第一篇：廣州市三舊改造情況匯報大全

關于廣州加快推進“三舊”改造工作的意見執(zhí)行有關情況匯報

2010年1月15日廣州市政府公布了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》明確提出，要用10年的時間完成廣州市“三舊”改造，在未來3至5年的時間基本完成位于城市中心重點功能區(qū)的52個城中村的重建改造工作，并將實行稅費減免和返還的優(yōu)惠政策，吸收社會資金參與，加快推進三舊改造工作。

據(jù)資料反映未來10時間“三舊”改造將盤活低效用地達70多平方公里，僅未來5年就可以騰出20多平方公里低效用地，這將超過廣州10年的住宅土地供應量。雖說“三舊”改造工作是一項歷時10年的長期計劃，廣東具有試點特色。但對于市場而言，則提供一個很明顯的信息：未來的十幾年中，中心城區(qū)住宅用地的供應仍然較為充裕。因為“三舊”改選尤其城中村的用地改為商住用地供應空間的拓寬，解決了城區(qū)中心的住宅用地的供應。

與此同時2010年廣州土地市場為調整住宅的供應結構，“雙限”土地政策將重新興起。為解決廣州一手住宅土地供應量較少的情況，2010年推出的住宅用地將會“限價格”、“限戶型”的規(guī)定。目前，廣州一手住宅的供應主要分布在白云、花都、番禺、從化和增城等近郊區(qū)和郊區(qū)，對于市中心區(qū)和近郊區(qū)住宅用地做出“雙限”規(guī)定，可以一定程度緩解中心城區(qū)供應不足的局面。此政策已得到市國土房管局長謝小丹在今年保障房新聞發(fā)布會上得以證實。可以看出“三舊”改造在廣州形勢所趨，人心所向。就此匯報一下“三舊”改造的有關 1

程序、條件。

一、“三舊”改造項目將按以下工作進行實施：

廣州市已將中心7個行政的“三舊”改造的52條全面改造“城中村”名單列出，但未包括番禺、花都、從化?！叭f”改造的規(guī)劃期3～5年分年度實施。實施計劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實施計劃。未列入名單的三個區(qū)，亦有自報的改造計劃獲得實施。主要原則是“具備符合條件的舊村莊集體建設用地可先行、先試”先報材料不列名單，由所屬區(qū)政府“三舊”改選辦審核上報。

“三舊”改造按以下程序組織實施

1、編制“三舊”改造規(guī)劃及年度實施計劃；

2、符合條件的舊村莊集體建設用地經申請轉為國有建設用地； 納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農村集體經濟組織可向所在地國土資源管理部門申請轉變?yōu)閲薪ㄔO用地。

(1)、該集體建設用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)、土地權屬清楚，無爭議。

(3)、經本集體經濟組織（或村民代表大會）2/3以上人員同意。

(4)、已納入“三舊”改造年度實施計劃。

3、完善歷史用地手續(xù)；

制訂改選方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當?shù)厝嗣裾M織制訂改造方案。改造方案包括如下內容：

(1)、基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完成征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。

(2)、規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入年度實施計劃。

(3)、土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產出率等。

(4)、協(xié)議補償情況：是否已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時的土地管理法律政策進行處理（處罰）。

(5)、擬改造情況：改造后的土用途和產業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

4、安排“三舊”改造用地周轉指標；

在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設有地增減掛鉤政策的，按有關規(guī)定向國土資源廳申請使用周轉指標。周轉指標按“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由國土局單列管理。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理；

“三地”面積小于3畝的地塊，“三地”為國有建設用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)?！叭亍睘榧w建設用地的，需辦理農

用地轉用或土地征收手續(xù)的，報政府審批。

6、分期土地歸宗。

二、擬進行“三舊”改造用地的村、項目需要達到的條件、流程

1、編制“三舊”改造方案，城中村（全面改造模式）、綜合整治轉為全面改造。所屬用地村與合作進行改造投資方先行洽商意向，有意向的村自行上報“三舊”改造方案。

2、由村委會向市國土局上報，《關于將舊村建設用地改國有建設用地》的申請，由市國土局審查后報市政府審核，國土局上報省國土廳；國土廳審核并報經省政府同意后批復市政府。

3、操作審批由市“三舊”改造工作領導小組（由市長掛帥、各部門），負責審議決定重大政策措施、審核改選規(guī)劃和實施計劃；審核“城中村”改造方案，審核改造專項資金收支計劃。

