第一篇：管理辦法(項目出售方式附件5)

2.1關于上市公司重大購買、出售、置換資產若干問題的通

知

（證監公司字〔２００１〕１０５號）

各證券監管辦公室、辦事處、特派員辦事處，上海、深圳證券交易所，各上市公司：

為進一步規范上市公司重大購買、出售、置換資產行為，維護證券市場秩序，保護投資者合法權益，現就有關問題通知如下：

一、本通知所稱“上市公司重大購買、出售、置換資產的行為”，是指上市公司購買、出售、置換資產達到下列標準之一的情形：

（一）購買、出售、置換入的資產總額占上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表總資產的比例達５０％以上；

（二）購買、出售、置換入的資產凈額（資產扣除所承擔的負債）占上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表凈資產的比例達５０％以上；

（三）購買、出售、置換入的資產在最近一個會計年度所產生的主營業務收入占上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表主營業務收入的比例達５０％以上。

上市公司在１２個月內連續對同一或相關資產分次購買、出售、置換的，以其累計數計算購買、出售、置換的數額。

二、上市公司已在招股說明書或配股說明書中披露的以募集資金購買資產的行為按照中國證監會的相關規定執行

三、上市公司實施重大購買、出售、置換資產行為，應當遵循有利于上市公司可持續發展和全體股東利益的原則，與實際控制人及其關聯人之間不存在同業競爭，保證上市公司與實際控制人及其關聯人之間人員獨立、資產完整、財務獨立；上市公司具有獨立經營能力，在采購、生產、銷售、知識產權等方面能夠保持獨立。

四、上市公司實施重大購買、出售、置換資產，應當符合以下要求：

（一）實施本次交易后，公司具備股票上市條件；

（二）實施本次交易后，公司具有持續經營能力；

（三）本次交易涉及的資產產權清晰，不存在債權債務糾紛的情況；

（四）不存在明顯損害上市公司和全體股東利益的其他情形。

五、上市公司董事會對重大購買、出售、置換資產做出決議，應當履行下列程序：

（一）在就本次交易達成初步意向后，董事會立即與交易對方簽署保密協議，約定交易進程、步驟、雙方責任等。

（二）董事會就本次交易形成初步意見后，聘請具有證券從業資格的會計師事務所、律師事務所、財務顧問（由具有主承銷商資格的證券公司或中國證監會認可的其他機構擔任）、資產評估機構（限于本次交易以資產評估值作為交易定價基礎的情況）等中介機構為本次交易出具意見，同時與各中介機構簽署保密協議。

（三）各中介機構出具意見后，董事會就有關事宜進行審議并形成決議。

獨立董事應當就本次資產交易是否有利于上市公司和全體股東的利益發表獨立意見，并就上市公司重組后是否會產生關聯交易、形成同業競爭等問題做出特別提示。

全體董事應當履行誠信義務，做好信息保密工作。如有關信息在董事會做出決議前已被市場知悉，董事會應當立即就有關計劃或方案及時予以公告。

六、董事會在形成決議后２個工作日內，應當向中國證監會及上市公司所在地的中國證監會派出機構報送決議文本和《重大購買、出售、置換資產報告書（草案）》及其附件等相關文件（相關文件的內容與格式要求見本通知附件），同時向證券交易所報告并公告。獨立董事的意見應當與董事會決議一并公告。

七、中國證監會收到上市公司報送的全部材料后，審核工作時間不超過２０個工作日。

上市公司報送的材料不完整，或者未達到信息披露要求，或者報送的資產交易方案與現行法律、會計、評估要求或行業政策不符，或者上市公司實施該項交易不符合本通知第四條的規定，公司應當根據中國證監會的要求補充或修改報送材料。

中國證監會在審核期內要求公司對報送材料予以補充或修改的，審核期限自收到公司的補充或修改意見后重新計算。

中國證監會對報送的材料不提出補充或修改意見，并不表明其對上市公司報送和公告材料的真實性、準確性和完整性做出實質性判斷和保證。

八、上市公司下列重大購買、出售、置換資產交易行為應當提請中國證監會股票發行審核委員會（以下簡稱發審委）審核：

（一）同時既有重大購買資產行為，又有重大出售資產行為，且購買和出售的資產總額同時達到或超過上市公司最近一個會計年度經審計的總資產７０％的交易行為；

（二）置換入上市公司的資產總額達到或超過上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表總資產７０％的交易行為；

（三）上市公司出售或置換出全部資產和負債，同時收購或置換入其他資產的交易行為；

（四）中國證監會審核中認為存在重大問題的其他重大購買、出售、置換資產的交易行為。

屬于上述規定的交易行為，公司董事會應當按照《上市規則》的有關規定，向證券交易所申請停牌，停牌期限自董事會決議公告之日起至發審委提出審核意見止。

發審委審核后，提出上市公司在本次交易完成后不符合本通知規定的審核意見，上市公司董事會應當決議修改或終止該項交易。

發審委審核程序參照《股票發行審核委員會條例》執行。已提交發審委審議的交易行為的審核時限不受前條所述２０個工作日的限制。

九、中國證監會審核未提出異議的，公司董事會可以發布召開股東大會的通知；提出異議的，董事會應當及時報送補充或修改的內容；經審核，中國證監會不再提出異議后，董事會可以發布召開股東大會的通知。

經中國證監會審核，對公司董事會披露的相關信息內容提出意見的，董事會應當在公告召開股東大會通知的同時，全文披露修改后的《重大購買、出售、置換資產報告書》，有關補充披露或修改的內容應當作出特別提示。

十、上市公司股東大會就重大收購、出售、置換資產事宜進行審議并形成決議。有關交易涉及關聯交易的，關聯股東應當回避表決。如交易對方已與上市公司控股股東就直接或間接受讓上市公司股權事宜或因向上市公司推薦董事達成默契，可能導致公司實際控制權發生變化的，則上市公司實施的該項購買、出售、置換資產的交易屬于關聯交易，應執行有關法律、法規或者規則中關于關聯交易的規定；交易對方在與上市公司達成購買、出售、置換資產的協議時，應當同時向中國證監會和證券交易所報告其擬受讓股權的情況并公告。

十一、股東大會批準進行上述交易事項的，上市公司應當及時實施有關購買、出售、置換資產方案，聘請具有證券從業資格的律師事務所對實施結果出具法律意見，并將該法律意見與實施情況一并公告。

上市公司在股東大會作出有關購買、出售、置換資產決議９０日后，仍未完成有關產權過戶手續的，應當立即將實施情況報告證券交易所并公告；此后每３０日應當公告一次，直至完成有關購買、出售、置換資產過戶手續。

十二、上市公司在重大購買、出售、置換資產行為完成后六個月內，應當按照中國證監會《關于對擬發行上市企業改制情況進行調查的通知》（證監發〔１９９９〕４號）的有關要求，向上市公司所在地的中國證監會派出機構報送規范運作情況的報告。

