第一篇:三舊改造
三舊改造
廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式,分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作,推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開(kāi)展“三舊”改造的項(xiàng)目,必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計(jì)劃,已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù),需制訂改造方案,并且通過(guò)市(縣)人民政府的批準(zhǔn)。
來(lái)源
三舊改造一詞來(lái)源于廣東,早在2008年7月,剛剛來(lái)廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國(guó)矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場(chǎng)的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無(wú)一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來(lái),不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見(jiàn)成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國(guó)“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。
2009年,隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開(kāi)展,廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開(kāi)展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修,還有從內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、文化內(nèi)涵等多方面著手改造,為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中,廣州市環(huán)海集團(tuán)就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動(dòng)漫創(chuàng)意文化元素,打造中國(guó)第一條“騎樓下的動(dòng)漫街區(qū)”,以歐洲“昂格雷姆國(guó)際漫畫(huà)節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國(guó)“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板,把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動(dòng)漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開(kāi)發(fā)制作等多家企業(yè),同時(shí)集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷(xiāo)售、娛樂(lè)等多功能于一體的街區(qū)式動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園,為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。
特點(diǎn)
“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號(hào)文中,“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破:一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù);二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù);三是允許采用協(xié)議出讓供地;四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造;五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地,可簡(jiǎn)化手續(xù);六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策,因此在完善歷史用地手續(xù)方面,也只給了3年的時(shí)間,到2012年為止。
廣州模式
在城中村改造方面,將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引,用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。指引中確定了城中村改造的4種模式,這也將是未來(lái)廣州138條城中村改造可以套用的模式:
一是公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造,也被稱(chēng)為獵德模式。
獵德村改造采取公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造的模式,于2007年拍賣(mài)融資46億元啟動(dòng)改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū)),由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成,總建設(shè)用地13.1萬(wàn)平方米,總建筑面積約68.7萬(wàn)平方米,集中遷建祠堂、整治河涌,延續(xù)歷史文脈。
二是自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造,例如林和村。
位于天河區(qū)廣東火車(chē)東站邊上的林和村,人口共約2416人,總用地面積為69470平方米,原有各類(lèi)房屋共計(jì)583棟。林和村采取自行改造,協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。目前房屋已全部拆平,計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。
三是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)施全面改造,例如花地村。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村,位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域,村戶籍人口3366人,改造用地面積44.4公頃,建筑面積46.13萬(wàn)平方米。花地村采取“搬積木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造,總投資約20億元。花地村第一期改造項(xiàng)目于2008年7月動(dòng)工,目前已經(jīng)基本完成,為第二期的改造安置提供騰挪空間。
環(huán)境建設(shè)
四是人居環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造,例如西塱裕安圍。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍,是西塱村8個(gè)自然村之一,也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃,現(xiàn)狀建筑面積11.84萬(wàn)平方米,公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造,改造保留6.34萬(wàn)平方米的原有建筑,打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬(wàn)平方米,改造總投入約2.5億元。
佛山模式
佛山舊城改造(指國(guó)有土地上房屋的改造)的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。其中,政府主導(dǎo)模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要,對(duì)片區(qū)進(jìn)行連片改造整體開(kāi)發(fā)。自行改造就是土地權(quán)屬人有拆遷意愿,愿意自行改造,通過(guò)項(xiàng)目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項(xiàng)目以完成開(kāi)發(fā)的。
主導(dǎo)項(xiàng)目
政府主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目指的是在省市規(guī)劃計(jì)劃內(nèi),根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法對(duì)計(jì)劃用地范圍進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)的模式。除開(kāi)對(duì)拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi),其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。
自行項(xiàng)目
土地權(quán)屬人自行改造的模式指的是由土地權(quán)屬人主動(dòng)采取土地權(quán)屬人自行改造的模式。在流程上需要有項(xiàng)目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請(qǐng),再通過(guò)各級(jí)審批,最后按照文件及文件批復(fù)執(zhí)行操作。而項(xiàng)目申請(qǐng)主體(如業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì))需要在項(xiàng)目啟動(dòng)前,充分征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn),再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決,表決同意通過(guò)由申請(qǐng)主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請(qǐng)。街道辦事處再會(huì)同社區(qū)居委會(huì)及相關(guān)部門(mén),確定改造用地范圍,編制改造規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃,報(bào)區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核,再上報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。
基本知識(shí)
三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是:舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)
主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)(街道)城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù);上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房;物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積,以體現(xiàn)整體改造效益,其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為:低層建筑應(yīng)不小于500平方米,多層建筑不小于1000平方米,中高層、高層居住建筑不小于2000平方米,高層公共建筑不小于2500平方米。
舊廠房
主要指鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房;容積率低于0.6的舊廠房;與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符,占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房;地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地;國(guó)家禁止類(lèi)和淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的舊廠房;廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房;能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。
舊村居
主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村;大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村;不再適宜生活居住,村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑;不符合國(guó)家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村;違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居;水、電等基礎(chǔ)設(shè)施,體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施,交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的,不適宜居住的空心村、園中村等。
相關(guān)文件
關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號(hào) 各區(qū)人民政府,市政府有關(guān)部門(mén)、直屬有關(guān)機(jī)構(gòu): 為深入貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》),確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進(jìn),實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo),經(jīng)市政府同意,并結(jié)合我市實(shí)際,提出如下實(shí)施意見(jiàn):
一、進(jìn)一步提高對(duì)“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)
推進(jìn)“三舊”改造工作,是我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開(kāi)放以來(lái)我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是,目前我市國(guó)土資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到33%,不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。與此同時(shí),我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象,通過(guò)“三舊”改造,激活土地的再次利用,進(jìn)一步提升土地集約化利用水平,這必將成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二次動(dòng)力,對(duì)加快實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城,美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實(shí)意義。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作,出臺(tái)了《若干意見(jiàn)》,為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點(diǎn)市,國(guó)土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅(jiān)定不移地走下去和先行先試。因此,我市各級(jí)黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動(dòng),層層召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),學(xué)習(xí)貫徹《若干意見(jiàn)》精神,在原有工作的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化責(zé)任,落實(shí)目標(biāo)任務(wù),全力以赴推進(jìn)“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。
二、總體要求和基本原則
(一)總體要求
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求,圍繞提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要,切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤(pán)活存量建設(shè)用地,進(jìn)一步挖掘潛力,節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則,在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下,積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合,統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體,實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,優(yōu)化人居環(huán)境,改善城鄉(xiāng)面貌,完善城市功能和提升城市形象,努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。
(二)基本原則
1、政府引導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織,制定專(zhuān)門(mén)政策,充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性,吸引社會(huì)各方廣泛參與,實(shí)現(xiàn)多方共贏,確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo),加強(qiáng)監(jiān)管,確保改造規(guī)范推進(jìn)。
2、明晰產(chǎn)權(quán),保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀,做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地,未經(jīng)確權(quán)、登記,不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系,切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
3、統(tǒng)籌規(guī)劃,有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù),依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃,并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍,對(duì)列入改造范圍的,必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。