4、“三舊”改造辦公室負責統(tǒng)籌辦理“城中村”整治改造所涉及的市級審核和審批事項，承擔市“三舊”改造工作領導小組交辦的工作。

舊村建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地所需的材料

(1)、經同級人民政府同意的市、縣（市、區(qū)）國土資源局（分局）的請示；

(2)、農村集體經濟組織的申請材料；

(3)、權屬證明；

(4)、該建設用地來源合法的證明材料；

(5)、申請的用地符合“三舊”改造規(guī)劃及已納入年度實施計劃的相關材料；

(6)、勘測定界報告及勘測定界圖；

(7)、1∶10000分幅土地利用現(xiàn)狀圖（在圖上標出用地位置）；

(8)、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應標出圖的經緯度、坐標）。

“三舊”改造用地完善征收手續(xù)所需的材料

(1)、市、縣人民政府關于“三舊”改造方案的請求文件；

(2)、申請用地已納入“三舊”改造規(guī)劃、年度實施計劃的相關材料，改造地塊的控制性詳細規(guī)劃的法定成果；

(3)、“三舊”改造宗地檔案情況表（在改造地塊的序號前打上√，表格有多頁的，附上有改造地塊的當頁即可）；

(4)、需完善征收手續(xù)土地的權屬證明；

(5)、與農村集體經濟組織或農戶的補償協(xié)議及補償兌現(xiàn)憑證；

(6)、按用地發(fā)生時土地管理法律政策落實處理（處罰）的憑證；

(7)、勘測定界報告和勘測定界圖；

(8)、需完善征收手續(xù)土地的1∶10000分幅土地利用現(xiàn)狀圖（在圖上標出用地位置）；

(9)、土地利用總體規(guī)劃圖（在圖上標出用地位置，如提供的為局部規(guī)劃圖，應標出圖的經緯度、坐標）。

三、“三舊”改造財政支持政策和拆遷補償辦法、改造工作 “三舊”改造財政支持政策和拆遷補償辦法，改造工作意見中已明確了原則。

“三舊”改造工作主要是以區(qū)“三舊”改造辦公室來對各村鎮(zhèn)開展工作，目前各區(qū)除52條村規(guī)定先組織實施外，每個區(qū)的村鎮(zhèn)都報“三舊”改造意見，并分別與各開發(fā)商洽商，條件亦在不斷提高。先介入溝通的企業(yè)，表示村和經濟實體有態(tài)度，但難見成效。今年6月底前報明年的“三舊”改造計劃。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的必須以招拍掛方式出讓，其余則可協(xié)議出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經市政府“三舊”改造領導小組集體研究決定并進行公示，具體程序由市政府、“三舊”改造領導小組制定。

四、關于廣州舊廠改造土地處置實施

關于廣州舊廠改造土地處置實施意見已說明的很清楚了。按“退二進三”自行開展，程序、方法較為簡單，已明確了原則和實施辦法。

第二篇：廣州市三舊改造工程程序

廣州市“三舊”改造工作辦公室

穗舊改函〔2010〕22號

關于征詢“三舊”改造的工作流程意見的函

各區(qū)人民政府，市建委、市規(guī)劃局、市國土房管局、市發(fā)改委、市財局：

為了進一步落實廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集體用地的若干意見》及市委、市政府關于加快推進“三舊”改造工作的有關精神，規(guī)范“三舊”改造工作流程，我辦初步擬定《廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）》、《廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）》及《廣州市舊城更新成片重建改造工作里路程（征詢意見稿）》，現(xiàn)征詢意見。請結合“三舊”規(guī)劃工作實際，提出具體意見及建議，并于3月10日前答復我辦。

感謝對“三舊”改造工作的支持！

附件：1.廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）

2.廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）

3.廣州市舊城更新成片重建改造工作流程（征詢意見稿）

二O一O年三月一日

（聯(lián)系人：黃小芬，聯(lián)系電話：83849061）

附件1

廣州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案編制階段

（一）現(xiàn)狀摸查

區(qū)政府組織村集體經濟組織對改造范圍現(xiàn)狀進行摸查，現(xiàn)狀摸查包括以下內容：

1、社會現(xiàn)狀：人口規(guī)模（本村、非本村民戶數(shù)及人數(shù)）、村民及集體收入狀況、社會保障狀況、城中村改制狀況等；

2、用地現(xiàn)狀：國有土地、集體土地（農用地、建設用地等）、土地利用性質（居住用地、公共服務設施用地、市政設施用地等）；

3、權屬狀況：土地權屬（合法、違法）、房屋權屬（合法權屬、違法建筑）；

4、建筑物現(xiàn)狀：總量、分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價值的建筑、古樹名木等；

7、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像等。

（二）確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍

由區(qū)政府根據(jù)現(xiàn)狀摸查情況和改造需要初步確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍。以此為基礎，結合所在地塊的特點和周邊規(guī)劃路網結構，整合集體經濟發(fā)展

用地（特別是集體建設用地舊廠房用地）、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。市“三舊”改造辦公室依據(jù)區(qū)政府提出的初步改造規(guī)劃范圍和改造范圍，最終確定改造規(guī)劃范圍和改造范圍。

（三）編制改造方案

區(qū)政府依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、市“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等組織編制改造方案，改造方案包括以下內容：

1、現(xiàn)狀摸查情況。

土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權屬及用途等情況（需取得區(qū)國土房管分局書面證明）。

