第一篇：27-北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范

1.[首次業(yè)主大會會議召開方案]首次業(yè)主大會會議召開方案是首次業(yè)主大會會議籌備

組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，依法制定的關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項的方案。

2.[制定主體和制定時間]首次業(yè)主大會會議召開方案由籌備組負責(zé)制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。

3.[公示和修改]首次業(yè)主大會會議召開方案應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位

置公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當參考業(yè)主提出的意見和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會會議召開方案。

首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當及時修改，并將修改后的首次業(yè)主大會會議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

4.[法律效力]首次業(yè)主大會會議召開方案是首次業(yè)主大會會議籌備組為成立業(yè)主大會，保證首次業(yè)主大會會議順利召開制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開首次業(yè)主大會會議具有約束力。首次業(yè)主大會會議召開方案不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的內(nèi)容無效，但不影

響其他條款的效力。

5.[基本內(nèi)容]首次業(yè)主大會會議召開方案的基本內(nèi)容應(yīng)當包括首次業(yè)主大會會議召

開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等。

5.1召開及表決方式：首次業(yè)主大會會議召開及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)

域的實際情況，征求相關(guān)業(yè)主意見后確定。首次業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會表決時，可以現(xiàn)場表決或者書面表決，也可以采用北京

市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現(xiàn)場表決或者書面表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。

本市提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決。

5.2召開時間：籌備組應(yīng)當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主

大會會議。

具體召開時間及會期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

5.3召開地點：首次業(yè)主大會會議召開地點由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況

根據(jù)首次業(yè)主大會會議召開方式確定。

5.4決議事項：首次業(yè)主大會會議決議事項分為應(yīng)當表決事項和可以表決事項。

其中,應(yīng)當表決事項包括：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項

目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應(yīng)當就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

5.5表決規(guī)則：決議以上事項應(yīng)當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條的規(guī)定計算業(yè)主的表決權(quán)。

5.6業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大

會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。1

業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委

員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

5.7業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員及候補委員的產(chǎn)生辦法由首

次業(yè)主大會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商

確定。

業(yè)主委員會委員及候補委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當符合《北京市住宅

區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十一條確定的任職條件。

5.8 籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)余移交方案：籌備組應(yīng)當結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，與建設(shè)單位協(xié)商確定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明

細及結(jié)算方案。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的，籌備組可向街道

辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可

先由業(yè)主墊付。

5.9 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者

逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組

自公告之日起自動解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

6.[適用范圍]住宅區(qū)業(yè)主大會會議首次召開方案適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)召開

首次業(yè)主大會會議。非住宅區(qū)可以參照使用。

7.[行政指導(dǎo)]物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)助、指導(dǎo)和

監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會會議。

8.[格式及填寫說明]首次業(yè)主大會會議召開方案正文應(yīng)當用A4紙打印，空格部分應(yīng)

當用鋼筆（黑色墨水、藍黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當用

“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當事人簽字或者蓋章確認。

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案

（示范文本）

使 用 說 明

一、本首次業(yè)主大會會議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制

定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會會議召開方案

（名稱應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京

市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)的實際情況，在區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共人，于年月日組建成立物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備

組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會會議召開方式

籌備組決定以第種形式召開首次業(yè)主大會會議。

1．集體討論形式；

2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會會議表決方式

籌備組決定以第種形式投票表決首次業(yè)主大會會議相關(guān)議題：

1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用當場投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決。

以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會會議的，由籌備組派名工作人員將業(yè)主大會

議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會會議召開方案（本方案）、《業(yè)

主委員會委員候選人簡歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》等文件公示并送達

業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號信等方

式送達，并保留送達記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當按照《本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》中的要求和形式進行表

決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點）。

三、首次業(yè)主大會會議召開時間

籌備組決定于年月日至年月日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主

大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。

首次業(yè)主大會會議會期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和首次業(yè)主大會會議

召開及表決方式確定，最長不得超過60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為天。

四、首次業(yè)主大會會議召開地點

采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于召開本物業(yè)管

理區(qū)域首次業(yè)主大會會議。

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于收發(fā)《業(yè)

主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議

表決書》。

五、首次業(yè)主大會會議決議事項

首次業(yè)主大會會議決議事項分為應(yīng)當表決事項和可以表決事項。《北京市物業(yè)管理辦法》

實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成應(yīng)

當表決事項表決外，還應(yīng)當就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但

是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

1.應(yīng)當表決事項：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

2.可以表決事項：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;

3.委托其他管理人管理。

六、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則

決議以上事項應(yīng)當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于年月日至年月日

到領(lǐng)取《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》，并于年月日前將《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》交回，過期不予登記。

業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于年月日至年月日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

八、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員名額為名，候補委員為名。

業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時管理規(guī)約；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（四）具有一定組織能力；

（五）具備必要的工作時間；

（六）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

九、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用預(yù)算為元，費用預(yù)算明細見附件。

首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會會議的實際費用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

