示24小時服務電話。

4.3.5.4 24小時受理業主或物業使用人報修。急修20分鐘內到現場處理，一般修理應按照專項維修資金使用相關流程完成（專有部位和預約除外）。

4.3.5.5 業主或物業使用人的投訴在2天內答復處理。

4.3.5.6 住宅小區項目經理應具有物業管理相關資格證書，有4年以上的物業服務工作經驗。4.3.5.7 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業至少每半年公布1次服務資金的收支情況。4.3.5.8 能提供5種以上便民（無償）服務，如配置手推車、短時間內物品存放、郵件收發、信息咨詢等。

4.3.5.9 積極配合所轄社區每年開展2次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置。4.3.5.10 每年的溝通面不低于小區住戶的80%，每季至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達90%，處理率達85%以上。4.3.6 五級

4.3.6.1 前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊。

4.3.6.2 承接項目時，應成立接管驗收組，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.3.6.3 客戶服務接待場所工作時間不少于10小時，設置并公示24小時服務電話。

4.3.6.4 24小時受理業主或物業使用人報修。急修15分鐘內到達現場，一般修理應按照專項維修資金使用相關流程完成（專有部位和預約除外）。

4.3.6.5 對業主或物業使用人的投訴在24小時內答復處理。

4.3.6.6 住宅小區項目經理應具有物業管理相關資格證書，有6年以上的物業服務工作經驗。4.3.6.7 實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業至少每季度公布1次服務資金的收支情況。4.3.6.8 能提供6種以上便民（無償）服務，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內物品存放、配備雨具、信息咨詢等。

4.3.6.9 積極配合所轄社區每年開展3次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置。4.3.6.10 每年的溝通面達到小區住戶的100%，每季至少1次征詢業主對物業服務的意見，并定期向業主發放物業管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達100%，處理率達95%以上。4.4 房屋管理、維修養護服務 4.4.1 初級

4.4.1.1 制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度。4.4.1.2 業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應依規定與其簽訂裝修協議，告知裝修須知，并監督裝修過程。對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻或制止。如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.1.3 發現房屋結構損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.4.1.4 發現道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.4.1.5 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應及時進行清理、清掏。4.4.1.6 對危險隱患部位設置安全防范警示標志。4.4.2 一級

4.4.2.1 制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度。4.4.2.2 業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應依規定與其簽訂裝修協議，告知裝修須知，并監督裝修過程。對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻或制止，如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.2.3 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門，并做好檔案記錄。

4.4.2.4 發現房屋結構損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.4.2.5 發現道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.4.2.6 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應及時進行清理、清掏。4.4.2.7 對危險隱患部位設置安全防范警示標志。4.4.3 二級

4.4.3.1 制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.3.2 每年第四季度制定下一維修養護計劃。

4.4.3.3 業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應依規定與其簽訂裝修協議，告知業主或物業使用人裝修須知，并監督裝修過程。對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止。如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。

4.4.3.4 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門，并做好記錄檔案。

4.4.3.5 每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發現房屋結構損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.4.3.6 每季對樓內公共部位門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。

4.4.3.7 每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發現損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

4.4.3.8 適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。4.4.4 三級 4.4.4.1 房屋管理

4.4.4.1.1 制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。

4.4.4.1.2 每年第四季度制定下一維修養護計劃。

4.4.4.1.3 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

4.4.4.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。

4.4.4.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

4.4.4.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患或破損。4.4.4.1.7 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.4.2 巡查與維修養護 4.4.4.2.1 巡查

物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： a)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時報告業主委員會或相關業主，必要時請專業單位進行檢測評定；

b)每年檢查1次墻體、墻面； c)每年檢查1次頂棚；

d)每年檢查1次樓梯、扶手；

e)每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； f)每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； g)每年全面檢查1次樓板、地面磚； h)每季巡查1次小區各標識；

DBXX/ XXXXX—XXXX i)每月全面檢查1次公共門窗； j)每月巡查1次路面、側石、井蓋等； k)每月巡查1次圍墻；

l)每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； m)每月巡查1次室外健身設施、兒童樂園；

n)根據特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節等）需要，臨時安排對服務區重點建筑部位和重點設施設備進行針對性檢查；

4.4.4.2.2 維修服務

在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應按照專項維修資金使用相關流程組織實施。4.4.4.3 裝飾裝修管理

4.4.4.3.1 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。

4.4.4.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并做好記錄檔案。4.4.4.3.3 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。4.4.4.3.4 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在3～5日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在3～5日內清運。4.4.5 四級 4.4.5.1 房屋管理

4.4.5.1.1 制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。

4.4.5.1.2 每年第四季度制定下一維修養護計劃。

4.4.5.1.3 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

4.4.5.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

4.4.5.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

4.4.5.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。4.4.5.1.7 封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

4.4.5.1.8 建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。

4.4.5.1.9 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.5.2 維修養護 4.4.5.2.1 巡查

物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：

DBXX/ XXXXX—XXXX a)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時報告業主委員會或相關業主，必要時請專業單位b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)m)n)o)進行檢測評定；

每季檢查1次墻體、墻面； 每年檢查2次頂棚；

每年檢查2次樓梯、扶手；

每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層； 每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網； 每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊； 每年全面檢查2次樓板、地面磚； 每年檢查2次通風口；

每月巡查1次小區各標識； 每2周全面檢查1次公共門窗；

每2周巡查1次路面、側石、井蓋等； 每2周巡查1次圍墻；

每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； 每2周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。

4.4.5.2.2 維修服務

在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應按照專項維修資金使用相關流程組織實施。4.4.5.3 裝飾裝修管理

4.4.5.3.1 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。

4.4.5.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并做好記錄檔案。4.4.5.3.3 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。4.4.5.3.4 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2～3日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2～3日內清運。4.4.6 五級 4.4.6.1 房屋管理

4.4.6.1.1 制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度。

4.4.6.1.2 每年第四季度制定下一維修養護計劃。

4.4.6.1.3 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

4.4.6.1.4 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

4.4.6.1.5 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

4.4.6.1.6 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患或破損。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.4.6.1.7 封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

4.4.6.1.8 建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。

4.4.6.1.9 空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，無空調外機位的每年對空調外機支架進行1次檢查并督促更換。

4.4.6.1.10 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，如制止無效，應及時告知業主委員會和相關主管部門處理，并做好記錄檔案。4.4.6.2 維修養護 4.4.6.2.1 巡查

物業服務企業應根據小區實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：

a)每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時報告業主委員會或相關業主，必要時請專業單位進行檢測評定；

b)每季檢查1次墻體、墻面； c)每季檢查1次頂棚；

d)每季檢查1次樓梯、扶手；

e)每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； f)每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網； g)每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； h)每季全面檢查1次樓板、地面磚； i)每季檢查1次通風口；

j)每半月巡查1次小區各標識； k)每周全面檢查1次公共門窗；

l)每周巡查1次路面、側石、井蓋等； m)每周巡查1次圍墻；

n)每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； o)每周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。4.4.6.2.2 維修服務

在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理。需要使用專項維修資金的，應按照專項維修資金使用相關流程組織實施。4.4.6.3 裝飾裝修管理

4.4.6.3.1 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項。

4.4.6.3.2 裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主委員會，并做好記錄檔案。4.4.6.3.3 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。4.4.6.3.4 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。4.5 共用設備設施運行、維修、保養服務

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.1 初級

4.5.1.1 路燈、樓道燈基本完好，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

4.5.1.2 按質監部門要求定期對電梯進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》；電梯發生故障時，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并監督維保單位對故障進行修復。4.5.2 一級

4.5.2.1 路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

4.5.2.2 委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期對電梯進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》；電梯發生損壞時，應按照專項維修資金使用相關流程組織修復。

4.5.2.3 發現道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。

4.5.2.4 雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應及時進行清理、清掏。4.5.3 二級

4.5.3.1 對存在危險隱患的共用設施、設備維護部位設置安全防范警示標志。4.5.3.2 路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。4.5.3.3 載人電梯24小時正常運行；委托專業電梯維保單位按質監部門要求對電梯定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》；電梯發生故障時，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并監督維保單位對故障進行修復。需動用專項維修資金的，及時編制計劃提交業主委員會及相關部門審核批準，并組織維修。

4.5.3.4 每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發現損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及其他相關部門并按照雙方約定或按照專項維修資金使用相關流程組織維修。要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。