4、節(jié)約集約,提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式,強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地,促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn),提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法,強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理,實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。
5、尊重歷史,客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接,防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為,又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性,妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策,改造利用與完善手續(xù)相掛鉤,做到公開(kāi)、公平、公正。
三、合理確定“三舊”改造范圍
(一)合理確定“三舊”改造范圍
圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo),在有利于耕地保護(hù)、土地進(jìn)一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進(jìn)一步提高的前提下,我市下列土地列入“三舊”改造范圍:
1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要,進(jìn)行城中村改造的用地;
2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求,進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地;
3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地;
4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地;
5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地;
6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;
7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊;
8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途,不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū));
9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村;
10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域;
11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。
(二)“三舊”改造項(xiàng)目的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件
1、擬改造項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求;
2、擬改造項(xiàng)目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍;
3、擬改造項(xiàng)目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖(或航片、正射影像圖)上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。
四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃
(一)開(kāi)展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作,將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注,并列表造冊(cè),建立數(shù)據(jù)庫(kù)。
(二)根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則,市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。今后,根據(jù)實(shí)際情況確需對(duì)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的,由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
(三)各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)“三舊”改造年度計(jì)劃報(bào)市“三舊”辦備案。
(四)“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的,“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批;“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的,“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制,逐級(jí)上報(bào)審批。程序如下:
1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃按項(xiàng)目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實(shí)施方案報(bào)市人民政府審核;
2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨(dú)或匯總報(bào)省人民政府審批;
3、改造方案批準(zhǔn)后,各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類(lèi)辦理供地手續(xù),有關(guān)供地方案報(bào)市國(guó)土資源局備案。
五、因地制宜,采用多種運(yùn)作方式進(jìn)行“三舊”改造
(一)政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的,由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán),納入政府土地儲(chǔ)備。納入土地儲(chǔ)備的具體程序、價(jià)格確定,按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
(二)舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請(qǐng)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營(yíng)性用途)以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易,采取協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)船F(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見(jiàn)分別辦理相關(guān)手續(xù)。
(三)舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,各地塊的使用權(quán)人可共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造;或市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,在落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下,自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后,申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造,改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng),將分散的土地歸宗,為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的,應(yīng)統(tǒng)一出讓年限,涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。
(四)屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的,原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請(qǐng),改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。
(五)“三舊”改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐模瓌t上以貨幣方式補(bǔ)償,確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
(六)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有的,經(jīng)村民(代表)大會(huì)表決同意后向區(qū)國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng),按程序逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實(shí)施。其中,確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的,在建新必須拆舊的前提下,交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。
(七)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外,可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實(shí)施,并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。
(八)舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地,確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的,可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定,納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地(耕地)的,由市國(guó)土管理部門(mén)安排專(zhuān)用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。
(九)“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金;該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)(包括聯(lián)建合建),按規(guī)定須在土地交易中心公開(kāi)交易。
(十)農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地,或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí),在村民(代表)大會(huì)表決同意的前提下,經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后,可免公開(kāi)交易。
(十一)經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目,工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更)。確實(shí)無(wú)法完成的,由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。
六、關(guān)于分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)問(wèn)題
(一)沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地
1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前,依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán),經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。
2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間,用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議,且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛,迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的,依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。
3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間,按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù),凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。
4、完善各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)
“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地,凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的,完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰:
(1)禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米;(2)三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。
(二)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地
原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的,在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下,辦理征收手續(xù)。
(三)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。
七、關(guān)于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問(wèn)題的處理
“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地,可一并納入“三舊”改造。
現(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn),3畝以下(含3畝)由區(qū)人民政府處理:屬原批文范圍的直接確權(quán),不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用;不屬原批文范圍但無(wú)法證明是集體性質(zhì)土地的,均認(rèn)定為國(guó)有建設(shè)用地,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用,也可以收回后重新公開(kāi)交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過(guò)3畝或多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)。
現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積1畝為標(biāo)準(zhǔn),1畝以下(不含1畝)、多塊累計(jì)面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報(bào)市人民政府備案;面積1畝以上、多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國(guó)有土地審批手續(xù),并可在“三舊”改造方案中一并報(bào)批。
八、關(guān)于“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理
為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。“三舊”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換,包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)辦理,辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。
九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策
(一)農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地(留用地),在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下,農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用,且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的,只要土地使用者與土地所有者一致,也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。
(二)農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù),繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財(cái)政后,在扣除按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)資金后,余額最高不超過(guò)60%按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財(cái)綜〔2006〕68號(hào))有關(guān)規(guī)定,由財(cái)政列支,專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。
(三)市、區(qū)人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的,土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
(四)鼓勵(lì)、支持“2+5”組團(tuán)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的,在扣除收回土地補(bǔ)償費(fèi)用后,其土地出讓純收益可安排部分專(zhuān)項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展,具體由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。
(五)對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。
(六)鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造,政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目,在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作,拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。
