第一篇：關于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

關于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

2010-08-30 09:32:09 瀏覽次數：454

為規范和加強市“三舊”改造專項資金管理，提高資金使用效益，保障我市“三舊”改造順利推進，現根據《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關規定，制定本意見。

一、適用范圍和管理機構

(一)本市市本級“三舊”改造專項資金管理適用本意見。

本意見所稱市“三舊”改造專項資金(下稱專項資金)是指市政府在“三舊”改造項目土地收益等財政資金中安排專項用于扶持“三舊改造項目的資金。

(二)市“三舊”改造工作辦公室負責統籌管理和安排使用專項資金，市財政局等部門依法對專項資金使用進行監督管理。

二、專項資金來源

(三)專項資金實行專項管理。按照穗府〔2009〕56號規定的我市“三舊”改造財政支持政策，資金來源包括: 1.成片重建舊城改造項目土地增值收益屬市分成部分的資金； 2.全面改造城中村改造項目土地純收益屬市分成部分的資金； 3.舊廠房改造項目土地出讓純收益屬政府分成資金;4.市財政安排的其他用于支持“三舊”改造項目的資金。

三、專項資金使用范圍及管理程序

(四)專項資金可用于“三舊”改造項目規劃編制與研究和政策調研、基本建設投資、扶持專項補助以及墊付啟動資金等專項經費支出。

(五)市“三舊”改造工作辦公室應按照上述第(四)條規定的資金使用范圍，結合工作

實際需要，統籌提出專項經費年度資金需求總計劃，經市財政局審核、涉及使用土地出讓金的會市發改委審核后報市“三舊”改造工作領導小組審定年度專項資金總計劃，納入部門預算的經費按照《關于印發<廣州市本級項目支出預算辦法試行辦法>的通知》(穗財預〔2009〕123號)執行。

(六)規劃編制與研究和政策調研經費使用。

1.按照上級部門的工作要求、根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署和我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責提出規劃編制與研究和政策調研項目計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定。市“三舊”改造工作辦公室應根據審定的項目計劃編制項目年度經費預算報市財政局審定并納入當年的部門預算管理。2.市“三舊”改造工作辦公室負責按計劃組織規劃編制與研究和政策調研，并按部門預算專項項目經費管理要求向市財政局申請支付項目經費，市財政局負責審核支付。(七)基本建設投資經費使用。

1.每年初由市“三舊”改造工作辦公室在充分調研的基礎上，根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署，統籌提出需市本級投資的安置房建設和城市基礎設施建設等“三舊”改造基本建設投資年度計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定后，由市“三舊”改造工作辦公室下達年度計劃。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責“三舊”改造基本建設投資管理，應參照市本級政府投資項目管理相關規定制定具體的投資管理細則。投資管理細則應明確“三舊”改造基本建設項目立項、初步設計、工程款支付、工程變更、竣工結算和財務決算等各投資管理環節的具體程序。

(八)扶持專項補助資金使用。

1.根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署，各區或其“三舊”改造責任機構申請并結合我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責統籌提出市對區“三舊”改造項目的扶持專項補助計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定。市“三舊”改造工作辦公室負責根據審定結果下達“三舊”改造項目扶持專項補助年度計劃。

2.屬地區政府或區政府指定的機構根據項目進度需要提出補助資金撥付申請，經市“三舊”改造工作辦公室審核同意撥付后，由市財政轉移支付至區財政。

3.屬地區政府或區政府指定的機構應在補助資金計劃下達后及時編制資金使用詳細計劃和分期支付計劃報市“三舊”改造工作辦公室備案作為資金撥付依據。

4.屬地區政府或區政府指定的機構應負責監督扶持專項補助資金按計劃確定的用途專款專用。

四、其他

(九)專項資金計劃在使用過程中需要根據實際情況作出調整的，應按原審批程序報批調整后執行。

(十)因改造項目終止或長期無法推進，已轉移支付的扶持專項補助資金尚未使用部分應收回市本級專項資金管理。

(十一)市“三舊”改造工作辦公室應定期檢查各區扶持專項補助資金使用情況，對區不按規定用途使用的情況責令其限期整改;拒不改正的，市“三舊”改造工作辦公室可在該區負責的其它“三舊”改造項目土地出讓收益屬于區留成部分中扣減等額資金抵做市本級專項資金。

