第一篇：福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見[閩政〔2010〕27 號]

福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

閩政〔2010〕27 號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：

為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：

一、充分認識“三舊”改造的重要意義

（一）大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配置市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。

（二）大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。

（三）大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。

二、“三舊”改造基本原則

“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配置土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。

（一）科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。

（二）城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。

（三）以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。

（四）政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配置中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

三、“三舊”改造范圍

市、縣（區）人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

（一）按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地；

（二）土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

（三）國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

（四）規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

四、“三舊”改造實施主體和改造方式

（一）政府實施土地收儲出讓。市、縣（區）人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣（區）人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。

“三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

（二）國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。

（三）農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。

五、“三舊”改造實施步驟

（一）調查摸底

市、縣（區）人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。

（二）編制規劃

市、縣（區）人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣（區）范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安置補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣（區）人民政府批準后實施。

（三）制訂方案

各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施；擬改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式和時間安排；擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣（區）人民政府批準實施。

（四）搬遷安置

“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安置方案應充分征詢搬遷安置對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安置后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安置補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安置補償。搬遷安置程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。

（五）實施改造

實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣（區）人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批（核準、備案）以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。

六、“三舊”改造扶持政策

（一）合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣（區）人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安置辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處置的通知》（閩政辦〔2007〕91號）的有關規定執行。

“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣（區）人民政府制定。

（二）優先提供搬遷安置用地。“三舊”改造搬遷安置盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安置用地根據不同情形，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。

（三）積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排；依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。

（四）引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質；也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。

（五）扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（六）積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

七、“三舊”改造工作要求

（一）明確責任。市、縣（區）人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作；投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）和重大項目風險評估工作；規劃主管部門會同國土資源主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣（區）“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作；建設（房管）主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理；相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。

（二）規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”；以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。

（三）強化監督。市、縣（區）人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施；要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批；要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

（四）促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制；要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

二○一○年十一月二十日

第二篇：福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見[閩政〔2010〕27+號]

福建省人民政府關于加快 推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

閩政?2010?27 號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：

為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：

一、充分認識“三舊”改造的重要意義

（一）大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配臵市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。

（二）大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。

（三）大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。

二、“三舊”改造基本原則

“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配臵土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。

（一）科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。

（二）城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。

（三）以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。

（四）政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配臵中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

三、“三舊”改造范圍

市、縣（區）人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

（一）按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地；

（二）土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

（三）國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

（四）規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

四、“三舊”改造實施主體和改造方式

（一）政府實施土地收儲出讓。市、縣（區）人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣（區）人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。

“三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

（二）國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。

（三）農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。

五、“三舊”改造實施步驟

（一）調查摸底

市、縣（區）人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。

（二）編制規劃

市、縣（區）人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣（區）范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安臵補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣（區）人民政府批準后實施。

（三）制訂方案

各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施；擬改造地塊的搬遷安臵方案，明確補償標準、安臵方式和時間安排；擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣（區）人民政府批準實施。

（四）搬遷安臵

“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安臵方案，明確補償標準、安臵方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安臵方案應充分征詢搬遷安臵對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安臵后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安臵補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安臵補償。搬遷安臵程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。

（五）實施改造

實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣（區）人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批（核準、備案）以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。

六、“三舊”改造扶持政策

（一）合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣（區）人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安臵辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處臵的通知》（閩政辦?2007?91號）的有關規定執行。

“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣（區）人民政府制定。

（二）優先提供搬遷安臵用地。“三舊”改造搬遷安臵盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安臵用地根據不同情形，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。

（三）積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排；依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。

（四）引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質；也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。

（五）扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（六）積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

七、“三舊”改造工作要求

（一）明確責任。市、縣（區）人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作；投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）和重大項目風險評估工作；規劃主管部門會同國土資源主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣（區）“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作；建設（房管）主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理；相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。

（二）規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”；以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。

（三）強化監督。市、縣（區）人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施；要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批；要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

（四）促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制；要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

二○一○年十一月二十日

第三篇：福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

閩政?2010?27 號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：

為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：

一、充分認識“三舊”改造的重要意義

（一）大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配臵市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。

（二）大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。

（三）大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。

二、“三舊”改造基本原則

“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配臵土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。

（一）科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。

（二）城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。

（三）以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。

（四）政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配臵中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