(七)工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價(jià)款。
(八)屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積,不參加容積率計(jì)算,不收取土地出讓金。
(九)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃前提下,經(jīng)區(qū)“三舊”辦報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn),企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè),不視為改變土地用途。
十、加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造的檢查監(jiān)督
市監(jiān)察局對(duì)市三舊改造辦、市相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況以及各區(qū)政府開(kāi)展“三舊”的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;各區(qū)監(jiān)察局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子檢察系統(tǒng)進(jìn)行管理,并作重點(diǎn)標(biāo)注,以便監(jiān)察機(jī)關(guān)履行監(jiān)督。市相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真對(duì)照本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)各區(qū)“三舊”改造進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時(shí)進(jìn)行糾正。凡是弄虛作假,擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的,由市、區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。
十一、其它
(一)各區(qū)可以按照本意見(jiàn)精神,結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。
(二)本意見(jiàn)發(fā)布前,市政府、政府各有關(guān)部門(mén)和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中,其它方面的優(yōu)惠政策與本意見(jiàn)無(wú)沖突的,仍然適用。
(三)本意見(jiàn)發(fā)布前,各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效,無(wú)需再另行報(bào)批。
第二篇:三舊改造
惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法
印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)
各縣、區(qū)人民政府,市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu):
《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題,請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。
惠州市人民政府辦公室
二○一二年七月四日
惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法
為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行,根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號(hào))等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
一、適用范圍
符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目,改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施,由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付,市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的,適用本辦法。
以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓“三舊”用地使用權(quán),繳交土地出讓金的,不適用本辦法。
二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)
(一)舊城鎮(zhèn)改造用地。
根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià),再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金:
容積率2.0(含2.0)以下的部分,繳交10%;容積率2.0以上至2.5(含2.5)部分,繳交40%;容積率2.5以上至3.5(含3.5)部分,繳交60%;容積率3.5以上的部分,繳交100%。
(二)舊廠房改造用地。
1.舊廠房改造范圍內(nèi),工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價(jià)款。
2.舊廠房改造范圍內(nèi),在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下,利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的,土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。
3.舊廠房改造范圍內(nèi),改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地(不含物流園用地)的,根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià),再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金:
容積率1.2(含1.2)以下的部分,繳交10%;容積率1.2以上至2.0(含2.0)部分,繳交40%;容積率2.0以上至2.5(含2.5)部分,繳交50%;容積率2.5以上至3.0(含3.0)部分,繳交60%;容積率3.0以上的部分,繳交100%。
4.舊廠房改造范圍內(nèi),改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的,對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金,對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能,根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià),再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金:
容積率1.2(含1.2)以下部分,繳交10%;容積率1.2以上部分繳交30%。
(三)舊村莊改造用地。
根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià),再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金:
容積率2.0(含2.0)以下部分,繳交10%;容積率2.0以上部分,繳交40%。
(四)其他。
1.同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類(lèi)型的,以各改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn),計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金;但對(duì)于一種改造類(lèi)型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的,不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金,按照主要改造類(lèi)型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。
2.在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi),規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物,市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的,由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。
3.對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后,經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的,不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金,須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。
三、監(jiān)督檢查職責(zé)
對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的,必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定,并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn),在監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施,嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn),一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將嚴(yán)肅處理,并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
四、本辦法自發(fā)布之日起施行,省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后,本辦法相應(yīng)自行廢止。
第三篇:三舊改造認(rèn)識(shí)
認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”,集思廣益、共創(chuàng)輝煌
為推進(jìn)“三舊”改造工作,廣東省政府先后出臺(tái)了相關(guān)的配套政策,惠州市政府“關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目自申報(bào)以來(lái),在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的親自指揮下,迅速投入人力、物力、財(cái)力,目前該項(xiàng)目已獲市“三舊”辦初審?fù)ㄟ^(guò)。為使集團(tuán)公司廣大干部職工更好地認(rèn)識(shí)“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”,在集團(tuán)公司內(nèi)部掀起大討論,集思廣益,促進(jìn)集團(tuán)公司大發(fā)展,現(xiàn)將有關(guān)政策文件及馬安閱糧畜牧場(chǎng)“三舊”改造項(xiàng)目介紹如下:
一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件
(一)廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)(粵府〔2009〕78號(hào)):
各地級(jí)以上市人民政府,各縣(市、區(qū))人民政府,省政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu):
為深入貫徹落實(shí)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于爭(zhēng)當(dāng)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀排頭兵的決定》,切實(shí)推進(jìn)我省舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三舊”)改造工作,促進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè),確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展,提出如下意見(jiàn)。
1、充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作的重要性和緊迫性
(1)改革開(kāi)放以來(lái),我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展,綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)歷史性跨越,連續(xù)23年經(jīng)濟(jì)總量排名全國(guó)第一。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí),也消耗了大量的土地資源,粗放的土地利用方式已難以為繼,土地資源供求矛盾日益突出,嚴(yán)重制約我省可持續(xù)發(fā)展。立足土地資源省情,大力推進(jìn)節(jié)約集約用地,千方百計(jì)盤(pán)活存量土地,統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源,是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我省深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。
(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下,拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑,是推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省建設(shè)的重要內(nèi)容。必須進(jìn)一步解放思想,深化改革,通過(guò)制度創(chuàng)新和政策完善,有效破解“三舊”改造的難題,在新增建設(shè)用地逐年減少、單位建設(shè)用地產(chǎn)出逐年提高的條件下,統(tǒng)籌利用有限的土地資源,切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率,力爭(zhēng)在節(jié)約集約用地方面為全國(guó)探索出一條新路。
(3)珠江三角洲地區(qū)是我國(guó)改革開(kāi)放的先行地區(qū)和重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域,在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革開(kāi)放大局中具有重要地位。貫徹實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》,落實(shí)好科學(xué)發(fā)展、先行先試的要求,必須深化重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。大力推進(jìn)“三舊”改造,是繼續(xù)深化土地管理制度改革,進(jìn)一步解放土地生產(chǎn)力的具體體現(xiàn),不僅有利于節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地資源配置,也有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。
2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則
(4)總體要求。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),圍繞提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力和資源承載能力,切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則,在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下,積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合,統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體,促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,優(yōu)化人居環(huán)境,改善城鄉(xiāng)面貌,努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。
(5)基本原則。
——政府引導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織,制定專(zhuān)門(mén)政策,充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性,吸引社會(huì)各方廣泛參與,實(shí)現(xiàn)多方共贏,確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場(chǎng)化運(yùn)作的同時(shí),政府要正確引導(dǎo),加強(qiáng)監(jiān)管,確保改造規(guī)范推進(jìn)。
——明晰產(chǎn)權(quán),保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀,做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地,未經(jīng)確權(quán)、登記,不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系,切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
——統(tǒng)籌規(guī)劃,有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù),依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃,并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍,對(duì)列入改造范圍的,必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。
——節(jié)約集約,提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式,強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地,促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn),提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法,強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理,實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。
——尊重歷史,客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接,防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為,又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性,妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策,改造利用與完善手續(xù)相掛鉤,做到公開(kāi)、公平、公正。
