第一篇：湛江183個(gè)項(xiàng)目納入“三舊”改造規(guī)劃

183個(gè)項(xiàng)目納入“三舊”改造規(guī)劃

湛江新聞網(wǎng)訊：昨天，我市召開“三舊”改造規(guī)劃工作會(huì)議，對(duì)由湛江市城市規(guī)劃局、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院和湛江市規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)院聯(lián)合編制的《湛江市“三舊”改造規(guī)劃（初步方案）》進(jìn)行論證，廣泛聽取政府相關(guān)部門及社會(huì)各界的意見。

《湛江市“三舊”改造規(guī)劃（初步方案）》對(duì)“三舊”政策、湛江城市發(fā)展和湛江市“三舊”現(xiàn)狀及改造方向進(jìn)行了解讀分析，提出了“三舊”改造的模式及策略、“三舊”項(xiàng)目總體布局、配套規(guī)劃、分類指引和規(guī)劃實(shí)施機(jī)制等規(guī)劃方案。初步方案還將包括舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造的183個(gè)項(xiàng)目納入了改造規(guī)劃，并明確了改造的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

記者從會(huì)上了解到，我市將從拓寬“三舊”改造模式，簡(jiǎn)化行政審批程序，加快項(xiàng)目順利啟動(dòng)，提供公共財(cái)政扶持，吸引開發(fā)主體投資等方面給“三舊”改造提供政策和財(cái)政上的扶持，全力推動(dòng)“三舊”改造工作。

“三舊”改造范圍

涉及24個(gè)鎮(zhèn)街160余個(gè)村（居）委會(huì)

根據(jù)《湛江市“三舊”改造規(guī)劃（初步方案）》，該規(guī)劃范圍為湛江市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)，包括赤坎區(qū)、霞山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全部以及坡頭區(qū)、麻章區(qū)部分，共涉及24個(gè)鎮(zhèn)街、160余個(gè)村（居）委會(huì)。

記者看到，根據(jù)相關(guān)政策，城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地、布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等，列入“三舊”范圍。

另外，我市還結(jié)合具體情況，對(duì)全市“三舊”項(xiàng)目作了界定：

舊城鎮(zhèn)，主要是指中心城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪等。具體包括；建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)格的舊商鋪；因公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要改造的舊城區(qū)。

舊廠房，主要指中心城區(qū)范圍內(nèi)各鎮(zhèn)街、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房用地。具體包括：原企業(yè)搬遷或停產(chǎn)的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；布局分散、土地利用效率低，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地。

舊村莊，主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”；須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地；布局分散、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善，且不具保留價(jià)值的村莊；村莊集體用地范圍內(nèi)的舊廠房。

“三舊”改造模式

改變過去單一模式探索四種模式結(jié)合 據(jù)市城市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過去，我市對(duì)“三舊”地區(qū)的改造模式主要體現(xiàn)為更新改造的單一目標(biāo)、單一安置補(bǔ)償機(jī)制、單一地塊平衡的方式、單向被動(dòng)式的改造思維，此模式難以實(shí)現(xiàn)“三舊”改造的綜合目標(biāo)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與物質(zhì)更新的不匹配。

此次，為了改變過去單一的“三舊”改造模式，我市將根據(jù)城市政府、村民集體（村民個(gè)體）開發(fā)商三大改造主體，探索多種改造模式，可以組合為城市政府主導(dǎo)改造、農(nóng)村集體主導(dǎo)改造、政府與開發(fā)商合作改造、農(nóng)村集體與開發(fā)商合作改造四中模式。而且，每種改造模式在不同類型的改造項(xiàng)目上有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

“三舊”改造項(xiàng)目庫(kù)計(jì)劃

183個(gè)項(xiàng)目納入改造規(guī)劃明確改造時(shí)間

本次列入項(xiàng)目庫(kù)共計(jì)183個(gè)項(xiàng)目，其中近期（至2012年）的項(xiàng)目84個(gè)，規(guī)劃期末（至2015年）的項(xiàng)目64個(gè)，到遠(yuǎn)期（至2020年）的項(xiàng)目35個(gè)。