十三、上市公司實施重大購買、出售、置換資產后申請發行新股或可轉換債券，距本次交易完成的時間間隔應當不少于一個完整會計年度。但上市公司同時滿足下列條件的情形除外：

（一）本次交易前上市公司符合新股發行條件；

（二）注冊會計師為公司本次交易完成后的中期財務報告和年度財務報告出具標準無保留意見的審計報告；

（三）依據本通知第一條計算的相關指標介于５０％至７０％之間。

十四、上市公司實施本通知第八條所述交易行為后，申請發行新股或可轉換債券的，如滿足下列條件，本次交易完成前的業績在考核時可以模擬計算：

（一）通過購買或置換進入上市公司的資產是一個完整經營實體，該經營實體在進入上市公司前已在同一管理層之下持續經營３年以上；

（二）上市公司購買或置換資產完成后經營穩定，效益良好，且購買或置換資產的盈利水平不低于本次交易實施前的盈利水平；

（三）上市公司已聘請具有主承銷商資格的證券公司進行輔導，并已經中國證監會派出機構檢查驗收。

十五、上市公司重大購買、出售、置換資產交易完成后，利潤實現數未達到盈利預測水平的，按照《上市公司新股發行管理辦法》的有關規定執行。

十六、上市公司實施重大購買、出售、置換資產的行為，除應當遵守本通知的規定外，還應當遵守其他法律、法規或證券交易所上市規則的相關規定。

十七、上市公司接受他人贈與資產的，如該項資產的金額占上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表總資產的比例達５０％以上，或該項資產在最近一個會計年度所產生的主營業務收入占上市公司最近一個會計年度經審計的合并報表主營業務收入的比例達５０％以上，應當參照本通知有關規定履行信息披露和報告義務。

十八、上市公司及有關各方在重大購買、出售、置換資產交易中有重大違法違規行為的，中國證監會將依法予以處罰。

十九、上市公司實施本通知規定之外的其他購買、出售、置換資產的交易行為，應當按照證券交易所的有關規定執行。

二十、本通知自２００２年１月１日起施行，原《關于規范上市公司重大購買或出售資產行為的通知》（證監公司字〔２０００〕７５號）自本通知生效之日起廢止。在本通知生效前已按證監公司字〔２０００〕７５號文有關規定辦理報送和披露事宜的公司，按該文件規定辦理后續事宜。

附件： 上市公司重大購買、出售、置換資產報送材料內容與格式

一、上市公司董事會關于重大購買、出售、置換資產事宜的報告

二、董事會決議文本

董事會決議中應就該項交易是否有利于上市公司的發展和全體股東的利益發表明確意見，并說明董事投票情況；董事投反對票的，應單獨予以說明。

獨立董事就該項交易發表的意見。

三、購買、出售、置換資產的協議或協議草案

四、上市公司重大購買、出售、置換資產報告書（草案）

報告書至少應當包括以下內容：

（一）交易對方情況介紹（交易對方是指在重大購買、出售、置換資產交易中作為上市公司交易對手的當事方）：

１、名稱、企業性質、注冊地、主要辦公地點、法定代表人、注冊資本、稅務登記證號碼；

２、主要業務最近三年發展狀況；

３、以方框圖或者其他有效形式，全面披露與交易對方相關的股權及控制關系，包括交易對方的直接持有人、間接持有人、各層之間的股權關系結構圖，以及與上市公司之間的股權關系結構圖，直至披露到出現自然人或國有資產管理部門為止；并以文字簡要介紹交易對方的主要股東及其他關聯人的基本情況，以及其他控制關系（包括人員控制）；

４、最近一年財務會計報表；如果交易對方是專為本次交易而設立的，則應當披露交易對方的實際控制人或者控股公司的財務資料；

５、向上市公司推薦董事或高級管理人員的情況；

６、最近五年之內受過行政處罰（與證券市場明顯無關的除外）、刑事處罰、或者涉及與經濟糾紛有關的重大民事訴訟或者仲裁：處罰機關或者受理機構的名稱，處罰種類，訴訟或者仲裁結果，以及日期、原因和執行情況。

（二）交易標的，如資產、股權等：

１、購買、出售、置換的標的如為實物資產或無形資產，披露內容至少應包括資產的名稱；帳面價值（包括帳面原值、已計提的折舊或攤銷、帳面凈值）；評估價值（如評估）；資產運營情況；在該等資產上設定擔保（包括抵押、質押及其他財產權利）的情況；涉及該等資產的訴訟、仲裁或司法強制執行或其他重大爭議的事項。

２、購買、出售、置換的標的如為公司股權，披露內容應包括該公司名稱、主要股東及其持股比例、主營業務等基本情況；如收購有限責任公司股權，還應披露是否獲得該公司其他股東的同意。

（三）本次交易合同的主要內容：

１、交易價格及定價依據（交易定價與帳面價值、評估值差異較大的，應說明原因）；

２、支付方式（一次或分次支付的安排及特別條款）；

３、交易標的的交付狀態；

４、交付或過戶時間；

５、合同的生效條件；

６、生效時間。

（四）與本次交易有關的其他安排（如人員安置、土地租賃、出售資產所得款項的用途、收購資產的資金來源等）；

（五）本次交易對上市公司的影響（包括是否構成關聯交易）；

（六）本次交易是否符合《關于上市公司重大購買、出售、置換資產若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第四條的要求（逐項說明）；

（七）上市公司在本次交易實施后，是否具有完善的法人治理結構，與實際控制人及其關聯企業之間在人員、資產、財務上是否分開，上市公司的人員、財務是否獨立，資產（包括無形資產）是否完整；是否具有獨立經營能力，在采購、生產、銷售、知識產權等方面能否保持獨立；

（八）上市公司在交易完成后與實際控制人及其關聯企業之間是否仍存在持續的關聯交易、關聯交易的具體內容和減少關聯交易的具體措施；

（九）上市公司是否存在資金、資產被實際控制人或其他關聯人占用的情形；或上市公司為實際控制人及其關聯人提供擔保的情形；

（十）上市公司負債結構是否合理，是否存在通過本次交易大量增加負債（包括或有負債）的情況；

（十一）上市公司如在最近１２個月內曾發生重大購買、出售、置換資產的交易行為，應說明本次交易與前次交易的關系，以及進行本次交易的原因；

（十二）其他能夠影響股東及其他投資者做出合理判斷的、有關本次交易的所有信息；

（十三）中國證監會要求披露的其他信息。

報告書應當在顯著的位置載明“本公司及董事會全體成員保證本報告書內容的真實、準確、完整，對報告書的虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏負連帶責任”。

五、上市公司重大購買、出售、置換資產報告書的附件

（一）上市公司就本次交易完成后的經營狀況出具的交易當年和（或）次年的盈利預測報告以及具有從事證券業務資格的會計師事務所就該盈利預測報告出具的審核報告。

上市公司如無法做出盈利預測，應當說明原因，并做出特別風險提示。

（二）上市公司和相關中介機構以及其他知悉本次購買、出售、置換資產內幕信息的法人和自然人在最近六個月內買賣上市公司股票情況的自查報告。

（三）財務顧問報告。

報告至少應對以下問題發表意見：

１、交易是否符合上市公司和全體股東的利益；如屬于關聯交易，還應說明交易是否損害非關聯股東利益；

２、對本《內容與格式》第四條第（六）至第（十二）項內容逐一進行核查的說明；

３、如該項購買、出售、置換資產行為須提供資產評估報告，財務顧問還應當對所選取的評估方法的適當性、評估假設前提的合理性獨立發表意見。

（四）具有從事證券業務資格的會計師事務所對擬購買、出售、置換的相關資產最近三年的財務狀況和經營業績所出具的審計報告（下半年報送材料的，應提供交易當年經審計的中期財務會計報告；不能出具審計報告的，應說明原因，并出具有關資產狀況的審閱報告）和依據上市公司擬購買、置換入的資產狀況模擬計算的上市公司最近三年備考財務報告的審計報告（適用于《通知》第八條規定的交易）。

