第一篇：物業管理項目經理應具備的專業素質

物業管理項目經理應具備的專業素質

對一個物業管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業管理企業不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，尤其是像深圳市的一些國家一級資質企業，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養和選擇合格的項目經理已經成為物業管理企業一項常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約 10 萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用： ① 促進房屋銷售； ② 最大限度地減少了日后管理麻煩； ③ 使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。

（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。

在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： ① 關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約 100 元 / 米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。② 關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③ 關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作： ① 積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備； ② 積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝

修的破壞。

此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。、及時與業主簽署 《 前期物業管理服務協議 》、《 業主公約 》 等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。

第二篇：物業管理項目經理應具備的專業素質

對一個物業管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業管理企業不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，尤其是像深圳市的一些國家一級資質企業，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養和選擇合格的項目經理已經成為物業管理企業一項常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約 10 萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用： ① 促進房屋銷售； ② 最大限度地減少了日后管理麻煩； ③ 使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。

（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。

在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： ① 關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約 100 元 / 米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。② 關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③ 關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作： ① 積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備； ② 積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝修的破壞。

此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。、及時與業主簽署 《 前期物業管理服務協議 》、《 業主公約 》 等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。

大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。、開展積極向上、喜聞樂見的社區文化活動，雖然不是物業管理服務的基本內容，但其確是營造小區良好的人文環境，融洽業主關系的重要手段，是把業主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區文化活動的質量，讓更多業主參與，也是項目經理經常思考的問題。、積極主動配合成立業主委員會，并與其保持良好合作關系是項目經理當今考慮的頭等大事。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀公正態度的業主選入業主委員會，從而為今后合作愉快打好基礎。業主委員會成立后，將會提出一系列尖銳問題，如要求降低管理費標準，審核維修基金和管理費使用等等，對此類問題，不應回避，更不應持反對態度，而應該大膽、認真面對，只要我們是規范運作的物業管理公司，是經得起審核的，反之，躲是躲不過去的，堅持不改正的后果將是解除合同。因此，物業管理企業在業主委員

會的問題上應堅持“溝通、溝通、再溝通”的處事態度，哪怕是在占理的情況下，也應多采用“以柔克剛”的處事方式來達到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識，實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益的共盈局面，是一個具有社會責任感的物業管理企業的長遠目標。為此，在賺取合法合理利潤的同時，切記應在每年管理概算中安排一定比例資金對小區再投入，在硬件設施、設備和環境等方面實施更新改造，這是保障小區物業常做常新的根本，而業委會對此也是支持的，在實際操作中，我們有過這樣的經驗，當管理費有節余時，是降低管理費回饋業主還是把節余留作小區更新改造資金？對此，只要我們向業委會闡明這樣一個道理，即降管理費是皆大歡喜的事，而當物業老化或廣大業主迫切需要增添一些設施和服務項目時，向業主續籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業主委員會將會選擇后者。當然，此類問題的溝通前提是物業管理公司有較好的誠信，而且與業主委員會是和睦相處的，否則，無從談起。

第三篇：物業管理項目經理應具備的專業素養

物業管理項目經理應具備的專業素養

對一個物業管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業管理企業不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，尤其是像深圳市的一些國家一級資質企業，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養和選擇合格的項目經理已經成為物業管理企業一項常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬㎡左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用： ①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。

（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。

在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： ①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約 100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

