第一篇：在全市推進“三舊”改造工作會議的講話

在全市推進“三舊”改造工作會議的講話

今天召開全市推進“三舊”改造工作會議，對“三舊”改造鼓勁加油作進一步動員部署。剛才，國土、規劃、財政三個部門和##鎮介紹了工作情況，小兵同志部署了下一階段任務，會議還印發了《**市“三舊”改造實施細則》，大家要加緊貫徹落實。下面，我談兩點意見。

一、著眼全局，切實增強“三舊”改造的緊迫感

以舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造為主要內容的“三舊”改造，是省委省政府順應國土資源管理和城鄉建設新形勢，著眼于促進經濟社會又好又快發展作出的戰略決策，是踐行科學發展觀、轉變經濟發展方式、推動城市和產業轉型升級的一項重大舉措。汪洋書記專門作出重要批示：“加快‘三舊’改造既可拉動經濟的即期增長，又可為轉型升級創造條件，對影響推進此項工作的難題，可從實際出發研究對策和措施，省委省政府集體拍板，創造‘騰籠換鳥’節約集約利用土地的條件”。國土資源部同意并支持我省在處置歷史用地遺留問題、按土地現狀辦理用地手續和供地方式等方面進行探索，省政府出臺了《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》及其實施意見，在佛山召開“三舊”改造現場會，部署全面推進全省“三舊”改造工作。黃華華省長最近來**調研時，要求我市搶抓機遇大力推進“三舊”改造，確保按時完成改造任務。

當前我市產業結構調整任務緊迫，投資增長有待拉動，發展后勁亟需增強，環境代價和資源成本仍然偏高，面對珠三角兄弟城市爭先恐后、此消彼長的競爭態勢，我們受到越來越嚴峻的挑戰。加快推進“三舊”改造，有利于擴大內需，促進經濟又好又快發展；有利于調整產業結構，提高經濟發展水平；有利于建設宜居城市，推動城鄉統籌發展；有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾；有利于做好民生工作，提高人民群眾生活質量，是**拓寬發展空間、增強發展后勁的關鍵所在。同時，“三舊”改造是一項全新的、時效性很強的政策，機不可失、時不再來。對“三舊”改造政策哪個地方把握得好，哪個地方就能搶到先機，占得主動，率先受益；把握不好，就會錯失良機，影響發展。

近年來，市委市政府高度重視和積極推進“三舊”改造，市委常委會、市府常務會多次研究部署，8月17日市委常委會通過了我市“三舊”改造實施細則，陳根楷書記親自帶隊到沈陽考察和引進項目。2005年至今全市已完成“三舊”改造79宗，面積7069畝，改造實際投入資金179.6億元，通過改造節約土地4438畝。特別是省“三舊”改造意見出臺以來，我市迅速召開工作會議，組織政策培訓班，赴佛山等地學習先進經驗，成立市“三舊”改造領導小組及辦公室，確定改造試點，出臺《關于“三舊”改造工作的若干意見》，編制專項規劃。各鎮區也相繼成立了“三舊”改造領導小組及辦公室，初步制定規劃和實施方案。總體看來，我市“三舊”改造已有一定工作基礎，呈現“市鎮村”三級聯動的好勢頭。盛景尚峰、大信商圈等一批項目成效明顯，興中廣場、人民醫院公交樞紐站等六大項目加快推進，金鷹廣場、華南家電產業服務創新區等五大項目完成前期工作即將實施改造，形成了良好的經濟社會效益，為我們全面推進“三舊”改造增強了信心和動力。

但是，我們必須清醒地認識到，目前我市“三舊”改造還處在起步階段，仍然存在政策理解偏、拆遷難度大、項目引入少、投入資金缺、改造起點低等困難和問題，與省內外有關城市相比，我們的總體進度不快、改造任務艱巨。經省確認，我市“三舊”改造總面積10.1萬畝。今年目標改造1萬畝，目前只完成3601畝，正在改造6422畝，下來還要啟動3622畝。要完成三年10萬畝、年內1萬畝的改造目標，任務十分艱巨。而佛山2007年以來共啟動730多個項目，項目占地3萬畝，新增建筑面積2400萬平方米；今年佛山安排25個改造項目，投資額256.2億元。東莞今年計劃完成178宗改造、總面積達3.4萬畝，市財政今年起連續5年、每年劃撥10億元專項資金支持“三舊”改造。各市都是大氣魄、大手筆、大力度、大進展，比較起來，我們已經明顯落后。特別是根據省的規定，“三舊”改造規劃為期5年，但完善歷史用地手續的政策優惠期只適用到2012年底。根據初步調查，我市涉及完善歷史用地手續的“三舊”有5.82萬畝，報批工作才剛剛鋪開，工作量大，時間緊迫，必須抓緊落實。

各級各部門一定要從全局戰略的高度，充分認識加快“三舊”改造的重要性和迫切性，把思想行動統一到市委市政府的決策部署上來，增強工作的責任感和緊迫感，以堅強的執行力攻堅克難，積極主動做好各項工作，努力向“三舊”改造要新增長點、要發展后勁、要人民實惠。