籌備組全體成員簽字：

年月日

第二篇：首次業(yè)主大會會議召開方案(示本)

附件6：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案

（示范文本）

使 用 說 明

一、本首次業(yè)主大會會議召開方案文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市范圍內(nèi)住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議。

二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

首次業(yè)主大會會議召開方案

（名稱應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同所填名稱一致）

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，在 區(qū)(縣)街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由 建設(shè)單位代表、業(yè)主代表，共 人，于 年 月 日組建成立 物業(yè)管理區(qū)域(以下簡稱本物業(yè)管理區(qū)域)首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經(jīng)籌備組研究決定，制定本工作方案：

一、首次業(yè)主大會會議召開方式

籌備組決定以第 種形式召開首次業(yè)主大會會議。1．集體討論形式； 2．書面征求意見形式。

二、首次業(yè)主大會會議表決方式

籌備組決定以第 種形式投票表決首次業(yè)主大會會議相關(guān)議題。

1．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用當場投票形式表決；

2．采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議并采用收發(fā)表決票形式表決；

3．使用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺形式表決；

4．采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議并采用

收發(fā)表決票形式表決。

以書面征求意見方式召開首次業(yè)主大會會議的，由籌備組派 名工作人員將業(yè)主大會議事規(guī)則（表決稿）、管理規(guī)約（表決稿）、首次業(yè)主大會會議召開方案（本方案）、《業(yè)主委員會委員候選人簡歷》以及《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》等文件公示并送達業(yè)主，由業(yè)主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家屬簽收。也可采用掛號信等方式送達，并保留送達記錄。

業(yè)主本人應(yīng)當按照《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》中的要求和形式進行表決，經(jīng)本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業(yè)主投放到（籌備組指定地點）。

三、首次業(yè)主大會會議召開時間

籌備組決定于 年 月 日至 年 月 日，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。逾期未召開的，則自動延期，但至遲不超過籌備組自成立之日起三個月。

首次業(yè)主大會會議會期由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和首次業(yè)主大會會議召開及表決方式確定，最長不得超過60天。

采用第1種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第2種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第3種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天；

采用第4種表決方式的，首次業(yè)主大會會議會期為 天。

四、首次業(yè)主大會會議召開地點

采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 召開本物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會會議。

采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組決定于 收發(fā)《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》和《本物業(yè)區(qū)域首次業(yè)主大會會議表決書》。

五、首次業(yè)主大會決議事項

首次業(yè)主大會會議決議事項分為應(yīng)當表決事項和可以表決事項。《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成應(yīng)當表決事項表決外，還應(yīng)當就是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

1.應(yīng)當表決事項進行表決：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。2.可以表決事項：

（一）是否解除前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）確定物業(yè)管理方式為：

1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理；

2.委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理;4

3.委托其他管理人管理.六、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則

決議以上事項應(yīng)當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。

根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)。

七、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由 名以上的業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人推薦產(chǎn)生的，應(yīng)同時提交被推薦人的同意參選書面證明。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以憑房屋權(quán)屬證書和身份證于 年 月 日至 年 月 日 到 領(lǐng)取《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》，并于 年 月 日前將《業(yè)主委員會候選人自薦表》、《業(yè)主委員會候選人推薦表》交回，過期不予登記。

業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)于 年 月 日至 年 月 日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

八、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法

籌備組按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，本著公開、公平和公正的原則結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，決定業(yè)主委員會委員名額為 名，候補委員為 名。

業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當符合下列 條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）臨時管理規(guī)約約定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當符合以下 條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

有以下行為之一的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

九、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案

按照《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，經(jīng)與建設(shè)單位友好協(xié)商，籌備組與建設(shè)單位共同確定本物業(yè)管理區(qū)域籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用預(yù)算為 元，費用預(yù)算明細見附件。

首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，籌備組與建設(shè)單位結(jié)算籌備及召開首次業(yè)主大會會議的實際費用。

十、籌備組的解散

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

籌備組全體成員簽字：

年 月 日8

第三篇：首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范

附件5：

北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案

制定規(guī)范

1.[首次業(yè)主大會會議召開方案]首次業(yè)主大會會議召

開方案是首次業(yè)主大會會議籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，依法制定的關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等事項的方案。

2.[制定主體和制定時間]首次業(yè)主大會會議召開方案

由籌備組負責(zé)制定，并在籌備組成立之日起60日內(nèi)完成。

3.[公示和修改]首次業(yè)主大會會議召開方案應(yīng)當以書

面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當參考業(yè)主提出的意見和建議，確定并公告正式的首次業(yè)主大會會議召開方案。

首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當及時修改，并將修改后的首次業(yè)主大會會議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

4.[法律效力]首次業(yè)主大會會議召開方案是首次業(yè)主

大會會議籌備組為成立業(yè)主大會，保證首次業(yè)主大會會議順利召開制定的工作方案，適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的籌備召開首次業(yè)主大會會議具有約束力。首次業(yè)主大會會議召開方案不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

