第一篇：房地產最近法律政策講義

房地產最新法律政策概述講義

云南曲直律師事務所

第一章 概述

一、房地產是指土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的合稱。

1、房地產行業涉及到的主體廣泛。（1）房地產管理部門，土地、規劃、建設管理部門。（2）房地產權屬主體，土地所有權人、房屋產權人。（3）房地產開發主體，開發企業、建設企業。（4）房地產服務主體，房地產經紀，金融機構、評估機構、物業服務機構。（5）房地產上下游產業。房地產與20多個產業有直接關系（如：鋼鐵、水泥），共涉及上下游50多個行業。

2、房地產從業者的光榮性。

二、房地產法是指調整房地產關系的法律規范的總稱。

1、我國的房地產法，不是一部單行法、不是一部法典，而是包含了憲法、民法規范、經濟法規范、行政法規范、刑法規范，還包括國務院、中央各部委、各地方出臺的規章、條例、辦法等。

2、房地產立法現狀。當前大量的房地產法律關系是通過國務院、各部委、地方人大及常委會以行政法規、部委規章、地方性法規規章的形式在立法。而房地產行業的運行，更以較多的地方性政策的出臺進行調整。所以房地產法律是一門綜合的學科，具有復雜性和廣泛性。

綜上，國家對房地產的調控，可謂“牽一發而動全身”。

3、我們今天要和各位探討的是，近兩年來出臺的部分最新的房地產法律、政策。

第二章 土地相關法律問題

引子：“強拆” 2012-05-16 云南網

昆明拆遷戶鄒銘燦一家布下重重防線抵御拆遷，鄒家準備了燃燒瓶、磚塊、點燃的煤氣罐，并設置了簡易“瞭望點”。鄒銘燦稱曾在凌晨遭遇拆遷隊鐵錘砸門。記者在采訪時也目擊了有人拿彈弓對準鄒家大門，鄒銘燦臉部受傷。警方稱雙方有矛盾已久。

只要拆遷人員一靠近房子，燃燒瓶、磚塊甚至點燃的煤氣罐就會從六樓樓頂飛下去。這個在類似“釘子戶大戰拆遷隊”的游戲中才會出現的情景，昨天在昆明市教場東路一拆遷工地真實上演。對抗中，拆遷戶鄒銘燦說自己被對方用“槍”打傷了下巴。

《國有土地房屋征收與補償條例》頒布后，正式廢除了《城市房屋拆遷管理條例》的行政強拆，改由行政機關向人民法院申請強制執行。云南省高院副院長田成有曾在接受媒體采訪時表示，政府強拆時“既當裁判員，又當運動員。”被拆遷人缺乏有效的救濟途徑。《征收與補償條例》取消了行政強拆，規定由政府“依法申請法院強制執行”。取消行政強拆，保證了拆與被拆雙方力量的平衡性，同時，改“拆遷”為“征收”，體現了強制征收的司法化。

國有土地上房屋征收與補償

《憲法》第十條 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

一、征收的條件（《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條）

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

1.國防和外交的需要；

2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

4.由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

5.由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

6.法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條 依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

二、對被征收人給予的補償內容(《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和二十二條）_ 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

（4）因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

三、行政強拆改為由行政機關向人民法院申請強制執行（舊法和新法對比）

《城市房屋拆遷管理條例》第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（失效）

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

四、對暴力拆遷行為的禁止性規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

不足（新法沒有，只有一個籠統的被拆遷人的概念）：《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件

《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》2012年2月27日最高人民法院審判委員會第1543次會議通過，自2012年4月10日起施行。）

一、申請人民法院強制執行需提供的材料（簡要講）

第二條 申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：

（一）征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件；

（二）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見；

（三）社會穩定風險評估材料；

（四）申請強制執行的房屋狀況；

（五）被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況；

（六）法律、行政法規規定應當提交的其他材料。

強制執行申請書應當由申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期。強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出；逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

二、人民法院裁定不準予執行的情形

第六條 征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應當裁定不準予執行：

（一）明顯缺乏事實根據；

（二）明顯缺乏法律、法規依據；

（三）明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執行人合法權益，或者使被執行人基本生活、生產經營條件沒有保障；

（四）明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益；

（五）嚴重違反法定程序或者正當程序；

（六）超越職權；

（七）法律、法規、規章等規定的其他不宜強制執行的情形。

人民法院裁定不準予執行的，應當說明理由，并在五日內將裁定送達申請機關。

社會資金參與昆明市土地一級開發整理項目相關問題概述

一、基本概念

1.參與土地一級開發整理的概念

第二條 本辦法所稱參與土地一級開發整理，是指在市人民政府授權市級國有投資公司或縣級地方人民政府進行土地一級開發整理過程中，社會資金參與一定區域內土地的征地、拆遷、安置，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎設施配套建設工作，使該區域內土地具備供應條件的行為。

2.社會資金

第三條 本辦法所稱社會資金，是指除昆明市財政性投資以外的社會資金，包括國有或國有控股企業的資金，集體企業、股份合作、聯營企業、有限責任公司、股份有限公司、私營企業、個體工商戶、自然人等社會主體的資金，外商企業資金以及基金、信托等各種形式的資金。

