第一篇：個人住房貸款風險點

個人住房貸款風險點

一、貸款申請受理風險點

1、由于受理了未予我行簽訂相關按揭合作協議的房開企業擔保的按揭客戶，導致貸款出現風險；

2、由于借款人主體資格不合規、還款能力較弱、還款意愿不強、購房行為虛假以及擔保措施無效，造成貸款出現風險；

二、盡職調查風險點

1、由于貸前調查人員對按揭業務政策掌握不透徹或違反流程操作，導致貸款出現風險；

2、貸前調查人員對借款申請人提交資料完整性、有效性、真實性審閱不細致，導致貸款出現風險；

3、由于未按規定雙人對借款人（含配偶、保證人）進行貸前調查，造成貸款出現風險；

4、由于貸前調查人未對借款人（含配偶、保證人）進行面談、面簽，導致貸款出現風險；

5、由于貸前調查人員調查完畢，未在相關調查資料簽署意見或在文本中簽字，導致貸款出現風險。

三、貸后管理

1、由于未嚴格管理貸款業務檔案管理，導致檔案丟失導致，貸款出現風險；

2、由于未按規定頻次對客戶進行貸后檢查，或貸后檢查工作不認真，導致貸款出現風險；

3、由于未及時識別出個人按揭貸款風險預警信號，導致貸款出現風險；

4、由于未按規定對個人按揭貸款進行五級分類，導致貸款出現風險。

第二篇：個人住房貸款風險與對策探討

個人住房貸款風險與對策探討

摘 要：本文對當前個人住房貸款風險出現的原因、特點和類型等進行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發展等方面探討了防范、降低風險以及風險出現后的處理措施和對策。

關鍵詞：個人住房貸款；風險、對策

一、引言

隨著我國社會和經濟的發展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業化、市場化。但是，我國城鎮居民的人均收入還遠遠未達到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業務，為銀行資金找到了一條出路。

具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發放的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或物質，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款既為商業貸款。組合貸款就是商業銀行和住房公積金管理部門等聯合推出的一類貸款產品。比如，建設銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。

1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區別。一是性質和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業銀行自主發放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發放手續，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業銀行發放，貸款風險由銀行承擔。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業銀行發放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規定的貸款條件的自然人發放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠。

2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內還款期為180期，根據個人住房公積金貸款利率，每期限假設為769.6元，而個人住房商業貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內應還款180期，根據個人商業性貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優質資產，與企業貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優點，因而把個人住房貸款作為低風險貸款。但是，據銀行內部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現狀應該重新認識。近年來，個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升，不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，并將其作為信貸業務擴張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業貸款余額高達1．2萬億元，同時國內大多數銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類之一。但在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說，并不見得就是低風險的金融產品。在特定意義上說，當前商業銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高于其他貸款類型。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。

二、當前個人住房貸款出現的風險

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大。重新認識個人住房貸款的風險問題將有益于商業銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸風險的發生。回顧中國房地產進入市場經濟10年的發展歷程，經歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發生了較大的變化，房地產也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規范運作、開發商的惡意欺騙、游戲規則的不完善、小業主對市場信用的認識不夠等原因，現在房地產的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現的風險問題。

（一）個人的信用風險

目前的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。其中個人信用風險又分為：

1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。

2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進行了購房投資，采取以租養貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現了拖欠貸款現象。

3、違約風險造成不能履行協議按期清償貸款 違約風險指的是抵押貸款的借方不能履行協議按期清償貸款，因而出現拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業狀況和房地產開發商環境的變化等等，都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。

（二）信貸風險

1、開發商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。

2、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。

3、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險。

4、開發商為了售樓，過度

地承諾。并與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款。

5、物業管理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。

（三）銀行的流動性風險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18％一20％時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始面臨到流動性問題。從成熟市場的經驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個”資產池”。以這個“資產池”產生的現金流為基礎，經過信用提升和信用評級以后，向投資者發行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

（四）融資風險

房地產行業是一個典型的資金密集型的行業，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發貸款的風險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產開發貸款提出了更高的監管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現象。

（五）個人住房貸款的潛在風險

對于個人住房貸款這種新金融業務，商業銀行一向把它當作一種低風險貸款來發展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統出現危機，這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。

1、利率風險是指在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發生理性違約行為。在經濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現存款利率高于貸款利率的情況。

2、個人住房貸款市場的不規范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風險。

3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預想不到的風險。

4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風險。

5、個人住房貸款最大的潛在風險是房地產市場本身的周期性問題。

（六）貸款中的操作風險

從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零

首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產生不良貸款。同時也容易讓不法開發商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。

從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。

（七）抵押貸款的風險

根據風險成因，住房抵押貸款風險可分為抵押物產權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險、抵押物處分風險等。其實，個人住房貸款的風險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。據調查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業務的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達到0.2％，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5％。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數大、期限長，風險點多而不易控制，加之這項業務是在起步階段。當然，上述調查并不能代表全局，但“水漲船高”已預示著個人住房貸款風險呈緩升走勢。

三、降低個人住房貸款風險的策略探討

據了解，目前反映個人住房貸款業務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發生變化。

1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。

2、對開發商進行考察，防止欺詐行為 對開發商進行考察，防止欺詐行為。要求開發商對購房人負連帶保證，如果由于開發商在質量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應由開發商負連帶責任。

3、改進對購房人還款能力的評估方式 改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。

4、改善銀行貸款結構 改善銀行貸款結構，降低房地產和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風險。現在銀行須在嚴格保證個人住房貸款質量的前提下，發展個人住房貸款。

5、加大金融改革，引進新的金融商品 加大金融改革，引進新的金融商品。盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

6、銀行要嚴把貸前審查關 銀行有必要嚴把貸前審查關，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負責催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。值得高興的是，中國銀監會日前發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，指引在個人住房貸款風險控制部分，要求商業銀行應統一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。銀監會有關人士介紹說，運用統一表格將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數據的統一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產證券化等奠定良好的基礎，同時也有利于相關機構統一征信系統的建立和完善。

四、完善個人住房信貸風險管理

從未來的發展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行個人住房信貸業務的快速擴張，未來必然會給商業銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業銀行風險管理的重點。1．改善個人信用風險的識別與評估環境 較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監督，管理與保障個人信用活動，規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構，由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構獲得申請人的信用報告，并據此做出決策。由于信用機構的建立還有待時日，銀行為了化解信用風險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構的角色，將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案，這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化，初具規模的數據庫，為信用管理打好基礎，對已 有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測，并建立信用缺失的預警機制，一旦發生信用危機，就可以立即采取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統，實際上這些信息的采集對于進行個人住房貸款的風險判斷并不足夠，同時，還應當鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構或者同一金融機構設立在不同地區的營業網點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準確地做出決策。2．為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險 為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。參考文獻：(1)《現代金融業務》王 軍主編 南海出版公司(2)《投資銀行理論與實務》高等教育出版社(3)21世界經濟報道