4.5.3.5 適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。4.5.4 三級 4.5.4.1 供配電

4.5.4.1.1 每日1次對設備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

4.5.4.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

4.5.4.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。

4.5.4.1.4 無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。4.5.4.2 公共照明

4.5.4.2.1 院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

4.5.4.2.2 公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。4.5.4.3 電梯

4.5.4.3.1 電梯設備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.4.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。

4.5.4.3.3 委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期對電梯進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。4.5.4.3.4 電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成；發生困人或其它重大事故，物業管理人員在15分鐘內到達現場，同時通知電梯維保單位，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務企業保存相關記錄。4.5.4.4 雨污水排放 4.5.4.4.1 4.5.4.4.2 4.5.4.4.3 4.5.4.4.4 4.5.4.4.5 公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。

雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

4.5.4.5 安全防范設施

物業服務企業應根據小區前期配備的安全防范設施的實際情況，選擇做好下列維護保養工作： a)監控系統，做到：

1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰； 2)按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養； 3)設備出現故障，能及時修復。b)門禁系統，做到：

1)每周巡視1次，保證系統工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次； c)電子巡更，做到：

1)調試保養每季1次，保證正常運行；

2)保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

d)周界防范系統，做到：

1)主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次； 2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；

3)系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。4.5.5 四級 4.5.5.1 供配電

4.5.5.1.1 總配電室專人值守，每4小時檢查1次設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其它低壓配電室每2周巡查1次。

4.5.5.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，配備防鼠板、防蟲網等設施，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。4.5.5.1.4 無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。4.5.5.2 公共照明

4.5.5.2.1 院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。

4.5.5.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

4.5.5.2.3 公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。4.5.5.3 電梯

4.5.5.3.1 配備專業管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規范、詳實；

4.5.5.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。

4.5.5.3.3 委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。

4.5.5.3.4 電梯發生損壞時，應按照專項維修資金使用相關流程組織電梯維保單位對故障進行修復。發生困人或其它重大事故，物業管理人員在15分鐘內到達現場，同時通知電梯維保單位，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務企業保存相關記錄。4.5.5.4 雨污水排放 4.5.5.4.1 4.5.5.4.2 4.5.5.4.3 4.5.5.4.4 4.5.5.4.5 公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通。

雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

4.5.5.5 安全防范設施

物業服務企業應根據小區前期配備的安全防范設施的實際情況，選擇做好下列維護保養工作： a)監控系統，做到：

1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰； 2)按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養； 3)設備出現故障，能及時修復。b)門禁系統，做到：

1)每周巡視1次，保證系統工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次； c)電子巡更，做到：

1)調試保養每季1次，保證正常運行；

2)保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

d)周界防范系統，做到：

1)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； 2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.5.5.6 前期配備的景觀配套附屬設施設備

4.5.5.6.1 每日按時開啟；每2月檢查1次。

4.5.5.6.2 重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。4.5.6 五級 4.5.6.1 供配電

4.5.6.1.1 總配電室專人值守，每2小時檢查1次設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其它低壓配電室每周巡查1次。4.5.6.1.2 高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。

4.5.6.1.3 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，配備防鼠板、防蟲網等設施，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。4.5.6.1.4 無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。4.5.6.2 公共照明

4.5.6.2.1 院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。4.5.6.2.2 保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

4.5.6.2.3 公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。4.5.6.3 電梯

4.5.6.3.1 配備專業管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規范、詳實。

4.5.6.3.2 保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。

4.5.6.3.3 委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄。4.5.6.3.4 電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，電梯發生損壞時，應按照專項維修資金使用相關流程組織電梯維保單位對故障進行修復；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業維修人員進行救助；物業服務企業保存相關記錄。4.5.6.4 雨污水排放 4.5.6.4.1 4.5.6.4.2 4.5.6.4.3 4.5.6.4.4 4.5.6.4.5 公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。

雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。污水提升泵檢查保養每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。

不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

4.5.6.5 安全防范設施

物業服務企業應根據小區前期配備的安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養工作： a)監控系統，做到：

1)設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰； 2)按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；

DBXX/ XXXXX—XXXX 3)設備出現故障，能及時修復。b)門禁系統，做到：

1)每周巡視1次，保證系統工作正常； 2)門鎖、對講主機檢查保養每季1次；

3)發生故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。c)電子巡更，做到：

1)調試保養每季1次，保證正常運行；

2)保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規記錄提

示功能正常。

d)周界防范系統，做到：

1)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； 2)報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；

3)系統發生故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復。4.5.6.6 前期配備的景觀配套附屬設施設備

4.5.6.6.1 每日按時開啟；每2月檢查1次。

4.5.6.6.2 重大節日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常 4.6 協助公共秩序維護服務 4.6.1 初級 4.6.1.1 人員要求

4.6.1.1.1 公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。4.6.1.1.2 對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。4.6.1.2 門崗

4.6.1.2.1 健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.1.2.2 保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。4.6.1.3 巡邏

4.6.1.3.1 定時在小區內巡邏。

4.6.1.3.2 巡邏中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。4.6.1.4 車輛管理

4.6.1.4.1 小區內應設置簡易的交通標志。

4.6.1.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，消防通道中禁止停放車輛，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.1.4.3 機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛出入記錄規范。4.6.1.4.4 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.1.4.5 非機動車按規定位置停放。4.6.1.5 緊急事故防范

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.1.5.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告相關業主、業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

4.6.1.5.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時采取措施并報告相關業主、業主委員會和有關部門。4.6.2 一級 4.6.2.1 人員要求

4.6.2.1.1 公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。4.6.2.1.2 對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。4.6.2.2 門崗

4.6.2.2.1 健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.2.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。

4.6.2.2.3 主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。4.6.2.2.4 按照服務合同要求對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

4.6.2.2.5 按照服務合同要求對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。

4.6.2.2.6 保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。4.6.2.3 巡邏

4.6.2.3.1 每8小時在小區內巡邏1次。

4.6.2.3.2 巡邏中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。4.6.2.4 車輛管理

4.6.2.4.1 小區內應設置簡易的交通標志。

4.6.2.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，消防通道中禁止停放車輛，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.2.4.3 前期配備的車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。4.6.2.4.4 機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛出入記錄規范。4.6.2.4.5 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.2.4.6 非機動車按規定位置停放，管理有序。4.6.2.5 緊急事故防范

4.6.2.5.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告相關業主、業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

4.6.2.5.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告相關業主、業主委員會和有關部門。4.6.3 二級 4.6.3.1 人員要求

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.3.1.1 有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。

4.6.3.1.2 對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。4.6.3.2 門崗 4.6.3.2.1 4.6.3.2.2 4.6.3.2.3 4.6.3.2.4 4.6.3.2.5 意進入。4.6.3.2.6 建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。保障值班電話暢通，接聽及時。

主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。

4.6.3.3 巡邏

4.6.3.3.1 制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

4.6.3.3.2 每天不定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。4.6.3.3.3 巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。4.6.3.4 車輛管理

4.6.3.4.1 小區內設置簡易的交通標志，地面有停車點。

4.6.3.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.3.4.3 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

4.6.3.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。4.6.3.4.5 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.3.4.6 非機動車應定點停放。4.6.3.5 緊急事故防范

4.6.3.5.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。4.6.3.5.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。4.6.3.5.3 每年組織1次以上應急預案演習。4.6.4 三級 4.6.4.1 人員要求

4.6.4.1.1 專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數的50%以上，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。

4.6.4.1.2 有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。4.6.4.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。4.6.4.2 門崗

4.6.4.2.1 建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.4.2.2 4.6.4.2.3 4.6.4.2.4 4.6.4.2.5 4.6.4.2.6 保障值班電話暢通，接聽及時。

各出入口24小時值班，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。

保持出入口環境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內。

4.6.4.3 巡邏

4.6.4.3.1 制定詳細的巡查方案，小區院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。4.6.4.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。4.6.4.3.3 巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。4.6.4.4 車輛管理

4.6.4.4.1 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。

4.6.4.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.4.4.3 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

4.6.4.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。4.6.4.4.5 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.4.4.6 非機動車應定點停放。4.6.4.5 監控

4.6.4.5.1 設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。

4.6.4.5.2 監控室收到報警信號后，及時通知公共秩序維護人員趕到現場進行處理。

4.6.4.5.3 監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。4.6.4.6 緊急事故防范

4.6.4.6.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。4.6.4.6.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。4.6.4.6.3 每年組織1次以上應急預案演習。4.6.5 四級 4.6.5.1 人員要求