3、圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略部署,合理確定“三舊”改造范圍
(6)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等戰(zhàn)略部署,在有利于進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下,確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍:城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地;城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地;國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地;布局散亂、條件落后,規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊;列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。
(7)“三舊”改造以土地開(kāi)發(fā)程度較高、“三舊”分布相對(duì)集中的珠江三角洲地區(qū)為重點(diǎn),兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實(shí)際,因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍,先行試點(diǎn),積累經(jīng)驗(yàn)后再逐步推開(kāi)。
4、科學(xué)規(guī)劃,統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造
(8)開(kāi)展“三舊”改造的地方,要認(rèn)真進(jìn)行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作,將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注,并列表造冊(cè)。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等,圍繞本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施要求,對(duì)“三舊”改造進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),合理調(diào)整用地布局。通過(guò)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展,加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設(shè),增加生態(tài)用地和休閑用地,優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。
(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃,制定實(shí)施計(jì)劃,明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序,并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的,要納入土地利用計(jì)劃,依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過(guò)“三舊”改造,進(jìn)一步推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接,優(yōu)化城市功能布局和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
5、因地制宜,采用多種方式推進(jìn)“三舊”改造
(10)市、縣人民政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的,由市、縣人民政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán),納入土地儲(chǔ)備。土地使用權(quán)收購(gòu)的具體程序、價(jià)格確定,由市、縣人民政府依法制定實(shí)施辦法。
(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的,鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。自行改造應(yīng)當(dāng)制訂方案,經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。所涉及的劃撥土地使用權(quán),可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù),涉及補(bǔ)繳地價(jià)的,按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。
(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的,市場(chǎng)主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃,可以收購(gòu)相鄰多宗地塊,申請(qǐng)進(jìn)行集中改造。市、縣土地行政主管部門(mén)可根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng),將分散的土地歸宗,為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造應(yīng)當(dāng)制訂改造方案,經(jīng)土地行政主管部門(mén)和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。涉及補(bǔ)繳地價(jià)的,按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。
(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐模梢载泿欧绞较蛟褂脵?quán)人補(bǔ)償或支付收購(gòu)款,也可以置換方式為原使用權(quán)人重新安排用地。置換的土地其使用權(quán)價(jià)額折抵不足的,可以貨幣補(bǔ)齊。
(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造,原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的,可依照申請(qǐng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)征為國(guó)有,由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃分別組織實(shí)施。其中,確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的,交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。
(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,除屬于市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外,可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位自行組織實(shí)施,并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理,但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地,確能實(shí)現(xiàn)復(fù)耕的,可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定,納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),由省土地行政主管部門(mén)根據(jù)各地級(jí)以上市的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。
6、分類(lèi)處置,完善“三舊”改造涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)
(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地,用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的,由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見(jiàn)書(shū),依照原國(guó)家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后,辦理國(guó)有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù);用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償,且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的,可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù),屬于政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的,必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)渌梢詤f(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。
(18)納入“三舊”改造范圍,沒(méi)有合法用地手續(xù)的土地,符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的,參照第十七條進(jìn)行集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。
(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等,符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的,可依照有關(guān)規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,通過(guò)土地位置調(diào)換等方式,對(duì)原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。
(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地,由當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府制訂改造方案,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施;供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見(jiàn)辦理。
(21)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年前完成,之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見(jiàn)。
7、加大財(cái)政支持力度,拓寬“三舊”改造籌資渠道
(22)市、縣人民政府應(yīng)保障開(kāi)展組織實(shí)施“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)。對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持。
(23)在舊城鎮(zhèn)改造中,需要搬遷的國(guó)有企業(yè)用地由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的,在扣除收回土地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中,市、縣人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,依照有關(guān)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制訂。
(24)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變?cè)猛荆岣呷莘e率的,不再增繳土地價(jià)款。
(25)鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造。除鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行改造外,對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的,可在拆遷階段通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作,拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人。市、縣人民政府可以探索引入市場(chǎng)主體參與“三舊”改造的具體方式。
8、切實(shí)加強(qiáng)“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)
(26)推進(jìn)“三舊”改造工作是我省貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省的重大舉措,關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局,政策性強(qiáng),關(guān)聯(lián)度高。各級(jí)政府要從戰(zhàn)略高度,將這項(xiàng)工作擺上重要議事日程,統(tǒng)籌謀劃,周密部署,建立目標(biāo)責(zé)任制,切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)職能部門(mén)要主動(dòng)服務(wù),優(yōu)化程序,凡涉及“三舊”改造項(xiàng)目的審批事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理,切實(shí)提高工作效率,為“三舊”改造工作營(yíng)造高效的行政服務(wù)環(huán)境。
(二)廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)(試行)的通知(粵府辦[2009]122號(hào)):
各地級(jí)以上市人民政府,各縣(市、區(qū))人民政府,省政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu):
省國(guó)土資源廳《關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》業(yè)經(jīng)省人民政府同意,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題,請(qǐng)徑向省國(guó)土資源廳反映。
關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)
省國(guó)土資源廳
為貫徹落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府[2009]78號(hào)),確保我省“三舊”改造工作有序推進(jìn),現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
1、認(rèn)真編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃
開(kāi)展“三舊”改造工作的縣級(jí)以上人民政府應(yīng)組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源等部門(mén),結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求,根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃,編制“三舊”改造規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃;有條件的鎮(zhèn)(街、開(kāi)發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會(huì))經(jīng)上一級(jí)政府同意也可組織編制。“三舊”改造規(guī)劃由地級(jí)以上市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施,實(shí)施計(jì)劃由縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。
“三舊”改造規(guī)劃為期5年,分實(shí)施。實(shí)施計(jì)劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制,納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。
2、符合條件的舊村莊集體建設(shè)用地經(jīng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地
納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設(shè)用地,符合下列條件的,有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可向所在地縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。
(1)該集體建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。
(2)土地權(quán)屬清楚,無(wú)爭(zhēng)議。
(3)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織(或村民代表大會(huì))2/3以上人員同意。
(4)已納入“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。
舊村莊集體建設(shè)用地申請(qǐng)改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的,由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查后報(bào)同級(jí)人民政府審核,并由國(guó)土資源管理部門(mén)逐級(jí)上報(bào)省國(guó)土資源廳;省國(guó)土資源廳審核并報(bào)經(jīng)省人民政府同意后批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。
3、完善歷史用地手續(xù)
(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地,由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容:
①.基本情況:改造涉及的土地位置、面積,需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積,用地發(fā)生的時(shí)間及涉及的所有權(quán)人,土地確權(quán)、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的,還應(yīng)明確其范圍、面積。
②.規(guī)劃情況:改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實(shí)施計(jì)劃。
③.土地利用現(xiàn)狀情況:土地用途、面積、已使用年限,地上建筑物的面積、容積率,土地產(chǎn)出率等。
④.協(xié)議補(bǔ)償情況:是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補(bǔ)償,是否有因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛,是否按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策進(jìn)行處理(處罰)。