第三篇：個人住房貸款風險防范 課后測試

個人住房貸款風險防范

課后測試

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測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業性貸款相結合的組合貸款借款人首付款非自己交付或實際沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風險擾亂了正常的房地產市場秩序嚴重損害真正購房人利益，影響社會穩定擔保機構的利益受到了嚴重侵害

正確答案： D

3.關于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監護人作為法定代理人進行代理銀行可以辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內商業銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格限制正確答案： B

4.關于我國住房置業擔保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業擔保市場已經得到了充分的發展

B C

D 住房置業擔保機制對促進個人住房貸款市場的發展起到了積極的作用住房置業擔保機制對分散銀行的貸款風險起到了積極的作用與商業銀行相比，住房置業擔保公司擁有對住房處置、變現等方面的專業優勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發的文件規定，購買經濟適用房的家庭在居住多少年之內不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應承擔的義務是： √

A 履行受托合同約定的義務

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關監督部門的行政監督

D 與住房公積金管理中心共同承擔貸款風險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業銀行要對按揭項目進行嚴格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程安全許可證

正確答案： D

10.根據國家稅務總局2006年12月發布的《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的有關規定，取得銷售（預售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權的抵押，同時也是權益的抵押。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業銀行要重點監測項目建設進度、銷售情況及產權辦理情況等。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產經紀機構和經紀人員可以在允許的范圍內賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產支持證券可通過內部或外部信用增級方式提升信用等級。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第四篇：個人汽車貸款風險點

個人汽車貸款風險點

(一)環境風險

環境風險是指由于商業銀行外部經濟因素變化而造成的信貸資金風險。主要有：第一，個人資信信息不對稱風險。個人征信制度不健全，銀行無法全面評估借款人的資信，貸款資料的填報內容主要以借款人申報為主，借款人資信信息的真實性無從考證。第二，汽車消費市場的風險。長期來看，車價貶值的趨勢是必然的，使客戶失去或降低還款意愿。第三，汽車營運的市場風險。汽車營運市場受到外部環境等諸多因素的影響，造成借款人不能取得預期收入而延期歸還貸款；而受汽油價格的影響，也使借款人不能達到預期收入而影響貸款的按期償還。第四，法律環境差、司法執行難也影響汽車不良貸款的按期收回。

(二)信用風險

由于我國尚未建立健全個人信用評價系統和個人收入、財產申報制度，銀行難以真正判斷和掌握借款人個人信譽狀況以及還款能力，在借款人不履行還款責任時，單一依靠擔保措施，無法對借款人個人信用及財產形成有效的制約。

1、借款人的信用風險。因失業、工作變動或出現其他經濟等原因造成借款人還貸能力下降，甚至喪失還貸收入來源，使貸款形成風險。

2、汽車經銷商的信用風險。存在汽車經銷商改變貸款用途或惡意詐騙的行為。

3、多頭信貸。由于銀行之間缺乏信息共享，借款人分別在不同的銀行貸款，信用較差的借款人無力還款后，形成賴賬或逃之夭夭，使銀行遭受巨額損失。

(三)操作風險

操作風險是指銀行業務經辦的各個環節由于違規操作或管理不力造成的風險。

1、與經銷商盲目合作。對合作經銷商擔保能力分析評價不夠，存在較大的風險隱患。在汽車金融信貸業務推出的初期，合作伙伴以生產廠家及其特約經銷商為主；其后與生產廠家沒有隸屬關系的大量的民營私辦經銷商紛紛出現。多數將車輛掛靠在經銷商的借款人認為他們是租賃經銷商的汽車，雖然到銀行辦理了有關手續，但觀念上只認為同經銷商是租賃關系，而沒有形成同銀行的債權債務關系的意識。

2、貸前調查不細致，不能獲得客戶準確的信息資料。僅僅關注借款人和擔保人的職業和工薪收入證明情況，放松了對借款人的其他方面的調查，有的銀行信貸經辦人員對借款申請書內容的真實性都未進行核實，致使借款人輕松地獲得大大超過其還款能力的借款。

3、貸中審查偏松，有的流于形式。對借款主體還款能力的審查把關不嚴，對各種還款能力的證明缺乏有效識別，提供的個人收入證明與個人稅單顯示的收入不相匹配；有的借款人月收入數不足以償還月還款額；還有的汽車貸款控制違反規定，首付款比例過低，造成變相零首付的事實。

4、貸后跟蹤檢查不落實。缺乏有效貸后監控機制，對所貸款項是否真正用于購車、購車后是否及時辦理抵押物的抵押登記手續、貸款滿一年后車輛是否及時續保等問題落實不到位；計算機技術手段跟不上業務快速發展的步法，信貸管理系統綜合功能不全，錯過貸款催收的有利時機。

(四)擔保風險

擔保風險是指借款擔保措施不到位、擔保人不能履行擔保義務、擔保物貶值、損毀等原因使擔保措施不能對貸款提供足夠的保證能力給貸款資金造成的風險。

1、合作汽車經銷商風險。在經銷商提供擔保與所購車輛作為抵押的個人汽車貸款操作模式下，絕大部分個人汽車消費貸款客戶均由汽車經銷商或運輸公司向經辦行推薦，銀行處處受制于汽車經銷商或運輸公司，不利于從源頭上防范風險。

2、保險風險。借款人的汽車是作為反擔保抵押給保險人的，一旦借款人產生信用危機，拒絕償還銀行貸款，那么保險公司的履約保險將是銀行避免損失的惟一保障，而保險公司則在處理抵押物后才會履行保險義務，所以既無法保證索賠的速度，賠償金額也難以及時落實到位，保險公司賠付率很低，形成貸款風險。

3、抵押物風險。汽車貸款以車作為抵押物，隨著車價貶值嚴重和車輛的流動性，一旦客戶無力還貸、故意以汽車抵頂貸款或惡意逃債，銀行追索將十分困難。汽車貸款還存在抵押權與法定優先權相沖突的風險。