2、拆遷安置補償方案。

補償安置原則、基準面積、改造成本（拆除成本、臨遷費用、貨幣補償費用、復建成本、保留建筑整飾修繕費、不可預見費用等）、回遷時序等。

3、融資模式。

公開出讓（明確是否捆綁安置房建設）、自主改造、整村搬遷等；

4、資金平衡、籌措、運作方案。

5、規(guī)劃方案。

規(guī)劃方案應達到修建性纖細規(guī)劃深度；同事明確改造規(guī)劃范圍

中的全面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史文化保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內容、以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調整的，應編制控規(guī)更改或調整專章。

6、改造計劃和建設實施步驟。

7、土地轉性范圍和規(guī)模。

8、違法用地與留用地指標證明文件（由市國土房管局出具）。

一、全面改造方案審批階段

（一）批復改造方案

全面改造方案經村集體經濟組織80%以上成員同意，由區(qū)政府審核后，報請市“三舊”改造辦依據(jù)有關規(guī)定審批。其中涉及完善征收用地手續(xù)及超出“三舊”改造規(guī)劃指引控制要求的，需報市“三舊”改造工作領導小組審議。

（二）用地預審

使用新增建設用地的，村集體經濟組織持市“三舊”改造辦批復的改造規(guī)劃核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)國土房管局申請用地初審后報市“三舊”改造辦公室，由市“三舊”改造辦公室出具預審意見。

（三）用地報批

1、農用地轉用和土地征收。

城中村改造項目用地涉及農用地轉用和土地征收的，由村集體經濟組織按用地報批要求，向區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局申請，由區(qū)國土房管局擬定農用地轉用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照《土地管理法》的規(guī)定報有審批權的人民政府批準。

用地報批經有審批權的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復意見。

2、村集體建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地。

位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍內的，同時提交轉為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍外的，同時提交納入政府儲備申請。

（1）屬于138條在冊“城中村”的改造按一下流程辦理： ①區(qū)國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權證等相關土地轉性材料報送市國土房管局。

②市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉為國有土地手續(xù)。（2）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍內未納入138條在冊“城中村”的改造按以下流程辦理：

①區(qū)“三舊”改造辦公室按舊村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的收件材料要求上報市“三舊”改造辦公室審核。

②市“三舊”改造辦公室按規(guī)定報請省人民政府批準。③用地轉性經省人民政府批準后，市國土房管局按規(guī)定辦理集體土地轉為國有土地手續(xù)。

（3）位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉市土地開發(fā)中心按現(xiàn)行征地報批程序辦理。

三、全面改造組織實施階段

（一）安置房建設工作流程

安置房項目建設與融資地塊捆綁實施的，由受讓人按基建程序辦理，并按規(guī)定時限完成；未捆綁實施的，按以下程序辦理：

1、項目立項。

村集體經濟組織憑市“三舊”改造辦公室對改造方案的批復意見向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領取《廣東省企業(yè)基本建設投資項目備案證》。

2、申領建設用地規(guī)劃許可證。

村集體經濟組織憑市“三舊”改造辦公室批復的改造規(guī)劃部門申請建設用地規(guī)劃許可證。需要報審修建性詳細規(guī)劃的，應由村集體經濟組織依據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規(guī)劃送審；需要先行辦理建設項目選址意見書的，應先行辦理建設項目選址意見書。

3、申領建設用地批準書。

村集體經濟組織憑建設用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申領建設用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入區(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安

置房用地發(fā)布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權屬登記。

村集體經濟組織憑建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、拆遷完成的證明文件向市國土房管局申請辦理土地權屬登記，領取國有土地使用證貨集體土地使用證。

6、申領建設工程規(guī)劃許可證。

村集體經濟組織向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。

7、申領建設工程施工許可證。

村集體經濟組織向建設部門申請建設工程施工許可證。

（二）融資地塊出讓工作流程。

根據(jù)村集體經濟組織意愿，“城中村”全面改造可以通過公開出讓或自主改造協(xié)議出讓兩種模式進行融資。

1、申領規(guī)劃條件。

村集體經濟組織向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”辦批復的改造方案和批復文件出具規(guī)劃條件。

2、公開出讓工作流程。（1）申請公開出讓。

村集體經濟組織編制“城中村”改造公開出讓申請報告，經區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法；

◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設時序要求； ◆ 動遷和交地計劃； ◆ 公開出讓準入條件要求；

◆ 村民和村集體經濟組織其他意愿等內容。（2）編制公開出讓方案。

市“三舊”改造辦公室根據(jù)村集體經濟組織的申請報告以及規(guī)劃條件等組織編制公開出讓方案和出讓公告。

（3）公開出讓方案審批。

市“三舊”改造辦公室將公開出讓方案和公告提交市國土房管局土地出讓金會審會議審議。

(4)組織公開出讓。

公開出讓方案經批準后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機構按照規(guī)范具體組織實施公開出讓工作。

（5）簽訂出讓合同

公開出讓成交后，土地交易機構與競得人簽訂《成交確認書》或向中標人發(fā)出《中標通知書》，用地單位與市國土房管局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證

將改造監(jiān)控資金存入區(qū)政府制定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同

時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地登記。

用地單位憑《國有建設用地使用權出讓合同》、出讓金等土地有償使用費用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