（五）具有從事證券業務資格的資產評估機構對擬購買、出售、置換的相關資產出具的資產評估報告。

評估機構采用收益現值法評估相關資產價值的，上市公司應當以特別提示的方式披露評估機構采用收益現值法評估該類資產的理由和評估機構對于評估假設前提（如折現率、價格、銷售量、未來市場增長率等）合理性的說明。

如評估機構不能提供充分合理的理由，說明收益現值法是對該類資產進行評估的唯一方法，上市公司應當報送并披露由評估機構出具的采用可選擇的另外一種評估方法進行評估的結果。

（六）具有從事證券業務資格的律師事務所出具的法律意見書。

法律意見書至少應對以下問題發表明確意見：

１、公司本次重大購買、出售、置換資產行為及相關協議和整體方案是否合法有效，上市公司和交易對方是否具備主體條件，交易的實施是否存在法律障礙；

２、公司實施本次重大購買、出售、置換資產行為，是否符合《通知》的要求；

３、本次交易所涉及的債權債務的處理及其他相關權利、義務處理是否合法有效，實施是否存在法律障礙；

４、交易各方是否履行了法定披露和報告義務，是否存在應披露而未披露的合同、協議或安排；

５、其他可能對本次交易構成影響的問題。

六、中國證監會要求的其他文件。

第二篇：管理辦法附件（模版）

附件：

“十二五”期間進口種子種源免稅政策管理辦法

經國務院批準，“十二五”期間對進口種子（苗）種畜（禽）魚種（苗）和種用野生動植物種源（以下簡稱種子種源）免征進口環節增值稅，為加強管理，制定本辦法。

一、種子種源進口免稅政策目標

種子種源進口免稅政策旨在支持引進和推廣良種，加強物種資源保護，豐富我國動植物資源，發展優質、高產、高效農林業，降低農林產品生產成本，增加農民收入，改善人民生活。

二、種子種源進口免稅條件

（一）免稅進口種子（苗）種畜（禽）魚種（苗）應同時符合以下條件：

1．與農、林業生產密切相關，直接用于或服務于農林業生產的下列種源：

（1）用于種植和培育各種農作物和林木的種子（苗）；（2）用于飼養以獲得各種畜禽產品的種畜（禽）；（3）用于培育和養殖的水產種（苗）；

（4）用于農、林業科學研究與試驗的種子（苗）種畜（禽）水產種（苗）。

2．進口種子（苗）不得用于高爾夫球場、足球場、度假村或俱樂部等場所的建設；進口種畜（禽）魚種（苗）不得用于度假村或俱樂部等高檔消費場所。

3．在每年財政部、海關總署、國家稅務總局核定的進口計劃產品范圍內。

（二）免稅進口野生動植物種源應同時符合以下條件： 1．進口單位是動植物科研院所、動物園、專業動植物保護單位、養殖場、種植園。進口單位應具備研究和培育繁殖條件。

2．用于科研，或育種，或繁殖。以科研為目的免稅進口種源，應說明具體科研項目并適時提供科研項目成果。以育種或繁殖為目的免稅進口種源，進口數量應以確保野生動植物存活和種群繁衍的合理需要為限。

3．在每年財政部、海關總署、國家稅務總局核定的進口計劃產品范圍內。

三、種子種源進口免稅申請

種子種源進口單位應適時向種子種源進口免稅政策執行單位（以下簡稱執行單位，即農業部或國家林業局）提出種子種源進口免稅申請。

執行單位根據行業發展規劃及實際需要，于每年1月31日前將核定后匯總的本免稅進口計劃和上一的免稅進口執行情況（數據具體報送格式按產品種類分別采用附1、2）報財政部，抄報海關總署和國家稅務總局。

四、種子種源進口免稅核定 每年3月31日前1，財政部會同海關總署、國家稅務總局核定并通知本免稅進口計劃。

執行單位在核定的免稅品種、數量范圍內簽發種子種源免征進口環節增值稅的證明文件（以下簡稱免稅證明文件）。執行單位應核定、確認種子種源進口單位的資質、進口種子種源最終用途以及免稅進口申請數量合理性等事項，確保其符合本辦法第二條規定的免稅條件。

經核定的種子種源免稅進口計劃以及執行單位簽發的免稅證明文件在公歷內有效，不得跨結轉。未經核定或未列入計劃的進口種源應照章征收進口環節增值稅。

在本種子種源（不包括警用工作犬、繁育用的工作犬精液及胚胎）免稅進口計劃下發前2，對于上一免稅進口計劃中已列名的種子種源品種，執行單位可以在上一確定的免稅進口額度的30%以內，提前簽發免稅證明文件3，有關進口單位可憑免稅證明文件向海關申請辦理免稅手續。

五、監管及處罰

關于第四條提前簽發免稅證明文件：

（一）若有關執行單位超出規定數量范圍提前簽發，財政部、海關總署、國家稅務總局將相應扣減其本的免稅進口額度。

（二）若上一有關品種違反本管理辦法免稅條件等有關規定，財政部商海關總署、國 12 自2012年起。

自2012年起。3 按照第五條暫停提前簽發免稅證明文件的情況除外。家稅務總局后暫停執行單位提前簽發有關品種的免稅證明文件。

若有關執行單位超過核定計劃數量簽發免稅證明文件，應暫停有關公務人員簽發免稅證明文件的資格，對其予以書面通報批評。

若有關執行單位上一超過核定計劃數量簽發免稅證明文件，財政部、海關總署、國家稅務總局暫停核定該執行單位本有關品種的免稅進口計劃。

免稅進口的種子種源，未經合理種植、培育、養殖或飼養，不得擅自轉讓和銷售。但種子種源進口單位在向執行單位申請免稅進口額度時，已經執行單位核準可以轉讓和銷售的，可轉讓和銷售。對違反規定的種子種源進口單位，按照有關規定處罰，并暫停其1年免稅資格；依法被追究刑事責任的種子種源進口單位，暫停其3年免稅資格。

六、本辦法有效期為2011年1月1日至2015年12月31日。

附：1.201*年種子（苗）種畜（禽）魚種（苗）免稅進口計劃執行情況表

2.201*年野生動植物免稅進口計劃執行情況表

第三篇：軍隊現有住房出售管理辦法

軍隊現有住房出售管理辦法

1999-12-31 0:0 【大 中 小】【我要糾錯】 發文單位：總后勤部

文

號：[1999]后營字第530號

發布日期：1999-12-31

執行日期：1999-12-31

第—章 總則

第二章 售房范圍與對象

第三章 購房面積限額

第四章 售房價格與計算

第五章 住房產權與變更

第六章 售房程序

第八章 住房售后管理與維修

第九章 附則

第—章 總 則

第一條 為了規范軍隊現有住房出售管理工作，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》和中央軍委《進一步深化軍隊住房制度改革方案》及有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱軍隊現有住房，是指產權屬于軍隊、由個人租住、可以出售的家屬住房。