第五篇：個人貸款風險點及防控

個人貸款風險點及防控

一、個人貸款產品、機構準入 和授權的關系

二、個人貸款審查重點及注意 事項

三、主要個貸產品風險點及防 控措施 個貸產品全系列概況 總體 形象 創業 好時貸 個人商業用房貸款 個人助業貸款 個人綜合授信貸款 個人自助循環貸款 個人商用車貸款 農戶小額貸款 農村個人生產經營 貸款 糧食直補貸款 安居 好時貸 綜合授信貸款 個人質押貸款 固定/混合利率” 二手房交易資金 托管 存貸雙贏 還款假日計劃 氣球貸 本息分別還款 自助循環貸款 綜合產 品和服 務 消費 好時貸 一手房 二手房 接力貸 循環貸 置換式 非交易轉按 跨行交易轉按 直客式貸款 個人自用車貸 款 個人助學貸款 綜合消費貸款 房抵貸 隨薪貸 縣域工薪人員 小額消費貸款 出國留學保證 金貸款

二、個人貸款審查重點是什么？

合規合法性審查是信貸審查的重點。

（三）基本要素審查。信貸業務基礎資料 和內部運作資料是否齊備。

(二）主體資格審查。客戶和擔保人是否 具有完全民事行為能力、有關證明材料是 否符合規定；客戶有效收入證明是否合理； 客戶、擔保人是否有不良信用記錄。

二、個人貸款審查重點是什么？

（三）信貸政策審查。信貸用途是否合規合法； 信貸用途、金額、期限、利率、方式等是否符 合農業銀行信貸政策規定，定價是否合理，是 否綜合考慮了業務風險與綜合收益情況。

（四）信貸風險審查。審核客戶部門(或調查崗)測定的客戶信用評分；客戶職業背景、收入來 源的穩定性以及家庭資產負債狀況；還款來源； 擔保情況；該筆貸款相對應的合作商合作協議 是否已到期，該合作協議項下貸款余額是否已 超過合作協議最高額度。對于個人經營類信貸 業務，還應重點分析客戶經營管理能力、生產 經營情況和地區經濟環境。

三、主要個貸產品風險點及防控措施

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

（二）農戶小額貸款風險點及防控

（三）個人助業貸款風險點及防控

（四）個人住房貸款風險點及防控

（五）個人商用房貸款風險點及防控

（六）綜合消費貸款風險點及防控

（七）下崗失業人員小額擔保貸款風險點及防控

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

個人信貸業務操作風險主要集中在內部欺詐、外部欺詐和流程管理三個類 別。

內部欺詐：

1.隱瞞客戶不良信用記錄。

（1）風險因素：一是打印出有不良信用記錄的信用報告后，通過掃描修 改等手段改為無不良記錄的信用報告。二是通過故意輸錯身份證號碼，在 姓名與身份證不匹配的情況下，打印出查無此人信息；三是故意不打印有 不良記錄的共有人信用信息；四是故意不打印有不良記錄的借款人曾用名 信用信息。

（2)風險信號：一是信用報告疑似為復印件，且征信查詢結果為查無此人 信息；二是打印件上身份證證號碼與基本資料中顯示的身份證號碼不符，且征信查詢結果為查無此人信息；三是打印件、復印件上有明顯人為修改 痕跡；資料中無共有人信用信息。

（3)控制措施：一是當征信查詢結果為查無此人信息，打印件上身份證證 號碼與基本資料中顯示的身份證號碼不符時，建議進行復查；二是當個貸 檔案中信用報告為復印件時建議復查；三是打印件、復印件上有明顯人為 修改痕跡時，建議復查；四是當借款人、財產共有人和財產所有人信用報 告不全時，建議復查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

內部欺詐：

2.人為調高信用等級評分。

（1）風險因素：客戶經理降低客戶信用評分條件，將有區 間值的打分執行為最高。

（2)風險信號：一是借款人信用等級評分表中借款人收入、學歷、職稱等情況與收入證明不符；二是借款人負債與人行 征信系統查詢結果不一致；三是供養人口數量和學歷信息與 戶口簿不符；四是非個私業主的借款人在我行無開戶信息，但是信用評分表中與我行業務關系得分較高；五是評分指標 證明材料收集不全。

（3）控制措施：一是當評分指標證明材料與貸款申報材料 不一致時，建議進行復查；二是當評分指標證明材料收集不 全時，建議復查；三是建議經營行強化審查職能，加強監督 檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

內部欺詐

3、隱瞞重大風險。

（1）風險因素：調查報告對應能發現的重大風險情況 刻意回避，避重就輕，反映內容片面。

（2）風險信號：一是調查報告中表述存在歧義、客戶 事實描述不明確的；二是客戶盈利水平明顯高于當地同 業平均標準的，抵押物價值明顯高估的；三是調查報告 所列歷年的經營、財務和資產等數據，證明材料收集不 完善不充分的。

（3）控制措施：一是當對調查報告表述存在異議時，建議進行復查；當調查報告所舉數據、證明材料等收集 不完善不充分時，建議進行復查；三是建議經營行強化 審查職能，加強監督檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

內部欺詐：

4、假名、冒名貸款。

（1）風險因素：一是客戶經理利用已還清貸款的客戶資料，重新申請辦理貸款；二是客戶經理受理客戶貸款申請后，對 客戶謊稱貸款申請不符合條件，辦理已終止，并利用客戶資 料辦理貸款。

（2）風險信號：一是客戶經理以各種理由拒絕檢查人員檢查 指定客戶的貸款；二是聯網核查系統不存在申請人信息或與 申請人提供信息不符。

（3）控制措施：一是當客戶經理拒絕監察人員檢查指定客戶 時，貸款資料中申請人前后簽字不符時，建議通過電話等方 式詢問借款人的借款基本情況；二是對單筆金額較大的貸款，且材料瑕疵較多的借款人，建議通過聯網核查方式核查申請 人身份；三是建議經營行強化審查職能，加強監督檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

內補欺詐：

5、抵押物不符合擔保準入規定。

（1）風險因素：一是客戶經理用擔保管理辦法以外的抵 押物發放貸款；二是抵押物所有權人為無民事行為能力人 或限制民事行為能力人。

（2）風險信號：一是抵押物證明材料復印不全；二是打 印件、復印件上有明顯人為修改痕跡。

（3）控制措施:一是建議對土地使用權證所登記相關記載 是否合規，重點為土地性質是否為集體土地使用權、土地 是否位于本地級市行政管轄區域內；二是建議核對房屋所 有權證所登記內容是否合規，重點是房產性質是否為產權 式酒店、抵押物產權是否清晰；三是建議通過聯網核查系 統核查抵押物所有權人年齡與身份證件和戶口是否相符，財產所有人是否為未成年人；三是建議經營行強化審查職 能，加強監督檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

外部欺詐：

1、收入證明虛假。

（1）風險因素：一是借款人單位開具的收入證明中收入虛 高；二是不存在雇傭關系的單位開具收入證明；三是借款人 偽造收入證明；四是客戶提供虛假的凈資產證明或股東分紅 證明；五是客戶提供變造后的銀行流水等虛假的輔助證明。