二、著力提速，全面加快“三舊”改造的工作步伐

圍繞“一年出成效、兩年取得突破性進展”的要求，加大力度、真抓實干，突破重點、加快推進，力爭后來居上，確保全面完成“三舊”改造各項目標任務。

（一）進一步明確目標。總體來說，我市“三舊”改造工作要達到三個重要目標：一是盤活存量建設用地，緩解用地供需矛盾，今年完成1萬畝、三年完成10萬畝改造;二是依法理順一批歷史用地遺留問題，確保2012年前完成；三是改善城鄉面貌，優化城市功能，推動產業轉型升級。具體到今年的目標是，完成1萬畝改造任務，市鎮共建試點做出經驗，各鎮區有實質性效果，確保全市一年初見成效。從目前推進情況來看，部分鎮區較多的停留在解決歷史遺留問題、補辦歷史用地手續的層面，沒有上升到調整產業結構、拉動內需、提升城市形象、完善城鎮功能的高度。各鎮區各部門要切實轉變發展觀和用地觀，使“三舊”改造目標做到“五個同步”，即與城市規劃升級同步統籌，與基礎設施建設同步完善，與生態環保節能同步推進，與城市發展品位同步提升，與保護歷史人文同步落實，盡可能實現連片改造、綜合改造和彰顯特色。通過“三舊”改造，推動全市產業結構調整升級，促進城市功能形象提升，改善城鄉人居環境，拓寬經濟發展空間，增強城市綜合實力。

（二）進一步理清思路。我們要認識到，作為一項探索性較強的工作，“三舊”改造沒有統一模式。周邊城市有不少好的經驗值得我們學習，但我們切莫呆板的復制某一模式，必須堅持因地制宜、求變創新，尋求創造性的解決之道，探索創新性的改造模式。要按照“三舊”改造政策和專項規劃要求，在不突破土地利用總體規劃的前提下，做到宜工則工、宜商則商、宜居則居、宜文則文，真正使“三舊”成為自己的“三新”、“三亮”。（1）城區要以“三舊”改造為抓手，全面推進產業結構“優二進三”，加強城市文化建設，增強服務功能輻射度，提高中心城區首位度，大力建設“首善城區”。（2）五個試點鎮區今年必須有明顯進展，務求在全市率先走出具有示范意義的“三舊”改造路子。@@區重點打造北部輕軌商業圈、中部文化旅游區、南部休閑商貿區。@@區重點建設好服務業綜合改革試驗區、沙朗涌沿岸“舊村居”改造和彩虹“汽車一條街”的“兩點一線”，搭建一批高端服務業發展平臺。@@鎮重點改造舊城鎮和舊廠房，解決存量土地效益低下等問題，為城鎮發展提供新空間。@@鎮重點建設“華南家電產業服務創新區”等5大項目，推動家電產業和生產服務業升級發展，形成集商住、文化、休閑娛樂于一體，輻射作用好的新區。@@鎮重點探索中心區舊村居改造，加快推進**騰步國際航海培訓等項目，加強可經營資源開發利用。（3）其他各鎮區都要建立本鎮區試點，選擇重點突出、急需改造、容易見效的區域先行改造，做到邊試點邊推廣邊收效。

（三）進一步用好政策。“三舊”改造是政策性很強的工作，既需要科學的規劃作為指引，也需要完善的政策作為配套。我到鎮區調研，很多同志都說政策不錯，但是缺乏可操作性。現在出了實施細則，可操作性就強了一大步。說到底，可操作性就是利益問題，要處理好市、鎮、老百姓、社會力量的四者利益。市政府要主動讓利給鎮區，充分調動鎮區積極性。“三舊”改造不抓緊做，我們整體上就會受損失，對上交不了賬，對下錯過了從根本上提高老百姓生活質量的時機，上下都不好交代。省市都出臺了“三舊”改造政策，我市還出了專項規劃和實施細則，這些都為“三舊”改造提供了行動指南和政策保障。我們必須學好用好、用足用活各項政策，特別是用好處置歷史用地遺留問題、按現狀辦理用地手續、靈活供地方式、城中村改造簡化用地手續等方面的優惠。我市實施細則還提出了更具鼓勵支持性的措施，比如：項目審批享受省市重點項目待遇，對影響后續審批和耗時較長的非關鍵資料按同步或后置審批方式處理；工業用地改造不改變原用途而提高容積率不再增繳土地價款；經營性用地改造在滿足規劃條件、符合技術規范的前提下，經審批可適當提高容積率；符合用地總體規劃而未辦合法手續且已使用的建設用地，發生在1987年1月之前的直接辦理確權手續，發生在1987年1月至2007年6月之間的，免用地年度指標、免新增建設用地有償使用費、免耕地開墾費；“三舊”改造涉及農用地轉為建設用地的年度指標由市政府優先安排，涉及建設用地改造為農用地的按20%獎勵用地年度指標等，都是含金量高的特殊政策。市財政還在多方面加大了對鎮區和用地者的讓利力度，比如：免收基礎設施配套費，財政收益用于項目貼息、獎勵資金和建設公共設施，提高征地管理費、土地補償費、出讓金收入、拍賣超低價收入等的返還比例，多項費用還實行全額返還。市“三舊”改造辦公室要加強指導，讓鎮區吃透省市政策精神，積極探索，大膽用政策效力推進“三舊”改造順利實施。

