第一篇：中山三舊改造實施辦法試行解讀

《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》解讀

我市出臺了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號，以下簡稱《實施辦法》），于2018年7月13日起實施。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就文件解讀如下：

一、政策出臺背景說明

根據《國土資源部關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等上級有關政策精神，按照邊實施邊探索、邊評估邊完善的思路，經借鑒周邊城市有益做法和社會各界的意見建議，我市組織對《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）進行研究修訂，突出以政府引導、激發市場動力，拓寬社會投資取得開發權渠道，調動原產權人參與改造的積極性，并結合我市土地情況，區分舊村莊改造、舊城鎮改造、“工改住”、“工改工”項目進行分類施策等作為政策導向，出臺本《實施辦法》。

二、政策的主要內容

本《實施辦法》主要由八部分構成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標圖入庫要求、改造項目要求和“三舊”用地供地方式等。第二部分為規劃與計劃，明確“三舊”改造專項規劃、改造單元規劃、項目預備庫和年度實施計劃、改造方案的編制內容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項目的實施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規定、協議出讓的地價計收、工業改造項目獎勵、交由政府公開招拍掛后土地收益補償及其他政策措施等的概念、實施方式、業務流程、供地政策和有關要求等；第二節“微改造”闡明了微改造概念、實施方式、業務流程、用地政策和有關要求等，鼓勵各鎮區結合鄉村振興戰略加快推進微改造，建設美麗鄉村。

第四部分為完善歷史用地手續，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務和項目審批、用地指標和規模、規劃鼓勵政策、財政收入分成等鼓勵措施，旨在進一步調動市場各方動力，提高屬地鎮區組織實施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監督檢查，明確了“三舊”改造項目信息公開要求及具體規定、項目監管要求、用地供后監管、工作檢查監督及成效考核要求等。

第七部分為職責分工，明確了市“三舊”改造工作領導小組及其辦公室、屬地鎮區政府及市相關部門的職責分工，強調市層面主要負責政策制定、整體統籌及協調服務，鎮區層面主要負責項目的具體組織、審查、核實以及實施過程的統籌監管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。此外，本《實施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項目可開發建設面積計算規定和相關名稱解釋，盡量給改造各方較清晰的改造預期。同時，與本《實施辦法》同步出臺的還有《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》3個配套政策，明確了相關具體流程和政策細節，旨在提高政策實施的可操作性。

三、主要鼓勵措施

本《實施辦法》，新鼓勵措施主要有：

（一）擴大協議出讓方式供地，確保市場主體的土地開發權。可以采取協議方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮改造中，通過簽訂搬遷補償協議或合作協議轉移房地產權益的項目；

2.舊廠房改造中，集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地后，自行改造或與市場主體合作改造為工業或商業用途的項目；

3.未完善用地手續的歷史用地，經完善土地征收手續后改造為工業或商業用途的項目；

4.難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業改造項目的獎勵支持力度。

1.對用地達到10畝及以上、建筑容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達到容積率1.5的全部面積均獎勵；

2.對原廠房年代較新、結構完好，擴產需要、符合規劃、結構安全的，加建新建筑，只要整宗地達到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；并明確對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政1000萬封頂的基礎上再行獎勵。

4.項目竣工后，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款；

5.允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓；

6.鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買合同第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年；

7.村集體工業廠房實施改造的，鼓勵鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；

8.村集體工業廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮區應指導村集體與承租人延長租賃期限； 9.對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵鎮區給予融資貸款貼息扶持；

10.對未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人經完善歷史征地手續，或者集體經濟組織將其集體建設用地通過自愿申請轉為國有建設用地后，通過“三舊”改造，可采用協議出讓方式供地，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續；

11.明確有關優惠政策，不僅“工改工”項目適用，舊村莊、舊城鎮改造中，改造為工業用途的也同樣適用。

（三）適當放寬協議出讓后建設商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施的舊城鎮、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發建設；

2.通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施的舊城鎮、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比達不到60%的，當項目建設總規模達到5萬平方米及以上時，扣除回遷安置的住宅面積后，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積；

3.原產權人對其自有的國有工業用地改造為商業用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積；

4.集體經濟組織自愿申請將其工業用途的集體建設用地，轉為國有建設用地后，自行改造或與市場主體合作改造為商業用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建筑面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協議出讓地價計收和土地收益補償政策。

1.通過協議出讓由權利人自行改造的地價計收：

（1）通過簽訂搬遷補償協議實施的舊城鎮改造項目，在協議出讓時，以土地市場評估價，核減建筑物拆除前的項目范圍內原土地房屋價值后計收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項目中，涉及集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地，通過協議出讓方式供地的，按市場評估價的40%計收。

2.產權人將土地交由政府主導改造，通過招拍掛公開出讓后對原產權人的補償：

（1）對土地產權人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業用地（含倉儲、公共服務設施用地）的，按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%，補償原土地產權人；原為商業、住宅等經營性用地的，按出讓成交價款的55%，補償原土地產權人。

（2）為支持工業發展和保障集體經濟組織利益，對集體經濟組織將其集體建設用地通過自愿申請轉為國有建設用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經濟組織。

（五）擴大舊廠房微改造后可使用的范圍。

根據省政策精神，結合我市實際，對已取得不動產權證的舊廠房，在符合建筑規范、滿足建筑物結構安全和消防、環保要求等前提下，微改造后用于先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺，以及教育、醫療、體育等公共服務設施、公益事業項目的，允許按原用途（工業用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續的政策。

（六）提出納入土地利用總體規劃復墾區的“三舊”項目解決途徑。

1.使用省周轉規模。經報省同意，使用省建設用地周轉規模調入“三舊”改造項目所在的復墾區，同時指定同等面積的復墾地塊，先行將該項目用地完善相關手續并實施改造，在規定期限內完成指定復墾地塊的復墾后向省返還周轉規模，或經省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復墾節余規模指標予以歸還。