（2）風險信號：一是個人收入證明上的收入明顯高于當地 同業平均水平；二是個人收入證明開具單位與個人征信報告 記錄不符；三是個私業主開具的收入證明金額遠高于注冊資 本。

（3）控制措施：一是應向借款人收入證明開具單位調查其 職務、級別、收入等情況；二是借款人如有其它收入來源，應核實相關證明材料（租賃收入、股本分紅等）

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

外部欺詐：

2、購房行為不真實。

（1）風險因素：一是客戶并未與開發商發生真實購房行為，或 未簽訂合法有效的房屋買賣協議；二是開發商將房屋銷售后，再 與其他購房人簽訂商品房買賣合同，重復銷售；三是開發商將房 屋出售給關系人，套取資金。

（2）風險信號：一是借款人單位為房屋的開發商、銷售代理商、承建商、材料供應商或其他關聯企業；二是中介機構內部員工作 為買方或賣方發生的二手房交易、近親屬之間發生的二手房交易； 三是借款人對房屋基本情況不熟悉、不關心；四是滯銷樓盤或尾 盤突然熱銷；五是商品房已有人居住；六是多個借款人集中簽訂 合同，集中辦理貸款；七是借款人對利率不敏感不關心；八是借 款人對我行辦理保險等要求答應很爽快，但要求我行盡快辦理。

（3）控制措施：一是實地調查了解房屋的位置、朝向、結構、銷售等情況；二是通過面談或電話等方式知釋借款人對房屋情況 的了解程度，了解借款人購房行為的真實性；三是向房屋產權部 門售房合同備案情況。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

外部欺詐：

3、資金用途不真實。

（1）風險因素：客戶通過偽造進貨或銷售合同等方式，編造資 金需求；客戶把貸款資金用于股市投機、高利貸等高風險領域，挪用貸款資金。

（2）風險信號：一是通過實地察看合同交易中雙方的生產情況 發現不存在此貸款需求；二是在外部環境發生重大變化的情況下，通過同期對比、進貨或銷售不符合以往或同業的生產銷售規律； 三是合同中所購買物品非生產經營所用物品；四是資本市場投資 行為活躍時期，客戶循環借貸周期極短、頻率極高。

（3）控制措施：一是實地察看生產經營情況，項交易對手查詢，核實交易合同的真實性；二是核查貸款發放后，借款人是否直接 將信貸資金劃轉入個人投資參股的法人類企業賬戶；三是經營行 發放貸款時嚴格核查借款人賬戶是否為資本投資賬戶。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

外部欺詐：

4、汽車購銷行為不真實。

（1）風險因素：一是經銷商借用內部職工或關聯公司員工名義，辦理汽車按揭貸款；二是經銷商冒用他人身份證件辦理按揭貸款； 三是經銷商法人代表或其親屬在本公司購買汽車辦理按揭貸款。

（2）風險信號：一是購車人身份與所購車型明顯不符；二是對 所購車輛和貸款漠不關心；三是經銷商以種種理由推諉實地調查； 四是較短時間內同一經銷商集中辦理按揭貸款；五是買車人士經 銷商內部員工或關聯公司員工；六是車輛價格普遍高于市場價格； 七是積壓車輛突然熱銷；八是一人購買多輛汽車；九是借款人對 我行要求答應較快，但要求我行盡快辦理。

（3）控制措施:一是與借款人聯系了解其購車行為的真實性，詳 細了解借款人家庭情況；二是密切關注汽車經銷商財務情況，防 止其利用按揭貸款套取銀行信貸資金；三是三是建議經營行強化 審查職能，加強監督檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

流程管理：

1、基本資料未核實。

（1）風險因素：未核實商品房、汽車等買賣合同的真實性；二 是未核實身份證、結婚證、戶口簿等資料原件；三是未核實房屋、汽車等其他抵押物權利證明原件；四是未核實個體經營資質、企 業經營資質等資料原件。

（2）風險信號：一是復印件為傳真件；二是復印件未加蓋與原 件核對相符章和客戶經理簽字；三是企業法人提供抵押時，未確 認公司章程已備案登記且條款合規。

（3）控制措施:一是當復印件為傳真件時，建議復查原件；二是 當復印件未加蓋與原件核對相符章和客戶經理簽字，建議復查原 件；三是當公司章程明確規定不得為股東和其他自然人提供抵押 時，當公司章程未經工商管理部門簽章確認時，建議向工商部門 查詢備案登記原件；四是建議經營行強化審查職能，加強監督檢 查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

流程管理：

2、對共有權人的調查流于形式。

（1）風險因素：一是未核實借款人、共有權人身份，他人冒充借款人或共有權人在貸款申請表、借款合同、房地產買賣成交確認書等資料簽名；二是未獲取二手房 出售方配偶或其他共有權人同意交易的證明；三是未獲 取共有權人同意抵押的證明。

（2）風險信號：一是借款人、共有權人在辦貸環節中 簽名與交易合同中簽名不一致；二是買賣成交確認書中 出售方共有權人未簽字；三是貸款申請表或借款合同中 沒有買方共同債務人的簽名。

（3）控制措施:一是貸款調查面談時，調查人員應同時 約談借款人和共有權人；二是貸款合同簽約時，借款人 和共有權人應同時到場簽訂合同。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

流程管理：

3、抵押登記不落實。

（1）風險因素：一是借款人未到抵押登記部門辦理抵押登記手 續，偽造他項權證，致使我行債券懸空；二是房屋登記部門和土 地登記部門分立的，因未對土地使用權證和房產所有權證抵押情 況進行核實，而導致我行抵押無效；三是對于具備辦證條件的貸 款，未及時辦理抵押登記，導致我行債權懸空。

（2）風險信號：一是抵押登記部門領取登記的簽名非我行指定 的客戶經理；二是在房產和土地分別登記的情況下，貸款資料中 只有房產或土地登記資料；三是發放2年以上的貸款，仍無他項 權證等權屬證明材料。

（3）控制措施:一是我行客戶經理必須參加抵押登記過程，辦理 與取回抵押登記手續須由不同的銀行工作人員執行，不得委托中 介機構和第三方代為辦理；二是房屋登記管理部門和土地部門分 立的，必須首先核實土地使用權證和房屋所有權證是否抵押，并 按照相關要求辦妥抵押手續；三是對存量貸款權證辦理情況進行 清理整頓，及時跟蹤樓盤產權證辦理情況，落實抵押登記；四是 建議經營行強化審查職能，加強監督檢查。