（8）項目立項。

用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目核準或備案手續(xù)。（9）申領建設用地規(guī)劃許可證。

用地單位憑《國有建設用地使用權出讓合同》和項目核準或備案文件，向規(guī)劃部門申領建設用地規(guī)劃許可證。

3、協(xié)議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。

由村集體經濟組織注冊成立全資子公司進行自主開發(fā)。（2）項目立項。

向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領取《廣東省企業(yè)基本建設投資項目備案證》。

（3）申領建設用地規(guī)劃許可證。

村集體經濟組織或其全資子公司向規(guī)劃部門申領建設用地規(guī)劃許可證。

（4）申請協(xié)議出讓。

村集體經濟組織編制“城中村”改造協(xié)議出讓申請報告，經區(qū)政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會

同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法； ◆ 拆遷資金監(jiān)管要求； ◆ 開發(fā)建設時序要求； ◆ 動遷和交地計劃；

◆ 村民和村集體經濟組織其他意愿等內容。（5）辦理土地有償使用手續(xù)和建設用地批準書。

持土地轉性皮批復等有關文件與市國土房管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，申領建設用地批準書。

（6）發(fā)布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監(jiān)控資金存入區(qū)政府指定的銀行賬戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地使用權登記。

憑國有建設用地使用權出讓合同、建設用地批準書、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管部門辦理國有土地使用權登記。

（三）需要獨立建設的公共設施用地和公益事業(yè)用地工作流程。

1、項目立項。

用地單位向發(fā)展改革部門申請辦理項目立項備案手續(xù)，領取《廣東省企業(yè)基本建設投資項目備案證》。

2、申領建設用地規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領建設用地規(guī)劃許可證。需要先行辦理

建設項目選址意見書的，應先行辦理建設項目選址意見書。

3、申領建設用地批準書。

用地單位憑建設用地規(guī)劃許可證向國土房管局申領建設用地批準書。

4、發(fā)布拆遷通告。

將改造監(jiān)控資金存入區(qū)政府指定的銀行帳戶后，由區(qū)政府對安置房用地發(fā)布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發(fā)《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權屬登記。

用地單位憑建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、拆遷完成的證明文件向國土房管局申請辦理，領取國有土地使用證或集體土地使用證。

6、申領建設工程規(guī)劃許可證。

用地單位向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。

7、申領建設工程施工許可證。

用地單位向建設部門申請建設工程施工許可證。

四、實施監(jiān)管階段

（一）改造資金監(jiān)控。以區(qū)為主體，按照改造工程進度撥付、分級負責、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)政府、街道辦事處和村村民委員會共同對改造資金進行監(jiān)控。具體改造資金使用審批程序等由市“三舊”改造辦公室另行制定。市“三舊”辦（資金計劃處）應定期對改造資

金進行抽檢，依法依規(guī)對建設工程費以及臨遷費用等進行監(jiān)管。

（二）開發(fā)建設進度監(jiān)管。根據(jù)出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負責對安置房建設時序、開工時間、竣工時間、回遷時序等進行全程監(jiān)管。

（三）配套設施建設監(jiān)管。根據(jù)規(guī)劃設計條件所要求的配套實施建設，按照配套優(yōu)先建設的原則，配套設施竣工完成前，融資地塊建設項目不得預售。

附件1

廣州市舊廠房改造工作流程

一、國有舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地權屬人持權屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造版提出改造意向。

（二）批復改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和計劃，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，結合權屬人意向，向權屬人批復改造方案編制指引，明確改造規(guī)劃范圍及規(guī)劃要求。

（三）編制和上報改造方案

由權屬人會同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案規(guī)劃指引編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應達到修建性詳細規(guī)劃深度；同時明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎設施、公共服

務設施配套、歷史工業(yè)遺產保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調整的，應編制控規(guī)更改或調整專章；屬于臨時使用的，所編制的臨時使用改造規(guī)劃方案也應達到修建性詳細規(guī)劃的深度。

3、涉及需要提供資金的籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況。

（四）批復改造方案。

由市“三舊”改造辦根據(jù)舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（五）實施改造方案。

經市“三舊”改造辦批復同意的處置方式包括如下三種： 方式一：補交地價、自行改造； 方式二：納入儲備、給予補償； 方式三：改變用途、臨時使用。

1、以第一種方式即補交地價、自行改造方式處置的，按下列程序組織實施；

（1）完善歷史用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批同意后按以下程序實施。

（2）申辦建設用地規(guī)劃許可。由權屬人持市“三舊”改造辦改造規(guī)劃及相關批復意見向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報審修建性詳細規(guī)劃的，應由權屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規(guī)劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由權屬人持市“三舊”改造辦批復意見和建設用地規(guī)劃許可證向市國土房管局申辦補辦出讓和申領建設用地批準書手續(xù)。

（4）申領建設工程規(guī)劃許可證。權屬人向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證，（5）報建施工。由建設主體持建設工程規(guī)劃許可證向建設部門辦理報建施工手續(xù)。

