第一篇：肇慶城區(qū)三舊改造項(xiàng)目

肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法(征求意見(jiàn)稿)

根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府?2009?78號(hào)）、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵建規(guī)函?2011?304號(hào)），以及《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》的有關(guān)要求，為進(jìn)一步明確肇慶市中心城區(qū)（含端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、肇慶高新區(qū)、肇慶新區(qū)）范圍內(nèi)“三舊”改造項(xiàng)目的容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、“三舊”改造項(xiàng)目不涉及對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的，無(wú)需編制單元規(guī)劃，其用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)按批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃要求執(zhí)行。

二、“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)容積率增幅不超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定容積率10%及其他方面符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，按照《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》要求，在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，容積率可以在控制性詳細(xì)規(guī)劃確定容積率的10%范圍內(nèi)予以提高。

三、“三舊”改造項(xiàng)目所在地塊未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃或在

上述第二條規(guī)定情形之外需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施改造的，須按《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》要求編制單元規(guī)劃。單元規(guī)劃須先報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議，再報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃，視同已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制或調(diào)整程序。

四、在符合《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求，以及在改造經(jīng)濟(jì)分析、建筑日照間距、環(huán)境容量和城市景觀要求等綜合論證的基礎(chǔ)上（位于重點(diǎn)地段的項(xiàng)目須進(jìn)行交通評(píng)估），單元規(guī)劃編制中對(duì)改造項(xiàng)目地塊的容積率指標(biāo)按以下原則設(shè)定：

（一）改造項(xiàng)目地塊的容積率指標(biāo)最高上限，根據(jù)改造地塊規(guī)模（扣除城市道路后的凈用地）實(shí)行分級(jí)分類(lèi)確定為：

1、屬舊廠房改造的項(xiàng)目：

（1）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為居住用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)3.5；地塊面積＞1公頃且≤5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)3.2；地塊面積＞5公頃, 容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)3.0。

（2）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)5.5；地塊面積＞1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)5.0。

（3）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公和居住綜合用地的，根據(jù)各自用地性質(zhì)面積比例分別計(jì)算（下同）。

（4）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為一類(lèi)工業(yè)用地的，容積率

原則上不超過(guò)2.5，且不得低于1.0。

2、屬舊城區(qū)、舊村莊改造的項(xiàng)目：

（1）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為居住用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)4.2；地塊面積＞1公頃且≤5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)3.8；地塊面積＞5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)3.5。

（2）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積≤1公頃，容積率指標(biāo)原則上不超過(guò)6.5；地塊面積＞1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過(guò)6.0。

（二）改造項(xiàng)目地塊的容積率按下述公式計(jì)算：

1、屬舊廠房改造的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率）×調(diào)整系數(shù)。

2、屬舊城區(qū)改造的的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率的50%）×調(diào)整系數(shù)。

3、屬舊村莊改造的項(xiàng)目地塊容積率=現(xiàn)狀建筑容積率×2。

4、上述公式中的基準(zhǔn)容積率、現(xiàn)狀建筑容積率和調(diào)整系數(shù)分別確定如下：

（1）基準(zhǔn)容積率按改造項(xiàng)目改造后用地（項(xiàng)目）性質(zhì)類(lèi)別確定：擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，基準(zhǔn)容積率為2.0；擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，基準(zhǔn)容積率為4.0。

（2）現(xiàn)狀建筑容積率按以下公式計(jì)算：現(xiàn)狀建筑容積率=

改造地塊內(nèi)需拆除的現(xiàn)有建筑面積÷改造地塊面積。

（3）調(diào)整系數(shù)按改造項(xiàng)目改造后用地（項(xiàng)目）性質(zhì)類(lèi)別確 定：擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，調(diào)整系數(shù)為1.15；擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，調(diào)整系數(shù)為1.25。

5、屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，如容積率按上述公式計(jì)算小于3.0的，可按3.0執(zhí)行；屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，如容積率按上述公式計(jì)算小于5.0的，可按5.0執(zhí)行。