4.6.5.1.1 專職公共秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數的40%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓。

4.6.5.1.2 能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備。4.6.5.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。4.6.5.2 門崗

4.6.5.2.1 建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.5.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.5.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

4.6.5.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

4.6.5.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。

4.6.5.2.6 保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。4.6.5.3 巡邏

4.6.5.3.1 制定詳細的巡查方案，小區院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，記錄規范、詳實。

4.6.5.3.2 每天定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。4.6.5.3.3 巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。4.6.5.4 車輛管理

4.6.5.4.1 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。

4.6.5.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.5.4.3 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

4.6.5.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。4.6.5.4.5 有條件的住宅小區宜建設立體化停車設施。

4.6.5.4.6 建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守，并對設備使用人進行專業培訓。4.6.5.4.7 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.5.4.8 非機動車應定點停放。4.6.5.5 監控

4.6.5.5.1 設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。

4.6.5.5.2 監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在30分鐘內趕到現場進行處理。4.6.5.5.3 做好監控的錄入資料保存工作，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。4.6.5.6 緊急事故防范

4.6.5.6.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。4.6.5.6.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告相關業主、業主委員會和有關部門。

4.6.5.6.3 每年組織1次以上應急預案演習。4.6.6 五級 4.6.6.1 人員要求

4.6.6.1.1 專職公共秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業培訓。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.6.6.1.2 能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備。4.6.6.1.3 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。4.6.6.2 門崗

4.6.6.2.1 建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。4.6.6.2.2 保障值班電話暢通，接聽及時。

4.6.6.2.3 各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

4.6.6.2.4 對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實。

4.6.6.2.5 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。

4.6.6.2.6 保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。4.6.6.3 巡邏

4.6.6.3.1 制定詳細的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

4.6.6.3.2 每日定時巡查樓梯間等室內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。4.6.6.3.3 巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。4.6.6.4 車輛管理

4.6.6.4.1 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范。有條件住宅小區宜設立臨時停車位。

4.6.6.4.2 按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正。

4.6.6.4.3 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。

4.6.6.4.4 收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規范、詳實。4.6.6.4.5 有條件的住宅小區宜建設立體化停車設施。

4.6.6.4.6 建有立體停車設備的車庫應設專業技術人員值守，并對設備使用人進行專業培訓。4.6.6.4.7 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。4.6.6.4.8 非機動車應定點停放。4.6.6.5 監控

4.6.6.5.1 設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實。

4.6.6.5.2 監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在20分鐘內趕到現場進行處理。4.6.6.5.3 做好監控的錄入資料保存工作，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。4.6.6.6 緊急事故防范

4.6.6.6.1 對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。4.6.6.6.2 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業主委員會和有關部門。4.6.6.6.3 每年組織2次以上應急預案演習。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7 保潔服務 4.7.1 初級 4.7.1.1 樓內保潔 4.7.1.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃1次。

4.7.1.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每季度清潔1次。4.7.1.1.3 共用門窗玻璃，每半年擦拭1次。

4.7.1.1.4 電梯轎廂地面、四壁每月清潔2次，無積塵。

4.7.1.2 外圍保潔 4.7.1.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。4.7.1.2.2 停車場、共用車庫或車棚定期清掃。4.7.1.2.3 綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。4.7.1.2.4 天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。4.7.1.2.5 路燈、樓道燈每半年清潔1次。

4.7.1.2.6 設有公共衛生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。

4.7.1.3 垃圾收集與處理

4.7.1.3.1 應設置生活垃圾集中投放點，并協助做好垃圾分類工作。4.7.1.3.2 垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。4.7.1.3.3 垃圾桶、果皮箱定期清潔。4.7.2 一級 4.7.2.1 樓內保潔 4.7.2.1.1 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃2次，地面每月濕拖1次。

4.7.2.1.2 樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次。4.7.2.1.3 共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。

4.7.2.1.4 電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無積塵。

4.7.2.2 外圍保潔 4.7.2.2.1 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。4.7.2.2.2 停車場、共用車庫或車棚每周清掃1次。4.7.2.2.3 綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。4.7.2.2.4 天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。4.7.2.2.5 路燈、樓道燈每半年清潔1次。

4.7.2.2.6 設有公共衛生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。

4.7.2.3 垃圾收集與處理

4.7.2.3.1 應設置生活垃圾集中投放點，并協助做好垃圾分類工作。4.7.2.3.2 垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。4.7.2.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.3 二級 4.7.3.1 樓內保潔 4.7.3.1.1 4.7.3.1.2 4.7.3.1.3 4.7.3.1.4 樓層通道和樓梯臺階，每周清掃3次，地面每2周濕拖1次。

樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次； 共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。電梯轎廂地面、四壁每2天清潔1次，無積塵。

4.7.3.2 外圍保潔 4.7.3.2.1 4.7.3.2.2 4.7.3.2.3 4.7.3.2.4 4.7.3.2.5 4.7.3.2.6 4.7.3.2.7 4.7.3.2.8 道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。停車場、共用車庫或車棚每周清掃2次。休閑、娛樂、健身設施每周清潔2次。綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。門衛、崗亭每周清掃2次。

天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次。路燈、樓道燈每季清潔1次。

設有公共衛生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛生間進行消殺。

4.7.3.3 垃圾收集與處理 4.7.3.3.1 4.7.3.3.2 4.7.3.3.3 4.7.3.3.4 應設置生活垃圾集中投放點，并協助做好垃圾分類工作。垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。

建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。

4.7.3.4 衛生消殺

針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃，開展衛生消殺。4.7.4 三級 4.7.4.1 樓內保潔 4.7.4.1.1 4.7.4.1.2 4.7.4.1.3 4.7.4.1.4 4.7.4.1.5 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。

樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。

4.7.4.2 外圍保潔 4.7.4.2.1 行。

4.7.4.2.2 4.7.4.2.3 4.7.4.2.4 4.7.4.2.5 道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，目視無雜物。水景開放期內，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物。

休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次。設施表面干凈，地面無雜物。米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.4.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。4.7.4.2.7 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。4.7.4.2.8 有公共衛生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛生間進行消殺。4.7.4.3 車庫、車棚

4.7.4.3.1 地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。4.7.4.3.2 天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網。

4.7.4.3.3 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。4.7.4.4 垃圾收集與處理 4.7.4.4.1 4.7.4.4.2 4.7.4.4.3 4.7.4.4.4 應設置生活垃圾集中投放點，并協助做好垃圾分類工作。垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。

建筑垃圾設置臨時垃圾點，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

4.7.4.5 衛生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺1次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。4.7.5 四級 4.7.5.1 樓內保潔

4.7.5.1.1 大堂及休閑區域，客戶聚集區域每日清潔2次，地面每周濕拖2次。每月消毒處理1次。4.7.5.1.2 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔2次。

4.7.5.1.3 樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。潔凈、無灰塵、無污物。4.7.5.1.4 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。4.7.5.1.5 共用門窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目視干凈。

4.7.5.1.6 電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，保持干凈、整潔。轎廂每月消毒1次。4.7.5.2 外圍保潔

4.7.5.2.1 道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

4.7.5.2.2 綠化帶每日清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。

4.7.5.2.3 水景開放期內，每日清潔1次。水面無漂浮物，水體無異味。

4.7.5.2.4 休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒1次。設施表面干凈，地面無雜物。4.7.5.2.5 米以下庭院燈、草坪燈每2周清潔1次，目視干凈。

4.7.5.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈。4.7.5.2.7 天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。4.7.5.2.8 設有公共衛生間的，每日清潔2次；每周1次對公共衛生間進行消殺。4.7.5.3 車庫、車棚

4.7.5.3.1 地面每2日清潔1次，每月沖刷1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.5.3.2 天花板、墻面每2月清潔1次，無明顯污跡、蜘蛛網。

4.7.5.3.3 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每2月清潔1次。4.7.5.4 垃圾收集與處理 4.7.5.4.1 4.7.5.4.2 4.7.5.4.3 4.7.5.4.4 4.7.5.4.5 垃圾桶布局合理，方便業主使用。

垃圾日產日清，應設置生活垃圾集中投放點，并協助做好垃圾分類工作。周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。

4.7.5.5 衛生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。4.7.6 五級 4.7.6.1 樓內保潔