第三條 購買軍隊現有住房，應當遵循住戶自愿的原則。一個家庭只能享受一次房改購房的優惠待遇。

第四條 出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。

第五條 任何單位或者個人不得對現有住房進行擴建或改建。對住戶私自搭建的建筑物、構筑物，應當進行清理拆除。

第六條 對違反本辦法規定，未經批準擅自出售軍隊現有住房，增加或者擴大優惠政策變相低價出售住房的主管人員和直接責任人，依據《中國人民解放軍紀律條令》的有關規定給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二章 售房范圍與對象

第七條 軍隊現有住房出售范圍：

（一）獨立院落的于住所住房；

（二）售房區內住房。

第八條 產權不明確、列入改造規劃、具有歷史紀念意義的住房和非單元式樓房，平房，簡易房，危破房，獨門獨院的住房，以及軍區級單位認為不宜出售的住房，均不得出售。

第九條 軍隊現有住房出售對象：

（一）由軍隊管理并安置住房的離休、退休干部（含已去世離休、退休干部的配偶）；

（二）移交政府安置尚未列入建房計劃的離休、退休干部和退休士官（含已去世離休、退休干部和退休士官的配偶）；

（三）在職的軍職、師職、團職干部；

（四）配偶在當地有城鎮戶口的營職以下干部（含雙軍人）、高級士官；

（五）配偶在當地有城鎮戶口的軍隊正式職工（含離休、退休職工）；

（六）在職時去世的干部、士官的已隨軍遺屬。居住在售房區內的轉業、復員人員和已故軍隊人員的子女，以及從軍隊調出的正式職工，憑其所在單位勞動人事、紀檢、年房管理部門出具的住房情況證明，經售房單位按照“先清后售”的原則清理核實后，確無其他住房的，經總后勤部批準，也可購買軍隊現有住房。另有住房的，按照總參謀部、總政治部、總后勤部[1991]后聯字9號文件規定處理。

第十條 軍隊人員及其配偶已在軍隊或地方參加房改購房的，以及由軍隊安置的離休、退休干部在干休所已分配住房，但尚未進住或者已經進住但原住房未騰交的，不得購買住房。

第十一條 出售軍隊現有住房一般應當整棟、整院落進行。居住在售房區內的住戶不愿購房或不符合購房條件的，售房單位可視情將其住房調整出售給符合購房條件的其他人員。

第三章 購房面積限額

第十二條 符合購房條件的軍隊干部、士官購買現有住房的面積，按照不高于中央軍委[1999]19號文件規定的購房補貼建筑面積標準執行。

第十三條 符合購房條件的軍隊職工購買現有住房的面積，按照不高于當地人民政府公布的購房補貼建筑面積標準執行。

第十四條 符合購房條件的轉業、復員人員購買現有住房的面積，按照本人轉業、復員時的職級面積標準執行。

第十五條 符合購房條件的已故軍隊人員的子女購買現有住房的面積，參照總參謀部、總政治部、總后勤部［1996］政聯字第10號文件的有關規定執行。

第十六條 符合購房條件的軍隊調出正式職工購買現有住房的面積，按照本人調出時的職級面積標準執行。

第十七條 所售住房以外的地下室（含半地下室）、儲藏室等附屬用房一般不出售，與住房難以分割但又需要出售的，由軍區級單位基建營房部門批準，按其建筑成本另行定價。

第十八條 軍隊人員購買現有住房，應當如實填報家庭住房情況。兩處以上住房的，其中一處達到或者接近本人購房補貼建筑面積標準的，其余住房不予出售并即退出。對弄虛作假騙取優惠政策、兩處以上超面積標準購房的，取消其購房資格。

第四章 售房價格與計算

第十九條 軍隊現有住房出售價格，一般按照所在城市同地段經濟適用住房價格出售。近期，軍隊人員也可以按照所在地方人民政府公布的房改成本價購買現有住房。地方人民政府未公布經濟適用住房價格和房改成本價及最低限價的，由軍區級單位根據國家和當地人民政府的有關規定組織測算，報總后勤部批準后執行。

第二十條 軍隊人員購買現有住房，選擇經濟適用住房價格或者房改成本價，由個人自主決定。按經濟適用住房價格購房的，個人享受住房補貼，補貼額在售房款中抵扣，抵扣后有剩余的記入個人住房帳戶，專項用于個人住房消費。按房改成本價購房的，按規定給予折扣，不享受住房補貼。已購買現有住房的軍隊人員，不予退房；購房實際面積未達到購房補貼建筑面積標準的，不補面積，給予貨幣補差。補差辦法由總后勤部另行制定。

第二十一條 出售軍隊現有住房，應當先評估后出售。住房的實際售價，應當根據住房所處的地段、結構、層次、層高、朝向、設施、環境和裝修標準等因素進行調節。調節系數按照當地人民政府規定執行。

第二十二條 軍隊人員按房改成本價購房，給予下列折扣：

（一）軍隊干部、士官購買現有住房，給予8％的軍隊職業折扣。解放戰爭時期、抗日戰爭時期和紅軍時期參加革命工作的，另分別增加2％、4％、6％的折扣。軍隊職工及已去世干部、士官的配偶購買現有住房的，參照上述辦法計算。

（二）根據購房者建立住房公積金制度前的軍（工）齡（以下統稱工齡）給予工齡折扣。工齡以購房者夫婦二人工齡之和計算。由購房者所在單位于部、軍務、勞動人事部門根據國家和軍隊有關規定核定，并出具證明。購房者的工齡按照下列規定確定：

（1）在職干部、士官、職工及配偶的工齡，以本人參加工作的時間至本人參加住房公積金的當年計算；

（2）住房公積金建立前已辦理離休、退休手續的干部、士官、職工及配偶的工齡，按其離休、退休前的實際工作年限計算；

（3）工齡30年（含）以上的干部、士官和職工，其配偶的工齡不足20年，或者沒有工作以及去世的，按照20年計算：9超過20年的，按照實際年限計算。工齡不滿30年的干部、士官和職工，其配偶的工齡不足干部、士官和職工的一半，或者沒有工作以及去世的，按照干部、士官和職工工齡的一半計算；超過一半的，按照實際年限計算；

（三）按照住房竣工年限給予房屋成新折扣，年折扣率為2％，不滿一年的按1年計算，超過30年的按30年計算。經過大修或者設備更新的住房，應當按照有關規定經評估后確定成新折扣；

（四）現有住房折扣按照當地人民政府規定執行；

（五）購房者一次付清全部房款的，2001年以前給予應付房款20％的折扣，2002年以后按照國家規定執行。分期付款的，首次付款額不得低于應付房款的30％，余額10年內付清；從次年起，每年付款不得少于欠款額的10％，并按照國家政策性抵押貸款利率支付利息。

第二十三條 軍隊人員按房改成本價購買現有住房，按下列公式計算：

（一）地方人民政府已公布負擔價和年工齡折扣額的；實際售價＝{[房改成本價×（1一軍人職業折扣率）一年工齡折扣額×夫婦雙方工齡之和]×（1一年折扣率×住房竣工年限）×（1+調節系數之和）一負擔價×現有住房折扣率1×住房建筑面積×（1－一次付款折扣率）；