（一）個人信貸操作風險風險點及內容

流程管理：

4、貸款催收不及時。

（1）風險因素：貸款產生逾期時，未及時通過 電話、約見客戶、發送催收通知書或訴訟等手段 進行催收。

（2）風險信號：一是發生逾期30天內，催收登 記簿無相關催收登記；發生逾期31-60天內，未 約見客戶或上門催收，發送催收通知書，由借款 人簽收回執的；二是催收單無客戶簽名簽字。

（3）控制措施:一是建議各行按月進行逾期貸款 預警和次月到期貸款提示；二是建議經營行強化 審查職能，加強監督檢查。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

案例七：貸前調查失實 到期償還留隱患

案例八:遠離市場 情況不清 甄別乏力

案例九：用人失察 埋下隱患 違規操作 風險產生

（二）農戶小額貸款風險點及防控

1、農戶貸款不良的主客觀原因：

客觀原因：一是自然災害或養殖業出現疫情； 二是部分農戶種養產品未出售，導致手中缺乏 還款資金；三是貸戶走、死、逃、亡、外出打 工或家庭出現重大不利變故，保證人不履行擔 保義務，訴訟程序繁雜；四是貸戶的還款意愿 差，存在賴賬的僥幸心理；

主觀原因：一是部分客戶經理管戶數量多、額 度大，風險管控能力不足問題日漸顯現。二是 個別客戶經理違規違紀發放貸款。部分支行及 網點負責人管理不到位

（二）農戶小額貸款風險點及防控

2、風險點：

貸款是否做到了“誰貸的款入誰的賬”；是否按照合同約定 用途使用信貸資金；是否存在私貸公用、冒（頂、假）名貸 款、多人承貸一人使用等違規問題；是否存在客戶經理冒用、頂替、假借農戶名義，編造虛假農戶印章及材料騙取貸款的 虛假農戶貸款現象；是否存在貸款被他人（含擔保人、合作 機構）冒領、截留問題；柜臺簽約支現等手續是否由借款人 本人辦理；

多人承貸一人使用即營業機構負責人和信貸人員存在道德風 險，明知多人作為承貸主體，在我行獲取信貸資金后，實為 一人使用，導致債權債務關系錯亂）；

私貸公用貸款（由于資金短缺或融資渠道受阻，在個人貸款 發放過程中，營業機構負責人和信貸人員存在道德風險，明 知企業或其他經濟組織假借個人貸款名義，辦理借貸手續，獲取信貸資金，事實上改變了個人貸款的對象及用途）

（二）農戶小額貸款風險點及防控

是否存在通過內部員工個人賬戶代收貸款 資金和還貸現象；是否存在借助社會閑散 人員為“中間人”發放貸款，“介紹人” 或“中間人”涉嫌多貸一用、從中收取好 處等；是否存在貸款資金用于歸還他行貸 款、民間融資借貸、流入股市、地下錢莊 或用于高息拆借情況；是否存在同一借款 人參加兩個聯保小組現象；是否存在同一 聯保小組成員貸款出現逾期，又為聯保小 組的其他成員發放貸款現象。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

3、防控措施（1）加大力度進行農戶貸款結構調整 一是加強對農戶貸款增量授信的管控。嚴 格執行農戶貸款新的準入標準，嚴格規范 農戶貸款的調查和審批流程。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

（1）加大力度進行農戶貸款結構調整 二是繼續大力營銷中高端農戶，支持農 民展業創業。向高端客戶群體發放農戶貸款，向種養業大戶、家庭農場、專業合作社社員等 規模化經營農戶，農產品運銷專業戶、多種經 營戶；個體工商戶、個私業主等新型農戶發放 貸款，向能夠管控到位的農戶發放貸款。

真正使農戶貸款達到風險可控、效益可 觀、發展可持續目標。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

（1）加大力度進行農戶貸款結構調整 三是做好全省農戶貸款結構調整重點 發展區域的名單制管理，以各行“三 農”金融生態圖譜為基礎，確定優先 發展農戶貸款的鄉鎮、專業市場、目 標客戶群體，明確營銷責任和目標，積極培育優質中高端農戶市場。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

2、繼續做好農戶直補資金擔保貸款試點工作 一是繼續督導各試點行做好直補資金擔 保貸款的常年發放工作，發揚吃苦耐勞 的工作作風，組織客戶經理深入村屯和 農戶，送貸下鄉，辦貸到戶，使農戶財 政直補資金擔保貸款深入、持續、有效 地開展下去，真正打造農行服務農民廣 覆蓋、普惠制的良好品牌形象。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

2、繼續做好農戶直補資金擔保貸款試點工作 二是加大對政府、財政和相關部門的協調溝通 力度，及時匯報和宣傳我行開展試點工作的經 驗和成果，使政府、財政、廣大農民和社會各 界支持我行開辦直補資金擔保貸款業務，創造 良好的輿論氛圍。積極營銷以直補為依托的各 項金融業務，不斷擴大我行的市場份額。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

3、常抓不懈，有效管控農戶貸款風險

一是堅持以防范內部操作風險和農戶信用風險為重點，把選準農戶、加強貸款用途和限額管理、確保貸款真正 發放到農民手中作為風險防范的重中之重。（必須控制 好準入環節，實行雙人調查，區域和客戶的準入由所在 網點負責人把關，深入到規定范圍內的村屯，挑選信用 村，對準入客戶進行調查摸底，列成清單，對符合準入 條件的網點負責人應召開會議集體審議，通過后，在名 單內由客戶經理進一步調查后才可發放貸款。)二是堅持“五查”制度（雙人調查、交叉檢查、入戶抽 查、電話核查、飛行檢查），對信訪舉報、非現場監測 等風險線索或事項進行實地檢查，提高對風險發現和處 置能力。

（二）農戶小額貸款風險點及防控

三是繼續加強不良貸款臺帳管理，通過每日在 線監測，定期發布風險報告和督查通知書，及 時監測發現風險、及時消除風險隱患。

四是認真落實總行集中審計、省分行各類檢查 發現問題的整改，逐一落實責任，跟蹤督辦整 改，對違規違紀責任人嚴肅追究責任。嚴格執 行農戶貸款停復牌制度，對超過停復牌警戒線 的，一律停牌。

（三）個人助業貸款風險點及防控

案例一：貸款用途不真實 貸后管理出問 題 貸款不良成必然

案例二：經營能力不濟 執法環境不公

銀行債權難保證

（三）個人助業貸款風險點及防控

1、客戶信用風險

2、客戶經營風險

3、擔保風險

4、合作機構風險

5、業務規范操作風險

6、市場風險

（三）個人助業貸款風險點及防控 ☆客戶信用風險 借款人的信用風險是個人助業貸款首要控制的風 險因素，主要在貸前調查環節要對借款人的還款 意愿和還款能力進行準確和全面的了解，并加以 判斷。記錄 狀況等綜合評價借款人還款意愿。