（四）進一步突破重點。（1）要筑巢引鳳，在產業轉型升級上取得突破。“三舊”改造不是目的，而是手段。我們要加快實施土地整合與功能再造，做到有舍有得、大舍大得，有所為有所不為，打造“大航母”、轉移“小舢板”，騰出空間給大項目好項目，加快產業升級步伐。我經常說，在用地安排上要樹立一個理念，就是優質項目要多給，重點項目要快給，有地不用或不節約用地的少給甚至不給。通過“三舊”改造，一方面促進加工貿易為主體的制造業加強研發、培育品牌、加快轉型，引導企業轉移落后生產環節，騰出空間發展技術創新和品牌開發；另一方面，大力發展以現代服務業為主的第三產業，重點培育創意文化、新能源、新光源等戰略性新興產業，培育以低碳排放為特征的新經濟增長點。（2）要拆舊建新，在宜居環境建設上取得突破。通過“三舊”改造，加快城市基礎設施建設，改善城鄉人居環境，提升城市形象，增強城市功能，構筑宜居宜業的環境新格局。特別要加快城中村改造，城中村是影響城市發展的一大制約因素，如果改造得好，可以成為城市建設的一大亮點。要積極探索成片整體開發的改造模式，把城中村改造成為有特色的城鎮片區，成為城市的亮麗風景線。（3）要有改有造，在統籌城鄉發展上有突破。把“三舊”改造與社會主義新農村建設結合起來，科學安排農村居民點、公益事業、產業發展等各類用地，推進土地連片平整、農田水利建設、耕地規模經營、農民集中居住等工作，改善農業生產條件和農民生活環境。把“三舊”改造與城鄉土地資源、資產資本有序流動結合起來，鼓勵農民用土地權益參與城市化進程，共享經濟發展成果。把硬件改造與農民素質提升結合起來，提高農民的市民意識，促進農民向市民轉變，提高城市化水平。

（五）進一步優化管理。“三舊”改造政策性強、影響面廣，改造過程要做好規劃先行、規范管理、優質服務和維護穩定工作。（1）抓規劃先行。實行“三舊”改造一盤棋，在全市總體規劃框架下，各鎮區要盡快完善“三舊”改造規劃，使“三舊”改造專項規劃與國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、產業發展規劃以及實施珠三角《規劃綱要》相互銜接。（2）抓規范管理。必須依法依規推進“三舊”改造，政策確定的用地類型不得隨意更改和擴大適用范圍，采取協議方式出讓“三舊”用地必須統一操作辦法，公示審批結果。確保“三舊”改造全過程公開公平公正，合法合規順利推進。（3）抓優質服務。各級各相關部門和市“三舊”改造辦公室要積極主動做好服務，為基層排憂解難、點路增效，在堅持走正道的前提下，幫助基層走便道快道、走綠色通道。（4）抓維護穩定。在處理歷史遺留的土地、房屋產權問題時，要做好過細工作，避免發生不穩定事件。對“三舊”改造涉及的拆遷補償安置、簽訂履行合同協議、完善歷史用地手續等問題，司法部門要依法支持和積極參與。確保“三舊”改造目標任務順利完成，真正將“三舊”改造工程建成優質工程、惠民工程、廉潔工程。

同志們，推進“三舊”改造工作時間緊、任務重、意義大。各級各部門要進一步認準目標、鼓足干勁，開拓創新、狠抓落實，盡快打開我市“三舊”改造新局面，向歷史機遇、城市發展和**人民交上又快又好的答卷。

第二篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發有效土地供不應求，和大量土地開發投入、土地低效利用。

城市中心區用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發展道路，成為了目前實現我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發向“三舊要地”也將成為一種普遍的發展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉人居環境、加快發展方式轉變、激發城鄉生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮發展具有深遠的歷史意義和重要的現實意義。

二、三舊改造的優勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續增長。

2、節省新增建設用地的有償使用費。

3、按規定完善歷史遺留用地手續，不需要落實耕地占補平衡。現在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協議以后一半進入出讓。

5、實現多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續的用地，采用協議方式，完善供地手續。

6、有利于統籌城鄉發展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區設施承載力的需要；（2）根據城市規劃的功能布局，政府對不適應城市發展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統征統購被納入城市建成區的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統一對舊城區、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優惠吸引商業、生產性服務業進駐；（2）允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償等工作，統籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規劃，使新建筑的形式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一；（2）成立改造工作專項部門，監管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規范拆遷流程、操作方法，建立監督渠道，實現拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發展休閑、生態旅游業，促進產業結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發經營與管理；（2）合理制定開發強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發展公司進行改造，政府負責協作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規劃和詳細規劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發商墊資建設，建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發商對建成后物業贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環境整治，實現村級經濟良性循環發展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發商改造物業，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的前提下對現有低效利用的建設用地進行“二次開發”，通過進行土地資源整合和統籌規劃，提高土地資源利用效益，引導產業升級與集聚發展，充分拓展和適度預留城市發展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發主體在符合土地規劃和城市規劃下靈活地選擇改造方式，協調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發，實現土地集約效益的提升和舊區物質更新。在其整理運作過程中政府通過優惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業更新，實現規劃發展意圖；開發商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區，實現了住區環境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發商主導開發建新。佛山創意產業園創建則由開發商主導改造，引入新產業，實現了產業置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯合開發”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯合開發和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現物業經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現了村集體經濟持續發展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業改造全部由開發商按設計標準墊資建設，建成后開發商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯合開發，所得利益按股分紅的聯合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發商則節省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯合開發”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區,低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業主的談判,最終促成這一地區的再開發,使之成為舊城改造典范之作。開發完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區域里實現居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現了兩個目的,一個是老城區的二次城市化,另一個就是產業升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區和商業辦公區。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業主也希望改變破舊、不安全的居住環境,與六本木的開發商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協議換算辦法,用新房換原業主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發商也花費了14年的時間,與原業主成立“懇談會”、“協議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業主共同利益的實現,而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發商和原業主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到。“這時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發商的利益。

七、三舊改造中開發商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發定位問題：

三舊改造因開發成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現盈利。

3、開發模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現項目的順利開發。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發商判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發投資中，投資周期往往很長，在開發過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發成本，可能造成開發投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發展規劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現政府、開發商、被拆遷人三方利益協調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區改造，挖掘城市發展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉空間環境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現舊區更新-居民居住條件和環境得到改善-開發 12

商經營收入”實現利益協調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現城鄉統籌發展-村民村集體物業更新、收入增加-開發商利潤分成”實現利益協調，從而得到絕大數居民支持和開發商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現了規劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規劃（2009-2020）