二、相關規定

1、.參與的階段與領域

第五條 社會投資人可以自主選擇以下階段和領域參與土地一級開發整理項目：（1）土地的征地、拆遷及安置；（2）市政基礎設施配套工程建設；

（3）全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設等。2.社會投資人的選擇和確定

第九條 負責土地一級開發整理項目的國有投資公司，應當按照昆明市有關招標管理辦法、規定和本辦法的相關規定，委托招標機構并在監督機關的監督下，采取公開招標、邀請投標或競爭性談判等方式選擇和確定社會投資人。

第十一條 鼓勵具有較強實力的房地產開發企業和其他企業參與土地一級開發整理項目，若參與土地出讓競買，允許其將前期支付的經審計確認的土地一級開發整理項目成本作為競買履約保證金，但不得抵作土地出讓價款。

第十二條 通過與市級國有投資公司、縣級地方人民政府聯合組建階段性項目公司參與土地一級開發整理項目的社會投資人，需要對外轉讓所持股權時，應當經過市政府批準。

3、參與模式

第十三條 社會投資人可與市級國有投資公司、縣級地方人民政府協商確定成立合資公司、項目公司或者以獨資公司形式投入資金參與土地一級開發整理項目。

第十五條 土地一級開發整理項目開發周期原則上不超過２年。

4、投資保障和退出機制

第十八條 對于社會投資人參與土地一級開發整理項目的資金，由市、縣人民政府有權部門出具相關文件，可以采取應收賬款質押等方式優先償還投資人相應的投資及回報。

第十九條 市級國有投資公司、縣級地方人民政府和社會投資人的合作項目合同一經簽訂，合作雙方均不得隨意退出該土地一級開發整理項目。

第二十條 因合作的社會投資人單方面退出后造成合作項目無法開展的，市級國有投資公司和縣級人民政府有權無條件、無償接管項目并繼續完成該項目。

國有土地使用權轉讓的法律問題（簡要講）

（最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋）

一、開發區管委員作為出讓方無效

第二條 開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

二、應當認定土地使用權轉讓合同有效的幾個情形

第八條（1）土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

第九條（2）轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。

三、未經批準轉讓劃撥土地使用權無效

第十一條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有

效。

《昆明市國有建設用地使用權轉讓管理暫行辦法》

已經2011年12月14日昆明市國土資源局第二十九次局業務辦公會通過，現予公布，自2012年2月16日起施行。

一、轉讓國有建設用地使用權的條件

第五條 轉讓國有建設用地使用權，其宗地開發應具備下列條件：

轉讓國有建設用地使用權時其地上建（構）筑、其他附著物未建成的，應當按照出讓合同約定的建設條件和規劃部門的要求進行投資開發。轉讓開發建設投資額應達到出讓合同規定的地上建（構）筑物、其它附著物投資總額的25％以上。

上述項目的開發投資額和地上建筑物、其它附著物投資總額均不包含土地取得的相關費用。項目的開發建設投資額度由土地使用權人委托造價部門核算后報住建部門認定。

（二）轉讓國有建設用地使用權時其地上建（構）筑物、其他附著物已經建成的，應當取得房屋所有權證書；

（三）按照合同約定進行投資開發，已形成工業用地及其他建設用地條件的。

二、禁止轉讓的情形

第六條 有下列情形之一的不得轉讓：

（一）不符合本辦法第五條規定的；

（二）司法機關和行政機關依法查封、扣押或者以其他形式限制房地產產權權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）農村集體經濟組織或股份制企業，未經集體經濟組織或股份制企業三分之二以上成員（或股東）同意的；

（六）權屬有爭議的；

（七）列入城中村、舊城改造范圍等政府明確不予辦理相關產權轉移手續的；

（八）已構成土地閑置未進行處置的；

（九）未繳清出讓價款及相關稅費、未依法登記取得權屬證書的；

（十）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

三、其他規定

第十條 國有建設用地使用權轉讓應當按照原用途辦理轉讓手續。實際用途與國有土地使用證載明用途不一致的，不得辦理國有建設用地使用權轉讓手續，并依法處置。

第十四條

國有建設用地使用權轉讓價格低于評估價格的，縣（市）區人民政府可行使優先購買權。

第三章 房地產工程建設 第一節 招投標相關法律法規

引子：

《中華人民共和國招標投標法實施條例》2011年11月30日國務院第183次常務會議通過，自2012年2月1日起施行。

《云南省招標投標條例》2012年3月31日云南省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過，自2012年5月1日起施行。

一、履約保證金的規定與在建工程追加的特別規定

（一）履約保證金的規定——《中華人民共和國招標投標法實施條例》

第58條招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當按照招標文件的要求提交。履約保證

金不得超過中標合同金額的10%。

第66條 招標人超過本條例規定的比例收取投標保證金、履約保證金或者不按照規定退還投標保證金及銀行同期存款利息的，由有關行政監督部門責令改正，可以處5萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

（二）在建工程追加——《云南省招投標條例》

在建工程追加的合同金額不超過原合同金額10%且不超過200萬元的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標人仍具備承包能力的，可以不招標。