五、為了鼓勵(lì)大面積改造，對(duì)整體連片的舊城區(qū)改造項(xiàng)目且單個(gè)項(xiàng)目地塊面積≥10公頃并提供公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益性設(shè)施，或提供城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護(hù)的“三舊”改造項(xiàng)目在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)在第四條第（一）款規(guī)定的基礎(chǔ)上，可給予增加10%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。

六、改造地塊內(nèi)需拆除的現(xiàn)有建筑面積，屬市直單位、市屬國(guó)有企業(yè)的由市政府委托“三舊”改造辦負(fù)責(zé)核實(shí)并書(shū)面確認(rèn)作為依據(jù)，其余由項(xiàng)目所在區(qū)政府委托區(qū)“三舊”改造辦負(fù)責(zé)核實(shí)并書(shū)面確認(rèn)作為依據(jù)。

七、控制性詳細(xì)規(guī)劃未要求設(shè)置，但因“三舊”改造需要，需在改造用地中增加公共服務(wù)設(shè)施用地的，該公共服務(wù)設(shè)施用地可納入改造用地規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算。

八、位于各級(jí)文物保護(hù)單位協(xié)調(diào)范圍、歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)

景名勝區(qū)協(xié)調(diào)范圍以內(nèi)的“三舊”改造項(xiàng)目，按控制性詳細(xì)規(guī)劃要求執(zhí)行。

九、“三舊”改造項(xiàng)目必須有效促進(jìn)城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施增量。改造項(xiàng)目在按照國(guó)家、省、市規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和城市總體規(guī)劃以及項(xiàng)目所在地的分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定配置的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行配置的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目及周邊地塊公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的需求情況，適量增加。

十、按第三條規(guī)定須編制單元規(guī)劃的改造項(xiàng)目，如擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，按第四條第（二）款計(jì)算的容積率未達(dá)到第四條第（一）款規(guī)定的上限控制指標(biāo)，其與上限指標(biāo)的差額部分允許和鼓勵(lì)按規(guī)定比例配建公共租賃住房。公共租賃住房須按政府規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，差額部分中應(yīng)有不少于35%的建筑面積用作公共租賃住房建設(shè)，其余可作為商品房面積。公共租賃住房必須無(wú)償將產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府處理。

十一、按第三條規(guī)定須編制單元規(guī)劃的改造項(xiàng)目，如擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，按第四條第（二）款計(jì)算的容積率未達(dá)到第四條第（一）款規(guī)定的上限控制指標(biāo)，其與上限指標(biāo)的差額部分允許和鼓勵(lì)按規(guī)定比例配建公共租賃住房。公共租賃住房須按政府規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，差額部分中應(yīng)有不少于35%的建筑面積用作公共租賃住房建設(shè)，其余可作為商業(yè)、辦公面積。公共租賃住房必須無(wú)償將產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府處理。

十二、“三舊”改造項(xiàng)目綠地率的確定

（一）“三舊”改造項(xiàng)目如能在改造地塊中安排5%的用地面積作為生態(tài)或立體公共停車(chē)場(chǎng)的；屬居住項(xiàng)目的綠地率可不少于30%；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的綠地率可不少于20%；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目的綠地率可不少于25%。用作公共停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位數(shù)不計(jì)入項(xiàng)目車(chē)位考核標(biāo)準(zhǔn)，公共停車(chē)場(chǎng)可由業(yè)主按物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償經(jīng)營(yíng)。

（二）“三舊”改造項(xiàng)目如不按5%的用地比例建設(shè)生態(tài)或立體公共停車(chē)場(chǎng)的：屬居住項(xiàng)目的綠地率不少于35%；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的綠地率不少于25%；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目的綠地率不少于30%。