擁有資產情況來總體判斷借款人的還款能力。

（三）個人助業貸款風險點及防控 險點和防控措施 ☆客戶經營風險 由于客戶貸款資金用于生產經營用途，必須將借款人經營 狀況納入貸款的風險管理。主要考察以下方面： 否有效、是否具有所 經營范圍的經營權、是否符合國家產業發展政策等。

借款人周邊客戶、工商、稅務部門等 調查了解其有無重大糾紛，商譽狀況。以及借款人用水、用電等情況是否正常。

所從事行業的發展狀況以及借款人所在行業從業經歷等因 素。

（三）個人助業貸款風險點及防控

☆擔保風險 有效擔保措施是個人助業貸款發放的重要條件之一，因此，應加強擔保風險的控制。

等。的合法性。抵押物是否屬于擔保法、物權 法認可的抵押物類型。

權屬的完整性。了解抵押物是否已設定抵 押、是否有共有人、房產是否已經出租等信息。若 抵押房產已出租，應簽署《承租方同意出租物抵押 聲明書》，排除出租對實現抵押權的影響。

（三）個人助業貸款風險點及防控

否良好。是否真實存在、維修 保養狀況、抵押物位置等與權證記載內容是否一致。金額與抵押物評估價值的比率是否控制在規 定的范圍內。要嚴防抵押物價值 高估風險。操作的規范性。貸款抵押手續辦理程序要規 范，要由我行人員參與抵押手續辦理全過程，且必 須為調查人員以外的其他人員；辦妥抵押后，要將 權證入庫保管。

（三）個人助業貸款風險點及防控

☆合作機構風險

作機構在業務拓展、客戶選擇等方面的積極作用，又要有效防范合作中的風險環節，把握好風險控 制的主動權。目前，我行中介機構主要是信用擔 保機構。對信用擔保機構的動態管理。對于出現擔 保貸款不良率較高等情況的，要停止合作。

（三）個人助業貸款風險點及防控

☆業務規范操作風險 為有效防范業務風險，應強化管理，提高業務操作的規 范性。查。

操作。客戶經理應在貸款發放后密切監控資金的用途。如果發現以貸還貸、以貸收息，或未按合同約定用途使 用信貸資金的情況，應及時采取措施收回貸款。嚴格執 行授權規定，嚴禁超授權、變相超授權發放貸款。

（三）個人助業貸款風險點及防控

☆市場風險 個人助業貸款市場風險主要受經濟發展穩定性、產業行業發展趨勢、市場競爭環境等方面因素影 響。

政策、產業政策和行業政策，為合理確定助業貸 款發展方向提供有力的市場判斷依據，從業人員 要形成對借款人生產經營進行經驗判斷的素質。

（三）個人助業貸款風險點及防控 ☆市場風險 人助業貸款以房地 產抵押擔保方式為主，抵押物價值的合理性 和穩定性是影響第二還款來源的重要因素。因此，一是要準確把握房地產評估價值的準 確性，建立房地產交易市場價格信息庫，并 進行定期更新，作為對抵押物評估價值進行 校驗的參考，還要加強對房產交易市場相關 知識的培訓，具備一定的抵押物價值判斷經 驗。二是要密切關注房地產交易市場發展趨 勢，靈活調整相關政策。

（三）個人助業貸款風險點及防控 控措施 ☆市場風險

市場競爭。一方面，要及時發現我行業務發展中的劣勢和不足，并做相 應的優化和改進。另一方面，要對同業在競爭中所采取的拓展市場的措施和手 段進行理性的分析判斷，應在確保貸款風險可控、合法合規 前提下，采取應對競爭的策略；不可在市場競爭激烈的情況 下，盲目跟進，采取一些非理性的市場拓展手段，降低貸款 條件，忽視風險管理。

（四）個人住房風險點及防控

案例三：

1、樓盤盲目準入 按揭風險堪憂

2、個人一手房虛假按揭案例

（十一）.doc

（四）個人住房風險點及防控

1、虛假按揭風險

2、抵押物不落實風險

3、按揭樓盤爛尾風險

4、借款人信用風險

5、假權證風險

6、中介合作風險

（四）個人住房風險點及防控

虛假按揭風險

主要表現為借款人購房行為不真實、貸款用途不真實。假按 揭實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金，我行大部分住 房不良貸款都是由虛假按揭造成的，危害極大。

防控措施

要優選房地產開發商和按揭合作樓盤，從源頭上防范假 按揭；

要加強盡職調查，嚴格落實面談、面簽、自主直接調查 制度，認真核實借款人購房行為真實性。熟練掌握假按 揭的主要特征和表現形式，提高防假辨假水平；

謹慎發放開發商內部員工或關聯企業員工按揭貸款；

要強化貸后管理，及時發現假按揭預警信號，采取保全、清收措施。

（四）個人住房風險點及防控

實風險

一手住房貸款由開發商承擔階段性保證擔保并以所購住房作為抵押 物，由于開發商、借款人、銀行等多方面的原因，使得貸款存在抵 押物不落實風險。

防控措施

盡量協商開發商繳納按揭保證金，提高開發商協助銀行辦 理正式抵押登記手續的主動性；

在合同條款中約定借款人及時辦理抵押登記的義務和違約 責任，提高借款人辦理正式抵押登記手續的自覺性；

銀行要加強抵押房屋登記管理工作，設立專門臺賬，明確 責任人負責對抵押登記手續的督辦工作。

（四）個人住房風險點及防控

由于開發商建設資金不到位，會導致按揭樓盤無法按照預 定計劃完工而形成爛尾風險。

防控措施

首先要從源頭入手，嚴格樓盤準入，優選開發商，嚴格審查開發商法人資格、開發能力、開發業績 及經營者素質，審查項目的合法性、建設資金落 實情況和市場銷售前景；

其次，要加強對開發商建設資金的監管，防止建 設資金挪作他用形成資金缺口。

（四）個人住房風險點及防控

主要是由借款人還款能力不充足引發的。

防控措施

重視對借款人及其配偶信用記錄及負債情況的審查，合理 認定借款人的承貸能力，對信用狀況不好、還貸收入比超 過規定比例的借款人不得發放貸款；

在還款能力的認定上，重點關注借款人收入的持久性和穩 定性；

合理確定貸款成數，對預期收入不穩定的借款人要進一步 提高首付款比例，通過降低貸款成數、降低貸款額來減輕 借款人還貸壓力，化解銀行信貸風險。

（四）個人住房風險點及防控 銀行內外部不法分子利用假權證騙貸，使銀行 第二還款來源懸空

防控措施

告）登記申請及他項權利證書領 取等工作須由調查人員之外的農業銀行內 部員工親自辦理。

到房屋登記機構進行抽查核對。

（四）個人住房風險點及防控

中介合作風險

房產交易經紀公司、評估機構、專業擔保機構等已成為銀行辦理個 人二手住房貸款業務的重要合作伙伴。但從近兩年內發生房產中介 機構倒閉、管理人員卷款潛逃、中介機構出具虛假評估報告等事件 分析，中介機構合作是二手房業務的重要風險點，銀行需要加強與 中介機構的合作管理：