2.先承諾后審批。對已取得不動產權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實并制定調入調出建設用地規模方案，經市國土部門審查，報市“三舊”辦和規劃部門備案后，可享受“三舊”改造優惠政策和辦理用地、規劃等有關審批手續。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補償協議”轉移房地產權益的方式方法和后期協議供地的具體要求、標準，促進不同用途、取得方式、所有權屬性等土地進行整合改造；放寬納入“三舊”改造標圖建庫要求，時間上由“2007年6月30日”前調整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續、“工改工”獎勵、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統一降低為10畝；明確“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定，包括基礎建筑面積、補償建筑面積、獎勵建筑面積3部分，等等。

此外，本《實施辦法》還調整了“三舊”改造審批事權，對“三舊”改造專有事項，具體項目的審批，除改造單元規劃（涉及調整控規的情形）和項目改造方案保留由市相關職能部門審查、市政府審批外，其他事項全部交由屬地鎮區審批（其中項目預備庫、年度實施計劃由鎮區批準后報市“三舊”辦備案），這有利于壓縮審批層級和時間，促進項目更好地推進實施。

第二篇：中山三舊改造實施辦法試行

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為促進土地節約集約利用，推動產業升級，完善城市功能，規范“三舊”改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 “三舊”改造，是指對舊村莊、舊廠房、舊城鎮用地上的舊建筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、生態修復、歷史建筑修繕等活動。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條 “三舊”改造遵循政府引導、規劃統籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進的原則，保障經濟社會高質量可持續發展。

第四條 “三舊”改造應當堅持以人為本、公益優先，推動傳統產業優化升級，提升創新產業發展空間，保護傳承歷史文化遺產和城市特色風貌。

第五條 “三舊”改造可以由各鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱鎮區）、土地權利人或者其他符合規定的主體實施。

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發經驗和社會責任感的企業參與、申報和實施“三舊”改造。

第六條 “三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求：

第八條

“三舊”改造以改造單元為基本單位，以“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃、實施計劃和項目改造方案進行監督和管理。

第九條

“三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃及市域生態控制線規劃等編制，主要包括改造區域、改造目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網絡構成、環境景觀設計和公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護及總體實施時序等內容。

對“三舊”改造重點、復雜片區，各鎮區可按照《中山市城市更新片區策劃方案編制和審查指引（試行）》（中規通?2017?54號）編制片區策劃方案作為專項規劃的補充。

“三舊”改造專項規劃指導改造單元的劃定、改造單元規劃的編制和項目改造計劃的制定。

第十條 改造單元應當依據“三舊”改造專項規劃，結合道路、河流等自然要素及產權邊界等因素進行劃定，符合以下要求：

（一）符合第六條及第七條第（一）

（二）項要求；

（二）基礎設施和公共服務設施相對完整；

（三）形狀較方整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；

（四）符合相關技術規范要求。

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型。

第十一條 改造單元規劃應當依據改造單元規劃編制指引，結合控制性詳細規劃進行編制，包括以下內容：

（一）改造具體范圍、改造目標、功能定位、用地布局、改造類型、開發建設指標；

門及社區、集體經濟組織等對轄區內各類需要改造的改造單元進行匯總、篩選，形成近期改造計劃。

（二）實施計劃。各鎮區應當結合改造單元規劃的編制、申報和審批情況，以及直接按控制性詳細規劃申報改造的項目情況，將年內具備動工條件的改造項目，及時納入實施計劃。

各鎮區制定的近期改造計劃和實施計劃應當在政府門戶網站向社會公布，并報市“三舊”辦備案。

第十四條 項目改造方案依據經批準的控制性詳細規劃編制，是指導“三舊”改造項目實施的基本依據，也是項目享受優惠政策的要件，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃條件情況、土地利用現狀情況、補償安臵情況、供地方式和計劃、改造進度安排、改造預期效果等內容。

項目改造方案由鎮區組織實施主體編制，經市“三舊”辦組織審核后，報市政府批準。

第十五條 項目改造方案經批準后，各鎮區應加強項目實施情況跟蹤，并定期向市“三舊”辦報送項目實施進展情況。

第三章 改造項目的實施

第一節 全面改造

第十六條

全面改造是指通過對“三舊”用地上原有舊建筑

（五）辦理注銷登記及有關公證手續等責任分工約定；

（六）協議生效的時間和條件；

（七）其他需要明確的內容。

第二十條 實施主體申報項目改造計劃前，申報主體應開展改造意愿調查和土地、房屋、人口、文化建筑、公共服務設施等基礎數據調查。其中，改造意愿應達到以下條件：

（一）改造單元內用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬于共有的取得全體權利人同意；建筑物區分所有權的，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意；

（二）改造單元內用地原為多個權屬地塊組成的，符合上述規定的地塊總面積應當不小于改造單元總面積的2/3。

（三）涉及舊村莊全面改造的，應經該集體經濟組織成員大會表決并獲得全體成員2/3以上同意。

第二十一條 結合基礎數據調查情況，實施主體應委托具備乙級及以上規劃設計資質的規劃編制單位，按第十一條規定及相關技術規范編制改造單元規劃。

第二十二條 舊村莊、舊城鎮改造，改造單元規劃還應明確無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位臵、建筑功能等，并符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小于改造單元總面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施。

對改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業用地按規定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進行開發建設，對工業用地提高容積率的，不計收土地出讓金。

（三）項目竣工驗收后，允許土地使用權人按工業用地最高使用年限（50年）進行變更終止日期，按規定補繳土地出讓金。

（四）允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。

（五）鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業項目，從簽訂相關物業租約或購買合同第二年起，視其貢獻大小，由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對改造實施主體進行獎補，連續獎補三年。

（六）村集體工業廠房實施改造的，鼓勵各鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。

（七）對融資困難的改造實施主體，鼓勵各鎮區給予一定的貸款融資貼息扶持。

第二十五條

對通過簽訂搬遷補償協議自行改造的，改造單元內原建筑物實施拆除前，鎮區應組織對原土地房屋等情況進行核查，并委托具備資質的房地產評估機構，參照公益公建項目標準，對該項目所需搬遷補償費用進行評估核算，經鎮區組織核定后作為

（二）土地整合歸宗的，可按剩余使用年限最長地塊，延長其余地塊土地使用期限，按市場價補繳相應的出讓金。

（三）同時符合下列兩個條件的，可按控制性詳細規劃將工業用地（或倉儲用地）改變為商業等經營性用途（不含住宅），按市場價補繳土地出讓金：

1.改造項目用地總面積不小于10畝。

2.2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%（符合建設用地規劃許可、供地文書等載明的規劃條件不受30%比例限制）；或者對多宗用地納入改造范圍，其中需改變土地用途的宗地面積不超過項目總面積10%。