（6）確權登記發(fā)證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續(xù)。

2、以第二種方式即納入儲備、給予補償方式處置的，實施程序如下：

（1）屬于公開出讓情形的實施程序如下：

①完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由權屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣畷孀C明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入儲備計劃和出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后同時轉送市土地開發(fā)中心和市國土房管局納入儲備計劃和出讓

計劃。

③申領規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復意見出具規(guī)劃條件。

④簽訂交地協(xié)議、預支補償款。納入儲備計劃的，由權屬人與市土地開發(fā)中心簽訂協(xié)議，約定補償方式、土地整理、土地交付、權屬證注銷或者委托評估等相關事宜；按照《關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》預支補償款。選擇評估方式補償?shù)模p方應先委托評估。

⑤組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓低價、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

⑥收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局、市土地開發(fā)中心根據(jù)公開出讓的成交價格，與已預支的補償款抵扣后，撥付余款。

（2）屬于公益征收情形的，實施程序如下：

①完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由權屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣畷孀C明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入收地計劃。轉送市國土房管局納入收地計劃。

③規(guī)劃意見。市國土房管局向規(guī)劃部門申請規(guī)劃意見。規(guī)劃部門依據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，出具意見。

④收地告知。由市國土房管局根據(jù)規(guī)劃意見告知權屬人收地事宜。

⑤選定補償方式。由權屬人按照《關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》的規(guī)定選定補償方式。

⑥實施收地。由市國土房管局會市土地開發(fā)中心實施收地，支付補償款。

3、經批準同意以第三種方式即改變用途、臨時使用進行處置的，按以下程序實施：

①完善用地手續(xù)。需要完善歷史用地手續(xù)的，由權屬人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣畷孀C明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②申辦臨時使用規(guī)劃許可手續(xù)。由權屬人持市“三舊”改造辦批復的臨時使用改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦臨時使用規(guī)劃許可手續(xù)。

③計收出讓金。由權屬人持市“三舊“改造辦批復意見和規(guī)劃部門臨時使用規(guī)劃許可批復意見向市國土房管局申請計收土地出讓金。

二、集體舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地所有權人持相關權屬文件或用地批文和地塊改造

意向區(qū)（縣）“三舊”改造機構提出改造意向。

（二）區(qū)出具統(tǒng)籌使用意見

由區(qū)（縣）“三舊”改造機構負責初審。集體舊廠房在原則上應納入“城中村”改造范圍，統(tǒng)籌改造。個別需要單獨進行改造的集體舊廠房，應由區(qū)政府出具具體改造意見，包括改造緣由及改造意向。舊廠房土地和建筑性質、權屬等情況應取得區(qū)（縣）國土房管部門和房地政府書面證明，涉及需完善歷史用地手續(xù)的，應取得區(qū)（縣）政府出具的完善手續(xù)后納入政府統(tǒng)籌使用的意見。

（三）批復改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據(jù)“城中村”改造要求，“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和計劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)結合權屬人意向、留用地落實情況和區(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用意見，向所有權人批復舊廠房用地改造方案編制指引。如批復的改造方案編制指引明確需納入“城中村”全面改造范圍的，則依照“城中村”全面改造工作流程辦理。

（四）編制和上報改造方案

由權屬人會同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案編制編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現(xiàn)狀核查情況：區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣鼍邥孀C明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現(xiàn)狀等情況；現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃情況。

2、改造規(guī)劃方案：應達到修建性詳細規(guī)劃深度；同時明確改造規(guī)劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史工業(yè)遺產保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調整的，應編制控規(guī)更改或調整專章。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況。

（五）批復改造方案

由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（六）實施處置方式

經市“三舊”改造辦批復同意的處置方式包括如下五種： 方式一：自行改造； 方式二：公開出讓； 方式三：依法流轉； 方式四：依法征收；

方式五：結合城中村改造和留用地管理。

1、以第一種方式即以自行改造方式處置合法手續(xù)用地的，按以下程序實施：

（1）土地轉性審批。申請轉為國有的，屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（2）申辦建設用地規(guī)劃許可。由所有權人持市“三舊”改造辦批復的改造規(guī)劃方案向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可手續(xù)。需要報審修建性詳細規(guī)劃的，應由權屬人依據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規(guī)劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由所有權人持建設用地規(guī)劃許可證向市房管局申領建設用地批準書手續(xù)，涉及出讓的，同時申辦出讓手續(xù)。

（4）申領建設工程規(guī)劃許可證。由所有人向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。

（5）報建施工，由建設主體向建設部門辦理報建施工手續(xù)。（6）確權登記發(fā)證。由所有權人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續(xù)。

2、以第二種方式即公開出讓方式處置合法手續(xù)用地的，按以下程序實施：

（1）提出公開出讓申請。由所有權人向市“三舊”改造辦提出

公開出讓申請，位于土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用規(guī)模范圍內的，可同時提出轉為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核。

（2）用地報批。屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（3）納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦轉市國土房管局納入出讓計劃。