三、“三舊”改造范圍

市、縣（區）人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

（一）按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地；

（二）土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

（三）國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

（四）規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

四、“三舊”改造實施主體和改造方式

（一）政府實施土地收儲出讓。市、縣（區）人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣（區）人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。

“三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

（二）國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。

（三）農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。

五、“三舊”改造實施步驟

（一）調查摸底

市、縣（區）人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。

（二）編制規劃

市、縣（區）人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣（區）范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安臵補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣（區）人民政府批準后實施。

（三）制訂方案

各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施；擬改造地塊的搬遷安臵方案，明確補償標準、安臵方式和時間安排；擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣（區）人民政府批準實施。

（四）搬遷安臵

“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安臵方案，明確補償標準、安臵方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安臵方案應充分征詢搬遷 安臵對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安臵后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安臵補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安臵補償。搬遷安臵程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。

（五）實施改造

實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣（區）人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批（核準、備案）以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。

六、“三舊”改造扶持政策

（一）合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣（區）人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安臵辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處臵的通知》（閩政辦?2007?91號）的有關規定執行。

“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣（區）人民政府制定。

（二）優先提供搬遷安臵用地。“三舊”改造搬遷安臵盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安臵用地根據不同情形，可采取劃撥、協議 出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。

（三）積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排；依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。

（四）引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質；也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。

（五）扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（六）積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

七、“三舊”改造工作要求

（一）明確責任。市、縣（區）人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作；投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）和重大項目風險評估工作；規劃主管部門會同國土資源 主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣（區）“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作；建設（房管）主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理；相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。

（二）規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”；以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。

（三）強化監督。市、縣（區）人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施；要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批；要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

（四）促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制；要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

二○一○年十一月二十日

第四篇：福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

閩政〔2010〕27 號

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：

為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：

一、充分認識“三舊”改造的重要意義

（一）大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配置市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。

（二）大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。

（三）大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。

二、“三舊”改造基本原則

“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配置土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。

（一）科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。

（二）城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。

（三）以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。

（四）政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配置中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

三、“三舊”改造范圍

市、縣（區）人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

（一）按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地；

（二）土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

（三）國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

（四）規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

四、“三舊”改造實施主體和改造方式

（一）政府實施土地收儲出讓。市、縣（區）人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣（區）人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。

“三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

（二）國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。

（三）農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。

五、“三舊”改造實施步驟

（一）調查摸底

市、縣（區）人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。

（二）編制規劃

市、縣（區）人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣（區）范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安置補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣（區）人民政府批準后實施。

（三）制訂方案

各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施；擬改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標

準、安置方式和時間安排；擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣（區）人民政府批準實施。

（四）搬遷安置

“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安置方案應充分征詢搬遷安置對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安置后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安置補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安置補償。搬遷安置程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。

（五）實施改造

實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣（區）人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批（核準、備案）以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。

六、“三舊”改造扶持政策

（一）合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣（區）人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安置辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處置的通知》（閩政辦〔2007〕91號）的有關規定執行。

“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣（區）人民政府制定。本文選自： 東莞廠房出售，http:/// 東莞廠房出租，http://dgcf114.com/ 東莞常平廠房出租，（二）優先提供搬遷安置用地。“三舊”改造搬遷安置盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安置用地根據不同情形，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。

（三）積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排；依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。

（四）引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質；也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。

（五）扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依

法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（六）積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

七、“三舊”改造工作要求

（一）明確責任。市、縣（區）人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作；投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）和重大項目風險評估工作；規劃主管部門會同國土資源主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣（區）“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作；建設（房管）主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理；相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。

（二）規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”；以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。

（三）強化監督。市、縣（區）人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施；要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批；要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

（四）促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制；要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

二○一○年十一月二十日

第五篇：關于舊城鎮舊廠房舊村莊改造情況的報告

關于舊城鎮舊廠房舊村莊改造情況的報告

主任、各位副主任、秘書長，各位委員：

大力推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造（以下簡稱“三舊”改造），積極探索存量建設用地二次開發利用的可行之路，是省委貫徹落實科學發展觀、有效破解土地供需矛盾的重大決策，也是加快轉變經濟發展方式、推動產業和城市轉型升級的重大戰略。2008年以來，在國土資源部的大力支持和省委的正確領導下，我省以部省合作建設節約集約用地試點示范省為契機，積極推進“三舊”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，現將我省開展“三舊”改造有關情況報告如下：

