第一篇：廣州市三舊改造工程程序

廣州市“三舊”改造工作辦公室

穗舊改函〔2010〕22號

關于征詢“三舊”改造的工作流程意見的函

各區人民政府，市建委、市規劃局、市國土房管局、市發改委、市財局：

為了進一步落實廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集體用地的若干意見》及市委、市政府關于加快推進“三舊”改造工作的有關精神，規范“三舊”改造工作流程，我辦初步擬定《廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）》、《廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）》及《廣州市舊城更新成片重建改造工作里路程（征詢意見稿）》，現征詢意見。請結合“三舊”規劃工作實際，提出具體意見及建議，并于3月10日前答復我辦。

感謝對“三舊”改造工作的支持！

附件：1.廣州市“城中村”全面改造工作流程（征詢意見稿）

2.廣州市舊廠房改造工作流程（征詢意見稿）

3.廣州市舊城更新成片重建改造工作流程（征詢意見稿）

二O一O年三月一日

（聯系人：黃小芬，聯系電話：83849061）

附件1

廣州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案編制階段

（一）現狀摸查

區政府組織村集體經濟組織對改造范圍現狀進行摸查，現狀摸查包括以下內容：

1、社會現狀：人口規模（本村、非本村民戶數及人數）、村民及集體收入狀況、社會保障狀況、城中村改制狀況等；

2、用地現狀：國有土地、集體土地（農用地、建設用地等）、土地利用性質（居住用地、公共服務設施用地、市政設施用地等）；

3、權屬狀況：土地權屬（合法、違法）、房屋權屬（合法權屬、違法建筑）；

4、建筑物現狀：總量、分類建筑面積等；

5、留用地指標落實情況；

6、文物、歷史文化街區、有保留價值的建筑、古樹名木等；

7、現狀歷史資料：圖片、影像等。

（二）確定改造規劃范圍和改造范圍

由區政府根據現狀摸查情況和改造需要初步確定改造規劃范圍和改造范圍。改造規劃范圍原則上為舊村莊的行政區劃范圍。以此為基礎，結合所在地塊的特點和周邊規劃路網結構，整合集體經濟發展

用地（特別是集體建設用地舊廠房用地）、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，合理確定改造范圍，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）等，在“三舊”改造政策允許的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。市“三舊”改造辦公室依據區政府提出的初步改造規劃范圍和改造范圍，最終確定改造規劃范圍和改造范圍。

（三）編制改造方案

區政府依據“三舊”改造規劃指引、市“三舊”改造規劃及年度實施計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等組織編制改造方案，改造方案包括以下內容：

1、現狀摸查情況。

土地利用現狀和土地利用規劃、現行城鄉規劃、房屋權屬及用途等情況（需取得區國土房管分局書面證明）。

2、拆遷安置補償方案。

補償安置原則、基準面積、改造成本（拆除成本、臨遷費用、貨幣補償費用、復建成本、保留建筑整飾修繕費、不可預見費用等）、回遷時序等。

3、融資模式。

公開出讓（明確是否捆綁安置房建設）、自主改造、整村搬遷等；

4、資金平衡、籌措、運作方案。

5、規劃方案。

規劃方案應達到修建性纖細規劃深度；同事明確改造規劃范圍

中的全面改造范圍、功能分區和具體地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史文化保護、開發模式等規劃內容、以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章。

6、改造計劃和建設實施步驟。

7、土地轉性范圍和規模。

8、違法用地與留用地指標證明文件（由市國土房管局出具）。

一、全面改造方案審批階段

（一）批復改造方案

全面改造方案經村集體經濟組織80%以上成員同意，由區政府審核后，報請市“三舊”改造辦依據有關規定審批。其中涉及完善征收用地手續及超出“三舊”改造規劃指引控制要求的，需報市“三舊”改造工作領導小組審議。

（二）用地預審

使用新增建設用地的，村集體經濟組織持市“三舊”改造辦批復的改造規劃核定的用地紅線、界址坐標向區國土房管局申請用地初審后報市“三舊”改造辦公室，由市“三舊”改造辦公室出具預審意見。

（三）用地報批

1、農用地轉用和土地征收。

城中村改造項目用地涉及農用地轉用和土地征收的，由村集體經濟組織按用地報批要求，向區國土房管局申請，由區國土房管局申請，由區國土房管局擬定農用地轉用和土地征收方案，報市國土房管局審核后，依照《土地管理法》的規定報有審批權的人民政府批準。

用地報批經有審批權的人民政府批準后，市國土房管局出具用地批復意見。

2、村集體建設用地改變為國有建設用地。

位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍內的，同時提交轉為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核，位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍外的，同時提交納入政府儲備申請。

（1）屬于138條在冊“城中村”的改造按一下流程辦理： ①區國土房管分局出具審核意見，附上土地所有權證等相關土地轉性材料報送市國土房管局。

②市國土房管局按規定辦理集體土地轉為國有土地手續。（2）位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍內未納入138條在冊“城中村”的改造按以下流程辦理：

①區“三舊”改造辦公室按舊村莊建設用地改變為國有建設用地的收件材料要求上報市“三舊”改造辦公室審核。

②市“三舊”改造辦公室按規定報請省人民政府批準。③用地轉性經省人民政府批準后，市國土房管局按規定辦理集體土地轉為國有土地手續。

（3）位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍外的，由市“三舊”改造辦轉市土地開發中心按現行征地報批程序辦理。

三、全面改造組織實施階段

（一）安置房建設工作流程

安置房項目建設與融資地塊捆綁實施的，由受讓人按基建程序辦理，并按規定時限完成；未捆綁實施的，按以下程序辦理：

1、項目立項。

村集體經濟組織憑市“三舊”改造辦公室對改造方案的批復意見向區發展改革部門申請辦理項目立項備案手續，領取《廣東省企業基本建設投資項目備案證》。

2、申領建設用地規劃許可證。

村集體經濟組織憑市“三舊”改造辦公室批復的改造規劃部門申請建設用地規劃許可證。需要報審修建性詳細規劃的，應由村集體經濟組織依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規劃送審；需要先行辦理建設項目選址意見書的，應先行辦理建設項目選址意見書。

3、申領建設用地批準書。

村集體經濟組織憑建設用地規劃許可證向市國土房管局申領建設用地批準書。

4、發布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監控資金存入區政府制定的銀行賬戶后，由區政府對安

置房用地發布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權屬登記。

村集體經濟組織憑建設用地規劃許可證、建設用地批準書、拆遷完成的證明文件向市國土房管局申請辦理土地權屬登記，領取國有土地使用證貨集體土地使用證。

6、申領建設工程規劃許可證。

村集體經濟組織向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

7、申領建設工程施工許可證。

村集體經濟組織向建設部門申請建設工程施工許可證。

（二）融資地塊出讓工作流程。

根據村集體經濟組織意愿，“城中村”全面改造可以通過公開出讓或自主改造協議出讓兩種模式進行融資。

1、申領規劃條件。

村集體經濟組織向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”辦批復的改造方案和批復文件出具規劃條件。

2、公開出讓工作流程。（1）申請公開出讓。

村集體經濟組織編制“城中村”改造公開出讓申請報告，經區政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法；

◆ 拆遷資金監管要求； ◆ 開發建設時序要求； ◆ 動遷和交地計劃； ◆ 公開出讓準入條件要求；

◆ 村民和村集體經濟組織其他意愿等內容。（2）編制公開出讓方案。

市“三舊”改造辦公室根據村集體經濟組織的申請報告以及規劃條件等組織編制公開出讓方案和出讓公告。

（3）公開出讓方案審批。

市“三舊”改造辦公室將公開出讓方案和公告提交市國土房管局土地出讓金會審會議審議。

(4)組織公開出讓。

公開出讓方案經批準后，市“三舊”改造辦公室將公開出讓公告及合同樣本委托市土地交易機構按照規范具體組織實施公開出讓工作。

（5）簽訂出讓合同

公開出讓成交后，土地交易機構與競得人簽訂《成交確認書》或向中標人發出《中標通知書》，用地單位與市國土房管局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（6）發布拆遷通告和拆遷許可證