二、背離合同實質性內容的禁止性規定

《中華人民共和國招投標法》第46條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

《中華人民共和國招標投標法實施條例》又對此進行細化規定。第五十七條 招標人和中標人應當依照招投標法和本條例的規定簽訂書面合同，合同的標的、價款、質量、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

即該規定 禁止了招標人和中標人通過修改協議或簽訂補充協議等形式，變更合同實質性的內容。

昆明市關于燃氣設施工程費與太陽能供熱系統與建筑一體化應用的要求

一、燃氣設施工程費 昆明市發改委、昆明市住建局2011年2月22日發出了《關于商品房建設項目燃氣工程建設費收取問題的通知》。2011年5月1日之后取得預售許可證的，一律不得在房價外收取燃氣設施工程費。

二、太陽能供熱系統與建筑一體化應用

昆明市建設局、昆明市規劃局《關于加強昆明市太陽能供熱系統與建筑一體化應用管理的通知》要求：自2008 年6 月1 日起，凡城市規劃區內新建、改建、擴建的住宅、學校學生公寓、酒店、工廠生活設施、幼兒園、體育場館、醫院、養老院、孤兒院、康復中心、游泳池、桑拿、休閑會所等熱能消耗量大的單位和個人，必須配置太陽能集中或分戶供熱系統。擬不采用太陽熱水系統的，由建設單位提出書面原因，建設行政主管部門召集專家對原因進行分析論證后作出決定。

太陽熱水系統屬于建、構筑物的組成部分，應列入建筑工程投資總造價，不得再另行向購買者收取費用。

第五章 《婚姻法解釋

（三）》關于房屋相關權屬的規定

引子：《婚姻法》新司法解釋導致的“房產恐慌”（來源：騰訊網）

一部《婚姻法》新司法解釋，一紙房產證，最近讓許多“準婚族”和“老夫老妻”既無奈又糾結，甚至產生了“房產恐慌”。更有一些人人爭著在婚前把房產證加上自己的名字。針對“加名族”，各地也有相關法規規定了加名需繳納的“加名稅”。可見，名字也不是想加就能加的。

那么。面對新婚姻法和婚姻，房產證“加名法”究竟管不管用呢？ 婚姻法新解掀房產證加名熱 調查稱女戶主占四成

新婚姻法解釋的出臺，讓很多夫妻覺得只有在房產證上寫上雙方的名字才算吃了“定心丸”。相關人士告訴記者，對于已婚有房族并且房產僅屬于夫妻一方的消費者來說，如果全款購房或者貸款已經還完，可以直接進行更名，只需要在建委提交相關資料，辦理更名即可。

案例：女方要求房產證加名被拒離婚

“我們結婚前，小曾的父母花了100多萬給我們買了套70多平方米的房子。”小張說，當時房子買了后，小曾家沒錢裝修，她和父母要了20多萬元裝修房子。“前些天，他在弄房產證，我問他加不加我 的名字，他不搭理我。這幾天，朋友們都說新的婚姻法司法解釋實施，房產證加上我的名字才會更有保障，”小張說，不管怎么樣，她家也出了力，房產證加不加名字是小曾一句話的事，沒必要拖著。她又催小曾。迫于無奈，小曾說出了自己的想法。他說，這房子是他父母買的，怎么說也是他父母的錢，不好意思加小張的名字。

一、夫妻共同財產和個人財產規定

（一）約定財產制

夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

（二）法定財產制

夫妻沒有約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產所有，或約定不明確的，適用婚姻法法第十七條、第十八條的規定。

1.夫妻共同財產（婚姻法法第十七條）

夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；

（2）生產、經營的收益；（3）知識產權的收益；

（4）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（5）其他應當歸共同所有的財產： ①一方以個人財產投資取得的收益；

②男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金；

③男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

2.夫妻一方的財產（婚姻法法第十八條）有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（1）一方的婚前財產；

（2）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應當歸一方的財產。

婚姻法第十八條規定為夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

二、婚姻法解釋

（三）對房產的規定

第六條 婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理（第一百八十六條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。）

第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定（第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：??

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產??），視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償(第三十九條 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。)。

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

第二篇：房地產法律匯總

推薦一個專注于【房地產法律】問題的公眾號(實用性強)

2017-01-09 賈旭生律師

來源

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1、建設用地容積率管理辦法

2、建設項目選址規劃管理辦法

3、國有土地上房屋征收與補償條例

4、城市房地產管理法

5、最高人民法院：關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復

6、征收土地公告辦法

7、國務院辦公廳：關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知

8、建設項目用地預審管理辦法

9、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

10、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定

11、協議出讓國有土地使用權規定

12、住房公積金管理條例(2002修訂)

13、城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法

14、中華人民共和國土地管理法(2004修正)

15、最高人民法院：關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定

16、大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例（2013年修訂）

17、征地管理費暫行辦法

18、中華人民共和國城鄉規劃法（2015年修訂）

19、城市危險房屋管理規定(2004年修正)

20、最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知

21、建設部關于加強區域重大建設項目選址工作，嚴格實施房屋建筑和市政工程施工許可制度的意見

22、最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見

23、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

24、城市商品房預售管理辦法(2004年修正)

25、商品房銷售管理辦法

26、城市房地產開發經營管理條例(2011年修訂)