一、開展“三舊”改造工作的基本情況

按照“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，我省切實加強對“三舊”改造的組織領導，認真落實“三舊”改造各項政策，積極探索改造模式與運行機制，有效地推進“三舊”改造的開展。據統計，2008年至今年第三季度，全省已完成“三舊”改造項目1683個，涉及改造面積7.89萬畝；今年計劃啟動改造項目約4400個，改造面積超過30萬畝。

（一）認真落實國家賦予的政策，全面鋪開改造工作。

在國土資源部的指導和支持下，省政府制定出臺了《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）（以下簡稱《若干意見》），從五個方面進行了政策創新與突破：一是針對無合法手續的存量建設用地完善手續成本較高，現土地使用者缺乏改造積極性的問題，允許按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）后按土地現狀辦理征收手續。二是針對“三舊”改造投入大、開發周期較長、現行改造方式單

一、難以調動原土地使用權人積極性等問題，允許對完善手續后的“三舊”用地采取協議出讓方式補辦出讓手續（政府收購儲備后再次供地除外）。三是為了保障原土地使用者的開發收益，調動他們支持和參與改造的積極性，在舊廠房改造和舊村莊改造中，政府依法收回企業用地或征收農村集體建設用地出讓的，對原土地使用企業或村集體給予不高于土地出讓純收益60%的資金補貼，依照有關規定專項用于支持企業或村集體發展。四是針對改造地塊范圍周邊可能存在邊角地、插花地、夾心地，影響地塊的整體改造開發等問題，允許將邊角地、插花地、夾心地一并納入“三舊”改造范圍，不再按照現行法律政策辦理有關報批手續。五是針對在城中村改造過程中，農村集體愿意將農村集體土地變為國有土地，但現行征收的做法程序復雜、審批時間長的問題，允許村集體經濟組織自愿將其所有的集體建設用地申請報省人民政府批準征為國有建設用地。實踐證明，《若干意見》有效破解了“三舊”改造的制約因素，推動了“三舊”改造工作的開展。

為切實落實國家賦予我省的優惠政策，我省主要采取以下措施：一是切實加強“三舊”改造的組織領導。目前，全省絕大部分的市、縣、鎮均成立以政府主要負責同志任組長的“三舊”改造工作領導小組和專門的工作機構；國土資源、發展改革、住房城鄉建設、規劃、財政、文化、環保等相關部門互相配合、形成合力，全省已初步構建起市、縣、鎮三級的縱向聯系機制和相關職能部門之間的橫向協調機制，為實現對“三舊”改造的統一協調、指導、服務和監督，保障改造工作順利開展奠定了堅實基礎。二是督促各地出臺“三舊”改造配套政策。要求各地按照《若干意見》的規定，制定出臺土地使用權收購的具體程序和價格、補繳地價的標準、土地出讓收益的分配使用管理、改造項目審批等方面的具體操作辦法。截至目前，全省各地級以上市政府共出臺涉及“三舊”改造地方配套政策101個，初步形成了“三舊”改造的政策體系。三是定期檢查“三舊”改造政策的落實效果。明確提出“一年初見成效、兩年突破性進展、三年大改觀”的階段性目標，要求今年底前珠三角地區每一個縣（市、區），粵東西北地區每一個地級市必須有一個“三舊”改造示范項目。同時，建立“三舊”改造成效統計制度，要求各地按季度上報“三舊”改造工作情況，實時掌握全省“三舊”改造成效。今年4月底至5月初，在全省分8個片區召開國土資源管理重點工作督導會，檢查和督促各地落實“三舊”改造工作推進情況。四是切實加強對“三舊”改造的監管。在全省范圍內完成“三舊”改造用地調查摸底與標圖建庫工作，為加強“三舊”改造項目審批，嚴格限定“三舊”改造政策適用范圍，嚴防搭車報批、蒙混過關等監管工作提供有力保障。對需要以協議出讓方式完善用地手續的“三舊”用地，明確要求由地方政府事前制訂統一操作辦法，按程序集體研究決定，公示審批結果。印發了《關于在“三舊”改造過程中加強預防職務犯罪工作的通知》，積極預防違法違紀行為。