（4）申領規(guī)劃條件。由市土地開發(fā)中心向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造規(guī)劃方案出具規(guī)劃條件。

（5）簽訂交地協(xié)議。由所有權人與市“三舊”改造辦簽訂協(xié)議，確定土地整理、土地交付、權屬證注銷等相關事宜。

（6）組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

（7）收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局向所有權人撥付公開出讓成交價格的60%作為補償。

3、以第三種方式即流轉方式處置合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉送市國土房管局納入全市出讓計劃后，按市集體土地流轉的程序辦理。

4、以第四種征收方式處置合法手續(xù)用地的，由市“三舊”改造辦轉送市國土房管局納入收地計劃后，按現(xiàn)行征地報批程序辦理。

5、以第五種方式即結合城中村改造和留用地管理處置合法手續(xù)用地的，所有權人將需完善用地手續(xù)情況核查表（包括具體范圍和面積）、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當面政府書面證明，報市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府審批后，按以下程序實施：

（1）屬于納入城中村改造方式處置無合法手續(xù)用地的，按照城中村改造程序辦理。有留用地指標未兌現(xiàn)的，同時抵扣留用地指標。

（2）屬于兌現(xiàn)和預支留用地指標情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處置方式程序辦理。

（3）屬于征收納入區(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用的，由區(qū)（縣）政府征收為國有建設用地后，參照國有舊廠房程序辦理。

附件3

廣州市舊城更新成片重建改造工作流程

一、提出改造方案編制意見

由區(qū)政府提出擬改造規(guī)劃范圍、全面改造范圍及改造意向，市“三舊”改造辦依據(jù)改造地塊特點、歷史保護界線及周邊規(guī)劃路網結構等情況，合理確定舊城成片改造規(guī)劃范圍記憶全面改造范圍，提出改造方案編制意見。

二、開展第一輪征詢

由區(qū)政府組織征詢改造區(qū)域范圍居民意愿，改造范圍內同意改造戶數(shù)的比例達到90%以上的，啟動改造；否則，暫不啟動改造。

三、組織開展摸查

由區(qū)政府組織對改造區(qū)域開展現(xiàn)狀摸查，包括以下內容①土地使用權權屬情況；②房屋權屬、區(qū)位、用途、結構、建筑面積和直管公房及承租情況；③人口、戶籍情況；④公共配套和市政基礎設施情況；⑤補償安置方式意向；⑥文物、古樹古木和歷史文化街區(qū)保護情況等。

四、編制和上報改造方案

由區(qū)政府根據(jù)舊城改造規(guī)劃指引、市“三舊”辦確定舊城成片改造規(guī)劃范圍、全面改造范圍及改造方案編制意見，組織編制改造方案上報市“三舊”改造辦審核，包括以下內容：①現(xiàn)狀核查情況：

區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣鼍邥娴耐恋睾徒ㄖ再|、權屬及直管公房等情況；②規(guī)劃方案：規(guī)劃方案應達到修建性詳細規(guī)劃深度；同時明確改造規(guī)劃范圍中的全面改造范圍、功能分區(qū)、具體地塊的界址坐標、用地規(guī)模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史文化保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規(guī)劃控制要求；涉及控規(guī)更改或調整的，應編制控規(guī)更改或調整專章；③拆遷補償安置方案：補償方式、具有房地產評估資格的評估機構出具的房屋拆遷補償價格、臨遷費等；④改造成本分析和資金平衡方案；⑤改造計劃和實施步驟；⑥現(xiàn)狀歷史資料：圖片、影像；⑦涉及國有土地使用權收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權收回和房屋征收方案；⑧涉及需要完善歷史用地手續(xù)的，附上未完善用地手續(xù)的核查表、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況，一并上報市“三舊”改造辦審核。

五、批復改造方案

由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊城改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向區(qū)政府批復改造方案，明確改造規(guī)劃方案、拆遷補償安置方案和完善歷史用地手續(xù)要求等，涉及收回國有土地使用權和征收房屋的，同時批復收地和征收決定。

六、開展第二輪征詢

由區(qū)政府根據(jù)批復的改造方案，組織公告改造范圍、改造規(guī)劃方

案、拆遷補償安置標準和辦理拆遷補償?shù)钠谙薜?。在公告?guī)定的期限內，簽訂拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)達2/3以上的，由區(qū)政府組織實施改造方案；否則，由區(qū)政府組織重新修改改造方案再次上報“三舊”改造辦審核。

七、實施改造方案

實施舊城改造包括熟地出讓和生地出讓兩種方式，實施程序分別為：

（一）熟地出讓實施程序

1、完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由區(qū)政府組織將需完善用地手續(xù)情況核查表、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣畷孀C明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

2、拆遷和平整土地。由區(qū)政府或區(qū)政府指定機構負責實施拆遷、落實拆遷補償安置、負責平整土地。

3、公開出讓申請。由區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構向由本市“三舊”改造辦提出公開出讓申請。