將改造監控資金存入區政府制定的銀行賬戶后，由區政府對安置房用地發布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同

時核發《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地登記。

用地單位憑《國有建設用地使用權出讓合同》、出讓金等土地有償使用費用支付憑證、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

（8）項目立項。

用地單位向發展改革部門申請辦理項目核準或備案手續。（9）申領建設用地規劃許可證。

用地單位憑《國有建設用地使用權出讓合同》和項目核準或備案文件，向規劃部門申領建設用地規劃許可證。

3、協議出讓工作流程。（1）成立全資子公司。

由村集體經濟組織注冊成立全資子公司進行自主開發。（2）項目立項。

向區發展改革部門申請辦理項目立項備案手續，領取《廣東省企業基本建設投資項目備案證》。

（3）申領建設用地規劃許可證。

村集體經濟組織或其全資子公司向規劃部門申領建設用地規劃許可證。

（4）申請協議出讓。

村集體經濟組織編制“城中村”改造協議出讓申請報告，經區政府審核同意后報市“三舊”改造辦公室，市“三舊”改造辦公室會

同市國土房管局組織公開出讓。申請報告包括以下內容：

◆ 拆遷補償安置標準和辦法； ◆ 拆遷資金監管要求； ◆ 開發建設時序要求； ◆ 動遷和交地計劃；

◆ 村民和村集體經濟組織其他意愿等內容。（5）辦理土地有償使用手續和建設用地批準書。

持土地轉性皮批復等有關文件與市國土房管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，申領建設用地批準書。

（6）發布拆遷通告和拆遷許可證。

將改造監控資金存入區政府指定的銀行賬戶后，由區政府對安置房用地發布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

（7）辦理土地使用權登記。

憑國有建設用地使用權出讓合同、建設用地批準書、拆遷完成證明文件等依法向市國土房管部門辦理國有土地使用權登記。

（三）需要獨立建設的公共設施用地和公益事業用地工作流程。

1、項目立項。

用地單位向發展改革部門申請辦理項目立項備案手續，領取《廣東省企業基本建設投資項目備案證》。

2、申領建設用地規劃許可證。

用地單位向規劃部門申領建設用地規劃許可證。需要先行辦理

建設項目選址意見書的，應先行辦理建設項目選址意見書。

3、申領建設用地批準書。

用地單位憑建設用地規劃許可證向國土房管局申領建設用地批準書。

4、發布拆遷通告。

將改造監控資金存入區政府指定的銀行帳戶后，由區政府對安置房用地發布《關于***村“城中村”改造項目拆遷工作的通告》，同時核發《房屋拆遷許可證》，村集體經濟組織實施拆遷。

5、辦理土地權屬登記。

用地單位憑建設用地規劃許可證、建設用地批準書、拆遷完成的證明文件向國土房管局申請辦理，領取國有土地使用證或集體土地使用證。

6、申領建設工程規劃許可證。

用地單位向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

7、申領建設工程施工許可證。

用地單位向建設部門申請建設工程施工許可證。

四、實施監管階段

（一）改造資金監控。以區為主體，按照改造工程進度撥付、分級負責、專款專用的原則，由區政府、街道辦事處和村村民委員會共同對改造資金進行監控。具體改造資金使用審批程序等由市“三舊”改造辦公室另行制定。市“三舊”辦（資金計劃處）應定期對改造資

金進行抽檢，依法依規對建設工程費以及臨遷費用等進行監管。

（二）開發建設進度監管。根據出讓公告以及出讓合同市“三舊”辦負責對安置房建設時序、開工時間、竣工時間、回遷時序等進行全程監管。

（三）配套設施建設監管。根據規劃設計條件所要求的配套實施建設，按照配套優先建設的原則，配套設施竣工完成前，融資地塊建設項目不得預售。

附件1

廣州市舊廠房改造工作流程

一、國有舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地權屬人持權屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造版提出改造意向。

（二）批復改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據“三舊”改造規劃指引、“三舊”改造規劃和年度計劃，土地利用總體規劃、城鄉規劃，結合權屬人意向，向權屬人批復改造方案編制指引，明確改造規劃范圍及規劃要求。

（三）編制和上報改造方案

由權屬人會同區政府或市土地開發中心，根據市“三舊”改造辦批復的改造方案規劃指引編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現狀核查情況：區（縣）國土房管部門和當地政府出具書面證明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現狀等情況；現行城鄉規劃情況。

2、改造規劃方案：應達到修建性詳細規劃深度；同時明確改造規劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎設施、公共服

務設施配套、歷史工業遺產保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章；屬于臨時使用的，所編制的臨時使用改造規劃方案也應達到修建性詳細規劃的深度。

3、涉及需要提供資金的籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況。

（四）批復改造方案。

由市“三舊”改造辦根據舊廠房改造規劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（五）實施改造方案。

經市“三舊”改造辦批復同意的處置方式包括如下三種： 方式一：補交地價、自行改造； 方式二：納入儲備、給予補償； 方式三：改變用途、臨時使用。

1、以第一種方式即補交地價、自行改造方式處置的，按下列程序組織實施；

（1）完善歷史用地手續。需要完善歷史用地手續的，由市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批同意后按以下程序實施。

（2）申辦建設用地規劃許可。由權屬人持市“三舊”改造辦改造規劃及相關批復意見向規劃部門申辦用地規劃許可手續。需要報審修建性詳細規劃的，應由權屬人依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由權屬人持市“三舊”改造辦批復意見和建設用地規劃許可證向市國土房管局申辦補辦出讓和申領建設用地批準書手續。

（4）申領建設工程規劃許可證。權屬人向規劃部門申領建設工程規劃許可證，（5）報建施工。由建設主體持建設工程規劃許可證向建設部門辦理報建施工手續。

（6）確權登記發證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續。

2、以第二種方式即納入儲備、給予補償方式處置的，實施程序如下：

（1）屬于公開出讓情形的實施程序如下：

①完善歷史用地手續：需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入年度儲備計劃和出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后同時轉送市土地開發中心和市國土房管局納入年度儲備計劃和出讓

計劃。

③申領規劃條件。由市土地開發中心向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復意見出具規劃條件。

④簽訂交地協議、預支補償款。納入年度儲備計劃的，由權屬人與市土地開發中心簽訂協議，約定補償方式、土地整理、土地交付、權屬證注銷或者委托評估等相關事宜；按照《關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》預支補償款。選擇評估方式補償的，雙方應先委托評估。

⑤組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓低價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

⑥收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局、市土地開發中心根據公開出讓的成交價格，與已預支的補償款抵扣后，撥付余款。

（2）屬于公益征收情形的，實施程序如下：

①完善歷史用地手續：需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包括具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入收地計劃。轉送市國土房管局納入收地計劃。

③規劃意見。市國土房管局向規劃部門申請規劃意見。規劃部門依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，出具意見。

④收地告知。由市國土房管局根據規劃意見告知權屬人收地事宜。

⑤選定補償方式。由權屬人按照《關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》的規定選定補償方式。

⑥實施收地。由市國土房管局會市土地開發中心實施收地，支付補償款。

3、經批準同意以第三種方式即改變用途、臨時使用進行處置的，按以下程序實施：

①完善用地手續。需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②申辦臨時使用規劃許可手續。由權屬人持市“三舊”改造辦批復的臨時使用改造規劃方案向規劃部門申辦臨時使用規劃許可手續。

③計收出讓金。由權屬人持市“三舊“改造辦批復意見和規劃部門臨時使用規劃許可批復意見向市國土房管局申請計收土地出讓金。

二、集體舊廠房改造程序

（一）提出改造意向

由舊廠房用地所有權人持相關權屬文件或用地批文和地塊改造

意向區（縣）“三舊”改造機構提出改造意向。

（二）區出具統籌使用意見

由區（縣）“三舊”改造機構負責初審。集體舊廠房在原則上應納入“城中村”改造范圍，統籌改造。個別需要單獨進行改造的集體舊廠房，應由區政府出具具體改造意見，包括改造緣由及改造意向。舊廠房土地和建筑性質、權屬等情況應取得區（縣）國土房管部門和房地政府書面證明，涉及需完善歷史用地手續的，應取得區（縣）政府出具的完善手續后納入政府統籌使用的意見。