（四）按上述第（三）項改變土地用途的，應參照第二十三條規定，以改變用途的土地面積為基數，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。

第二十九條 由政府主導改造的，前期土地整備階段可采取以下方式：

（一）由鎮區直接組織實施土地整備具體工作；

（二）通過招標的方式引入投資實施主體，由政府負責、投資實施主體參與，土地整備和相應勞務報酬等費用按照土地整備協議約定從土地出讓收入中支付。具體費用標準由鎮區結合同期銀行利率水平和項目實施難易程度確定。

（三）對舊村莊改造，經農村集體經濟組織表決同意、明確具體補償安臵途徑并完善用地報批手續后，在確定開發建設條件的前提下，可通過招標等公開方式出讓土地，由競得人實施整備

1第三十二條 對具有歷史價值的文化街區、舊村莊（古村落）、工業遺產以及不適宜全面改造的舊城鎮住宅小區等，可由市規劃部門會同有關部門、屬地鎮區制定微改造專項規劃。

第三十三條

微改造項目應當符合“三舊”改造專項規劃或微改造專項規劃、控制性詳細規劃的規劃功能和產業布局，優先滿足增加公共空間、完善基礎設施和產業轉型升級要求，合理保護利用歷史文化古跡。

微改造確需調整控制性詳細規劃強制性內容的，應編制改造單元規劃并按程序報批。

第三十四條

歷史文化街區、不可移動文物、歷史建筑、紀念性建筑及具有地方特色和傳統風格的建筑物應當以“修舊如舊、建新如故”原則進行保護性微改造。

微改造項目位于全面改造項目范圍內的，應當與全面改造項目一并申報和實施。

第三十五條

微改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權利人自行改造，由權利人申報、實施；

（二）政府主導改造，由鎮區政府組織實施。

第三十六條

實施微改造，應征求相關權利人的意見。擬改造的建筑物為單一權利主體的，應取得該主體同意；共有的應取得全體共有人同意；建筑物區分所有權的，應取得全體權利人同意；屬集體經濟組織的，應取得全體成員2/3以上同意。

第三十七條 在符合規劃、建筑規范和滿足建筑物結構安全的前提下，對面積10畝及以上的工業用地，在保留原有廠房建筑繼續使用的基礎上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達1.5及

3鎮區審定，市鎮（區）可從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權給予適當資金補助。

鼓勵鎮區按照鄉村振興戰略，加快組織舊村莊微改造，建設美麗鄉村。

第四十條 各鎮區應組織指導做好本轄區微改造項目的申報，每年統籌制定微改造實施計劃，提前做好資金預算安排及申報市財政資金計劃，負責審定、批復本轄區微改造項目改造方案及后續跟蹤監管工作。經批準的改造方案，由鎮區報市“三舊”辦備案。

第四章 完善歷史用地手續

第四十一條 歷史用地是指“三舊”改造單元內符合控制性詳細規劃，沒有合法用地手續但已建成使用的建設用地。

第四十二條 符合下列條件的“三舊”改造項目，可辦理完善歷史用地手續：

（一）用地面積原則上不小于10畝；

（二）以拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善共建配套設施等方式實施改造。

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。

完善歷史用地手續的具體操作指引結合省有關實施辦法另行制定。

第四十三條 按照用地行為發生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009

5理用地手續：

（一）涉及土地征收的，經農村集體經濟組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經報批完善建設用地和征收手續后，可按協議出讓方式供地（不限土地用途）。

（三）對單個地塊大于3畝,或累計超過項目主體地塊面積10%且原則上不超過20%的，可按上述第（二）項規定辦理，但報批材料中應附帶申報地塊的相關說明（內容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃條件要點、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等）。

第五章 鼓勵措施

第四十六條

“三舊”改造的項目，涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續，納入“綠色通道”，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時辦結。

第四十七條 建立重點連片改造項目“一案一策”議事機制,由市“三舊”改造工作領導小組進行疑難會商，協調解決項目開展過程中遇到的問題。

7入，市鎮（區）按下列比例分成：

（一）在石岐區、東區、南區、西區范圍的城市基礎設施配套費收入按市區7：3分成；在火炬開發區及翠亨新區范圍內的按市區1：9分成。

（二）村鎮基礎設施配套費收入按市鎮（區）1：9分成。第五十三條 市財政應當將“三舊”改造土地出讓金市級分成部分的全額、鎮區財政應當將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，統籌支持社區（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區保護、城市基礎設施、公共服務設施、保障性住房等項目建設。

第五十四條 “三舊”改造項目的回遷房免收房屋所有權登記費。回遷房的確權登記，不受我市房地產限購措施的限制。

第五十五條 “三舊”改造項目符合稅收優惠政策條件的，可按規定辦理減免手續。具體由市稅務部門制定相關稅收指引。

第五十六條 鼓勵各類市場主體優先選擇納入“三舊”改造標圖建庫范圍的工礦企業棚戶區和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造和棚戶區改造優惠政策。

第五十七條 鼓勵承擔“三舊”改造項目的企業、各類金融機構根據“三舊”改造項目特點和需求，創新企業集合債券等金融產品和服務，為項目實施主體提供金融支持。

第六章 監督檢查

第五十八條 “三舊”改造工作信息，按以下規定進行公開：

9（含總面積的95%和總人數的95%）的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關手續。

第六十條

發生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關優惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復文件，并按出讓合同或監管協議約定追究實施主體責任:

（一）超過改造方案規定期限未動工的；

（二）超過土地出讓合同約定的動工時間一年仍未動工的；

（三）未按經批準的改造方案實施改造的。

在實施改造過程中，改造方案有局部調整（除出讓合同約定外）的，需重新辦理改造方案審批。

第六十二條 各鎮區應對“三舊”改造各項手續材料的真實性、合法性負責，對涉及的基礎數據調查材料、完善用地手續、改造單元規劃、補償安臵費用、土地收益補償、財政資金獎補等關鍵環節涉及的基礎數據調查資料要及時歸檔備查；對舊村莊、舊城鎮改造等涉及的重大事項，應當進行社會穩定風險評估。