諸如百姓村、文保村、大天然片區(qū)、粵西水果批發(fā)市場(chǎng)、霞山區(qū)機(jī)械廠、霞山漁人碼頭、石頭村、龍潮村、廣東鹽業(yè)公司鹽場(chǎng)、半球總廠、幸福花苑二三期工程等183個(gè)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊列入改造規(guī)劃，并納入改造項(xiàng)目庫(kù)，明確了各項(xiàng)目的改造時(shí)間、土地利用意向、項(xiàng)目用地面的等。

“三舊”改造政策

政府提供政策和服務(wù) 讓改造地人民受益

為了能順利推進(jìn)此次大范圍的“三舊”改造，我市將從政策、財(cái)政、服務(wù)等方面給與支持，全力推進(jìn)改造工作，最終讓廣大改造地的人民群眾受益。

簡(jiǎn)化行政審批程序，加快項(xiàng)目順利啟動(dòng)。納入當(dāng)年省、市重點(diǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目可進(jìn)入“綠色通道”，簡(jiǎn)化“三舊”改造重點(diǎn)項(xiàng)目的行政審批程序。

形成多種金融扶持方式，拓寬投融資渠道。一通過激勵(lì)政策吸引社會(huì)資本投資，二提供公共財(cái)政扶持，吸引開發(fā)主體投資。

拓寬融資渠道，加大資金扶持力度。對(duì)改造投資主體進(jìn)行貸款融資的，以貼息的形式提供資金扶持。對(duì)該州為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的項(xiàng)目在物業(yè)租售推廣期間由于物業(yè)空置產(chǎn)業(yè)租金損失的，給與租金補(bǔ)償。拆遷單位的拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓金支付。

鼓勵(lì)舊廠房改造建設(shè)連片、高標(biāo)準(zhǔn)、多層廠房（3層及以上）為主體的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。以建成后廠房的建筑總面積給與每平方米一定數(shù)額的獎(jiǎng)勵(lì)。并設(shè)立工業(yè)區(qū)升級(jí)改造專項(xiàng)資金，用于資助升級(jí)企業(yè)。

稅費(fèi)優(yōu)惠政策。合作、合資改造舊村居的免收首次土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。設(shè)專項(xiàng)資金用于舊村居改造。專項(xiàng)資金主要用于；由區(qū)政府投資的市政設(shè)施和服務(wù)設(shè)施；獎(jiǎng)勵(lì)在改造中有突出貢獻(xiàn)的集體和個(gè)人。

同時(shí)，我市還將設(shè)立“三舊”改造專項(xiàng)資金，保障項(xiàng)目推進(jìn)；鼓勵(lì)對(duì)公益性項(xiàng)目和市政設(shè)施的財(cái)政扶持；對(duì)改造項(xiàng)目土地的出讓金給予一定比例返還用作支持發(fā)展的專項(xiàng)基金；對(duì)于有利于土地高效利用的改造項(xiàng)目可免交新增的土地價(jià)款等。

第二篇：湛江三舊改造政策相關(guān)

湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案評(píng)審會(huì)召開

2010-02-26 下午 04:22:53 來源： 點(diǎn)擊數(shù)：996

2010年1月28日上午，湛江市城市規(guī)劃局在行政服務(wù)中心二號(hào)會(huì)議室組織召開了湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案評(píng)審會(huì)，會(huì)議由市城市規(guī)劃局局長(zhǎng)呂冠嶸主持，市政府副秘書長(zhǎng)、市“三舊”改造辦主任龐竹友、霞山區(qū)政府、赤坎區(qū)政府、麻章區(qū)政府、坡頭區(qū)政府、開發(fā)區(qū)政府、市三舊辦、市建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市交通運(yùn)輸局、市財(cái)政局、市綜合管理局、市環(huán)保局、市城市規(guī)劃局科室、相關(guān)職能部門代表參加了會(huì)議。與會(huì)專家和有關(guān)職能部門代表分別對(duì)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院和湛江市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院編制的《湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案》進(jìn)行認(rèn)真審議，會(huì)議認(rèn)為規(guī)劃方案思路比較清晰，階段成果比較符合城市發(fā)展實(shí)際要求，但是規(guī)劃方案需在以下幾個(gè)方面進(jìn)一步完善：

一、規(guī)劃應(yīng)提出具體推進(jìn)措施，作出必要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算使規(guī)劃成果得到落實(shí)。