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

印發《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》業經十一屆7次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規范、有序運行，根據省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉規劃、“三舊”改造專項規劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償等事宜，且相關安置補償等費用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮改造用地。

根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內，工業用地在符合城鄉規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內，在符合城鄉規劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創意產業項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業用地改變為商業、居住等經營性用地（不含物流園用地）的，根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業用地改變為物流園用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業、辦公及其它功能，根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內，規劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經市、縣人民政府批準調整改造項目建設用地性質、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質、調整容積率補繳土地出讓金的法規、政策規定執行。

三、監督檢查職責

對于采取協議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監察、審計部門的監督下實施，嚴禁未經集體研究決定擅自采取協議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經發現，將嚴肅處理，并按有關法律法規規定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發布之日起施行，省政府停止執行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第四篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示范省工作的重要措施。開展“三舊”改造的項目，必須符合城市土地利用總體規劃、城鄉總體規劃，納入“三舊”改造總體規劃、計劃，已納入省“三舊”改造監管數據庫，需制訂改造方案，并且通過市（縣）人民政府的批準。

三舊改造來源

三舊改造一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產業轉型、城市轉型和環境再造,爭當探索科學發展模式的排頭兵。領命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區嶺南文化廣場的出現、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經上升為廣東全省的發展戰略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創新開發模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經驗。

2009年，隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內部經營、文化內涵等多方面著手改造，為舊物業引入新內容。在海珠區舊城改造中，廣州市環海集團就為洪德路舊街區引入廣府文化與動漫創意文化元素，打造中國第一條“騎樓下的動漫街區”，以歐洲“昂格雷姆國際漫畫節”舉辦地意大利城市的創意模式與美國“小鎮大街”的商業形態為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動漫原創、衍生品研發、游戲軟件開發制作等多家企業，同時集聚產品的研發、制作、推廣、銷售、娛樂等多功能于一體的街區式動漫產業園，為廣州舊城改造注入新的發展活力。

三舊改造特點

“三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號文中，“三舊”改造的實施意見對現行的國土資源政策有六大突破：一是簡化了補辦征收手續；二是允許按現狀完善歷史用地手續；三是允許采用協議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造；五是農村集體建設用地改為國有建設用地，可簡化手續；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續方面，也只給了3年的時間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實際的城中村改造規劃指引，用于指導具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開出讓融資模式

一是公開出讓融資實施全面改造，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開出讓融資實施全面改造的模式，于2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經基本建成新獵德村(安置區)，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建筑面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續歷史文脈。

自行改造、協議出讓融資模式

二是自行改造、協議出讓融資實施全面改造，例如林和村。

位于天河區廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村采取自行改造，協議出讓融資的方式實施全面改造。目前房屋已全部拆平，計劃3年內可建成回遷。

滾動開發模式

三是滾動開發實施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區芳村地區的花地村，位于白鵝潭經濟圈核心區域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬平方米。花地村采取“搬積木”滾動式的方式進行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項目于2008年7月動工，目前已經基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環境建設帶動綜合整治

四是人居環境建設帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區芳村地區的裕安圍，是西塱村8個自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現狀建筑面積11.84萬平方米，公共服務設施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進行改造，改造保留6.34萬平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設舊村改造安置房、改善居住環境。改造后總建筑面積為18.40萬平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導和土地權屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導模式主要是指政府根據規劃的需要，對片區進行連片改造整體開發。自行改造就是土地權屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過項目單位或者成立業主利益主體發起拆遷項目以完成開發的。

政府主導項目模式

政府主導的拆遷項目指的是在省市規劃計劃內，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法對計劃用地范圍進行改造開發的模式。除開對拆遷范圍限定在“三舊”范圍內，其他的手續和流程都是和傳統拆遷相仿。

自行改造項目模式

土地權屬人自行改造的模式指的是由土地權屬人主動采取土地權屬人自行改造的模式。在流程上需要有項目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請，再通過各級審批，最后按照文件及文件批復執行操作。而項目申請主體（如業主委員會或居委會）需要在項目啟動前，充分征詢全體業主意見，再按照有關法律法規中涉及業主利益事項按有關規定進行表決，表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區居委會及相關部門，確定改造用地范圍，編制改造規劃、拆遷補償安置方案和實施計劃，報區“三舊”改造協調領導小組聯合審核，再上報區政府批準。

基本知識

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮、舊廠房、舊村居。舊城鎮

主要是指各區、鎮（街道）城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業調整而搬遷或者停產的工業所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環境差的危舊居民用房；物業價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現整體改造效益，其最小面積應由每個地區因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符，占用灘涂、農田等生態用地的違章建設廠房；地均產出低于100萬元/畝的低效工業工地；國家禁止類和淘汰類產業的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業污染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規劃控制區范圍內的城中村；大量用地被城市工業區、物流園等產業園區占據的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛生等公共服務設施，交通、消防、生態環境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關指示文件

關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號 各區人民政府，市政府有關部門、直屬有關機構: 為深入貫徹落實省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，以下簡稱《若干意見》），確保我市“三舊”改造工作規范有序推進，實現嚴格保護耕地和節約集約用地的目標，經市政府同意，并結合我市實際，提出如下實施意見：