第六十三條

市政府統籌制訂各鎮區改造任務，根據改造任務完成情況、標圖建庫、資金投入、連片項目推進情況等方面進行考核，與鎮區績效考核及黨政領導干部考核獎勵掛鉤。“三舊”改造工作進度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章 職責分工

第六十四條 成立市“三舊”改造工作領導小組，由市長任組

1織評估和核定補償安臵費用，協調解決有關糾紛問題。

（四）組織編制、審核近期改造計劃和實施計劃，組織實施主體編制改造方案。

（五）組織加強執法巡查，及時制止和查處違法建設行為； 負責項目實施過程進行跟蹤監管。

（六）協調推進項目具體實施的其他工作。

第六十六條 市“三舊”改造工作領導小組成員單位職責：

（一）市國土部門負責辦理農用地轉用、土地征收手續、土地確權和登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌工作，協助鎮區核查相關土地房屋權屬資料，制定有關土地配套政策、流程指引等。

（二）市規劃部門負責編制石岐區、東區、南區、西區及五桂山“三舊”改造專項規劃，組織審查其他鎮區“三舊”改造專項規劃，審核或審批改造單元規劃，編制調整石岐區、東區、南區、西區及五桂山調整控制性詳細規劃，制訂項目容積率測算規定、容積率獎勵標準和公共設施配套指引等。

（三）市財政部門負責土地出讓收入的管理和監督，貫徹國家和省“三舊”改造優惠政策，落實財政獎勵資金，制定有關財政資金獎勵、補償操作流程指引等。

（四）市發改部門負責“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。

（五）市住建部門負責“三舊”改造項目施工許可報建、施工過程監管及竣工驗收監督等。

（六）市征管部門負責指導各鎮區“三舊”改造土地整備和補

第三篇：中山舊城鎮全面改造實施細則試行

中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為提升城市綜合競爭力，優化城市生活生產環境，規范舊城鎮的全面改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱“舊城鎮”是指城鎮中心區內，危破舊房集中、基礎設施落后的國有土地上，主要由城鎮居民生活或進行商貿活動的區域。舊城鎮改造單元的邊角涉及集體用地的，可一并納入改造范圍。

以舊廠房為獨立改造單元或以舊廠房為主要用途的改造單元，應按照《中山市舊廠房全面改造實施細則》有關規定執行。

第三條 舊城鎮改造應當堅持以人為本、規劃先行，改善人居環境，優化功能布局，有利于傳承和塑造城市特色風貌，合理保護和利用歷史文物古跡。

舊城鎮改造涉及歷史街區、不可移動文物、歷史建筑等古跡的，應統籌采用全面改造和微改造相結合的方式實施。

第四條 舊城鎮改造中，各鎮區可組織指導社區居民委員會協調有關改造意向人開展改造意愿、基礎數據調查等工作，參與改造宣傳、發動、溝通、協調及爭議調解等。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的，可由社區居民委員會組織落實和協

議供地手續時，以土地市場評估價核減補償安置費用后作為協議出讓應收的土地出讓金參考標準。如實際補償安置費用超過的，由項目實施主體自行承擔。

第九條 舊城鎮改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權利人自行改造，包括以下情形： 1.改造單元內單一權利人對其用地自行實施改造；

2.改造單元內所有權利人將房地產權益轉移到單一權利主體后由其實施改造。

（二）政府主導改造。

第十條 將房地產權益轉移可通過以下途徑實現：

（一）通過簽訂搬遷補償協議；

（二）通過收購過戶或作價入股（需承諾舊建筑拆除后開發投資進度達到25%前股權不變更）。

房地產權益轉移兼有上述兩種實現方式的，按第（一）方式處理。

第十一條 舊城鎮改造中，通過簽訂搬遷補償協議形式轉移房地產權益的，應由屬地鎮區組織、協調和監督，并由公證機構公證。

簽訂搬遷補償協議，應當遵循公平公證、有償合理原則，約定補償方式和支付期限，安置房的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限，協議生效的時間和條件、權利主體向實施主體交付原不動產權證書時間等事項，還要約定權利主體的不動產權由實施主體承受，明確原權利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產登記機構申辦不動產權證注銷登記。

集體土地的，應包括集體土地范圍、面積等。

（二）國有土地上及集體土地的建設情況。包括建筑物坐落，產權人，不動產權證號、產權登記用途、登記時間，基底面積、層數、建筑面積，報建、建成時間，現狀使用用途，附著物類型及數量等內容。

調查的范圍、面積數據應由具備資質的測繪機構提供，數據調查表填報、裝訂、組卷等具體要求，由鎮區結合實際情況另行制定。

第十五條 在編制改造單元規劃的同時，申報主體應同步擬訂項目改造計劃，闡明擬改造單元范圍、面積、土地用途、實施方式、與相關權利人商定的補償安置方案以及改造的初步時間安排等，并附有關意愿調查表等材料。待與改造單元內的權利人簽訂《搬遷補償協議》（含收購過戶或作價入股的數量，下同）達到2/3以上，申報主體可將改造單元規劃連同項目改造計劃一并向屬地鎮區申報。

第十六條 申報主體向鎮區提交申報材料后，由鎮區組織對申報材料進行實質性審查，主要包括以下幾方面：

（一）申報材料的內容是否符合要求。

（二）對改造意愿真實情況及申報主體資格進行認定，其中《搬遷補償協議》簽訂率達到占總面積及占人數的2/3以上。

（三）改造范圍內的現狀建設及權屬情況進行核查。

（四）對改造項目的必要性、合理性等進行綜合判斷。

（五）對改造項目的規劃功能、產業方向、公共設施配套情

（一）涉及本身為單一權利主體或通過收購過戶的，提供相關產權證明材料；

（二）涉及作價入股的，提供相關作價入股證明材料；

（三）涉及通過搬遷補償協議形成單一主體的，提供搬遷補償安置方案、與權利主體簽訂的搬遷補償協議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表等。

第十九條

鎮區收到實施主體資格確認申請材料后，應將申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況在政府網站及改造區域范圍公示不少于7日。