27、城市房地產轉讓管理規定(2001年修正)

28、中華人民共和國土地管理法實施條例（2014年修訂）

29、建設用地審查報批管理辦法(2010年修正)

30、國土資源部辦公廳關于嚴格管理防止違法違規征地的緊急通知

31、勞動和社會保障部、民政部、審計署關于做好農村社會養老保險和被征地農民社會保障工作有關問題的通知

32、國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知

33、最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復

34、國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知

35、國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知

36、已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法

37、關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題的說明

38、關于印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知

39、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知

40、中國人民解放軍房地產管理條例

41、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定

42、國務院法制辦公室關于依法做好征地補償安置爭議行政復議工作的通知

43、勞動和社會保障部、國土資源部關于切實做好被征地農民社會保障工作有關問題的通知

44、國土資源部關于印發《關于完善農用地轉用和土地征收審查報批工作的意見》的通知

45、國土資源部關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知

46、國務院關于加強土地調控有關問題的通知

47、住房和城鄉建設部關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知

48、國土資源部關于加強城市建設用地審查報批工作有關問題的通知

49、最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

50、劃撥土地使用權管理暫行辦法

51、劃撥用地目錄

52、國土資源部關于印發《規范國有土地租賃若干意見》的通知

53、中華人民共和國建筑法(2011年修正)

54、工程建設項目實施階段程序管理暫行規定

55、實施工程建設強制性標準監督規定（2015年修正）

56、關于印發《關于在房地產開發項目中推行工程建設合同擔保的若干規定(試行)》的通知

57、關于印發《建設工程項目管理試行辦法》的通知

58、最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

59、最高人民法院關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復 60、最高人民法院關于《城市房地產抵押管理辦法》在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復

61、城市房地產抵押管理辦法(2001年修正)

62、住房和城鄉建設部關于進一步加強建筑市場監管工作的意見

63、住建部再出重拳嚴查九種房企不正當經營行為

64、最高人民法院關于如何認定工程造價從業人員是否同時在兩個單位執業問題的答復

65、建筑業企業資質管理規定(2015年)

66、建設部關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見

67、建筑工程設計招標投標管理辦法

68、工程建設項目招標范圍和規模標準規定

69、中華人民共和國招標投標法

70、中華人民共和國招標投標法實施條例

71、房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法

72、關于禁止串通招標投標行為的暫行規定

73、工程建設項目自行招標試行辦法（2013年修訂）

74、不動產登記暫行條例

75、不動產登記暫行條例實施細則

76、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）

77、關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知

78、關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知

79、建筑工程建筑面積計算規范

80、房產測繪管理辦法

81、最高人民法院：關于審理房屋登記案件若干問題的規定

82、關于《關于房屋權屬登記中如何界定不計算建筑面積的公共通道的請示》的復函

83、關于印發《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的通知

84、房屋登記簿管理試行辦法

85、招標公告發布暫行辦法（2013年修訂）

86、關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知（2016年11月4日）

87、建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定

88、評標委員會和評標方法暫行規定（2013年修訂）

89、房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法(2014年修訂）

90、住房置業擔保管理試行辦法

91、關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知

92、建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法(試行)

93、建筑工程施工許可管理辦法

94、關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知

95、關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知

96、關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知

97、建設工程勘察設計管理條例(2015年修訂)

第三篇：2009房地產政策

一月

1月1日實施個人住房轉讓營業稅新政

財政部、國稅總局聯合下發的通知。通知規定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

新政執行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據新修訂的《建設項目用地預審管理辦法》，項目建設單位向發展改革等部門申報核準或審核建設項目時，必須附國土資源部門預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

1月2日 國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令

國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

1月8日加強建設用地容積率管理和監督檢查

監察部、住房和城鄉建設部聯合發出《關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》，要求加強建設用地容積率管理和監督檢查。

二月

2月18日國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》

國土資源部網站公布《土地利用總體規劃編制審查辦法》。據悉，該辦法為進一步規范規劃編制工作和規劃審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規劃編制審查辦法》，并自發布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產市場2009年工作任務

國務院總理溫家寶在做關于政府工作的報告中對房地產市場2009年工作任務進行了闡述，提出：促進房地產市場穩定健康發展。采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數倍達330億元

住房和城鄉建設部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設的資金投入將達330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當多城市住房銷售出現了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區墾區煤礦等棚戶區居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴大農村危房改造試點，今年安排近80萬戶。國務院副總理李克強在會上強調，保障性安居工程事關群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關經濟社會發展。要認真貫徹中央的決策部署，堅持以人為本、執政為民，加快建設保障性安居工程，切實保障和改善民生，促進經濟又好又快發展。

四月

4月12日銀監局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監局要求各銀行嚴格按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的有關精神發放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產項目容積率

住房和城鄉建設部與監察部將對2007年至2009年3月底期間領取規劃許可證的所有房地產項目進行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質的房地產項目逐一清理檢查。