⑤.擬改造情況:改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率,擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式,完成改造后的綜合效益等。
(2)審查審批。有關(guān)改造方案由地級(jí)以上市人民政府匯總上報(bào)省人民政府,同時(shí)抄送省國(guó)土資源廳。省國(guó)土資源廳會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委對(duì)改造方案進(jìn)行審查后報(bào)省人民政府審批。省人民政府批準(zhǔn)后,由省國(guó)土資源廳批復(fù)地級(jí)以上市人民政府。
4、安排“三舊”改造用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)
在實(shí)施“三舊”改造工作中,涉及建設(shè)用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的,可按《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法)的通知》(國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào))、《關(guān)于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國(guó)土資發(fā)[2006]179號(hào))的有關(guān)規(guī)定,由地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門(mén)向省國(guó)土資源廳申請(qǐng)使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則,由縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)單列管理。各地級(jí)以上市國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)于每年12月31目前向省國(guó)土資源廳報(bào)告周轉(zhuǎn)指標(biāo)使用情況。
5、邊角地、夾心地、插花地的處理
(1)定義。
邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。
夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。
插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。
(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三地”),如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,且累計(jì)面積不超過(guò)改造項(xiàng)目用地面積10%,經(jīng)改造主體提出申請(qǐng),按下列方式分類(lèi)處理:
①.“三地”為國(guó)有建設(shè)用地的,可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。
②.“三地”為集體農(nóng)用地,需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的,由各地按批次報(bào)批方式,經(jīng)同級(jí)人民政府審核后,逐級(jí)上報(bào)省人民政府審批。
③.“三地”屬集體建設(shè)用地的,由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報(bào)。
“三地”處理中涉及土地征收的,在提供有關(guān)證明材料的前提下,可不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。有關(guān)用地計(jì)劃指標(biāo)及耕地占補(bǔ)平衡由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)。涉及林地的,應(yīng)依法向縣級(jí)以上林業(yè)行政主管部門(mén)申辦使用林地手續(xù)。
6、分散土地歸宗
根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃,“三舊”改造實(shí)施主體在符合下列條件的前提下,可申請(qǐng)將分散的土地歸宗:
(1)擬收購(gòu)歸宗的土地,已全部辦理了土地確權(quán)登記。
(2)收購(gòu)人與有關(guān)土地權(quán)利人已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并落實(shí)了相關(guān)補(bǔ)償安置措施。
(3)土地權(quán)屬性質(zhì)相同。
(4)收購(gòu)已辦理土地使用權(quán)抵押、地役權(quán)登記的土地,必須分別征得土地抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意,并辦理注消土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)。
(5)擬收購(gòu)的土地使用權(quán)不屬于法律法規(guī)限制權(quán)利的類(lèi)型。
(6)涉及補(bǔ)繳地價(jià)的,己按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。
辦理歸宗登記時(shí),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須共同到土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。土地登記申請(qǐng)人除按《土地登記辦法》規(guī)定提交土地權(quán)屬來(lái)源等有關(guān)證明文件外,還應(yīng)提交擬收購(gòu)合并歸宗前宗地權(quán)屬分布圖和各宗地的權(quán)屬狀況列表(含權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書(shū)編號(hào)等內(nèi)容)。土地合并歸宗后按規(guī)定重新編制地號(hào)。
7、明確部門(mén)職責(zé)
各縣級(jí)以上人民政府對(duì)本地區(qū)的“三舊”改造工作負(fù)總責(zé),各相關(guān)部門(mén)各司其職,共同推進(jìn)。發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及投資項(xiàng)目的立項(xiàng)和產(chǎn)業(yè)政策制定;規(guī)劃部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃和近期改造片區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃,提供項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,及時(shí)辦理項(xiàng)目有關(guān)手續(xù);國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地手續(xù),負(fù)責(zé)土地確權(quán)、登記,組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等工作;建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)“三舊”改造中房屋的拆遷管理,工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管;財(cái)政、稅務(wù)、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)、林業(yè)、文化、公用事業(yè)管理、人防、公安等相關(guān)部門(mén)要各負(fù)其責(zé),做好配合、服務(wù)工作,共同推動(dòng)“三舊”改造。
8、加強(qiáng)監(jiān)督檢查
各地不得借“三舊”改造的名義,擅自擴(kuò)大完善歷史用地手續(xù)的范圍;不得將未使用和不進(jìn)行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關(guān)用地手續(xù)。各地級(jí)以上市人民政府應(yīng)對(duì)納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé),每年年底前對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造工作進(jìn)行自查,及時(shí)對(duì)“三舊”改造情況進(jìn)行總結(jié),尤其要認(rèn)真總結(jié)“三舊”改造對(duì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的成效,于第二年2月底前專(zhuān)題報(bào)告省人民政府。
涉及“三舊”改造的供地,屬政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的,必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)溆鄤t可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的,必須經(jīng)市、縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定,并進(jìn)行公示,具體操作程序由各地級(jí)以上市人民政府制定。
第四篇:廣東省三舊改造
三舊改造
目錄
概述
三舊改造介紹
廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式,分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作,推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開(kāi)展“三舊”改造的項(xiàng)目,必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計(jì)劃,已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù),需制訂改造方案,并且通過(guò)市(縣)人民政府的批準(zhǔn)。
三舊改造來(lái)源
三舊改造一詞來(lái)源于廣東,早在2008年7月,剛剛來(lái)廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國(guó)矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場(chǎng)的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無(wú)一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來(lái),不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見(jiàn)成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國(guó)“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。
2009年,隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開(kāi)展,廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開(kāi)展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修,還有從內(nèi)部經(jīng)營(yíng)、文化內(nèi)涵等多方面著手改造,為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。在海珠區(qū)舊城改造中,廣州市環(huán)海集團(tuán)就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動(dòng)漫創(chuàng)意文化元素,打造中國(guó)第一條“騎樓下的動(dòng)漫街區(qū)”,以歐洲“昂格雷姆國(guó)際漫畫(huà)節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國(guó)“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板,把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動(dòng)漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開(kāi)發(fā)制作等多家企業(yè),同時(shí)集聚產(chǎn)品的研發(fā)、制作、推廣、銷(xiāo)售、娛樂(lè)等多功能于一體的街區(qū)式動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園,為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。
三舊改造特點(diǎn)
“三舊”改造是國(guó)土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號(hào)文中,“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)對(duì)現(xiàn)行的國(guó)土資源政策有六大突破:一是簡(jiǎn)化了補(bǔ)辦征收手續(xù);二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù);三是允許采用協(xié)議出讓供地;四是土地純收益允許返撥支持用地者開(kāi)展改造;五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國(guó)有建設(shè)用地,可簡(jiǎn)化手續(xù);六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策,因此在完善歷史用地手續(xù)方面,也只給了3年的時(shí)間,到2012年為止。
廣州模式
在城中村改造方面,將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引,用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。
指引中確定了城中村改造的4種模式,這也將是未來(lái)廣州138條城中村改造可以套用的模式:
公開(kāi)出讓融資模式
一是公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造,也被稱(chēng)為獵德模式。
獵德村改造采取公開(kāi)出讓融資實(shí)施全面改造的模式,于2007年拍賣(mài)融資46億元啟動(dòng)改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū)),由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成,總建設(shè)用地13.1萬(wàn)平方米,總建筑面積約68.7萬(wàn)平方米,集中遷建祠堂、整治河涌,延續(xù)歷史文脈。
自行改造、協(xié)議出讓融資模式
二是自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造,例如林和村。
位于天河區(qū)廣東火車(chē)東站邊上的林和村,人口共約2416人,總用地面積為69470平方米,原有各類(lèi)房屋共計(jì)583棟。林和村采取自行改造,協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。目前房屋已全部拆平,計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。
滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式
三是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)施全面改造,例如花地村。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村,位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域,村戶籍人口3366人,改造用地面積44.4公頃,建筑面積46.13萬(wàn)平方米。花地村采取“搬積木”滾動(dòng)式的方式進(jìn)行全面改造,總投資約20億元。花地村第一期改造項(xiàng)目于2008年7月動(dòng)工,目前已經(jīng)基本完成,為第二期的改造安置提供騰挪空間。
環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治
四是人居環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)綜合整治的改造,例如西塱裕安圍。
位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍,是西塱村8個(gè)自然村之一,也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃,現(xiàn)狀建筑面積11.84萬(wàn)平方米,公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造,改造保留6.34萬(wàn)平方米的原有建筑,打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬(wàn)平方米,改造總投入約2.5億元。
佛山模式
佛山舊城改造(指國(guó)有土地上房屋的改造)的改造模式主要分政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造兩種模式。其中,政府主導(dǎo)模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要,對(duì)片區(qū)進(jìn)行連片改造整體開(kāi)發(fā)。自行改造就是土地權(quán)屬人有拆遷意愿,愿意自行改造,通過(guò)項(xiàng)目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項(xiàng)目以完成開(kāi)發(fā)的。
政府主導(dǎo)項(xiàng)目模式
政府主導(dǎo)的拆遷項(xiàng)目指的是在省市規(guī)劃計(jì)劃內(nèi),根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法對(duì)計(jì)劃用地范圍進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)的模式。除開(kāi)對(duì)拆遷范圍限定在“三舊”范圍內(nèi),其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。
自行改造項(xiàng)目模式
土地權(quán)屬人自行改造的模式指的是由土地權(quán)屬人主動(dòng)采取土地權(quán)屬人自行改造的模式。在流程上需要有項(xiàng)目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請(qǐng),再通過(guò)各級(jí)審批,最后按照文件及文件批復(fù)執(zhí)行操作。而項(xiàng)目申請(qǐng)主體(如業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì))需要在項(xiàng)目啟動(dòng)前,充分征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn),再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決,表決同意通過(guò)由申請(qǐng)主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請(qǐng)。街道辦事處再會(huì)同社區(qū)居委會(huì)及相關(guān)部門(mén),確定改造用地范圍,編制改造規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃,報(bào)區(qū)“三舊”改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)合審核,再上報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。