十三、“三舊”改造項(xiàng)目建筑密度的確定

在保證綠化等公共用地的前提下，屬居住項(xiàng)目的建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的裙樓建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在10-25%范圍內(nèi)可適度放寬，塔樓建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目，裙樓部分和裙樓之上的塔樓建筑密度可分開(kāi)設(shè)定，裙樓部分的建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在10-20%范圍內(nèi)可適度放寬。

十四、為鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目節(jié)能減排，項(xiàng)目實(shí)施太陽(yáng)能熱水或照明系統(tǒng)與建筑物一體建設(shè)的可實(shí)行面積獎(jiǎng)勵(lì)。太陽(yáng)能熱水或照明系統(tǒng)與建筑物一體建設(shè)按受益戶數(shù)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，每戶獎(jiǎng)勵(lì)一平方米的建筑面積（獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不計(jì)入容積率計(jì)算）。凡已經(jīng)申報(bào)并獲得這種獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，如果在住房城鄉(xiāng)建設(shè)行

政主管部門(mén)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)時(shí)沒(méi)有實(shí)施的，按未完成戶數(shù)但先前已經(jīng)獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積由政府折合戶型套數(shù)無(wú)償收回處置。

十五、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的核準(zhǔn)、調(diào)整程序按《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》及國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十六、各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。

第二篇：三舊改造專(zhuān)題

三舊改造專(zhuān)題研究

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開(kāi)發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國(guó)家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒(méi)有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購(gòu)被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過(guò)租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專(zhuān)門(mén)的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專(zhuān)項(xiàng)部門(mén)，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽(yáng)光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過(guò)程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過(guò)渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；（2）合理制定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開(kāi)發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長(zhǎng)期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開(kāi)發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開(kāi)發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開(kāi)發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來(lái)源于市場(chǎng)，由村集體與開(kāi)發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開(kāi)發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無(wú)

償租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開(kāi)展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開(kāi)發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤(rùn)分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過(guò)渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開(kāi)發(fā)”，通過(guò)進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過(guò)程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過(guò)制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開(kāi)發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過(guò)

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)龑?dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過(guò)程中政府通過(guò)優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專(zhuān)項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)進(jìn)入開(kāi)辟的“綠色通道”，降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營(yíng)利空間，增強(qiáng)了其參與開(kāi)發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過(guò)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開(kāi)發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益回收成本并獲取利潤(rùn)；居民則通過(guò)拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過(guò)引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過(guò)村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過(guò)拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來(lái)的土地建設(shè)廣東夏西國(guó)際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開(kāi)發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開(kāi)發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開(kāi)發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過(guò)引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的利

潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類(lèi)同于國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車(chē)都無(wú)法通過(guò), 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過(guò)17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開(kāi)發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開(kāi)發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門(mén)旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開(kāi)發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開(kāi)發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開(kāi)發(fā)商直接買(mǎi)下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢(qián),也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢(qián),一部分用來(lái)?yè)Q新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒(méi)有釘子戶和無(wú)人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開(kāi)發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過(guò)了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過(guò)程要由市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過(guò)程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到。“這時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,東京都政府確實(shí)通過(guò)征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開(kāi)發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開(kāi)發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開(kāi)發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問(wèn)題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，無(wú)法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問(wèn)題。

2、開(kāi)發(fā)定位問(wèn)題：

三舊改造因開(kāi)發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題：

三舊改造所涉及到的土地類(lèi)型多樣，問(wèn)題復(fù)雜多變，必然要求其開(kāi)發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營(yíng)效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開(kāi)發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開(kāi)發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開(kāi)發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開(kāi)發(fā)成本，可能造成開(kāi)發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開(kāi)發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過(guò)高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問(wèn)題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過(guò)程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過(guò)程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國(guó)城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過(guò)程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過(guò)引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過(guò)“政府-原居民-開(kāi)發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國(guó)有建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開(kāi)發(fā) 12

商經(jīng)營(yíng)收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開(kāi)發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類(lèi)型的，以各改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類(lèi)型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第四篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開(kāi)展“三舊”改造的項(xiàng)目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計(jì)劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，需制訂改造方案，并且通過(guò)市（縣）人民政府的批準(zhǔn)。