4.7.6.1.1 大堂及休閑區域，客戶聚集區域每日清潔2次，地面每周濕拖2次，每月消毒處理2次。4.7.6.1.2 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。

4.7.6.1.3 樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次。

4.7.6.1.4 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網。4.7.6.1.5 共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。

4.7.6.1.6 電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。轎廂每月消毒2次。4.7.6.2 外圍保潔

4.7.6.2.1 道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

4.7.6.2.2 綠化帶每日清潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，目視無雜物。花壇表面潔凈無污跡。

4.7.6.2.3 水景開放期內，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面無漂浮物，水體無異味。

4.7.6.2.4 休閑娛樂、健身設施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設施表面干凈。4.7.6.2.5 2米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。

4.7.6.2.6 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈。4.7.6.2.7 天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。

4.7.6.2.8 設有公共衛生間的，每日清潔2次；每周2次對公共衛生間進行消殺。4.7.6.3 車庫、車棚 4.7.6.3.1 4.7.6.3.2 4.7.6.3.3 4.7.6.3.4 地面每日清潔1次，每月沖刷2次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網。

門窗、消防箱、防火門、箱柜等公共設施每月清潔1次，目視無積塵。指示牌、指示燈保持整潔。

4.7.6.4 垃圾收集與處理

DBXX/ XXXXX—XXXX 4.7.6.4.1 4.7.6.4.2 4.7.6.4.3 4.7.6.4.4 4.7.6.4.5 4.7.6.4.6 垃圾桶布局合理，并協助做好垃圾分類工作。

樓道內每層宜設置1個垃圾投擲點，方便業主使用。

垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，及時外運。垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。

能正常使用并維護垃圾生物處理設備、中水處理設備等。

4.7.6.5 衛生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。4.8 綠化服務 4.8.1 初級

根據住宅小區內綠化實際情況做到：

a)對草坪、花卉、樹籬、樹木進行每年至少1次的修剪、養護； b)定期清除綠地垃圾、石塊等雜物； c)無大面積病蟲害。4.8.2 一級

根據住宅小區內綠化實際情況做到：

a)對草坪、花卉、樹籬、樹木每年至少2次修剪、養護； b)定期清除綠地垃圾、石塊等雜物； c)無大面積病蟲害和露黃。4.8.3 二級

根據住宅小區內綠化實際情況應做到：

a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養護； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于15%；

c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%； d)適時進行防凍保暖，預防病蟲害；

e)樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.4 三級

根據住宅小區內綠化實際情況應做到：

a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養護，保持觀賞效果； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；

c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到80%，土地無明顯裸露； d)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；

e)樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.5 四級 4.8.5.1 綠化養護

DBXX/ XXXXX—XXXX 有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：

a)對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養護，保持觀賞效果； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；

c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于5%，存活率不小于90%，行道樹缺株率小于5%，土地無明顯裸露；

d)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；

e)對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。4.8.5.2 環境布置

4.8.5.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象。

4.8.5.2.2 綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象。

4.8.5.2.3 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。4.8.6 五級 4.8.6.1 綠化養護

有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到： a)對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養護； b)定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；

c)對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露；

d)綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；

e)適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；

f)樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；

g)定期組織澆灌、施肥和松土。4.8.6.2 環境布置

4.8.6.2.1 綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象。

4.8.6.2.2 綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象。

4.8.6.2.3 設有景觀湖的，保持三季有水，每年春季投放觀賞魚苗，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

4.8.6.2.4 重大節日或慶典活動，對公共區域進行花木裝飾。

4.8.6.2.5 加強綠化宣傳，對古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。5 監督與投訴

DBXX/ XXXXX—XXXX 5.1 信息收集

物業服務企業應以各種方式收集業主及物業使用人對物業服務質量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務的內容和質量。業主及物業使用人對物業服務滿意度信息的收集可以采用以下方式：

a)直接與業主溝通； b)向業主發放調查問卷； c)來自各種媒體的報道；

d)收集各種渠道的業主投訴。5.2 投訴處理

5.2.1 物業服務企業應主動接受業主的監督，建立投訴處理機構，明確責任 人，對外公布監督、投訴電話。

5.2.2 積極配合有關部門做好投訴處理工作，對投訴處理結果進行回訪。認真及時地處理業主的意見和建議，并將處理結果及時通知投訴者。

5.2.3 受理、處置業主或物業使用人的投訴應進行記錄，并分下列情況進行處理：

5.2.3.1 物業服務企業直接受理的投訴，應核實情況，在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日。屬于物業管理責任的，應當按照相關要求立即整改；屬無效投訴的應做好解釋工作。物業服務機構與投訴人無法協商解決的，應及時上報相關部門協調處理；

5.2.3.2 業主或物業使用人直接向相關部門投訴或者相關部門轉來的投訴，應查明事實，分清責任，在規定時限內如實反映情況或上報書面材料，協助相關部門做好工作； 5.2.3.3 涉及依法裁決的，應按法律程序處理。5.3 公示監督

物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準、收費依據及12358價格舉報電話等，接受業主的監督。

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參 考 文 獻

[1] 中華人民共和國主席令第六十二號《中華人民共和國物權法》 [2] 中華人民共和國主席令第十五號《中華人民共和國合同法》 [3] 中華人民共和國國務院令 第379號《物業管理條例》

[4] 中華人民共和國國務院令 第549號《特種設備安全監察條例》 [5]《中華人民共和國消防條例》 [6] 《山東省物業管理條例》

[7]《山東省住宅物業服務收費管理辦法》 [8] 《物業管理企業財務管理規定》 [9] 《城市環境衛生設施設置標準》 [10] 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 [11]《青島市物業管理條例》

[12]《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》 [13]《青島市物價局物業服務收費管理辦法》

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第三篇：青島市物業管理協會章程 -（定稿）

青島市物業管理協會章程

（修訂草案）

二00九年七月三日 二0一五年 月 日

第一章 總則

第一條 本團體名稱為：青島市物業管理協會 本協會名稱為：青島市物業管理協會

第二條 本協會的性質為：全市物業管理組織（含機關、企業、事業單位及國內和外商在本市設立的物業管理機構）和物業管理工作人員自愿結成的社會性行業組織，是具有法人資格的非營利性社會團體。

本協會的性質為：全市物業管理組織（含機關、企業、事業單位及國內和外商在本市設立的物業管理機構）和物業管理工作的專業人士自愿結成的社會性行業組織，是具有法人資格的非營利性社會組織。

第三條 本協會的宗旨是：堅持黨的基本路線和發展社會主義市場經濟的方針，執行國家、省、市有關法律、法規和規章，積極推行物業管理，維護全市物業管理組織和個人的合法權益。給城市居民提供舒適方便、安定整潔、優美文明的工作、學習娛樂和生活環境，不斷提高居民生活質量、提高城市管理水平，為建設現代化國際城市而努力服務。

本協會的宗旨是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，堅持和落實科學發展觀，堅持“三嚴三實”的思想作風和工作作風，堅持黨的基本路線和發展社會主義市場經濟的方針，遵守憲法、法律、法規和國家、省、市政策，遵守社會道德風尚；團結、組織本會會員，堅持為行業行政主管部門及相關政府機構決策服務，為行業和企業改革發展服務，積極推行物業管理，維護全市物業管理組織和物業所有權人的合法權益。不斷提高居民生活質量、提高城市管理水平，為建設現代化國際城市而努力服務。及時反映廣大會員單位的愿望和要求，成為政府行政管理部門與企業間的橋梁和紐帶。