經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，經審核后由鎮區向申請人核發實施主體確認文件。

第二十條

實施主體資格確認后，鎮區應將改造項目納入實施計劃，并組織實施主體編制項目改造方案，經市“三舊”辦組織審核，報市政府批準后，由市“三舊”辦核發批復文件。

項目改造方案應當包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃情況、土地利用現狀情況、需完善歷史用地情況、補償安置情況、供地方式和計劃、進度安排、改造預期效果等內容。

第二十一條 項目改造方案經批準后，實施主體應與鎮區簽訂項目實施監管協議，明確無償移交公益性用地、公共設施或公益性建筑面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務，分期安排和實施進度要求，安置復建資金監管要求等，并由實施主體按約定存入安置復建監管資金或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

提交相關注銷登記文件，由鎮區核實確認改造范圍內的所有房地產權益（含查封、抵押）已全部落實安置補償措施或處置完畢，并函告市規劃、國土部門辦理后續手續。

第二十五條 經核實并辦理完善改造范圍內的用地手續后，由實施主體申辦協議出讓供地手續。供地后，實施主體可按基本建設程序向相關部門申辦各項報建手續。

第五章 監督管理

第二十六條 市相關部門和各鎮區應組織加強巡查監管，及時發現、制止、查處有關違法建設行為，杜絕新增違法用地、違法建設。屬地社區居民委員會應積極維護好改造活動的正常秩序，及時發現、報告、勸阻有關違法建設行為。

第二十七條 實施主體自改造單元規劃批準之日起兩年內，與改造范圍內所有房地產權利人簽訂《搬遷補償協議》的比例低于95%（含總面積的95%和總人數的95%）的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造的有關手續。

第二十八條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發生重大惡性事件的，將嚴肅查處并追究責任。

第四篇：中山舊廠房全面改造實施細則試行

中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為保障實體經濟發展，促進產業轉型升級和創新發展，規范舊廠房的全面改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱“舊廠房”是指城鎮建成區內，在國有或集體土地上建成較早、結構簡易，用作工業生產、產品加工制造用房和直接為工業生產服務的附屬設施，以及工業物資存儲用房等。舊廠房用地主要包括工業用地、倉儲用地。

第三條 舊廠房改造遵循政府推動、企業主導原則，強化政策引導激勵，優化產業配套環境，保障產業創新發展空間，提高土地利用效益，合理保護利用歷史工業遺跡。

第二章 一般規定

第四條 舊廠房改造的實施方式包括權利人自行改造和政府主導改造兩種，并以權利人自行改造為主。

權利人自行改造，包括土地權利人（含集體經濟組織）對自身用地進行改造；通過簽訂搬遷補償協議（或合作協議），或者收購過戶、作價入股將房地產權益轉移到單一主體后由其實

第八條 對納入土地利用總體規劃復墾區的舊廠房用地，改造為工業用途的，經省批準使用省“周轉規模”后予以優先保障。

第三章 改造類型與相應政策

第九條 根據控制性詳細規劃，按照用地的規劃用途，改造類型主要分為以下三類：

（一）保留為工業用途（簡稱“工改工”）；

（二）改變為商業用途（簡稱“工改商”）；

（三）改變為住宅用途（簡稱“工改住”）。

第十條 “工改工”改造項目，土地權利人自行實施改造，可享受以下鼓勵政策：

（一）用地超過10畝及以上、建筑容積率達1.5及以上的，在竣工驗收后，對項目總建筑面積按100元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體（土地使用權人或承租人）進行獎勵。對改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。具體操作指引由市財政部門另行制定。

（二）一類、二類、三類工業用地按規定可分別按照容積率不大于6.0、4.0、3.0進行開發建設，對工業用地提高容積率的，不計收土地出讓金。

（三）項目竣工驗收后，允許土地使用權人按工業用地最高使用年限（50年）進行變更出讓終止日期，按規定補繳土地

織制定包含交易條件、合作協議（文本）等內容的公開交易方案，經集體經濟組織表決同意后，通過市公共資源交易中心公開選定。

（九）對面積達到10畝及以上，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%（“三地”除外）的，未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人，可通過對舊廠房用地進行全面改造，完善歷史用地征收手續，并以協議出讓方式供地，按規定繳交土地出讓金后，辦理不動產權（土地使用權）證手續。

（十）對廠房建設年代較新，結構完好，因產能需要，在符合規劃、建筑規范和滿足建筑物結構安全的前提下，企業對原用地局部加建的，可按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十七條規定給予財政獎勵。

第十一條 “工改商”改造項目，鼓勵土地使用權人將土地交由政府公開出讓后享受土地收益補償；符合規定條件的，可由土地使用權人申辦改變土地用途手續后自行改造。

（一）鼓勵將工業用地（含倉儲用地）交由政府主導改造，享受土地收益補償，具體如下：

1.由土地權利人向鎮區政府提交申請，鎮區報市政府批準依法收回土地使用權后，對土地和房屋按不動產權證載明用途的市場評估價補償原土地權利人。

償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對“工改商”自行改造且達到連片改造標準（100畝）的，可參照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十三條規定，按計容建筑面積的20%配置住宅建筑面積，但應通過編制改造單元規劃、經批準并落實到控制性詳細規劃后方可實施。

（三）改造為商業用途的，同等適用第十條第（八）

（九）項規定，支持集體經濟組織和未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人，通過“三舊”改造和協議出讓方式，辦理不動產權（土地使用權）證手續。但應按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十二條規定無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。

對集體經濟組織將其集體建設用地通過自愿申請轉為國有建設用地后，交由政府組織公開出讓的，可參照上述第十一條第（一）項規定標準取得土地收益補償。

（四）對廠房建設年代較新，結構完好，已取得不動產權證的舊廠房，在符合規劃、建筑規范和滿足建筑物結構安全的前提下，通過局部改造后可按《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十八條規定用于高科技等領域的服務業，享受按工業用途使用5年的過渡期政策，期滿后經批準可按新用途辦理用地手續。