（二）地方人民政府未公布負擔價和年工齡折扣額的：實際售價＝房改成本價×（1－軍人職業折扣率－0.6％×夫婦雙方工齡之和）×（1－軍折扣率×住房竣工年限）×（1+調節系數之和）×（1－現有住房折扣率）×住房建筑面積×（1－一次付款折扣率）。

第二十四條 軍隊人員按房改成本價購買現有住房，超過本人購房時相應職級購房補貼建筑面積標準以上部分，按經濟適用住房價格計算房價，只給予房屋成新折扣。房屋成新折扣，按照本辦法第二十二條第三款規定執行。

第二十五條 軍隊人員按經濟適用住房價格購買現有住房，按下列公式計算：實際售價＝經濟適用住房價格×（1一年折扣率×住房竣工年限）×（1+調節系數之和）×住房建筑面積。

第二十六條 符合購房條件的地方人員購買軍隊現有住房，原則上按照所在城市同地段經濟適用住房價格出售。住房實際售價按照本辦法第二十五條規定執行。

第二十七條 符合購房條件的轉業、復員人員和已故軍隊人員的子女，以及從軍隊調出的正式職工，屬于中低收入家庭，夫婦雙方所在單位未建立住房補貼的，由個人提出申請；所在單位和城鎮房改部門出具證明，報經軍級單位批準，在2001年以前，也可酌情按房改成本價出售軍隊現有住房，給予房屋成新和一次付款兩項折扣。一次付款折扣，按照當地人民政府規定執行。其中，轉業、復員人員購買現有住房，建筑面積超過本人轉業、復員時職級面積標準的部分、已故軍隊人員的子女購買現有住房，建筑面積超過92平方米的部分，軍隊調出正式職工購買現有住房，建筑面積超過本人調出時職級面積標準的部分，均按經濟適用住房價格計算房價，只給予房屋成新折扣。住房實際售價參照本辦法第二十三條、第二十五條有關規定執行。

第二十八條 住房建筑面積計算辦法，按照國家和軍隊有關規定執行。

第二十九條 購房者按照國家和地方人民政府有關規定，減免有關稅費。

第五章 住房產權與變更

第三十條 按經濟適用住房價格或者房改成本價購買的現有住房，購房者擁有全部產權；需要上市交易的，實行準入制度，在同等條件下，原售房單位有優先購買權；所得售房款，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規定交納有關稅費和收益分成后，其余收入歸個人所有。

第三十一條 軍隊人員購買現有住房后，不得再參加住房調整和分配，離休、退休干部和退休士官不再安置其它住房。

第三十二條 軍隊人員購買現有住房后，因異地調動工作需要置換住房的，可申請在軍隊內部進行差價置換。

第三十三條 已出售的住房，因國家和軍隊建設需要征購或收回的，其住房安置及經濟補償按照國家和軍隊有關規定執行。

第三十四條 購房者去世后，由其合法繼承人或受遺贈人繼承相應的權利義務。無合法繼承人或受遺贈人的，住房由售房單位按法律程序接管，其他任何單位或個人不得侵占。

第六章 售房程序

第三十五條 出售軍隊現有住房，由軍區級單位基建營房部門統一組織，按下列程序辦理：

（一）對擬出售住房，由售房單位填寫軍隊現有住房出售審批表，經軍區級單位聯勤（后勤）部門審查后，于每年1月底和7月底前報總后勤部；

（二）對申請購房的人員，按照本辦法第九條規定，逐戶進行資格認定；

（三）確定房屋結構和竣工年代；測量每戶建筑面積；核定住房大修和設備更新后的折舊率；根據當地人民政府有關規定，核定超過或低于有關標準的項目和數量，提出加價或減價的意見；確定房屋的地段、結構、層次、層高、朝向等調節系數；

（四）依據評估確定的參數和購房者情況，計算房價，填寫軍隊現有住房出售房價計算表；

（五）售房單位與購房者簽訂軍隊現有住房出售協議書，明確售購雙方各自的權利與責任；

（六）收繳售房款；

（七）辦理產權登記。

第三十六條 個人房屋產權登記手續，由售房單位按照國家建設部、總后勤部《關于軍隊房改售房權屬登記發證有關問題的通知》（建房[1997]18號）規定，統一到當地房地產管理部門辦理，分期付款的，在未付清全部房款前，其房屋所有權證由售房單位負責保存，待其付清全部房款后發還購房者。

第三十七條 售房單位組織出售軍隊現有住房后，未購房的零星人員要求購房時，必須按照售房程序另行辦理報批手續。

第三十八條 軍隊現有住房出售評估工作，由軍區級單位基建營房部門組織，由有評估資格的專業人員實施，按照國家和軍隊的有關政策規定，做到公平準確。

第七條 售房款收繳與管理

第三十九條 售房單位收繳售房款時，必須使用套印國家財政部和中國人民解放軍票據監制章的軍隊統一的收費票據，并加蓋軍區級后勤財務、營房部門的印章。

第四十條 現有住房出售收入的使用，全額用于住房管理和發展。其中，30％留給住房管理單位，用于建立住房公共維修基金；40%由軍區級單位向總后勤部掛帳，用于個人購房抵押貸款；30％按后勤財務渠道上繳總后勤部，用于住房改革和發展。

第四十一條 現有住房出售收入，實行收支兩條線管理，單獨核算，不得自收自支。

第四十二條 公共維修基金實行專項管理、專款專用。

第八章 住房售后管理與維修

第四十三條 住房出售后的維修、管理，應當與現行營房管理體制脫鉤。具備物業管理條件的，可委托地方物業公司管理；不具備物業管理條件的，應當積極引進社會化管理機制，參照物業管理方式組織管理。

第四十四條 住房自用部位和自用設備的維修開支，由購房者負擔。住房的自用部位和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線、供暖設施和自用陽臺。

第四十五條 住房共用部位和共用設施設備的管理維修，應當由住房管理單位或物業管理機構負責，所需費用從公共維修基金中支付。維修基金不足時，由產權人按照住房建筑面積的比例分攤。住房的共用部位和共用設施設備，按照國家建設部的有關規定劃分。

第四十六條 購房者應當合理使用共用部位和毗連部位，保證走廊、樓梯、通道暢通。不得影響建筑安全和他人正常使用以及營院管理。住房需要裝修改造時，必須報經住房管理單位或者有關設施設備管理部門批準，擅自拆改或使用不當造成損壞或發生事故的，按照有關規定由責任者負責修復或賠償，情節嚴重的應當追究法律責任。