物業管理項目經理應具備的專業素養【2】

二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝修的破壞。

此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：

1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。

大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。

物業管理項目經理應具備的專業素養【3】、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。、開展積極向上，喜聞樂見的社區文化活動，雖然不是物業管理服務的基本內容，但其確是營造小區良好的人文環境，融洽業主關系的重要手段，是把業主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區文化活動的質量，讓更多業主參與，也是項目經理經常思考的問題。、積極主動配合成立業主委員會，并與其保持良好合作關系是項目經理當今考慮的頭等大事。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀公正態度的業主選入業主委員會，從而為今后合作愉快打好基礎。業主委員會成立后，將會提出一系列尖銳問題，如要求降低管理費標準，審核維修基金和管理費使用等等，對此類問題，不應回避，更不應持反對態度，而應該大膽、認真面對，只要我們是規范運作的物業管理公司，是經得起審核的，反之，躲是躲不過去的，堅持不改正的后果將是解除合同。因此，物業管理企業在業主委員會的問題上應堅持“溝通、溝通、再溝通”的處事態度，哪怕是在占理的情況下，也應多采用“以柔克剛”的處事方式來達到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識，實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益的共盈局面，是一個具有社會責任感的物業管理企業的長遠目標。為此，在賺取合法合理利潤的同時，切記應在每年管理概算中安排一定比例資金對小區再投入，在硬件設施、設備和環境等方面實施更新改造，這是保障小區物業常做常新的根本，而業委會對此也是支持的，在實際操作中，我們有過這樣的經驗，當管理費有節余時，是降低管理費回饋業主還是把節余留作小區更新改造資金？對此，只要我們向業委會闡明這樣一個道理，即降管理費是皆大歡喜的事，而當物業老化或廣大業主迫切需要增添一些設施和服務項目時，向業主續籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業主委員會將會選擇后者。當然，此類問題的溝通前提是物業管理公司有較好的誠信，而且與業主委員會是和睦相處的，否則，無從談起

第四篇：優秀物業項目經理應具備素質

優秀物業項目經理人須具備的素質

摘要：項目管理是物業管理企業成功運營的關鍵所在，管理處經理是物業管理企業至關重要的管理骨干。知識經濟時代的來臨，要求物業管理企業不僅要有一大批職業經理人隊伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質高、熱愛物業管理行業，懂管理、善管理，有不斷創新意識的職業管理處主任的人才隊伍。

一、事業責任心

一個人不管對工作、對家庭都應具備強烈的責任心，只有這樣，遇到困難時才能不畏艱難，關鍵時刻挺身而出；遇到不懂時才能不恥下問，一心把工作做好做精。反之，只求過得去，不求過得硬，遇到問題總是強調客觀，推卸責任，整天敷衍了事，怨聲載道。

有責任心的人會對項目的每個細節給予充分的關注，注重企業的品質質量。物業管理行業是服務行業，更要重視客戶（業主）的滿意度，要想方設法為他們排憂解難，而不會一味埋怨客戶（業主）的素質；要善于換位思考，真正做到客戶（業主）至上。

俗話說，做一行要愛一行，行行出狀元。做物業管理首先要擺正位臵和心態。服務行業免不了要受氣，要被人誤解或當出氣筒。沒有一個好的心態，絕對做不好這一行，要做到以客為先，以服務為中心，讓客戶（業主）滿意。而動不動以管為先，以你求我為中心，則是服務行業的大忌。一個人習慣的改變需要有恒心和毅力，而一個優秀經理不僅自己要做到，而且還要帶領團隊一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務理念的根本及源泉。

二、精通專業知識

俗話講，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責任心和好的服務理念，就應該學習和掌握物業管理行業的專業技能，這不僅僅是懂機電專業的知識，而是全方位的、同物業管理行業有聯系的每個專業。首先，要了解法律法規。如今是法制社會，遵紀守法、按章辦事是物業管理行業的根本。因此，要學習國家及地方出臺的一系列法律法規，要言之有據，辦事合法，同時注重時效性。項目經理是領軍人物，要帶頭學法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 憲法 》、《 民法 》、《 合同法、以及國家地方法規，如 《 物業管理條例 》、招投標、分等級收費、維修資金的管理、消防條例，等等。

其次，精通本物業的各個系統。一個項目經理一定要了解項目的所有硬件，要熟知供電系統、供水系統、通訊系統、空調、消防、應急通道等系統。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應急預案，才能保一方平安，才能在每年的預算中合理地開發維護這些系統，也才能真正意義上的讓業主的物業保值、增值，才能懂得節約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業建造時的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補。

三、具有精湛的成本控制和理財能力

優秀的項目經理也是創造經濟效益的理財高手，量入為出、當家理財是項目經理的重要職責，也是經濟考核的責任指標。物業管理企業大多數是微利企業，容不得大手大腳，只有精打細算才能保證項目良性、健康、可持續的發展。