（二）堅持規劃先行，科學統籌推進。

在“三舊”改造中，我省充分發揮規劃的龍頭作用，注重將社會參與“三舊”改造的積極性與實施經濟社會發展戰略有機結合起來。明確“三舊”改造規劃與實施計劃編制要點；住房和城鄉建設、國土資源等部門認真做好對各地規劃編制工作的具體指導。在督促各地加快規劃編制與上報備案工作的同時，明確要求各地在規劃編制過程中要注重通過加強規劃引導和政策調控，力求做到四個“相結合”：即將“三舊”改造與促進產業結構調整相結合，鼓勵企業通過自身改造實現“退二進三”、“壯二優三”，為發展戰略性新興產業、現代服務業騰挪空間；將“三舊”改造與提升城市品位相結合，通過對“舊城鎮”、“城中村”進行集中整治，有效改善城市面貌，提升城市形象；將“三舊”改造與改善民生相結合，充分尊重被改造土地權利人和村集體經濟組織的意愿，讓權利人和村集體在改造中得到實惠，確保社會的和諧穩定；將“三舊”改造與歷史文化保護相結合，注重保護自然景觀與歷史建筑，突出文化底蘊，努力實現經濟價值、社會價值、文化價值相統一。全省計劃編制“三舊”改造規劃128個，截至今年11月15日，已報備121個，占計劃編制總數的94.5%，其中廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、韶關、梅州、汕尾、東莞、中山、江門、陽江、湛江、茂名、肇慶、清遠、潮州、揭陽、云浮等19個地級以上市和佛山市順德區已全部完成規劃編制與審批，其中已完成審查117個，占已經報備總數的96.7%。

（三）加大財政支持力度，多渠道籌措改造資金。

按照“政府引導、市場運作”的原則，我省充分發揮財政資金“四兩撥千斤”作用，調動全社會參與“三舊”改造的積極性。一是切實將“三舊”改造的財政政策落到實處。省財政在耕地保護責任目標履行情況考核獎勵中，新設立“三舊”改造單項獎，由省財政安排專項資金，對“三舊”改造工作排名前三名的地級以上市政府予以獎勵。同時，督促各市縣財政部門按照《若干意見》的有關要求，進一步細化支持“三舊”改造的具體政策措施。如清遠市財政結合城鄉建設用地增減掛鉤方式，將實施“三舊”改造與高寒山區移民、地質災害隱患點村莊搬遷以及發展特色旅游產業相結合，扎實推進“三舊”改造工作。潮州市財政明確規定對“三舊”改造涉及的城市（城鎮）公共建筑、基礎設施建設，從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。二是大力探索拓寬“三舊”改造籌資渠道。“三舊”改造政策性強，涉及歷史遺留問題多，改造資金缺口較大，我省大力探索從項目土地出讓收益中對企業或村集體經濟組織進行補貼等優惠政策，采取村集體經濟投入、土地入股、引入開發商聯合改造、項目公開招商等多種方式，大力引入社會資本參與改造工作，拓寬“三舊”改造的籌資渠道，解決資金瓶頸制約問題。如佛山市各級財政共投入80.6億元用于“三舊”改造，成功引導514億元社會資金啟動730個“三舊”改造項目。三是落實“三舊”改造政府投入及必要的工作經費。據初步統計，截至目前，全省各級財政“三舊”改造投入達169億元。如潮州市財政安排725萬元經費保證“三舊”改造前期工作及改造規劃編制工作開展。珠海市財政投入11.4億元，用于改善城市環境和推進產業發展。東莞市財政安排3億元用于扶持“三舊”改造（主要是稅費補助）。湛江市財政撥付市級“三舊”改造專項工作經費250萬元，同時，各縣（市、區）財政在非常困難的情況下，及時安排“三舊”改造資金和相關工作經費，有效地保障了 “三舊”改造工作的順利開展和政府投資“三舊”改造工程項目的改造建設。

（四）積極開展工作試點，探索與推廣改造模式。

積極在廣州、深圳、佛山、東莞等市開展“三舊”改造試點工作，大力探索和推廣改造模式。試點城市根據自身的實際情況，分類推進，形成了“政府引導、規劃引領、屬地實施、市場運作、分步推進、各方受益”的工作思路，以及不同的“三舊”改造模式和運行機制。根據“三舊”改造對象的被改造程度不同，改造模式可分為拆舊建新、部分更新、修舊如舊、配套完善等四種；根據“三舊”改造投資主體的不同，改造模式可分為政府投資改造、社會資金投資改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造等四種。如佛山市創造出舊城鎮、舊村居、工礦廠企、生態環境等六種改造類型，以及都市農業和現代農業綜合開發、主題文化公園建設等五種改造模式；深圳市全面推進城市更新工作，先后開展了城中村和工業區升級改造，這些都為全省鋪開“三舊”改造提供了有益的經驗借鑒。2009年11月在佛山市召開的全省“三舊”改造現場會和今年9月在廣州市召開的全省“三舊”改造座談會上，總結推廣了試點城市成功改造模式與運行機制，有力促進了全省改造工作的開展。