嚴格合作中介機構的準入審批，選擇大型、優質、品牌中介合作，準 入審批要明確業務合作范圍和擔保額度，放款前要查詢擔保余額；

自主調查，嚴格執行面談面簽制度，關注關聯人員購房真實性，將假 按揭拒之門外；

調查人員應對評估價格是否合理出具調查意見，審查人員應對抵押物 價格評估報告是否合法、有效，估價結論是否基本合理出具審查意見 ；

抵押登記申請及他項權利證書領取等工作須由調查人員之外的農業銀 行內部員工親自辦理，設立專門臺賬記載抵押情況。

（五）個人商業用房風險點及防控 1.“審慎發展”的原則 ?6?1 個人商業用房貸款是否安全，不僅和借款人自身因素有關，還跟經濟發展水平、區域商業氛圍、項目整體定位、先期 招商運作、后期物業管理有關，其風險明顯高于個人住房 貸款。?6?1 納入個人經營類信貸業務管理。2.介入的“禁區” ?6?1 產權式商業物業 ?6?1 散盤一手商業用房 ?6?1 無法辦理分戶產權的商業用房 ?6?1 自建商業用房 ?6?1 以二手商業用房貸款名義違規發放一手商業用房貸款

（五）個人商業用房風險點及防控 3.介入的“高風險區” ?6?1 產權單位之間以非永久性實體墻分割的商業用房 ?6?1 關聯關系人之間的商業用房交易 ?6?1 經濟欠發達、二手商業用房交易不活躍、管理不規范地區。4.一手商業樓盤整體價格評估 ?6?1 銀行內部設立了專業評估機構的，可由該機構進行評估。?6?1 整體價格評估應采用兩種（含）以上估價方法并以收益法 為主 ?6?1 實行按層或按戶審慎估價 ?6?1 調查人員對銷售價格和評估價格的合理性出具調查意見。

（五）個人商業用房風險點及防控 5.提高借款人準入“門檻” ?6?1 信用等級須在A級（含）以上 ?6?1 家庭擁有一套（含）以上商品住房 ?6?1 借款人及配偶本筆購房月支出額（個人商業用房貸款月還款額 與月物業費應繳額之和）與月收入之比控制在50%（含）以下 ?6?1 月所有債務支出（本次購房的月支出額與其他債務月均償付額 之和）與月收入之比控制在55%（含）以下。6.抵押率和貸款年限 ?6?1 抵押率不得超過成交價格與評估價格低者的50％ ?6?1 1年<貸款期限≤10年，年齡＋貸款期限≤ 60年，二手商業用 房已使用年限＋貸款年限≤ 30年。

（五）個人商業用房風險點及防控 7.雙人調查 ?6?1 個人商業用房貸款必須實行雙人調查制度，必要時應 實行入戶調查 8.貸款擔保 ?6?1 必須以所購商業用房設定抵押擔保 ?6?1 一手個人商業用房貸款中，原則上要求由開發商為貸 款提供階段性保證擔保，且按揭樓盤有權準入行可根 據合作項目風險狀況或所在區域整體風險情況，要求 開發商適當延長階段性擔保期限。

（五）個人商業用房風險點及防控 9.強制保險 ?6?1 原則上要求借款人對個人商業用房貸款中的抵押物 投保財產險或綜合險 ?6?1 在保險單上明確農業銀行為被保險人，并將保險單 正本交經營行保管。?6?1 保險期限不得短于貸款期限，保險金額不得少于貸 款金額。10.貸款發放的前提條件 ?6?1 一手商業用房貸款須在按揭樓盤取得竣工驗收合格 證明、辦妥抵押（預告）登記之后發放 ?6?1 二手商業用房須房屋買賣合同合法、有效且辦妥房 地產轉移登記和抵押登記之后發放

（六）個人綜合消費貸款風險點及防控

案例四：調查不盡職 虛假騙貸得逞

案例五：嚴格支付管理 杜絕挪作他用

1、客戶信用風險

2、抵押物風險

3、資金使用風險 資金使用風險

（六）個人綜合消費貸款風險點及防控

（六）個人綜合消費貸款風險點及防控 ☆客戶信用風險 借款人的信用風險是個人綜合消費貸款首要控制的 風險因素，主要在貸前調查環節要對借款人的還款 意愿和還款能力進行準確和全面的了解，并加以判 斷。意愿。從借款人身份、家庭情況、信用記錄 狀況等綜合評價借款人還款意愿。通過調查了解借款人的盈利能力、所 擁有資產情況來總體判斷借款人的還款能力。☆抵押物風險

1、優先發展以房地產抵押為主的個人綜合消費貸款，抵押房產權證應齊全，抵押房產對應的土地性質必須是 國有，變現能力較強。

2、規范抵押物的評估和價值確認。采取外評的，要由 我行認可的評估機構進行評估，外評結果需內評確認后，方可作為我行認可的抵押物價值。

3、完善抵押登記手續。以抵押方式辦理的貸款經審批 同意后，由我行相關人員陪同客戶到房地產登記管理部 門辦妥抵押登記手續，不得委托中介機構或第三方代為 辦理，客戶經理須將《房地產他項權證書》交由會計部 門入庫保管。

（六）個人綜合消費貸款風險點及防控 ☆☆資金使用風險 資金使用風險

加強對客戶資金用途的監管 加強對客戶資金用途的監管，嚴防客戶移用貸款資金 嚴防客戶移用貸款資金 違規流入股市 違規流入股市、、高利貸等高風險領域： 高利貸等高風險領域：

向貸款行提供確認消費行為的相關資 一是借款人必須向貸款行提供確認消費行為的相關資 料或文件； 料或文件；

二是客戶經理要及時給與必要的預警提示，杜絕客戶 杜絕客戶 移用貸款思想； 移用貸款思想； 加強貸后資金使用監管 三是加強貸后資金使用監管，及時跟蹤貸款資金流向 及時跟蹤貸款資金流向，發現客戶違約使用貸款資金的 發現客戶違約使用貸款資金的，須立即采取有效措施 須立即采取有效措施，提前收回貸款本息 提前收回貸款本息。