第九章 附則

第四十七條 軍隊企業化單位的住房出售，按照總后勤部有關規定執行。

第四十八條 軍區、軍兵種和武警總部聯勤（后勤）部，可依據本辦法制定實施細則。

第四十九條 本辦法由總后勤部基建營房部負責解釋。

第五十條 本辦法自頒發之日起施行。總后勤部1995年印發的《軍產住房出售暫行辦法》即行廢止。

總后勤部

第四篇：投資項目評估附件

投資項目評估的概念：在項目可行性研究的基礎上對投資項目建設的必要性、可行性和合理性進行的評審與估價。基本分類：按評估活動的時間及所處階段分：1.項目前評估：在項目投資前期為項目決策提供依據所做的評估。2.項目中評估：在項目建設過程中對項目進行的投資效果分析。3.項目后評估：在項目投產時乃至投產若干年依據項目實施結果而做的總結性評價。按項目評估的角度分1.企業評估 即站在企業角度上對項目進行評估（微觀評估）。2.國民經濟評估即站在國民經濟角度上對項目進行評估（宏觀評估）3.社會評價即站在社會角度上對項目進行評估（宏觀評估）。按項目評估的內容分：1.建設背景、規模、條件的評估 即從建設背景、建設規模和建設條件等角度對投資項目的必要性進行評價2.技術評估 即從技術角度對投資項目的可行性進行評價3.經濟評估 即從經濟角度對投資項目的合理性進行評價。按項目評估的范圍分1.單項評估 亦稱分項評估，是按照項目評估的內容分別對有關內容進行的分析和評價2.總評估 亦稱綜合評估，是在單項評估的基礎上對項目建設的綜合評價。投資：是指經濟主體（自然人或法人）為未來獲得收益而現時投入生產要素，以形成資產的經濟活動。簡言之：經濟主體（法人和自然人）為未來獲得收益而現時投入的資金或資本。投資的特征：投資是一種獨特的經濟活動，有其自身的特征：1.投資的基本特征之一是效益性 包括經濟效益、社會效益和生態效益 必須正確處理好三者之間的關系2.投資的基本特征之二是風險性投資與風險成正比：投資越大，風險就越大。3.投資的基本特征之三是長期性 投資是一次性投入，長期收益。另外，由于投資過程中只從社會上取走勞動、生產資料和生活資料，而不向社會提供任何有用效果。因此，客觀上要求投資的實施過程應具有連續性。一個項目一般包括以下幾個因素或其中的幾個因素： 1.資金:用于土建工程或機器設備及其安裝工程； 2.技術:提供有關工程設計、技術方案、施工監督、改進操作和維修等服務；3.組織:協調各方面關系，促進各類要素合理配置； 4.政策：改進與項目有關的價格、補貼、稅收和成本回收等方面的政策，是項目能與所屬部門和整個國民經濟的發展目標協調一致，并提高項目自身的效益； 5.目標：明確項目目標以及項目的具體實施計劃。項目發展周期，簡稱項目周期，是一個發展過程，是指項目從動議開始，經過建設和生產（或營業），直到報廢為止的全過程。1項目設想（形成新的設想）2項目初選（形成項目概念）3項目擬定與準備（形成具體項目）4項目評估與決策（審查與批準）5項目實施與監督6項目投產與經營7項目評價與總結項目評估的程序：

一、準備和組織：確定評估人員，成立評估小組；審查和分析可行性研究報告；綜合評估人員意見，編寫評估報告提綱。

二、分析和編寫：數據的調查與分析，報告的編寫。

三、論證和修改：報告的分析與論證，報告的修改。可行性研究的概念：在項目投資決策前，對擬建項目進行技術、市場、財務、經濟和社會等方面的調查研究、分析比較、效益測算，并據此提出該項目投資可行性的評價和如何進行

建設的意見，為項目投資決策提供科學、客觀、公正依據的一種科學方法。可行性研究階段：研究階段機會研究階

段 初步可行性研究階段（詳細）可行性研究階段研究性質項目設想 項目初步選擇 項目擬定準備工作目的 尋求投資機會鑒定項目的選擇依據和標準 方案比選側重點 必要性 技術可行性 效益性工作要求與作用 編制項目建議書 編制初步可行性研究報告 編制可行性研究報告估算精度 小于30% 小于20% 小于10%。投資機會研究的劃分：一般機會研究就是對某個特定的地區、行業或部門鑒別各種投資機會；或是識別利用某種自然資源或工農業產品為基礎的投資機會。項目機會研究是將項目的設想轉變為概略的項目投資建設，以引起投資注意，做出投資響應，并從幾個有投資機會的項目中迅速而經濟地做出抉擇。可行性研究與項目評估之間的關系

一、項目評估與可行性研究的聯系：均處于項目發展周期的同一個階段，學科內容基本相同，目標與要求相同。

二、項目評估與可行性研究的區別：角度類別項目可行性研究，項目評估行為主體建設單位或其委托人，貸款銀行或其委托人立足點直接投資者，貸款銀行或其他部門側重點項目必要性與技術論證，項目建設的可能性與償還能力作用投資主體的決策依據，銀行貸款與否的依據時序研究時間在先，研究時間在后項目投資者的考察與評估一）投資者的經濟技術實力：1歷史沿革2經濟實力分析 3技術實力分析 4經營狀況分析 二）投資者的管理水平1管理人員的素質2機構的設置及合理性3經營管理方面的主要業績4已實施的投資項目的管理情況5對將來發展的設想與安排三）投資者的資信程度1投資者的資信程度是指投資者的籌資能力和信用程度2投資者的籌資能力3投資者的信用程度是指投資者的金融信用和經營信用。項目必要性評估 一宏觀必要性評估一）項目建設是否符合國民經濟平衡發展的需要 二）項目建設是否符合布局經濟的需要三）項目建設是否符合國家的產業政策。二微觀必要性評估一）項目產品是否符合市場的要求二）項目建設是否符合地區或部門的發展規劃三）項目建設是否符合企業發展的要求四）項目建設是否能把科研成果轉化為社會生產力五）項目建設是否可取得較好的經濟效益、社會效益和環境效益。規模經濟：在一定的規模下或一定的規模區間，企業可取得比較好的效益。或者，企業采用一定的生產規模可獲得經濟上的利益。項目生產規模的制約和決定因素

一、國家經濟計劃和產業政策一）國家經濟計劃二）國家產業政策

二、市場需求量

三、工藝設備的限制

四、資金和基本投入物的限制

五、專業化分工與協作配套條件

六、其他建設因素

七、經濟效益。項目建設和生產條件是指保證項目建設和生產經營順利進行的必要條件，它包括兩個方面的涵義：一是指項目本身的建設施工條件；二是指項目建成或交付使用后的生產經營條件。項目建設施工條件