首次業(yè)主大會會議召開方案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的內(nèi)容無效，但不影響其他條款的效力。

5.[基本內(nèi)容]首次業(yè)主大會會議召開方案的基本內(nèi)容

應(yīng)當包括首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)算方案和籌備組的解散等。

5.1召開及表決方式：首次業(yè)主大會召開及表決方式由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，征求相關(guān)業(yè)主意見后確定。首次業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會表決時，可以現(xiàn)場表決或者書面表決，也可以采用北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現(xiàn)場表決或者書面表決形式及結(jié)果有異議的，可以通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。

本市提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺

表決。

5.2召開時間：籌備組應(yīng)當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

具體召開時間及會期由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

5.3召開地點：首次業(yè)主大會會議召開地點由籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況根據(jù)首次業(yè)主大會會議召開方式確定。

5.5決議事項：首次業(yè)主大會會議決議事項分為應(yīng)當表決事項和可以表決事項。

其中,應(yīng)當表決事項包括：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應(yīng)當就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。

5.6表決規(guī)則：決議以上事項應(yīng)當經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條的規(guī)定計算業(yè)主的表決權(quán)。

5.7業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)

管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。

業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主自薦，也可以由若干名業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示候選人名單和簡歷。

5.8業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法：業(yè)主委員會委員及候補委員的產(chǎn)生辦法由首次業(yè)主大會會議籌備組結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，按照公開、公平和公正的原則協(xié)商確定。

業(yè)主委員會委員及候補委員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十一條確定的任職條件。

5.9 籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及費用結(jié)余移交方案：籌備組應(yīng)當結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，與建設(shè)單位協(xié)商確定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預(yù)算明細及結(jié)算方案。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關(guān)費用可先由業(yè)主墊付。

5.10 籌備組的解散：因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合《北京市住宅區(qū)業(yè)主大

會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當解散并將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

6.[適用范圍]住宅區(qū)業(yè)主大會會議首次召開方案適用

于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的召開首次業(yè)主大會會議。非住宅區(qū)可以參照使用。

7.[行政指導(dǎo)]物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會會議。

8.[格式及填寫說明]首次業(yè)主大會會議召開方案正文

應(yīng)當用A4紙打印，空格部分應(yīng)當用鋼筆（黑色墨水、藍黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當用“X”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當事人簽字或者蓋章確認。

第四篇：召開首次業(yè)主大會程序

住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議程序

一、成立業(yè)主大會條件。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%，符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后30日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

二、組建業(yè)主大會會議籌備組。

住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，由所在地街道辦事處指導(dǎo)。籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)主管部門代表、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處組織業(yè)主推薦。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

三、業(yè)主大會籌備工作。

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

三、業(yè)主大會會議階段

業(yè)主大會籌備組召集和主持業(yè)主大會會議。

依照確定的業(yè)主大會會議形式，按照確定的表決規(guī)則對《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等事項進行表決；按照確定的業(yè)主委員會選舉辦法，進行業(yè)主委員會委員選舉。表決票由業(yè)主大會籌備組進行驗票、計票，業(yè)主委員會委員的選票由選舉小組進行驗票、計票。

籌備組于大會會議結(jié)束后3日內(nèi)，以業(yè)主大會會議決議的形式在小區(qū)內(nèi)公告業(yè)主大會會議表決和選舉結(jié)果。

四、召開首次業(yè)主委員會會議

首次業(yè)主委員會會議應(yīng)在業(yè)主大會結(jié)束后7日內(nèi)召開。

1、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任；

2、審議通過業(yè)主委員會職責(zé)、委員分工及職責(zé)；

3、審議通過業(yè)主委員會會議制度、印章管理制度、檔案管理制度；

4、研究和討論需要業(yè)主委員會決定的其他事宜。

五、備案工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向和平區(qū)房產(chǎn)局和所在地街道辦事處辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

2、管理規(guī)約；

3、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4、業(yè)主大會會議決議；

5、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》表決匯總票；

6、業(yè)主委員會委員選舉匯總票；

7、業(yè)主委員會備案單。

第五篇：召開首次業(yè)主大會申請

關(guān)于**小區(qū)成立業(yè)主委員會的申請

**街道辦事處：

**小區(qū)位于------地理位置，共有1000戶，現(xiàn)已入住400余戶，入住率達到40%以上，且小區(qū)居民最早已于2000年12月份開始入住，距今已滿兩年的時間，完全符合首次業(yè)主大會召開條件。

為了能更好地對小區(qū)進行管理，促進各位業(yè)主積極主動的參與、配合和支持物業(yè)管理，使小區(qū)的各項物業(yè)管理工作能順利的開展和進行，依照相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，特申請召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會，望能得相關(guān)主管部門的支持和批準！

特此感謝！

**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2003年1月1日

使用公司便箋打印遞送至小區(qū)所屬街道辦事處