(十二)各區應按照穗府〔2009〕56號規定要求設立區級的“三舊”改造專項資金，并制定相應的管理辦法報市“三舊”改造工作辦公室備案。(十三)本意見自發布之日起執行。

廣州市“三舊”改造工作辦公室

廣 州 市 財 政 局 2010年6月30日

第二篇：關于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

關于加強市“三舊“改造專項資金管理的意見

2010-08-30 09:32:09 瀏覽次數：4

54為規范和加強市“三舊”改造專項資金管理，提高資金使用效益，保障我市“三舊”改造順利推進，現根據《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關規定，制定本意見。

一、適用范圍和管理機構

(一)本市市本級“三舊”改造專項資金管理適用本意見。

本意見所稱市“三舊”改造專項資金(下稱專項資金)是指市政府在“三舊”改造項目土地收益等財政資金中安排專項用于扶持“三舊改造項目的資金。

(二)市“三舊”改造工作辦公室負責統籌管理和安排使用專項資金，市財政局等部門依法對專項資金使用進行監督管理。

二、專項資金來源

(三)專項資金實行專項管理。按照穗府〔2009〕56號規定的我市“三舊”改造財政支持政策，資金來源包括:

1.成片重建舊城改造項目土地增值收益屬市分成部分的資金；

2.全面改造城中村改造項目土地純收益屬市分成部分的資金；

3.舊廠房改造項目土地出讓純收益屬政府分成資金;

4.市財政安排的其他用于支持“三舊”改造項目的資金。

三、專項資金使用范圍及管理程序

(四)專項資金可用于“三舊”改造項目規劃編制與研究和政策調研、基本建設投資、扶持專項補助以及墊付啟動資金等專項經費支出。

(五)市“三舊”改造工作辦公室應按照上述第(四)條規定的資金使用范圍，結合工作

實際需要，統籌提出專項經費資金需求總計劃，經市財政局審核、涉及使用土地出讓金的會市發改委審核后報市“三舊”改造工作領導小組審定專項資金總計劃，納入部門預算的經費按照《關于印發<廣州市本級項目支出預算辦法試行辦法>的通知》(穗財預〔2009〕123號)執行。

(六)規劃編制與研究和政策調研經費使用。

1.按照上級部門的工作要求、根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署和我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責提出規劃編制與研究和政策調研項目計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定。市“三舊”改造工作辦公室應根據審定的項目計劃編制項目經費預算報市財政局審定并納入當年的部門預算管理。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責按計劃組織規劃編制與研究和政策調研，并按部門預算專項項目經費管理要求向市財政局申請支付項目經費，市財政局負責審核支付。

(七)基本建設投資經費使用。

1.每年初由市“三舊”改造工作辦公室在充分調研的基礎上，根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署，統籌提出需市本級投資的安置房建設和城市基礎設施建設等“三舊”改造基本建設投資計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定后，由市“三舊”改造工作辦公室下達計劃。

2.市“三舊”改造工作辦公室負責“三舊”改造基本建設投資管理，應參照市本級政府投資項目管理相關規定制定具體的投資管理細則。投資管理細則應明確“三舊”改造基本建設項目立項、初步設計、工程款支付、工程變更、竣工結算和財務決算等各投資管理環節的具體程序。

(八)扶持專項補助資金使用。

1.根據市委、市政府關于“三舊”改造工作的總體部署，各區或其“三舊”改造責任機構申請并結合我市“三舊”改造工作實際需要，每年初由市“三舊”改造工作辦公室負責統籌提出市對區“三舊”改造項目的扶持專項補助計劃，報市“三舊”改造工作領導小組審定。市“三舊”改造工作辦公室負責根據審定結果下達“三舊”改造項目扶持專項補助計劃。