一、廣義：建設資金條件，建設場地條件，設備供應條件，設計力量條件，施工力量條件

二、狹義：建設場地條件。影響項目建設和生產的主要因素：建設和生產的制約和影響因素，市場因素、資源因素和技術因素。項目建設和生產

條件評估中，投資項目的廠址選擇條件。廠址選擇的原則：1.應服從國家經濟布局及城鎮建設規劃2.應遵循合理利用土地的原則3.應有利于節省投資4.應既有利于生產也有利于生活5.應有利于專業化協作6.應充分考慮環境保護和生態平衡的要求。廠址選擇要考慮的因素：1）廠址的生態條件（土壤、場地上的危險因素和氣候等）2）環境影響（限制、標準、準則）3）社會經濟條件（限制、鼓勵、要求）（4）廠址所在地的基礎設施（現有的工業基礎設施、經濟和社會基礎設施，關鍵性的項目投入物如勞動力和燃料動力的來源情況）5）戰略問題（有關將來可能的發展、供應和銷售政策的公司戰略）6）土地費用。廠址選擇的方法：1.方案比較法 是通過對項目不同選址方案的投資費用和經營費用的對比，做出選址決定。2.評分優選法 可分三步進行。首先，在廠址方案比較表中列出主要判斷因素；其次將各判斷因素按其重要程度給予一定的比重因子和評價值；最后，將各方案所有比重因子與對應的評價值相乘，得出指標評價分，其中評價分最高者為最佳方案。3.最小運輸費用法 如果項目幾個選址方案中的其他因素都基本相同，只有運輸費用是不同的，則可用最小運輸費用法來確定廠址。資源條件評估：1．礦產資源要有國家礦產儲備委員會批準的關于該資源儲量、品位、開采價值以及運輸條件的報告。2．分析和評價項目所需資源的種類、性質3.分析和評價項目所需資源的供應數量、質量、服務年限、開采方式和供應方式、成本高低及運輸難易等。4分析和評價技術進步對資源優勢利用的影響。5．分析和評價稀缺資源的供需情況，注意開發新資源的前景和尋找替代途徑。6．對農產品資源要分析其質量、供應數量和來源，同時要注意觀察農村經濟的發展及世界農產品市場的變化。原材料供應條件評估：1.分析和評價原材料的質量是否符合生產工藝的要求。2.分析和評價原材料的供應數量能否滿足生產能力的要求。3.分析和評價原材料的價格、運費及其變動趨勢對項目產品成本的影響。4.分析和評價原材料的存儲設施條件。技術是由系統的科學知識，成熟的實踐經驗和操作技藝綜合在一起而形成的一種從事生產的專門學問和手段。技術評估的原則一）先進性：指工藝、設備、設計方案及產品方案具有國際水平或領先于我國現有技術水平二）適用性：指擬采用的技術必須適應其特定的技術條件和經濟條件，可以迅速消化、投產、提高并能取得良好的經濟效益三）經濟性：以最小的代價獲取最大的收益四）安全性：對項目采用的工藝技術及設備的安全性，要有足夠把握。要從社會角度、勞動保護角度加以分析評價。工藝選擇應考慮的因素：對所選擇的工藝有效地消化和吸收的程度；要考慮環境對工藝的影響。項目總投資：指項目從前期準備工作開始到項目全部完成為止所發生的全部投資費用。反映的是建設期末的投資總額。項目總投資的構成一、建設投資：固定資產投資，固定資產投資方向調節稅，無形資產投資，開辦費（遞延資產投資），建設期借款利息。

二、流動資產投資。建設投資構成：1．固定資產投資構成2、固定資產投資方向調節稅構成3．無形資產投資構成4．開辦

費構成

5、建設期借款利息構成。固定資產投資構成 ：（1）工程費用： ①建筑工程費②設備購置費③安裝工程費（2）其它費用：項目建設過程中不包括在上述工程費用中的其他投資費用。（3）預備費用：指在投資估算時用以處理實際與計劃不相符而追加的費用。基本預備費主要用于，設計變更；自然災害損失（預防自然災害而采取必要措施所支付的費用）；破壞性驗收。漲價預備費主要用于因項目建設期的投入物價格上漲而需要增加的費用。固定資產投資估算：

1、擴大指標估算法是套用原有同類項目的固定資產投資額來進行擬建項目固定資產投資額估算的一種方法。a）單位生產能力投資估算法 b）指數估算法 c）比例估算法。2）概算指標估算法是指先將構成固定資產投資的各個組成部分分別加以估算，然后匯總得出固定資產投資總額的一種估算方法。a）建筑工程投資估算b）設備購置費估算c）安裝工程投資估算 d）工程建設其他費用估算e）預備費估算將上述a）e）項合計，即可得出擬建項目固定資產投資總額。3）工程系數估算法以主體工程或設備交貨價格為基數，然后以系數計算其余部分投資的一種方法。流動資金企業在生產過程中處于生產和流通領域、供周轉使用的資金。1.定額流動資金是指規定有最低限度經常需要量的那部分流動資金； 2.非定額流動資金是指無需規定最低需要量的那部分流動資金。流動資金估算 1．擴大指標估算法 1）銷售收入資金率法 2）總成本（或經營成本）資金率法 3）固定資產價值資金率法 4）單位產量資金率法 2．分項詳細估算法 1）儲備資金估算 2）生產資金估算 3）成品資金估算資金籌措 ：從投資者的角度來看，建設項目籌資渠道主要有兩大類：一是投資者自有資金，形成資本金；二是外部籌資。資本金是投資者進行直接投資的本錢。投資項目資本金，在項目總投資中，由投資者認繳的出資額，是項目的非債務性資金。對投資、籌資的鑒定與分析

一、對固定資產投資的鑒定與分析

二、對建設期借款利息的鑒定與分析

三、對無形資產投資和開辦費的鑒定與分析

四、對流動資金投資的鑒定與分析

五、對籌資方案的鑒定與分析。對固定資產投資的鑒定與分析：1.鑒定投資估算的內容是否完整；2.分析各項支出估算的依據和方法是否符合規定要求；3.對投資水平和結構是否合理進行分析評估；4.對漲價預備費的鑒定分析。財務數據估算：在項目市場、資源、技術條件評估的基礎上，從項目（或企業）的角度出發，依據現行的經濟法規和價格政策，對一系列有關的財務數據進行調查、搜集、整理和測算，并編制有關的財務數據估算表格的工作。財務數據估算的內容：生產期估算，總成本費用估算，銷售收入、銷售稅金及附加的估算，利潤總額及其分配估算。項目生產期：項目從投產年份起到項目報廢為止所經歷的時間。項目生產期的長短是由項目所采用的主要固定資產的壽命決定的。一般說來，項目的生產期取決于主要固定資產的壽命期經營成本的含義：總成本費用扣除折舊費、攤銷費和利息支出后的成本費用固定成本的含義：在一定的產量范圍內不隨著產量變化而變化的成本費用變動成本的含義：在一定的產量范圍內隨著