三舊改造來(lái)源

三舊改造一詞來(lái)源于廣東，早在2008年7月,剛剛來(lái)廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國(guó)矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場(chǎng)的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無(wú)一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來(lái),不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見(jiàn)成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國(guó)“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。

2009年，隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開(kāi)展，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開(kāi)展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中，廣州市環(huán)海集團(tuán)就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動(dòng)漫創(chuàng)意文化元素，打造中國(guó)第一條“騎樓下的動(dòng)漫街區(qū)”，以歐洲“昂格雷姆國(guó)際漫畫(huà)節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國(guó)“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動(dòng)漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開(kāi)發(fā)制作等多家企業(yè)，同時(shí)集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷(xiāo)售、娛樂(lè)等多功能于一體的街區(qū)式動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。

三舊改造特點(diǎn)

“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號(hào)文中，“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破：一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造；五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地，可簡(jiǎn)化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續(xù)方面，也只給了3年的時(shí)間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來(lái)廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開(kāi)出讓融資模式

一是公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造，也被稱(chēng)為獵德模式。

獵德村改造采取公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造的模式，于2007年拍賣(mài)融資46億元啟動(dòng)改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成，總建設(shè)用地13.1萬(wàn)平方米，總建筑面積約68.7萬(wàn)平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

自行改造、協(xié)議出讓融資模式

二是自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造，例如林和村。

位于天河區(qū)廣東火車(chē)東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類(lèi)房屋共計(jì)583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。目前房屋已全部拆平，計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式

三是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬(wàn)平方米。花地村采取“搬積木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項(xiàng)目于2008年7月動(dòng)工，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治

四是人居環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個(gè)自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬(wàn)平方米，公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，改造保留6.34萬(wàn)平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬(wàn)平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國(guó)有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導(dǎo)模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要，對(duì)片區(qū)進(jìn)行連片改造整體開(kāi)發(fā)。自行改造就是土地權(quán)屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過(guò)項(xiàng)目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項(xiàng)目以完成開(kāi)發(fā)的。

政府主導(dǎo)項(xiàng)目模式

政府主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目指的是在省市規(guī)劃計(jì)劃內(nèi)，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法對(duì)計(jì)劃用地范圍進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)的模式。除開(kāi)對(duì)拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi)，其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。

自行改造項(xiàng)目模式

土地權(quán)屬人自行改造的模式指的是由土地權(quán)屬人主動(dòng)采取土地權(quán)屬人自行改造的模式。在流程上需要有項(xiàng)目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請(qǐng)，再通過(guò)各級(jí)審批，最后按照文件及文件批復(fù)執(zhí)行操作。而項(xiàng)目申請(qǐng)主體（如業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)）需要在項(xiàng)目啟動(dòng)前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)，再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決，表決同意通過(guò)由申請(qǐng)主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請(qǐng)。街道辦事處再會(huì)同社區(qū)居委會(huì)及相關(guān)部門(mén)，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃，報(bào)區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核，再上報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

基本知識(shí)

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應(yīng)不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地；國(guó)家禁止類(lèi)和淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國(guó)家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關(guān)指示文件

關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號(hào) 各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門(mén)、直屬有關(guān)機(jī)構(gòu): 為深入貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo)，經(jīng)市政府同意，并結(jié)合我市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步提高對(duì)“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)

推進(jìn)“三舊”改造工作，是我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開(kāi)放以來(lái)我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是，目前我市國(guó)土資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。與此同時(shí)，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過(guò)“三舊”改造，激活土地的再次利用，進(jìn)一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二次動(dòng)力，對(duì)加快實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實(shí)意義。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作，出臺(tái)了《若干意見(jiàn)》，為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點(diǎn)市，國(guó)土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅(jiān)定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級(jí)黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動(dòng)，層層召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)貫徹《若干意見(jiàn)》精神，在原有工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任，落實(shí)目標(biāo)任務(wù)，全力以赴推進(jìn)“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤(pán)活存量建設(shè)用地，進(jìn)一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織，制定專(zhuān)門(mén)政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