第四條 本協會接受業務主管部門青島市建設委員會的業務指導和登記管理機關青島市民政局的監督管理。

本協會接受業務主管部門青島市國土資源和房屋管理局和登記管理機關青島市民政局的業務指導和監督管理。

第五條 本協會的住所位于：山東省青島市澳門路121號423室。本協會的住所位于：山東省青島市 路 號。

第二章 業務范圍

第六條 本協會的業務范圍

（一）探討社會主義市場經濟條件下城市管理和物業管理的理論和發展方向； 探討社會主義市場經濟條件下物業管理和物業服務的理論和發展方向；

（二）參與本市有關物業管理法規、規章草案的調研論證，當好政府的參謀和助手；

（三）為物業管理組織提供法律咨詢和中介服務；

（四）提出物業管理的建議和對策，幫助物業管理組織搞好管理與服務工作；

（五）進行物業管理信息交流、經驗交流和開展宣傳教育活動及有益于本行業發展的各項活動；

（六）承辦政府機關和社會團體委托辦理的有關事宜；編輯出版物業管理讀物和本協會會刊；

（七）根據物業行政管理部門的委托，對行業內的重要事件和活動進行調研；

（八）承接上級協會部署的有關工作。

第三章 會員

第七條 本協會會員分為以下兩類：

（一）單位會員：其代表是物業管理組織的負責人或其委托的代理人；

（二）個人會員：從事物業管理或與物業管理相關的單位中層以上領導、有關管理人員、技術人員和熱心物業管理的其他有關人員。

第八條 申請加入本協會的會員，必須具備下列條件：

（一）擁護本協會章程；

（二）有加入本協會的意愿；

（三）在物業管理行業領域內具有一定影響； 在物業管理行業領域內具有一定影響力；

（四）參加本協會活動，按期交納會費者。第九條 會員入會的程序是：

（一）要求加入本協會的組織和個人，必須提出書面申請；

（二）經常務理事會討論通過；

（三）由理事會或理事會授權機構發給會員證，方可成為本協會會員。第十條 會員享有下列權力：

（一）在本協會內有選舉權、被選舉權和表決權；

（二）參加本協會各項活動；

（三）獲得本協會服務的優先權；

（四）有優先進行法律咨詢和獲得信息的權利；

（五）對本協會工作有督促權、批評權和建議權；

（六）有優先獲得本協會會刊物和在本協會刊物登載文章、圖片、廣告的權利；

（七）入會自愿退會自由。第十一條 會員必須履行下列義務：

（一）遵守本協會章程，執行本協會決議，維護本協會利益；

（二）積極參加本協會活動，努力完成本協會委托辦理的各項任務；

（三）主動向本協會反映情況提供有關資料；

（四）接受本協會的業務指導和監督；

（五）接受本協會組織的學習、培訓和考察活動；

（六）按期交納會費。

第十二條 會員退會應書面通知本協會，并交回會員證。會員若一年不交會費或不參加本協會活動，視為自動退會。

第十三條 對違反本會章程又不聽勸告者，經理事會表決通過可撤銷其會員資格。會員退會須交還會員證件。

第四章 組織機構和負責人產生、罷免

第十四條 本協會的最高權利機構是全體會員代表大會。會員代表大會的主要任務：

（一）制定和修改本協會的章程； 選舉和罷免理事；

（二）選舉和罷免理事；

（二）審議本協會工作報告和財務報告；

（三）審議本協會工作報告和財務報告；

（三）決定終止事宜；

（四）決定終止事宜；

（四）討論本協會重大事宜。

（五）討論本協會重大事宜。

第十五條 會員代表大會須有三分之二以上的會員出席方能召開，其決議須經到會代表半數以上表決通過才能生效。

第十六條 會員代表大會每屆五年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由理事會表決通過，報青島市建設委員會審查并經青島市民間組織管理局批準同意。但延期換屆最長不超過一年。

會員代表大會每屆五年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由理事會表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經青島市民間組織管理局批準同意。但延期換屆最長不超過一年。

第十七條 理事會是會員代表大會的執行機構，在閉會期間領導本協會開展日常工作，對會員代表大會負責。

第十八條 理事會職權是：

（一）執行會員代表大會的決議；

（二）選舉和罷免會長、副會長、秘書長、副秘書長；

（三）籌備召開會員代表大會；

（四）向會員代表大會報告工作和財務狀況；

（五）決定會員的吸收或除名；

（六）決定設立辦事機構、分支機構、代表機構和實體機構；

（七）決定各機構主要負責的聘任；

（八）制定本協會工作規劃計劃；

（九）組織會員單位和個人履行權利和義務；

（十）協調會員單位關系，對會員單位進行業務指導與服務。

第十九條 理事會須有三分之二以上理事出席方能召開，其決議須經到會理事三分之二以上表決通過方能生效。

第二十條 理事會每年召開一次；情況特殊的，也可采取通訊形式召開。第二十一條 本團體設立常務理事會。常務理事會由理事會選舉產生，在理事會閉會期間行使第十八條第一、三、五、六、七、八、九項的職權，對理事會負責。

本協會設立常務理事會。常務理事會由理事會選舉產生，在理事會閉會期間行使第十八條第一、三、五、六、七、八、九項的職權，對理事會負責。

第二十二條 常務理事會須有2/3以上常務理事出席方能召開，其決議須經到會常務理事2/3以上表決通過方能生效。

第二十三條 常務理事會至少半年召開一次會議；情況特殊的也可采用通訊形式召開。

第二十四條 本團體的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件： 本協會的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件：

（一）堅持黨的路線、方針、政策、政治素質好；

（二）在本團體業務領域內有較大影響； 在本協會業務領域內有較大影響；

（三）會長、副會長、秘書長最高任職年齡不超過70周歲，秘書長為兼職；

（四）身體健康，能堅持正常工作；

（五）未受過剝奪政治權利的刑事處罰的；

（六）具有完全民事行為能力。

第二十五條 本團體會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的，須經理事會表決通過，報青島市建設委員會審查并經民政局批準同意后，方可任職。

本協會會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的，須經理事會表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經民政局批準同意后，方可任職。

第二十六條 本團體會長、副會長、秘書長任期5年。因特殊情況需延長任期的，須經會員大會（或會員代表大會）2/3以上會員（或會員代表）表決通過，報青島市建設委員會審查并經青島市民政局批準同意后方可任職。

本協會會長、副會長、秘書長任期5年。因特殊情況需延長任期的，須經會員大會（或會員代表大會）2/3以上會員（或會員代表）表決通過，報青島市國土資源和房屋管理局審查并經青島市民政局批準同意后方可任職。

第二十七條 本團體會長為本團體法定代表人。本團體法定代表人不兼任其他團體的法定代表人。

本協會會長為本團體法定代表人。本協會法定代表人不兼任其他團體的法定代表人。會長因故不能擔任時，可授權委托副會長或秘書長擔任。

第二十八條 本團體會長行使下列職權： 本協會會長行使下列職權：

（一）召集和主持理事會（或常務理事會）；

（二）檢查會員代表大會、理事會（或常務理事會）決議的落實情況；

（三）代表本團體簽署有關重要文件。代表本協會簽署有關重要文件。

第二十九條 本團體秘書長行使下列職權： 本協會秘書長行使下列職權：

（一）主持辦事機構開展日常工作，組織實施工作計劃；

（二）協調各分支機構、代表機構、實體機構開展工作；

（三）提名副秘書長以及各辦事機構、分支機構、代表機構和實體機構主要負責人，交理事會或常務理事會決定；

（四）決定辦事機構、代表機構、實體機構專職工作人員的聘用。

第五章 資產管理、使用原則

第三十條 本協會經費來源：

（一）會員會費；

（二）贊助費；

（三）捐款；

（四）在核準的業務范圍內開展活動或服務收入；

（五）利息。

第三十一條 本協會按照國家有關規定收取會員會費。

本協會會員會費的標準與收取辦法，經會員代表大會批準后執行。第三十二條 本協會經費使用：

（一）本協會會議、辦公開支；

（二）本協會業務活動、出差開支；

（三）編輯出版刊物、資料開支；

（四）組織專業學習、培訓開支；

（五）其他合理開支。

第三十三條 本協會建立嚴格的財務管理制度，保證會計資料合法、真實、準確、完整。

第三十四條 本協會具有專業資格的會計人員。會計人員必須進行會計核算，實行會計監督。會計人員調動工作或離職時，必須與接管人員辦清交接手續。

第三十五條 本協會的資產管理必須執行國家規定的財務管理制度，接受會員代表大會和財政部門的監督。資產來源屬于國家撥款或者社會捐贈、資助的，必須接受審計機關的監督，并將有關情況以適當方式向社會面公布。

第三十六條 本協會換屆或更換法定代表人之前必須接受社團登記機關和業務主管單位組織的財務審計。

本協會換屆或更換法定代表人之前必須接受青島市民政局和青島市國土資源和房屋管理局組織的財務審計。

第三十七條 本協會的資產，任何單位、個人不得侵占、私分和挪用。第三十八條 本協會專職工作人員的工資和保險、福利待遇，參照國家對事業單位有關規定執行。

第六章 章程的修改程序

第三十九條 對本協會章程的修改，須經理事會表決通過后報會員代表大會審議。

第四十條 本協會修改的章程，須在會員代表大會通過后十五日內，經青島市建設委員會審查同意，并報青島市民間組織管理局核準后生效。

本協會修改的章程，須在會員代表大會通過后十五日內，經青島市國土資源和房屋管理局審查同意，并報青島市民政局核準后生效。第七章 終止程序及終止后的財產處理

第四十一條 本協會完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注銷的，由理事會或常務理事會提出終止動議。