4、納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后轉送市國土房管局納入出讓計劃。

5、規(guī)劃條件。由區(qū)政府向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案出具規(guī)劃條件。需要先行編制修建性詳細規(guī)劃的，區(qū)政府根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案，編制修建性詳細規(guī)劃方案，報規(guī)劃部門審批。

6、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

7、申領建設用地規(guī)劃許可證和辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證，向規(guī)劃部門申領建設用地規(guī)劃許可證，并同時向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

8、申領建設工程規(guī)劃許可證。受讓人向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。

9、報建施工。由受讓人向建設部門申請辦理報建施工手續(xù)。

10、確權登記發(fā)證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理房屋確權登記手續(xù)。

（二）生地出讓實施程序

1、完善歷史用地手續(xù)：需要完善歷史用地手續(xù)的，由區(qū)政府組織將需完善用地手續(xù)情況核查表、征地補償協(xié)議及兌現(xiàn)憑證、落實違法用地查處情況取得區(qū)（縣）國土房管部門和當?shù)卣畷孀C明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

2、申請公開出讓。由區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構持批復方案向由市“三舊”改造辦提出公開出讓申請。

3、納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后轉送市國土房管局納入出讓計劃。

4、規(guī)劃條件。由區(qū)政府向規(guī)劃部門申領規(guī)劃條件，規(guī)劃部門根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案出具規(guī)劃條件。需要先行編制

修建性詳細規(guī)劃的，區(qū)政府根據(jù)市“三舊”改造辦批復的改造方案，編制修建性詳細規(guī)劃方案，報規(guī)劃部門審批。

5、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發(fā)布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。在出讓公告中明確拆遷資金負擔義務和監(jiān)控要求。

6、拆遷和平整土地。由受讓人按照《廣州市城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督管理暫行規(guī)定》落實拆遷資金監(jiān)管后，由區(qū)政府或區(qū)政府指定機構負責實施拆遷、落實拆遷補償安置、負責平整土地。

7、申辦建設用地規(guī)劃許可。由受讓人持出讓合同向規(guī)劃部門申辦用地規(guī)劃許可審批手續(xù)。

8、辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證和拆遷結案證明向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

9、申領建設工程規(guī)劃許可證。受讓人向規(guī)劃部門申領建設工程規(guī)劃許可證。

10、報建施工。拆遷結案后，由建設主體向有關職能部門申請辦理報建施工手續(xù)。

11、確權登記發(fā)證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理房屋確權登記手續(xù)。

八、增值收益分成

符合《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】

56號）規(guī)定的增值收益分成的，公開出讓成交后，由市“三舊”改造辦會同市國土房管局、市財政局確定和撥付公開出讓項目區(qū)分成的增值收益。

主題詞：城鄉(xiāng)建設

三舊△

改造

廣州市“三舊”改造工作辦公室

函

2010年3月2日印發(fā)

第三篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發(fā)有效土地供不應求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡?，F(xiàn)在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。

5、實現(xiàn)多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區(qū)設施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產性服務業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產性服務業(yè)。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產業(yè)結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導產業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產業(yè)，實現(xiàn)了產業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設計標準墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現(xiàn)了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產業(yè)升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現(xiàn),而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到?！斑@時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發(fā)展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）

第四篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經十一屆7次市政府常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運行，根據(jù)省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償?shù)仁乱?，且相關安置補償?shù)荣M用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產業(yè)項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規(guī)定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經市、縣人民政府批準調整改造項目建設用地性質、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質、調整容積率補繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責

對于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監(jiān)察、審計部門的監(jiān)督下實施，嚴禁未經集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經發(fā)現(xiàn)，將嚴肅處理，并按有關法律法規(guī)規(guī)定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第五篇：關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

穗府辦〔2011〕17號

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

為進一步提高“三舊”改造審批效率，加快推進“三舊”改造工作，根據(jù)《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)及《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關規(guī)定，經市人民政府同意，現(xiàn)就“三舊”改造管理簡政放權工作提出如下意見。

一、本市轄區(qū)范圍內的“三舊”改造管理適用本意見。

二、“三舊”改造管理簡政放權遵循以下原則：

(一)重心下移。在“三舊”改造項目中，進一步擴大區(qū)政府及其相關職能部門的控制性詳細規(guī)劃編制權、“三舊”改造方案批準權、實施“三舊”改造方案后續(xù)的立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、用地等審批管理權，強化區(qū)政府推進“三舊”改造工作的主體作用。

(二)依法可行。“三舊”改造管理簡政放權既要有利于解決“三舊”改造的突出矛盾和問題，有效推進工作，又要符合法律、法規(guī)。

(三)權責統(tǒng)一。“三舊”改造管理簡政放權后，區(qū)政府作為“三舊”改造的第一責任主體，負責統(tǒng)籌監(jiān)督管理區(qū)各相關部門行使各項審批管理權，切實加快推進“三舊”改造工作，做到有權必有責。