項目經理一定要看財務報表，心存一本明細賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風險的能力，都要了然于胸。

同時，一個優秀的項目經理一定要有不少創收和節約的方法。在創收時要合理掌握市場原則，做到價廉物美，不引起客戶業主的投訴；反對大手大腳的浪費現象，做到人人反對浪費。倡導變廢為寶和技術革新，倡導和推進一種好的激勵機制，獎勵創利者，懲罰浪費者。

一個優秀的項目經理也要不斷地走出去、請進來，學習其他公司及優秀樓盤的成功理財經驗及控制成本經驗，合理地配臵及儲備人員，要規避經營中的各種風險，使項目實現良性及可持續的發展。

四、應具有嫻熟的溝通交流及公關能力

一個項目經理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區域的各種有聯系的部門，面臨本公司的各個職能部門及領導，面臨形形色色的分承包商，并要領導本項目的廣大員工，所以，項目經理的溝通交流及攻關能力至關重要。一個優秀的項目經理人不僅要在外部溝通中發揮出負責人的果斷、聰慧，使項目能在一個良好的社會環境中生存發展，更要處理好項目內部關系，團結員工、增強團隊凝聚力，帶領大家共同進步。

同時，除國家及地方法律法規外，項目經理人還必須熟悉本公司的各項規章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團隊的力量進行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學習、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業操守、業務知識及社會經驗，妥善應對，合理出資，也要學會借用公司職能部門的各種有利資源及技術力量來幫助自己項目的完善及成長，更要重視自己服務產品的質量，質量決定企業壽命，品質代表差距，要具有如履薄冰的危機感，真正做到竭誠服務、追求完美。

五、細節決定成敗

物業管理是一項集體性的勞動，服務質量目標的實現是靠全體員工共同努力來完成的，項目經理的領導力和執行力無時無刻的不體現在所有員工的身上。俗話講，兵熊熊一個、將熊熊一窩，強將手下無弱兵。有人講，注重細節不一定成功，但反過來不注重細節必將導致失敗。彼得 〃 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》一書中說：“管理好的企業，總是單調無味，沒有任何激動人心的事件。那是因為凡是可能發生的危機早已被預見，并已將它們轉化為例行作業了。”海爾的張瑞敏也說：“沒有激動人心的事發生，就說明企業運行過程中時時處于正常，而這只有通過每天、每個瞬間的嚴格控制才可能做到”。

在物業管理中，凡事無小事，簡單不等于容易，尤其是安全事項，往往一塊告示牌、一個聯結點都會造成災難和損失。所以項目經理的親力親為、走動式管理，了解現場、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關重要。沃爾瑪的創始人山姆 〃 沃爾頓工作時間的 90 ％以上是用在乘飛機巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財務報表、召開周六例會討論一個一個分店的具體運營情況。沃爾瑪公司的高層經理，每個星期都要拿出兩三天的時間去巡視分店，解決具體問題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創造了商業奇跡。

因此，物業項目經理要把握住細節，每天親臨現場并關注每個員工的工作過程，體驗客戶的真實需求，有效解決所有具體問題，管理就會變得順暢。

一個優秀的項目經理人應深諳上述道理，以品質提升價值。品質有保障了，企業才能生存，這是核心競爭力的保障。精細化的管理首先做到規范化的管理，以制度管人，將品質做深做透、做細做精、做到極致，才是企業發展的根本之路。

第五篇：淺談物業管理從業人員應具備的能力和素質

淺談物業管理從業人員應具備的能力和素質

物業管理行業是為公眾服務的一個特殊行業。在工作的實踐中我體會到：要搞好物業管理，隊伍素質的優劣起著十分重要的作用。沒有優秀的物業管理人才，企業的發展將會受到制約。未來的物業管理市場競爭中，消費者要選擇品牌好的物業管理公司進行管理，享受高質量的服務，高質量服務的品牌是企業競爭實力的象征。而要在市場競爭中成為具有實力的、品牌好的物業管理公司，就必須要有一批具有專業知識和專業技能的物業管理人員。