一、進一步提高對“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認識

推進“三舊”改造工作，是我市經濟社會實現可持續發展的必然選擇。改革開放以來我市用3倍的建設用地增加率換取30倍的經濟增長，土地資源對經濟社會的快速發展起著關鍵的支撐作用。但是，目前我市國土資源開發強度已達到33%，不可能繼續沿用土地規模擴張換取經濟發展的老路子。與此同時，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現象，通過“三舊”改造，激活土地的再次利用，進一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經濟發展的二次動力，對加快實現“現代制造基地、產業服務中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發展目標，實現經濟社會的可持續發展有的重大的現實意義。省委、省政府高度重視大力推進“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點市，國土資源部主要領導也要求我市堅定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級黨委、政府要積極組織宣傳發動，層層召開動員大會和經驗交流會，學習貫徹《若干意見》精神，在原有工作的基礎上，進一步加強領導，強化責任，落實目標任務，全力以赴推進“三舊”改造工作向縱深發展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學發展觀為指導，按照經濟社會發展總體規劃的要求，圍繞提升經濟社會發展承載能力和綜合競爭力的需要，切實轉變發展觀和用地觀。著力盤活存量建設用地，進一步挖掘潛力，節約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運作、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統籌規劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，實現建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設生產發展、生活富裕、生態良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導，市場運作。政府統一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。政府要正確引導，加強監管，確保改造規范推進。

2、明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩定。

3、統籌規劃，有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護，依據國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃，科學制定“三舊”改造規劃，并強化規劃的統籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節約集約，提高效率。通過市場運作和公開規范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執行土地使用標準，提高土地使用強度。創新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發生新的違法違規用地行為，又要兼顧各地發展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續相掛鉤，做到公開、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產業結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉環境改善、建設社會主義新農村等戰略目標，在有利于耕地保護、土地進一步節約集約利用、產出和效益進一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據城市規劃建設需要，進行城中村改造的用地；

2、因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規劃要求，進行舊城鎮改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環保要求的工業用地；

4、產業“退二進三”企業的工業用地；

5、須按產業調整、城市規劃、消防、環保等要求進行改造的集體舊物業用地；

6、國家產業目錄規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；

8、因城鄉規劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業用途的廠房（廠區）；

9、國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區域；

11、其它經區級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項目的認定應同時符合以下條件

1、擬改造項目用地符合土地利用總體規劃和實施計劃、“三舊”改造專項規劃、城鎮規劃和我市產業發展規劃及環境保護要求；

2、擬改造項目屬于“三舊”改造或屬于市或區人民政府認定的“節能減排”范圍；

3、擬改造項目用地在土地利用現狀圖或衛星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。

四、科學編制“三舊”改造規劃和實施計劃

（一）開展全市“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊，建立數據庫。

（二）根據“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負責組織編制《佛山市“三舊”改造專項規劃》。各區人民政府要根據《佛山市“三舊”改造專項規劃》認真組織編制“三舊”改造地區的控制性詳細規劃和改造方案，以指導“三舊”工作的開展。今后，根據實際情況確需對“三舊”改造專項規劃作局部調整或修改的，由區人民政府報市人民政府批準后實施。

（三）各區人民政府根據“三舊”改造專項規劃編制“三舊”改造實施計劃。各區“三舊”改造計劃報市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續和集體建設用地轉為國有土地的，“三舊”改造方案由區人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續和集體建設用地轉為國有土地以及城鄉建設用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區人民政府編制，逐級上報審批。程序如下：

1、各區根據“三舊”改造專項規劃按項目或分片區制訂“三舊”改造具體實施方案報市人民政府審核；

2、市人民政府將各區的“三舊”改造方案單獨或匯總報省人民政府審批；

3、改造方案批準后，各區根據批準的方案分類辦理供地手續，有關供地方案報市國土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運作方式進行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規劃進行舊城區改造需要調整使用土地的，由政府依法收回、收購土地使用權，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序、價格確定，按市及各區有關文件規定執行。

（二）舊城鎮改造范圍內，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。但原土地使用權人須擁有改造范圍內全部土地權屬才能申請。自行改造方案由區“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報區人民政府批準。涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途（包括經營性用途）以及延長土地使用年限可免土地收購儲備和公開交易，采取協議出讓方式出讓，并按現行規定繳納土地出讓金。規劃、國土、建設等部門根據區政府的批復意見分別辦理相關手續。

（三）舊城鎮改造范圍內，在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，各地塊的使用權人可共同成立項目公司聯合自行改造；或市場主體與其他土地權利人協商簽訂土地轉讓合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行收購改造范圍內的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造，改造的相關規定和辦理程序與上述原土地使用權人自行改造一致。區以上國土資源部門根據收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續。收購改造范圍內的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應統一出讓年限，涉及補交地價款的按規定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節能減排”項目的舊廠房在符合規劃前提下改為經營性用途的，原用地單位可向區“三舊”辦提出自行改造的申請，改造的相關規定和辦理程序參照上述原土地使用權人自行改造規定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購土地的，原則上以貨幣方式補償，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由區國土資源部門審核同意并報區人民政府批準后實施。

（六）土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造，農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉國有的，經村民（代表）大會表決同意后向區國土資源部門申請，按程序逐級上報省人民政府批準。區人民政府根據“三舊”改造規劃組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農村集體經濟組織依照規劃自行改造或與有關單位合作開發建設。

（七）土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，除屬于市、區人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規劃自行組織實施，并可參照舊城鎮改造的相關政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實現拆舊復耕的，可根據國土資源部的相關規定，納入城鄉建設用地增減掛鉤試點，涉及新增建設用地和占用農用地（耕地）的，由市國土管理部門安排專用周轉指標。周轉指標的具體使用和管理按照國家和省的規定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農村集體建設用地用于房地產開發的，必須轉為國有土地并按規定繳納土地出讓金；該房地產用地轉讓時（包括聯建合建），按規定須在土地交易中心公開交易。