4月30日財政部對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整

財政部公布《新增建設用地土地有償使用費征收等別》通知，對部分地區新增建設用地土地有償使用費的征收等別進行調整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準的新增建設用地，均統一按照經調整的《新增建設用地土地有償使用費征收等別》計征新增建設用地土地有償使用費。新增建設用地土地有償使用費征收等別調整后，每個征收等別對應的新增建設用地土地有償使用費征收標準保持不變。新標準中，前幾等的征收等別調整不大，上海九個區仍為一等，北京城八區和上海浦東新區為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發布《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。

5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》

2009年5月22日住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規劃》，計劃用三年時間，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。

5月24日 物權法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，明確諸多業主最關注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務院公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》

國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產稅制改革。研究開征物業稅。而新的物業稅實施方案將延續5年前的思路，“對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消相關收費”。

5月27日國務院13年來首次下調商品房資本金比例

國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

六月

6月9日 國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》

國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》。要求地方填報具體的房地產項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

6月16日 財政部出臺新規打擊交易避稅

財政部和國稅總局日前下發《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規定三種情形中，房屋產權無償贈與對當事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規定的上述三種情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經在2006年下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，規定個人無償贈與不動產行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉讓受贈不動產時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價格和成交總價的上升，二手房交易需要交納的稅費也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財政部和國稅總局出臺新規也是為了加強個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監會重申嚴格執行二套房政策

銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知重申嚴格執行二套房政策，但仍強調重點支持借款人購買首套及符合改善型標準的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區別。政策意圖僅針對短期的過度投機行為，并無實質性收緊政策。

7月20日最高人民法院發布《最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》

最高人民法院日前發布《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》，妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件，成為《意見》的一項重點。統計顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產民事案件67294件，同比上升10.58%。相關專家表示，這些案件中，增加房地產金融風險的案件大量顯現。由于房地產企業的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價款的主要方式。少數開發商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業金融風險。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價房公租房關注資金落實情況

今年中央財政安排了330億元用于廉租房建設，這筆資金是否已經分解至市縣一級，地方配套資金是否已經到位？對此，住房和城鄉建設部近日下發通知試圖摸底。地方需要上報2007-2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金分解下達情況，如省級政府向市級政府分解下達的額度，市級政府向縣級政府分解下達的額度，各市財政向轄縣（市）財政實際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報2009年實物廉租住房籌集計劃進展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數。

九月

9月1日國土部一周連發兩文從重治理開發商囤地

繼8月24日明確表態要求加強監管之后，國土資源部網站9月1日正式公布《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確要求，地方政府要加強建設用地批后監管，及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息。

《通知》要求，加快運行建設用地“批、供、用、補、查”綜合監管平臺，重點對土地利用規劃和計劃執行、土地審批及土地征收、土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象的發生。此前8月24日，國土資源部已經下發“禁令”：在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和“地荒”現象。同時，對如何治理囤地現象，《通知》也作出明文規定。對因城市規劃調整造成已供地項目不能落地的，應允許用地者報經批準后改變土地具體用途，或者通過協商調整安排給其他符合規劃的項目，但應依法辦理相關供地手續。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。1999年4月實行的《閑置土地處置辦法》規定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，已經滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內解決困難群體住房

住房和城鄉建設部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現在算起的三五年內，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結，看是否還需要提出新的工作任務和工作目標。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報

國土部14日下發的一份《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關數據后于10月10日前上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數據年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調查抽查核實工作啟動

國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設用地面積變化較為明顯的10個省區市，對第二次全國土地調查成果進行國家級抽查核實。

9月28日銀監會摸底土地儲備貸款風險

銀監會正在緊急招集人馬調研各省市土地儲備中心的融資狀況。調查對象直指商業銀行批準的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業法人。主要調研區域鎖定在地價和房價屢創新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價

國務院最新發布的《關于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發商囤地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。

十月

10月1日 保監會：保險資金投資房產不得開發地產和炒樓

新修訂的《保險法》已于10月1號正式實施，明確保險資金“可投資不動產”。保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。

10月16日住房城鄉建設部：住房公積金結余將建設保障房

住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門日前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設的試點工作正式啟動。該意見對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規定。

10月21日銀監會強調嚴格執行“貸”政策 加強監管

中國銀監會二十一日發布消息稱，要科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和機制建設。而在公眾關注的“二套房”方面，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設限住宅用地出讓面積

防止開發商壟斷國土部設限住宅用地出讓面積國土部近日印發《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

11月25日 住房等補貼將納入工資管理不納入福利費管理

財政部發布的《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》要求，企業為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理。

11月26日 國稅總局：個人轉租房屋征稅

國稅總局發布《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

十二月

12月3日國家發改委：抑制部分行業產能過剩和重復建設

國家發改委等部門12月3日召開“抑制部分行業產能過剩和重復建設，引導產業持續健康發展”第三次部門聯合信息發布會，由發展改革委產業司、工業和信息化部原材料司負責同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業產能過剩和重復建設，引導產業健康發展等方面的有關情況。

12月9日個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

國務院總理溫家寶9日主持召開國務院常務會議，決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會議指出，明年中國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多，為實現經濟平穩較快發展，仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。總的原則是，促進消費的政策必須進一步加強，現行政策大部分要繼續執行，同時為了進一步加強對農民和困難群眾的消費支持，并且根據經濟結構調整和環境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。