第十二條 “工改住”改造項目，鼓勵土地使用權人將土地交由政府公開出讓后參照第十一條第（一）項政策享受土地收益補償。

第十五條 各鎮區應加強動態跟蹤，督促項目按時動工建設，并定期向市“三舊”辦報送有關進展情況。

第五章

附

則

第十六條

各鎮區根據本細則，應結合自身財力制定出臺相關配套鼓勵政策措施和操作規范。

第十七條

本細則由市“三舊”改造工作領導小組負責解釋。第十八條 本辦法自2018 年

月

日起施行，有效期3年。

第五篇：順德區城市更新(“三舊”改造)實施辦法

順德區城市更新（“三舊”改造）實施辦法

第一章總則

第一條為進一步加快城市更新（“三舊”改造，以下簡稱城市更新）工作，盤活存量土地資源，促進我區城市升級，實現節約集約用地的目標，根據國家、省市有關推進城市更新及“三舊”改造工作的文件精神，結合我區的實際，制定本實施辦法。

第二條本實施辦法所稱城市更新，是指符合國家、省、市有關城市更新及“三舊”改造有關政策要求，根據城鄉規劃和本實施辦法規定進行綜合整治、功能改變、拆除重建等活動。具體范圍如下：

（一）因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城鄉規劃要求，進行舊城鎮改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環保要求的工業用地；

（三）城鄉規劃已調整為非工業用途，按照“退二進三”的要求需轉變土地功能的工業用地；

（四）改造、提升為符合國家《外商投資產業指導目錄》或《產業結構調整指導目錄》鼓勵類產業以及以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地；

（五）根據城鄉規劃建設需要，進行城中村改造的用地；

（六）須按產業調整、城鄉規劃、消防、環保等要求進行改造的集體舊物業用地；

（七）布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城鄉建設用地增減掛鉤試點中拆舊復墾區域；

（十）根據城鄉規劃要求進行環境、景觀等綜合整治的區域；

（十一）在堅持保護優先的前提下進行適度合理利用的古村落、歷史建筑、文化遺產等用地；

（十二）其他經區或上級人民政府認定屬城市更新范圍的用地。第二章項目分類管理及認定政策

第三條對城市更新項目實行分類管理，根據項目改造模式可分為綜合整治類、功能改變類、拆除重建類、生態修復類、局部加建類及歷史文化保護類。

第四條綜合整治類是指在不改變建筑主體結構和使用功能的前提下，進行產業提升改造、改善市政基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、整治環境或對既有建筑進行節能改造等城市更新工作。

（一）綜合整治類更新項目由所在鎮政府（街道辦事處）統籌推進。

（二）綜合整治類更新項目中的產業提升改造及對既有建筑進行節能、裝飾改造工作由土地使用權人實施。其中，產業提升改造是指在原廠房內設立區域總部、科技研發、工業設計、孵化器、科技信息服務、動漫制作、工業服務外包、旅游文化等項目。改造單位憑城市更新項目認定批準文件辦理相關的環保、消防、工商等手續。

（三）綜合整治類更新項目一般不得進行加建，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施、完善改造項目用地的整體功能需要，可在滿足城市規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求下，增加不納入計算容積率建筑面積的附屬設施或構筑物。

第五條功能改變類是指在不改變土地房產使用權的權利主體和使用期限的情況下，保留部分或全部建筑物的原主體結構，同時改變土地及建筑物的使用功能。

（一）項目用地及保留建筑須取得合法的房地產權證，以及已辦理工程竣工驗收備案手續，土地用途原為工業及其他非公益性質的國有建設用地，符合已批的控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃，土地規劃為發展經營性項目用途（不涉及商品住宅開發建設）。根據項目改造需要，現有土地及建筑物的使用功能需進行調整的，權利主體可以向區“三舊”改造工作主管部門申請實施功能改變類城市更新。項目用地按土地使用權協議出讓、流轉方式完善轉變用地功能手續，保留建筑辦理相關驗收手續后，可以向房地產登記部門申請辦理房地產權登記，具體操作指引另行制定。

（二）功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定，不得高于功能改變后土地用途的最高法定年限。第六條拆除重建類是指對改造地塊的原有建筑物進行全部拆除，按照規劃用途予以重建，并可通過以下方式進行改造：

（一）在不改變原工業或商服用地使用功能的前提下，可申請延長土地使用年限；

（二）在符合控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃的要求下，可申請增加土地容積率，不涉及商品住宅開發建設；

（三）在符合控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃要求，可通過協議出讓、流轉方式將非公益性質的建設用地轉變用地功能發展經營性項目（不涉及商品住宅開發建設）。

第七條生態修復類是指對城市更新用地進行整治、拆舊和復墾等，恢復生態景觀用途、水利設施用途或作為農用地使用。

第八條局部加建類是指保留改造地塊范圍的部分或全部原有建筑物且不改變土地使用功能及使用期限，在改造地塊的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上進行加建、改建，完善改造項目用地的整體功能，不含商品住宅開發項目。

改造項目須取得合法的房地產權證，在符合控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃要求，且不改變土地使用功能及使用年限的情況下，允許申請增加土地容積率。

第九條歷史文化保護類是指已納入城市更新范圍內的古村落、歷史建筑、文化遺產等用地，在堅持保護優先的前提下進行適度合理利用。

第十條城市更新項目認定條件如下：

（一）符合我區土地利用總體規劃、城鄉規劃、“三舊”改造專項規劃；

（二）已納入省國土資源廳標圖建庫備案范圍和“三舊”改造實施計劃；

（三）在2007年6月30日前的土地利用現狀圖和衛星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。

第十一條城市更新項目改造方案按以下權限審批：

（一）綜合整治類、拆除重建類工業升級改造項目、生態修復類和局部加建類更新項目，由鎮政府（街道辦事處）審批，并報區“三舊”改造工作主管部門備案；

（二）除第一款所述情況外，由區“三舊”改造工作主管部門審批。

城市更新項目認定操作細則另行制定。

第十二條對城市更新項目實行動態管理，建立項目退出機制。項目用地自認定之日起兩年內未完善相關供地手續的，項目認定批準文件自動作廢；項目用地不需要辦理相關供地手續的，自認定之日起，兩年內未領取《建設工程施工許可證》，項目認定批準文件自動作廢。項目重新啟動時，需重新辦理認定手續。