2、明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開(kāi)、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo)，在有利于耕地保護(hù)、土地進(jìn)一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進(jìn)一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；

2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；

5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；

6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；

8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；

11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項(xiàng)目的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件

1、擬改造項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求；

2、擬改造項(xiàng)目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍；

3、擬改造項(xiàng)目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。

四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃

（一）開(kāi)展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊(cè)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。今后，根據(jù)實(shí)際情況確需對(duì)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的，由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)“三舊”改造計(jì)劃報(bào)市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級(jí)上報(bào)審批。程序如下：

1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃按項(xiàng)目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實(shí)施方案報(bào)市人民政府審核；

2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨(dú)或匯總報(bào)省人民政府審批；

3、改造方案批準(zhǔn)后，各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類(lèi)辦理供地手續(xù)，有關(guān)供地方案報(bào)市國(guó)土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運(yùn)作方式進(jìn)行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，納入政府土地儲(chǔ)備。納入土地儲(chǔ)備的具體程序、價(jià)格確定，按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請(qǐng)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途（包括經(jīng)營(yíng)性用途）以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易，采取協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)船F(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見(jiàn)分別辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權(quán)人可共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造；或市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，在落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下，自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應(yīng)統(tǒng)一出讓年限，涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請(qǐng)，改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐模瓌t上以貨幣方式補(bǔ)償，確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有的，經(jīng)村民（代表）大會(huì)表決同意后向區(qū)國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)，按程序逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實(shí)施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地（耕地）的，由市國(guó)土管理部門(mén)安排專(zhuān)用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開(kāi)交易。

（十）農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí)，在村民（代表）大會(huì)表決同意的前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，可免公開(kāi)交易。

（十一）經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目，工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更）。確實(shí)無(wú)法完成的，由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。

六、關(guān)于分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)問(wèn)題

（一）沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地

1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。

3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)

“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰：

（1）禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下，辦理征收手續(xù)。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。

七、關(guān)于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問(wèn)題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn)，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權(quán)，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用；不屬原批文范圍但無(wú)法證明是集體性質(zhì)土地的，均認(rèn)定為國(guó)有建設(shè)用地，由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用，也可以收回后重新公開(kāi)交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過(guò)3畝或多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)。

現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標(biāo)準(zhǔn)，1畝以下（不含1畝）、多塊累計(jì)面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報(bào)市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國(guó)有土地審批手續(xù)，并可在“三舊”改造方案中一并報(bào)批。

八、關(guān)于“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。“三舊”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)辦理，辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。

九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策

（一）農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

（二）農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財(cái)政后，在扣除按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)資金后，余額最高不超過(guò)60%按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）有關(guān)規(guī)定，由財(cái)政列支，專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。

（三）市、區(qū)人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（四）鼓勵(lì)、支持“2+5”組團(tuán)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償費(fèi)用后，其土地出讓純收益可安排部分專(zhuān)項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展，具體由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

（五）對(duì)“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。

（六）鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造，政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。

（七）工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

（八）屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃前提下，經(jīng)區(qū)“三舊”辦報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

十、加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造的檢查監(jiān)督

市監(jiān)察局對(duì)市三舊改造辦、市相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況以及各區(qū)政府開(kāi)展“三舊”的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；各區(qū)監(jiān)察局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子檢察系統(tǒng)進(jìn)行管理，并作重點(diǎn)標(biāo)注，以便監(jiān)察機(jī)關(guān)履行監(jiān)督。市相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真對(duì)照本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)各區(qū)“三舊”改造進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時(shí)進(jìn)行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的，由市、區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