（三）批復改造方案編制指引

市“三舊”改造辦根據“城中村”改造要求，“三舊”改造規劃指引、“三舊”改造規劃和年度計劃、土地利用總體規劃，根據結合權屬人意向、留用地落實情況和區（縣）政府統籌使用意見，向所有權人批復舊廠房用地改造方案編制指引。如批復的改造方案編制指引明確需納入“城中村”全面改造范圍的，則依照“城中村”全面改造工作流程辦理。

（四）編制和上報改造方案

由權屬人會同區政府或市土地開發中心，根據市“三舊”改造辦批復的改造方案編制編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現狀核查情況：區（縣）國土房管部門和當地政府出具書面證明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現狀等情況；現行城鄉規劃情況。

2、改造規劃方案：應達到修建性詳細規劃深度；同時明確改造規劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史工業遺產保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現狀歷史資料：圖片、影像、涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況。

（五）批復改造方案

由市“三舊”改造辦根據市舊廠房改造規劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（六）實施處置方式

經市“三舊”改造辦批復同意的處置方式包括如下五種： 方式一：自行改造； 方式二：公開出讓； 方式三：依法流轉； 方式四：依法征收；

方式五：結合城中村改造和留用地管理。

1、以第一種方式即以自行改造方式處置合法手續用地的，按以下程序實施：

（1）土地轉性審批。申請轉為國有的，屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（2）申辦建設用地規劃許可。由所有權人持市“三舊”改造辦批復的改造規劃方案向規劃部門申辦用地規劃許可手續。需要報審修建性詳細規劃的，應由權屬人依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由所有權人持建設用地規劃許可證向市房管局申領建設用地批準書手續，涉及出讓的，同時申辦出讓手續。

（4）申領建設工程規劃許可證。由所有人向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

（5）報建施工，由建設主體向建設部門辦理報建施工手續。（6）確權登記發證。由所有權人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續。

2、以第二種方式即公開出讓方式處置合法手續用地的，按以下程序實施：

（1）提出公開出讓申請。由所有權人向市“三舊”改造辦提出

公開出讓申請，位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍內的，可同時提出轉為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核。

（2）用地報批。屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（3）納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦轉市國土房管局納入年度出讓計劃。

（4）申領規劃條件。由市土地開發中心向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造規劃方案出具規劃條件。

（5）簽訂交地協議。由所有權人與市“三舊”改造辦簽訂協議，確定土地整理、土地交付、權屬證注銷等相關事宜。

（6）組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

（7）收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局向所有權人撥付公開出讓成交價格的60%作為補償。

3、以第三種方式即流轉方式處置合法手續用地的，由市“三舊”改造辦轉送市國土房管局納入全市年度出讓計劃后，按市集體土地流轉的程序辦理。

4、以第四種征收方式處置合法手續用地的，由市“三舊”改造辦轉送市國土房管局納入收地計劃后，按現行征地報批程序辦理。

5、以第五種方式即結合城中村改造和留用地管理處置合法手續用地的，所有權人將需完善用地手續情況核查表（包括具體范圍和面積）、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當面政府書面證明，報市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府審批后，按以下程序實施：

（1）屬于納入城中村改造方式處置無合法手續用地的，按照城中村改造程序辦理。有留用地指標未兌現的，同時抵扣留用地指標。

（2）屬于兌現和預支留用地指標情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處置方式程序辦理。

（3）屬于征收納入區（縣）政府統籌使用的，由區（縣）政府征收為國有建設用地后，參照國有舊廠房程序辦理。

附件3

廣州市舊城更新成片重建改造工作流程

一、提出改造方案編制意見

由區政府提出擬改造規劃范圍、全面改造范圍及改造意向，市“三舊”改造辦依據改造地塊特點、歷史保護界線及周邊規劃路網結構等情況，合理確定舊城成片改造規劃范圍記憶全面改造范圍，提出改造方案編制意見。

二、開展第一輪征詢

由區政府組織征詢改造區域范圍居民意愿，改造范圍內同意改造戶數的比例達到90%以上的，啟動改造；否則，暫不啟動改造。

三、組織開展摸查

由區政府組織對改造區域開展現狀摸查，包括以下內容①土地使用權權屬情況；②房屋權屬、區位、用途、結構、建筑面積和直管公房及承租情況；③人口、戶籍情況；④公共配套和市政基礎設施情況；⑤補償安置方式意向；⑥文物、古樹古木和歷史文化街區保護情況等。

四、編制和上報改造方案

由區政府根據舊城改造規劃指引、市“三舊”辦確定舊城成片改造規劃范圍、全面改造范圍及改造方案編制意見，組織編制改造方案上報市“三舊”改造辦審核，包括以下內容：①現狀核查情況：

區（縣）國土房管部門和當地政府出具書面的土地和建筑性質、權屬及直管公房等情況；②規劃方案：規劃方案應達到修建性詳細規劃深度；同時明確改造規劃范圍中的全面改造范圍、功能分區、具體地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠化率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史文化保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章；③拆遷補償安置方案：補償方式、具有房地產評估資格的評估機構出具的房屋拆遷補償價格、臨遷費等；④改造成本分析和資金平衡方案；⑤改造計劃和實施步驟；⑥現狀歷史資料：圖片、影像；⑦涉及國有土地使用權收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權收回和國有土地上房屋征收的，需擬訂國有土地使用權收回和房屋征收方案；⑧涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況，一并上報市“三舊”改造辦審核。

五、批復改造方案

由市“三舊”改造辦根據市舊城改造規劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向區政府批復改造方案，明確改造規劃方案、拆遷補償安置方案和完善歷史用地手續要求等，涉及收回國有土地使用權和征收房屋的，同時批復收地和征收決定。

六、開展第二輪征詢

由區政府根據批復的改造方案，組織公告改造范圍、改造規劃方

案、拆遷補償安置標準和辦理拆遷補償的期限等。在公告規定的期限內，簽訂拆遷補償安置協議的戶數達2/3以上的，由區政府組織實施改造方案；否則，由區政府組織重新修改改造方案再次上報“三舊”改造辦審核。

七、實施改造方案

實施舊城改造包括熟地出讓和生地出讓兩種方式，實施程序分別為：

（一）熟地出讓實施程序

1、完善歷史用地手續：需要完善歷史用地手續的，由區政府組織將需完善用地手續情況核查表、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

2、拆遷和平整土地。由區政府或區政府指定機構負責實施拆遷、落實拆遷補償安置、負責平整土地。

3、公開出讓申請。由區政府或區政府指定的機構向由本市“三舊”改造辦提出公開出讓申請。

4、納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后轉送市國土房管局納入年度出讓計劃。

5、規劃條件。由區政府向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造方案出具規劃條件。需要先行編制修建性詳細規劃的，區政府根據市“三舊”改造辦批復的改造方案，編制修建性詳細規劃方案，報規劃部門審批。

6、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

7、申領建設用地規劃許可證和辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證，向規劃部門申領建設用地規劃許可證，并同時向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

8、申領建設工程規劃許可證。受讓人向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

9、報建施工。由受讓人向建設部門申請辦理報建施工手續。

10、確權登記發證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理房屋確權登記手續。

（二）生地出讓實施程序

1、完善歷史用地手續：需要完善歷史用地手續的，由區政府組織將需完善用地手續情況核查表、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

2、申請公開出讓。由區政府或區政府指定的機構持批復方案向由市“三舊”改造辦提出公開出讓申請。

3、納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后轉送市國土房管局納入年度出讓計劃。

4、規劃條件。由區政府向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造方案出具規劃條件。需要先行編制

修建性詳細規劃的，區政府根據市“三舊”改造辦批復的改造方案，編制修建性詳細規劃方案，報規劃部門審批。

5、組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。在出讓公告中明確拆遷資金負擔義務和監控要求。

6、拆遷和平整土地。由受讓人按照《廣州市城市房屋拆遷補償安置資金使用監督管理暫行規定》落實拆遷資金監管后，由區政府或區政府指定機構負責實施拆遷、落實拆遷補償安置、負責平整土地。