第三章規劃政策

第十三條我區城市更新工作應重點推進產業提升、改善生活環境及完善公共設施的改造項目，鼓勵改造后用于保障性住房的項目，適度控制改造后用于開發經營性房地產的項目。

第十四條“三舊”改造專項規劃的規定如下：

（一）“三舊”改造專項規劃是指導全區城市更新工作的總體規劃，由區規劃主管部門負責組織編制，經區人民政府批準后實施；

（二）“三舊”改造專項規劃實行動態調整機制，省國土資源廳“三舊”改造地塊標圖建庫數據動態調整成果經區三舊改造工作領導組審核并報區人民政府同意后，納入“三舊”改造專項規劃。對于新增成果部分，在下一輪專項規劃修編時落實。

第十五條“三舊”改造實施計劃由所在鎮政府（街道辦事處）組織編制，報區三舊改造工作領導組批準匯總后實施。“三舊”改造實施計劃每半年可調整一次。

第十六條對控制性詳細規劃及“三舊”改造單元規劃的規定如下：

（一）對已有控制性詳細規劃的項目用地，按控制性詳細規劃的要求實施；

（二）對于未有控制性詳細規劃覆蓋的項目用地，且近期內確實無法開展控制性詳細規劃編制的，可在上位規劃及城鄉規劃主管部門的指導下，由鎮（街道）負責組織編制“三舊”改造單元規劃，按控制性詳細規劃的法定程序報批，經區人民政府批準后實施，作為出具規劃條件的依據。其中，屬省、市、區重點項目用地的，按《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》有關規定實施；具體規劃控制要求按現行《佛山市城市規劃管理技術規定》有關規定執行。

第十七條城市更新優先保證公益性項目用地的供給與落實：

（一）自行改造的原工業用地改造后用于經營性開發項目在改造時可供無償移交給政府用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性項目的土地不低于項目用地面積的15%。根據控制性詳細規劃、“三舊”改造單元規劃或其他已批規劃的要求，可采用區域平衡的方式進行公益性用地整合配置，對于應無償移交政府但未落實的用地面積按改造后整宗用地市場評估單價計收土地出讓金。

（二）鼓勵項目改造主體將經營性用地調整為公益性用地。對于自愿提供上款所要求的15%以外的公益性項目建設用地及控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃要求以外的公共綠地或廣場等城市公共開放空間的用地，可適量增加改造項目的計算容積率建筑面積，并按規定繳納土地出讓金。

前款所稱公益性項目用地，是指根據國家《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137―2011），包括：區域交通設施用地(H2)、交通設施用地(S)、公用設施用地(U)、綠地（包括公園綠地、防護綠地、廣場用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理與公共服務用地（A）。

第四章土地房產及建設政策

第十八條經認定的城市更新項目范圍內沒有合法用地手續但已經使用的國有或集體建設用地，按規定完善歷史用地手續，具體按照國家、省相關文件辦理。

第十九條納入“三舊”改造的村（居）、集體經濟組織權屬用地，經村（居）、集體經濟組織成員會議2/3以上成員或成員代表會議2/3以上成員代表的同意，并按相關規定公示后，可由村（居）、集體經濟組織申請將其所有的集體建設用地轉為國有建設用地的，具體按照國家、省相關文件辦理。

第二十條城市更新項目范圍內、外的用地在不同權屬主體之間可以實行土地置換，包括國有土地和集體土地內部或相互之間的權屬置換，具體按照國家、省相關文件辦理。

第二十一條對于納入連片改造范圍的城市更新用地（含通過“五無工程”補辦的用地），原土地權利人可以優先收購歸宗后實施改造，具體按照省、市相關規定執行。

第二十二條拆除重建類工業提升改造項目可按以下兩種方式進行改造：

（一）允許改造為商品廠房，其開發、建設及運營方式按商品廠房有關規定實施；

（二）一般性生產工業用地建成后容積率達到1.5及以上的，工業生產使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。

第二十三條以協議出讓或流轉方式進行供地的，按以下規定執行：

（一）符合控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃的要求，連片的舊村居改造項目中，現狀居住用地面積超過改造項目總用地面積80%，通過節約集約合宗后用于經營性房地產項目開發的，允許以協議方式供地；

（二）土地使用權人擬將非公益性質的國有建設用地轉變用地功能發展經營性項目（不涉及商品住宅開發建設），可采取協議方式出讓；

（三）土地使用權人擬將原工業及其他非公益性質的集體建設用地轉變用地功能發展經營性項目（不涉及商品住宅開發建設），有關轉變用地功能及協議流轉的方案經地塊所屬村（居）、集體經濟組織成員會議2/3以上成員或成員代表會議 2/3以上成員代表同意，并按相關規定公示后，土地使用權人可申請通過集體建設用地使用權協議流轉方式完善轉變用地功能手續，并按規定向土地所有權人補繳地價款，向政府繳交集體土地流轉收益金及相關稅費；

（四）國有性質的邊角地、插花地、夾心地出讓和已供國有建設用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用權不轉變用途情況下單獨延長使用年限的，可采取協議方式出讓；

（五）集體性質的邊角地、插花地、夾心地流轉和已流轉集體建設用地（不涉及保留建筑）使用權不轉變用途情況下單獨延長使用年限的，協議流轉的方案經地塊所屬村（居）、集體經濟組織成員大會2/3以上成員或成員代表會議2/3以上成員代表同意，并按相關規定公示后，可采取協議方式流轉；

（六）上述協議出讓、流轉方案（含延長使用年限）須報區人民政府批準。

第二十四條舊村居改造采用政府指導，村（居）、集體經濟組織自行改造的方式進行。

（一）村（居）、集體經濟組織是項目改造主體，組織改造方案的編制、表決，確定實施補償安置的項目公司，統籌項目拆遷補償安置工作。

（二）舊村居改造方案包括集體土地轉國有方案、拆遷補償安置方案、土地交易方案和實施計劃等內容,由村（居）、集體經濟組織自行編制或公開征集，鎮政府（街道辦事處）負責指導改造方案編制，報區“三舊”改造工作主管部門會區農業部門審查同意的，經村（居）、集體經濟組織依法表決確定改造方案和實施補償安置工作的項目公司后，改造方案報區“三舊”改造工作主管部門批準，由村（居）、集體經濟組織負責組織實施。