第四篇：房地產政策

試論房地產調控政策對當前常德市房地

產市場的現狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產調控政策一直是人們關注的焦點，作為一個發展迅速的地級市，常德房地產市場在這幾年也經歷了快速發展的過程，當前房地產市場經如何發展，政策調控起著至關重要的作用。

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產現狀

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產環比價格指數波動較小，同比價格指數小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產環比價格指數分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產同比價格指數分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產調控政策的影響，商品房銷售數量緩慢下跌，1-6月市城區商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據市房管局數據顯示：市城區商品房庫存量持續減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節，是房地產市場的傳統淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產市場的快速發展相比，2012年上半年，全市房地產市場一方面受調控政策的持續影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現任何松動跡象之時，常德市房地產市場總體上處于一種膠著狀態，開發商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產開發商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產商為促進銷售采用送面積、現金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產市場可持續發展的對策建議

常德市房地產市場的發展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產市場可續續發展。房地產行業是上游行業，輻射影響到建材、建筑等相關行業，對常德市經濟發展具有推

動作用。

1.保持調控政策的連續性和權威性。對當前的過火房地產市場需持續調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續性，進行適當的預調、微調，促進房地產市場健康發展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協，但堅持到現在，很多開發商、個人已經謹慎起來，認真面對這些政策。現在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續嚴厲的調控，房地產市場才能保持可持續發展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業無視國家土地管理法律法規，擅自改變土地用途，搞起來房地產開發；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現供需平衡，為房地產市場的穩定、持續發展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產調控政策。各相關部門須嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，建立和完善房地產市場價格調控管理措施，包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施。加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

4.加快建設廉租房和經濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產市場發展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發商建廉租房和經濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經濟發展帶來的好處。

5.切實強化價格監測工作。基層房地產市場監管部門需建立和完善價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規定。政府相關部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助房地產經營企業做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區房地產市場價格情況的調查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產市場調控、保持房地產市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關注、關心的問題。前段，根據市委主要領導的批示，我們深入到市相關部門走訪調查、召開部分房地產開發商座談會，并組織相關工作專項檢查，對我市城區目前房地產市場價格情況進行了調查研究。從調研的情況來看，我們總的認為，我市城區房地產市場價格呈現高位平穩運行態勢，政策調控仍需繼續堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區房地產市場價格現狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調控政策，加強房地產市場的調控和管理，切實促進房地產業的持續健康發展，努力維護房地產市場價格的基本穩定。2011年，我市城區商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規模明顯加大。2012年以來，市城區商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續保持了強勁勢頭。同時，房地產市場價格除了一段時間出現小幅波動外，總體上保持了基本穩定。

1、商品房銷售價格持續上升，且呈現高位平穩運行態勢。近兩年來，我市城區商品房銷售價格保持持續上升。2011年，市城區商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續上市，市城區商品房銷售價格出現一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區商品房銷售價格出現強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據有關方面的信息表明，今年我市城區商品房銷售價格將會維持在高位平穩運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業行為不夠規范。近兩年來，我市城區商品房價格雖然呈現持續上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數房地產開發企業或銷售企業都能夠誠信經營，極少出現價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現過嚴重的“炒房”

現象和“天價”樓盤。據從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產經營企業不嚴格遵守和執行有關調控和監管規定，商品房銷售價格行為不夠規范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關管理，等等。可見，規范房地產價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區房地產建設總體是平穩的。進入今年以來，房地產市場出現了偏冷的現象，1-4月份，市城區商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區商品房銷售出現小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據一些新開樓盤的房地產經營企業反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關專業人士分析說，我市城區商品房價格回歸到一定水平、且穩定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產價格調控中所做的工作

根據現行價格法律法規和政策規定，目前，省以下物價部門僅對經濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調節價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調控政策措施，在房地產價格調控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監測和信息發布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監測工作，監測內容包括多層經濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產開發企業為商品房價格監測點，定時采集房地產價格，并做好房地產價格走勢的分析工作，確保監測數據的準確性和及時性，為全省房地產宏觀調控提供數據支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區、江南城區、德山開發區三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網站、常德政府網和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產經營企業在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統一，防止了價格欺詐等行為的發生。對于執行明碼標價不嚴格、不規范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發現北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調節價，物價部門對其實施管理主要是規范價格行為。近幾年，我們在規范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產管理局聯合下發了《關于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發布、價格構成、合同簽訂、前期物業管理等方面規范房地產經營企業交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規定。同時，我局還多次組織開展包括房地產經營企業在內的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發展。2011年，我局根據省政府辦公廳《關于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關優惠政策的文件，降低保障性住房有關行政事業性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區廉租房、公租房的租金標準繼續控制2004年的水平未作調整。經濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產價格調控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產調控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產市場價格合理水平和平穩運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產調控政策。首先，要進一步統一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產調控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，貫徹落實市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（常政發〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產市場價格調控管理措施（包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施），加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

2、切實強化房地產市場價格監測工作。進一步完善和合理布局采價、監測網點，建立和完善日監測、周報告的價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產市場價格情況，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產經營企業，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產經營企業在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統一，促進商品房銷售價格的合理、規范。

5、積極開展重點商品房開發成本調查。為進一步規范房地產經營企業價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發現的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產價格發展趨勢分析