二、“三舊”改造取得的階段性成效

從前一階段的實踐情況看，我省“三舊”改造工作不僅促進了節約集約用地，而且在擴大內需、促進產業結構調整、推動城鎮化建設、保障和改善民生等方面都具有明顯成效，為促進經濟發展方式轉變做出了積極貢獻。主要體現為“五個促進”：

一是促進結構調整，提升了產業競爭力。淘汰了一批“兩高一資”的項目，培育了一批以低碳為特征的先進制造業、現代服務業和戰略性新興產業。在已改造項目中，屬于產業結構調整項目共971個，占改造項目總數的58%。改造后年產值同比增長了1.88倍。其中，淘汰、轉移“兩高一資”項目350個，引進先進制造業和現代服務業項目302個，引進世界500強項目26個，有力推進了經濟發展方式的轉變。

二是促進宜居城鄉建設，推動了城鎮化進程。通過“三舊”改造，有效地降低了建筑密度，完善了配套設施，增加了公共綠地，改善了城鄉環境，傳承了嶺南文化。在已完成的改造項目中，建設城市基礎設施項目360個、城市公益事業項目187個、公共綠地項目195個，涉及用地2.47萬畝；保護與修繕傳統人文歷史建筑740萬平方米；建設文化設施、文化創意產業等文化建設項目52個，投入資金23億元，約占同期全省文化娛樂類固定資產投資額的6.36%。

三是促進固定資產投資，推動了經濟即期增長。通過“三舊”改造，擴大了政府投資，也極大地帶動了社會投資。2008年至今年第三季度，我省“三舊”改造已投入資金1766億元，占同期全省固定資產投資的5.03%，今年前三季度更是提高到6.01%。同時，改造項目的年產值（營業收入）和稅收比改造前分別增長了1.67倍和1.36倍。

四是促進節約集約用地，增強了可持續發展能力。通過“三舊”改造，促進了低效建設用地的二次開發，使土地利用效率不斷提高。據統計，2008年至今我省通過“三舊”改造共節約土地3.51萬畝，平均節地率達到44%。按此比例推算，全省360多萬畝可供改造的“三舊”用地面積可節約土地超過150萬畝，相當于全省未來10年新增建設用地規模的38.5%。

五是促進群眾生活改善，實現了改造成果的共享。“三舊”改造帶動了就業崗位的增加，壯大了集體經濟，增加了群眾收入，改善了居住條件。在已完成的改造項目中，就業人口從改造前的112萬人增加到改造后的163萬人，增加了46%；

二、三產業就業人口比從改造前的2.07:1變為0.87:1，就業結構進一步優化；村集體收入由改造前的17億元增加到改造后的37億元，增長了1.18倍。通過政策引導把改造后的“三舊”用地優先用于保障性安居工程（含廉租房、經濟適用房、公租房以及限價房）建設，在已完成的改造項目中，共建設保障性安居工程項目128個，建成保障性住房1.99萬套，約占同期全省建成保障性住房的三分之一。

三、“三舊”改造工作存在的主要問題及原因

雖然“三舊”改造工作取得了一定的成效，但也存在一些問題，主要有以下四個方面：

一是推動“三舊”改造的政策體系有待進一步健全。涉及規劃、財政、發展改革、金融、拆遷管理等方面的配套扶持政策創新還不夠，未能形成與“三舊”改造相適應的完整配套政策體系，影響“三舊”改造工作推進的整體效率。

二是拆遷難度大成為影響“三舊”改造的一個重要因素。近年來，由拆遷引發的不穩定因素有所增加。據各地反映，拆遷工作是“三舊”改造，特別是“城中村”改造中的重點和難點。改造實施過程中，拆遷戶要求高拆遷補償現象比較普遍，嚴重影響項目順利推進。同時，目前各地納入“三舊”改造的用地不少屬于違法用地，而拆遷主管部門發放房屋拆遷許可證要有土地證或用地批文，這也影響了動遷工作的開展。