關鍵詞：物業管理 素質 能力

一物業管理人員應具備的素質

物業管理作為服務性行業，優秀人才可以說是物業公司最寶貴的資源。公司的發展歸根結底還是需要擁有高素質的員工。所以，物業從業人員必須具備以下素質

1．1、服務意識

以業主為中心，為業主提供熱情周到、盡善盡美的服務，想業主之所想，急業主之所急是物業公司的服務理念。物業管理工作中的服務態度、質量和效率是業主實實在在能感受到的東西。所以，工作人員在與客戶接觸的過程中應該主動熱情、文明禮貌。例如，見到業主要主動微笑打招呼、與業主交談要落落大方、彬彬有禮。此外，還要變被動服務為主動服務，與其等到業主請管理公司去解決問題，不如未雨綢繆，主動替用戶著想。例如，逢節假日來臨，物業公司就應該主動提醒用戶注意鎖好門窗、提高警惕以加強安全防范。

1.2、安全意識

充分保證業主的生命和財產安全是管理工作的基本職責。小區的消防治安工作可以說是管理工作的重中之重。因此，工作人員應該具備高度的安全意識，人人都要把自己當成小區的“消防員”和“治安員”，掌握必備的治安消防知識，熟練使用滅火器材。特別

是保安人員，在日常工作中，要提高警惕，遇有相關問題，要及時通知相關部門，通力合作，迅速予以解防隱患，并采取措施予以整改，以不斷提高安全防范意能力。

1.3、法律意識

物業管理工作的一大特點就是它涉及面廣。首先，管理者要掌握相關的法律知識，以正確處理與開發商、業主、政府部門和管理公司的責、權、利關系。另外，物業公司還要懂得用法律知識來保護自己，合理的規避管理工作中的一些法律風險。如通過購買第三者責任險以避免小區內發生刑事案件所產生的風險。具備了較強的法律意識，當出現客戶投訴、用戶糾紛的時候，物業公司就不會束手無策，更不會因為處理不當而釀成大禍。

1.4、保潔意識

為了給廣大業主營造一個幽雅、舒適和諧的家居生活和工作環境。物業公司要通過制定各項公共地段和業主室內的保潔制度，保持小區環境的整潔。另外，還要在轄區內經常開展美化環境的宣傳工作，更重要的是所有工作人員都必須能做到時時保潔

1.5創新意識

隨著高新科技的迅速發展，在物業建設中引入了諸多高新科技的設施設備，物業建設智能化已經是大勢所趨。面對現代化的物業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業，不可能適應現代人和現代化物業的管理服務要求。作為物業管理人員來說，除了要關注這方面的科技進步和發展應用態勢，也要具備自我創新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進，要將新的管理技術與手段結合自身的物業特點運用到公司制度中。當代科技的發展速度很快，日新月異的技術進步，會越來越多的應用到物業建設和物業管理中來。面對新技術的挑戰，我們物業管理行為必須關注科技進步，及時提高專業管理技術，只有這樣，才能增強企業的市場競爭力、促進我們整個行業的進步

二．物業管理人員應具備的能力

具備了良好的管理意識，還必須在工作中摸索經驗及學習各種業務知識，以不斷提高各方面的綜合能力

2.1、良好的溝通和語言表達能力

由于物業管理工作中涉及到方方面，溝通工作在物業管理日常工作中無時、無處不在，與業主（客戶）的溝通、與上下級的溝通，與相關單位的溝通等等，對內通過有效的溝通，加強了團隊成員的相互理解，避免產生不必要的誤會、矛盾及摩擦，員工內部間不會有壓抑的感覺，工作就容易出成績出效率；對外通過有效溝通，達到業主理解物業管理企業的管理舉措，讓業主配合并支持企業的目的；對外溝通還反映在其它方面，如與政府相關職能部門、供電、供水、電信、相關合作單位等等。