湖南省統計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產業中，常德市房地產業增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經濟的重要增長點。2004年，常德市房地產投資?23.97億元，占全社會固定資產投資總額的16.5%，實現增加值25.22億元，占第三產業增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產價格抑制消費結構升級，影響著國民經濟健康發展，也引發了一些社會問題，成為社會各界關注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調控房地產價格上漲過快及房地產市場發展的問題。房地產價格作為房地產市場的核心，是政府宏觀調控的切入點。本文從目前常德市房地產價格的現狀、上漲過快的成因入手，對房地產價格發展趨勢分析。

一、現階段房地產價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產價格，是房地產開發生產和經營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現。房地產價格是調節房地產合理收入和社會公平分配的重要經濟杠桿，也是國家征收房地產稅費、制定房地產金融政策的客觀依據。

據統計資料顯示，2004年，常德市房地產價格的房屋銷售指數為106.4，土地交易

價格指數為111.2，房地產價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現金支付時間，依然與居民家庭現金數量多少密切相關。改革開放以來，地方生產總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎。2004年，全市城鎮居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區來說，其貨幣表現則不盡相同。依據國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區武陵區為例，多數商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據城鎮住戶抽樣調查資料，同期武陵區城鎮居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產（手存現金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數更大。

諸如上述，目前常德市房地產價格價位超越了合理區間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構成并推動房地產價格上漲的原因

常德市房地產價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅動下的投機行為的綜合作用，最終體現為房地產市場供求關系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關系相互作用推動房地產價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產市場需求過度旺盛的結果，主要表現在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結構升級轉型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關之后，城鎮居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結構升級轉型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮化快速發展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮化率上升到30%，進入人口城鎮化快速上升階段，2004年新增城鎮人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發展，農民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產價格上漲和結構扭曲。其四，房地產開發商的投機行為與房屋銷售市場炒作現象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉嫁到消費者。

第二、房地產價格內在構成不合理形成高房價基礎。在價格構成中，成本是形成價格的主體部分，一般規律的比例70%左右。據調查，目前商品住房每平方米價格構成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產業利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結構不合理。現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現行房地產政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數稅并課，造成房地產交易環節和保有環節稅負偏輕，而流轉環節稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產行政事業重復收費。市政建設重復收費，如企業繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產業利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產價格內在構成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎。

第三、高檔房地產項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅動房地產開發商競

相投資，出現了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產開發商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領域最受關注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數所占比重雙雙回落。據湖南省統計局提供的數據，1—5月，全省房地產開發投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數（105.4）環比回落1.1個百分點。常德市房地產開發投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產業進入了一個快速發展通道，目前正處于房地產市場發展的關鍵和敏感期。那么，在宏觀調控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現平穩回落。房地產市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數量巨大，必然要釋放出來。據業內人士分析，全市綜合經濟環境客觀力量推動，測算市城區房地產市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調控作用下，近兩年內這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續推高下一輪房地產市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內難有大的改觀，房地產開發投資規模存在過大，進一步加快房地產開發投資是不現實的。因此，供求雙方的發展趨勢表明，下半年及近兩年內居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續存在，房地產價格增長速度呈現回落態勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據湖南省統計局最新發布的價格調查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質逐步提高，配套設施和環境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發成本。

開發利潤難降。由于房地產開發企業的人力成本特別是專業技術人員工資將會持續上漲，項目期間的費用短期內也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業的開發利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規范市場秩序等宏觀調控政策，預期會下降一些。但房地產企業作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發利潤難以明顯下降。

——從房地產市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關鍵抓穩定住房價格。地方政府是房地產市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產交易費的高度依賴，房地產價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產業膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調控房地產價格的力度，著力點放在穩定住房價格，而不希望房地產價格的大幅度下降。

商業銀行對房地產價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業的利益出發，房地產價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益，商業銀行對房地產價格的影響基本上是中性的，對房地產開發企業的貸款緊縮減少了房地產市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。但在目前商業銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產開發企業力保自身利益，期盼房地產價格漲聲不斷。作為供給方的房地產開發企業期盼有良好的房地產價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產開發企業真的有暴利，那么房地產價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結果是房地產開發企業停止開發，甚至破產。

多數最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經濟與非經濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產市場主體中，大多數人不希望房地產價格的下跌，總體希望近兩年內房地產價格增長保持相對穩定狀態。

四、穩定房地產價格的幾點政策建議

房地產價格運行是否穩定，取決于房屋總供給與總需求兩者關系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，穩定房地產價格，最終基本上使房地產價格與居民的收入水平相適應創造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發揮地方政府的作用。中央政府宏觀調控政策的是穩定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調控的切入點是房地產價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產業投資規模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經濟的正常運行。具體要加強房地產開發項目的規劃許可監管，加強對建設用地供應調控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規劃調控，改善房屋供應結構。要完善房屋供應政策，加強經濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產、規劃）主管部門要會同有關部門提出近兩年普通商品房和經濟適用房的建設規模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業營業用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規律辦事。要及時進行房地產市場運行態勢及價格變動情況分析，科學預測房地產開發對土地的需求，適時披露房地產市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現房地產價格反彈，要繼續擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業化、城鎮化、農業產業化“三化”建設發展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續發揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關部門要加強對房地產開發企業房屋銷售利潤的監管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統計局 許維煥 供稿]