7、申辦建設用地規劃許可。由受讓人持出讓合同向規劃部門申辦用地規劃許可審批手續。

8、辦理土地登記。由受讓人持出讓合同及出讓金支付憑證和拆遷結案證明向市國土房管局申請土地登記，領取國有土地使用證。

9、申領建設工程規劃許可證。受讓人向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

10、報建施工。拆遷結案后，由建設主體向有關職能部門申請辦理報建施工手續。

11、確權登記發證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理房屋確權登記手續。

八、增值收益分成

符合《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】

56號）規定的增值收益分成的，公開出讓成交后，由市“三舊”改造辦會同市國土房管局、市財政局確定和撥付公開出讓項目區分成的增值收益。

主題詞：城鄉建設

三舊△

改造

廣州市“三舊”改造工作辦公室

函

2010年3月2日印發

第二篇：廣州市三舊改造情況匯報

關于廣州加快推進“三舊”改造工作的意見執行有關情況匯報

2010年1月15日廣州市政府公布了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》明確提出，要用10年的時間完成廣州市“三舊”改造，在未來3至5年的時間基本完成位于城市中心重點功能區的52個城中村的重建改造工作，并將實行稅費減免和返還的優惠政策，吸收社會資金參與，加快推進三舊改造工作。

據資料反映未來10時間“三舊”改造將盤活低效用地達70多平方公里，僅未來5年就可以騰出20多平方公里低效用地，這將超過廣州10年的住宅土地供應量。雖說“三舊”改造工作是一項歷時10年的長期計劃，廣東具有試點特色。但對于市場而言，則提供一個很明顯的信息：未來的十幾年中，中心城區住宅用地的供應仍然較為充裕。因為“三舊”改選尤其城中村的用地改為商住用地供應空間的拓寬，解決了城區中心的住宅用地的供應。

與此同時2010年廣州土地市場為調整住宅的供應結構，“雙限”土地政策將重新興起。為解決廣州一手住宅土地供應量較少的情況，2010年推出的住宅用地將會“限價格”、“限戶型”的規定。目前，廣州一手住宅的供應主要分布在白云、花都、番禺、從化和增城等近郊區和郊區，對于市中心區和近郊區住宅用地做出“雙限”規定，可以一定程度緩解中心城區供應不足的局面。此政策已得到市國土房管局長謝小丹在今年保障房新聞發布會上得以證實。可以看出“三舊”改造在廣州形勢所趨，人心所向。就此匯報一下“三舊”改造的有關 1

程序、條件。

一、“三舊”改造項目將按以下工作進行實施：

廣州市已將中心7個行政的“三舊”改造的52條全面改造“城中村”名單列出，但未包括番禺、花都、從化。“三舊”改造的規劃期3～5年分實施。實施計劃依據“三舊”改造規劃編制，納入城鄉規劃實施計劃。未列入名單的三個區，亦有自報的改造計劃獲得實施。主要原則是“具備符合條件的舊村莊集體建設用地可先行、先試”先報材料不列名單，由所屬區政府“三舊”改選辦審核上報。

“三舊”改造按以下程序組織實施

1、編制“三舊”改造規劃及實施計劃；

2、符合條件的舊村莊集體建設用地經申請轉為國有建設用地； 納入“三舊”改造規劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農村集體經濟組織可向所在地國土資源管理部門申請轉變為國有建設用地。

(1)、該集體建設用地在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內且符合城鄉規劃。

(2)、土地權屬清楚，無爭議。

(3)、經本集體經濟組織（或村民代表大會）2/3以上人員同意。

(4)、已納入“三舊”改造實施計劃。

3、完善歷史用地手續；

制訂改選方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續的歷史用地，由當地人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內容：

(1)、基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完成征收手續的具體范圍、面積，用地發生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。

(2)、規劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，是否符合“三舊”改造規劃并納入實施計劃。

(3)、土地利用現狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產出率等。

(4)、協議補償情況：是否已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發糾紛，是否按用地發生時的土地管理法律政策進行處理（處罰）。

(5)、擬改造情況：改造后的土用途和產業安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

4、安排“三舊”改造用地周轉指標；

在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉建設有地增減掛鉤政策的，按有關規定向國土資源廳申請使用周轉指標。周轉指標按“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由國土局單列管理。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理；

“三地”面積小于3畝的地塊，“三地”為國有建設用地的，可按照協議方式辦理出讓手續。“三地”為集體建設用地的，需辦理農

用地轉用或土地征收手續的，報政府審批。

6、分期土地歸宗。

二、擬進行“三舊”改造用地的村、項目需要達到的條件、流程

1、編制“三舊”改造方案，城中村（全面改造模式）、綜合整治轉為全面改造。所屬用地村與合作進行改造投資方先行洽商意向，有意向的村自行上報“三舊”改造方案。

2、由村委會向市國土局上報，《關于將舊村建設用地改國有建設用地》的申請，由市國土局審查后報市政府審核，國土局上報省國土廳；國土廳審核并報經省政府同意后批復市政府。

3、操作審批由市“三舊”改造工作領導小組（由市長掛帥、各部門），負責審議決定重大政策措施、審核改選規劃和實施計劃；審核“城中村”改造方案，審核改造專項資金收支計劃。

4、“三舊”改造辦公室負責統籌辦理“城中村”整治改造所涉及的市級審核和審批事項，承擔市“三舊”改造工作領導小組交辦的工作。

舊村建設用地改變為國有建設用地所需的材料

(1)、經同級人民政府同意的市、縣（市、區）國土資源局（分局）的請示；

(2)、農村集體經濟組織的申請材料；

(3)、權屬證明；

(4)、該建設用地來源合法的證明材料；

(5)、申請的用地符合“三舊”改造規劃及已納入實施計劃的相關材料；

(6)、勘測定界報告及勘測定界圖；

(7)、1∶10000分幅土地利用現狀圖（在圖上標出用地位置）；

(8)、土地利用總體規劃圖（在圖上標出用地位置，如提供的為局部規劃圖，應標出圖的經緯度、坐標）。

“三舊”改造用地完善征收手續所需的材料

(1)、市、縣人民政府關于“三舊”改造方案的請求文件；

(2)、申請用地已納入“三舊”改造規劃、實施計劃的相關材料，改造地塊的控制性詳細規劃的法定成果；

(3)、“三舊”改造宗地檔案情況表（在改造地塊的序號前打上√，表格有多頁的，附上有改造地塊的當頁即可）；

(4)、需完善征收手續土地的權屬證明；

(5)、與農村集體經濟組織或農戶的補償協議及補償兌現憑證；

(6)、按用地發生時土地管理法律政策落實處理（處罰）的憑證；

(7)、勘測定界報告和勘測定界圖；

(8)、需完善征收手續土地的1∶10000分幅土地利用現狀圖（在圖上標出用地位置）；

(9)、土地利用總體規劃圖（在圖上標出用地位置，如提供的為局部規劃圖，應標出圖的經緯度、坐標）。

三、“三舊”改造財政支持政策和拆遷補償辦法、改造工作 “三舊”改造財政支持政策和拆遷補償辦法，改造工作意見中已明確了原則。

“三舊”改造工作主要是以區“三舊”改造辦公室來對各村鎮開展工作，目前各區除52條村規定先組織實施外，每個區的村鎮都報“三舊”改造意見，并分別與各開發商洽商，條件亦在不斷提高。先介入溝通的企業，表示村和經濟實體有態度，但難見成效。今年6月底前報明年的“三舊”改造計劃。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的必須以招拍掛方式出讓，其余則可協議出讓。以協議方式出讓的，必須經市政府“三舊”改造領導小組集體研究決定并進行公示，具體程序由市政府、“三舊”改造領導小組制定。