基本知識(shí)
“三舊”指什么?
“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是:舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)
主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)(街道)城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù);上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房;物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積,以體現(xiàn)整體改造效益,其最小面積應(yīng)由每個(gè)地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為:低層建筑應(yīng)不小于500平方米,多層建筑不小于1000平方米,中高層、高層居住建筑不小于2000平方米,高層公共建筑不小于2500平方米。
舊廠房 主要指鎮(zhèn)(街道)、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房;容積率低于0.6的舊廠房;與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符,占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房;地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地;國(guó)家禁止類(lèi)和淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)的舊廠房;廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房;能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。
舊村居
主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村;大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村;不再適宜生活居住,村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑;不符合國(guó)家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村;違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居;水、電等基礎(chǔ)設(shè)施,體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施,交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的,不適宜居住的空心村、園中村等。
三舊改造相關(guān)指示文件
關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號(hào) 各區(qū)人民政府,市政府有關(guān)部門(mén)、直屬有關(guān)機(jī)構(gòu): 為深入貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》),確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進(jìn),實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約集約用地的目標(biāo),經(jīng)市政府同意,并結(jié)合我市實(shí)際,提出如下實(shí)施意見(jiàn):
一、進(jìn)一步提高對(duì)“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)
推進(jìn)“三舊”改造工作,是我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開(kāi)放以來(lái)我市用3倍的建設(shè)用地增加率換取30倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用。但是,目前我市國(guó)土資源開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已達(dá)到33%,不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴(kuò)張換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路子。與此同時(shí),我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象,通過(guò)“三舊”改造,激活土地的再次利用,進(jìn)一步提升土地集約化利用水平,這必將成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二次動(dòng)力,對(duì)加快實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城,美麗富裕家園”的發(fā)展目標(biāo),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實(shí)意義。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作,出臺(tái)了《若干意見(jiàn)》,為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點(diǎn)市,國(guó)土資源部主要領(lǐng)導(dǎo)也要求我市堅(jiān)定不移地走下去和先行先試。因此,我市各級(jí)黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動(dòng),層層召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),學(xué)習(xí)貫徹《若干意見(jiàn)》精神,在原有工作的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化責(zé)任,落實(shí)目標(biāo)任務(wù),全力以赴推進(jìn)“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。
二、總體要求和基本原則
(一)總體要求
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃的要求,圍繞提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的需要,切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。著力盤(pán)活存量建設(shè)用地,進(jìn)一步挖掘潛力,節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運(yùn)作、結(jié)果可控”的原則,在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下,積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合,統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體,實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,優(yōu)化人居環(huán)境,改善城鄉(xiāng)面貌,完善城市功能和提升城市形象,努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。
(二)基本原則
1、政府引導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作。政府統(tǒng)一組織,制定專(zhuān)門(mén)政策,充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性,吸引社會(huì)各方廣泛參與,實(shí)現(xiàn)多方共贏,確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。政府要正確引導(dǎo),加強(qiáng)監(jiān)管,確保改造規(guī)范推進(jìn)。
2、明晰產(chǎn)權(quán),保障權(quán)益。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀,做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地,未經(jīng)確權(quán)、登記,不得改造。正確處理“三舊”改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系,切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
3、統(tǒng)籌規(guī)劃,有序推進(jìn)。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù),依據(jù)國(guó)土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃,并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定“三舊”改造范圍,對(duì)列入改造范圍的,必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大“三舊”改造政策的適用范圍。
4、節(jié)約集約,提高效率。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作和公開(kāi)規(guī)范的方式,強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地,促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn),提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法,強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理,實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。
5、尊重歷史,客觀公正。既要做好與國(guó)家法律政策的銜接,防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為,又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性,妥善解決歷史遺留問(wèn)題。要科學(xué)合理地制定改造方案和配套政策,改造利用與完善手續(xù)相掛鉤,做到公開(kāi)、公平、公正。
三、合理確定“三舊”改造范圍
(一)合理確定“三舊”改造范圍
圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村等戰(zhàn)略目標(biāo),在有利于耕地保護(hù)、土地進(jìn)一步節(jié)約集約利用、產(chǎn)出和效益進(jìn)一步提高的前提下,我市下列土地列入“三舊”改造范圍:
1、根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要,進(jìn)行城中村改造的用地;
2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求,進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地;
3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地;
4、產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地;
5、須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地;
6、國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;
7、布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊;
8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途,不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū));
9、國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村;
10、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域;
11、其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。
(二)“三舊”改造項(xiàng)目的認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下條件
1、擬改造項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃、“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求;
2、擬改造項(xiàng)目屬于“三舊”改造或?qū)儆谑谢騾^(qū)人民政府認(rèn)定的“節(jié)能減排”范圍;
3、擬改造項(xiàng)目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖(或航片、正射影像圖)上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地。
四、科學(xué)編制“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃
(一)開(kāi)展全市“三舊”用地的調(diào)查摸底工作,將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注,并列表造冊(cè),建立數(shù)據(jù)庫(kù)。
(二)根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則,市人民政府負(fù)責(zé)組織編制《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》認(rèn)真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案,以指導(dǎo)“三舊”工作的開(kāi)展。今后,根據(jù)實(shí)際情況確需對(duì)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃作局部調(diào)整或修改的,由區(qū)人民政府報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
(三)各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。各區(qū)“三舊”改造計(jì)劃報(bào)市“三舊”辦備案。
(四)“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的,“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批;“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的,“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制,逐級(jí)上報(bào)審批。程序如下:
1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃按項(xiàng)目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實(shí)施方案報(bào)市人民政府審核;
2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨(dú)或匯總報(bào)省人民政府審批;
3、改造方案批準(zhǔn)后,各區(qū)根據(jù)批準(zhǔn)的方案分類(lèi)辦理供地手續(xù),有關(guān)供地方案報(bào)市國(guó)土資源局備案。
五、因地制宜,采用多種運(yùn)作方式進(jìn)行“三舊”改造
(一)政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的,由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán),納入政府土地儲(chǔ)備。納入土地儲(chǔ)備的具體程序、價(jià)格確定,按市及各區(qū)有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
(二)舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。但原土地使用權(quán)人須擁有改造范圍內(nèi)全部土地權(quán)屬才能申請(qǐng)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。涉及的劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營(yíng)性用途)以及延長(zhǎng)土地使用年限可免土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開(kāi)交易,采取協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)船F(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見(jiàn)分別辦理相關(guān)手續(xù)。
(三)舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi),在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下,各地塊的使用權(quán)人可共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合自行改造;或市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,在落實(shí)相關(guān)補(bǔ)償安置措施的前提下,自行收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊及地上房屋建筑后,申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊取得拆遷許可后進(jìn)行集中改造,改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權(quán)人自行改造一致。區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)收購(gòu)人的申請(qǐng),將分散的土地歸宗,為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的,應(yīng)統(tǒng)一出讓年限,涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按規(guī)定辦理。
(四)屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項(xiàng)目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經(jīng)營(yíng)性用途的,原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請(qǐng),改造的相關(guān)規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權(quán)人自行改造規(guī)定辦理。