十一、其它

（一）各區(qū)可以按照本意見(jiàn)精神，結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。

（二）本意見(jiàn)發(fā)布前，市政府、政府各有關(guān)部門(mén)和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優(yōu)惠政策與本意見(jiàn)無(wú)沖突的，仍然適用。

（三）本意見(jiàn)發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效，無(wú)需再另行報(bào)批。

附件：1.“三舊”改造方案申報(bào)表 2.“三舊”改造項(xiàng)目用地情況表 3.“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)、審批流程 4.報(bào)批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報(bào)批需提交的材料

第五篇：三舊改造認(rèn)識(shí)

認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，集思廣益、共創(chuàng)輝煌

為推進(jìn)“三舊”改造工作，廣東省政府先后出臺(tái)了相關(guān)的配套政策，惠州市政府“關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目自申報(bào)以來(lái)，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的親自指揮下，迅速投入人力、物力、財(cái)力，目前該項(xiàng)目已獲市“三舊”辦初審?fù)ㄟ^(guò)。為使集團(tuán)公司廣大干部職工更好地認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，在集團(tuán)公司內(nèi)部掀起大討論，集思廣益，促進(jìn)集團(tuán)公司大發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)政策文件及馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目介紹如下：

一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件

（一）廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（粵府〔2009〕78號(hào)）：

各地級(jí)以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

為深入貫徹落實(shí)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于爭(zhēng)當(dāng)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀排頭兵的決定》，切實(shí)推進(jìn)我省舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三舊”)改造工作，促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，提出如下意見(jiàn)。

1、充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(1)改革開(kāi)放以來(lái)，我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)歷史性跨越，連續(xù)23年經(jīng)濟(jì)總量排名全國(guó)第一。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴(yán)重制約我省可持續(xù)發(fā)展。立足土地資源省情，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，千方百計(jì)盤(pán)活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我省深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)的重要內(nèi)容。必須進(jìn)一步解放思想，深化改革，通過(guò)制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設(shè)用地逐年減少、單位建設(shè)用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率，力爭(zhēng)在節(jié)約集約用地方面為全國(guó)探索出一條新路。

(3)珠江三角洲地區(qū)是我國(guó)改革開(kāi)放的先行地區(qū)和重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革開(kāi)放大局中具有重要地位。貫徹實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》，落實(shí)好科學(xué)發(fā)展、先行先試的要求，必須深化重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。大力推進(jìn)“三舊”改造，是繼續(xù)深化土地管理制度改革，進(jìn)一步解放土地生產(chǎn)力的具體體現(xiàn)，不僅有利于節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地資源配置，也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。

2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(4)總體要求。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，圍繞提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力和資源承載能力，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(5)基本原則。

——政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織，制定專(zhuān)門(mén)政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場(chǎng)化運(yùn)作的同時(shí)，政府要正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。

——明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經(jīng)確權(quán)、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

——統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節(jié)約集約，提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開(kāi)、公平、公正。

3、圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(6)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等戰(zhàn)略部署，在有利于進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。

(7)“三舊”改造以土地開(kāi)發(fā)程度較高、“三舊”分布相對(duì)集中的珠江三角洲地區(qū)為重點(diǎn)，兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實(shí)際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后再逐步推開(kāi)。

4、科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造

(8)開(kāi)展“三舊”改造的地方，要認(rèn)真進(jìn)行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊(cè)。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施要求，對(duì)“三舊”改造進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整用地布局。通過(guò)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。

(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，要納入土地利用計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過(guò)“三舊”改造，進(jìn)一步推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

5、因地制宜，采用多種方式推進(jìn)“三舊”改造

(10)市、縣人民政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，納入土地儲(chǔ)備。土地使用權(quán)收購(gòu)的具體程序、價(jià)格確定，由市、縣人民政府依法制定實(shí)施辦法。