（三）舊村居改造項目可采用“政府收回公開出讓”“集體經濟組織帶建筑物公開轉讓”的方式實施改造，具體操作細則另行制定。

第二十五條除本章第二十三、二十四條外，涉及商品住宅開發的城市更新項目用地，須由政府土地儲備機構收儲后公開交易出讓。

第五章財政政策

第二十六條工業提升改造項目（不包含以工業用途取得的員工村及物流用地項目）在符合城鄉規劃要求的前提下，不改變用途、不延長土地使用年限，改造后增加容積率、建筑密度的，不再增收土地出讓金。

第二十七條城市更新項目用地通過協議出讓轉變用地功能的，土地出讓金按以下標準計收：

（一）通過出讓方式取得的土地轉變用地功能的，土地出讓金按改變用途后的土地市場評估價減去原用途土地剩余年限市場評估價的余額的40%計收；

（二）非公益性質的劃撥土地轉變用地功能的，按我區文件規定，按原劃撥用途補辦出讓計收土地出讓金后，再按上款標準計收轉變用地功能的土地出讓金。

第二十八條原經營性用地（不含商品住宅和工業用地建設項目），在不改變土地用途和不延長土地使用期限的前提下經批準增加容積率的，出讓金按以下標準計收：

（一）通過出讓方式取得的經營性用地增加規劃容積率，土地出讓金按市場評估價增加的土地價值的40%計收；

（二）通過劃撥方式取得的經營性用地增加容積率，按我區文件規定，計收劃撥土地補辦出讓手續的土地出讓金后，再按上款標準計收增加容積率的土地出讓金。

第二十九條原工業或商服用地（不涉及保留建筑項目）在不改變土地使用功能的前提下延長土地使用年限，土地出讓金按延長土地使用年限前后土地市場評估價的差額計收。

第三十條以掛賬收儲方式實施改造的城市更新項目，原土地使用權人的土地出讓收入分配原則如下：

（一）商住拆遷地塊（即原商業、商住或居住用地改造后用于商業、商住或居住用途），原土地使用權人的補償標準不超過土地公開出讓成交價的70%；

（二）回購及工業倉儲拆遷用地（即原工業用地改造后用于商業、商住或居住用途），對原土地使用權人的補償標準按鎮街分類執行：大良、容桂、北滘、陳村、樂從不超過土地公開出讓成交價的50%，倫教、勒流、龍江、杏壇、均安不超過土地公開出讓成交價的60%；

（三）按照我區鎮級財政管理體制有關規定，原土地使用權人獲得的土地出讓收入分配部分由區、鎮（街道）土地出讓收入分成中的鎮（街道）分成部分進行支付。

第三十一條對連片工業園區改造項目內土地權屬為村居集體經濟組織的，面積達到50畝以上的，由村居集體經濟組織自行改造或合作開發改造的，或經政府收購后實施改造的,在表決通過并完成項目用地范圍的土地整理后，按每畝土地扶持2萬元的標準作為工作經費，對村居集體經濟組織給予扶持，最高扶持資金不超過500萬元。

第三十二條拆除重建類工業提升改造項目（不含商品廠房），用地面積達到 15畝及以上，在項目竣工驗收后，容積率達到1.5及以上的，以項目竣工驗收建筑面積對土地使用權人每平方米100元進行扶持，最高扶持不超過1000萬元。對于已領取本款所述的扶持資金的改造項目，五年內申請分割或分拆后出售的，須退還已領取的扶持資金。

第三十三條改造后用于歷史文化保護、公共設施、生態建設、公益性項目的，以項目用地面積對土地使用權人按每平方米100元進行扶持，最高扶持不超過 500萬元。

第三十四條改造后的土地需進行復墾的，通過相關驗收后，按每畝10萬元的標準給予集體經濟組織一次性扶持。

第三十五條對財政扶持資金管理的規定：

（一）若項目分期開發且符合相應扶持條件的，可按分期驗收兌現財政扶持資金；

（二）對在本實施辦法出臺前已認定為“三舊”改造項目并符合本實施辦法相應扶持條件的，按本實施辦法有關規定執行；

（三）城市更新項目扶持資金申請操作細則另行制定。

第六章監督檢查

第三十六條建立城市更新聯動監管機制

（一）區“三舊”改造工作主管部門應對城市更新項目建立臺賬，加強批后監督檢查工作，對發現借城市更新政策完善歷史用地手續但不實施改造的，應報相關職能部門和區監察部門處理。

（二）鎮（街道）、村（居）委會可與改造單位簽訂城市更新項目監管協議，按照協議約定督促項目實施。

（三）對違反規定未能按時按要求改造建設、經整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有關部門可按以下方式對改造單位進行處理：

1．按土地出讓合同約定或劃撥決定書規定向土地使用權人收取違約金；

2．改造單位不能享受城市更新相關優惠政策，并由政府向改造單位追繳已享受的各項優惠扶持資金；

3．對拆除重建或新建部分構成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》處理；

4．政府依法收回土地使用權及地上附著物；

5．各相關部門根據職責管理權限作出相應的處理。

第三十七條區“三舊”改造主管部門對各鎮政府（街道辦事處）的城市更新工作采用日常檢查與考核相結合的方式進行考核，考核結果納入各鎮政府（街道辦事處）工作考核指標。第七章附則

第三十八條本實施辦法自發文之日起實施。

2017年12月31日前認定城市更新項目按本實施辦法執行。本實施辦法出臺前已認定的“三舊”改造項目納入城市更新項目范圍，與本實施辦法出臺后認定的城市更新項目一并按國家、省、市有關“三舊”改造的要求進行分類管理。

第三十九條《印發順德區推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（順府辦發 ﹝2010﹞19號）、《關于貫徹市政府關于通過“三舊”改造促進工業提升發展的若干意見的實施細則的通知》（順府發﹝2011﹞20號）、《關于順德區推進“三舊”改造工作實施意見的補充意見》（順府辦發﹝2011﹞105號）同時廢止。此前區人民政府相關文件與本實施辦法有沖突的，以本辦法為準。在實施過程中具體條文如與國家、省、市最新文件要求不一致的，按上級文件執行。

第四十條本實施辦法由區城市更新及“三舊”改造工作主管部門負責解釋。