二、對(duì)于有開發(fā)基礎(chǔ)的項(xiàng)目應(yīng)該納入“三舊”改造規(guī)劃的首期計(jì)劃，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。

三、項(xiàng)目庫(kù)要增加駐湛江的國(guó)有大中型企業(yè)單位用地。

四、“三舊”改造項(xiàng)目界定應(yīng)按照《關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約用地的若干意見的實(shí)施意見》。

五、規(guī)劃應(yīng)對(duì)“三舊”改造用地提出合理的容積率等開發(fā)強(qiáng)度控制，提高開發(fā)收益，有利于推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

湛江市“三舊”改造規(guī)劃初步方案簡(jiǎn)介

一、湛江市“三舊”改造工作全面鋪開

自全省“三舊”改造工作會(huì)議召開以來，湛江市委市政府高度重視“三舊”改造工作。

1、市委書記陳耀光、市長(zhǎng)阮日生等領(lǐng)導(dǎo)先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的湛江市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

3、擬定《湛江市人民政府關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約用地的若干意見的實(shí)施細(xì)

則》。

4、市政府組織編制《湛江市“三舊”改造規(guī)劃》，力爭(zhēng)“三舊”改造工作一年內(nèi)初見成效，兩年內(nèi)取得突破性進(jìn)展。

二、規(guī)劃范圍

本規(guī)劃范圍為湛江城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)，包括赤坎區(qū)、霞山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全部及坡頭區(qū)、麻章區(qū)部分，共涉及24個(gè)鎮(zhèn)街、160余個(gè)村（居）委會(huì)。

1、“三舊”項(xiàng)目界定。結(jié)合湛江市具體情況，對(duì)湛江市“三舊”項(xiàng)目界定如下：（1）舊城鎮(zhèn)，主要是指中心城區(qū)國(guó)有土地上的舊民居、舊商鋪等。（2）舊廠房，主要指中心城區(qū)范圍內(nèi)各鎮(zhèn)街、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房用地。（3）舊村莊，主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村。

三、規(guī)劃期限

根據(jù)“粵府辦[2009]122號(hào)”文件，確定本規(guī)劃期限為2010-2015年，其中近期為2010-2012年、規(guī)劃期末為2015年。為保證湛江市“三舊”項(xiàng)目順利改造，本規(guī)劃遠(yuǎn)期展望到2020年。

四、工作內(nèi)容框架

解讀廣東省“三舊”改造政策，借鑒佛山、東莞等地成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，對(duì)湛江市“三舊”項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)摸查；

2、對(duì)湛江城市發(fā)展重點(diǎn)及近期建設(shè)用地需求分析基礎(chǔ)上，確定湛江市“三舊”改造的目標(biāo)、重點(diǎn)方向及策略；

3、在湛江城市總體發(fā)展框架下，確定項(xiàng)目功能分區(qū)、開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)及總體布局，對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目制定分類、分區(qū)指引，并對(duì)“三舊”用地改造后的交通、公共設(shè)施配套、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；

4、根據(jù)“三舊”項(xiàng)目改造意愿及其與湛江城市發(fā)展的關(guān)系，確定近期“三舊”改造項(xiàng)目庫(kù)，并制定實(shí)施計(jì)劃。

責(zé)任編輯:湛江市城市規(guī)劃局-李圣文

湛江確定“三舊”改造項(xiàng)目483個(gè)

湛江中小企業(yè)服務(wù)網(wǎng)2010-6-24 9:09:28本頁(yè)點(diǎn)擊率:957

近日，記者從湛江市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱“三舊辦”）了解到最新進(jìn)展和工作思路：目前，全市“三舊”改造前期準(zhǔn)備工作已告一段落。雷州、廉江、吳川3個(gè)縣級(jí)市，徐聞、遂溪2個(gè)縣、赤坎、霞山、坡頭、麻章四個(gè)區(qū)以及湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已全部完成三舊改造規(guī)劃編制，2010湛江市“三舊”改造實(shí)施項(xiàng)目目錄已收齊，共483個(gè)項(xiàng)目，改造面積約38131畝，總投資約7406714萬元，下一步將進(jìn)入項(xiàng)目審批工作階段。