三是“三舊”改造工作進度不平衡。從2008年至今年第三季度的統計數據分析，已完成“三舊”改造面積最大的市完成改造面積為1.86萬畝，最小面積的市為190畝，呈現出珠三角地區發展較快，粵東西北及山區等欠發達地區發展較慢的態勢。造成這種狀況主要原因是部分地方對“三舊”改造的重要性和“三舊”改造政策的時限性缺乏充分認識，對政策掌握還不夠深入，同時也由于欠發達地區土地開發強度小，改造需求不是非常迫切，政府也缺乏相應的財力支持改造工作。

四是“三舊”改造的綜合效益還不能完全發揮出來。盡管全省已改造項目用地用于住宅建設僅占23%，但部分城市“三舊”改造用地住宅用途比例偏高。2008年至今年第三季度，全省共有9個地級以上市“三舊”改造后用于房地產開發面積占改造總面積的比例超過50%，個別市比例超過90%。改造類型單

一、過分偏重于房地產，影響了“三舊”改造綜合效益的充分發揮。

四、下一階段工作思路

為切實解決上述存在的問題，更好地推進“三舊”改造，下一階段我省將重點抓好以下五個方面的工作：

一是加強政策創新，完善長效機制。要求各級各部門進一步強化一盤棋的思想，加強協調配合，各司其職，確保改造工作無縫銜接、有序運作。針對目前各地反映的“三舊”改造各環節中出現的問題，督促相關職能部門加快研究出臺配套政策，以指導和推動各地開展的“三舊”改造。省國土資源、住房城鄉建設、發展改革、監察、財政等部門要開通綠色通道，加快審核流程，共同做好涉及完善征收手續的“三舊”改造用地審查工作；省住房城鄉建設部門要研究解決改造過程中遇到的拆遷問題、控制性詳細規劃修改等問題；省財政、地稅等部門要研究解決“三舊”改造中欠發達地區的資金扶持、稅費優惠等問題；文化部門要進一步加強指導，落實對“三舊”改造中文化遺產的保護。

二是加強規劃引導，提高綜合效益。在規劃編制過程中，督促指導各地從加快經濟發展方式轉變、建設宜居城鄉、保障與改善民生、節約集約用地等多個角度綜合考慮，與城鄉規劃、土地利用總體規劃、主體功能區規劃等結合起來，堅決防止改造項目重房地產開發，輕產業發展、基礎設施、公共事業和民生工程建設的情況，特別是要結合“三舊”改造工作，加大保障性住房建設用地供給。按照“示范帶動，逐步推進”和優先安排重大民生項目及完善用地手續的要求，堅持以項目為載體，既整體推進“三舊”改造工作，又集中力量抓一批精品工程，充分發揮精品工程的示范帶動效應，點面結合推進“三舊”改造工作，確保在今年底前珠三角地區每個縣（市、區）和東西北地區每個地級市都有一個“三舊”改造示范點。

三是加強規范運作，確保有序推進。嚴格限定“三舊”改造范圍，督促各市對“三舊”用地進行實地逐宗核查，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批。各級政府和相關部門要嚴把審核（批）關，對“三舊”改造實施全程監管，確保“三舊”改造各項審核（批）事項程序規范、手續完備、資料齊全。同時，監察、審計部門要提前介入、全程監管，保證改造工作的合法性。加大陽光操作力度，督促各地公開透明規范操作，堅持通過公平協商、公開聽證、村（居）民投票表決等方式確定補償標準和改造模式，切實保障群眾的合法權益，實現改造成果的共享，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。

四是加強績效考核，落實工作責任。將出臺全省“三舊”改造工作考核辦法，并在今年底適時派出檢查組，對各地級以上市和省直有關部門推進“三舊”改造工作的情況進行檢查和考核，對工作表現優秀的單位進行表揚，對工作進展不理想、落實力度不夠的單位進行約談并通報批評。同時，督促各地級以上市相應制訂工作績效考核辦法，對各縣（市、區）“三舊”改造成效進行量化考核，獎優罰劣，強化各級共同推進“三舊”改造工作的合力。

五是加強政策儲備，提供經驗借鑒。認真總結各地在推進“三舊”改造中創造出來的新做法、新成效、新經驗，及時掌握工作中存在不足和問題，不斷完善監管措施，進一步推進“三舊”改造政策體系建設，為“三舊”改造的全面推廣做好政策儲備，為探索存量建設用地管理新模式提供經驗借鑒。同時，及時主動與國家有關部門溝通，如實反映工作中存在的一些困難和問題，爭取得到國家進一步支持。