(五)“三舊”改造涉及收回或者收購(gòu)?fù)恋氐模瓌t上以貨幣方式補(bǔ)償,確實(shí)需要以置換方式置換土地使用權(quán)的,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
(六)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有的,經(jīng)村民(代表)大會(huì)表決同意后向區(qū)國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng),按程序逐級(jí)上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實(shí)施。其中,確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的,在建新必須拆舊的前提下,交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。
(七)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,除屬于市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征收的外,可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實(shí)施,并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關(guān)政策辦理。
(八)舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地,確能實(shí)現(xiàn)拆舊復(fù)耕的,可根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定,納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),涉及新增建設(shè)用地和占用農(nóng)用地(耕地)的,由市國(guó)土管理部門(mén)安排專(zhuān)用周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的具體使用和管理按照國(guó)家和省的規(guī)定辦理。
(九)“三舊”改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金;該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)(包括聯(lián)建合建),按規(guī)定須在土地交易中心公開(kāi)交易。
(十)農(nóng)村集體自行出資開(kāi)發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地,或其名下的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地過(guò)戶到該農(nóng)村集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時(shí),在村民(代表)大會(huì)表決同意的前提下,經(jīng)區(qū)“三舊”辦牽頭有關(guān)成員單位討論同意并報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后,可免公開(kāi)交易。
(十一)經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目,工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òü蓶|變更)。確實(shí)無(wú)法完成的,由政府按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)收回建設(shè)用地使用權(quán)。
六、關(guān)于分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)問(wèn)題
(一)沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地
1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前,依照原國(guó)家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán),經(jīng)公告無(wú)異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。
2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間,用地時(shí)已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議,且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛,迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)的,依照1988年修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。
3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間,按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù),凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下,無(wú)需聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地。
4、完善各類(lèi)用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)
“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地,凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的,完善用地手續(xù)時(shí)按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰:
(1)禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米;(2)三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。
(二)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地
原農(nóng)村集體申請(qǐng)將農(nóng)村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的,在農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有申請(qǐng)和村民代表大會(huì)表決同意的前提下,辦理征收手續(xù)。
(三)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。
七、關(guān)于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問(wèn)題的處理
“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地,可一并納入“三舊”改造。
現(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn),3畝以下(含3畝)由區(qū)人民政府處理:屬原批文范圍的直接確權(quán),不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用;不屬原批文范圍但無(wú)法證明是集體性質(zhì)土地的,均認(rèn)定為國(guó)有建設(shè)用地,由區(qū)國(guó)土資源部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用,也可以收回后重新公開(kāi)交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過(guò)3畝或多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關(guān)用地手續(xù)。
現(xiàn)狀為農(nóng)用地的邊角地、夾心地、插花地,以單塊面積1畝為標(biāo)準(zhǔn),1畝以下(不含1畝)、多塊累計(jì)面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報(bào)市人民政府備案;面積1畝以上、多塊累計(jì)面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用、完善用地手續(xù)和轉(zhuǎn)為國(guó)有土地審批手續(xù),并可在“三舊”改造方案中一并報(bào)批。
八、關(guān)于“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理
為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。“三舊”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換,包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國(guó)土資源部門(mén)辦理,辦理時(shí)限為7個(gè)工作日。
九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策
(一)農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地(留用地),在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下,農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開(kāi)發(fā)使用,且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的,只要土地使用者與土地所有者一致,也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。
(二)農(nóng)村集體將國(guó)有留用地或集體轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地自行開(kāi)發(fā)或通過(guò)招商引資合作開(kāi)發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù),繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財(cái)政后,在扣除按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)資金后,余額最高不超過(guò)60%按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財(cái)綜〔2006〕68號(hào))有關(guān)規(guī)定,由財(cái)政列支,專(zhuān)項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。
(三)市、區(qū)人民政府通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)施舊村莊改造進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的,土地出讓純收益可按最高不超過(guò)60%的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
(四)鼓勵(lì)、支持“2+5”組團(tuán)城市規(guī)劃城區(qū)內(nèi)效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當(dāng)?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的,在扣除收回土地補(bǔ)償費(fèi)用后,其土地出讓純收益可安排部分專(zhuān)項(xiàng)支持企業(yè)發(fā)展,具體由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。
(五)對(duì)“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),應(yīng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金予以支持改造。
(六)鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開(kāi)展“三舊”改造,政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目,在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作,拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地(拆遷)補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提下,由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)交易方式確定土地使用權(quán)人。
(七)工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價(jià)款。
(八)屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積,不參加容積率計(jì)算,不收取土地出讓金。
(九)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃前提下,經(jīng)區(qū)“三舊”辦報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn),企業(yè)在原廠房?jī)?nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)漫制作產(chǎn)業(yè),不視為改變土地用途。
十、加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造的檢查監(jiān)督
市監(jiān)察局對(duì)市三舊改造辦、市相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況以及各區(qū)政府開(kāi)展“三舊”的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;各區(qū)監(jiān)察局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的改造辦和相關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項(xiàng)目審批納入電子檢察系統(tǒng)進(jìn)行管理,并作重點(diǎn)標(biāo)注,以便監(jiān)察機(jī)關(guān)履行監(jiān)督。市相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真對(duì)照本實(shí)施意見(jiàn)對(duì)各區(qū)“三舊”改造進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時(shí)進(jìn)行糾正。凡是弄虛作假,擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報(bào)批程序進(jìn)行報(bào)批的,由市、區(qū)監(jiān)察機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。
十一、其它
(一)各區(qū)可以按照本意見(jiàn)精神,結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。
(二)本意見(jiàn)發(fā)布前,市政府、政府各有關(guān)部門(mén)和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中,其它方面的優(yōu)惠政策與本意見(jiàn)無(wú)沖突的,仍然適用。
(三)本意見(jiàn)發(fā)布前,各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效,無(wú)需再另行報(bào)批。
附件:1.“三舊”改造方案申報(bào)表 2.“三舊”改造項(xiàng)目用地情況表 3.“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)、審批流程 4.報(bào)批“三舊”改造方案需提交的材料
5.分類(lèi)完善“三舊”改造中涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報(bào)批需提交的材料
第五篇:三舊改造文件
關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知
梅市府辦〔2010〕70號(hào)
關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造
實(shí)施細(xì)則的通知
各縣(市、區(qū))人民政府,市府直屬和中央、省屬駐梅各單位:
《梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)按照實(shí)施。實(shí)施中遇到的問(wèn)題請(qǐng)逕向市“三舊”改造辦反映(聯(lián)系電話:2152683)。
梅州市人民政府辦公室 二〇一〇年七月十三日
梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則
為貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》(粵府〔2009〕78號(hào))和梅州市政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》(梅市府〔2010〕25號(hào)),確保我市“三舊”改造工作有序開(kāi)展,特制訂如下實(shí)施細(xì)則。
一、“三舊”改造主要方式及其程序
根據(jù)粵府〔2009〕78號(hào)、省政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》(粵府辦〔2009〕122號(hào))和梅市府〔2010〕25號(hào)等文件的規(guī)定,我市“三舊”改造主要方式及其程序包括如下幾個(gè)方面:
(一)政府實(shí)施“三舊”改造的程序。
1.市、縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、拆遷辦開(kāi)展土地和房屋權(quán)屬調(diào)查工作;
2.市、縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制改造方案,并發(fā)函征求規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn);
關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知
3.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)出具地塊符合“三舊”改造規(guī)劃、列入實(shí)施計(jì)劃意見(jiàn);
4.國(guó)土部門(mén)審核地塊權(quán)屬情況,提出是否同意改造的意見(jiàn); 5.改造方案連同規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn)報(bào)同級(jí)政府“三舊辦”審核,同級(jí)政府“三舊辦”提出書(shū)面意見(jiàn);
6.改造方案按規(guī)定程序報(bào)批;
7.市、縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)憑政府批準(zhǔn)文件向財(cái)政部門(mén)申請(qǐng)撥款并實(shí)施收回、收購(gòu)?fù)恋毓ぷ鳎?/p>
8.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件出具地塊規(guī)劃條件; 9.地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)劃條件實(shí)施地價(jià)評(píng)估;