（十）農村集體自行出資開發其名下的集體建設用地和國有建設用地，或其名下的集體建設用地和國有建設用地過戶到該農村集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經區“三舊”辦牽頭有關成員單位討論同意并報區人民政府批準后，可免公開交易。

（十一）經批準自行改造的“三舊”改造項目，工程未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。

六、關于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續問題

（一）沒有合法用地手續且已使用的建設用地

1、用地行為發生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權，經公告無異議后直接辦理建設用地確權登記發證手續。

2、用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議，且未因征地補償安置等問題引發糾紛，迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規定，落實處理（處罰）后按土地現狀完善征收手續。

3、用地行為發生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關規定，落實處理（處罰）后按土地現狀完善征收手續，凡用地行為發生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協議或被征地農村集體同意的前提下，無需聽證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類用地手續的處罰標準

“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續時按下列標準進行處罰：

（1）禪城、南海、順德區按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農村集體建設用地轉為國有建設用地

原農村集體申請將農村集體所有的有合法用地手續的建設用地轉為國有建設用地的，在農村集體提出自愿改變為國有申請和村民代表大會表決同意的前提下，辦理征收手續。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作應當在2012年完成。2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續。

七、關于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現狀為建設用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標準，3畝以下（含3畝）由區人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質的，由區國土資源部門審核后報區政府批準給農村集體組織使用；不屬原批文范圍但無法證明是集體性質土地的，均認定為國有建設用地，由區國土資源部門審核后報區政府直接批準使用，也可以收回后重新公開交易或以協議方式出讓。單塊面積超過3畝或多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規定辦理有關用地手續。

現狀為農用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標準，1畝以下（不含1畝）、多塊累計面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區人民政府處理并報市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規定辦理農地轉用、完善用地手續和轉為國有土地審批手續，并可在“三舊”改造方案中一并報批。

八、關于“三舊”改造涉及土地置換問題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式調整使用原有存量建設用地。“三舊”改造范圍內土地之間或“三舊”改造范圍內、外地塊之間土地的置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。土地置換手續由區以上國土資源部門辦理，辦理時限為7個工作日。

九、關于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優惠政策及財政扶持政策

（一）農村集體使用的集體建設用地或國有建設用地（留用地），在符合城市規劃和土地權屬不發生轉移的前提下，農村集體可按城市規劃用途自行開發使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設用地依法改變用途且土地使用權不發生轉移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規定的優惠政策。

（二）農村集體將國有留用地或集體轉為國有的土地自行開發或通過招商引資合作開發而發生土地使用權轉移的，轉移部分應按規定辦理土地出讓手續，繳納土地出讓金。政府按規定收取的土地出讓金全部上繳財政后，在扣除按規定計提的農業土地開發資金、出讓業務費等專項資金后，余額最高不超過60%按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）有關規定，由財政列支，專項用于包括保證被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設支出等。

（三）市、區人民政府通過征收農村集體建設用地實施舊村莊改造進行經營性開發的，土地出讓純收益可按最高不超過60%的比例返撥給原農村集體經濟組織。

（四）鼓勵、支持“2+5”組團城市規劃城區內效益差、能耗高、污染大的企業搬遷。搬遷企業用地由當地政府依法收回后通過招標、拍賣、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償費用后，其土地出讓純收益可安排部分專項支持企業發展，具體由各區人民政府結合實際情況制定。

（五）對“三舊”改造涉及的城市（城鎮）公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持改造。

（六）鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造，政府組織實施的“三舊”改造項目，在拆遷階段可通過招標方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發建設的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過公開交易方式確定土地使用權人。

（七）工業用地在符合城鄉規劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

（八）屬政府產權的公共建筑面積，不參加容積率計算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉規劃和“三舊”改造專項規劃前提下，經區“三舊”辦報區人民政府批準，企業在原廠房內設立區域總部、研發中心、科研機構以及產品設計和動漫制作產業，不視為改變土地用途。

十、加強對“三舊”改造的檢查監督

市監察局對市三舊改造辦、市相關職能部門履行職責情況以及各區政府開展“三舊”的情況進行監督檢查；各區監察局對轄區內的改造辦和相關職能部門履行職責的情況進行監督檢查。各區要將“三舊”改造項目審批納入電子檢察系統進行管理，并作重點標注，以便監察機關履行監督。市相關職能部門要認真對照本實施意見對各區“三舊”改造進行監督，發現違反“三舊”改造規定的行為要及時進行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由市、區監察機關依照有關規定嚴肅查處。

十一、其它

（一）各區可以按照本意見精神，結合自身實際制定具體實施辦法。

（二）本意見發布前，市政府、政府各有關部門和各區已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優惠政策與本意見無沖突的，仍然適用。

（三）本意見發布前，各區人民政府根據先行先試原則已經審核確認的“三舊”改造項目和方案有效，無需再另行報批。

附件：1.“三舊”改造方案申報表 2.“三舊”改造項目用地情況表 3.“三舊”改造項目申請、審批流程 4.報批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續需提交的資料 6.置換土地報批需提交的材料

第五篇：三舊改造認識

認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，集思廣益、共創輝煌

為推進“三舊”改造工作，廣東省政府先后出臺了相關的配套政策，惠州市政府“關于推進“三舊”改造工作的實施意見”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目自申報以來，在集團領導的親自指揮下，迅速投入人力、物力、財力，目前該項目已獲市“三舊”辦初審通過。為使集團公司廣大干部職工更好地認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，在集團公司內部掀起大討論，集思廣益，促進集團公司大發展，現將有關政策文件及馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目介紹如下：

一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件

（一）廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關于爭當實踐科學發展觀排頭兵的決定》，切實推進我省舊城鎮、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造工作，促進節約集約用地試點示范省建設，確保經濟社會又好又快發展，提出如下意見。