產量變化而變化的成本費用國民經濟評價：按照資源合理配置的原則，從國民經濟的角度出發，用一套國家參數（包括貨物影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等）計算、分析項目對國民經濟的凈貢獻，以評價項目經濟合理性的經濟評價方法貨物影子價格：當社會經濟處于某種最優狀態下時，能夠反映社會勞動的消耗、資源稀缺程度和對最終產品需求情況的價格價格調整方法（定價原則）：－）外貿貨物影子價格的確定方法 １產出物（以出廠價計）的定價方法２投入物（以進廠價計）的定價方法二）非外貿貨物影子價格確定方法1產出物 2投入物 三）特殊投入物影子價格確定方法 1．勞動力 2土 地外貿產出物的定價方法：（1）直接出口的產出物。影子價格＝離岸價格×影子匯率一國 內運費一貿易費用（2）間接出口的產出物。影子價格＝離岸價格×影子匯率－原供應廠到口岸的運輸費用及貿易費用＋原供應廠到用戶的運輸費用及貿易費用－項目到用戶的運輸費用及貿易費用（3）替代進口的產出物。影子價格＝到岸價格×影子匯率＋口岸到用戶的運輸費用及貿易費用－用戶到擬建項目的運輸費用及貿易費用。外貿投入物的定價方法：（1）直接進口的投入物。影子價格＝到岸價格×影子匯率+口岸到擬建項目的運輸費用及貿易費用。（2）間接進口的投入物。影子價格＝到岸價格×影子匯率+口岸到原用戶的運輸費用及貿易費-供應廠到原用戶的運輸費用及貿易費用+供應廠到擬建項目的運輸費用及貿易費用。（3）減少出口的投入物。影子價格＝離岸價格×影子匯率-供應廠到口岸的運輸費用及貿易費用+供應廠到擬建項目的運輸費用及貿易費用。土地影子價格的確定方法：土地影子價格即為土地的影子費用。土地作為項目的一項投入，國民經濟為此而付出的代價為增加的資源消耗和土地的機會成本，因而：土地影子費用可用國民經濟為項目使用土地而增加的資源消耗和土地的機會成本來度量;實際操作中，只能用土地的機會成本來度量。國民經濟為土地投入而增加的資源消耗是指項目所支付的拆遷費、安置費等。投資項目的不確定性分析：是以計算和分析各種不確定因素（如價格、投資費用、項目壽命周期、產品生產規模等）的變化對投資項目經濟效益的影響程度為目標的一種經濟分析方法。幾種主要的不確定因素 一）價格的變動 二）生產能力利用率的變化 三）科技進步引起的技術裝備和生產工藝的變化四）投資費用的變化五）項目壽命期的變化 六）經濟形勢的發展 盈虧平衡：當年的銷售收入扣除銷售稅金及附加后等于其總成本費用。在這種情況下，項目的經營結果既無盈利又無虧損。盈虧平衡分析：通過計算盈虧平衡點（BEP）處的產量或生產能力利用率，分析擬建項目成本與收益的平衡關系，判斷擬建項目適應市場變化的能力和風險大小的一種分析方法。社會價格：在效率影子價格的基礎上，考慮收入分配影響所確定的價格，即社會價格等于效率影子價格與收入分配影響之和。社會價格＝效率影子價格（國民經濟評價中的影子價格）＋收入分配影響（收入用于消費、積累以及分配于不同地區的作用。通過賦予一定的權數來反映其作用大小）

第五篇：項目立項申請報告及其附件

項目立項申請報告

一、建設條件 1.地塊解析

本項目位于開封市尉氏縣，項目選址于尉氏縣城北環附近韓莊村西南角，總用地面積164.35畝,建筑容積率××,建筑密度××,建筑面積××平方米，其中商業用房××平方米，商品住宅××平方米，…。項目總投資××萬元。2.項目提出的理由

（1）擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目是適應新一輪城市建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要

經過近幾年的城市改造，周邊地塊都相繼進行了改造，面貌喚然一新，但該地塊由于種種原因至今未能得到規劃利用，破舊不堪的房屋與周圍的環境極不相稱，嚴重影響著該地段的城市整體形象。因此，擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目是適應新一輪城市建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。

（2）擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目符合城市整體規劃的要求

開封市尉氏韓莊村西南角的擬建項目東靠交通銀行泰州分行、南沿西城河、西接住宅區、北與九州商廈隔路相望。項目按照城市規劃的要求，并結合擬建區的周圍環境進行布局，在擬建區的北側設有一定規模的商業用房，使周圍的商業圈得到了延伸，并形成一個整體；在擬建區的東、南側布置的高層住宅，與西面的住宅群連成一片，為目前城市的最繁華地段增添了一個新的亮點，同時也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。因此，擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目符合城市整體規劃的要求。

（3）擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目是滿足不同消費群體消費需求的需要

據統計：城區和周邊鄉鎮部分較高收入家庭人均可支配收入已達一定程度，對好區位、高品位商品房的潛在需求正因此變為現實的購買力，中高檔商品房的建設也正成為新的經濟熱點，該項目地理位置優越，環境優美，將要建設的尉氏韓莊村西南角工程項目將滿足鄉鎮和縣城中等收入人群的居住需求，為尉氏的城鎮化建設做貢獻。

（4）擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目是合理使用城市土地資源的需要。

良好的城市形象對內可增加凝聚力，對外可增加競爭力，能夠創造巨大的對外開放形式。因此，利用存量土地資源，彩化、綠化、是我國城市發展的目標。人多地少，建設用地不足是尉氏縣的基本情況，擬建該項目對于加強土地市場的宏觀調控，優化配置土地資源，盤活土地資產，增加城市景觀，優化環境有極其重要的意義。3.項目提出的過程

為了積極參與尉氏縣房地產市場的競爭，在競爭中求生存，求發展，___置業有限公司根據自身的實際情況，經過充分的市場調研，決定參與韓莊村西南角這地塊土地使用權的規劃建設。

二、項目概況

1、地理位置

擬建開封市尉氏韓莊村西南角工程項目位于泰州市主城區，東至交通銀行，南至城河，西至西倉南小街，北至西倉路。

2、建設規模與目標

擬建XX幢XX層XX樓。總用地面積XXX平方米，總建筑面積XXX平方米，其中：住宅面積XXX平方米（住宅樓XXX平方米、公寓樓XXX平方米），商業面積XXX平方米，地下建筑面積XXX平方米，工程總投資約為XXXX萬元。

目標是建成一個具有時代氣息和鮮明個性集住宅、公寓、商業為一體的綜合性建筑。

企業投資項目核準登記表

（房地產項目）

附件2 房地產項目申請報告的基本內容

可行性研究的目的，主要是從技術、經濟及協作配套等方面對項目設立的必要性、可能性進行全面、系統的分析論證。第一章 項目概況

一、建設條件

二、項目研究工作依據

三、項目開發公司狀況（經營性質、經營范圍、管理架構、工程技術力量和財務狀況分析）

四、項目建設規模和建設內容

五、項目建設招投標形式 第二章 項目投資環境

一、宏觀經濟環境

二、房地產市場分析（一、二級市場）

三、項目所在區域房地產發展規劃和趨勢

四、項目環境建設條件

第三章 項目對公共設施需求影響分析

一、項目對公共設施的需求

二、項目住戶子女教育解決方案

三、項目公共體育設施和交通設施的解決方案

四、項目物業管理

第四章 項目分析及市場定位

一、項目SWOT分析

二、市場定位（包括房屋戶型結構、客戶群體定位等）

三、房地產市場承載力分析

四、銷售價格及銷售預測

五、項目營銷方案

第五章 項目開發建設進度安排

一、工程計劃

二、施工安排

第六章 投資估算和資金籌措

一、總投資估算

二、資金籌措和資金平衡分析 第七章 財務分析

一、銷售利潤分析

二、贏利能力分析

三、借款償還能力分析 第八章 不確定性分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目風險分析

附件3 關于核準××公司××房地產項目的通知

××公司: 你公司報來“××項目立項申請”收悉。經研究，同意該項目的建設，現核準如下：

××市發展和改革委 ×年×月×日

主題詞：城鄉建設 房地產 項目 抄送：

附件4 關于××公司××房地產 項目不予核準的通知書

企業：

你單位送來的××項目核準申請表收悉。經審核，該項目在以下方面不符合法律、法規及有關政策規定，不予核準。特此通知。1、2、對本決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

（項目核準機關蓋章）年 月 日