(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。自行改造應(yīng)當(dāng)制訂方案，經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。所涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，市場(chǎng)主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，可以收購(gòu)相鄰多宗地塊，申請(qǐng)進(jìn)行集中改造。市、縣土地行政主管部門(mén)可根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng)，將分散的土地歸宗，為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造應(yīng)當(dāng)制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐模梢载泿欧绞较蛟褂脵?quán)人補(bǔ)償或支付收購(gòu)款，也可以置換方式為原使用權(quán)人重新安排用地。置換的土地其使用權(quán)價(jià)額折抵不足的，可以貨幣補(bǔ)齊。

(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有，由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃分別組織實(shí)施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。

(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位自行組織實(shí)施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，由省土地行政主管部門(mén)根據(jù)各地級(jí)以上市的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。

6、分類(lèi)處置，完善“三舊”改造涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)

(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū)，依照原國(guó)家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)渌梢詤f(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。

(18)納入“三舊”改造范圍，沒(méi)有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進(jìn)行集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。

(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可依照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過(guò)土地位置調(diào)換等方式，對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。

(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府制訂改造方案，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見(jiàn)辦理。

(21)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見(jiàn)。

7、加大財(cái)政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(22)市、縣人民政府應(yīng)保障開(kāi)展組織實(shí)施“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。

(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國(guó)有企業(yè)用地由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制訂。

(24)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛荆岣呷莘e率的，不再增繳土地價(jià)款。

(25)鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造。除鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行改造外，對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人。市、縣人民政府可以探索引入市場(chǎng)主體參與“三舊”改造的具體方式。

8、切實(shí)加強(qiáng)“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

(26)推進(jìn)“三舊”改造工作是我省貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省的重大舉措，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，政策性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度高。各級(jí)政府要從戰(zhàn)略高度，將這項(xiàng)工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)職能部門(mén)要主動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項(xiàng)目的審批事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實(shí)提高工作效率，為“三舊”改造工作營(yíng)造高效的行政服務(wù)環(huán)境。

（二）廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)(試行)的通知（粵府辦[2009]122號(hào)）：

各地級(jí)以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

省國(guó)土資源廳《關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》業(yè)經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向省國(guó)土資源廳反映。

關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)

省國(guó)土資源廳

為貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府[2009]78號(hào))，確保我省“三舊”改造工作有序推進(jìn)，現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

1、認(rèn)真編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃

開(kāi)展“三舊”改造工作的縣級(jí)以上人民政府應(yīng)組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源等部門(mén)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃；有條件的鎮(zhèn)(街、開(kāi)發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會(huì))經(jīng)上一級(jí)政府同意也可組織編制。“三舊”改造規(guī)劃由地級(jí)以上市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，實(shí)施計(jì)劃由縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

“三舊”改造規(guī)劃為期5年，分實(shí)施。實(shí)施計(jì)劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。

2、符合條件的舊村莊集體建設(shè)用地經(jīng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地

納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設(shè)用地，符合下列條件的，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可向所在地縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。

(1)該集體建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)土地權(quán)屬清楚，無(wú)爭(zhēng)議。

(3)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織(或村民代表大會(huì))2／3以上人員同意。

(4)已納入“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。

舊村莊集體建設(shè)用地申請(qǐng)改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的，由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查后報(bào)同級(jí)人民政府審核，并由國(guó)土資源管理部門(mén)逐級(jí)上報(bào)省國(guó)土資源廳；省國(guó)土資源廳審核并報(bào)經(jīng)省人民政府同意后批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。

3、完善歷史用地手續(xù)

(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容：

①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時(shí)間及涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，還應(yīng)明確其范圍、面積。

②.規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實(shí)施計(jì)劃。

③.土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。

④.協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策進(jìn)行處理(處罰)。

⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

(2)審查審批。有關(guān)改造方案由地級(jí)以上市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳。省國(guó)土資源廳會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委對(duì)改造方案進(jìn)行審查后報(bào)省人民政府審批。省人民政府批準(zhǔn)后，由省國(guó)土資源廳批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。

4、安排“三舊”改造用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)