1、充分認識推進“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(1)改革開放以來，我省經濟社會快速發展，綜合實力實現歷史性跨越，連續23年經濟總量排名全國第一。在經濟高速發展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續發展。立足土地資源省情，大力推進節約集約用地，千方百計盤活存量土地，統籌保障發展和保護資源，是當前和今后一個時期我省深入貫徹落實科學發展觀，確保經濟社會又好又快發展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約集約用地試點示范省建設的重要內容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產出逐年提高的條件下，統籌利用有限的土地資源，切實提高建設用地利用效率，力爭在節約集約用地方面為全國探索出一條新路。

(3)珠江三角洲地區是我國改革開放的先行地區和重要的經濟中心區域，在全國經濟社會發展和改革開放大局中具有重要地位。貫徹實施《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》，落實好科學發展、先行先試的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革。大力推進“三舊”改造，是繼續深化土地管理制度改革，進一步解放土地生產力的具體體現，不僅有利于節約集約用地、優化土地資源配置，也有利于促進產業結構調整升級、轉變經濟發展方式，保障和促進科學發展。

2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(4)總體要求。以科學發展觀為指導，圍繞提升綜合競爭力和資源承載能力，切實轉變發展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統籌規劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌，努力建設生產發展、生活富裕、生態良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(5)基本原則。

——政府引導，市場運作。政府統一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。在按市場化運作的同時，政府要正確引導，加強監管，確保改造規范推進。

——明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩定。

——統籌規劃，有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護，依據國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃，科學制定“三舊”改造規劃，并強化規劃的統籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節約集約，提高效率。通過市場運作和公開規范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執行土地使用標準，提高土地使用強度。創新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發生新的違法違規用地行為，又要兼顧各地發展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續相掛鉤，做到公開、公平、公正。

3、圍繞經濟社會發展戰略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(6)各地要緊緊圍繞產業結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉人居環境改善、社會主義新農村建設等戰略部署，在有利于進一步提高土地節約集約利用水平和產出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區“退二進三”產業用地；城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房(廠區)用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。

(7)“三舊”改造以土地開發程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區為重點，兼顧其他條件具備的地區。各地要根據本地實際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點，積累經驗后再逐步推開。

4、科學規劃，統籌推進“三舊”改造

(8)開展“三舊”改造的地方，要認真進行“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊。要根據土地利用總體規劃和城鄉規劃等，圍繞本地區經濟社會發展戰略實施要求，對“三舊”改造進行統一規劃，優化土地利用結構，合理調整用地布局。通過統籌產業發展，加快商貿、物流等現代產業或公益事業的建設，增加生態用地和休閑用地，優化城鄉環境。

(9)依據“三舊”改造規劃，制定實施計劃，明確改造的規模、地塊和時序，并納入城鄉規劃實施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用計劃，依法辦理農用地轉用或按照城鄉建設用地增減掛鉤政策規定辦理。通過“三舊”改造，進一步推進土地利用總體規劃、城鄉規劃以及產業發展規劃的協調和銜接，優化城市功能布局和促進產業轉型升級。

5、因地制宜，采用多種方式推進“三舊”改造

(10)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價格確定，由市、縣人民政府依法制定實施辦法。

(11)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃、“三舊”改造規劃和實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。自行改造應當制訂方案，經土地行政主管部門和城鄉規劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協議方式補辦出讓手續，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。

(12)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃的，市場主體根據“三舊”改造規劃和實施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續。收購改造應當制訂改造方案，經土地行政主管部門和城鄉規劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。

(13)舊城鎮、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價額折抵不足的，可以貨幣補齊。

(14)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造，原農村集體經濟組織申請將農村集體所有的村莊建設用地改變為國有建設用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區)、鎮人民政府根據“三舊”改造規劃和實施計劃分別組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，交由農村集體經濟組織自行改造或與有關單位合作開發建設。

(15)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位自行組織實施，并可參照舊城鎮改造的相關政策辦理，但不得用于商品住宅開發。

(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現復耕的，可根據國土資源部的相關規定，納入城鄉建設用地增減掛鉤試點，由省土地行政主管部門根據各地級以上市的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規定辦理。

6、分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續

(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃、沒有合法用地手續且已使用的建設用地，用地行為發生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年 3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權后，辦理國有建設用地確權登記發證手續；用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協議方式出讓。凡用地行為發生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協議或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續的土地，符合土地利用總體規劃而又保留為集體土地性質的，參照第十七條進行集體建設用地確權登記發證。

(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可依照有關規定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。

(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續的土地，由當地市、縣人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實施；供地手續由市、縣人民政府按本意見辦理。

(21)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執行。2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述完善用地手續的意見。

7、加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(22)市、縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮)公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。

(23)在舊城鎮改造中，需要搬遷的國有企業用地由當地人民政府依法收回后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償等費用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規定專項用于支持企業發展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規定專項用于支持原農村集體經濟組織的發展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據當地實際制訂。

(24)對現有工業用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。

(25)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。

8、切實加強“三舊”改造工作的組織領導

(26)推進“三舊”改造工作是我省貫徹落實科學發展觀、建設節約集約用地試點示范省的重大舉措，關系到經濟社會發展大局，政策性強，關聯度高。各級政府要從戰略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實加強組織領導。各相關職能部門要主動服務，優化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯審批等方式加快辦理，切實提高工作效率，為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環境。

（二）廣東省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知（粵府辦[2009]122號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

省國土資源廳《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》業經省人民政府同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向省國土資源廳反映。

關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)

省國土資源廳

為貫徹落實《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)，確保我省“三舊”改造工作有序推進，現就“三舊”改造工作提出如下實施意見。