據(jù)了解，日前湛江市“三舊”改造工作組織架構(gòu)基本建立，制度建設(shè)漸趨成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各責(zé)任主體、權(quán)利人及相關(guān)市場(chǎng)主體參與“三舊”改造的積極性被充分調(diào)動(dòng)，形成了共同推動(dòng)“三舊”改造工作的新格局。

一是有了抓落實(shí)的組織架構(gòu)。2009年12月，湛江市“三舊”改造工作辦公室正式掛牌，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌湛江市“三舊”改造工作。各縣（市．區(qū)）“三舊”改造工作機(jī)構(gòu)也相繼成立，加強(qiáng)了“三舊”改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。

二是有了三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃。2010年3月，湛江市政府批準(zhǔn)了湛江市區(qū)三舊改造規(guī)劃，隨后，各縣（市、區(qū)）先后完成了轄區(qū)“三舊”改造規(guī)劃編制和評(píng)審工作；為下一步全面推進(jìn)“三舊”改造工作奠定了科學(xué)基礎(chǔ)。

三是對(duì)全市“三舊”改造用地進(jìn)行了全面摸底并標(biāo)圖建庫(kù)。今年以來，全市先后組織了380多人開展“三舊”改造用地調(diào)查摸底測(cè)量登記工作。

四是建立了對(duì)各縣（市、區(qū)）“三舊”改造工作績(jī)效考核機(jī)制。今年初，市委九屆十次全會(huì)決定對(duì)全市“三舊”改造工作開展績(jī)效考核，每季度排名一次，并在媒體公布，對(duì)排名在前的給予表彰，對(duì)考核未達(dá)到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同時(shí)市委市政府還發(fā)文專項(xiàng)督查，促落實(shí)。

五是建立“三舊”改造重點(diǎn)項(xiàng)目貼身服務(wù)機(jī)制，積極推進(jìn)重點(diǎn)成熟項(xiàng)目。湛江市領(lǐng)導(dǎo)多次到重點(diǎn)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公了解情況，指導(dǎo)“三舊”改造工作，為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目開辟綠色通道，力爭(zhēng)盡快推出項(xiàng)目。

六是統(tǒng)一思想，多方聯(lián)動(dòng)，營(yíng)造全社會(huì)關(guān)心支持參與“三舊”改造的良好氛圍。今年，市委專門請(qǐng)省國(guó)土資源廳“三舊”辦主任張英奇為全市副處級(jí)以上干部進(jìn)行“三舊”改造工作培訓(xùn)，強(qiáng)化政策學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。市委書記陳耀光、市長(zhǎng)阮日生、常務(wù)副市長(zhǎng)潘那生更是先后多次開展“三舊”改造工作調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)辦公，指導(dǎo)“三舊”改造工作，陳耀光書記曾三次在全市“三舊”改造工作簡(jiǎn)報(bào)上作出重要批示。今年以來，人大政協(xié)代表共提出“三舊”改造建議提案8份，為“三舊”改造出謀劃策，形成了社會(huì)各界關(guān)心支持共同推進(jìn)“三舊”改造工作的大好局面。

第三篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國(guó)家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購(gòu)被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽(yáng)光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；（2）合理制定開發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長(zhǎng)期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場(chǎng)，由村集體與開發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營(yíng)，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤(rùn)分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開發(fā)”，通過進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營(yíng)利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營(yíng)收益回收成本并獲取利潤(rùn)；居民則通過拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國(guó)際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的利

潤(rùn)，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類同于國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來?yè)Q新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過程要由市場(chǎng)來推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到。“這時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項(xiàng)目開發(fā)過程中,東京都政府確實(shí)通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，開發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，無法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營(yíng)效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國(guó)城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國(guó)有建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營(yíng)收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤(rùn)分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第四篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第五篇：肇慶城區(qū)三舊改造項(xiàng)目

肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目

開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法(征求意見稿)

根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府?2009?78號(hào)）、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》（粵建規(guī)函?2011?304號(hào)），以及《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》的有關(guān)要求，為進(jìn)一步明確肇慶市中心城區(qū)（含端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、肇慶高新區(qū)、肇慶新區(qū)）范圍內(nèi)“三舊”改造項(xiàng)目的容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、“三舊”改造項(xiàng)目不涉及對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的，無需編制單元規(guī)劃，其用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)按批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃要求執(zhí)行。