（六）個人綜合消費貸款風險點及防控

（七）下崗失業人員小額擔保 貸款風險點及防范措施 １、客戶信用風險。

2、代償風險。客戶信用風險： 下崗失業人員收入不穩定，信用較低，第一還款來源無保 障。

（七）下崗失業人員小額擔保 貸款風險點及防范措施

☆代償風險

貸款行應與擔保機構簽訂協議，明確擔保程序、擔保義務和其它涉及雙方合作的事宜，并且必 須明確約定借款人不能按期足額償還貸款時，擔保機構應在三個月內履行清償責任，貸款行 可直接從擔保基金賬戶中扣劃借款人所欠貸款、利息及罰息等相關規定，有效地防范信貸風險。

貸款行應及時建立和完善擔保基金的持續補充 機制，不斷提高擔保基金的代償能力。同時，貸款行要加強財政貼息的管理，每季及時向當 地財政部門申請貼息資金。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

案例六：調查不盡職，虛假資料騙車貸

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

1、假

2、貸款管理不落實

3、經銷商管理不到位

1、克隆貸款資料

克隆貸款資料。即當經銷商與多家銀行合作 時，經銷商將已與甲銀行合作辦貸的客戶資 料重新復印一套交由乙銀行辦理貸款，這套 資料以及購車可能是真實的，但已辦理了貸 款。經銷商在借款人不知情的情況下，利用 乙銀行操作不規范、不與借款人見面、不進 行相關購車行為真實性的事實核查等管理漏 洞，騙取銀行信貸資金，造成“一車多貸”。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

1、虛假還貸，掩蓋騙貸事實

以上所述的簡單造假手段，危害不足以如此之大。因 為經銷商挪用之后，只要貸款出現還款不正常，銀行 可以馬上察覺并通過貸后管理發現騙貸的事實。主要 是在貸款早期，經銷商利用騙貸所得的一小部分資金 實現每月正常月供還款，大大降低了銀行貸后管理發 現問題的難度。

如YNZT公司騙貸案件，2004年7月份發放的假按揭，至2005年1月份發現存在假按揭可能時，仍在正常還款，這給騙貸案件帶來極大的隱蔽性。當經銷商的現金流 確實出現較大問題，或準備攜款潛逃時，所有的風險 才會大量暴露。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

虛抬車價，高貸低購

通過虛抬車價的方式實現高貸低購，可實現 兩個目的。

一個是幫助借款人實現“零首付”購車，甚 至“負首付”購車；

另一種就是經銷商挪用高貸部分的差額。

這種騙貸往往帶有較大的隱蔽性，其特點是 借款人及購車行為均真實，只是在車價上有 虛假成分。當虛抬幅度并不很大或者貸款車 型并不十分普遍時發現這種騙貸存在一定的 難度。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

2、貸款管理不落實

對借款人的審核，只注重身份證件的核查，而 對約見客戶，主要關系人當面簽訂借款合同把 關不嚴，造成經銷商利用真實或虛假身份材料 大量套取貸款；

在審查環節，對首付款和交易行為真實性審核 不嚴，造成未能及時發現經銷商套貸的行為；

在貸后管理上對購車發票、機動車登記證等重 要單證的載明信息不進行認真核對，對于各種 票據汽車發動機號、車架號，以及購車人不符 等現象也未能及時發現和制止；

出現逾期后，一些行沒有按照貸后管理的要求 進行及時的催收，造成風險進一步擴大。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

3、經銷商管理不到位

汽車消費貸款的操作貫穿著汽車經銷商的準入、對客戶的調查、核實汽車交易行為、辦理汽車落 戶登記、辦理抵押登記、相關保險等復雜過程，如果在不了解業務、不具備條件的情況下盲目開 展此項業務，將面臨較多的風險點。

一是經銷商推薦客戶，第一時間接觸客戶，為其 合伙套貸提供了條件；

二是經銷商協助辦理貸款手續，經辦行調查人員 與客戶單獨接觸少，不易發現問題；

三是一部分經銷商協助管理還貸資金，為其挪用 客戶資金提供了條件；

四是由于經銷商的介入，零售業務批發受理，為 經銷商挪用騙貸提供了可能。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

防控措施：

1、強化借款人主體管理

2、加強對個人借款人的準入考核

3、加強經銷商準入與退出機制管理

4、加強汽車貸款操作過程中外調的要求

5、規定經銷商辦理機動車輛登記證書的時限

6、提高檔案管理要求，切實加強識別風險能力

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

防控措施：

1、強化借款人主體管理

要求加強貸前調查工作的同時，突出汽車貸 款中對借款人主體的管理要求。要求堅持合 同面簽制度、借據面簽制度;借款人還貸資金 必須直接存入在開戶行開立的儲蓄存折或銀 行卡，禁止經銷商、掛靠運輸公司代理銀行 收取還貸資金等。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

2、加強對個人借款人的準入考核

突出借款人準入的把關，在源頭上確保有還 款能力的客戶進入。這體現在對借款人信用 評分測算、人民銀行征信系統查詢、借款人 所有債務支出與收入比控制、對收入證明真 實性要求等。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

3、加強經銷商準入與退出機制管理

《細則》細化了對經銷商的管理，按經銷商 在合作鏈條中在風險控制中所承擔的風險程 度將經銷商細化為合作經銷商、組合擔保經 銷商、唯一擔保經銷商三類，針對不同的經 銷商規定了不同的準入條件、審批程序及退 出機制等。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

4、加強汽車貸款操作過程中外調的要求

針對汽車貸款中可能出現的假單據，包括假 發票、假注冊登記證等，要加強與稅務機關、公安機關車輛管理部門、運輸管理部門等外 部單位的合作。利用外部力量，充分核實購 車發票、機動車輛登記證書等重要單據的真 實有效性，確保借款購車行為的真實性。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

5、規定經銷商辦理機動車輛登記證書的時限

自用車：“貸款發放后一月內上述購車檔案仍未提 交或要素前后不符問題未得更正和合理解釋，暫停 審批通過該經銷商項下借款人的汽車貸款”—— 《自用車貸款操作流程》

商用車：先辦妥注冊登記，后發放貸款。

銀行要單獨建立臺帳對注冊登記證進行日常管理，一旦有逾期未交付注冊登記證的車輛，或交付的注 冊登記證所載明的車主、車型、車架號、發動機號 等信息與銀行記載不符的情況，該經銷商所有汽車 貸款暫時停止發放，直至將符合要求的注冊登記證 交付銀行。

（八）個人汽車消費貸款風險點及防控

6、提高檔案管理要求，切實加強識別風 險能力