第四十二條 本協會終止動議須經會員代表大會表決通過，并報青島市建設委員會及青島市民間組織管理局指導下成立清算組織，清理債權債務，處理善后事宜。清算期間，不開展清算以外的活動。

本協會終止動議須經會員代表大會表決通過，并報青島市國土資源和房屋管理局及青島市民政局同意并在其指導下成立清算組織，清理債權債務，處理善后事宜。清算期間，不開展清算以外的活動。

第四十三條 本協會須經青島市民間組織管理局辦理注銷登記手續后即為終止。

本協會須經青島市民政局辦理注銷登記手續后即為終止。

第四十四條 本協會終止后的剩余財產，在青島市國土資源和房屋管理局和青島市民政局的監督下，按照國家有關規定，用于發展與本協會宗旨相關事宜。

第八章 附則

第四十四條 本章程經二00九年七月三日的第三屆一次會員代表大會表決通過。

第四十五條 本章程經二00九年七月三日的第三屆一次會員代表大會表決通過。

第四十五條 本章程的解釋權屬于本協會的理事會。第四十六條 本章程的解釋權屬于本協會的理事會。第四十六條 本章程自登記管理機關核準之日起生效。第四十七條 本章程自青島市民政局核準之日起生效。

第四篇：青島市物業管理業主委員會規則

青島市物業管理業主委員會規則

第一章 目的一、為了進一步規范物業管理的業主委員會工作，明確業主委員會在物業管理工作中的權利與義務，根據《青島市物業管理條例》，制定本規則。

二、本規則適用于本市行政管轄區域。

第二章 對業主委員會的管理三、一個物業區域內，有下列情況之一的，所在區、市的物業行政管理部門應當會同物業出售單位組織召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）新建商品物業出售建筑面積達到50％以上；

（二）新建商品物業首批業主正式入住物業已滿18個月；

（三）原有居住物業區域公有住宅出售達到40％以上。

四、一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業區域的范圍，由市、區物業行政管理部門按照物業的具體情況劃定。

五、各區物業行政管理部門是各區業主委員會工作的主管部門（以下簡稱區主管部門），負責組織或協同房屋出售單位召集首次業主大會會議或業主代表大會會議，并對選舉產生和改選的業主委員會進行登記批準：承擔對轄區內各物業區域業主委員會的日常管理、指導、監督、檢查與考核工作；協調業主委員會與物業管理企業的關系，提高業主委員會的運作水平。

六、各區主管部門應經常檢查考核各業主委員會的運作情況，定期組織業主委員會人員學習物業管理法規政策和業務知識，及時派員出席或主持業主大會會議，業主代表大會會議及業主委員會的重要會議；糾正或撤銷業主大會或業主委員會作出的不符合法規政策的決議、決定；對運行管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數業主權益的業主委員會，應當及時組織改組或重新組織選舉。

七、業主委員會應主動向區主管部門請示匯報工作，重要會議應請市、區主管部門派員出席或主持，定期組織學習，提高人員素質和工作水平。

第三章 業主委員會及其委員的生產

八、業主委員會須業主大會會議或業主代表大會會議投票選舉生產。

九、一個物業區域內，業主人數超過一百人的，應當召開業主代表大會。業主代表由有關業主按幢或單元協商產生，一般不超過一百人。公房業主和開發建設單位按擁有的物業建筑面積比例生產業主代表大會成員數。業主代表大會成員需具有完全民事行為能力。業主代表大會成員缺額時，應在下次代表大會召開前予以補選或增補。

十、一個物業區域內，具備業主委員會成立條件之一的，房屋出售單位應將出售房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清冊等材料報物業所在區主管部門，區主管部門應在接到材料后的45日內，會同住宅出售單位組織業主做好召開第一次業主大會或業主代表大會的下列籌備工作：

（1）成立第一次業主大會或業主代表大會籌備組。籌備組由區主管部門、房屋出售單位、業主代表組成，可以邀請街道辦事處、居委會人員參加；

（2）協商產生業主代表；

（3）協商推薦業主委員會候選人，一般采取差額選舉，候選人數不超過應選業主委員會成員數額的一倍；

（4）起草或確定業主委員會章程和業主公約草案并向參加會議的成員征求意見，修改完善；

（5）確定會議的時間、地點、并做好各項會務準備工作。

十一、第一次業主大會或業主代表大會按下列程序召開：

（1）由大會籌備組介紹大會籌備情況；

（2）由籌備組介紹業主委員會候選人情況；

（3）業主大會或業主代表大會的成員投票選舉產生業主委員會成員；

（4）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（5）審議決定物業管理其他重大事項。

十二、業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件到區主管部門辦理登記：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程。

成立業主委員會申請書應當包括下列內容：

（1）業主委員會的名稱；

（2）業主委員會所在的物業區域范圍；

（3）房屋建筑總面積和其中已出售面積、時間；

（4）出售房屋戶數（套數）；

（5）第一次業主大會會議或業主代表大會會議記錄（紀要），內容應包括會議應到人數和名冊，實到人數和名冊，投票選舉結果及會議作出的決定等。業主委員會自區主管部門核準登記之日起成立。

十三、業主委員會每屆任期三年，任期期滿3個月前，應選舉新一屆業主委員會。新一屆業主委員會成員名單報所在區主管部門備案。業主缺額需補選的，應在業主委員會章程中予以約定，業主委員會章程沒有約定的，一般應在半年內召開業主大會或業主代表大會予以補選。業主委員會成員辭職或因長期外出、物業轉讓、疾病等不能履行職責的，需書面通知業主委員會。

十四、業主委員會成員按業主大會或業主代表大會中各方代表的比例選舉產生。業主委員會成員須符合下列條件：

（1）能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程；

（2）具有初中以上文化程度，主任具有高中以上文化程度，熱心公益事業；

（3）身體健康，有較充足的時間履行業主委員會成員職責；（4）品行端正；（5）其他規定的條件。業主委員會成員不得兼任本區域物業管理企業的工作。

第四章 業主委員會工作要點

十五、業主委員會是代表全體業主對物業實施自治管理的組織，具有獨立的民事行為能力，其合法權益受國家法律保護，一切活動均應遵守國家和物業管理的政策法規。

十六、業主委員會與所聘物業管理企業之間是平等的民事主體關系，其權利義務由聘用合同和有關物業管理法規政策確定。

十七、業主委員會應當建立健全各項工作和內部制度，并將所定制度報區主管部門備案。業主委員會不設專門編制，不設財務，不從事任何具體經營活動；業主委員會人員工作屬義務性質，不領取固定工資和津貼；業主委員會的辦公費用由業主委員會年初提出計劃，經與物業管理企業協商后由業主大會或業主代表大會通過，一并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業主的監督。

十八、業主委員會不設專門的辦公用房，工作和召開會議時由物業管理企業提供場地和條件。開發建設單位按《青島市物業管理條例》及其配套文

件提供的商業用房和管理房不得以任何方式轉讓、抵押，不得出租借用給物業管理企業以外的任何單位或個人。業主委員會與物業管理企業因辦公費用和專用辦公用房協商不一致的，由區主管部門裁定。

十九、涉及到物業管理區域與區街綜合管理、市政公用配套設施產權與管理責任、受益及廣大業主利益的重大事項等，由業主委員會與物業管理企業共同出面，向有關方向交涉解決。

二十、業主委員會接管物業時，應當要求開發建設單位和原有物業管理企業對物業管理區域內的共用配套設施設備、業主共有資產、物業管理辦公用房、商業網點用房、管理費節余、公共收益項目，有關圖紙資料等，進行具體明確的劃分和交割，并簽訂接管協議。

二十一、物業管理企業應根據物價行政管理部門發布的指導標準或批準文件標準收取物業管理公共性服務費和公共部位維修費并實際用于管理和支出，每年提出收支預算，交業主委員會審議后，提交業主大會或業主代表大會會議通過實施，業主委員會應當督促業主按時交費，業主委員會如不同意物業管理企業的收支預算，可請區主管部門核定，也可請審計部門對年終結算報告和帳目進行審計，所發生費用單獨列入管理費帳目并向業主公布。