二、“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)容積率增幅不超出控制性詳細(xì)規(guī)劃確定容積率10%及其他方面符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，按照《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》要求，在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，容積率可以在控制性詳細(xì)規(guī)劃確定容積率的10%范圍內(nèi)予以提高。

三、“三舊”改造項(xiàng)目所在地塊未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃或在

上述第二條規(guī)定情形之外需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施改造的，須按《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》要求編制單元規(guī)劃。單元規(guī)劃須先報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議，再報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃，視同已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制或調(diào)整程序。

四、在符合《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求，以及在改造經(jīng)濟(jì)分析、建筑日照間距、環(huán)境容量和城市景觀要求等綜合論證的基礎(chǔ)上（位于重點(diǎn)地段的項(xiàng)目須進(jìn)行交通評(píng)估），單元規(guī)劃編制中對(duì)改造項(xiàng)目地塊的容積率指標(biāo)按以下原則設(shè)定：

（一）改造項(xiàng)目地塊的容積率指標(biāo)最高上限，根據(jù)改造地塊規(guī)模（扣除城市道路后的凈用地）實(shí)行分級(jí)分類確定為：

1、屬舊廠房改造的項(xiàng)目：

（1）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為居住用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.5；地塊面積＞1公頃且≤5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.2；地塊面積＞5公頃, 容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.0。

（2）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過5.5；地塊面積＞1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過5.0。

（3）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公和居住綜合用地的，根據(jù)各自用地性質(zhì)面積比例分別計(jì)算（下同）。

（4）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為一類工業(yè)用地的，容積率

原則上不超過2.5，且不得低于1.0。

2、屬舊城區(qū)、舊村莊改造的項(xiàng)目：

（1）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為居住用地的：地塊面積≤1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過4.2；地塊面積＞1公頃且≤5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.8；地塊面積＞5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.5。

（2）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積≤1公頃，容積率指標(biāo)原則上不超過6.5；地塊面積＞1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過6.0。

（二）改造項(xiàng)目地塊的容積率按下述公式計(jì)算：

1、屬舊廠房改造的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率）×調(diào)整系數(shù)。

2、屬舊城區(qū)改造的的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率的50%）×調(diào)整系數(shù)。

3、屬舊村莊改造的項(xiàng)目地塊容積率=現(xiàn)狀建筑容積率×2。

4、上述公式中的基準(zhǔn)容積率、現(xiàn)狀建筑容積率和調(diào)整系數(shù)分別確定如下：

（1）基準(zhǔn)容積率按改造項(xiàng)目改造后用地（項(xiàng)目）性質(zhì)類別確定：擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，基準(zhǔn)容積率為2.0；擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，基準(zhǔn)容積率為4.0。

（2）現(xiàn)狀建筑容積率按以下公式計(jì)算：現(xiàn)狀建筑容積率=

改造地塊內(nèi)需拆除的現(xiàn)有建筑面積÷改造地塊面積。

（3）調(diào)整系數(shù)按改造項(xiàng)目改造后用地（項(xiàng)目）性質(zhì)類別確 定：擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，調(diào)整系數(shù)為1.15；擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，調(diào)整系數(shù)為1.25。

5、屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，如容積率按上述公式計(jì)算小于3.0的，可按3.0執(zhí)行；屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，如容積率按上述公式計(jì)算小于5.0的，可按5.0執(zhí)行。

五、為了鼓勵(lì)大面積改造，對(duì)整體連片的舊城區(qū)改造項(xiàng)目且單個(gè)項(xiàng)目地塊面積≥10公頃并提供公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益性設(shè)施，或提供城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護(hù)的“三舊”改造項(xiàng)目在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)在第四條第（一）款規(guī)定的基礎(chǔ)上，可給予增加10%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。

六、改造地塊內(nèi)需拆除的現(xiàn)有建筑面積，屬市直單位、市屬國(guó)有企業(yè)的由市政府委托“三舊”改造辦負(fù)責(zé)核實(shí)并書面確認(rèn)作為依據(jù)，其余由項(xiàng)目所在區(qū)政府委托區(qū)“三舊”改造辦負(fù)責(zé)核實(shí)并書面確認(rèn)作為依據(jù)。