2.屬地區政府或區政府指定的機構根據項目進度需要提出補助資金撥付申請，經市“三舊”改造工作辦公室審核同意撥付后，由市財政轉移支付至區財政。

3.屬地區政府或區政府指定的機構應在補助資金計劃下達后及時編制資金使用詳細計劃和分期支付計劃報市“三舊”改造工作辦公室備案作為資金撥付依據。

4.屬地區政府或區政府指定的機構應負責監督扶持專項補助資金按計劃確定的用途專款專用。

四、其他

(九)專項資金計劃在使用過程中需要根據實際情況作出調整的，應按原審批程序報批調整后執行。

(十)因改造項目終止或長期無法推進，已轉移支付的扶持專項補助資金尚未使用部分應收回市本級專項資金管理。

(十一)市“三舊”改造工作辦公室應定期檢查各區扶持專項補助資金使用情況，對區不按規定用途使用的情況責令其限期整改;拒不改正的，市“三舊”改造工作辦公室可在該區負責的其它“三舊”改造項目土地出讓收益屬于區留成部分中扣減等額資金抵做市本級專項資金。

(十二)各區應按照穗府〔2009〕56號規定要求設立區級的“三舊”改造專項資金，并制定相應的管理辦法報市“三舊”改造工作辦公室備案。

(十三)本意見自發布之日起執行。

廣州市“三舊”改造工作辦公室

廣州市財政局2010年6月30日

第三篇：關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

穗府辦〔2011〕17號

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

為進一步提高“三舊”改造審批效率，加快推進“三舊”改造工作，根據《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)及《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關規定，經市人民政府同意，現就“三舊”改造管理簡政放權工作提出如下意見。

一、本市轄區范圍內的“三舊”改造管理適用本意見。

二、“三舊”改造管理簡政放權遵循以下原則：

(一)重心下移。在“三舊”改造項目中，進一步擴大區政府及其相關職能部門的控制性詳細規劃編制權、“三舊”改造方案批準權、實施“三舊”改造方案后續的立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、用地等審批管理權，強化區政府推進“三舊”改造工作的主體作用。

(二)依法可行。“三舊”改造管理簡政放權既要有利于解決“三舊”改造的突出矛盾和問題，有效推進工作，又要符合法律、法規。

(三)權責統一。“三舊”改造管理簡政放權后，區政府作為“三舊”改造的第一責任主體，負責統籌監督管理區各相關部門行使各項審批管理權，切實加快推進“三舊”改造工作，做到有權必有責。

(四)試點先行。“三舊”改造應突出重點，明確試點項目，探索建立簡化、高效的“三舊”改造審批管理新機制。

三、符合現行控制性詳細規劃(包括已批的舊廠房改造專項規劃)的“三舊”改造項目由區政府統籌區各相關部門推進實施。“三舊”改造方案由區政府(或授權區“三舊”改造機構)批準，并報市“三舊”改造機構備案；屬“退二進三”企業的舊廠房，同時報市“退二進三”領導小組辦公室備案。“三舊”改造方案經批準后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設等審批管理權由區政府統籌轄區內對口職能部門按照以下規定行使。

(一)區“三舊”改造機構負責本區域“三舊”改造項目的具體組織實施工作，并負責組織區相關職能部門和有關街、鎮協同推進“三舊”改造工作。

(二)區發展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結果報市發展改革部門備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項目、應向市級投資主管部門辦理商品房屋建設計劃備案及法律法規明確不得下放的項目除外)。

(三)區環保部門負責對轄區內由本級發展改革部門審批可行性研究報告的“三舊”改造項目進行環評審批。

(四)區規劃部門負責核發“三舊”改造項目的《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》，并將結果報市規劃部門備案復核。

(五)區建設部門負責辦理“三舊”改造項目(國家、省、市重點工程、建設地點跨區的市政工程除外)的初步設計審查、施工圖審查、施工許可證、竣工驗收等事項。

(六)涉及國土管理的審批權按照《市國土房管局關于簡政放權加快推進三舊改造工作的意見》(穗國房字〔2010〕1193號)執行。

四、涉及調整現行控制性詳細規劃(包括已批的舊廠改造專項規劃)的“三舊”改造項目的方案審批，由市“三舊”改造機構按照以下規定辦理：

(一)舊村改造項目，改造方案由村集體經濟組織提出、區政府審核后上報市“三舊”改造機構，由市“三舊”改造機構征求市規劃、國土、建設、發展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。