二十二、對于稅務、工商等部門收取的有關稅、費、以及物業管理企業所應提留的利潤，應當列入管理費成本，并向全體業主告知。

二十三、業主委員會經區主管部門批準后可持有關批準文件到當地公安部門刻制印章。印章由業主委員會指定專人管理并按有關管理制度使用；涉及重要事項需使用印章時，應由多數委員會簽字認可；凡違反制度使用印章，造成經濟損失或嚴重不良影響的，由市、區主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經濟責任及相關責任。

二十四、業主委員會成員的停任、任免、撤換、增減，須經業主委員會會議或市、區主管部門確認；業主委員會的以上決議、決定及其他有關物業管理事項的決議，決定，應當及時報送區主管部門備案，并向全體業主或非業主使用人公告；重要會議可以報請市、區主管部門出席并指導工作；

二十五、業主委員會應當教育并督促全體業主及非業主使用人遵守物業管理法規政策，尊重與物業管理企業簽訂的聘用合同，主動配合企業的正常管理和服務工作，按時繳納公共生性服務費、房屋共用部位維修費等有關費用，維護公共物業，對危害公共安全或影響房屋外觀的設施、設備及現象（如違法建筑、違章裝修、亂搭亂占及妨礙他人的空調室外機、防盜網安裝等），應及時督促整改。

二十六、廣大業主和物業管理企業有權監督業主委員會的工作，對業主委員會及其人員的違法違規行為，應及時勸告和制止，并報市或區主管部門查處。

二十七、業主委員會委員或業主委員會主任不遵守物業管理法規政策和業主委員會章程、決議、制度、經教育拒不改正，或造成嚴重不良影響的，由業主委員會決定，或由市、區主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業主委員會或業主代表大會確認，造成經濟損失的應承擔經濟責任。

第五篇：青島市住宅小區物業管理實施細則

第一章 總則

第一條 根據《青島市住宅小區物業管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》，制定本細則。

第二條 《辦法》所稱物業管理，是指物業管理單位對住宅小區實行的專業化統一管理和綜合性服務。包括對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠地等維護與修繕和環境衛生、交通、治安保衛、環境容貌等管理和服務活動。

第三條 本市行政區域內的建筑面積在5萬平方米以上的新建城市住宅小區、建筑面積在2萬平方米以上的舊城改造區（片）住宅小區（以下簡稱住宅小區），應實行物業管理。

《辦法》發布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。

公寓、商住樓、寫字樓、辦公樓、別墅區及建筑面積在2萬平方米以下的居住組團等，亦應創造條件，實行物業管理。

第四條 物業管理納入住宅小區建設規劃。住宅小區建設可行性研究報告應載明實行物業管理的意向。

第五條 青島市城鄉建設行政主管部門是本市住宅小區物業管理的行政主管部門（以下簡稱市物業主管部門），下設市物業管理辦公室（以下簡稱市物業管理部門），按規定的權限分工，負責物業管理的具體行政管理工作。

市和各縣級市（含黃島區、嶗山區、城陽區，下同）物業管理部門的職責：

（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的法律、法規、規章，制定住宅小區物業管理發展規劃；

（二）負責本轄區物業管理單位的資質審核管理工作；

（三）對住宅小區物業管理招標、招聘工作進行監督和管理；

（四）負責組織轄區內住宅小區綜合驗收和交接工作。

（五）按權限分工負責住宅小區管理基金的管理和使用。

市南區、市北區、四方區、李滄區（以下簡稱四區）物業管理部門的職責：

（一）負責本轄區物業管理單位的資質初審管理工作；

（二）參與本轄區內住宅小區的竣工驗收和交接工作；

（三）參與本轄區內住宅小區物業管理的招標、招聘工作的監督和管理；

（四）負責本轄區內住宅小區物業管理承包合同、委托管理合同的登記備案工作；

（五）協調本轄區內有關管理部門與住宅小區管委會、物業管理單位的工作關系。

第六條 房管、市政、園林、環衛、公用事業、公安、交通、工商、物價等行政主管部門，按照職責權限分工，負責對住宅小區委托物業管理單位管理事項進行監督與指導。

第二章 管委會

第七條 住宅小區交付使用且入住率達到50％以上時，縣級市、區物業管理部門應會同開發建設單位和縣級市、區人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人（以下稱業主）代表大會，選舉產生住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會委員數額，根據住宅小區規模大小確定，一般為11至15人，設主任1人（由當地人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任），副主任2人（由業主代表中產生）。

管委會每屆任期為3年，管委會委員可連選連任。管委會委員在任職期間如有變動，應召開業主代表大會及時補選。

管委會下設辦公室，聘請工作人員1至3人，負責處理日常工作，其費用由物業管理單位負擔。

第八條 管委會為社團法人組織，依法登記備案，取得社團法人資格。

第九條 管委會全體會議應每季度召開一次。經管委會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅小區物業管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人員實行無記名投票表決制度。決定事項，必須達到三分之二以上多數通過。

住宅小區業主代表大會應每年召開一次，由管委會組織并報告工作。

第十條 管委會通過招標、招聘等形式確定本住宅小區的物業管理單位并與其簽定《住宅小區管理承包合同》。《住宅小區管理承包合同》應報市和縣級市、區物業管理部門備案。

《住宅小區管理承包合同》應包括管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、管理與服務質量、合同期限、違約責任等內容。

《住宅小區管理承包合同》期限一般不超過3年，到期可續簽或重新簽訂。

第三章 物業管理單位

第十一條 實行物業管理的住宅小區，由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合性服務。

物業管理單位是具備相應資質條件的企業法人。

第十二條 物業管理單位成立應當具備下列條件：

（一）有明確的章程和固定的辦公地點；

（二）有獨立健全的組織管理機構，以及與其管理相適應的專業、技術和管理人員5人以上；

（三）有自有流動資金10萬元以上，注冊資金不低于10萬元。

第十三條 申請物業管理單位資質應當提交下列證明文件：

（一）資質申請表；

（二）主管部門的批準成立文件；

（三）企業法定代表人和專業、技術、管理人員的職稱證件；

（四）資信證明；

（五）當地物業管理部門的初審意見。

第十四條 物業管理單位必須持有市物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》，并向工商行政管理部門領取《營業執照》后，方可從事住宅小區物業管理業務。

外地和境外物業管理單位進入本市從事物業管理業務的，須經市物業主管部門審查登記。

未按規定辦理手續從事住宅小區物業管理業務的，應在本細則發布后一個月內申請補辦手續。

第十五條 住宅小區開發建設單位應在業主入住前6個月，向市或縣級市物業管理部門申請自行或委托物業管理單位對住宅小區實行前期管理。管理費用由開發建設單位自行承擔，也可向市或縣級市物業管理部門申請借用部分住宅小區管理基金。

在同等條件下，住宅小區原開發建設單位，具有物業管理的優先承包權。

第十六條 開發建設單位自行或委托物業管理單位對住宅小區實行前期管理期間，應接受業主及有關部門的監督。

第十七條 住宅小區經竣工綜合驗收合格交付使用后，開發建設單位應按《辦法》第十條的規定向負責接收的管委會提供完整的檔案資料。

第十八條 分期驗收的住宅小區，開發建設單位應在居民入住前6個月，按規定向物業管理部門申請自行或委托物業管理單位實行前期管理的同時提出分期驗收的申請。分期驗收合格，其房屋及配套設施具備基本使用功能和符合實行物業管理規定條件的，可入住業主。

分期驗收中，對按規則要求應配套建設的設施未全部建成的，應明確期限，逐步完善。

第二十條 住宅小區內經工程質量驗收合格的房屋自入住之日起，其開發建設單位應向物業管理單位一次性支付該房屋建筑總面積每平方米3元的保修金，1年內由物業管理單位負責養護修繕，并由雙方簽定《住宅小區房屋回修與保修合同》。

第四章 業主

第二十一條 入住住宅小區的業主須遵守以下規定：

（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調；不得擅自改裝、拆除公用房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。

（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。

（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。

（五）按規定的時間、地點存放垃圾，逐步實行袋裝化；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核和紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止違法飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。

（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品。

（七）不得在住宅小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。

（八）居民應按規定辦理房屋、戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。

（九）不得開辦污染住宅小區環境的生產、加工型企業。

（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和業主在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續。禁止在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。