七、控制性詳細(xì)規(guī)劃未要求設(shè)置，但因“三舊”改造需要，需在改造用地中增加公共服務(wù)設(shè)施用地的，該公共服務(wù)設(shè)施用地可納入改造用地規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算。

八、位于各級(jí)文物保護(hù)單位協(xié)調(diào)范圍、歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)

景名勝區(qū)協(xié)調(diào)范圍以內(nèi)的“三舊”改造項(xiàng)目，按控制性詳細(xì)規(guī)劃要求執(zhí)行。

九、“三舊”改造項(xiàng)目必須有效促進(jìn)城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施增量。改造項(xiàng)目在按照國(guó)家、省、市規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和城市總體規(guī)劃以及項(xiàng)目所在地的分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定配置的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行配置的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目及周邊地塊公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的需求情況，適量增加。

十、按第三條規(guī)定須編制單元規(guī)劃的改造項(xiàng)目，如擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，按第四條第（二）款計(jì)算的容積率未達(dá)到第四條第（一）款規(guī)定的上限控制指標(biāo)，其與上限指標(biāo)的差額部分允許和鼓勵(lì)按規(guī)定比例配建公共租賃住房。公共租賃住房須按政府規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，差額部分中應(yīng)有不少于35%的建筑面積用作公共租賃住房建設(shè)，其余可作為商品房面積。公共租賃住房必須無償將產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府處理。

十一、按第三條規(guī)定須編制單元規(guī)劃的改造項(xiàng)目，如擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，按第四條第（二）款計(jì)算的容積率未達(dá)到第四條第（一）款規(guī)定的上限控制指標(biāo)，其與上限指標(biāo)的差額部分允許和鼓勵(lì)按規(guī)定比例配建公共租賃住房。公共租賃住房須按政府規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，差額部分中應(yīng)有不少于35%的建筑面積用作公共租賃住房建設(shè)，其余可作為商業(yè)、辦公面積。公共租賃住房必須無償將產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府處理。

十二、“三舊”改造項(xiàng)目綠地率的確定

（一）“三舊”改造項(xiàng)目如能在改造地塊中安排5%的用地面積作為生態(tài)或立體公共停車場(chǎng)的；屬居住項(xiàng)目的綠地率可不少于30%；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的綠地率可不少于20%；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目的綠地率可不少于25%。用作公共停車場(chǎng)的車位數(shù)不計(jì)入項(xiàng)目車位考核標(biāo)準(zhǔn)，公共停車場(chǎng)可由業(yè)主按物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償經(jīng)營(yíng)。

（二）“三舊”改造項(xiàng)目如不按5%的用地比例建設(shè)生態(tài)或立體公共停車場(chǎng)的：屬居住項(xiàng)目的綠地率不少于35%；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的綠地率不少于25%；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目的綠地率不少于30%。

十三、“三舊”改造項(xiàng)目建筑密度的確定

在保證綠化等公共用地的前提下，屬居住項(xiàng)目的建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的裙樓建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在10-25%范圍內(nèi)可適度放寬，塔樓建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目，裙樓部分和裙樓之上的塔樓建筑密度可分開設(shè)定，裙樓部分的建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在10-20%范圍內(nèi)可適度放寬。

十四、為鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目節(jié)能減排，項(xiàng)目實(shí)施太陽(yáng)能熱水或照明系統(tǒng)與建筑物一體建設(shè)的可實(shí)行面積獎(jiǎng)勵(lì)。太陽(yáng)能熱水或照明系統(tǒng)與建筑物一體建設(shè)按受益戶數(shù)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，每戶獎(jiǎng)勵(lì)一平方米的建筑面積（獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不計(jì)入容積率計(jì)算）。凡已經(jīng)申報(bào)并獲得這種獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，如果在住房城鄉(xiāng)建設(shè)行

政主管部門竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)時(shí)沒有實(shí)施的，按未完成戶數(shù)但先前已經(jīng)獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積由政府折合戶型套數(shù)無償收回處置。

十五、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的核準(zhǔn)、調(diào)整程序按《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《建設(shè)用地容積率管理辦法》及國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十六、各縣（市）可參照?qǐng)?zhí)行。