1、認真編制“三舊”改造規劃及實施計劃

開展“三舊”改造工作的縣級以上人民政府應組織城鄉規劃、建設、國土資源等部門，結合當地經濟社會發展實際和產業發展需求，根據當地土地利用總體規劃、城鄉規劃，編制“三舊”改造規劃及實施計劃；有條件的鎮(街、開發區)人民政府(辦事處、管理委員會)經上一級政府同意也可組織編制。“三舊”改造規劃由地級以上市人民政府批準實施，實施計劃由縣(市、區)人民政府批準實施。

“三舊”改造規劃為期5年，分實施。實施計劃依據“三舊”改造規劃編制，納入城鄉規劃實施計劃。

2、符合條件的舊村莊集體建設用地經申請轉為國有建設用地

納入“三舊”改造規劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農村集體經濟組織可向所在地縣級以上國土資源管理部門申請轉變為國有建設用地。

(1)該集體建設用地在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內且符合城鄉規劃。

(2)土地權屬清楚，無爭議。

(3)經本集體經濟組織(或村民代表大會)2／3以上人員同意。

(4)已納入“三舊”改造實施計劃。

舊村莊集體建設用地申請改變為國有建設用地的，由縣級以上國土資源管理部門負責審查后報同級人民政府審核，并由國土資源管理部門逐級上報省國土資源廳；省國土資源廳審核并報經省人民政府同意后批復地級以上市人民政府。

3、完善歷史用地手續

(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續的歷史用地，由當地縣級以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內容：

①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續的具體范圍、面積，用地發生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。

②.規劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，是否符合“三舊”改造規劃并納入實施計劃。

③.土地利用現狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產出率等。

④.協議補償情況：是否已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發糾紛，是否按用地發生時的土地管理法律政策進行處理(處罰)。

⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產業安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

(2)審查審批。有關改造方案由地級以上市人民政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。省國土資源廳會同省住房和城鄉建設廳、發展改革委對改造方案進行審查后報省人民政府審批。省人民政府批準后，由省國土資源廳批復地級以上市人民政府。

4、安排“三舊”改造用地周轉指標

在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉建設用地增減掛鉤政策的，可按《國土資源部關于印發(城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法)的通知》(國土資發[2008]138號)、《關于印發(廣東省城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國土資發[2006]179號)的有關規定，由地級以上市國土資源管理部門向省國土資源廳申請使用周轉指標。周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級以上國土資源管理部門單列管理。各地級以上市國土資源管理部門應于每年12月31目前向省國土資源廳報告周轉指標使用情況。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理

(1)定義。

邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態、面積小于3畝的地塊。

(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱“三地”)，如符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10％，經改造主體提出申請，按下列方式分類處理：

①.“三地”為國有建設用地的，可按照協議方式辦理出讓手續。

②.“三地”為集體農用地，需辦理農用地轉用或土地征收手續的，由各地按批次報批方式，經同級人民政府審核后，逐級上報省人民政府審批。

③．“三地”屬集體建設用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續的“三舊”改造方案一并上報。

“三地”處理中涉及土地征收的，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市、縣級人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向縣級以上林業行政主管部門申辦使用林地手續。

6、分散土地歸宗

根據“三舊”改造規劃和實施計劃，“三舊”改造實施主體在符合下列條件的前提下，可申請將分散的土地歸宗：

(1)擬收購歸宗的土地，已全部辦理了土地確權登記。

(2)收購人與有關土地權利人已簽訂土地使用權轉讓合同，并落實了相關補償安置措施。

(3)土地權屬性質相同。

(4)收購已辦理土地使用權抵押、地役權登記的土地，必須分別征得土地抵押權人、地役權人的同意，并辦理注消土地抵押權、地役權登記的相關手續。

(5)擬收購的土地使用權不屬于法律法規限制權利的類型。

(6)涉及補繳地價的，己按地級以上市人民政府的統一規定辦理完畢。

辦理歸宗登記時，土地使用權轉讓方和受讓方必須共同到土地登記機構申請辦理土地使用權變更登記。土地登記申請人除按《土地登記辦法》規定提交土地權屬來源等有關證明文件外，還應提交擬收購合并歸宗前宗地權屬分布圖和各宗地的權屬狀況列表(含權利人、權屬性質、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書編號等內容)。土地合并歸宗后按規定重新編制地號。

7、明確部門職責

各縣級以上人民政府對本地區的“三舊”改造工作負總責，各相關部門各司其職，共同推進。發展改革部門負責“三舊”改造中涉及投資項目的立項和產業政策制定；規劃部門會同國土資源部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規劃和近期改造片區的詳細規劃，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源部門負責辦理農用地轉用、征收土地等用地手續，負責土地確權、登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作；建設部門負責“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項目建設監管；財政、稅務、監察、農業、社會保障、環境保護、林業、文化、公用事業管理、人防、公安等相關部門要各負其責，做好配合、服務工作，共同推動“三舊”改造。

8、加強監督檢查

各地不得借“三舊”改造的名義，擅自擴大完善歷史用地手續的范圍；不得將未使用和不進行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關用地手續。各地級以上市人民政府應對納入“三舊”改造范圍的用地手續相關材料的真實性、合法性負責，每年年底前對本行政區域內的“三舊”改造工作進行自查，及時對“三舊”改造情況進行總結，尤其要認真總結“三舊”改造對推動產業結構升級、經濟發展方式轉變的成效，于第二年2月底前專題報告省人民政府。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余則可以協議方式出讓。以協議方式出讓的，必須經市、縣人民政府領導班子集體研究決定，并進行公示，具體操作程序由各地級以上市人民政府制定。