(四)試點先行?！叭f”改造應突出重點，明確試點項目，探索建立簡化、高效的“三舊”改造審批管理新機制。

三、符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠房改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目由區(qū)政府統(tǒng)籌區(qū)各相關部門推進實施?！叭f”改造方案由區(qū)政府(或授權區(qū)“三舊”改造機構)批準，并報市“三舊”改造機構備案；屬“退二進三”企業(yè)的舊廠房，同時報市“退二進三”領導小組辦公室備案?！叭f”改造方案經批準后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設等審批管理權由區(qū)政府統(tǒng)籌轄區(qū)內對口職能部門按照以下規(guī)定行使。

(一)區(qū)“三舊”改造機構負責本區(qū)域“三舊”改造項目的具體組織實施工作，并負責組織區(qū)相關職能部門和有關街、鎮(zhèn)協(xié)同推進“三舊”改造工作。

(二)區(qū)發(fā)展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結果報市發(fā)展改革部門備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項目、應向市級投資主管部門辦理商品房屋建設計劃備案及法律法規(guī)明確不得下放的項目除外)。

(三)區(qū)環(huán)保部門負責對轄區(qū)內由本級發(fā)展改革部門審批可行性研究報告的“三舊”改造項目進行環(huán)評審批。

(四)區(qū)規(guī)劃部門負責核發(fā)“三舊”改造項目的《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，并將結果報市規(guī)劃部門備案復核。

(五)區(qū)建設部門負責辦理“三舊”改造項目(國家、省、市重點工程、建設地點跨區(qū)的市政工程除外)的初步設計審查、施工圖審查、施工許可證、竣工驗收等事項。

(六)涉及國土管理的審批權按照《市國土房管局關于簡政放權加快推進三舊改造工作的意見》(穗國房字〔2010〕1193號)執(zhí)行。

四、涉及調整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃(包括已批的舊廠改造專項規(guī)劃)的“三舊”改造項目的方案審批，由市“三舊”改造機構按照以下規(guī)定辦理：

(一)舊村改造項目，改造方案由村集體經濟組織提出、區(qū)政府審核后上報市“三舊”改造機構，由市“三舊”改造機構征求市規(guī)劃、國土、建設、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議?？刂菩栽敿氁?guī)劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。

(二)舊廠改造項目，改造方案由市“三舊”改造機構征求市規(guī)劃、國土、建設、發(fā)展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規(guī)劃調整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規(guī)劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。

改造方案經市“三舊”改造機構批復后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設的審批按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

五、涉及調整現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃的“三舊”改造項目，除按本意見第四條規(guī)定審批改造方案外，采取突出重點、選取試點的方式，進一步擴大區(qū)政府的審批管理權限，以保障市、區(qū)政府重點改造項目的實施。

(一)試點項目的選定。由各區(qū)政府在以下項目中選取，報市“三舊”改造機構審核后提交市“三舊”改造工作領導小組審定。

1．省、市、區(qū)列為產業(yè)基地的改造項目。

2．列入市政府“退二進三”范圍的改造項目。

3．屬于城市棚戶區(qū)和國有工礦棚區(qū)的改造項目。

4．需完善歷史用地手續(xù)的改造項目。

5．列入52條全面改造的“城中村”及其他區(qū)政府計劃作為示范的“城中村”改造項目。

6．市、區(qū)需要加快改造的其他重點項目。

(二)試點項目的審批管理。試點項目由區(qū)政府負責組織編制、審查改造方案。試點項目所在地塊涉及控制性詳細規(guī)劃調整的，按規(guī)劃調整程序完成后，由市“三舊”改造機構批復改造方案，區(qū)政府組織實施。改造方案經批復后，后續(xù)立項(審批、核準、備案)、環(huán)評、規(guī)劃、國土、建設的審批權，按照本意見第三條規(guī)定執(zhí)行。

除上述規(guī)定外，試點項目需下放的其他權限由市“三舊”改造工作領導小組結合具體個案的實際情況確定。

(三)試點項目的組織實施。市“三舊”改造工作領導小組審定“三舊”改造試點項目的同時，應當確定“三舊”改造試點項目的組織實施方案。組織實施方案中應當明確“三舊”改造項目的責任主體、部門分工以及區(qū)政府的審批權限。

六、“三舊”改造管理簡政放權后，區(qū)政府應當切實做好“三舊”改造工作的組織實施，區(qū)各相關部門應當參照《批轉市建委、法制辦關于廣州市重點項目報批綠色通道若干規(guī)定(試行)的通知》(穗府〔2006〕15號)確定的審批時限執(zhí)行；市“三舊”改造機構應當加強政策制定及監(jiān)督管理工作；涉及審批管理權限下放的市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保部門應當于2011年6月底前完成審批管理權限下放工作。

七、涉及控制性詳細規(guī)劃調整的“三舊”改造項目，由市“三舊”改造機構將控制性詳細規(guī)劃調整方案提交市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會。市規(guī)劃委員會“三舊”改造委員會應及時、高效審議“三舊”改造項目涉及的控制性詳細規(guī)劃調整方案。

八、本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

廣州市人民政府辦公廳 二○一一年五月十三日

主題詞：城鄉(xiāng)建設三舊 改造意見

廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年5月19日印發(fā)