第五篇：最新房地產政策 匯總

最新房地產政策 匯總

一、2010年房地產政策年政策回顧

http://www.tmdps.cn 2010年12月16日 15:20 法制晚報

2010年房地產“政策年”政策回顧

新年打出第一拳

2010年1月1日，財政部出臺“5年內住房轉讓全額征收營業稅”的規定，國際金融危機時期的二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。體現在濟南便是，今年1月份，二手房成交量出現大幅下降，只成交1500多套，環比下降約70%。

緊接著，1月10日，國務院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其規定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產企業必須“公開房源+明碼標價”??這也被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“第一拳”。

新春督促“央企退市”

3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產的央企退市。盡管中遠集團等少數央企在第一時間給出了明確時間表，但央企整體實質性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉讓遇冷”。

4月祭出限購令

4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月17日，國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了調控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應緊張的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。

5月“限購令”地方版紛紛出臺

國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。

北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策。

到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。

9月嚴查空置率

9月初，國家統計局首次明確表示進行空置房調查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調查。在5城市空置房調查啟動后不久，有相關人士透露，由于空置房沒有統一標準，難以得出空置率。近日，國家統計局新聞發言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。

4月保障房體系出臺

4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設。其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，今年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套，擴大農村危房改造試點范圍。

6月12日，住建部等七部門聯合發文，倡導大力發展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關注度、建設力度，已經是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設的一個里程碑時，住建部又發出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套。

全年連續六次

上調儲備金率

中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這已經是國家銀行第六次連續上調人民幣存款儲備金率。

此次上調存款準備金率預計凍結資金3000億，頻繁準備金率上調已經成為當局收緊貨幣政策的主力戰術，意在加強對流通性的有效調控，管理通貨預期的同時加強對銀行貸款投放的監管。

不僅如此，銀監會近日出臺相關政策，要求信托公司逐筆排查房地產信托風險，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現金壓力。

二、2011年房地產政策總結及2012年趨勢預判

www.tmdps.cn 房地產門戶-搜房網 2011-12-26 07:53:00 來源：偉業我愛我家

[提要]2011年1月，即春節前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產行業的序幕。

1.“國八條”確立基調，明確調控措施

2011年1月，即春節前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產行業的序幕。

（1）控價格：“國八條”首次釋放通過調控平抑的信號，即“將房價控制在合理水平”，并且要求地方政府上報價格控制目標。

（2）強保障：再次強調加強保障性住宅建設，并確定、十二五期間建設目標，并要求地方政府逐級分解。

（3）嚴問責：對房價控制、保障房建設均有明確的目標和時間限制，并要求對公眾公開，使“問責制”的落實有據可依并可由公眾監督。

（4）擴范圍：將限購、限貸等調控政策的涉及范圍進一步擴大，進行全國性的房地產調控。

2.地方政府細則跟進，北京舉措最為嚴厲

在“國八條”出臺之后，所有調控要求范圍內的城市均先后出臺了相關細則，其中限購、確定房價控制目標這兩項重量級的措施均為北京最為嚴厲。此外，年底北京市在調整普通住宅標準的同時，也調整了存量房交易環節稅費的計稅標準，從而大幅提供存量房交易稅費。

（1）限購：北京市進一步強化了2010年4月開始執行的限購政策，即對已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進行限購。其余城市限購條件均較北京寬松很多。

（2）房價：北京市要求2011年新建普通住宅價格穩中有降，是所有城市中唯一以房價下降為控制目標的城市。

（3）稅費：2011年12月10日起，北京市開始實施新的存量房交易計稅標準，但并未對公眾具體公布細則，據我愛我家事業集團實際調研結果顯示，各區域新的計稅標準大概是原最低過戶指導價的3倍，意味原來通過做低合同價來少交稅費的方式已不可行，存量房交易將再糟重創。

二、政策密集出臺 2011年房地產調控政策大盤點

2011-12-14 11:17:00 來源：財訊網

[提要] 2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。

2011年5月1日：根據國家發改委于2011年3月16日發布《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

2011年5月10日：住建部下發了《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，要求各地在下發文件后的20個工作日內公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。

2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011年5月19日：住建部與各省、自治區、直轄市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2010年7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

2011年7月14日：國務院召開會議部署房地產調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續嚴格執行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。

2011年8月17日：住房城鄉建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：6月份新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

2011年10月23日：寧波市住建委下發《寧波市商業性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規定》。按此規定，用商業貸款買房的市民，可以轉公積金貸款。將商業個貸轉成公積金貸款，購房者能省下一筆不小的開支。以50萬元20年期的貸款為例，商業個貸要比公積金貸款多還至少15萬元。

2011年10月24日：南京住房公積金管理中心恢復南京公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原先的20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。

2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2011年12月1日：無錫住房公積金管理中心實施住房公積金新政，首次購房且面積在90平米以下的家庭，只要夫妻雙方均符合公積金貸款條件，即使可貸額度不足50萬元，也能按最高50萬元的額度申請貸款。