10.國(guó)土部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件擬訂收回國(guó)有土地使用權(quán)文件及土地出讓方案,經(jīng)市、縣(市)政府建設(shè)用地審批(審核)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)審后,報(bào)政府批準(zhǔn);
11.國(guó)土部門(mén)委托市、縣國(guó)土資源交易中心以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓“三舊”改造用地;
12.競(jìng)得者繳納土地出讓金;
13.競(jìng)得者憑《成交確認(rèn)書(shū)》、身份證明文件辦理土地登記。
(二)產(chǎn)權(quán)人自行改造的程序。
1.產(chǎn)權(quán)人編制改造方案,向“三舊辦”提出申請(qǐng),由“三舊辦”征求規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn);
2.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)出具地塊符合“三舊”改造規(guī)劃、列入實(shí)施計(jì)劃意見(jiàn);
3.國(guó)土部門(mén)審核地塊權(quán)屬情況,提出是否同意改造的意見(jiàn); 4.改造方案連同規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn)報(bào)同級(jí)政府“三舊辦”審核,同級(jí)政府“三舊辦”提出書(shū)面意見(jiàn);
5.改造方案按規(guī)定程序報(bào)批;
6.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件出具地塊規(guī)劃條件,涉及改變地塊容積率的,規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)應(yīng)明確原用地容積率和擬改造容積率;
7.地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)原土地使用條件、新規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格分別進(jìn)行評(píng)估;
關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知
8.國(guó)土部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件辦理國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓、改變規(guī)劃條件、歷史用地完善手續(xù)等事項(xiàng);
9.產(chǎn)權(quán)人按梅市府〔2010〕25號(hào)文的規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià); 10.辦理土地登記。
(三)市場(chǎng)主體實(shí)施改造程序。
1.市場(chǎng)主體實(shí)施收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán),并按原土地使用條件辦理補(bǔ)辦出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù);
2.編制宗地權(quán)屬分布圖和各宗地的權(quán)屬狀況列表(含權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書(shū)編號(hào)等;其中無(wú)權(quán)屬證明材料的,應(yīng)由當(dāng)?shù)卮澹ň樱┪C明權(quán)屬實(shí)際歸屬);
3.產(chǎn)權(quán)人編制改造方案,向“三舊辦”提出申請(qǐng),“三舊辦”征求規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn);
4.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)出具地塊符合“三舊”改造規(guī)劃、列入實(shí)施計(jì)劃意見(jiàn);
5.國(guó)土部門(mén)審核地塊權(quán)屬情況,提出是否同意改造的意見(jiàn); 6.改造方案連同規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn)報(bào)同級(jí)政府“三舊辦”審核,同級(jí)政府“三舊辦”提出書(shū)面意見(jiàn);
7.改造方案按規(guī)定程序報(bào)批;
8.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件出具地塊規(guī)劃條件,涉及改變地塊容積率的,規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)應(yīng)明確原用地容積率和擬改造容積率;
9.地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)原土地使用條件、新規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格分別進(jìn)行評(píng)估;
10.國(guó)土部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件辦理 “三舊”改造用地、歷史用地完善手續(xù)有關(guān)事項(xiàng);
11.產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià); 12.辦理土地登記。
(四)農(nóng)村集體建設(shè)用地改造程序。
1.所有權(quán)人提出申請(qǐng)(需出具經(jīng)村民代表大會(huì)2/3以上代表同意的證明);
2.制訂改造方案;
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3.征收土地連同改造方案按規(guī)定程序報(bào)省政府審批; 4.規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)憑省政府批準(zhǔn)文件出具地塊規(guī)劃條件; 5.國(guó)土部門(mén)憑省政府批準(zhǔn)文件、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目改造方案及其他相關(guān)材料實(shí)施供地。
(五)社會(huì)資金參與改造的類(lèi)型及主要程序。
1.社會(huì)資金參與改造分為政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人,由中標(biāo)人自行實(shí)施拆遷,或政府將擬改造土地的使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人并由政府負(fù)責(zé)拆遷等兩種類(lèi)型。
2.社會(huì)資金參與改造程序:
(1)市、縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、拆遷辦開(kāi)展土地和房屋權(quán)屬調(diào)查工作;
(2)市、縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制改造方案,并征求規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn);
(3)規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)出具地塊符合“三舊”改造規(guī)劃、列入實(shí)施計(jì)劃意見(jiàn);
(4)國(guó)土部門(mén)審核地塊權(quán)屬情況,提出是否同意改造的意見(jiàn);(5)改造方案連同規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn)報(bào)同級(jí)政府“三舊辦”審核,并由“三舊辦”提出書(shū)面意見(jiàn);
(6)改造方案按規(guī)定程序報(bào)批;
(7)規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)憑政府批準(zhǔn)文件出具地塊規(guī)劃條件;(8)地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估;
(9)國(guó)土部門(mén)編制招標(biāo)出讓方案,并經(jīng)同級(jí)政府建設(shè)用地審批(審核)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)審后,報(bào)同級(jí)政府審批;
(10)歷史用地完善手續(xù);
(11)實(shí)施招標(biāo)出讓?zhuān)炗喅山淮_認(rèn)書(shū);(12)申報(bào)辦理拆遷許可手續(xù);(13)實(shí)施土地收購(gòu)、房屋拆遷補(bǔ)償;(14)簽訂土地出讓合同,繳交出讓金;(15)辦理土地登記。
二、歷史用地完善手續(xù)的有關(guān)規(guī)定
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(一)歷史用地土地權(quán)屬性質(zhì)認(rèn)定。
“三舊”改造涉及無(wú)用地批準(zhǔn)文件、無(wú)土地使用證的,土地利用現(xiàn)狀圖上顯示為建設(shè)用地或 關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知
目公司聯(lián)合自行改造的,由產(chǎn)權(quán)人共同編制改造方案。改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后,持改造方案向國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)將各有關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理變更登記至項(xiàng)目公司的手續(xù)。此種情況的變更登記,不視作轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)需繳交轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門(mén)憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案、成立項(xiàng)目公司的有關(guān)材料直接辦理更名登記手續(xù)。涉及補(bǔ)繳地價(jià)款的,按照梅市府〔2010〕25號(hào)文的有關(guān)規(guī)定辦理。
(二)市場(chǎng)主體收購(gòu)產(chǎn)權(quán)實(shí)施改造。
市場(chǎng)主體與其他土地權(quán)利人協(xié)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,落實(shí)了相關(guān)補(bǔ)償安置措施,并辦理了原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的前提下,申請(qǐng)對(duì)收購(gòu)的地塊進(jìn)行集中改造。國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案,將分散的土地歸宗,為收購(gòu)人辦理土地變更登記手續(xù)。收購(gòu)改造范圍內(nèi)的多宗地塊涉及出讓年限不一致的,應(yīng)統(tǒng)一出讓年限;規(guī)劃條件不一致的,應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃條件。涉及補(bǔ)交地價(jià)款的按梅市府〔2010〕25號(hào)文的規(guī)定辦理。
四、“三舊”改造涉及土地置換問(wèn)題的處理
為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,通過(guò)土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。土地置換按照等價(jià)置換的原則進(jìn)行,置換土地的價(jià)值,按照市、縣(市)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格為準(zhǔn)。
(一)土地置換的類(lèi)型。
“三舊”改造涉及的土地置換類(lèi)型包括“三舊”改造范圍內(nèi)土地之間或“三舊”改造范圍內(nèi)、外地塊之間土地的置換。
政府實(shí)施改造的,可將政府儲(chǔ)備土地與被收回的土地進(jìn)行置換。產(chǎn)權(quán)人實(shí)施改造的,可將產(chǎn)權(quán)人自有土地使用權(quán)與被收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行置換;也可由產(chǎn)權(quán)人出資購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)進(jìn)行置換。
(二)土地置換的辦理程序。
1.編制改造方案,改造方案中必須明確置換土地的位置、面積、置換方式等內(nèi)容;
2.改造方案征求規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)意見(jiàn); 3.“三舊”辦對(duì)改造方案進(jìn)行審核; 4.改造方案按程序報(bào)批;
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5.持改造方案批準(zhǔn)文件及改造方案申請(qǐng)辦理土地置換。土地置換不視作土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)需繳交轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)。
五、“三舊”改造各項(xiàng)政策的適用期限
“三舊”改造涉及無(wú)用地批準(zhǔn)文件、無(wú)土地使用證的歷史用地完善手續(xù)的有關(guān)規(guī)定,在2012年12月30日前適用。2013年1月1日后的改造項(xiàng)目必須為已辦理供地手續(xù),取得用地批準(zhǔn)文件或國(guó)有土地使用證的土地。
梅市府〔2010〕25號(hào)文中關(guān)于供地方式、補(bǔ)繳地價(jià)、出讓金優(yōu)惠、成本認(rèn)定等事項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定,不受時(shí)間限制,適用于經(jīng)批準(zhǔn)的任何“三舊”改造項(xiàng)目。
六、“三舊”改造項(xiàng)目時(shí)限要求
經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造項(xiàng)目必須在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》起一年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)。小型建設(shè)項(xiàng)目(建筑面積3萬(wàn)平方米以下,含3萬(wàn)平方米)在動(dòng)工之日起三年內(nèi)竣工,大型建設(shè)項(xiàng)目(建筑面積3萬(wàn)平方米以上)在動(dòng)工之日起五年內(nèi)竣工。特大項(xiàng)目可申請(qǐng)延長(zhǎng)竣工時(shí)限,具體時(shí)限以建設(shè)部門(mén)的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。
七、分期實(shí)施“三舊”改造
在舊城鎮(zhèn)、舊村莊范圍內(nèi),符合城市建設(shè)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃的改造地塊,可視地塊具體情況和土地收回、收購(gòu)進(jìn)度實(shí)施分期改造。首期改造范圍以規(guī)劃(建設(shè))部門(mén)核定的用地紅線圖為準(zhǔn)。分期改造的有關(guān)事項(xiàng),必須列入改造方案一并報(bào)批。
八、其他事項(xiàng)
各地不得借“三舊”改造的名義,擅自擴(kuò)大完善歷史用地手續(xù)的范圍;不得將未使用的農(nóng)用地和不進(jìn)行改造的項(xiàng)目等不屬于“三舊”改造范圍的用地,按照“三舊”改造特殊政策辦理有關(guān)用地手續(xù)。采取欺騙、隱瞞手段,騙取批準(zhǔn)的,將不符合條件的項(xiàng)目用地納入本細(xì)則辦理的,撤銷(xiāo)其用地手續(xù)。
附件:
1.產(chǎn)權(quán)人自行改造辦理用地手續(xù)需提交材料 2.市場(chǎng)主體改造辦理用地手續(xù)需提交材料 3.土地置換需提交的材料
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附件1:
產(chǎn)權(quán)人自行改造辦理用地手續(xù)需提交材料
1.辦理土地使用權(quán)改變規(guī)劃條件的申請(qǐng); 2.改造方案; 3.規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn); 4.國(guó)土部門(mén)意見(jiàn); 5.“三舊辦”意見(jiàn); 6.經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案文件;
7.地塊規(guī)劃條件,涉及改變地塊容積率的,出具規(guī)劃部門(mén)對(duì)原用地容積率和擬改造容積率的說(shuō)明材料;
8.產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證明書(shū)、法人代表身份證復(fù)印件;
9.地價(jià)評(píng)估報(bào)告;
10.國(guó)有土地使用證或用地批文; 11.用地圖5份;
12.涉及無(wú)用地批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用證的土地,需提交當(dāng)?shù)卮澹ň樱┪鼍叩膶賴?guó)有土地的書(shū)面證明,和經(jīng)當(dāng)?shù)卮澹ň樱┪w章確認(rèn)的用地圖一份;同時(shí)應(yīng)附歷史用地處罰材料、土地利用現(xiàn)狀圖(或二調(diào)影像圖)、土地利用總體規(guī)劃圖等;
13.應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。
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附件2:
市場(chǎng)主體改造辦理用地手續(xù)需提交材料
1.辦理土地使用權(quán)改變規(guī)劃條件的申請(qǐng); 2.改造方案; 3.規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn); 4.國(guó)土部門(mén)意見(jiàn); 5.“三舊辦”意見(jiàn); 6.經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案文件;
7.地塊規(guī)劃條件,涉及改變地塊容積率的,出具規(guī)劃部門(mén)對(duì)原用地容積率和擬改造容積率的說(shuō)明材料;
8.產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證明書(shū)、法人代表身份證復(fù)印件;
9.地價(jià)評(píng)估報(bào)告;
10.國(guó)有土地使用證或用地批文; 11.用地圖5份;
12.涉及無(wú)用地批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用證的土地,需提交當(dāng)?shù)卮澹ň樱┪鼍叩膶賴?guó)有土地的書(shū)面證明,和經(jīng)當(dāng)?shù)卮澹ň樱┪w章確認(rèn)的用地圖一份;同時(shí)應(yīng)附歷史用地處罰材料、土地利用現(xiàn)狀圖(或二調(diào)影像圖)、土地利用總體規(guī)劃圖等;
13.應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。
附件3:
土地置換需提交的材料
1.置換土地申請(qǐng); 2.置換土地協(xié)議; 3.土地權(quán)屬合法證明; 4.經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案; 5.置換土地用地圖; 其他需要的材料。