(二)舊廠改造項目，改造方案由市“三舊”改造機構征求市規劃、國土、建設、發展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。

改造方案經市“三舊”改造機構批復后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設的審批按照本意見第三條規定執行。

五、涉及調整現行控制性詳細規劃的“三舊”改造項目，除按本意見第四條規定審批改造方案外，采取突出重點、選取試點的方式，進一步擴大區政府的審批管理權限，以保障市、區政府重點改造項目的實施。

(一)試點項目的選定。由各區政府在以下項目中選取，報市“三舊”改造機構審核后提交市“三舊”改造工作領導小組審定。

1．省、市、區列為產業基地的改造項目。

2．列入市政府“退二進三”范圍的改造項目。

3．屬于城市棚戶區和國有工礦棚區的改造項目。

4．需完善歷史用地手續的改造項目。

5．列入52條全面改造的“城中村”及其他區政府計劃作為示范的“城中村”改造項目。

6．市、區需要加快改造的其他重點項目。

(二)試點項目的審批管理。試點項目由區政府負責組織編制、審查改造方案。試點項目所在地塊涉及控制性詳細規劃調整的，按規劃調整程序完成后，由市“三舊”改造機構批復改造方案，區政府組織實施。改造方案經批復后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設的審批權，按照本意見第三條規定執行。

除上述規定外，試點項目需下放的其他權限由市“三舊”改造工作領導小組結合具體個案的實際情況確定。

(三)試點項目的組織實施。市“三舊”改造工作領導小組審定“三舊”改造試點項目的同時，應當確定“三舊”改造試點項目的組織實施方案。組織實施方案中應當明確“三舊”改造項目的責任主體、部門分工以及區政府的審批權限。

六、“三舊”改造管理簡政放權后，區政府應當切實做好“三舊”改造工作的組織實施，區各相關部門應當參照《批轉市建委、法制辦關于廣州市重點項目報批綠色通道若干規定(試行)的通知》(穗府〔2006〕15號)確定的審批時限執行；市“三舊”改造機構應當加強政策制定及監督管理工作；涉及審批管理權限下放的市發展改革、規劃、國土、建設、環保部門應當于2011年6月底前完成審批管理權限下放工作。

七、涉及控制性詳細規劃調整的“三舊”改造項目，由市“三舊”改造機構將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會。市規劃委員會“三舊”改造委員會應及時、高效審議“三舊”改造項目涉及的控制性詳細規劃調整方案。

八、本意見自印發之日起施行，有效期3年。

廣州市人民政府辦公廳 二○一一年五月十三日

主題詞：城鄉建設三舊 改造意見

廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年5月19日印發

第四篇：關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

穗府辦〔2011〕17號

關于廣州市“三舊”改造管理簡政放權的意見

各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

為進一步提高“三舊”改造審批效率，加快推進“三舊”改造工作，根據《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)及《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)的有關規定，經市人民政府同意，現就“三舊”改造管理簡政放權工作提出如下意見。

一、本市轄區范圍內的“三舊”改造管理適用本意見。

二、“三舊”改造管理簡政放權遵循以下原則：

(一)重心下移。在“三舊”改造項目中，進一步擴大區政府及其相關職能部門的控制性詳細規劃編制權、“三舊”改造方案批準權、實施“三舊”改造方案后續的立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、用地等審批管理權，強化區政府推進“三舊”改造工作的主體作用。

(二)依法可行。“三舊”改造管理簡政放權既要有利于解決“三舊”改造的突出矛盾和問題，有效推進工作，又要符合法律、法規。

(三)權責統一。“三舊”改造管理簡政放權后，區政府作為“三舊”改造的第一責任主體，負責統籌監督管理區各相關部門行使各項審批管理權，切實加快推進“三舊”改造工作，做到有權必有責。