2.2管理能力與電腦應用能力

管理能力，這一點可以說是從事物業人員的最基本的能力。對行業發展規律和發展方向有清晰的認識，可以準確地規劃企業發展的途徑并建立支持手段；企業的核心競爭力和如何培養核心競爭力有清晰的認識和培養手段；貫徹現代企業管理原則和服務行業的管理方法，建立管理體系的能力；組織落實業務規范的能力。同時也要把握企業經營理念，將業務標準貫徹落實到基層員工的能力；指導、培訓基層員工掌握業務技能的能力；促使基層員工團隊凝聚力形成的能力，并且要及時發現問題、總結經驗、持續改進，提高服務質量。

2.3心理承受能力

物業管理的對象是人，又靠人去服務，物業管理可以稱作是“人的管理”。物業管理人員在服務過程中，涉及到方方面面，會遇到各種各樣環境，會遇到各種各樣的人和事。接觸的人也包括各種性格、各種職業、各個階層。不同文化背景和素質修養的人，所遇到的問題是各式各樣的。俗話說：“一人干事，難稱百人意。”物業管理人員

往往承擔著相當大的風險任務，并經常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能夠表現得自信、自強、不畏懼，在遇到挫折時仍不動搖，不泄氣，始終一往直前，就必須要有很好的心理承受能力，能夠忍辱負重。在物業服務中被業主誤解，是很正常也是在不經意間就會發生的，這時往往個人會感到承受了很大委屈。遇到這種情況時，要學會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進行冷靜、客觀分析，并積極設法消除誤解；四是要端正態度，受誤解之后，決不能產生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。

2.4組織協調能力

作為管理者，組織協調能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。只有具備了較強的組織協調能力，才能有效地安排好各項工作，使每個下級都承擔相應的工作。組織能力對領導者來說是至關重要的，同樣，協調能力也是必不可少的。在物業管理工作中，常常需要協調下屬之間的關系，形成較強的凝聚力，以便順利開展各項工作；同時也要協調好本人和下級、同事和上級的關系，協調好本部門和其他部門的關系。協調好這些關系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時為了以后長遠的發展，也需具備一定的組織協調能力。

在新的世紀里，面對知識經濟時代新技術革命的挑戰，我們必須高度重視智能化物業的發展趨勢，這既是對物業管理行業的挑戰，也是我們提高物業管理水平的機遇。物業管理行業必須主動關注當代科技的發展，及時評估這些新科技對房地產業和物業管理行業的影響，及早做出反應。

2.5良好的寫作能力

物業管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制定規章制度、寫工作計劃、報告、調查報告、建議函等都離不開寫作能力。寫作能力也就是文字表達能力，是在物業管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業管理人員與業主聯系的重要手段。只有觀點精辟，內容詳實，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯絡，這就需要物業管理人員具備良好的寫作能力。加強文字修養，勤學多煉，不斷提高。

三。總結

具備以上管理能力和服務意識，便有了與業主打交道的本錢。人生在世，注定要與人接觸。更何況是與業主的生產生活息息相關的物業管理工作。物業管理的對象是物（房屋及其附屬設備設施），服務的對象是人（業主或使用人）。因此物業管理人員組織、溝通、協調能力是一項不可或缺的重要素質，物業管理人員要加強人際關系的培養，要盡量與客戶做好溝通。這時要把業主當作自己的朋友，全身心的為其解決困難。具備這項素質，物業管理服務工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。

必須從業主的需要出發，從業主關心的衣、食、住、行等方面入手，高質量地提供綠化、衛生、家政、治安等常規項目，不斷改善業主的居住和工作條件，使業主在物業管理中獲得切實的利益。尤其要充分發揮業主的積極性、主動性、創造性，動員他們積極參與物業管理，要廣泛聽取業主的批評和意見，不斷地改進服務質量。而且也要注重與同事的溝通。現代團隊中的組員，需要規范的管理，也需要文化的滋潤，溝通體現了尊重，溝通營造了健康、和諧的氣氛，溝通是調動積極性的重要手段。同時亦要注重與有關單位、部門和上級主管理溝通。溝通與協調是一種顧全大局的意識，是一種境界，也是信息社會對管理人員的必然要求，在物業管理工作中往往能起到事半功倍的效果。