（十一）其他有關事項第二十二條 業主入住住宅小區前，須與物業管理單位簽訂住宅小區入住合約；已入住住宅小區未簽訂住宅小區入住合約的，應在本住宅小區實行物業管理后一個月內補簽入住合約。

第二十三條 入住合約應包括下列內容：

（一）住宅小區名稱，戶主及居住地點、面積；

（二）物業管理單位名稱及其應提供的服務內容；

（三）業主使用住宅小區物業的權益；

（四）業主參與住宅小區物業管理的權利；

（五）業主對管委會和物業管理單位的監督權；

（六）住宅小區物業維修、養護和管理費用以及預備金的繳納；

（七）業主的義務；

（八）違反入住合約的責任；

（九）其他有關事項。

第五章 委托管理與有償服務

第二十四條 物業管理單位應根據住宅小區管理服務的實際內容，建立健全住宅小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊，住宅小區管理項目和標準等，方便業主，提高管理服務水平。

第二十五條 按《辦法》第七條、第八條規定，凡納入住宅小區物業管理的委托管理事項，有關管理部門、產權單位應在接到物業管理部門的通知后一個月內與所在小區物業管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任。托管合同期限應與《住宅小區管理承包合同》期限一致。對托管事項，應支付委托管理費用，具體數額，國家、省或市有規定的按規定執行；未規定的，由雙方商定。

第二十六條 對委托物業管理單位管理的房產及其附屬設施（包括各種管線），除由委托人支付相應托管費用外，其托管房屋的管理費和修繕費，由產權人支付。四區內支付房產管理費、修繕費的具體標準是：

（一）屬國有直管房產的，由市房產管理部門按市有關規定扣除應上繳部分后，剩余部分撥給區房產管理部門，其中10％留作管理費，90％定期劃撥給物業管理單位；

（二）屬單位自管房產的，由市房租匯繳中心每月將管理費的15％返還給產權單位，剩余部分全部劃撥給物業管理單位；

（三）屬私有房屋的，由物業管理單位按規定收取委托管理費和公用部位的管理費和修繕費。具體標準，由市房產管理部門另行制定。對未托管的房屋，只收取公用部位的管理費和修繕費。

各縣級市內支付房產管理費、修繕費的具體標準，由各縣級市根據實際情況制定。

第二十七條 凡已收取托管費用的房產及附屬設施（包括各種管線），屬自然損壞的由物業管理單位負責維修，并保證正常使用和安全；屬人為損壞的由損壞責任人自行維修或承擔維修費用，由物業管理單位負責維修。

第二十八條 房屋租金專款專用，不得挪作他用。住宅小區物業管理單位合同終止或被解聘時，應將結轉的房屋租金全部上繳所在區管委會代管，由住宅小區新聘用的物業管理單位接收使用。

第二十九條 凡實行物業管理的住宅小區，水、電、供氣、供熱等費用，由物業管理單位負責統一代收。有關管理部門、單位可向其支付所收費用1％至3％的勞務費。具體標準由雙方商定。

第三十條 住宅小區社會治安綜合治理工作仍實行屬地化管理。

按照統一管理的原則，住宅小區日常安全巡邏納入物業管理單位的公共服務范圍。物業管理單位應在當地公安派出所的業務指導下，負責住宅小區的日常治安保衛工作。物業管理單位應從住宅小區停車場、自行車棚看車費中提取凈收入的30％交當地公安派出所，用于住宅小區社會治安管理。

第三十一條 物業管理單位按規定向住宅小區內的業主收取綜合服務費，用于住宅小區內的公共服務項目支出。公共服務項目包括下列內容：

（一）負責住宅小區內的道路、樓道、甬道、庭院、公廁及公共場所的衛生保潔；

（二）按時登門為業主代收生活垃圾和營業性垃圾；

（三）負責住宅小區內花、草、樹木和綠籬的修剪、補植、澆水、滅蟲等；

（四）負責為業主代收水、電、供氣、供熱等費用。

（五）負責住宅小區日常治安保衛工作，落實防范措施。

綜合服務費的收取標準根據住宅小區實際需要和服務內容由所在管委會提出意見，經市和縣級市、區物業管理部門同意后報物價部門批準。管委會應到物價部門申領《行政性事業性收費許可證》，并使用財政部門統一印制的收費票據。

綜合服務費的收取標準需要調整時，仍按上款規定辦理。

第三十二條 物業管理單位為住宅小區內的業主提供專項和特約等服務項目，應公開收費的基本價格，也可由雙方議定。

專項和特約服務項目一般包括：代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代送（護）病人、代雇（兼）保姆、代送報刊郵件等；修理車輛、水電設備、家用電器等；以及預約上門洗滌衣物、清掃室內衛生、粉刷、裝修等。

第三十三條 物業管理單位可享受國家對第三產業的優惠政策。

第三十四條 住宅小區管理服務經費的收支情況，由物業管理單位每半年向管委會報告一次，每年向業主公布一次，并隨時接受市或縣級市、區物業管理部門，以及物價、稅務、審計等部門和管委會的監督檢查。

由管委會代收、代管的房屋租金，應專戶儲存，按規定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。

第六章 管理基金與管理用房

第三十五條 住宅小區開發建設單位應按上全市住宅建設平均建筑面積每平方米實際造價的3.6％的比例，向市或縣級市物業管理部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施的增改以及為其他已建成住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金使用。該項貸款由物業管理單位分期償還或在解除物業管理承包合同時，一次性退還。

管理基金在住宅小區建設工程報批時應繳納50％，由市或縣級市建設工程收費部門統一代收，開發建設單位憑繳費證明辦理開工報告。其余部分待住宅小區竣工綜合驗收時繳納；邊建設邊遷入住宅小區應在業主入住時繳納。

凡符合第三條規定條件的在建住宅小區，其管理基金應在竣工綜合驗收時一次性補繳。

第三十六條 住宅小區按規劃建設的專業管理用房，以及停車場、自行車棚等設施，屬國有資產，經房管部門驗收后，委托管委會負責接收，并按民用住宅房屋租金標準提供給物業管理單位使用和經營。房屋、場地租金由管委會負責代收，并按有關規定返還和使用。

依照《辦法》規定，《住宅小區管理承包合同》終止時，原物業管理單位應同時辦理退租手續并騰空房屋及設施，委托管委會出租給新聘用的物業管理單位使用和經營。

第七章 獎懲

第三十八條 住宅小區物業管理納入城市管理目標考核責任制。對物業管理成績突出的住宅小區，由市物業主管部門提請市人民政府予以表彰獎勵。并每年進行一次優秀管理住宅小區評選活動。具體評定標準，由市物業主管部門參照《全國優秀管理住宅小區標準》制定。

第三十九條 開發建設單位違反本細則第十五條規定，不自行或委托物業管理規定條件而擅自辦理居民入住的，房產管理部門和當地公安派出所，不予辦理居民入住手續。

第四十一條 開發建設單位違反本細則第三十五條規定，不按期繳納住宅小區管理基金的，建設工程竣工驗收部門，不予進行竣工綜合驗收；在住宅小區管理基金未繳齊之前，不得承擔新的建設項目。

第四十二條 新建住宅小區，凡未簽訂入住合約的，不得入住。已經入住，未按規定期限補簽入住合約的，物業管理單位可提請管委會予以處理。

第四十三條 物業管理單位違反入住合約規定，未給住宅小區業主提供相應服務和造成損失的，業主可向管委會投訴，管委會有權責令其改正，履行合約，予以補償或賠償。

業主違反入住合約或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。

第四十四條 對住宅小區業主無故不繳應繳費用的，物業管理單位可責令其限期繳納，期滿仍不繳納的，可依法追償。

第四十五條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包合同》的，雙方均可申請市或縣級市、區物業管理部門予以調解，調解不成的，雙方均有權依照合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成經濟損失的，責任方應依法予以賠償。

合同生效期間，管委會發現物業管理單位違反合同有關規定的，有權要求其改正。對拒不改正的，管委會可申請物業管理部門予以處理。

第四十六條 管委會和物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為的，由有關行政管理部門依法予以處罰。

有關管理部門、產權單位違反托管合同，給物業管理單位造成經濟損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章 附則

第四十七條 本細則具體執行中的問題由青島市城鄉建設委員會負責解釋。

第四十八條 本細則自發布之日起施行。