四、關于廣州舊廠改造土地處置實施

關于廣州舊廠改造土地處置實施意見已說明的很清楚了。按“退二進三”自行開展，程序、方法較為簡單，已明確了原則和實施辦法。

第三篇：廣州市“三舊”改造之舊廠房專項規劃、申請程序、流程匯總

廣州市“三舊”改造之舊廠房專項規劃、申請程序、流程匯總

一、《規劃》是全市舊改“1+3+N”規劃編制體系的重要組成部分，是深化《廣州市“三舊”改造規劃》的重要成果和具體舊廠房改造項目改造方案審查及審批的基本依據；同時也是制定《廣州市近期建設規劃》的重要指導文件，是科學落實和實施城市總體規劃與戰略規劃的重要內容。

二、《規劃》以“三舊”標圖建庫成果為基礎，結合現狀道路、規劃路網、行政邊界及自然邊界等要素，確定研究范圍和規劃范圍。規劃確定研究范圍1000平方公里；通過綜合梳理、分類甄別，劃定規劃范圍137.15平方公里。其中，建議按舊廠房改造政策進行改造的面積為134.82平方公里，與舊城鎮統籌改造的舊廠房0.38平方公里，與舊村莊統籌改造的舊廠房1.95平方公里。

三、《規劃》圍繞建設國家中心城市和現代化宜居城市的全市戰略目標，重點完善城市服務功能和城市結構、促進產業調整和轉型升級、提升土地使用效率。到2015年，預計實施舊廠房改造規模達30平方公里；2020年預計實施舊廠房改造規模達85-90平方公里；剩余舊廠房在規劃期后逐步實施改造。

四、《規劃》確定全面改造型(再開發型)和綜合整治型(非開發型)兩大改造類型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、環境整治和生態功能維護五種改造方式，指引具有不同保護價值的舊廠房的改造。

五、《規劃》綜合相關規劃的要求，考慮產業空間布局、城市空間結構及用地效率和效益等因素，劃定舊城區、舊城區與環城高速之間、環城高速以外地區三個圈層對舊廠房用地改造功能進行引導。其中，舊城區工業功能全部退出，嚴格限制改造為商品房開發用途，重點完善舊城公共服務等配套設施，改善人居環境，以及發展商務辦公及商業零售功能；舊城區與環城高速之間重點優先發展商業辦公等現代服務業，促進城市空間組織從單中心模式走向多中心模式，適度開發商品住宅項目以及相應的配套設施；環城高速以外地區，產業重點發展區、工業集聚區內的舊廠房進行產業升級改造，保留工業及物流功能。其余零散的舊廠房，屬于城市總體規劃和土地利用總體規劃確定為規劃建設區域內的，以開發商品住宅以及商業服務功能為主，引導舊城人口疏解，推動新區人氣集聚；屬于生態控制范圍的，以生態復綠或生態旅游及配套服務等功能建設為主。

六、《規劃》把舊廠房用地劃分為經營性用地、非經營性用地和非建設用地(生態用地)三大類。其中，改造為商務辦公、商貿、住宅以及工業倉儲等經營性用地的面積為57.06平方公里，占舊廠房改造總用地的41.60%；改造為政府辦公、教育科研、醫療衛生、2文化體育、道路廣場、市政公用設施、園林綠地等非經營性設施用地的面積為57.61平方公里，占舊廠房改造總用地的42.00%；改造為生態用地的面積為22.49平方公里，占舊廠房改造總用地的16.39%

七、《規劃》從城市建設趨勢、基礎設施支撐能力、政府公共財政收支、市場開發等角度綜合分析，基于“分區控制、疏密有致”的控制思路，確定全市舊廠房改造平均開發強度商業金融用地控制為3.3-3.5，居住用地為2.9-3.0，工業用地為2.0，并綜合軌道站點規劃等情況，確定各改造分區開發總量和基準容積率。

八、《規劃》落實、優化、新增配臵公共服務設施、市政基礎設施、道路交通設施、綠地和公共開敞空間，增強生態系統的建設，強化舊城區、文保單位、工業遺產、相關規劃提出保護的舊廠房及其他文物線索等的保護力度，完善城市服務功能，提升城市品質。

九、《規劃》考慮到全市舊廠房的區位差異，基于戰略規劃和城市總體規劃劃分發展單元以及現行控規管理單元，全市舊廠房劃分372個改造分區，對改造分區進行功能、開發強度(基準容積率)、建筑量以及配套設施的總體控制，構建“通則”+“指引”控制模式。

十、《規劃》通過土地操作、財政、規劃、政策保障等措施和手段實現舊廠房的有序、合理改造，促進城市的有機更新。

3456國有土地舊廠房申請改造程序和要求（試行)(2010年11月24日修訂)

一、辦理事項名稱：國有土地舊廠房申請改造程序和要求

二、辦理依據：

（一）關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（粵府?6?72009?6?878號)

（二）關于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府?6?72009?6?856號)

（三）廣州市“三舊”改造規劃指引（暫定)

（四）廣州市“三舊”改造工作流程（暫定)

（五）廣州市“三舊”改造規劃（編制中)

（六）廣州市舊廠房改造專項規劃（編制中)

三、收件資料清單：

序號資料名稱份數備注原件復印件1申請函（原件)11①須加蓋單位蓋公章；②須按照穗府?6?72009?6?856號文明確改造模式和擬改造范圍。

③須明確是否已納入“三舊”改造規劃和實施計劃。

申請用地的基本情況和建筑物情況。包括：項目名稱、地址、四至位臵、改造面積（總改造面積、建設用地面積、農用地面積、需完善用地手續面積）、地塊現狀、權屬情況等④功能控制要求（用地性質）和強度控制要求（容積率等)⑤改造規劃意向（計劃改造的經營用途和使用功能、建設規模、總投資、不符合控規要求的應說明原因)⑥改造效果和時序2標圖建庫圖斑統計表及“三舊”改造宗地檔案情況表11①“三舊”改造宗地檔案情況表須區國土房管局蓋章確認。

②產權清晰的國有廠房用地，且改造范圍與產權界線一致的地塊，可不提供“三舊”改造宗地檔案情況表”。

7序號資料名稱份數備注原件復印件3身份證明11①須提供原件核對；②法人及其他組織的身份證明包括：工商登記營業執照或組織機構構代碼證；③自然人的有效身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其他身份證明；④委托辦理的須提供法定代表人身份證明書、委托書原件及法定代表人和代理人的身份證明。

4改造初步方案5①現行控規核查情況；②總平面圖。方案應打印在合適比例的現狀實測地形圖上的總平面圖（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、間距等內容為準）,提供改造后經濟技術指標（須提供電子文件并附電子文件一覽表）；③方案應在相應的圖紙上清晰標注建筑功能、建筑間距、建筑層高、豎向標高、地下車庫邊線及出入口、綠地界線等重要元素，獨立用地的公建配套項目應清晰標注用地邊線。

④包括總平面與綠地系統規劃圖、交通與豎向規劃圖、區劃明細圖、總平面彩圖、三維透視圖，并提供修詳通電子文件。

⑤涉及控規調整的，須編制控規調整專章；涉及未編制控規地區的，須編制控規論證專章。5歷次歷史審批資料（復印件)/2①包括國土歷次核發的文件和附圖，文件主要包括：《國有土地使用證》、《房地產證》、《土地權屬證明書》、《同意使用土地通知書》、《建設用地批準書》等權屬證明文件；②包括規劃歷次核發的文件和附圖，文件主要包括建設用地規劃許可證或國家建設征用土地通知書。

6附圖/2將改造地塊邊界（含坐標）在下列圖紙上標注：

①1:500或1：2000現狀地形圖現狀地形圖（具體要求見附件1)②1：500土地利用現狀圖（含第二次土地調查土地利用現狀圖）；③新一輪土地利用規劃修編的土地利用總體規劃圖7照片申請用地現場照片電子版10張，發送到電子郵箱HZQGXB@126.COM8序號資料名稱份數備注原件復印件已辦理權屬登記的需要補充下列材料：

8查冊表11廣州市房地產檔案館出具。

9權屬證附圖/210歷史用地界址與申請界址套圖結果（原件)20歷史用地界址與申請改造界址不一致時須辦理。涉及完善用地手續須補充下列資料：

11土地勘測定界技術報告書11①測繪部門出具，含放樁情況、土地所有權性質（國家和集體兩種）及地類（農用地、建設用地、未利用地、基本農田）面積匯總表；②須采用西安坐標系。