(四)試點先行。“三舊”改造應突出重點，明確試點項目，探索建立簡化、高效的“三舊”改造審批管理新機制。

三、符合現行控制性詳細規劃(包括已批的舊廠房改造專項規劃)的“三舊”改造項目由區政府統籌區各相關部門推進實施。“三舊”改造方案由區政府(或授權區“三舊”改造機構)批準，并報市“三舊”改造機構備案；屬“退二進三”企業的舊廠房，同時報市“退二進三”領導小組辦公室備案。“三舊”改造方案經批準后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設等審批管理權由區政府統籌轄區內對口職能部門按照以下規定行使。

(一)區“三舊”改造機構負責本區域“三舊”改造項目的具體組織實施工作，并負責組織區相關職能部門和有關街、鎮協同推進“三舊”改造工作。

(二)區發展改革部門負責辦理“三舊”改造項目的立項(審批、核準、備案)，并將結果報市發展改革部門備案(由市本級全額或者部分出資、涉及全市綜合平衡的“三舊”改造項

目、應向市級投資主管部門辦理商品房屋建設計劃備案及法律法規明確不得下放的項目除外)。

(三)區環保部門負責對轄區內由本級發展改革部門審批可行性研究報告的“三舊”改造項目進行環評審批。

(四)區規劃部門負責核發“三舊”改造項目的《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》，并將結果報市規劃部門備案復核。

(五)區建設部門負責辦理“三舊”改造項目(國家、省、市重點工程、建設地點跨區的市政工程除外)的初步設計審查、施工圖審查、施工許可證、竣工驗收等事項。

(六)涉及國土管理的審批權按照《市國土房管局關于簡政放權加快推進三舊改造工作的意見》(穗國房字〔2010〕1193號)執行。

四、涉及調整現行控制性詳細規劃(包括已批的舊廠改造專項規劃)的“三舊”改造項目的方案審批，由市“三舊”改造機構按照以下規定辦理：

(一)舊村改造項目，改造方案由村集體經濟組織提出、區政府審核后上報市“三舊”改造機構，由市“三舊”改造機構征求市規劃、國土、建設、發展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。(二)舊廠改造項目，改造方案由市“三舊”改造機構征求市規劃、國土、建設、發展改革等市“三舊”改造工作領導小組成員單位的意見并修改完善后，將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會審議。控制性詳細規劃調整方案經審議通過后，市“三舊”改造機構將改造方案提交市“三舊”改造工作領導小組審議，改造方案經審議通過后，由市“三舊”改造機構批復改造方案。

改造方案經市“三舊”改造機構批復后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設的審批按照本意見第三條規定執行。

五、涉及調整現行控制性詳細規劃的“三舊”改造項目，除按本意見第四條規定審批改造方案外，采取突出重點、選取試點的方式，進一步擴大區政府的審批管理權限，以保障市、區政府重點改造項目的實施。

(一)試點項目的選定。由各區政府在以下項目中選取，報市“三舊”改造機構審核后提交市“三舊”改造工作領導小組審定。

1．省、市、區列為產業基地的改造項目。

2．列入市政府“退二進三”范圍的改造項目。

3．屬于城市棚戶區和國有工礦棚區的改造項目。

4．需完善歷史用地手續的改造項目。

5．列入52條全面改造的“城中村”及其他區政府計劃作為示范的“城中村”改造項目。

6．市、區需要加快改造的其他重點項目。

(二)試點項目的審批管理。試點項目由區政府負責組織編制、審查改造方案。試點項目所在地塊涉及控制性詳細規劃調整的，按規劃調整程序完成后，由市“三舊”改造機構批復改造方案，區政府組織實施。改造方案經批復后，后續立項(審批、核準、備案)、環評、規劃、國土、建設的審批權，按照本意見第三條規定執行。

除上述規定外，試點項目需下放的其他權限由市“三舊”改造工作領導小組結合具體個案的實際情況確定。

(三)試點項目的組織實施。市“三舊”改造工作領導小組審定“三舊”改造試點項目的同時，應當確定“三舊”改造試點項目的組織實施方案。組織實施方案中應當明確“三舊”改造項目的責任主體、部門分工以及區政府的審批權限。