在實(shí)施“三舊”改造工作中，涉及建設(shè)用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的，可按《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法)的通知》(國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào))、《關(guān)于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國(guó)土資發(fā)[2006]179號(hào))的有關(guān)規(guī)定，由地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門(mén)向省國(guó)土資源廳申請(qǐng)使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)單列管理。各地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)于每年12月31目前向省國(guó)土資源廳報(bào)告周轉(zhuǎn)指標(biāo)使用情況。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理

(1)定義。

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三地”)，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計(jì)面積不超過(guò)改造項(xiàng)目用地面積10％，經(jīng)改造主體提出申請(qǐng)，按下列方式分類(lèi)處理：

①.“三地”為國(guó)有建設(shè)用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

②.“三地”為集體農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各地按批次報(bào)批方式，經(jīng)同級(jí)人民政府審核后，逐級(jí)上報(bào)省人民政府審批。

③．“三地”屬集體建設(shè)用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報(bào)。

“三地”處理中涉及土地征收的，在提供有關(guān)證明材料的前提下，可不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。有關(guān)用地計(jì)劃指標(biāo)及耕地占補(bǔ)平衡由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)。涉及林地的，應(yīng)依法向縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門(mén)申辦使用林地手續(xù)。

6、分散土地歸宗

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，“三舊”改造實(shí)施主體在符合下列條件的前提下，可申請(qǐng)將分散的土地歸宗：

(1)擬收購(gòu)歸宗的土地，已全部辦理了土地確權(quán)登記。

(2)收購(gòu)人與有關(guān)土地權(quán)利人已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并落實(shí)了相關(guān)補(bǔ)償安置措施。

(3)土地權(quán)屬性質(zhì)相同。

(4)收購(gòu)已辦理土地使用權(quán)抵押、地役權(quán)登記的土地，必須分別征得土地抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意，并辦理注消土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)。

(5)擬收購(gòu)的土地使用權(quán)不屬于法律法規(guī)限制權(quán)利的類(lèi)型。

(6)涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，己按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。

辦理歸宗登記時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須共同到土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。土地登記申請(qǐng)人除按《土地登記辦法》規(guī)定提交土地權(quán)屬來(lái)源等有關(guān)證明文件外，還應(yīng)提交擬收購(gòu)合并歸宗前宗地權(quán)屬分布圖和各宗地的權(quán)屬狀況列表(含權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書(shū)編號(hào)等內(nèi)容)。土地合并歸宗后按規(guī)定重新編制地號(hào)。

7、明確部門(mén)職責(zé)

各縣級(jí)以上人民政府對(duì)本地區(qū)的“三舊”改造工作負(fù)總責(zé)，各相關(guān)部門(mén)各司其職，共同推進(jìn)。發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及投資項(xiàng)目的立項(xiàng)和產(chǎn)業(yè)政策制定；規(guī)劃部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃和近期改造片區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，及時(shí)辦理項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)；國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地手續(xù)，負(fù)責(zé)土地確權(quán)、登記，組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等工作；建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管；財(cái)政、稅務(wù)、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、林業(yè)、文化、公用事業(yè)管理、人防、公安等相關(guān)部門(mén)要各負(fù)其責(zé)，做好配合、服務(wù)工作，共同推動(dòng)“三舊”改造。

8、加強(qiáng)監(jiān)督檢查

各地不得借“三舊”改造的名義，擅自擴(kuò)大完善歷史用地手續(xù)的范圍；不得將未使用和不進(jìn)行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關(guān)用地手續(xù)。各地級(jí)以上市人民政府應(yīng)對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，每年年底前對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進(jìn)行自查，及時(shí)對(duì)“三舊”改造情況進(jìn)行總結(jié)，尤其要認(rèn)真總結(jié)“三舊”改造對(duì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的成效，于第二年2月底前專(zhuān)題報(bào)告省人民政府。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)溆鄤t可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經(jīng)市、縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定，并進(jìn)行公示，具體操作程序由各地級(jí)以上市人民政府制定。