12“三舊”改造宗地檔案情況表11須區國土房管局蓋章確認。

13征地補償協議及補償兌現憑證14違法用地處理決定和執行結果（含已按規定繳納罰款發票)02①涉及完善用地手續的須提供；②區國土房管局出具（明確違法用地的發生時間）；③提供原件核對。

涉及完善征收手續的須補充上述完善用地手續的資料和下列資料：

15被征收土地的集體土地所有權證、農村地籍圖11①涉及完善征收手續的須提供；②由區國土房管局核對并加蓋公章。

16已支付征地補償款發票（復印件）和征地協議（原件)及被征地單位出具的已收齊全部征地補償款的證明（原11①涉及完善征收手續的須提供；②村出具的已收齊全部征地補償款的證明；③區國土房管局確認。

9序號資料名稱份數備注原件復印件件)17聽證材料（包括聽證告知書、送達回證、被征地村意見和區國土房管局意見)02①涉及完善征收手續且按政策需要聽證的須提供；②區國土房管局出具并加蓋公章；舉行聽證會的，提供聽證筆錄；未舉行聽證會的，說明告知聽證權利和期滿放棄聽證情況；③放棄聽證的，嚴格按照粵國土資發[2006]68號文操作，并提供村民代表大會同意放棄聽證的相關材料。

18其他//其他根據改造項目特殊性需提供的相關材料。附件：

1、地形圖資料的技術要求

2、舊廠改造方案土地專章參考格式備注：

1、以上所有復印件一律采用A4單面復印，注明“與原件一致”并加蓋申請單位公章，并提供原件核對；

2、改造規劃方案必須具有城市規劃甲級、乙級資質的設計單位編制，并加蓋公章、出圖章。

四、受理地址和電話：廣州市海珠區人民政府城市更新改造工作辦公室（廣州大道南999號海珠區政府第五會議室，020-89088935)

五、辦理時限：10個工作日，申請單位材料補送、核定權屬、地類、套界址等工作時間不計入辦案時間。

10附件1：

地形圖資料的技術要求為確保我辦審批案件的科學性和準確性，提高辦案效率，參考目前市規劃局的相關操作辦法，我辦在項目收案過程中，明確對地形圖資料的技術要求如下：

1、地形圖的地形（即地物、地貌）應與改造區域的實際現狀相符，采用廣州市平面坐標系和高程系統，其標準分幅為400mm*500mm(用地面積≤20公頃的用地提供1:500現狀地形圖；用地面積＞20公頃的用地提供1:2000現狀地形圖)；

2、須疊加擬改造范圍的用地界線及相關規劃信息（包括地形圖范圍內的周邊規劃用地界線、規劃路網、規劃河涌以及規劃綠地等）；

3、須標示擬改造范圍的用地面積，并提供其用地界線拐點的廣州坐標和西安80坐標；

4、自主改造類項目須疊加總平面布臵圖，并標注建筑間距及退讓間距，標注改造后的經濟技術指標；

5、地形圖應蓋原勘測單位（勘測單位須具有相應測繪資質）的出圖章、現狀圖審核章，并加蓋申請單位公章。

11附件2：

舊廠改造方案土地專章參考格式(國有土地)

一、標圖建庫情況××(地塊名稱)地塊位于××（地址或方位），已納入“三舊”改造范圍，標圖建庫圖斑號為××，面積××公頃,擬改造面積××公頃,與標圖建庫圖斑范圍一致（與標圖建庫范圍不吻合的,具體說明不符情況及原因）。

二、土地利用現狀情況1．××地塊改造范圍總用地面積為××公頃，屬國有土地。

2．根據2007年土地利用現狀圖，改造范圍內建設用地××公頃，農用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。

3．根據第二次土地調查土地利用現狀圖,改造范圍內建設用地××公頃，農用地××公頃，未利用地××公頃（如圖所示）。

三、土地利用總體規劃情況根據××區土地利用總體規劃的最新成果，改造范圍內土規確定為建設用地的面積為××公頃，農用地面積為××公頃，未利用地面積為××公頃（如圖所示）。

（上述兩條如地塊內全部為建設用地，相應內容可表述為“無農用地和未利用地”)

四、土地權屬及使用情況

（一）有辦理權屬登記的改造范圍內用地××(產權單位)于××年已以××（登記字號）辦理國有土地使用權登記（或國有土地房地產登記，附權證號），登記土地面積××平方米（已辦理房地產登記的，增加“總建筑面積××平方米”)，土地使用權類型為××(劃撥、出讓、國家作價出資入股)。土地現由××（使用單位）作××使用(非產權人使用時才需寫)。

（如土地使用權類型屬出讓的,說明出讓金繳交情況;如通過房地產交易取得用地的,提供上手產權人及交易時間等相關情況)

（二）未辦理權屬登記的改造范圍內用地××年經××（批準機關）批準使用（詳細表述用地批文的名稱、文號、用地面積、使用性質）。土地現由××（使用單位）作××使用。

（如批準用地面積與現用面積不一致，需作相關說明)12廣州市舊廠房改造工作流程(征求意見稿)

一、國有舊廠房改造程序

（一）提出改造意向由舊廠房用地權屬人持權屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造辦提出改造意向。

（二）批復改造方案編制指引市“三舊”改造辦根據“三舊”改造規劃指引、“三舊”改造規劃和計劃，土地利用總體規劃、城鄉規劃，結合權屬人意向，向權屬人批復改造方案編制指引，明確改造規劃范圍及規劃要求。

（三）編制和上報改造方案由權屬人會同區政府或市土地開發中心，根據市“三舊”改造辦批復的改造方案規劃指引編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現狀核查情況：區（縣）國土房管部門和當地政府出具書面證明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現狀等情況；現行城鄉規劃情況。

2、改造規劃方案：應達到修建性詳細規劃深度；同時明確改造規劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史工業遺產保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章；屬于臨時使用的，所編制的臨時使用改造規劃方案也應達到修建性詳細規劃的深度。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現狀歷史資料：圖片、影像，涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況。

（四）批復改造方案。

由市“三舊”改造辦根據市舊廠房改造規劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（五）實施改造方案經市“三舊”改造辦批復同意的處臵方式包括如下三種： 13方式一：補交地價、自行改造；方式二：納入儲備、給予補償；方式三：改變用途、臨時使用。

1、以第一種方式即補交地價、自行改造方式處臵的，按下列程序組織實施：（1）完善歷史用地手續。需要完善歷史用地手續的，由市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批同意后，按以下程序實施。

（2）申辦建設用地規劃許可。由權屬人持市“三舊”改造辦改造規劃及相關批復意見向規劃部門申辦用地規劃許可手續。需要報審修建性詳細規劃的，應由權屬人依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由權屬人持市“三舊”改造辦批復意見和建設用地規劃許可證向市國土房管局申辦補辦出讓和申領建設用地批準書手續。

（4）申領建設工程規劃許可證。權屬人向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

（5）報建施工。由建設主體持建設工程規劃許可證向建設部門辦理報建施工手續。

（6）確權登記發證。由權屬人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續。

2、以第二種方式即納入儲備、給予補償方式處臵的，實施程序如下：（1）屬于公開出讓情形的實施程序如下： ①完善歷史用地手續：需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入儲備計劃和出讓計劃。由市“三舊”改造辦審定后同時轉送市土地開發中心和市國土房管局納入儲備計劃和出讓計劃。

③申領規劃條件。由市土地開發中心向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復意見出具規劃條件。

④簽訂交地協議、預支補償款。納入儲備計劃的，由權屬人與市土地開發中心簽訂協議，約定補償方式、土地整理、土地交付、權屬證注銷或者委托評估等相關事宜；按照《關于廣州市舊廠房改造土地處臵實施意見》預支補償款。選擇評估方式補償的，雙方應先委托評估。