六、“三舊”改造管理簡政放權后，區政府應當切實做好“三舊”改造工作的組織實施，區各相關部門應當參照《批轉市建委、法制辦關于廣州市重點項目報批綠色通道若干規定(試行)的通知》(穗府〔2006〕15號)確定的審批時限執行；市“三舊”改造機構應當加強政策制定及監督管理工作；涉及審批管理權限下放的市發展改革、規劃、國土、建設、環保部門應當于2011年6月底前完成審批管理權限下放工作。

七、涉及控制性詳細規劃調整的“三舊”改造項目，由市“三舊”改造機構將控制性詳細規劃調整方案提交市規劃委員會“三舊”改造委員會。市規劃委員會“三舊”改造委員會應及時、高效審議“三舊”改造項目涉及的控制性詳細規劃調整方案。

八、本意見自印發之日起施行，有效期3年。

廣州市人民政府辦公廳

二○一一年五月十三日

第五篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發有效土地供不應求，和大量土地開發投入、土地低效利用。

城市中心區用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發展道路，成為了目前實現我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發向“三舊要地”也將成為一種普遍的發展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉人居環境、加快發展方式轉變、激發城鄉生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮發展具有深遠的歷史意義和重要的現實意義。

二、三舊改造的優勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續增長。

2、節省新增建設用地的有償使用費。

3、按規定完善歷史遺留用地手續，不需要落實耕地占補平衡。現在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協議以后一半進入出讓。

5、實現多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續的用地，采用協議方式，完善供地手續。

6、有利于統籌城鄉發展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區設施承載力的需要；（2）根據城市規劃的功能布局，政府對不適應城市發展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統征統購被納入城市建成區的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統一對舊城區、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優惠吸引商業、生產性服務業進駐；（2）允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償等工作，統籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規劃，使新建筑的形式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一；（2）成立改造工作專項部門，監管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規范拆遷流程、操作方法，建立監督渠道，實現拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發展休閑、生態旅游業，促進產業結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發經營與管理；（2）合理制定開發強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發展公司進行改造，政府負責協作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規劃和詳細規劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發商墊資建設，建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發商對建成后物業贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環境整治，實現村級經濟良性循環發展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發商改造物業，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的前提下對現有低效利用的建設用地進行“二次開發”，通過進行土地資源整合和統籌規劃，提高土地資源利用效益，引導產業升級與集聚發展，充分拓展和適度預留城市發展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發主體在符合土地規劃和城市規劃下靈活地選擇改造方式，協調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發，實現土地集約效益的提升和舊區物質更新。在其整理運作過程中政府通過優惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業更新，實現規劃發展意圖；開發商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區，實現了住區環境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發商主導開發建新。佛山創意產業園創建則由開發商主導改造，引入新產業，實現了產業置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯合開發”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯合開發和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現物業經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現了村集體經濟持續發展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業改造全部由開發商按設計標準墊資建設，建成后開發商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯合開發，所得利益按股分紅的聯合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發商則節省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯合開發”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區,低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業主的談判,最終促成這一地區的再開發,使之成為舊城改造典范之作。開發完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區域里實現居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現了兩個目的,一個是老城區的二次城市化,另一個就是產業升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區和商業辦公區。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業主也希望改變破舊、不安全的居住環境,與六本木的開發商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協議換算辦法,用新房換原業主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發商也花費了14年的時間,與原業主成立“懇談會”、“協議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業主共同利益的實現,而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發商和原業主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到。“這時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發商的利益。

七、三舊改造中開發商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發定位問題：

三舊改造因開發成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現盈利。

3、開發模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現項目的順利開發。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發商判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發投資中，投資周期往往很長，在開發過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發成本，可能造成開發投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發展規劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現政府、開發商、被拆遷人三方利益協調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區改造，挖掘城市發展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉空間環境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現舊區更新-居民居住條件和環境得到改善-開發 12

商經營收入”實現利益協調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現城鄉統籌發展-村民村集體物業更新、收入增加-開發商利潤分成”實現利益協調，從而得到絕大數居民支持和開發商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現了規劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規劃（2009-2020）