⑤組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

14⑥收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局、市土地開發中心根據公開出讓的成交價格，與已預支的補償款抵扣后，撥付余款。

（2）屬于公益征收情形的，實施程序如下： ①完善歷史用地手續。需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②納入收地計劃。轉送市國土房管局納入收地計劃。

③規劃意見。市國土房管局向規劃部門申請規劃意見。規劃部門依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，出具意見。

④收地告知。由市國土房管局根據規劃意見告知權屬人收地事宜。⑤選定補償方式。由權屬人按照《關于廣州市舊廠房改造土地處臵實施意見》的規定選定補償方式。

⑥實施收地。由市國土房管局會市土地開發中心實施收地，支付補償款。

3、經批準同意以第三種方式即改變用途、臨時使用進行處臵的，按以下程序實施：

①完善歷史用地手續。需要完善歷史用地手續的，由權屬人將需完善用地手續情況核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明后，報市“三舊”改造辦逐級呈報省政府審批。

②申辦臨時使用規劃許可手續。由權屬人持市“三舊”改造辦批復的臨時使用改造規劃方案向規劃部門申辦臨時使用規劃許可手續。

③計收出讓金。由權屬人持市“三舊”改造辦批復意見和規劃部門臨時使用規劃許可批復意見向市國土房管局申請計收土地出讓金。

二、集體舊廠房改造程序

（一）提出改造意向由舊廠房用地所有權人持相關權屬文件或用地批文和地塊改造意向區（縣）“三舊”改造機構提出改造意向。

（二）區出具統籌使用意見由區（縣）“三舊”改造機構負責初審。集體舊廠房原則上應納入“城中村”改造范圍，統籌改造。個別需要單獨進行改造的集體舊廠房，應由區政府出具具體改造意見，包括改造緣由及改造意向。舊廠房土地和建筑性質、權屬等情況應取得區（縣）國土房15管部門和當地政府書面證明，涉及需完善歷史用地手續的，應取得區（縣）政府出具的完善手續后納入政府統籌使用的意見。

（三）批復改造方案編制指引市“三舊”改造辦根據“城中村”改造要求，“三舊”改造規劃指引、“三舊”改造規劃和計劃、土地利用總體規劃，根據結合權屬人意向、留用地落實情況和區（縣)政府統籌使用意見，向所有權人批復舊廠房用地改造方案編制指引。如批復的改造方案編制指引明確需納入“城中村”全面改造范圍的，則依照“城中村”全面改造工作流程辦理。

（四）編制和上報改造方案由權屬人會同區政府或市土地開發中心，根據市“三舊”改造辦批復的改造方案指引編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。改造方案應包括以下內容：

1、現狀核查情況：區（縣）國土房管部門和當地政府出具書面證明的土地和建筑性質、權屬情況以及土地利用現狀等情況；現行城鄉規劃情況。

2、改造規劃方案：應達到修建性詳細規劃深度；同時明確改造規劃范圍中全面改造范圍、具體改造地塊的界址坐標、用地規模、主要用途、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、基礎設施、公共服務設施配套、歷史工業遺產保護、開發模式等規劃內容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距離等規劃控制要求；涉及控規更改或調整的，應編制控規更改或調整專章。

3、涉及需要提供資金籌措和資金運作方案的，需要編制上報資金籌措和資金運作方案；

4、改造計劃和實施步驟；

5、現狀歷史資料：圖片、影像，涉及需要完善歷史用地手續的，附上未完善用地手續的核查表（包含具體范圍和面積）、征地補償協議及兌現憑證、落實違法用地查處情況。

（五）批復改造方案由市“三舊”改造辦根據市舊廠房改造規劃指引或市“三舊”改造領導小組審議意見向申請人批復改造方案。

（六）實施處臵方式經市“三舊”改造辦批復同意的處臵方式包括如下五種： 方式一：自行改造；方式二：公開出讓；16方式三：依法流轉；方式四：依法征收；方式五：結合城中村改造和留用地管理。

1、以第一種方式即以自行改造方式處臵合法手續用地的，按以下程序實施：（1）土地轉性審批。申請轉為國有的，屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（2）申辦建設用地規劃許可。由所有權人持市“三舊”改造辦批復的改造規劃方案向規劃部門申辦用地規劃許可手續。需要報審修建性詳細規劃的，應由權屬人依據市“三舊”改造辦批復的改造方案和批復文件，編制修建性詳細規劃送審。

（3）補辦出讓和申領建設用地批準書。由所有權人持建設用地規劃許可證向市國土房管局申領建設用地批準書手續，涉及出讓的，同時申辦出讓手續。

（4）申領建設工程規劃許可證。由所有人向規劃部門申領建設工程規劃許可證。

（5）報建施工。由建設主體向建設部門辦理報建施工手續。

（6）確權登記發證。由所有權人持權屬文件、市“三舊”改造辦批復意見、竣工驗收文件等向市國土房管局申請辦理確權登記手續。

2、以第二種方式即公開出讓方式處臵合法手續用地的，按以下程序實施：（1）提出公開出讓申請。由所有權人向市“三舊”改造辦提出公開出讓申請，位于土地利用總體規劃確定的城市建設用規模范圍內的，可同時提出轉為國有土地申請，并附上村民表決情況，上報市“三舊”改造辦審核。

（2）用地報批。屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局審批將集體土地轉為國有土地；不屬于138條城中村范圍的，由市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府批復同意。

（3）納入出讓計劃。由市“三舊”改造辦轉市國土房管局納入出讓計劃。

（4）申領規劃條件。由市土地開發中心向規劃部門申領規劃條件，規劃部門根據市“三舊”改造辦批復的改造規劃方案出具規劃條件。

（5）簽訂交地協議。由所有權人與市“三舊”改造辦簽訂協議，約定土地整理、土地交付、權屬證注銷等相關事宜。

（6）組織公開出讓。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局評估出讓底價、發布出讓公告、組織公開出讓、簽訂出讓合同。

（7）收益支持。由市“三舊”改造辦會同市國土房管局向所有權人撥付公開出讓成17交價格的60%作為補償。

3、以第三種方式即流轉方式處臵合法手續用地的，由市“三舊”改造辦轉市國土房管局納入全市出讓計劃后，按市集體土地流轉的程序辦理。

4、以第四種征收方式處臵合法手續用地的，由市“三舊”改造辦轉送市國土房管局納入收地計劃后，按現行征地報批程序辦理。

5、以第五種方式即結合城中村改造和留用地管理處臵無合法手續用地的，所有權人將需完善用地手續情況核查表（包含具體范圍和面積）、落實違法用地查處情況取得區（縣）國土房管部門和當地政府書面證明，報市“三舊”改造辦審核后逐級呈報省政府審批后，按以下程序實施：

（1）屬于納入城中村改造方式處臵無合法手續用地的，按照城中村改造程序辦理。

有留用地指標未兌現的，同時抵扣留用地指標。

（2）屬于兌現和預支留用地指標情形且不需要納入城中村改造范圍的，參照集體舊廠房自行改造處臵方式程序辦理。

（3）屬于征收納入區（縣）政府統籌使用的，由區（縣）政府征收為國有建設用地后，參照國有舊廠房程序辦理。

第四篇：廣州市“三舊”改造之舊廠房專項規劃申請程序流程匯總

為規范“三舊”改造項目土地出讓收入收繳及使用管理，根據《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)、《廣州市“三舊”改造工作辦公室、廣州市財政局印發〈關于加強市“三舊”改造專項資金管理的意見〉的通知》(穗舊改聯字〔2010〕2號)的有關規定，制定本辦法。

一、適用范圍

(一)本市行政區內“三舊”改造項目的土地出讓收入收繳及使用管理適用本辦法，但市政府另有規定的除外。

二、一般規定

(二)市國土房管局在土地出讓收入征收管理時，針對“三舊”改造項目土地出讓收入應當進行單獨統計和核算。

(三)市“三舊”改造土地出讓收入中，屬番禺、花都、蘿崗、南沙區的，按現行財政體制返還給區。

(四)市“三舊”改造土地出讓收入中，屬越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區的，除市政府另有規定的項目外，2014年底前“三舊”改造項目土地增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)按如下原則分配:

舊城改造項目的土地增值收益和舊村改造項目土地增值收益的40%(扣除用于支持村集體經濟發展返還的60%)，由市、區按照8:2的比例分成。區留成部分應設立專項資金管理，用于安排該區“三舊”改造項目。

舊廠房改造項目土地出讓收入為市本級財政收入，不直接分成。

(五)編制市本級“三舊”改造專項資金投資計劃時，市“三舊”改造辦視每個區“三舊”改造項目(市儲備地塊除外)產生的具體收益情況有所側重。

(六)“三舊”改造項目涉及的土地出讓收入收繳及使用納入市土地出讓金收支計劃管理。

(七)使用市財政性資金的“三舊”改造項目須列入政府投資項目儲備庫進行管理。市“三舊”改造辦應根據政府投資中長期規劃及“三舊”改造項目方案批復情況，提出政府投資“三舊”改造項目，報市發展改革委列入政府投資項目儲備庫。在政府投資項目儲備庫的基礎上，編制政府投資項目計劃。

(八)市本級“三舊”改造專項資金投資項目應嚴格執行基本建設程序，向投資主管部門申報項目建議書、可行性研究報告。區發展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結果報市發展改革委備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項目，應向市發展改革委辦理商品房屋建設計劃備案)。

三、土地出讓收入收繳程序

(九)協議出讓項目土地出讓收入收繳程序

1.市國土房管局根據“三舊”改造項目改造方案批復、規劃條件等文件核定補交地價金額，簽訂土地出讓合同。

2.市國土房管局開具《市國土房管局土地出讓金收款通知》，并注明“三舊項目”。

3.受讓人持《市國土房管局土地出讓金收款通知》向市國土房管局繳費，市國土房管局收費錄入時應注明“三舊項目”。

4.市國土房管局每月定期提供合同及收款等資料給市“三舊”辦(資料包括合同原件、《市國土房管局土地出讓金收款通知》復印件、發票復印件等)。

(十)公開出讓項目土地出讓收入收繳程序

1.公開出讓項目競得人與市國土房管局根據“三舊”改造項目出讓方案和出讓公告簽訂土地出讓合同。

2.市國土房管局根據出讓合同向土地競得人開具《市國土房管局土地出讓金收款通知》，并注明“三舊項目”。

3.土地競得人持《市國土房管局土地出讓金收款通知》到市國土房管局繳費，市國土房管局收費錄入時應注明“三舊項目”。

4.市國土房管局每月定期提供合同及收款等資料給市“三舊”辦(資料包括合同原件、《市國土房管局土地出讓金收款通知》復印件、發票復印件等)。

四、土地出讓收入使用管理

(十一)區“三舊”改造成本返還。區“三舊”改造工作機構向市“三舊”改造辦提出“三舊”改造成本返還申請，市“三舊”改造辦審核后報市財政局、市發展改革委核撥土地儲備成本。其中土地出讓收入中包含的舊村改造項目的復建安置資金由市財政轉移支付到區財政后，區財政應劃入復建安置資金監管賬戶。

(十二)舊村改造項目土地純收益返還。舊村改造項目涉及支持村集體經濟發展的，區“三舊”改造工作機構向市“三舊”改造辦提出土地純收益返還用于支持村集體經濟發展的具體項目安排計劃、預算及用款申請(項目計劃總投資預算不超過土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金后的60%)，市“三舊”改造辦審核后報市財政局、市發展改革委核撥土地純收益返還。

(十三)土地純收益分成。舊城、舊村改造項目涉及土地純收益分成給區的，區“三舊”改造工作機構向市“三舊”改造辦提出土地純收益分成申請(具體分成比例按穗府〔2009〕56號文相關規定執行)，市“三舊”改造辦審核后報市財政局、市發展改革委核撥土地純收益分成。

(十四)市“三舊”改造專項資金管理。屬于市“三舊”改造專項資金使用范圍的資金，由市“三舊”改造辦統籌編制“三舊”改造專項資金投資計劃。各資金使用單位每年10月份編制上報下一“三舊”改造專項資金投資計劃(包括舊城改造項目專項資金投資計劃、舊村改造項目專項資金投資計劃和舊廠房改造項目土地儲備開發投資計劃3部分)給市“三舊”改造辦，市“三舊”改造辦經統籌平衡后報給市“三舊”改造工作領導小組審議，由市“三舊”改造辦正式下達計劃，資金使用按計劃執行。具體資金使用范圍及管理程序按照《廣州市“三舊”改造工作辦公室、廣州市財政局印發〈關于加強市“三舊”改造專項資金管理的意見〉的通知》(穗舊改聯字〔2010〕2號)執行。

五、其它

(十五)市“三舊”改造辦與市國土房管局、市財政局、區“三舊”改造機構、區土地儲備機構等部門就“三舊”改造項目土地出讓收入收繳、使用資金情況建立定期對賬機制。

(十六)本辦法自印發之日開始施行，有效期3年。

第五篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發有效土地供不應求，和大量土地開發投入、土地低效利用。

城市中心區用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發展道路，成為了目前實現我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發向“三舊要地”也將成為一種普遍的發展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉人居環境、加快發展方式轉變、激發城鄉生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮發展具有深遠的歷史意義和重要的現實意義。

二、三舊改造的優勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續增長。

2、節省新增建設用地的有償使用費。

3、按規定完善歷史遺留用地手續，不需要落實耕地占補平衡。現在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協議以后一半進入出讓。

5、實現多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續的用地，采用協議方式，完善供地手續。

6、有利于統籌城鄉發展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區設施承載力的需要；（2）根據城市規劃的功能布局，政府對不適應城市發展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統征統購被納入城市建成區的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統一對舊城區、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優惠吸引商業、生產性服務業進駐；（2）允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償等工作，統籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規劃，使新建筑的形式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一；（2）成立改造工作專項部門，監管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規范拆遷流程、操作方法，建立監督渠道，實現拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發展休閑、生態旅游業，促進產業結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發經營與管理；（2）合理制定開發強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發展公司進行改造，政府負責協作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規劃和詳細規劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發商墊資建設，建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發商對建成后物業贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環境整治，實現村級經濟良性循環發展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發商改造物業，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的前提下對現有低效利用的建設用地進行“二次開發”，通過進行土地資源整合和統籌規劃，提高土地資源利用效益，引導產業升級與集聚發展，充分拓展和適度預留城市發展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發主體在符合土地規劃和城市規劃下靈活地選擇改造方式，協調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發，實現土地集約效益的提升和舊區物質更新。在其整理運作過程中政府通過優惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業更新，實現規劃發展意圖；開發商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區，實現了住區環境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發商主導開發建新。佛山創意產業園創建則由開發商主導改造，引入新產業，實現了產業置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯合開發”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯合開發和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現物業經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現了村集體經濟持續發展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業改造全部由開發商按設計標準墊資建設，建成后開發商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯合開發，所得利益按股分紅的聯合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發商則節省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯合開發”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區,低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業主的談判,最終促成這一地區的再開發,使之成為舊城改造典范之作。開發完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區域里實現居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現了兩個目的,一個是老城區的二次城市化,另一個就是產業升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區和商業辦公區。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業主也希望改變破舊、不安全的居住環境,與六本木的開發商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協議換算辦法,用新房換原業主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發商也花費了14年的時間,與原業主成立“懇談會”、“協議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業主共同利益的實現,而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發商和原業主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到。“這時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發商的利益。

七、三舊改造中開發商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發定位問題：

三舊改造因開發成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現盈利。

3、開發模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現項目的順利開發。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發商判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發投資中，投資周期往往很長，在開發過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發成本，可能造成開發投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發展規劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現政府、開發商、被拆遷人三方利益協調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區改造，挖掘城市發展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉空間環境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現舊區更新-居民居住條件和環境得到改善-開發 12

商經營收入”實現利益協調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現城鄉統籌發展-村民村集體物業更新、收入增加-開發商利潤分成”實現利益協調，從而得到絕大數居民支持和開發商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現了規劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規劃（2009-2020）